无形资产与投资性房地产培训课程课件

第第8 8章章 无形资产与投资性无形资产与投资性房地产房地产8.1 8.1 无形资产无形资产()()8.2 8.2 投资性房地产投资性房地产()()目目 录录8.1.1 8.1.1 无形资产的性质无形资产的性质8.1.2 8.1.2 无形资产的分类无形资产的分类8.1.3 8.1.3 无形资产的取得无形资产的取得8.1.4 8.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销8.1.5 8.1.5 无形资产的出租无形资产的出租8.1.6 8.1.6 无形资产的处置无形资产的处置8.1.7 8.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示8.1 8.1 无形资产无形资产()()无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态，无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。辨认经济资源。一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形资产。能确认为无形资产。1.1.无实体性无实体性 2.2.长期性长期性 3.3.不确定性不确定性 4.4.可辨认性可辨认性8.1.1 8.1.1 无形资产的性质无形资产的性质4 无形资产没有实物形态。这一特征，无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与固定资产等具有实物形态的资产主要是与固定资产等具有实物形态的资产相对而言的。相对而言的。但是，需要指出的是，没有实物形态但是，需要指出的是，没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。投资等。1.1.无实体性无实体性5 无形资产应能在较长时期内供企业使用。一般来说，无形资产应能在较长时期内供企业使用。一般来说，使用年限应在使用年限应在1 1年以上。这一特征，主要是与应收账款年以上。这一特征，主要是与应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言的。等没有实物形态的流动资产相对而言的。但是，需要指出的是，能在较长时期内供企业使用但是，需要指出的是，能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。长时期内供企业使用，如长期投资等。2.2.长期性长期性6 无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态又这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。3.3.不确定性不确定性7 无形资产能够单独确认。无形资产能够从企业无形资产能够单独确认。无形资产能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关资产或中分离或者划分出来，并能单独或者与相关资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。交换。这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资源这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资源相对而言的。相对而言的。4.4.可辨认性可辨认性8 无形资产按照不同的标准，可无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。以分为不同的类别。1.1.按经济内容分类按经济内容分类 2.2.按来源途径分类按来源途径分类 3.3.按经济寿命期限分类按经济寿命期限分类8.1.2 8.1.2 无形资产的分类无形资产的分类9无形资产按其反映的经济内容，可以分为：无形资产按其反映的经济内容，可以分为：（1 1）专利权）专利权（2 2）非专利技术）非专利技术 （3 3）商标权）商标权（4 4）著作权）著作权（5 5）土地使用权）土地使用权 （6 6）特许权）特许权 1.1.按经济内容分类按经济内容分类10无形资产按其来源途径，可以分为：无形资产按其来源途径，可以分为：外来无形资产是指企业用货币资金或可外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他企业以变现的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。成的无形资产。自创无形资产是指企业自行开发、研制自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资产。的无形资产。2.2.按来源途径分类按来源途径分类17 无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产。长有效期限的无形资产。期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。如非专利技术。3.3.按经济寿命期限分类按经济寿命期限分类18 企业取得的无形资产，只有在其产生企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式：业取得的无形资产，主要有以下几种形式：1.1.购入的无形资产购入的无形资产 2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产8.1.3 8.1.3 无形资产的取得无形资产的取得19（一）一般情形（一）一般情形借：无形资产借：无形资产 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）贷：银行存款贷：银行存款 企业购入无形资产的实际成本，包括购买价企业购入无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。定费、注册登记费等其他支出。土地使用权比较特殊土地使用权比较特殊1.1.购入的无形资产购入的无形资产实际成本实际成本20应根据不同情况，分别进行确认：应根据不同情况，分别进行确认：（1 1）企业购入的用于非房屋建筑物的土地使用权，）企业购入的用于非房屋建筑物的土地使用权，应单独确认为无形资产，在使用期限内分期摊销。应单独确认为无形资产，在使用期限内分期摊销。（2 2）企业购入的用于房屋建筑物的土地使用权，由）企业购入的用于房屋建筑物的土地使用权，由于土地使用权和房屋建筑物的使用年限不同，也应于土地使用权和房屋建筑物的使用年限不同，也应单独确认为无形资产，不计入房屋建筑物成本；土单独确认为无形资产，不计入房屋建筑物成本；土地使用权和房屋建筑物成本在使用期限内应分别摊地使用权和房屋建筑物成本在使用期限内应分别摊销和计提折旧。销和计提折旧。土土地地使使用用权权的的说说明明1.1.购入的无形资产购入的无形资产21（3 3）企业购入房屋建筑物实际支付价款中包含）企业购入房屋建筑物实际支付价款中包含的土地使用权价值，应采用合理的方法将其从支的土地使用权价值，应采用合理的方法将其从支付的全部价款中分离出来，单独确认为无形资产；付的全部价款中分离出来，单独确认为无形资产；如果无法合理将其进行分离，则应计入房屋建筑如果无法合理将其进行分离，则应计入房屋建筑物成本。物成本。（4 4）房地产开发企业购入用于建造对外出售房）房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成本，不确认为无形资产。货成本，不确认为无形资产。土土地地使使用用权权的的说说明明1.1.购入的无形资产购入的无形资产22某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为600 000600 000元，以银行存款支付。根据以上资料，编元，以银行存款支付。根据以上资料，编制会计分录如下：制会计分录如下：借：无形资产借：无形资产专利权专利权 600000 600000 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）3600036000 贷：银行存款贷：银行存款 630000 630000例例8-18-123（二）购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付（二）购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付借：无形资产借：无形资产 贷：长期应付款贷：长期应付款1.1.购入的无形资产购入的无形资产购买价款的现值购买价款的现值购买价款购买价款倒挤倒挤平衡平衡未确认融未确认融资费用资费用 实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在信除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期财务费用。用期间内计入当期财务费用。24 企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产25研究阶段的特点及会计处理研究阶段的特点及会计处理 特点在于其属于探索性的过程，是为了进特点在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，的不确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。应予以费用化。2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产26企业应根据自行研究开发项目在研究阶段发生的企业应根据自行研究开发项目在研究阶段发生的支出支出借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 贷：有关科目贷：有关科目期末应根据发生的全部研究支出期末应根据发生的全部研究支出借：管理费用借：管理费用 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产27开发阶段特点及会计处理开发阶段特点及会计处理 相对研究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工相对研究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。件已经具备。企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产28无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。计量。2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产29企业开发阶段发生的应予以资本化支出企业开发阶段发生的应予以资本化支出借：研发支出借：研发支出资本化支出资本化支出 应交税费应交税费应交增值税（进项税）应交增值税（进项税）贷：有关科目贷：有关科目在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出借：无形资产借：无形资产 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出3.3.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产30几点特殊说明几点特殊说明 企业开发阶段发生的不应予以资本化支出，应企业开发阶段发生的不应予以资本化支出，应作为费用化支出处理。作为费用化支出处理。企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应当按照上述规定处理。得后发生的支出也应当按照上述规定处理。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发支出全部费用化。当将其所发生的研发支出全部费用化。2.2.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产31某企业自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发某企业自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发生的应予以费用化的支出生的应予以费用化的支出 100 000 100 000元，开发阶段发元，开发阶段发生符合资本化条件的支出生符合资本化条件的支出300 000300 000元，并支付增值税元，并支付增值税2400024000元；开发成功后发生注册登记费元；开发成功后发生注册登记费10 00010 000元，均元，均以银行存款支付。以银行存款支付。例例8-28-2（1 1）发生各项支出。）发生各项支出。借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 100 000 100 000 资本化支出资本化支出 300 000 300 000 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）24000 24000 贷：银行存款等贷：银行存款等 424 000 424 000（2 2）期末结算费用化支出。）期末结算费用化支出。借：管理费用借：管理费用 100 000 100 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 100 000 100 000（3 3）登记注册后。）登记注册后。借：无形资产借：无形资产专利权专利权 310 000 310 000 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出 300 000 300 000 银行存款银行存款 10 000 10 000321.1.无形资产的摊销期限无形资产的摊销期限2.2.无形资产的摊销方法无形资产的摊销方法 8.1.4 8.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销33使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产 如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；计量单位数量；使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：一般按下列原则确定：1.1.无形资产的摊销期限无形资产的摊销期限341 1）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；2 2）合同未规定受益年限，而法律规定了有效年）合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；限，摊销年限以法定有效年限为上限；3 3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。上限。1.1.无形资产的摊销期限无形资产的摊销期限35使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产 无法预见无形资产为企业带来经济利无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。形资产。使用寿命不确定的无形资产不应摊销使用寿命不确定的无形资产不应摊销 ，应于期末进行减值测试。，应于期末进行减值测试。1.1.无形资产的摊销期限无形资产的摊销期限36 无形资产的摊销方法，应当反映与该无形资产的摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，可以采用年限平均法、产量法、双倍式，可以采用年限平均法、产量法、双倍余额递减法和年数总和法等。余额递减法和年数总和法等。无法可靠确定预期实现方式的，应当无法可靠确定预期实现方式的，应当采用年限平均法摊销。采用年限平均法摊销。2.2.无形资产的摊销方法无形资产的摊销方法37 无形资产的应摊销金额为其成本扣除无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零。净残值；否则，其残值应当视为零。2.2.无形资产的摊销方法无形资产的摊销方法38会计分录会计分录借：制造费用借：制造费用 管理费用管理费用 其他业务成本等其他业务成本等 贷：累计摊销贷：累计摊销2.2.无形资产的摊销方法无形资产的摊销方法39借：制造费用借：制造费用 5 000 5 000 贷：累计摊销贷：累计摊销 5 000 5 000案例案例8-38-3【例【例8383】承例】承例8181。该项专利权法律规定。该项专利权法律规定的有效年限为的有效年限为2020年，合同规定的受益年限为年，合同规定的受益年限为1010年，采用年限平均法摊销，不预计净残值。年，采用年限平均法摊销，不预计净残值。根据以上资料，编制会计分录如下：根据以上资料，编制会计分录如下：年摊销额年摊销额600000/10600000/106000060000（元）（元）月摊销额月摊销额60000/1260000/1250005000（元）（元）40企业出租无形资产取得的收入企业出租无形资产取得的收入 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）8.1.5 8.1.5 无形资产的出租无形资产的出租出租的过程中，支付律师费、咨询费等费用。出租的过程中，支付律师费、咨询费等费用。借：其他业务成本借：其他业务成本 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）贷：银行存款贷：银行存款41（3 3）出租无形资产的摊销，一般有以下几种方法：）出租无形资产的摊销，一般有以下几种方法：出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产借：其他业务成本借：其他业务成本 管理费用管理费用 制造费用制造费用 贷：累计摊销贷：累计摊销8.1.5 8.1.5 无形资产的出租无形资产的出租出租部分应承担的折旧出租部分应承担的折旧42（3 3）出租无形资产的摊销，一般有以下几种方法：）出租无形资产的摊销，一般有以下几种方法：出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重要性原则重要性原则借：管理费用借：管理费用 制造费用制造费用 贷：累计摊销贷：累计摊销8.1.5 8.1.5 无形资产的出租无形资产的出租43甲公司甲公司201201年年1 1月将一项用于月将一项用于A A产品生产的专利权出产品生产的专利权出租给乙公司，收取当月租金租给乙公司，收取当月租金100 000100 000元，增值税元，增值税60006000元。该项专利权的初始成本为元。该项专利权的初始成本为2 000 0002 000 000元，预计生元，预计生产产品的产量为产产品的产量为10 00010 000件，采用产量法进行摊销。件，采用产量法进行摊销。201201年年1 1月，甲公司月，甲公司A A产品的产量为产品的产量为120120件，乙公司件，乙公司A A产品的产量为产品的产量为8080件。根据以上资料，编制会计分录件。根据以上资料，编制会计分录如下：如下：（1 1）取得出租收入。）取得出租收入。借：银行存款借：银行存款 106 000 106 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 100 000 100 000 应交税费应交税费应交增值税应交增值税 6 000 6 000案例案例8-48-444（2 2）摊销专利权成本。）摊销专利权成本。单位产量摊销额：单位产量摊销额：2 000 00010 0002 000 00010 000200200（元）（元）出租专利权负担摊销额：出租专利权负担摊销额：200802008016 00016 000（元）（元）自用专利权负担摊销额：自用专利权负担摊销额：20012020012024 00024 000（元）（元）借：其他业务成本借：其他业务成本 16 000 16 000 制造费用制造费用 24 000 24 000 贷：累计摊销贷：累计摊销 40 000 40 000案例案例8-48-445 无形资产的处置包括无形资产的无形资产的处置包括无形资产的出售和报废等。出售和报废等。1.1.无形资产的出售无形资产的出售 2.2.无形资产的报废无形资产的报废8.1.6 8.1.6 无形资产的处置无形资产的处置46 无形资产的出售是指将无形资产的所有权让无形资产的出售是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。企业出售无形资产收取的价款，不属于营业企业出售无形资产收取的价款，不属于营业收入。企业出售无形资产时，应将出售所得的价收入。企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确认为当期损益。额，确认为当期损益。1.1.无形资产的出售无形资产的出售47借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费应交增值税应交增值税1.1.无形资产的出售无形资产的出售账面账面价值价值倒挤倒挤平衡平衡营业外支出营业外支出营业外收入营业外收入销售价款销售价款48某企业出售一项无形资产，收取价款某企业出售一项无形资产，收取价款100000100000元，增值元，增值税税60006000元，用银行存款支付律师费元，用银行存款支付律师费20002000元，增值税元，增值税120120元，该项无形资产的原始价值为元，该项无形资产的原始价值为150000150000元，累计摊销元，累计摊销额为额为7000070000元，未计提减值准备。据以上资料，编制会元，未计提减值准备。据以上资料，编制会计分录如下：计分录如下：借：银行存款借：银行存款 1006 000 1006 000 累计摊销累计摊销 70 000 70 000 应交税费应交税费应交增值税（进项税费）应交增值税（进项税费）120 120 贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）6 000 6 000 无形资产无形资产 150 000 150 000 银行存款银行存款 2 120 2 120 营业外收入营业外收入 18 000 18 000例例8-58-549借：营业外支出借：营业外支出 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：无形资产贷：无形资产2.2.无形资产的报废无形资产的报废账面账面价值价值501.1.无形资产的期末计价无形资产的期末计价2.2.报表列示报表列示8.1.7 8.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示51（1 1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额（2 2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失1.1.无形资产的期末计价无形资产的期末计价52 每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。金额进行估计。可收回金额应当根据无形资产的公允价值减去可收回金额应当根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。现值两者之间较高者确定。（1 1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额53 无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的回金额低于其账面价值的借：资产减值损失借：资产减值损失 账面价值可回收金额账面价值可回收金额 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余用应当在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。转回。（2 2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失54甲公司甲公司201201年年1 1月月5 5日购入一项专利权，实际成本为日购入一项专利权，实际成本为300000300000元，预计使用年限为元，预计使用年限为1010年。年。204204年年1212月月3131日，日，该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为120000120000元，公允价值为元，公允价值为110 000110 000元。该项专利权发生元。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为减值以后，预计剩余使用年限为5 5年。年。207207年年1 1月月5 5日，日，甲公司将该专利权出售，收取价款甲公司将该专利权出售，收取价款60 00060 000元，应交增元，应交增值税值税36003600元。元。例例8-68-6计算该项专利权在计算该项专利权在204204年年1212月月3131日计提减值准日计提减值准备前的账面余额备前的账面余额账面余额账面余额300000300000300004300004180000180000（元）（元）计提减值准备计提减值准备可回收金额可回收金额120000120000元元应计提的减值准备应计提的减值准备=180000-120000=180000-1200006000060000（元）（元）借：资产减值损失借：资产减值损失 60 000 60 000贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 60 000 60 00055计算剩余使用年限内年摊销额计算剩余使用年限内年摊销额剩余使用年限内年摊销额剩余使用年限内年摊销额 （1800001800006000060000）/5/52400024000（元）（元）计算该项专利权在计算该项专利权在207207年年1 1月月5 5日的累计摊销和账日的累计摊销和账面价值面价值205205年至年至206206年摊销额年摊销额2400022400024800048000（元）（元）累计摊销累计摊销1200001200004800048000168000168000（元）（元）账面价值账面价值30000030000016800016800060000600007200072000（元）（元）出售专利权出售专利权 借：银行存款借：银行存款 63 600 63 600 累计摊销累计摊销 168 000 168 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 60 000 60 000 营业外支出营业外支出 12 000 12 000 贷：无形资产贷：无形资产 300 000 300 000 应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）3600 3600例例8-68-656（1 1）“无形资产无形资产”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“无形无形资产资产”项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减值准备后资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减值准备后的净额列示。的净额列示。（2 2）“研发支出研发支出”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“研发研发支出支出”项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照本化条件的支出，可以按照“研发支出研发支出”科目的余额科目的余额直接列示。直接列示。2.2.报表列示报表列示578.2.1 8.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得8.2.2 8.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入8.2.3 8.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量8.2.4 8.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换8.2.5 8.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置8.2.6 8.2.6 投资性房地产账务处理举例投资性房地产账务处理举例8.2.7 8.2.7 投资性房地产的报表列式投资性房地产的报表列式8.2 8.2 投资性房地产投资性房地产()()投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。主要包括：主要包括：已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的土地使用权已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权等持有并准备增值后转让的土地使用权等8.2.1 8.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得59 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量。量。借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）贷：银行存款贷：银行存款 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。产或无形资产的方法相同。8.2.1 8.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得60 投投资资性性房房地地产产对对外外出出租租取取得得的的出出租租收收入入，属于其他业务收入。属于其他业务收入。借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）8.2.2 8.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入61 投投资资性性房房地地产产的的计计量量模模式式有有成成本本模模式式()()和公允价值模式和公允价值模式()()。一一个个企企业业的的投投资资性性房房地地产产只只能能采采用用一一种种计计量量模模式式，计计量量模模式式一一经经确确定定，不不得随意变更。得随意变更。8.2.3 8.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量62 采采用用成成本本模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产比比照照固固定定资资产产或或无无形形资资产产对对已已出出租租的的建建筑筑物物或或土土地地使使用用权权进进行行计量，并计提折旧或摊销。计量，并计提折旧或摊销。借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）1.1.采用成本模式采用成本模式()()进行后续计量进行后续计量63 如如果果投投资资性性房房地地产产存存在在减减值值迹迹象象，应应当当进进行行减减值值测测试试，计计提提相相应应的的减减值值准备。准备。借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备1.1.采用成本模式采用成本模式()()进行后续计量进行后续计量64 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：时满足以下条件：（1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2 2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。地产的公允价值做出科学合理的估计。2.2.采用公允价值采用公允价值()()模式进行后续计量模式进行后续计量65 采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产，不不计提折旧或摊销。计提折旧或摊销。资资产产负负债债表表日日，应应以以投投资资性性房房地地产产的的公公允允价价值值为为基基础础，对对其其账账面面价价值值进进行行调调整整，差差额额计计入入当当期损益。期损益。借或贷：投资性房地产借或贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益贷或借：公允价值变动损益2.2.采用公允价值采用公允价值()()模式进行后续计量模式进行后续计量66【特别注意】【特别注意】如如果果将将投投资资性性房房地地产产由由成成本本模模式式计计量量转转为为公公允允价价值值模模式式计计量量，属属于于会会计计政政策策变变更，需要进行追溯调整。更，需要进行追溯调整。已已采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。地产，不得从公允价值模式转为成本模式。2.2.采用公允价值采用公允价值()()模式进行后续计量模式进行后续计量67首首先先应应将将以以前前年年度度和和当当年年计计提提的的折折旧旧和和摊摊销销予予以以冲冲销销，将将投投资资性性房房地地产产的的账账面面价价值值还还原原为为初初始始成成本本借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：利润分配贷：利润分配未分配利润未分配利润 盈余公积盈余公积 其他业务成本其他业务成本其其次次将将投投资资性性房房地地产产初初始始成成本本按按照照变变更更日日当当年年年年初的公允价值进行调整初的公允价值进行调整借或贷：投资性房地产借或贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷或借：利润分配贷或借：利润分配未分配利润未分配利润3.3.成本模式转换为公允价值模式成本模式转换为公允价值模式当年折旧额当年折旧额以前年度折旧，以前年度折旧，盈余公积占盈余公积占10%10%68 最最后后将将投投资资性性房房地地产产变变更更日日当当年年年年初的公允价值调整为变更日的公允价值。初的公允价值调整为变更日的公允价值。借或贷：投资性房地产借或贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益贷或借：公允价值变动损益3.3.成本模式转换为公允价值模式成本模式转换为公允价值模式691.1.其他资产转换为投资性房地产其他资产转换为投资性房地产2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产8.2.4 8.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换70投资性房地产采用成本模式计量投资性房地产采用成本模式计量 在在成成本本模模式式下下，企企业业应应将将其其他他资资产产转转换换前前的的账账面面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。价值作为转换后投资性房地产的入账价值。1.1.其他资产转换为投资性房地产其他资产转换为投资性房地产【注注意意】为为了了简简化化，说说明明“投投资资性性房房地地产产初初始始计计量量，科科目目为为投投资资性性房房地地产产成成本本”。严严格格来来讲讲，采采用用成成本本模模式式计计量量的的时时候候，采采用用“投投资资性性房房地地产产”，采采用用公公允允价值计量的时候采用价值计量的时候采用“投资性房地产投资性房地产成本成本”。711.1.其他资产转换为投资性房地产其他资产转换为投资性房地产 “累计折旧累计折旧”、“累计摊销累计摊销”借：投资性房地产借：投资性房地产 （转换时的原账面原值）（转换时的原账面原值）贷：固定资产贷：固定资产 （转换时原账面余额）（转换时原账面余额）无形资产无形资产 （转换时原账面余额）（转换时原账面余额）库存商品库存商品 （转换时原账面余额）（转换时原账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产减值准备固定资产减值准备 无形资产减值准备或存货跌价准备无形资产减值准备或存货跌价准备 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备72投资性房地产采用公允价值模式计量投资性房地产采用公允价值模式计量 自自用用房房地地产产或或存存货货转转换换为为采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产时时，应应将将转转换换当当日日的的公公允允价价值作为投资性房地产的入账价值。值作为投资性房地产的入账价值。如如果果转转换换当当日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值，应当将差额计入当期损益；应当将差额计入当期损益；如如果果转转换换当当日日的的公公允允价价值值大大于于原原账账面面价价值值，应当将其差额计入其他综合收益。应当将其差额计入其他综合收益。1.1.其他资产转换为投资性房地产其他资产转换为投资性房地产731.1.其他资产转换为投资性房地产其他资产转换为投资性房地产 累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）（已提折旧）（已提折旧）资产减值准备资产减值准备 （已提减值准备）（已提减值准备）贷：固定资产贷：固定资产 （账面余额）（账面余额）无形资产无形资产 （账面余额）（账面余额）库存商品库存商品 （账面余额）（账面余额）借：投资性房地产借：投资性房地产成本（转换日公允价值）成本（转换日公允价值）倒挤损益倒挤损益借借“公允价值变公允价值变动损益动损益”或贷或贷“其他综合收益其他综合收益”74（1 1）投资性房地产采用成本模式计量）投资性房地产采用成本模式计量 在在成成本本模模式式下下，企企业业应应将将投投资资性性房房地地产产转转换换前前的的账账面面价价值值作作为为转转换换后后其其他他资资产产的的入入账账价价值值，其其中中，原原始始价价值值、累累计计折折旧旧、累累计计摊摊销销应应分分别别进进行行结结转转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产752.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产 “累计折旧累计折旧”、“累计摊销累计摊销”贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （转换时的原账面余额）（转换时的原账面余额）借：固定资产借：固定资产 （转换时原账面价值量）（转换时原账面价值量）无形资产无形资产 （转换时原账面价值量）（转换时原账面价值量）库存商品库存商品 （转换时原账面价值量）（转换时原账面价值量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）“固定资产减值准备固定资产减值准备”“无形资产减值准备无形资产减值准备”或或“存货跌价准备存货跌价准备”投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备76（2 2）投资性房地产采用公允价值模式计量）投资性房地产采用公允价值模式计量 采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产转转换换为为自自用用房房地地产产时时，应应当当以以其其转转换换当当日日的的公公允允价价值值作作为为自自用用房房地地产产的的入入账账价价值值，公公允允价价值值与与原原账账面面价价值值的的差额计入当期损益。差额计入当期损益。2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产772.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产借：固定资产借：固定资产 无形资产无形资产 库存商品库存商品贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动（或借记）公允价值变动（或借记）以转换当日的公允以转换当日的公允价值计量价值计量倒挤损益，倒挤损益，计入计入“公允价公允价值变动损益值变动损益”78需要考虑的问题是：需要考虑的问题是：其其他他资资产产转转为为投投资资性性房房地地产产时时，公公允允价价值值大大于于账账面面价价值值的的差差额额已已计计入入其其他他资资本本公公积积；投投资资性性房房地地产产再再转转回回其其他他资资产产时时，原计入其他资本公积的金额如何处理？原计入其他资本公积的金额如何处理？2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产79企业会计准则对此没有规定。建议：企业会计准则对此没有规定。建议：（1 1）将将原原计计入入其其他他资资本本公公积积的的金金额额转转为为“公公允允价价值值变动损益变动损益”依依据据：符符合合准准则则的的规规定定，转转回回的的其其他他资资产产按按照照转转回回日日公公允允价价值值计计量量，转转回回日日公公允允价价值值与与其其他他资资产产转转为为投投资资性性房房地地产产前前账账面面价价值值的的差差额额全全额额确确认认为为公公允允价价值变动损益。值变动损益。问问题题：其其他他资资产产转转为为投投资资性性房房地地产产，再再转转回回其其他他资资产产，相相当当于于其其他他资资产产的的性性质质未未变变，但但确确认认公公允允价价值值变动损益。变动损益。2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产80【例例如如】0101年年1 1月月1 1日日，土土地地使使用用权权转转为为投投资资性性房房地地产产，账面价值，账面价值10001000，公允价值，公允价值12001200。确认：投资性房地产确认：投资性房地产12001200，其他资本公积，其他资本公积200200。0101年年1212月月3131日日，投投资资性性房房地地产产转转回回土土地地使使用用权权，转换日公允价值转换日公允价值13001300。确认：土地使用权确认：土地使用权13001300，公允价值变动损益，公允价值变动损益100100。其他资本公积其他资本公积200200转为公允价值变动损益。转为公允价值变动损益。结结果果：土土地地使使用用权权年年初初账账面面价价值值10001000，年年末末账账面面价价值值13001300，确认公允价值变动损益，确认公允价值变动损益300300。2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产81建议：建议：（2 2）原计入其他资本公积的金额不予调整。）原计入其他资本公积的金额不予调整。问问题题：其其他他资资本本公公积积在在投投资资性性房房地地产产处处置置前前将永久存在，与其他资本公积的性质不符。将永久存在，与其他资本公积的性质不符。2.2.投资性房地产转换为其他资产投资性房地产转换为其他资产821.1.采用成本模式计量的投资性房地产处置采用成本模式计量的投资性房地产处置2.2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置采用公允价值模式计量的投资性房地产处置8.2.5 8.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置1.1.采用成本模式计量的采用成本模式计量的投资性房地产处置投资性房地产处置结转处置成本结转处置成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产借：其他业务成本借：其他业务成本记录处置收入记录处置收入 借：银行存款借：银行存款 （实际收到的金额）（实际收到的金额）贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）84记录处置收入记录处置收入 借：银行存款借：银行存款 （实际收到的金额）（实际收到的金额）贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）2.2.采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的投资性房地产处置投资性房地产处置结转投资性房地产的账面余额结转投资性房地产的账面余额 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动（也可能在借方）公允价值变动（也可能在借方）借：其他业务成本借：其他业务成本85将累计公允价值变动转入其他业务成本将累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 或反之。或反之。2.2.采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的投资性房地产处置投资性房地产处置将转换时原计入资本公积的部分转入其他业将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本务成本 借：其他综合收益借：其他综合收益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 868.2.6 8.2.6 投资性房地产投资性房地产账务处理举例账务处理举例87 某企业某企业201201年年1212月月3131日购入一栋房屋，以银行存款支付日购入一栋房屋，以银行存款支付全部买价全部买价3000000030000000元，增值税元，增值税33000003300000元；已经与乙公司签订元；已经与乙公司签订租赁合同，将购入的房屋确认为投资性房地产，采用成本模租赁合同，将购入的房屋确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限式进行后续计量，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为为5050年，预计净残值为年，预计净残值为0 0。203203年年1 1月月1 1日至日至203203年年6 6月月3030日，日，该企业共收取租金该企业共收取租金30000003000000元，增值税元，增值税330000330000元，合计元，合计33300003330000元。元。203203年年6 6月月3030日，该企业将投资性房地产的后续日，该企业将投资性房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式，当日的公允价值计量模式由成本模式改为公允价值模式，当日的公允价值（不含增值税，本例下同）为（不含增值税，本例下同）为3200000032000000元，年初的公允价值元，年初的公允价值为为3150000031500000元。元。203203年下半年，该企业收取租金年下半年，该企业收取租金10000001000000元；元；203203年年1212月月3131日，该房屋的公允价值为日，该房屋的公允价值为3400000034000000元。该企业元。该企业按照净利润的按照净利润的10%10%提取法定盈余公积。据以上资料，编制有关提取法定盈余公积。据以上资料，编制有关会计分录如下：会计分录如下：例例8-78-788（1 1）201201年年1212月月3131日购入房屋。日购入房屋。借：投资性房地产借：投资性房地