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摘 要房地产业是整个国民经济的重要组成部分,经过国内外的经济增长历史以及理论反复的证明,房地产业在经济发展中作用重要，对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产的高速发展是经济高速增长的过程的前提和主要内容。所以,政府的有关部门一定要正确地规范和引导房地产市场,而且房地产市场的各个参与者都必须要遵循市场规则来进行投资,这才能保证房地产市场的健康发展,这样才能保证房地产行业在我国经济发展中做出巨大贡献。关键词：长春市，房地产，环境AbstractThe real estate industry is an important part of the whole national economy, the domestic and foreign economic growth history and the theory of repeated proof, function of the real estate industry in economic development in an important, has the high sensitivity and advancing the economic development, the rapid development of real estate is the prerequisite and main content of economic growth. Therefore, the relevant departments of the government must correctly guide and standardize the real estate market, and each player in the real estate market must follow the market rules to investment, it can ensure the healthy development of the real estate market, so as to ensure that the real estate industry made great contribution in the economic development of our country.Keywords: Changchun City, real estate, environment目 录1.长春市城市概况12.长春市房地产概况22.1 我国房地产发展趋势22.1.1我国房地产开发商向二三线城市扩张投资的趋势22.1.2房地产开发商选择二三线城市扩张投资的必要性22.2长春城市竞争力分析32.2.1城市竞争力理论32.2.2生产要素吸引力42.2.3投资环境吸引力52.2.4市场需求吸引力53.长春房地产市场持续发展的有力支撑因素83.1国家和地方经济与社会良好的运行态势83.2有效需求将持续增长83.3振兴东北老工业基地的政策进一步落实93.4长春的城市化进程加大了长春市房地产市场的发展空间93.5长春房地产市场发展具有后发优势94.当前长春房地产市场发展面临的挑战114.1开发成本结构的变化挑战114.2房价上涨的挑战114.3竞争加剧的挑战124.3.1外埠开发商之间竞争加剧124.3.2来自保障性住房供应的挑战124.4需求方面的挑战124.5政府管理不到位135.长春市房地产发展对策155.1政府应树立经营城市的理念155.2培育长春城市群155.4约束房地产经营不良行为155.5规范物业管理165.6挖掘消费潜力165.7加强土地管理16参考文献181.长春市城市概况长春是一座美丽的城市，中国特大城市之一，具备繁荣和开放的国际化大都会，长春市区内居住着约30万的外籍友人，分别来自世界各地。同时长春也是中国最大的汽车工业城市。中国建成区面积和建成区人口第九大城市。中国第一汽车集团公司和长春电影制片厂都在长春，是我国最早的汽车工业基地和电影制作基地。吉林省省会就是，称为北方的窗口城市。在2012年，中国城市生活质量指数（CCLQI）位列全国第一。在2012年中国最具幸福感城市评比上，长春位列排行榜第五。2012年入选“2012中国特色魅力城市200强”和“中国最具安全感城市”等殊荣。长春素有“汽车城”、“电影城”、“森林城”、“雕塑城”“文化城”、“科技文教城”、“国际轨道交通之都”等众多美誉。同时是中国汽车、轨道客车、电影、光学、生物制药等行业的发源地。中国最大的汽车工业科研生产基地是位于长春的中国第一汽车集团公司，汽车产量占全国总产量的五分之一。现在已形成的工业体系是以交通运输设备制造业为主体。长春现已成立工业体系，以交通运输设备制造业为主体，有很大的成效；长春农业高度发达，位于世界三大黄金玉米带吉林黄金玉米带的核心区域。在中国，十个产粮大县中就有七八个来自吉林省，而其中一大半就在长春平原。 长春的科技教育基础也是十分雄厚，在长春，普通高等院校三十二所，中国科学院和中国工程院院士三十五位，独立科研与技术开发机构一百多个，同时光学电子、激光技术、高分子材料、生物工程等方面，研究的技术全国领先，甚至有的已经达到国际的先进水平。长春电影制片厂是新中国电影事业的“摇篮”，是中国早期的电影制片厂，成绩斐然，长春市政府为弘扬电影文化，自九二年以来，每两年就举办一届长春国际电影节（C.I.F.F）。那时会邀请国内外电影界知名人士和电影厂商汇聚长春，共同探讨电影，共创电影辉煌；长春的绿化在也位列前茅，市区的绿化覆盖率达38%，而且因为长春位置在东北，夏季气候凉爽，树木茂盛，可以用来当避暑胜地，冬季银装素裹，北国雪飘。其中著名的净月潭森林旅游区，总面积近二百平方公里，人工森林是亚洲最大的。市内旅游景点也很多，总开辟了有十多条旅游热线。长春是沿边开放城市，会享受国家沿海开放城市有关优惠政策，带动经济发展。长春位置优越，是东北腹地核心，也是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字经济走廊核心之一。长春总面积为20604平方公里，市区面积达到4906平方公里。自改革开放以来不断的在扩大，国内生产总值也迅速增加，以年均百分之二十的速度递增，所以综合实力越来越强，排名在全国城市社会经济综合实力五十强中的第十六位，被列入中国投资环境四十优，是全国经济中心城市和行政副省级城市。另外长春还是东北亚的中心，独特的地理位置，风景独特，中国大陆旅游业最发达城市，再加上千年古都的韵味，展望新世纪，长春将以千年古都更加开放的形象走向世界，成为世界国际大都市面貌。2.长春市房地产概况2.1 我国房地产发展趋势2.1.1我国房地产开发商向二三线城市扩张投资的趋势我们通常根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法把房地产行业的发轫地区和最发达的城市划分为一线城市，如北京、深圳、广州和上海；而把天津和一些发达的省会城市及一些沿海开放城市划分为二线城市，如杭州、成都、沈阳、济南、大连、青岛等；将地级市甚至一些落后省会城市划分为三线城市。如青海、呼和浩特等；四线城市就是县级市和县城了。2.1.2房地产开发商选择二三线城市扩张投资的必要性在区域经济学的梯度转移理论上认为，发达地区快速发展之后，将会转移向较发达地区和欠发达地区，通过产业和要素来完成，以带动整个经济的发展。这样的梯度转移理论是以弗农的工业生产生命周期阶段理论为基础上形成的。在社会上，工业各部门及各种工业产品，都会经历创新、发展、成熟、衰退等四个阶段，并会在一定的时空中就会处于其中的一个阶段，这四个阶段就是工业产品的生命周期，其中，创新阶段是最具有发展潜力的阶段。这就是弗农的工业生产生命周期阶段理论。后来，威尔斯和赫希哲等人，对这种理论进行了验证、充实和发展，并且进行实践，将之引入到区域经济学形成了梯度转移理论。引发的其主要观点是：随着时间的推移和生命周期阶段的变化，高梯度区域的地区产业部门会为了保持优势地位，会逐渐向低梯度地区转移，进入低梯度阶段的生产活动，而这种生产活动对于低梯度区域又是相对比较先进和缺乏的，所以，有利于促进低梯度区域的经济发展和进行。2.2长春城市竞争力分析2.2.1城市竞争力理论自从20 世纪 80 年代末发展以来，经济全球化的不断加速，让以城市为核心的区域化的趋势日益表现出来。企业、国家之间的国际竞争行为愈演愈烈，特别是大城市之间的竞争也更加的激烈。竞争取决于两个方面，第一，城市对外的辐射力及与其所在区域经济一体化的深度，第二，城市向内的聚集力，即吸引城外企业、资金、技术信息的能力。这让城市竞争力的问题越来越引起人们的注意和探讨。房地产业是非常重要的，房地产业和城市经济的关系为互相制约、互动发展。通过房地产及相关产业的发展可以带动，城市经济、环境、就业、财政等多方面，而城市房地产的发展动力和升值潜力也和城市的综合竞争实力的提高有密切关系。国外学者对城市竞争力含义主要是从两个角度进行把握。第一，借用国家竞争力的定义，把其用到对城市竞争力的分析上；第二，从产业国际竞争力的角度间接地分析城市竞争力。一个城市在国内外市场上的发展，与其它城市相比，所具有的自身创造财富和推动地区、国家创造更多社会财富的能力。主要是指一个城市在竞争和发展过程中具有的吸引、争夺、拥有和控制、转化资源，争夺、占领和控制市场，以创造价值，为其居民提供福利的能力，与其它城市相比较所产生的竞争力。城市竞争力与城市综合实力是有不同的。城市竞争力体现综合能力，但是不等同于综合实力。第一，城市综合实力是从规模、总量上来衡量城市的综合力量，表现在在经济、文化、科技等领域，而城市竞争力则衡量城市潜在的是竞争实力，从质量、效用、功能上来体现。第二，城市综合实力主要是着眼于城市自身，而城市竞争力则强调与其他城市相比较。第三，城市综合实力着重于城市当前所具有的能力高低，而城市竞争力存在潜在能力的衡量，它不仅着眼于城市现实状态，还更强调城市的发展能力及城市的增长后劲。其次，分类进行城市竞争力研究。在第 II 类中心城市中，值得注目的是长春发展后劲位居榜首。更深入的分析可以发现，长春原来的基础是较低的，在1996 年 GDP 甚至不足 500 个亿，近几年进步很大，发展后劲在主要中心城市中仅次于深圳与呼和浩特，速度惊人。城市竞争力强调的正是一个城市现有基础与赶超能力的统一。据研究发现，长春的发展后劲在相当程度上可能与其大力发展现代汽车业有关。相比之下，大连久负盛名但是发展后劲略显不足，这可能由于大连原来较高的基础。发展后劲和一个城市原有的基础高低有关。一般来说，发展后劲反映的是指一个城市赶超别的城市的能力，但是随着基础的提高，保持这种赶超能力的难度就会加大。第三部分是长春市房地产的市场前景，深入研究国家出台政策、二手房还贷、房价过高等问题。现在来说，影响长春房地产市场产生阶段吸引力的因素具体表现为五个方面，这五力的共同作用使长春房地产市场成为外埠开发商利润增长点。2.2.2生产要素吸引力长春的土地和人力资源两个要素在房地产市场上，具有阶段吸引力，第一，目前人力资源使用成本相对于同等城市较为低廉，第二，土地价格低于全国的水平。尤其更为突出的是土地价格对外埠开发商的吸引力。从地价上看，长春低于全国水平，全国土地的均价是每平方米 1212 元，去年全国增长 1.21%，长春市仅上涨 0.37%，而沈阳增长 1.66%，哈尔滨 1%，长春低于东北区域水平。长春市土地管理细则，吸引了大量外埠开发商来长春创业，对长春土地市场的建设具有划时代的意义，原因有两个，一是长春市的土地有增值空间；二是规范了土地运行环境，开发商在公平竞争的条件下比的是实力，有利于开发商整体素质的提高。游戏规则透明，就能引入优质资金和优秀的地产商，外来商家没有疑点就会进展顺利，这样有利于长春市整体经济的协调发展，为城市化打下坚实的基础。2.2.3投资环境吸引力2.2.3.1地理环境的独特长春位于东北的中部，在区域布局中，拥有较高的市场容量和良好的辐射力。2.2.3.2日臻完善的基础设施就现在来看，长春市空气环境优质，质量优良率达到 94.3%，城区地表水质基本能达到功能区标准，长春城市环境资源成本指标列全国 第一，200 个城市的第一位是长春市用“硬手段”和高投入打造出来的优势。以前，长春作为内陆城市，发展中规中矩，而现在，长春铁路货运口岸进出口货物直接经大连通关；长春的至珲春高速公路正在延伸，建成后长春至珲春只需 5 个小时，缩短了实践；长春龙嘉国际机场开通的国际航线已近 10 条，长春作为“口岸城市”已名副其实。2.2.3.3优惠的政策长春市委、市政府领导的大力重视，积极创造众多的条件为外埠地产公司提供一些优惠政策，主动的引进外埠地产商。来自大连的、深圳的、上海的、福建的一批地产公司通过招商引资纷纷来长开发，其他类似的中等城市中是不多见的。所以说，政府走出的第一步优惠政策，对后来长春市外埠地产商的大举进入有着重大的作用。2.2.4市场需求吸引力第一，需求多元性1998 年，国家开始全面取消福利分房制度，长春的消费者提高了对商品房的需求量。住房消费的需求主要来自改善住房的需求、旧城改造和城市建设产生的需求、投资需求、农民进城产生的住房需求四个方面，城市建设产生的需求则受物价水平、银行利率、股市的影响，房地产仍是一个较好的投资领域。第二，需求有效性我们知道，市场营销学里有个公式，就是：市场=消费者人数购买欲购买力。这三个因素中，只要有一项为零或很小就没有市场或制约市场做大。中国当前住房需求呈现很大刚性，居住水平普遍较低，房地产市场主要还是以首次购房需求和改善型需求为主，在这样的背景下，长春房地产市场消费者对住房的购买欲是毋庸质疑的，所以看消费者人数和消费者购买力的大小可以判断长春房地产市场的需求是否有效。目前，在长春房地产市场，消费者人数和消费者购买力有如下的几个特征：（1）在城市化过程中，人口规模扩大自从长春城区正式纳入农安县合隆镇，德惠市米沙子镇、万宝镇，九台市卡伦湖镇、龙嘉镇、东湖镇为管辖，长春市人口在2005 年达到 345 万人。按全面小康阶段人均住房建筑面积 38 平方米的标准计算，当年时点指标即住宅建筑面积应为 11958.6 万平方米，实际数字为 7172 万平方米，可是长春城镇人口为 314.7 万人，缺口就是 4786.6 万平方米。这说明，长春想要全面小康阶段，对于房地产的需求量还是很庞大的。（2） 在经济增长同时，人均可支配收入增长迅速，住房消费比重逐年提高1991 年长春市国内生产总值是 121.4 亿元，在2005 年 达到1675 亿元，增长了12.8 倍；在人均可支配收入上， 1991 年的 1415 元，到 2005 年的 10000 元，提高了 6.1倍。以上的数据说明了长春市居民的购买能力正在迅速提高。即使由于长期低租金、实物分配等因素，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家，但是显而易见的是，住房消费比重逐年提高，随着消费能力的增强，房地产方面的消费支出也同向提高。比如，长春 2002 年，年家庭总支出为 7654.2/人，而 2004 年为 9403.86/人，总购房与建房支出由为 231.36 元/人到, 337.29 元/人。（3）城镇居民储蓄大幅度增长，并进入积极储蓄时代城镇居民个人可支配收入的增加是主要导致居民储蓄增长的原因。2002 年，市统计局对城市居民收支情况做了一次调查，结果显示，居民的收入增幅大于消费增幅。工资性收入的大幅增长和转移性收入(退休金、赡养费、赠送及遗产继承等)的逐步增长的城市居民收入的增多的主要原因。1991 年和 2004 年相比，我市职工年平均收入是 2107 元，增加到 12937 元。长春人的消费水平和理念伴随着居民收入和储蓄的增长，也正在悄悄发生着变化。中国人民银行统计司在2002 年 5 月中下旬对长春等全国 50 个城市进行的城乡储户问卷调查，结果显示，按选择人数多少划分，教育费(19%)、养老费(13.6%)、买房或装修费(11.9%)在各种储蓄目的中列前几位，富裕起来的居民储蓄的目的性越来越强，已经不再单一地把储蓄当成是消费之后的剩余行为，这样目的明确的储蓄被称为“积极储蓄”。所以说，城镇居民积极储蓄的大幅度增长也形成了对房地产市场的有效需求。2.2.5上升期：长春房地产市场所处周期吸引力近 8 年来，从长春房地产市场运行的数据来看，长春市房地产走势总的看持续健康大幅地增长，增量房的成交量面积逐渐增大，由几十万增长到几百万, 存量房的成交量面积也越来越大，由十几万增长到现在的几百万，可见房地产市场处于上升期。特点如下：1商品房价格平稳，上升幅度不大2空置商品房总量有所下降3住宅郊区化已成趋势4大众住房消费启动，供给结构明显改善3.长春房地产市场持续发展的有力支撑因素长春房地产市场发展的有力支撑，则是指对长春房地产市场保持长期吸引力的可能性，让我们来看一下可能的因素。在2005 年初的时候，长春市政府就把调整长春现在的产业结构作为今后的工作重点，把房地产培育成长春的支柱产业就是其中一个重要的思路。根据现在的统计方法，某一行业产值，占 GDP 的 8以上才算是一个支柱产业。目前，以一汽为主要的汽车产业是长春的产业结构状况的主导，而几个重点扶植的产业，如光电子、农产品深加工、生物制药等占 GDP 的比重都还不高。长春平均每年才 40 亿元左右的城区房地产开发投资是很少的，2005 年计划投资也就 45 亿元，这样算来，占第二产业的比重很低，远未达到GDP 的 8。另一方面，房地产业涉及的范围广，关系到到群众的切身利益，影响社会稳定，不仅产业关联性强，而且对经济增长有拉动作用，可见，必须要把房地产培育成长春支柱产业；同时，把房地产培育成长春支柱产业，也是具有可能性的，因为就目前来看，长春面临的问题，比如棚户区改造、南部新城的规划建设以及 100 平方公里的汽车产业园区规划建设等，给长春的房地产市场带来了机遇。3.1国家和地方经济与社会良好的运行态势十五期间，我国经济得到发展，经济实力显著增强。人民生活明显改善，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入，分别实际增长 58.3%和 29.2%，另一方面，住房、通信、汽车和服务消费也大幅度增加。长春地区的房地产市场的发展过程中，投资者逐渐由观望期适应国家的宏观政策，在今后的两年甚至更长的时间力，房地产投资情况将被看好。3.2有效需求将持续增长市场发展的最直接动力是需求，对长春房地产市场需求增长的判断主要依靠几下因素：第一，城市居民生活水平的进一步提高依靠经济增长；二手房市场的逐步繁荣，产生消费的阶梯效应；消费信贷的发展对有效放大商品房有效需求有放大作用；商务地产市场带来了难得的发展机遇则是开放和招商引资步伐的加快。3.3振兴东北老工业基地的政策进一步落实2003 年 3 月政府工作报告中提出支持东北地区等老工业基地加快调整和改造的思路，这是在在党的十六大提出 “支持东北地区等老工业基地加快调整和改造”后 ，提出重要改观的一项思路；振兴东北老工业基地的政策于2003 年 9月 10 日开始，温家宝总理在主持国务院常务会议讨论并原则同意关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见，经过中共中央政治局的讨论通过，以及下发落实，给长春的发展带来前所未有的机遇。西部、东北、中部、东部等区域的发展方向和重点是“十一五”规划建议明确目的，这种变化透出两种政策导向：第一，是东部、中部、西部、东北 4 个区域都应发挥自身优势，做到各舒已长努力做好自己该做的事情；第二，加大对东北地区的支持，主要在经济政策、资金投入和产业发展方面。振兴东北老工业基地的政策进一步落实促使使长春的发展更上一个台阶，得到更大的发展空间。3.4长春的城市化进程加大了长春市房地产市场的发展空间工业化的载体是城市化，就是说，没有城市化，就不可能实现真正的工业化。长春城市化建设步伐从20 世纪 90年代以来明显加快。现在，长春市城市化水平已经达到 41.6，超过全国平均水平 4.2 个百分点。预计到 2010 年，长春市规划的总人口将达到 370 万，城镇人口 303 万，城镇化率 82%；到 2020 年，长春市规划区总人口将达到 470 万，城镇人口 438 万，城镇化率 93.2%。可见城市化的重要性和逐渐提高发展的特殊化。3.5长春房地产市场发展具有后发优势在总结德国、俄国、意大利等国经济追赶成功经验的基础上，美国著名经济史学家格申克龙创立了后发优势论，后来经过 40 年了的发展，后发优势论已经取得了完善长足的进展。就目前来说，后发优势的研究在主要观点上已经达成了某些共识。由于长春市房地产市场发展晚于并落后于一线城市，一线城市的诸多经验可以借鉴，长春市房地产市场的发展具有后发优势。比如，发展中国家要考虑由于后发优势的存在因素，必须充分借鉴发达国家的成功经验，进行技术的模仿创新、制度的借鉴改造、结构的优化升级，创新和继承相结合，以人之长、补已之短，后发制人。同样的，后发优势理论对于区域的发展也适用。4.当前长春房地产市场发展面临的挑战4.1开发成本结构的变化挑战2006 年土地受政府政策影响出让价格将上涨 2030；政府对水电增容费用增加，上涨至每平米 128 元，这些收费力度逐渐加大。受竞争压力的影响，开发商的营销意识逐渐提高，项目营销费用、规划成本投入加大，都能让开发成本结构发生变化。4.2房价上涨的挑战高房价有很多好处，它能够带来房产市场的繁荣,但是需要了解的是，带来繁荣的同时，却不能带来永远的繁荣, 高房价也有不足，主要将给城市的竞争力带来致命伤害，其背后所隐藏的风险应该引起政府部门的重视。房价过高的后果是一系列的,租金和物业管理费用会依据房价而增加,这样将会抬高企业的商务成本,产生挤出效应,会导致一些商业资本甚至被迫转移，因为资金外流与外部资本流入速度放慢,。比如我国香港,正是由于房地产价格过高,商务成本压力巨大让人不得不重视起来，于是,香港一些企业迁至成本较低的广州、深圳等地,这样的结构造成了香港制造业的萎缩。也正是由于房价过高,导致的商业成本也越来越高,进而会导致一些地方的商业地产有价无市。根据国家统计局的统计数据显示,全国商业地产空置面积在 2005 年上半年达到 2878 万平方米。另外，抑制第三产业的发展也是由于房价过高造成的。房价国高将阻碍小商业、餐饮业、娱乐业等发展，因为店面租金加大,造成不堪重负。经过研究表明,同样产值的条件下,第二产业所吸收的就业人口低高于第三产业,因而,世界各国高度重视第三产业的发展。在发到国家比例极高，比如美国,第三产业比例高达 78%,而在我国，一些城市房价过高,抑制了第三产业的发展,影响了就业增长的同时也影响了消费增长，这些都是不利的。房价过高另外的严重后果就是造成人才流失。构成城市综合竞争力的基础就有人才本体竞争力。城市的竞争力是由吸引多少人才,留住多少人才决定的。在国人的传统观念中,创业和安家往往是相连的，找工作都希望离家近一点，而工作的技术区和开发区都是房价比较贵的，不适合住宅，或是房价高买不起，所以，工作和家离的远，也会造成不少影响。所以说，房价是吸引人才的一个重要因素。即便依照目前的房价,人才一对于沿海发达城市买房，需要半生的努力所以更倾向于短期的考虑：在这些发达城市工作之后，手里有积蓄,到那些房价相对便宜、生活成本相对低廉的城市去生活。所以，从长远发展来看,这不利于人才的引进,也不利于留住人才。房价过高,也加大了金融风险。现在许多人因为房价太高不得不举债或者贷款买房导致金融风险加大。个人消费信贷是否可持续中，著作者中国社会科学院研究生院研究员刘建昌指出,目前美国平均家庭债务仅为 115%上，而在我国，上海家庭的债务比例高达 155%,北京的家庭债务比例达到 122%,。刘建昌指出,房价过高，不利于和谐社会的建设，住房按揭和汽车按揭为主的个人消费贷款。是我国家庭债务的主体，而且，不仅买房者依靠贷款,房地产开发商也由于自有资金低,不肯冒风险，也多依靠贷款。这样下来,相关风险就被转嫁到了银行身上。一个城市竞争力的重要体就是社会稳定,人民安居乐业。而房价过高,必然会加大人们的生活成本,导致一些无房者甚至连租房的承担不起买房的费用，这样为了生活，会多发生暴乱，犯罪等,影响社会稳定的活动。4.3竞争加剧的挑战4.3.1外埠开发商之间竞争加剧大鳄万科、万达、中海、天安、融创等国内知名地产都在长春有着自己的项目，这样使得长春房地产市场上外埠开发商之间的竞争加剧。4.3.2来自保障性住房供应的挑战各国政府在住房政策上都有保障性住房，这些都是国际惯例，济适用房、集资建房、合作建房都是指保障性住房，这类房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其价格必然低于商品房，对商品房是一个冲击。4.4需求方面的挑战因为长春每年流入人口量极低，也很少有外来人士在长春购买商品房。在长期的买方市场的培养下的理智下，长春成为 2004年中国少有的几个房地产价格相对下跌的城市，而且这种价格下跌趋势又会反映很多购房者的惜购心理。4.5政府管理不到位第一，各地区之间市场发展不平衡。目前，广西房地产市场的发展主要在城市发达的地区，如首府南宁，工业城市柳州，旅游胜地桂林等城市，其他城市经济较为落后，房地产市场发展后劲不足，房地产的发展受到了我国经济发展的影响，很多地区房地产这一行业的发展并不一样。以广西为例子，广西省的南宁市房地产行业的开发量就已是全省了50%。第二，市场秩序尚不规范。房地产市场在广西日渐发展成形，也愈加繁荣。但其市场秩序却未能够做到规范。一些房地产企业片面追求自身利益，忽略了对消费者的承诺，严重影响了其自身形象甚至是行业的形象。这使得房地产市场的问题逐渐暴露，如不合格的预售、虚假的广告、推迟交房时间、延期办理房产证、住宅实际面积缩水、公摊面积加大等问题不断被各类媒体曝光，各小区业主论坛也是屡屡报道开放商的欺诈行为。开发商这些不规范的行为，严重扰乱了房地产市场的秩序，也挫伤了老百姓购房的积极性，更损害了房地产行业的健康发展。第三，物业管理纠纷越来越多。房地产业的不断发展，我国的居民住宅楼盘也持续增中，而小区居民、物业、开发商之前的矛盾也不断的增加。通常会有一些纠纷，如比如小区安全保护做得不够，违规加建，小区绿化率不足，小区卫生环境清洁不够，物业人员服务态度不好，随意加收管理费等一系列的问题，尤其是物业管理服务收费，更是成为问题的中心。第四，土地供应不规范。我国国土资源局成立还不久，在过去几十年的房地产发展中，土地供应很不合理。政府将价格低廉的土地划拨给房地产开发商，那么土地在开发过程中所占成本是非常低的，一些拿到便宜土地的房地产商人便会由于成本的减少而节省更多的资本。而一些没有关系的房地产开发商，拿不到政府直接划拨的一手地，只能去买别人倒卖的二手地，甚至是三手地，这样将会造成土地所占成本过高，而土地成本的过高将会导致房价的提升。这不仅影响了房地产开发商之间的公平竞争，也会容易滋生腐败行为。第五，住宅空置率高。在长春经常可以看到这样的情况。一个出售较久且已经成熟的楼盘，其入住率不到7成。很明显，有些人手握房子等待时机成熟时候将其转手倒卖。而这么做的人手上一定不止这么一套房子，他们无论是借还是贷都要手握数套房，只为转手倒卖时候的利润。这将会导致大量的社会资金被套牢，因为部分人是借款的。炒房只会导致楼价越来越高，有钱的居民拥有的房子越来越多，真正需要购买房子的人民买房越来越困难。5.长春市房地产发展对策5.1政府应树立经营城市的理念按照世界城市化的发展规律划分，一个国家的城市化水平处于 30候，进入飞速发展阶段， 70时，则进入缓慢的平稳发展阶段。中国的城市化目前已到了左右。中国城市化发展的必然命题是经营城市，经营城市是现代城市发展理念的创新。现代城市不但要求要建设好、管理好，而且要善于经营。5.2培育长春城市群城市群城市化发展的必然阶段，城市化进入高级阶段的标志。是城市化发展到成熟阶段的城市地域空间组织形式。评价城市群的竞争力，要从人口、城市数量、人口密度、城市分工程度等方面来评价中国城市竞争力报告15 个城市群的排名中，长春城市群综合竞争力位居第 14 位。目前，长春城市真正意义上的城市群还未形成，相比长三角、珠三角等城市群差距很大，正处在萌芽中。因此，长春要随着区域经济一体化进程的加快，打破以往行政区划的限制，促进中国房地产市场健康稳定的发展。5.3加大招商引资力度面对各地区之间市场发展的不平衡，各地区要加大对房地产开发的招商引资力度，从土地供应、规划、建设、销售等环节制定优惠政策，引入房地产开发项目，促进本地区县城乡镇的房地产开发建设。同时，要以县城为重点，加强县城的基础设施建设。市里应给予适当支持。市本级如果资源丰富，可以与市级下的县一起考虑规划，尤其要重视南宁城市的交通，为了支持县城乡镇商品住房消费，各地区可以根据本地区市场需求，对个人购房者可以让其以家庭为单位办理城镇户口，其医疗、社保、教育享受县城居民的同等政策待遇。5.4约束房地产经营不良行为我国房地产发展迅速，但市场将未形成良好秩序，开发商在开发和销售中存在不少问题，针对市场的诸多问题必须完善市场内的秩序，强化市场管理工作，形成以道德为支撑，法律为保障的社会信用体系，加强对宣传舆论的导向，多报道地区房地产市场的监督新闻，注意引导群众对市场秩序的信心，引导群众正确对待房地产市场的开发销售，同时加强对房地产市场的舆论监督，清除市场的歪风邪气。同时要行为以投诉为切入点，大力查处。相关部门要根据各自的指责，深入调查和疏解。对已经查实的案件加大处理力度，对历史遗留的问题要妥善处理，媒体必须曝光涉及权钱交易、官商勾结的行为，给房地产市场的不良行为敲警钟，约束房地产的各种不良行为。5.5规范物业管理我国在2006年提出，物业公司必须公开收费明细。必须使我国物业的收费透明，强化对物业公司的管理。将物业管理服务费收支情况公开，使其透明化，这是业主知情权的重要表现形式。物业管理企业按照有关法律法规的要求，将物业的收费项目及标准和服务内容及标准在小区内的显著区域进行公示，以接受业主的询问和监督。同时政府部门应该介入，帮助、引导和监督物业与业主之间解决矛盾的一些问题。物业公司是为楼盘所有业主服务，是公共的服务，它的管理与每位业主的生活都密切相关，因此，在一些纠纷问题上政府不应该任其自行商议、自行解决。5.6挖掘消费潜力随着商品房空置率的不断提高，其首要解决办法应建立合理的住房价格标准，完善住房类型，要加强建设中型与小户型的住房，减少我国的大户型住房，商品房等，进一步平抑商品房的价格，使其与消费者的购买力相称，只有我国人民的消费能力提高后，才会增加我国商品房的销售量，减少空置的商品房数量；严格控制房地产企业将新房累积不卖的行为，国家对此需要制定相关的制度与政策，通过各项法规来约束开发商与房地产企业的违法行为；通过各项优惠与减免政策增加房屋出售数量，挖掘出我国人民购买房子的潜在需求。5.7加强土地管理 在房地产行业中，要加强对土地交易的管理。要将土地的出售、使用、规划的项目及用途等的要求形成制度，规范土地交易市场。着力解决政府官员违反规定干扰土地定价的工作，在土地交易中的审核避免官员干预；将国有的土地低价格出售、或采取任何方式减少或免除购买土地价格，对于这些问题需要重点解决；着力解决集体建设用地审批不合法、没有按国家制度进行审批等问题；对于我国土地的提供与出售的信息不公布的问题也需要重点解决；着力解决土地转让不规范等问题。严格管理住房用地供应计划的管理，我国新制定的商品房、保障类的住房的规划需要有效实行。政府必须对闲置的土地进行查处。如果开发土地没有根据合同的要求，或处理闲置的土地有违法行业，必须取消这些企业参加土地投标的资格。参考文献1严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析J，技术经济数量经济研究，2006：17-26 2王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究J，价格理论与实践，2007（3）：41-42 3张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说J，东北财经大学学报，2005（6）：40-43 4李建飞，史晨昱（2004），我国银行信贷对房地产价格波动的影响J，上海财经大学学报，2005（4）：26-32
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