房地产新人培训课件

什么是房地产？房地产土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益什么是房地产？房地产土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不1房地产的自然特征位置的固定性（房地产的自然地理位置是不变的，尽管其社会经济位置有可能发生变化）使用的耐久性（对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十年甚至数百年）资源的有限性（土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的）房地产的保值性（房地产的价值随着时间的推移，价值的总体趋势）房地产的自然特征位置的固定性（房地产的自然地理位置是不变的，21、房屋的结构、质量、功能、新旧、程度2、房屋层数和朝向3、环境因素(地理位置、交通、商业娱乐、网点等)4、房屋的供需状况5、政策因素6、土地价格的变动房地产价格的影响因素1、房屋的结构、质量、功能、新旧、程度房地产价格的影响因素3房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产是第几产业？房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第4房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。房地产类别分类？发展商：专门从事房地产开发和经营的企业代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又5一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易房地产市场分类？一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出6土地出让方式1、划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。划拨的方式一般有：国有企业的土地、军事用地、公共用地等。2、土地出让方式有三种：招标、拍卖、挂牌按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号，以下简称规定)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。3、协议出让协议出让国有土地使用权规定（2003）第二条规定，协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。协议出让一般不用走招拍挂的形式。国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式出让方式2.划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3.承租方式承租方式土地出让方式 1、划拨是指经县级以上人民政府依法7商品房是什么？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。商品房是什么？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开8产权是什么？产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。通俗讲就是土地使用年限。产权是什么？产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。9商品房预售许可证？按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花备注：销售商品房，购买者具有商品房的拥有权，备注：销售商品房，购买者具有商品房的拥有权，但不具有土地的拥有权但不具有土地的拥有权商品房预售许可证？按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展10土地使用年限？按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地u国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合用地：50年（取消综合用地）5.商业、旅游、娱乐用地：40年土地使用年限？按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合11房产分类按照土地性质分类：u70年产权土地：1.普通住宅2.别墅3.公寓（由于公寓分类上没有明确划分，50平米以下、一房的产品）u40年商业金融产权土地：1.商业（百货商场、购物中心、商业街、住宅底层商铺、社区型商铺）2.写字楼3.公寓（设定有居住功能的产品）u其他：教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教房产分类按照土地性质分类：12住宅按层数划分如下：1、低层住宅为一层至三层2、多层住宅为四层至七层3、小高层住宅为七层至十六层4、高层住宅为十六层到三十二层（小高层、高层、超高层）5、超高层在三十三层以上住宅按层数划分如下：1、低层住宅为一层至三层2、多层住13是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。银行按揭？是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会14契税：指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。购房需交哪些税费？印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。契税：购房需交哪些税费？印花税：15房屋买卖所需费用（1）交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的2购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的2，超出部分缴纳4。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）登记费：每建筑平方米0.3元：房屋所有权证工本费：4元/本：印花税：5元件。（3）入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3；物业管理蒉及供暖费：供暖费1618元平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用律师费：贷款额的0.3。保险费：财险保险费总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.56：工行采用华泰保险公司，年费率为0.056：建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045。（5）办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5，以上部分0.25。保险费：财险：保险费贷款额*年费率*年限系数综合险保险费贷款人年限对应系数*贷款额房屋买卖所需费用房屋买卖所需费用房屋买卖所需费用16砖混结构：竖向承重结构为砖墙，水平承重的楼板、屋面板为钢筋混凝土（多层）钢筋混凝土结构：承重构件梁、柱为钢混，外墙、分割墙为轻质墙或砌块填充（小高层）钢结构：承重构件梁、柱为钢材（高层）住宅的结构形式砖混结构：竖向承重结构为砖墙，水平承重的楼板、屋面板为钢筋混172024/6/2218住宅建筑形式单元（板式）式住宅在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。点式住宅高层独立单元式住宅又称塔式住宅，由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。蝶形住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅。2023/7/2818住宅建筑形式单元（板式）式住宅板式示意图板式示意图19点式示意图点式示意图20蝶形示意图蝶形示意图212024/6/2222户型分类平面式错层式复式跃层式2023/7/2822户型分类平面式2024/6/2223平面式：表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面2023/7/2823平面式：表示一户人家的厅、卧、卫、厨等2024/6/2224错层式：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。2023/7/2824错层式：主要指的是一套房子不处于同一平复式：上下两层完全分隔，一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致(楼上楼下、两层一户)复式：上下两层完全分隔，一、二层楼面往往垂直投影，上下面积252024/6/22跃层式：跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层2023/7/28跃层式：跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有26u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。相关专业术语 建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度（建筑覆盖率272024/6/2228层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度2023/7/2828层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂2024/6/2229建筑面积=使用面积+公摊面积使用面积=可以利用的面积+房屋墙体面积+阳台建筑面积。共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。不包括独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。公摊面积：共有建筑面积分摊后的面积。2023/7/2829建筑面积=使用面积+公摊面积面积测算的注意事项单层层高2.2米以上（含2.2米）算全面积层高=1.2米2.2米算一半面积层高1.2米不计算面积多层层高2.2米以上（含2.2米）算全面积层高2.2米算一半面积其它半封闭的阳台或入户花园算一半面积。外凸窗中突出去的那部分不算面积层高超过3米，不超过6米，只算单层面积面积测算的注意事项单层30房屋价格起价：各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。均价：小区内各套房屋总价之和与各套总建筑面积之比。房屋价格 起价：各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。31绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。公摊率（建筑面积-使用面积）与建筑面积之比。绿化率32准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结33