开新领域小户型公寓类产品市场报告课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/6/19开新领域小户型公寓类开新领域小户型公寓类产品市场报告产品市场报告路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型研究思路小户型研究思路多大的户型算小户型？多大的户型算小户型？小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型都有哪几种？特点是什么？小户型都有哪几种？特点是什么？什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？不同区域热销小户型的特点是什么？不同区域热销小户型的特点是什么？我们应该建什么样的小户型？如何定位？我们应该建什么样的小户型？如何定位？小户型的定义小户型的定义小户型应该在哪里建设小户型应该在哪里建设小户型的种类有多少小户型的种类有多少小户客户来源及购买关注小户客户来源及购买关注什么样的小户型好卖什么样的小户型好卖市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？扬长避短扬长避短路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特点项目特点优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂什么是小户型？什么是小户型？对于小户型一直没有一个清晰的定义，对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在一般来说一居室销售面积在5555平方米以平方米以下、二居室销售面积在下、二居室销售面积在8080平方米以下、平方米以下、三居室销售面积在三居室销售面积在100100平方米以下的户型平方米以下的户型都叫小户型。都叫小户型。居住性小户型居住性小户型按照上述定义的小户型，按照上述定义的小户型，80-10080-100平方米的三房户型我们称之为居平方米的三房户型我们称之为居住性小户型，其主要承载的是居住性小户型，其主要承载的是居住功能，此类户型换手率相对其住功能，此类户型换手率相对其他小户型产品相对较低，多数用他小户型产品相对较低，多数用于较为长期的居住。于较为长期的居住。过渡性小户型过渡性小户型55-8055-80平方米二房户型我们称之为平方米二房户型我们称之为过渡性小户型，此类户型居住功过渡性小户型，此类户型居住功能比较完整，多数是被用作过渡能比较完整，多数是被用作过渡性居所，一旦经济情况改善，居性居所，一旦经济情况改善，居住者遍会升级居住条件。住者遍会升级居住条件。投资性小户型投资性小户型5555平方米以下一般情况下有一房、平方米以下一般情况下有一房、一房一厅、二房一卫三种形式，一房一厅、二房一卫三种形式，此类产品多数被用来做长短期投此类产品多数被用来做长短期投资性产品，一小部分被用作临时资性产品，一小部分被用作临时性居所。我们称之为投资性小户性居所。我们称之为投资性小户型。型。根据其使用情况根据其使用情况大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特点项目特点优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂居住性小户型居住性小户型现状现状大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。中在大连西部。项目名项目名称称位置位置总建筑总建筑面积面积开盘时间开盘时间小三房房型小三房房型及面积及面积装修标准装修标准小三房比例小三房比例去化速度去化速度当前平均当前平均售价售价万科万科魅力之魅力之城城大连西大连西部前革部前革40万万2009.3.2886与与90平方平方米三房二厅米三房二厅一期清水；一期清水；二期精装二期精装一期一期11%二期二期108套左右套左右一期一期100%二二期未售期未售一期一期6500二期二期9000美树日美树日记记大连西大连西部机场部机场20万万2009.7.489、92平方平方米三房二厅米三房二厅清水清水6.55%95%10000水映西水映西山山大连西大连西部西山部西山6.6万万2008.5.1689与与92平方平方米三房一厅米三房一厅清水清水11%100%7800大众大众开世嘉开世嘉年年大连西大连西部旅顺部旅顺12万万2007.9.1697平方米三平方米三房一厅房一厅清水清水4%100%7000路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂居住性小户型居住性小户型户型户型万科万科魅力之城魅力之城该项目小三室户型设计相对先进，空该项目小三室户型设计相对先进，空间最为合理，全明、干湿分区，但间最为合理，全明、干湿分区，但90平方米户型电视背景墙连续性被破坏平方米户型电视背景墙连续性被破坏路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂居住性小户型居住性小户型户型户型美树日记美树日记该项目小三房户型做到了全明，但人该项目小三房户型做到了全明，但人流动线设计不甚合理，入户门对厕所流动线设计不甚合理，入户门对厕所门。门。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂居住性小户型居住性小户型小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种户型并不感冒，户型并不感冒，由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产品价格增长速度较快。品价格增长速度较快。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特点项目特点优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型项目分布小户型项目分布泛华领城泛华领城港湾一号港湾一号嘉和花样年华嘉和花样年华怡景华园怡景华园宏霖大厦宏霖大厦喜临门大厦喜临门大厦万达华府二期万达华府二期远洋左右远洋左右开新领域开新领域杰特杰特城市公元城市公元美加华公寓美加华公寓沿海国际中心沿海国际中心 市政府及体育场周边市政府及体育场周边金融商业核心金融商业核心星海及西安路商务商星海及西安路商务商业中心业中心华南商圈华南商圈马兰广场商圈马兰广场商圈动力院景公寓动力院景公寓水映西山水映西山凯悦公寓凯悦公寓新希望家园新希望家园凯旋国际凯旋国际开发区行开发区行政商业中政商业中心心产业区产业区金州行政金州行政商业中心商业中心青年汇青年汇环宇品格环宇品格东城天下东城天下东林世家东林世家高新、知识产业区高新、知识产业区谷歌里谷歌里芝麻街芝麻街中海华庭中海华庭软景软景E居居康派康派康桥小镇康桥小镇产业区产业区金融金融1街街旅顺开旅顺开发区发区中更中更香海小镇香海小镇美林西岸美林西岸路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂分布特征总结分布特征总结1.大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产业区。业区。2.区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。3.小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及高新技术园区数量最多，小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及高新技术园区数量最多，是小户型产品的重点分布区域。是小户型产品的重点分布区域。接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析。接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特征项目特征优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目特征项目特征行政区行政区项目名称项目名称位置位置销售销售状态状态总建筑总建筑面积面积开盘时间开盘时间小户房型及面积小户房型及面积装修标装修标准准小户型去化率小户型去化率当前平均当前平均售价售价备注备注中山中山泛华领城泛华领城金融商业核心金融商业核心在售在售360002009.8.3131-49一房；一房；73二房二房150010013000改造改造港湾壹号港湾壹号金融商业核心金融商业核心尾盘尾盘823152009.10.1647-54 一房；一房；61-89 一房一厅一房一厅250010016000改造改造嘉和嘉和花样年华花样年华三期三期金融商业核心金融商业核心在售在售500002008.6.1924-49 一房；一房；loft250095平平16000loft19500平层去平层去化快化快鸿霖大厦鸿霖大厦金融商业核心金融商业核心售罄售罄684002006.8.1239/62一房一房1000100改造改造喜临门大厦喜临门大厦金融商业核心金融商业核心售罄售罄395512006.7.1845/62一房一房1000100改造改造怡景怡景华园园金融商业核心金融商业核心售罄售罄996672006.3.22100改造改造西岗西岗万达万达华府二期府二期市政府及体育市政府及体育场周边场周边售罄售罄1260002005.4.2340左右一房左右一房无无100远洋左右洋左右市政府及体育市政府及体育场周边场周边尾盘尾盘130002009.10.2435-47一房一房15008914200开新开新领域域市政府及体育市政府及体育场周边场周边改造改造沙河口沙河口杰特杰特星海湾新兴金星海湾新兴金融商务区融商务区在售在售300002009.9.550 一房；一房；78 二二房房20008515000沿沿海海国国际中中心心一期一期星海湾新兴金星海湾新兴金融商务区融商务区在售在售91179.72008.9.2743-85 一房一房3500低于低于5015600商住商住城市公元城市公元西安路商业区西安路商业区售罄售罄48009.872009.140-45 一房；一房；55/65 一房一厅；一房一厅；75 二房二房150010013000美加美加华公寓公寓西安路商业区西安路商业区售罄售罄218352008.12.3040-50一房；一房；70 一房一房100010012000改造改造路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目特征项目特征行政区行政区项目名称项目名称位置位置销售销售状态状态总建筑总建筑面积面积开盘时间开盘时间小户房型及面积小户房型及面积装修标准装修标准小户型小户型去化率去化率当前平均售当前平均售价价备注备注高新园高新园区区谷歌里谷歌里高新、知识产业高新、知识产业区区售罄售罄1144922009.7.556/65 一房一厅一房一厅8001007000改造改造芝麻街芝麻街高新、知识产业高新、知识产业区区在售在售950002009.8.1551 一房；一房；64 一一房一厅房一厅14001009700中海中海华庭二期庭二期高新、知识产业高新、知识产业区区在售在售909902008.11.3050 一房一厅；一房一厅；63 一房二厅；一房二厅；78/80 二房二厅二房二厅部分精装部分精装110010010000软景景E居居高新、知识产业高新、知识产业区区在售在售1285872009.12.643 一房一厅、一房一厅、70 二房一厅二房一厅15007413500康派康派高新、知识产业高新、知识产业区区售罄售罄550002005.8.2136-57 一房一房1000100康康桥小小镇高新、知识产业高新、知识产业区区在售在售582602009.1178 二房一厅、二二房一厅、二房二厅房二厅无无已推去已推去化化887800；一层；一层顶层顶层10500路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目特征项目特征1.目前区域内共有含小户型项目目前区域内共有含小户型项目19个，其中纯小户型项目个，其中纯小户型项目8个个2.小户型项目中，小户型项目中，8个项目为改造类项目（不含开新领域），但其消化情况未受个项目为改造类项目（不含开新领域），但其消化情况未受影响，凭借较影响，凭借较高的性价比高的性价比，去化速度与新建项目差别不大。，去化速度与新建项目差别不大。3.目前市场小户型产品目前市场小户型产品存量有限存量有限，软景，软景e居未推套型为未来主要供应，市场面临居未推套型为未来主要供应，市场面临较大缺口。较大缺口。4.当前小户型项目消化速度均较快，当前小户型项目消化速度均较快，3个月内去化均可达到个月内去化均可达到80%以上，大户型去以上，大户型去化速度较慢，尤其化速度较慢，尤其改造项目大户型属滞销产品改造项目大户型属滞销产品5.中山、西岗、沙河口中山、西岗、沙河口核心成熟地段价格较高，集中在核心成熟地段价格较高，集中在1.4、1.5万万/，高新产高新产业区价格多数不超过业区价格多数不超过1万万/，仅数码广场软景，仅数码广场软景E居项目达到居项目达到1.35万万/。6.户型以一房、一房一厅为主，户型以一房、一房一厅为主，主力面积在主力面积在24-60，60-80一房一厅、二房一房一厅、二房一厅为辅，少量一厅为辅，少量60左右一房二厅、左右一房二厅、80平方米左右二房二厅及平方米左右二房二厅及loft房型。房型。7.各类户型中，各类户型中，40-60一房一厅或二厅户型销售最好一房一厅或二厅户型销售最好，其次为，其次为40平方米左右一平方米左右一房小户与房小户与70左右紧凑二房，小于左右紧凑二房，小于30平方米或总价偏高产品去化较慢，另外平方米或总价偏高产品去化较慢，另外奇特（拐角）户型较难被接受。奇特（拐角）户型较难被接受。8.大多数项目采用大多数项目采用精装修设计精装修设计，装修标准装修标准1500-2500元元/较为集中较为集中。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特征项目特征优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂畅销户型50-60宽敞实用的一房一厅宽敞实用的一房一厅40左右宽敞一房左右宽敞一房65-80紧紧凑凑二二房房在控制总价同时在控制总价同时保证了一定的空间舒适度保证了一定的空间舒适度最大的空间利用率最大的空间利用率相对较好的采光条件相对较好的采光条件比较完整的居住功能比较完整的居住功能路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂滞销户型总价过高总价过高空间利用率低空间利用率低不规则户型不规则户型面积过小，动线不畅功能确实面积过小，动线不畅功能确实暗卧暗厅生活空间布局不合理暗卧暗厅生活空间布局不合理暗暗卧卧一一房房一一厅厅 不规则房型不规则房型小小于于30一一房房大大面面积积一一房房路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特征项目特征优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目名称项目名称嘉和花样年华嘉和花样年华3 3期期地理位置中山区三八广场销售特点维景酒店返租形式，现已暂停收租；装修状况精装2500元/（含电器）/普装1500元/占地/建筑面积（万）0.55/5产品类型高层总户数700套面积段35-70全成品铂金酒店式公寓；24-35精装修酒店服务公寓；60-300LOFT开盘时间2008年6月19日销售情况95%，剩余少量30户型产品销售价格(元/平方米)16000（含精装、普装）loft19500客户情况两侧大面积以自主为主，其余30-40平米以投资性客群居多点评：通过点评：通过带租约的销售带租约的销售形式促形式促进了投资型的销售份量；进了投资型的销售份量；嘉和花样年华嘉和花样年华3 3期期路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂户型户型尽管项目外墙也有起伏变化，但各户型均保证了方正，除了采光因素外，户型方尽管项目外墙也有起伏变化，但各户型均保证了方正，除了采光因素外，户型方面没有明显劣势户型，有较强的均好性。面没有明显劣势户型，有较强的均好性。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目特征项目特征1.客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到70%。2.各种房型销售过程中，平层销售优于各种房型销售过程中，平层销售优于LOFT，40-60平方米户型销售优于平方米户型销售优于30平平方米以下房型，小面积房型优于大面积房型销售，采光面销售优于背光面销方米以下房型，小面积房型优于大面积房型销售，采光面销售优于背光面销售。售。3.各房型均十分方正，布局紧凑，相对合理。各房型均十分方正，布局紧凑，相对合理。4.其一、二期的稳定回报率为三期积累了良好的口碑。其一、二期的稳定回报率为三期积累了良好的口碑。5.商业先行家乐福、国美、金领第一健身、百安居、特力屋、东来顺、屈臣氏商业先行家乐福、国美、金领第一健身、百安居、特力屋、东来顺、屈臣氏 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂A AB BC C项目名称项目名称港湾壹号港湾壹号地理位置中山区兴和街27号 销售特点11月C栋推出售后返利计划降低首付门槛 占地/建筑面积（万）0.53/8.23产品类型高层（30F）总户数/小户型数量1062/390（推出B）面积段47-89开盘时间2009年5月销售情况剩余六套顶层产品，15000-17000元/之间销售价格（均）13500元/装修标准2000元/客户情况大连市白领自住、投资客、外籍。港湾壹号港湾壹号点评：通过点评：通过售后返利降低首付门槛售后返利降低首付门槛形式促进了劣势位置房型销售；形式促进了劣势位置房型销售；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂户型户型所有户型保证了格局方正，但由于是改造项目受到既定条件的限制，部分房型所有户型保证了格局方正，但由于是改造项目受到既定条件的限制，部分房型出现暗卧，卫生间设在窗户附近出现暗卧，卫生间设在窗户附近路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目特征项目特征1.客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到80%。2.均价相对较低，性价比高。均价相对较低，性价比高。3.各种房型销售过程中，小面积房型优于大面积房型销售，其中户型设计与采各种房型销售过程中，小面积房型优于大面积房型销售，其中户型设计与采光是影响销售进度的主要因素。光是影响销售进度的主要因素。4.各房型均十分方正，布局紧凑，但由于改造限制出现部分较差房型。各房型均十分方正，布局紧凑，但由于改造限制出现部分较差房型。5.其其11月推出的（针对月推出的（针对C座）购买后直接返还座）购买后直接返还3年投资收益，冲抵首付，年投资收益，冲抵首付，3年使年使用权归开发商，降低了首付门槛，在不损失利润基础上，促进了问题房源的用权归开发商，降低了首付门槛，在不损失利润基础上，促进了问题房源的销售（销售（C座遮光）。座遮光）。6.商业商业C座产权式酒店，座产权式酒店，1-4层是公建，目前以层是公建，目前以2元元/天出租，正酝酿出售。天出租，正酝酿出售。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目名称项目名称美加华公寓美加华公寓地理位置沙河口区黄河路、万岁街交汇处项目特点旧楼改造项目（博爱大厦）紧临西安路商圈及奥林匹克广场装修状况装修1000元/占地/建筑面积（万）0.3/3.5产品类型1幢30F高层总户数363套面积段40-50-291套70-72套开盘时间08年12月30日销售情况售罄销售价格12000元/（含装修）客户情况周边、首次置业客群点评：项目整体点评：项目整体包装欠缺力度包装欠缺力度，且在内部，且在内部装修上鲜有亮点，装修上鲜有亮点，销售价格难以实现突破。销售价格难以实现突破。美加华公寓美加华公寓路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂户型户型所有户型保证了格局方正，绝大部分户型为大进深短开间的条行户型。所有户型保证了格局方正，绝大部分户型为大进深短开间的条行户型。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目特征项目特征1.由于其销售价格相对较低因此自住比例较高占到由于其销售价格相对较低因此自住比例较高占到50%以上。以上。2.项目装修标准较低，装修吸引力不大，价格是销售主要促进因素项目装修标准较低，装修吸引力不大，价格是销售主要促进因素3.采用价格跟随策略，以低于旁边城市公元的价格，截留其客源，行成对比优采用价格跟随策略，以低于旁边城市公元的价格，截留其客源，行成对比优势势4.1-5层公建低价出售层公建低价出售1.5万元万元/路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂主要参考竞品总结主要参考竞品总结1.客户构成：以投资性购房为主，过渡居所为辅，少量自住客户客户构成：以投资性购房为主，过渡居所为辅，少量自住客户2.销售促进：金融、商务办公集中区项目投资客比例最大，销售促进手段以针销售促进：金融、商务办公集中区项目投资客比例最大，销售促进手段以针对投资客为主，主要手段类似售后反租与投资收益一次性返还；商业、居住对投资客为主，主要手段类似售后反租与投资收益一次性返还；商业、居住集中区自住客户比例较大，价格为主要吸引手段。集中区自住客户比例较大，价格为主要吸引手段。3.销售影响：采光与户型结构为普遍影响因素，投资性购房中，销售影响：采光与户型结构为普遍影响因素，投资性购房中，80平方米以下平方米以下房型总价影响不明显，自住及过渡居所总价为决定性因素。房型总价影响不明显，自住及过渡居所总价为决定性因素。4.房型结构：小户型公寓产品对户型挑剔度不高，卧室采光是基本要求，房型房型结构：小户型公寓产品对户型挑剔度不高，卧室采光是基本要求，房型结构应尽量方正，奇异户型接受度普遍较低；结构应尽量方正，奇异户型接受度普遍较低；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂小户型定义小户型定义小三房产品解析小三房产品解析小户型产品分布特征小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究重点区域小户型项目研究项目建议项目建议项目特点项目特点户型点评户型点评总结总结项目特征项目特征优质劣质户型解读优质劣质户型解读重点参考个案分析重点参考个案分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂开新领域开新领域光线遮挡光线遮挡交通便利交通便利位于市政府后身新开路商务区位于市政府后身新开路商务区视线遮挡视线遮挡 本案本案路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂外部条件外部条件1.开新领域位于新开路商务办公区，位于珠江路与新开路交汇处，开新领域位于新开路商务办公区，位于珠江路与新开路交汇处，交通便利交通便利，通过多路，通过多路公交车。公交车。2.项目位于珠江国际与金广大厦之间，并且距离太近，对项目位于珠江国际与金广大厦之间，并且距离太近，对光线与视线有严重遮挡光线与视线有严重遮挡。3.家乐福家乐福即将进入北京公园，并且珠江路沿线遍布大量商业网点，购物相对方便。即将进入北京公园，并且珠江路沿线遍布大量商业网点，购物相对方便。4.生活、医疗、教育配套相对完整生活、医疗、教育配套相对完整。内部条件内部条件1.本身为本身为改造项目改造项目，户型设计存在先天限制条件，必须按照原建设格局有条件，户型设计存在先天限制条件，必须按照原建设格局有条件改造。改造。政策条件政策条件1.2009年年12月月7日结束的中央经济会议，确定继续执行宽松货币及经济政策，日结束的中央经济会议，确定继续执行宽松货币及经济政策，支持自住及改善类需求，支持自住及改善类需求，控制投资投机控制投资投机。2.2009年年12月月8日大连住房政策商品房换手年限回到日大连住房政策商品房换手年限回到5年，开征个人所得税。年，开征个人所得税。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目建议项目建议结合之前对小户型产品及主要参考竞品的研究成果，建议：结合之前对小户型产品及主要参考竞品的研究成果，建议：1.项目位于成熟区域商务核心，拥有稳定长期租赁客源，可以满足投资性购买项目位于成熟区域商务核心，拥有稳定长期租赁客源，可以满足投资性购买需求，同时距离主要商业区有一定距离，较为安静，因此建议将需求，同时距离主要商业区有一定距离，较为安静，因此建议将投资性客源投资性客源作为项目主力客源，过渡性居住作为补充。作为项目主力客源，过渡性居住作为补充。2.根据户型研究结果，及本案改造限制，根据户型研究结果，及本案改造限制，建议产品主力以建议产品主力以40-60一房为主，一房为主，70-80平方米二房为辅，一房户型尽量采用一房一厅设计，西南西北角户尽量平方米二房为辅，一房户型尽量采用一房一厅设计，西南西北角户尽量设计为可双向采光户型。设计为可双向采光户型。3.政策在政策在2010年极有可能对投资进行抑制，因此我们要年极有可能对投资进行抑制，因此我们要抢先开盘快速销售抢先开盘快速销售，搭，搭上政策末班车。上政策末班车。4.价格采用价格采用低价跟随策略，快速去化为目的低价跟随策略，快速去化为目的。劣势位置套型定价不宜价差过大，。劣势位置套型定价不宜价差过大，此举将强化劣质印象，此类套型可在促销时作为特惠套型阶段推出。此举将强化劣质印象，此类套型可在促销时作为特惠套型阶段推出。5.精装修，精装修，装修标准建议在装修标准建议在1000-1500元元/之间。之间。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂全国畅销小户型借鉴全国畅销小户型借鉴北京南曦大厦北京南曦大厦49.72户型图户型图北京莲馨嘉园北京莲馨嘉园48.63户型图户型图广州嘉逸花园广州嘉逸花园43.74户型图户型图路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂全国畅销小户型借鉴全国畅销小户型借鉴上海清馨苑上海清馨苑52.55户型图户型图北京华源之星北京华源之星53.64户型图户型图深圳益田花园画意居深圳益田花园画意居60户型图户型图