房地产开发与经营教材课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/6/22房地产开发与经营教材房地产开发与经营教材路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤本章学习要求本章学习要求（1）了解房地产开发与经营策略；（2）熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策准则。路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤本章内容提要 房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。营的决策问题。“原理原理”章节章节路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述收益（利润）最大原理；消费者市场购买行为理论；市场需求预测；价格确定理论；市场环境分析；可行性分析；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.1 收益（利润）最大原理收益（利润）最大原理收益最大原理存在的原因收益最大原理存在的原因 经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”。对于消费者而言，收益最大化表现为消费者效用的最大化，对于生产者而言，收益最大化表现为生产者（企业）利润的最大化。生产者和消费者作为“经济人”，在任何一个经济行为中，都会考虑利润最大化原理。同样的，在房地产开发与经营过程中，房地产开发商或者房地产经营者，购买地皮，生产建造房屋，经营房产物业，一系列经济活动，都要追求“收益最大化”目的。生产者生产房屋，不是为了满足自我消费，也不是出于“大庇天下寒士俱欢颜”的“社会责任”。其惟一目的和决定性动机就是获取尽可能多的利润，即追求“收益（利润）最大化”。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂收益最大原理微观经济学衡量方式：对消费者效用最大化，在微观经济学里，应用了基数效用论和序数效用论两种分析工具，分别用总效用和无差异曲线两种方式进行论述；对生产者收益最大化，在微观经济学里，分别就一种生产要素和两种生产要素投入下生产者收益最大化作了分析说明。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂消费者效用最大化 作为理性的消费者，其经济行为所遵循的准则，就是在一定的收入条件下，使自身的消费需要得到最大限度的满足。人们在消费各种商品和服务时所获得的主观上的满足，在经济学中，我们称为效用。因此，收益最大原理表现在消费者行为方面就是消费者的效用最大化。效用是指商品满足人的欲望和需要的能力和程度。人们通过获取能使他们快乐的东西，回避使他们痛苦的东西来得到效用。衡量效用的方式，经济学家采用可以用数字表示的基数效用论和不能用数字表示的序数效用论。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂生产者收益最大化 生产者经济行为的准则是追求利润最大化，而利润是以产出为前提的，微观经济学里，在推导利润最大化时，先从生产和生产函数入手。生产是生产者对生产要素（劳动、资本、土地及企业家）等进行组合以制成产品的行为。在生产中，要投入各种生产要素并生产出产品，所以，生产也就是把投入变为产出的过程。分别讨论一种生产要素和两种生产要素条件下的生产函数，由生产函数推导产量，进而计算追求利润最大化的最优生产要素组合。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂收益最大原理核心内容：成本、收益指标确定项目最佳规模确定路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂定义：对投入要素的支付。b b 生产要素生产要素b b 劳劳 动动b b 资资 本本b b 土土 地地b企业家才企业家才能能b b 工资工资（w）b b 利息利息（r）b b 地地 租租b利利 润润（1 1）成本收益指标确定）成本收益指标确定b正常利润正常利润成本（成本（costcost）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 生产成本的有关概念生产成本的有关概念1、显性成本与隐性成本显性成本与隐性成本2、经济成本与机会成本经济成本与机会成本3、沉没成本沉没成本路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂显性成本与隐性成本显性成本与隐性成本b b 经济成本经济成本b显性成本（显性成本（explicit cost）：对从市）：对从市场上获得的要素的支付所形成的成本。场上获得的要素的支付所形成的成本。b隐性成本（隐性成本（implicit cost）：对企业）：对企业自有要素的支付所形成的成本。自有要素的支付所形成的成本。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂显性成本显性成本：指厂商为购买各种要素的支出，包括员工工资、原材料支出、燃料、动力、运输费用、借贷资本利息等。由于它要反映在会计账册上，因而是一种会计成本。在竞争性的要素市场上，厂商实际支出的会计成本（显性成本）趋于和这些生产要素的机会成本一致。因此显性成本就是从机会成本角度计算的成本。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 隐性成本隐性成本：指厂商使用与自有资源相联系的成本。包括使用自有设备的折旧费、使用自有资金的利息、使用自有房屋土地的租金及企业家为本企业提供劳务应得的薪金（正常利润）。例：假定有一个人用自己的10万元资金和一间房子办了一个小店，到年底时共计收入12万元。10万元资金所放弃的利息（假定利率为10%）为1万元，该人在其他地方工作可以获得每年1.5万元工资，以及房子出租每年可得租金0.5万元。那么，这个人的隐性成本等于三项相加的3万元。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂经济成本与机会成本经济成本与机会成本经济成本是显性成本和隐性成本之和。机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获得的最大收益。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂经济利润与会计利润经济利润与会计利润经济利润=总收益 显性成本隐性成本会计利润=总收益 显性成本经济利润往往小于会计利润，两者的差额就是隐性成本。当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常利润；其会计利润等于隐性成本。（给别人打工和给自己打工获取利润相等）正常利润：正常利润：是指厂商对自己所提供的企业家才能的报酬的支付，它是企业成本的一个组成部分。企业的经济利润经济利润：是指企业的总收益和总成本之间的差额，也被称为超额利润。经济利润不包括正常利润。当厂商的经济利润为零时，厂商仍然得到了全部的正常利润。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂沉没成本（沉没成本（Sunk Cost）是已经发生无法收回的成本。厂商购买的专用的机器设备、广告费用等等都是沉没成本。机会成本：生产者所放弃的使用相同的生产要素在其它生产用途中所能得到的最高收入。沉没成本：已经付出且不能收回的成本。已经发生的会计成本中，有的（如办公楼，汽车，计算机）等等可以通过出售或出租方式在很大程度上加以回收，属于可回收成本；有的则不可能回收，属于沉没成本（Sunk costs）。沉没成本包括广告成本，在办公楼顶装设企业标志的成本，按企业特殊要求设计的专用设备等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 收益的有关概念收益的有关概念1、总收益总收益TR2、平均收益平均收益AR3、边际收益、边际收益MR路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂总收益总收益TRTR总收益指企业销售一定量物品所获得的全部收入。用公式表示即为：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂平均收益是指平均每单位物品的销售所获得的收入。公式为：平均收益平均收益AR路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂边际收益是指厂商每增加一单位产品销售所得到的总收入的增量。即：或边际收益边际收益MR路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（2 2）项目最佳规模确定）项目最佳规模确定利润最大化条件利润最大化条件 厂商从事生产或出售商品的目的是为了赚取利润。如果总收益大于总成本，就会有剩余，这个剩余就是利润。值得注意的是，这里讲的利润，不包括正常利润，正常利润包括在总成本中，这里讲的利润是指超额利润。如果总收益等于总成本，厂商不亏不赚，只获得正常利润，如果总收益小于总成本，厂商便要发生亏损。厂商从事生产或出售商品不仅要求获取利润，而且要求获取最大利润。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂利润最大化条件路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 如果MRMC，意味着增加单位产品的销售所带来的总收益的增量大于增加单位产品的生产所带来的总成本的增量，此时增加产出可以增加利润。如果MRMC，其经济学意义是什么？应该增加产出还是减少产出？MR=MC MR=MC 经济学意义经济学意义路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂边际收益大于边际成本扩大产量边际收益小于边际成本降低产量边际收益等于边际成本利润最大，产量最佳项目最佳规模确定项目最佳规模确定路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂用“利润最大化”理论分析大商场节假日为什么延长营业时间?案例路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂节假日商场延长营业时间？许多大型商场在十一“国庆”都延长营业时间，为什么平时不延长?现在我们用这“边际分析理论”来解释这个问题。从理论上说延长时间一小时，就要支付一小时所耗费的成本，这种成本即包括直接的物耗，如水、电等，也包括由于延时而需要的售货员的加班费，这种增加的成本就是我们这一章所学习的边际成本。假如延长一小时增加的成本是1万元，（注意这里讲的成本是西方成本概念，包括成本和正常利润）那么在延时的一小时里他们由于卖出商品而增加收益大于1万，作为一个精明的企业家他还应该再将营业时间在此基础上再延长，因为这是他还有一部分该赚的钱还没赚到手。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 相反，如果他在延长一小时里增加的成本是1万，增加的收益是不足1万，他在不考虑其他因素情况下就应该取消延时的经营决定，因为他延长一小时成本大于收益。节假日期间，人们有更多的时间去旅游购物，使商场的收益增加，而平时紧张工作繁忙家务人们没有更多时间和精力去购物，就是延时服务也不会有更多的人光顾，增加的销售额不足以抵偿延时所增加的成本。这就能够解释在节假日期间延长营业时间而在平时不延长营业时间的经济学的道理。无论是边际收益大于边际成本还是小于边际成本，厂商都要进行营业时间调整，说明这两种情况下都没有实现利润的最大化。只有在边际收益等于边际成本时，厂商才不调整营业时间，这表明已把该赚的利润都赚到了，即实现了利润的最大化。节假日商场延长营业时间？路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.2 消费者市场购买行为理论消费者市场购买行为理论影响房地产购买行为的因素分析房地产购买动机分析房地产购买行为模式和决策过程房地产购买者需求分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（1）房地产购买者需要分析人类需要层次马斯洛五大需求理论生理需要 安全需要 社交需要 尊重需要 自我实现的需要 影响消费者需求的因素影响消费者需求的因素1、消费者收入水平的变化 2、相关商品价格的变化 3、消费者对商品偏好程度的变化 4、社会人口数量及其构成的变化 5、消费者对未来的预测 6、其他因素的变化 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 需求的特点因各消费者的收入水平、文化程度、职业、性别、年龄、民族、习惯、爱好、兴趣不同，其对房地产商品和服务的需求也就不同 需求的多需求的多样性样性 需求的发需求的发展性展性 需求的弹需求的弹性性 需求的诱需求的诱导性导性 需求总体上是无止境的，当一种需要满足了，会产生另一种新的需要。如一种房地产商品畅销一定时间后可能会滞销 消费者购买住房，在面积、楼型、功能、交通方面会随购买力而变化，随价格的高低而转移 消费需求是可以引导、调节的。通过营销部门的营销人员引导，消费者的需求可以发生变化和转移 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（2）房地产购买动机分析 生理动机（1）维持生命动机 消费者在维持生命动机的驱使下，产生购买行为，如购买食品、衣服等。（2）保持生命动机 这是指消费者在保持生命动机的驱使下，产生的购买行为，如购买房屋、药品等。（3）延续生命动机 指消费者在延续生命动机的驱使下，产生的购买行为，如为组织家庭、抚儿育女、健康长寿而购买各种商品。（4）发展生命动机 消费者为提高劳动技能和学习科学知识，以求生存和发展而购买各种商品。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（3）影响房地产购买行为的因素分析 影响消费者行为的因素，归纳起来可分为内在因素和外在因素两大类。内在因素指消费者心理活动过程中各影响因素，包括需求、感知、情感、意志和学习等。外在因素主要是指家庭情况、社会阶层、文化背景和社会关系等社会环境因素。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 感知是指人们通过五官感受来认识事物，不同的感知在观察体味事物的角度、深度方面都具有很大的差异性。对于房地产商品，消费者往往通过感知对建筑式样、内部结构和室内外的装潢、建筑物所处环境以及营销方式和渠道作出反应。情感主要是由于个人情绪上产生对企业和产品的信任和偏爱，它们往往是通过跟企业、产品的接触过程中，对企业形象和产品质量、服务等的认同。这种信任和偏爱一旦形成，就会产生带动效应，如消费者购买某房地产公司的住房，在购买、消费和服务过程中，消费者感到满意，那么其往往会极力向自己周围的人宣传和推荐该公司产品，从而促进该商品销售。内在因素内在因素路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 意志是指消费行为的决定，这种决定往往偏向理智型，即在作了种种比较选择后的决定，消费者的决定往往受到广告的诱使或营销人员的营销艺术的感染。学习是指消费者从信息、经验中得到一些影响消费者购买行为的见解。信息是现代社会的重要内容，而人们的消费爱好或偏爱的产生和形成，往往依赖于对信息的摄取。因此，房地产企业应充分应用信息传播方式，如广告、房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。内在因素内在因素路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂外在因素 外在因素主要是指家庭情况、社会阶层、文化背景和社会关系等社会环境因素。消费者的家庭情况包括家庭结构、家庭成员职业、经济收入和生活方式等，不同结构的家庭对房地产产品的需求也不同，如占较大比例的三口之家户型，三居室的套型便基本上能满足其需要；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 不同职业的居民决定着其收入的差异，也决定着价值评判标准的差异，对房地产的价格、质量和档次的追求不同，经济收入决定消费者的支付能力，是决定购买行为能否实现的关键因素；生活方式和社会阶层也影响消费购买行为，生活方式比较现代的家庭，往往购买新颖独特、有个性的商品。社会阶层不同，其选择房地产商品的层次不同，处于上层社会的人，往往注意产品的质量和品牌，中下层平民百姓往往更多地考虑产品价格和实用性。不同的社会阶层接触的媒体不同，信息的接受方式也不同。不同教育层次和文化知识水平的消费者，对商品的需求和选择也不相同。据广州一项调查显示：文化层次越高，对房地产消费的水平和档次越高，这从某种程度上反映了受教育程度对消费购买行为的影响。外在因素路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 社会关系主要指消费者个体与其相对固定的群体之间的关系，由于群体中各成员对价值观、生活习惯、具体购买行为等都相互受影响，因此又被称为“参考群体”，在具体的购买行为中往往会有权威性的“领袖”，其购买行为直接带动群体中其他成员的行为。外在因素路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（4）房地产购买行为模式和决策过程 房地产购买行为模式何时购买何处购买由谁购买如何购买住宅购买者的决策过程1、购买、决策者的分类 2、购买行为的类型和购买习惯的变化趋势 经济实用型 现代自由型 严格苛求型 注重风水型 3、房地产购买决策过程的步骤1、确认需要 倡导者 影响者 决策者 购买者 使用者“生存型”住宅“温饱型”住宅“小康型”住宅“享受型”住宅 确认需要信息收集方案评估购买决策购后行为图6.1 购买决策过程的步骤路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2、确认需要 人际来源 图6.2 影响购买决定两因素商业来源 公共来源 经济来源 3、方案评估 4、购买决策 评估选择购买意图其他人的态度意外的环境因素购买决定其他人的态度 意外的环境因素 5、购后行为 购后的满意程度 购后活动 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述销售潜在量市场需求潜在量市场需求量2.1.3 市场需求预测市场需求预测路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 房地产市场需求预测房地产市场需求预测房地产市场需求预测有三个重要指标房地产市场需求预测有三个重要指标:市场需求量。市场需求量。市场需求潜在量。市场需求潜在量。销售潜在量。销售潜在量。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市市场场需需求求量量是是指指在在一一定定时时期期，一一定定的的条条件件下，消费者购买房地产的总数量。下，消费者购买房地产的总数量。市场需求量的定义包括八个因素：市场需求量的定义包括八个因素：产品。产品。总量。总量。消费者群。消费者群。地理区域。地理区域。时间周期。时间周期。营销环境。营销环境。购买。购买。企业的营销活动。企业的营销活动。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 市场需求潜在量市场需求潜在量是指在特定的营销环境下，是指在特定的营销环境下，市场需求能达到的最高极限量。市场需求能达到的最高极限量。市场销售潜在量市场销售潜在量是指房地产开发企业经营是指房地产开发企业经营的某产品在市场上所能销售的最高数量。的某产品在市场上所能销售的最高数量。市场销售潜在量市场销售潜在量是房地产企业确定与选择是房地产企业确定与选择目标市场，组合营销策略的重要依据。目标市场，组合营销策略的重要依据。（3）市场销售潜在量）市场销售潜在量路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 市场需求与需求潜量、销售潜量关系图市场需求与需求潜量、销售潜量关系图企业营销支出企业营销支出(营销成本营销成本)市场需求潜量市场需求潜量Q QE E市场销售潜量市场销售潜量Q Q1 1市场最低点市场最低点Q Q0 0市场需求量市场需求量Q Q路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述价格确定价格确定完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价2.1.4 价格确定理论价格确定理论路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述宏观环境宏观环境微观环境微观环境市场环境2.1.5 市场环境分析市场环境分析经济因素经济因素政治因素政治因素人口因素人口因素政策法规因素政策法规因素供应者供应者生产者生产者顾客顾客竞争者竞争者社会公众社会公众路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述 2.1.6 可行性分析可行性分析 （1）房地产可行性研究：）房地产可行性研究：在投资决策前，对与项目有关的在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程市场、资源、工程技术、经济、社会技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。并对多个方案进行优选的科学方法。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（2）可行性研究的过程）可行性研究的过程投资前期（准备期）投资期（建设期）生产或营销期 投资机会鉴别 初步可行性研究 可行性研究 评价与决策 谈判签约 工程设计 工程建设 工程验收或试运行时间时间路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂机会研究阶段机会研究阶段 鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向；鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向；对项目的成本效益进行粗略的估计。对项目的成本效益进行粗略的估计。初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段 是否具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可是否具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可行性研究；行性研究；对拟议项目关键性问题需要进行专门的调查和研究，对拟议项目关键性问题需要进行专门的调查和研究，并取得准确的数据和资料。并取得准确的数据和资料。可行性研究阶段可行性研究阶段 从技术上、经济上作进一步深入分析；从技术上、经济上作进一步深入分析；进行多方案的选择对比，选出最佳方案。进行多方案的选择对比，选出最佳方案。评价决策阶段评价决策阶段路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析2.2.1 房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策内容财务策略财务策略 生产策略生产策略市场开发策略市场开发策略价格策略：价格策略：高价策略高价策略 低价策略低价策略 均衡价格策略均衡价格策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂一、财务策略资金筹集资金筹集房地产开发项目资金来源渠道房地产开发项目资金来源渠道筹资成本筹资成本 资金筹集资金筹集资金利用资金利用资金核算资金核算路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂v内部融资内部融资v 内部积累内部积累v资本公积、盈余公积资本公积、盈余公积v折旧、摊销折旧、摊销v未分配利润及其他未分配利润及其他v外部融资外部融资预售或预租预售或预租承包商垫资承包商垫资合作开发合作开发楼盘托管楼盘托管v出口信贷出口信贷v资本金融资资本金融资v发行债券发行债券v金融机构贷款金融机构贷款v租赁租赁其他渠道其他渠道房地产开发项目资金来源渠道房地产开发项目资金来源渠道路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂金融机构金融机构银行银行政策性银行政策性银行国家开发银行国家开发银行农业发展银行农业发展银行进出口银行进出口银行四大国有银行四大国有银行股份制银行股份制银行商业银行商业银行非银行金融机构非银行金融机构信托公司信托公司保险公司保险公司证券公司证券公司财务租赁公司财务租赁公司邮政储蓄邮政储蓄资产管理公司资产管理公司路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂二、生产策略（产品策略）确定房地产企业生产规模、明确开发或经营项目、生产量调确定房地产企业生产规模、明确开发或经营项目、生产量调节以及生产作业方式的确定等。节以及生产作业方式的确定等。产品组合策略产品组合策略对产品组合的广度、深度和关联性进行不同的有机组合对产品组合的广度、深度和关联性进行不同的有机组合。A型住宅型住宅A型写字楼型写字楼A型商场型商场B型住宅型住宅C型住宅型住宅B型写字楼型写字楼C型写字楼型写字楼B型商场型商场C型商场型商场产品系列产品系列1产品系列产品系列2产品系列产品系列3深度深度广度广度路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场开拓型策略市场开拓型策略市场渗透型策略市场渗透型策略产品开发型策略产品开发型策略多角型策略多角型策略实行低价格、高促销的战略，在原有市实行低价格、高促销的战略，在原有市场上扩大销售量，取得尽可能高的市场场上扩大销售量，取得尽可能高的市场占有率。占有率。房地产产品开发必须立足于创新，房地产产品开发必须立足于创新，用用新技术创造出富有特色的新产品。新技术创造出富有特色的新产品。将现有的已经成熟的技术和产品加以重新组合，开发出别具将现有的已经成熟的技术和产品加以重新组合，开发出别具一格的新产品。一格的新产品。三、市场开发策略进行市场细分，寻找新的细分市场，将产品引入新的目标市场进行市场细分，寻找新的细分市场，将产品引入新的目标市场;对产品进行改造，改变或扩大原有产品的用途和使用功能，吸对产品进行改造，改变或扩大原有产品的用途和使用功能，吸引新的消费者；引新的消费者；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场周期：是指从产品投入市场开始到为市场淘汰为止所经历的全市场周期：是指从产品投入市场开始到为市场淘汰为止所经历的全部时间过程部时间过程。房地产产品市场周期各阶段的价格策略房地产产品市场周期各阶段的价格策略引入阶段引入阶段市场成长阶段市场成长阶段市场成熟阶段市场成熟阶段市场衰退阶段市场衰退阶段（1）快速掠取战略）快速掠取战略（2）缓慢掠取策略）缓慢掠取策略（1）维持原定策略）维持原定策略（2）适当提高价格）适当提高价格（1）产品改进）产品改进（2）适时降价与其他营销手段的配合适时降价与其他营销手段的配合 折扣或让价策略折扣或让价策略四、价格策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂高价策略高价策略 低价策略低价策略 均衡价格策略均衡价格策略适用：（适用：（1 1）企业开发的楼盘档次较高，价格弹性较小；）企业开发的楼盘档次较高，价格弹性较小；（2 2）该类楼盘的消费对象收入较高；）该类楼盘的消费对象收入较高；（3 3）企业对利润的期望值较高；）企业对利润的期望值较高；（4 4）同类型的楼盘竞争相对较少；）同类型的楼盘竞争相对较少；（5 5）树立品牌形象。）树立品牌形象。适用适用：（：（1 1）扩大市场容量；）扩大市场容量；（2 2）价格弹性较大；）价格弹性较大；（3 3）企业的开发成本较低；）企业的开发成本较低；（4 4）市场竞争激烈，与竞争者保持均势；）市场竞争激烈，与竞争者保持均势；（5 5）阻止实力不足的竞争者进入）阻止实力不足的竞争者进入市场。市场。适用适用:(1):(1)市场供求较为平稳，成交量大；市场供求较为平稳，成交量大；(2)(2)价位对于开发商和消费者都比较容易接受价位对于开发商和消费者都比较容易接受 ；(3)(3)楼盘发展进入了成熟阶段；楼盘发展进入了成熟阶段；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.2房地产市场开发策略房地产市场开发策略开发由本地化向跨区域发展开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市（诚信开发地产争雄楼市（“诚信地产诚信地产”）开发健康住宅风生水起开发健康住宅风生水起开发策略趋势开发策略趋势开发策略趋势开发策略趋势路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂健康住宅定义为：健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅的绿色系统中，树应多于草。绿地率绿地率35%，建筑密度建筑密度25%，绿化覆盖率绿化覆盖率70%，人均公共绿地面积人均公共绿地面积2平方米/人，硬质景观用硬质景观用地占集中绿地面积地占集中绿地面积30%，等等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3房地产价格策略房地产价格策略2.3.1房地产产品的生命周期和市场周期房地产产品的生命周期和市场周期寻找寻找地段地段规划规划设计设计贷款贷款施工施工建设建设建成建成完工完工出售出售或出或出租租使用使用邻里关邻里关系稳定系稳定老化老化更新和更新和再开发再开发15年年4050年年市场周期：市场周期：进入期、成长期、成熟期、衰退期进入期、成长期、成熟期、衰退期路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂和贵楼和贵楼-两百多年历史两百多年历史路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2.3.1不同时期房地产价格策略不同时期房地产价格策略n房地产品进入期房地产品进入期-l高价策略-条件？l低价策略-条件？l温和定价-条件？n房地产品成长期房地产品成长期-维持或适时而变维持或适时而变n房地产品成熟期房地产品成熟期-均衡价销售均衡价销售n房地产品衰退期房地产品衰退期-降价销售降价销售路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策3.1房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型基本条件基本条件有明确的目标有明确的目标有两个以上可供有两个以上可供选择比较的方案选择比较的方案有评价方案有评价方案优劣的标准优劣的标准有真实地反映客观实际的数据资料有真实地反映客观实际的数据资料路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策风险型决策风险型决策不确定型决策不确定型决策确定型决策确定型决策决策决策类型类型路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂二、房地产开发经营决策的二、房地产开发经营决策的二、房地产开发经营决策的二、房地产开发经营决策的类型类型确定型决策确定型决策 当一个方案中的状态变量只有一个确定的状态，就是确当一个方案中的状态变量只有一个确定的状态，就是确定型决策。定型决策。风险型决策风险型决策不知道未来究竟出现何种状态，但知道各种状态出现的不知道未来究竟出现何种状态，但知道各种状态出现的概率，决策者不论采取哪一种策略都要承担一定风险。概率，决策者不论采取哪一种策略都要承担一定风险。不确定型决策不确定型决策既不知道未来出现何种自然状态，又无法估计各种状态既不知道未来出现何种自然状态，又无法估计各种状态出现的概率时的决策。出现的概率时的决策。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（1）存在着决策人希望达到的一个明确目）存在着决策人希望达到的一个明确目标。标。（2）只存在一个确定的自然状态。）只存在一个确定的自然状态。（3）存在着可供选择的两个或两个以上的）存在着可供选择的两个或两个以上的行动方案。行动方案。（4）不同的行动方案在确定状态下的损失）不同的行动方案在确定状态下的损失或利益值可以计算出来。或利益值可以计算出来。确定型决策确定型决策应具备的条件：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂（1）存在着一个明确的决策目标；）存在着一个明确的决策目标；（2）存在着两个或两个以上随机状态；）存在着两个或两个以上随机状态；（3）存在着可供决策者选择的两个或两个以上的行动方案；）存在着可供决策者选择的两个或两个以上的行动方案；（4）可求得各方案在各状态下的益损矩阵（函数）；）可求得各方案在各状态下的益损矩阵（函数）；（5）找到了随机状态的概率分布。）找到了随机状态的概率分布。风险型决策具备的条件风险型决策具备的条件：最大可能准则、期望值准则、决策最大可能准则、期望值准则、决策树树路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂不同的只是各种方案在未来将出现哪一不同的只是各种方案在未来将出现哪一种结果的概率不能预测，因而结果不确定。种结果的概率不能预测，因而结果不确定。不确定型决策不确定型决策：乐观准则、悲观准则、乐观准则、悲观准则、后悔准则、等可能性准则后悔准则、等可能性准则路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3.2房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营决策准则 3.2.1确定型决策准则确定型决策准则3.2.2风险型决策准则风险型决策准则p基本决策准则基本决策准则p决策树决策树l最大可能准则最大可能准则l期望值准则期望值准则 决策准则既包含决策的具体指标，又包含决策的方法，通决策准则既包含决策的具体指标，又包含决策的方法，通过指标和方法对投资决策进行分析判断，不同的决策问题有不过指标和方法对投资决策进行分析判断，不同的决策问题有不同的决策准则。同的决策准则。方案决策的确定性决定了决策准则就是事先选定的评价指方案决策的确定性决定了决策准则就是事先选定的评价指标，如投资回收期，投资收益率、净现值、内部收益率等进行标，如投资回收期，投资收益率、净现值、内部收益率等进行计算分析。计算分析。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂当所有状态相应的损益值相差不大当所有状态相应的损益值相差不大时，当某一状态出现的概率比其他状时，当某一状态出现的概率比其他状态出现的概率大的多的时候，适合采态出现的概率大的多的时候，适合采用最大可能准则进行决策。用最大可能准则进行决策。p 最大可能准则：最大可能准则：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂对于任何行动方案对于任何行动方案Ai，计算出其损，计算出其损益值的期望值。然后，比较各行动方益值的期望值。然后，比较各行动方案实施后的结果，取具有最大损益期案实施后的结果，取具有最大损益期望值的行动为最优行动的决策原则，望值的行动为最优行动的决策原则，称为期望值决策准则。称为期望值决策准则。p 期望值原则：期望值原则：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂举例：举例：海塘肉食加工厂，去年海塘肉食加工厂，去年6-86-8月熟食日销售月熟食日销售量统计资料如下：日销售量量统计资料如下：日销售量100100吨吨有有1818天天；日；日销售量销售量110110吨吨有有3636天天；日销售量；日销售量120120吨吨有有2727天天；日销售量日销售量130130吨吨有有9 9天天。预测今年。预测今年6-86-8月熟食需月熟食需求量与去年相同，每销售一吨可获利求量与去年相同，每销售一吨可获利5050元元，每，每剩余一吨要增加剩余一吨要增加3030元元费用，该厂日生产计划应费用，该厂日生产计划应如何决策？如何决策？路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1、自然情况统计概率、自然情况统计概率自然情况日 数概 率100吨180.2110吨360.4120吨270.3130吨90.1901路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2、决策收益表 自然情况自然情况 概率概率方案方案日产量日产量日销售量（吨）日销售量（吨）期望利润期望利润（元）（元）1001101201300.20.40.30.1（1）1005000500050005000 5000（2）11047005500550055005340（3）12044005200600060005360（4）13041004900570065005140路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p决策树决策树决策树的构成有四个要素：决策树的构成有四个要素：决策点、方案枝、决策点、方案枝、状态结点状态结点和和概率枝概率枝。决策点决策点事件事件概率枝概率枝策略枝策略枝策略点策略点路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂举例：举例：南方医院供应公司是一家制造医护人员的工装大褂的公南方医院供应公司是一家制造医护人员的工装大褂的公司。该公司正在考虑扩大生产能力。它可以有以下几个选择：司。该公司正在考虑扩大生产能力。它可以有以下几个选择：1、什么也不做；、什么也不做；2、建一个小厂；、建一个小厂；3、建一个中型厂；、建一个中型厂；4、建、建一个大厂。新增加的设备将生产一种新型的大褂，目前该产一个大厂。新增加的设备将生产一种新型的大褂，目前该产品的潜力或市场还是未知数。如果建一个大厂且市场较好就品的潜力或市场还是未知数。如果建一个大厂且市场较好就可实现可实现$100000的利润。如果市场不好则会导致的利润。如果市场不好则会导致$90000的损的损失。但是，如果市场较好，建中型厂将会获得失。但是，如果市场较好，建中型厂将会获得$60000，小，小型厂将会获得型厂将会获得$40000，市场不好则建中型厂将会损失，市场不好则建中型厂将会损失$10000，小型厂将会损失，小型厂将会损失$5000。当然，还有一个选择就是什么也。当然，还有一个选择就是什么也不干。最近的市场研究表明市场好的概率是不干。最近的市场研究表明市场好的概率是0.4，也就是说，也就是说市场不好的概率是市场不好的概率是0.6。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂扩大扩大生产生产什么都不做什么都不做123建小场建小场建中场建中场建大场建大场+0.4-0.6-0.6-0.6+0.4+0.4+0.4-0.6001.6-0.32.4-0.64-5.401.31.8-1.4决策树决策树4路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3.2.3不确定型决策不确定型决策 不确定型决策方法是说不同的决策者有不同的不确定型决策方法是说不同的决策者有不同的决策方法。决策方法。原苏联塔斯社社长讲了一个笑话：苏联的五位领袖乘原苏联塔斯社社长讲了一个笑话：苏联的五位领袖乘车去旅行，走了很远，列车停了，因为前面的铁轨没有了。车去旅行，走了很远，列车停了，因为前面的铁轨没有了。五位领袖都下车了，各自都采用了自己的招法：五位领袖都下车了，各自都采用了自己的招法：列宁说：全体下车，义务劳动，修复铁路。列宁说：全体下车，义务劳动，修复铁路。斯大林说：要把可疑分子抓起来，认真追查。斯大林说：要把可疑分子抓起来，认真追查。赫鲁晓夫说：找些人来把铁路修好不就行了吗。赫鲁晓夫说：找些人来把铁路修好不就行了吗。勃列日涅夫说：商量商量想想办法再说吧。勃列日涅夫说：商量商量想想办法再说吧。戈尔巴乔夫说：何不把火车零件拆掉，到有铁轨的地戈尔巴乔夫说：何不把火车零件拆掉，到有铁轨的地方装上。方装上。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂不确定型决策不确定型决策:p乐观准则乐观准则 最大化最高原则、选择损益值最大的方案最大化最高原则、选择损益值最大的方案p悲观原则悲观原则 最小化最低原则、小中取大原则、选择最小损最小化最低原则、小中取大原则、选择最小损益值的方案益值的方案p后悔原则后悔原则 最小化最高原则最小化最高原则p等可能性原则等可能性原则 机会均等原则机会均等原则路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂单位：万元p乐观准则、悲观准则乐观准则、悲观准则 方案方案状态状态 方案一方案一方案二方案二方案三方案三需求量高需求量高1000450500需求量中需求量中400250300需求量低需求量低-400-100-80不同方案收益值路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂单位：万元单位：万元 方案方案状态状态 方案一方案一方案二方案二方案三方案三需求量高需求量高0550500需求量中需求量中0150100需求量低需求量低320200不同方案的后悔值不同方案的后悔值p后悔准则后悔准则 “某方案在某自然状态下的后悔值某方案在某自然状态下的后悔值”=“该自然状态该自然状态下的最大收益下的最大收益”-“该方案在该自然状态下的收益该方案在该自然状态下的收益”路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂举例：举例：某企业为了扩展企业的，拟采用以下某企业为了扩展企业的，拟采用以下三种方案：三种方案：a、改进生产线，、改进生产线，b、新建生产、新建生产线，线，c、与其他企业协作。市场对其产品的、与其他企业协作。市场对其产品的需求有如下几种情况：销路好、销路一般、需求有如下几种情况：销路好、销路一般、销路差。根据市场调查和市场预测，各个销路差。根据市场调查和市场预测，各个方案在三种可能需求情况下的利润（单位：方案在三种可能需求情况下的利润（单位：元）如下页表所示：请用后悔决策法进行元）如下页表所示：请用后悔决策法进行决策，求出收益最大或损失最小的方案。决策，求出收益最大或损失最小的方案。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂利润表：利润表：销路好销路好销路一般销路一般销路差销路差a、改进生产线、改进生产线180120-40b、新建生产线、新建生产线240100-80c、与其他企业协作、与其他企业协作1007016收益收益自然状态自然状态方案方案路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂后悔值：后悔值：销路好销路好销路一般销路一般销路差销路差a、改进生产线、改进生产线60056b、新建生产线、新建生产线02096c、与其他企业协作、与其他企业协作140500收益收益自然状态自然状态方案方案路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂练习题：练习题：山姆公司生产丁种产品，现有三个方案供选择。（山姆公司生产丁种产品，现有三个方案供选择。（1）建立新车间大量生产；（建立新车间大量生产；（2）改造原有车间，达到中等产量；）改造原有车间，达到中等产量；（3）利用原有设备，小批量生产。市场对该产品的需求情）利用原有设备，小批量生产。市场对该产品的需求情况有如下四种可能：况有如下四种可能：A、需求量很大；、需求量很大；B、需求稍好；、需求稍好；C、需求较差；需求较差；D、需求量较小。根据市场调查和市场预测，各、需求量较小。根据市场调查和市场预测，各个方案在四种可能需求情况下的利润（单位：元）如下页个方案在四种可能需求情况下的利润（单位：元）如下页表所示：请分别用悲观决策法、乐观决策法（设定乐观系表所示：请分别用悲观决策法、乐观决策法（设定乐观系数为数为0、6）和最大最小后悔决策法进行决策。）和最大最小后悔决策法进行决策。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂方案方案（1）（2）（3）很大很大800550310稍好稍好400370310较差较差-300-15090较小较小-700-240-10收益值收益值方案方案需求情况需求情况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂答案：答案：悲观决策法应选择方案（悲观决策法应选择方案（3）乐观决策法：乐观决策法：（1）0.6*800，000+0.4*（-700，000）=200，000（2）0.6*550，000+0.4*（-240，000）=234，000（3）0.6*310，000+0.4*（-10，000）=182，000根据计算乐观决策的结果应选择方案（根据计算乐观决策的结果应选择方案（2）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂方案方案（1）（2）（3）很大很大0250490稍好稍好03090较差较差3902400较小较小690300最大后悔值最大后悔值690250490后悔值后悔值方案方案状态状态后悔值决策法：后悔值决策法：路漫漫