物业管理最新司法解释剖析课件

关于审理建筑物区分所有权纠纷案件关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释具体应用法律若干问题的解释与与关于审理物业服务纠纷案件具体应用关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法律若干问题的解释两个物业管理最新司法解释两个物业管理最新司法解释6/17/20246/17/20241 1关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释司法解释的概念和性质司法解释的概念和性质司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释规问题所作的解释规问题所作的解释规问题所作的解释中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规定：中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规定：中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规定：中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。法令的问题，进行解释。法令的问题，进行解释。法令的问题，进行解释。”法律法律法律法律由全国人大及其常委会颁布由全国人大及其常委会颁布由全国人大及其常委会颁布由全国人大及其常委会颁布法令法令法令法令国务院令，即行政法规国务院令，即行政法规国务院令，即行政法规国务院令，即行政法规司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部分无效分无效分无效分无效6/17/20246/17/20242 2司法解释的概念和性质8/1/20232在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解和执行有困难的问题进行解释和执行有困难的问题进行解释第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据因有不同理解而需作出解释因有不同理解而需作出解释第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释规定的精神相互配合审理案件进行解释6/17/20246/17/20243 3在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：8/1/20233在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释司法解释的形式分为司法解释的形式分为“解释解释”、“规定规定”、“批批复复”三种三种司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律问题所做的解释应用法律问题所做的解释司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释释审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全国人大常委会解释或决定国人大常委会解释或决定6/17/20246/17/20244 4在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民物业管理的司法解释物业管理的司法解释最高人民法院民事审判第一庭起草了关于审最高人民法院民事审判第一庭起草了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第会第1464、1466次会议通过，与次会议通过，与2009年年5月月25日颁布，日颁布，2009年年10月月1日实施日实施6/17/20246/17/20245 5物业管理的司法解释8/1/20235两个司法解释修订稿数十次易稿 时间长：时间长：20032003年国务院物业管理条例出台年国务院物业管理条例出台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，历时历时6 6年，备受社会各界关注年，备受社会各界关注 立法慎重：立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、经公开征求对司法解释修改建议、最高人民法院审判委员会第最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议次会议通过通过等程序等程序，数十次易稿，数十次易稿范围广：范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业等多方利益开发商、物业服务企业等多方利益均衡利益：均衡利益：各方利益的博奕各方利益的博奕6/17/20246/17/20246 6两个司法解释修订稿数十次易稿8/1/20236关于审理建筑物区分所关于审理建筑物区分所关于审理建筑物区分所关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法有权纠纷案件具体应用法有权纠纷案件具体应用法有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释律若干问题的解释律若干问题的解释律若干问题的解释6/17/20246/17/20247 7关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释司法解释之规定司法解释之规定为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。本解释。6/17/20246/17/20248 8司法解释之规定8/1/20238不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权6/17/20246/17/20249 9不动产所有权的构成不动产所有权土地建筑物居住权相邻权8/1/建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权6/17/20246/17/20241010建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分共用部分业主大业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”6/17/20246/17/20241111业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章专有部建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系专有部分专有部分专有部分专有部分建筑物建筑物建筑物建筑物物权关系物权关系物权关系物权关系共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）所有权所有权所有权所有权基地基地基地基地使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权管理人管理人管理人管理人业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会管理组织管理组织管理组织管理组织业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）物权法物权法物权法物权法-国家基本法律国家基本法律国家基本法律国家基本法律物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例-国家行政法规国家行政法规国家行政法规国家行政法规物业管理司法解释物业管理司法解释物业管理司法解释物业管理司法解释规范基础规范基础规范基础规范基础各地方物业管理法规及国家各部委行政规章各地方物业管理法规及国家各部委行政规章各地方物业管理法规及国家各部委行政规章各地方物业管理法规及国家各部委行政规章管理规约（业主公约管理规约（业主公约管理规约（业主公约管理规约（业主公约)业主大会决议、决定业主大会决议、决定业主大会决议、决定业主大会决议、决定6/17/20246/17/20241212建筑物区分所有权的法律关系司法解释第一条规定司法解释第一条规定司法解释第一条规定司法解释第一条规定n依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。章所称的业主。章所称的业主。章所称的业主。n基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。n没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的上实际交付了房屋的上实际交付了房屋的上实际交付了房屋的,房屋购买者仍然是房屋所有权人房屋购买者仍然是房屋所有权人房屋购买者仍然是房屋所有权人房屋购买者仍然是房屋所有权人-符合物权法之第十五条规定符合物权法之第十五条规定符合物权法之第十五条规定符合物权法之第十五条规定n但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押不得对抗善意第三人不得对抗善意第三人不得对抗善意第三人不得对抗善意第三人 n登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书6/17/20246/17/20241313司法解释第一条规定8/1/202313对于不动产物权：对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，均须经登记，始生效力始生效力-物权法之第九条规定物权法之第九条规定非依法律行为而取得不动产物权，如买非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建造、强制执行、公用征收、法院判决等，造、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分-物权法之第十物权法之第十五条以及第二章第三节之规定五条以及第二章第三节之规定6/17/20246/17/20241414对于不动产物权：8/1/202314中华人民共和国物权法第二章第三节之规定：中华人民共和国物权法第二章第三节之规定：n第三节第三节其他规定其他规定n第二十八条第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。时发生效力。n第二十九条第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。者受遗赠开始时发生效力。n第三十条第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。n第三十一条第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。登记的，未经登记，不发生物权效力。6/17/20246/17/20241515中华人民共和国物权法第二章第三节之规定：8/1/2023业主的概念业主的概念业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法规定的建筑中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人物区分所有权人物业管理条例规定的房屋所有权物业管理条例规定的房屋所有权人人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发发展商将客观上已经交付了房屋展商将客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和中华人民共和国婚姻法界定和中华人民共和国婚姻法界定6/17/20246/17/20241616业主的概念业主与非业主使用人身份界定8/1/202316中华人民共和国婚姻法之规定中华人民共和国婚姻法之规定中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法-作为国家基本法律规定了夫妻作为国家基本法律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产共有财产和夫妻个人财产第十七条第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：同所有：（一）工资、奖金；（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；除外；（五）其他应当归共同所有的财产。（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主6/17/20246/17/20241717中华人民共和国婚姻法之规定8/1/202317第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。（五）其他应当归一方的财产。理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方则是非所有权人人，另一方则是非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主自然就应该是非业主6/17/20246/17/20241818第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：8/1/202第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定条、第十八条的规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力的约定，对双方具有约束力夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可6/17/20246/17/20241919第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产业主身份的确认业主身份的确认1.1.房屋所有权证书登记人（查询确认）房屋所有权证书登记人（查询确认）2.2.房屋买卖合同的合法买受人房屋买卖合同的合法买受人3.3.房屋继承人和受遗赠人房屋继承人和受遗赠人4.4.房屋合法建造人房屋合法建造人5.5.生效的行政、仲裁或司法文书确认人生效的行政、仲裁或司法文书确认人6.6.夫妻双方共同财产所有人夫妻双方共同财产所有人6/17/20246/17/20242020业主身份的确认8/1/202320司法解释第二条之规定司法解释第二条之规定n建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：n（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；n（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；n（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。n规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。为物权法第六章所称专有部分的组成部分。为物权法第六章所称专有部分的组成部分。为物权法第六章所称专有部分的组成部分。n本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。6/17/20246/17/20242121司法解释第二条之规定8/1/202321n“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”这三者是任何一个满足即可这三者是任何一个满足即可n特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围明确界址，能够排他私用的空间范围6/17/20246/17/202422228/1/202322司法解释第三条之规定司法解释第三条之规定司法解释第三条之规定司法解释第三条之规定n除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：分：分：分：n（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；备间等结构部分；备间等结构部分；备间等结构部分；n（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。部分或者其他权利人所有的场所及设施等。部分或者其他权利人所有的场所及设施等。部分或者其他权利人所有的场所及设施等。n建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。城镇公共道路、绿地占地除外。城镇公共道路、绿地占地除外。城镇公共道路、绿地占地除外。6/17/20246/17/20242323司法解释第三条之规定8/1/202323专有部分与共用部分之范围界定专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：内容：内容：内容：专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务共用部分共用部分常规服务常规服务责任：责任：责任：责任：专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责费用：费用：费用：费用：专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同权利与义务不同权利与义务不同权利与义务不同有利于解决纠纷有利于解决纠纷有利于解决纠纷有利于解决纠纷6/17/20246/17/20242424专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之中心说专有部分之中心说6/17/20246/17/20242525墙体地板天花墙体中心线专有部分之中心说8/1/202325专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间立体空间立体空间立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之空间说专有部分之空间说6/17/20246/17/20242626墙体地板天花墙体中心线专有部分之空间说8/1/202326专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施共同使用的场所、空间、设备、设施共同使用的场所、空间、设备、设施共同使用的场所、空间、设备、设施6/17/20246/17/20242727专有部分之最后粉刷层说8/1/202327 司法解释存在的问题司法解释存在的问题公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五条）条）-逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，即共用或共有场所、共用或共有设备即共用或共有场所、共用或共有设备具有构造上的独立性具有构造上的独立性-有的专有部分并非具备构有的专有部分并非具备构造上的独立性造上的独立性能够登记成为特定业主所有权的客体能够登记成为特定业主所有权的客体-由于现行由于现行房产登记要求四至合围、房产登记要求四至合围、2.2米层高的限制，许多专有米层高的限制，许多专有部分并非可以进行产权登记部分并非可以进行产权登记根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露台台-楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用部分共用部分6/17/20246/17/20242828司法解释存在的问题8/1/202328物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：1 1、公有物（国家所有国家使用的财产）公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关，包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等矿藏、土地、山脉、水流、海域等2 2、公用物（国家所有公众使用）公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车，包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立学校、公立医院等学校、公立医院等公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的物品物品6/17/20246/17/20242929物权法应规定哪些国家财产？8/1/202329公共、公用公共、公用-公有制范畴公有制范畴-国家所国家所有公众使用有公众使用共用、共有共用、共有-私有制范畴私有制范畴-业主共业主共同使用、共同所有同使用、共同所有共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题共用部分的是物业管理存在的基础与根源共用部分的是物业管理存在的基础与根源市政设施、设备之市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线供电、供水、供热、供气、有线电视设施电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有业单位所有-即公共、公用设施设备即公共、公用设施设备-可以成为可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视供电、供水、供热、供气、有线电视设施等市政垄断企业之专有部分设施等市政垄断企业之专有部分6/17/20246/17/20243030公共、公用-公有制范畴-国家所有公众使用单独所有、专有单独所有、专有单独所有、专有单独所有、专有专有部分专有部分专有部分专有部分建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的适用于适用于适用于适用于不动产物权规定不动产物权规定不动产物权规定不动产物权规定使用使用使用使用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用约定共用约定共用约定共用约定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）法定法定法定法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线线线线等设备）等设备）等设备）等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停共用部分共用部分共用部分共用部分分类分类分类分类车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）（共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分）约定约定约定约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）车库）车库）车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）售房合同约定售房合同约定售房合同约定售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定管理规约约定管理规约约定管理规约约定业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合同）约定同）约定同）约定同）约定6/17/20246/17/202431316/17/20246/17/202432328/1/202332绿地、道路、场所、设施、设备之所有权绿地、道路、场所、设施、设备之所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯6/17/20246/17/20243333绿地、道路、场所、设施、设备之所有权屋顶外墙地下室外墙停车位6/17/20246/17/202434348/1/2023346/17/20246/17/202435358/1/2023356/17/20246/17/202436368/1/202336司法解释第四条之规定司法解释第四条之规定司法解释第四条之规定司法解释第四条之规定n业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。害他人合法权益的除外。害他人合法权益的除外。害他人合法权益的除外。n 赋予了业主合理安装太阳能热水器、外挂式空调主机、加装防赋予了业主合理安装太阳能热水器、外挂式空调主机、加装防赋予了业主合理安装太阳能热水器、外挂式空调主机、加装防赋予了业主合理安装太阳能热水器、外挂式空调主机、加装防盗网、封闭阳台的权利盗网、封闭阳台的权利盗网、封闭阳台的权利盗网、封闭阳台的权利n合理需要应该从维护建筑物的安全、外观美观以及大家业主共合理需要应该从维护建筑物的安全、外观美观以及大家业主共合理需要应该从维护建筑物的安全、外观美观以及大家业主共合理需要应该从维护建筑物的安全、外观美观以及大家业主共同利益的角度加以充分考虑同利益的角度加以充分考虑同利益的角度加以充分考虑同利益的角度加以充分考虑n即不得影响建筑物整体结构、不得破坏或干扰建筑物外观美观、即不得影响建筑物整体结构、不得破坏或干扰建筑物外观美观、即不得影响建筑物整体结构、不得破坏或干扰建筑物外观美观、即不得影响建筑物整体结构、不得破坏或干扰建筑物外观美观、不得破坏或干扰建筑物的规划要求、不得影响消防安全、不得不得破坏或干扰建筑物的规划要求、不得影响消防安全、不得不得破坏或干扰建筑物的规划要求、不得影响消防安全、不得不得破坏或干扰建筑物的规划要求、不得影响消防安全、不得超出建筑物负荷、不得侵害相邻业主的利益超出建筑物负荷、不得侵害相邻业主的利益超出建筑物负荷、不得侵害相邻业主的利益超出建筑物负荷、不得侵害相邻业主的利益n广告牌、商业招牌（除了挂本大厦的招牌外）的安装对业主合广告牌、商业招牌（除了挂本大厦的招牌外）的安装对业主合广告牌、商业招牌（除了挂本大厦的招牌外）的安装对业主合广告牌、商业招牌（除了挂本大厦的招牌外）的安装对业主合法权益构成了侵害，属于共用部分专用权的范畴法权益构成了侵害，属于共用部分专用权的范畴法权益构成了侵害，属于共用部分专用权的范畴法权益构成了侵害，属于共用部分专用权的范畴6/17/20246/17/20243737司法解释第四条之规定8/1/202337合理使用应该遵循下列原则合理使用应该遵循下列原则合理使用应该遵循下列原则合理使用应该遵循下列原则：1.1.合理原则合理原则合理原则合理原则n无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权利在行使权利中，无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权利在行使权利中，无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权利在行使权利中，无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权利在行使权利中，都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人的利益权人的利益权人的利益权人的利益n如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等2.2.整体利益优先原则整体利益优先原则整体利益优先原则整体利益优先原则n维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好状态状态状态状态n维护全体业主的共同利益维护全体业主的共同利益维护全体业主的共同利益维护全体业主的共同利益6/17/20246/17/20243838合理使用应该遵循下列原则：8/1/2023383.3.多数原则多数原则多数原则多数原则n n对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应当以绝大多数业主（即区分所有人）的同意，通过业主大会以民主协商的当以绝大多数业主（即区分所有人）的同意，通过业主大会以民主协商的当以绝大多数业主（即区分所有人）的同意，通过业主大会以民主协商的当以绝大多数业主（即区分所有人）的同意，通过业主大会以民主协商的方式共同决策方式共同决策方式共同决策方式共同决策4.4.不得侵犯个人根本利益原则不得侵犯个人根本利益原则不得侵犯个人根本利益原则不得侵犯个人根本利益原则n n虽然可通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策虽然可通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策虽然可通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策虽然可通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益n n侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性n n无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本利益利益利益利益n n应禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力应禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力应禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力应禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力6/17/20246/17/202439393.多数原则8/1/2023395.约定原则约定原则n即按照契约自由原则，对于涉及共用部分之专即按照契约自由原则，对于涉及共用部分之专用权，应当通过合同进行约定用权，应当通过合同进行约定n约定之前必须按照中华人民共和国物权法约定之前必须按照中华人民共和国物权法第七十六条规定征得建筑面积过半数、总人数第七十六条规定征得建筑面积过半数、总人数过半数之业主同意过半数之业主同意n当然合同约定应当首先遵守管理规约，遵守业当然合同约定应当首先遵守管理规约，遵守业主大会决议，不得影响建筑物的正常使用和安主大会决议，不得影响建筑物的正常使用和安全运行，不得影响相邻业主的利益全运行，不得影响相邻业主的利益6/17/20246/17/202440405.约定原则8/1/2023406/17/20246/17/202441418/1/2023416/17/20246/17/202442428/1/2023426/17/20246/17/202443438/1/2023436/17/20246/17/202444448/1/202344司法解释第五条之规定司法解释第五条之规定n建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应应当首先满足业主的需要当首先满足业主的需要”的规定。的规定。n前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。比例。n中华人民共和国物权法第七十四条中华人民共和国物权法第七十四条中华人民共和国物权法第七十四条中华人民共和国物权法第七十四条“应当首先满应当首先满应当首先满应当首先满足业主的需要足业主的需要足业主的需要足业主的需要”的规定本身是一个矛盾的规定的规定本身是一个矛盾的规定的规定本身是一个矛盾的规定的规定本身是一个矛盾的规定-购买车位、车库之所有权人是否属于业主？购买车位、车库之所有权人是否属于业主？购买车位、车库之所有权人是否属于业主？购买车位、车库之所有权人是否属于业主？6/17/20246/17/20244545司法解释第五条之规定8/1/202345车位、车库之优先购买权车位、车库之优先购买权n物权法第七十四条规定：物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。的需要。”n这条本身与物权法第七十条所规定的这条本身与物权法第七十条所规定的“经营经营性用房等专有部分享有所有权性用房等专有部分享有所有权”矛盾矛盾n作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况还有一个还有一个“等等”的概念在起作用的概念在起作用n拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车位、车库之业主而已位、车库之业主而已n拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主的需要的需要6/17/20246/17/20244646车位、车库之优先购买权8/1/202346会所、车位、车库、人防工程、架空层等之所有权会所、车位、车库、人防工程、架空层等之所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯6/17/20246/17/20244747会所、车位、车库、人防工程、架空层等之所有权屋顶外墙地下室外司法解释第六条之规定司法解释第六条之规定n建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。位。n中华人民共和国物权法第七十四条第中华人民共和国物权法第七十四条第三款：三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。于停放汽车的车位，属于业主共有。”n比较忠实的解释了业主共有车位的概念比较忠实的解释了业主共有车位的概念6/17/20246/17/20244848司法解释第六条之规定8/1/202348车位归属车位归属6/17/20246/17/20244949车位归属8/1/202349独立式住宅附设的车位、车库独立式住宅附设的车位、车库规划内的露天车位规划内的露天车位地下（人防）停车位地下（人防）停车位架空层停车位架空层停车位6/17/20246/17/20245050独立式住宅附设的车位、车库规划内的露天车位地下（人防）停车位司法解释第七条之规定司法解释第七条之规定n改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的同管理权利的同管理权利的同管理权利的“其他重大事项其他重大事项其他重大事项其他重大事项”。司法解释存在的问题司法解释存在的问题司法解释存在的问题司法解释存在的问题n有关共有和共同管理权利的其它重大事