建筑法规概述 第七章 房地产管理法课件

第第7 7章章 房地产管理法房地产管理法1第7章房地产管理法1第第7章房地产管理法章房地产管理法7.1房地产管理法概述房地产管理法概述7.2房地产开发用地房地产开发用地7.3房地产开发房地产开发7.4房地产交易房地产交易7.5房地产权属登记管理房地产权属登记管理7.6房地产物业管理房地产物业管理案例分析案例分析2第7章房地产管理法7.1房地产管理法概述27.1房地产管理法概述房地产管理法概述1房地产概念房地产概念2房地产管理法的概念房地产管理法的概念3房地产管理法的调整对象和适用范围房地产管理法的调整对象和适用范围37.1房地产管理法概述1房地产概念2房地产管理7.1房地产管理法概述房地产管理法概述7.1.1房地产概念房地产概念n房地产有广义、狭义两种。房地产有广义、狭义两种。n广广义义上上的的房房地地产产，包包括括一一切切作作为为不不动动产产的的土土地地、房房屋屋及及固固着着于于土土地地、房房屋屋上上不不可可分分离离的的部部分分，广广义上的房地产与不动产具有同一性。义上的房地产与不动产具有同一性。n狭狭义义上上的的房房地地产产仅仅指指城城市市中中具具有有商商品品房房意意义义的的房房地产地产。47.1房地产管理法概述7.1.1房地产概念房地产有广对房地产概念的理解对房地产概念的理解n不不论论是是广广义义上上的的还还是是狭狭义义上上的的房房地地产产，从从财财产产的的含含义义上上讲讲均均为为不动产不动产。n首首先先，房房地地产产是是一一种种财财产产，它它可可能能是是自自然然财财富富，如如土土地地，也也可能是人力创造的财富可能是人力创造的财富，如建筑物或构筑物等。，如建筑物或构筑物等。n其其次次，这这种种财财产产的的位位置置是是不不能能移移动动的的。土土地地作作为为房房地地产产的的基基础础总总是是固固定定于于地地球球的的某某一一位位置置，一一旦旦移移动动，就就会会引引起起该该财财产产的性质、形态、价值的改变。的性质、形态、价值的改变。n最最后后，房房地地产产或或不不动动产产在在法法律律上上是是指指房房地地产产所所有有权权或或不不动动产产物物权权。房房地地产产既既包包含含可可见见的的有有体体实实体体房房屋屋与与土土地地，又又包包含含寓寓于于房房地地产产实实体体中中的的各各种种权权利利，如如占占有有、使使用用、收收益益、出出售、馈赠、抵押、交换等处分的权利。售、馈赠、抵押、交换等处分的权利。5对房地产概念的理解不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的7.1.2房地产管理法的概念房地产管理法的概念n房房地地产产管管理理法法有有广广义义与与狭狭义义之之分分。广广义义的的房房地地产产法法是是指指调调整整在在房房地地产产开开发发、经经营营和和各各种种服服务务活活动动中中形形成成的的一一定定社社会会关关系系的的法法律律、法法规规、条条例例等等的的总总称称。它它包包括括宪宪法法、民民法法、经经济济法法中中有有关关调调整整房房地地产产的的条条款款以以及及土土地地管管理理法法、城城市市规规划划法法、城城市市房房地地产产管管理理法法等等普普通通法法的的规规定定以以及及房房地地产产行行政政法法规规、部部门门规规章章，如如城城市市私私有有房房屋屋管管理理条条例例、城市房屋产权产籍管理办法等。、城市房屋产权产籍管理办法等。n狭狭义义的的房房地地产产法法是是指指国国家家立立法法机机关关，即即全全国国人人民民代代表表大大会会制制定定的的对对城城市市房房地地产产关关系系做做统统一一调调整整的的基基本本法法律律中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法。67.1.2房地产管理法的概念房地产管理法有广义与狭义之分与房地产有关的法律、法规与房地产有关的法律、法规n城市规划法城市规划法n城市私有房屋管理条例、城市房屋产权产城市私有房屋管理条例、城市房屋产权产籍管理办法籍管理办法n城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例n土地管理法土地管理法实施条例土地管理法土地管理法实施条例n房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定n商品房销售管理办法等商品房销售管理办法等7与房地产有关的法律、法规城市规划法77.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围房地产管理法的调整对象和适用范围n1 1、房房地地产产法法调调整整的的对对象象：人人们们在在房房地地产产开开发发、经经营营、管管理理和和服服务务活活动动中中所所形形成成的的一一定的社会关系。定的社会关系。（1 1）房地产民事关系）房地产民事关系 （2 2）房地产行政管理关系）房地产行政管理关系 （3 3）房地产经济关系）房地产经济关系87.1.3房地产管理法的调整对象和适用范围1、房地产法调（1 1）房地产民事关系）房地产民事关系n平等主体之平等主体之间依法形成的依法形成的权利利义务关系。关系。n如如土土地地使使用用权出出让法法律律关关系系、房房地地产租租赁法法律律关关系、房地系、房地产转让法律关系、房地法律关系、房地产抵押法律关系。抵押法律关系。（2 2）房地房地产行政管理关系行政管理关系n政政府府及及其其职能能部部门之之间及及其其房房地地产开开发主主体体之之间，因行政管理依法形成的因行政管理依法形成的权利利义务关系。关系。n如如土土地地征征用用法法律律关关系系、房房地地产开开发项目目的的审批批法法律关系。律关系。9（1）房地产民事关系平等主体之间依法形成的权利义务关系。（3 3）房地产经济关系）房地产经济关系n国国家家行行政政机机关关与与从从事事房房地地产活活动的的法法人人、社社会会组织和和公公民民之之间因因宏宏观调控控依依法法形形成成的的权利利义务关关系系。n如如：房房地地产开开发的的规划划和和计划划法法律律关关系系、房房地地产价格管理法律关系。价格管理法律关系。10（3）房地产经济关系国家行政机关与从事房地产活动的法人、社n2 2、适适用用范范围围：在在中中华华人人民民共共和和国国城城市市规规划划区区国国有有土土地地范范围围内内取取得得房房地地产产开开发发用用地地的的土土地地使使用用权权，从从事事房房屋屋开开发发、房房地地产产交交易易及及实实施施房房地地产产管管理理，应应遵遵守守房房地地产产管管理理法法的规定。的规定。112、适用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房7.2建设用地制度与政策建设用地制度与政策7.2.1中国现行的土地制度概述中国现行的土地制度概述7.2.2集体土地的征收集体土地的征收7.2.3国有土地使用权出让国有土地使用权出让7.2.4国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨127.2建设用地制度与政策7.2.1中国现行的土什么是土地？什么是土地？13什么是土地？13n“土地是一切生产和一切生活的土地是一切生产和一切生活的源泉源泉”。n马克思恩格斯全集，第马克思恩格斯全集，第2 2卷，第卷，第109109页。页。n14“土地是一切生产和一切生活的源泉”。147.2.1现行土地制度概述现行土地制度概述n 1、土地的定义土地的定义：n广义的土地，指由土壤、气候、地貌、水广义的土地，指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自然综合体；文和生物等构成的自然综合体；n狭义的土地，指地球的陆地表层，包括陆狭义的土地，指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。n 157.2.1现行土地制度概述1、土地的定义：15辨析土地的定义辨析土地的定义1n美美国国不不动动产产法法将将土土地地定定义义为为上上至至地地表表的的上上层层空空间间，下下至至地地心心。包包括括地地球球表表层层（土土壤壤、砂砂石石），土土地地中的矿物、石油和天然气。中的矿物、石油和天然气。n 我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。16辨析土地的定义1美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，辨析土地的定义辨析土地的定义2n矿矿物物、石石油油和和天天然然气气：我我国国法法律律对对土土地地内内容容的的界界定定中中不不包包括括土土地地中中的的矿矿物物、石石油油和和天天然然气气。矿矿物物、石石油油和和天天然然气气在在我我国国属属于于矿矿产产资资源源，其其所所有有权权归归国国家家所所有。有。土地使用权者仅拥有对土地使用权。土地使用权者仅拥有对土地使用权。17辨析土地的定义2矿物、石油和天然气：我国法律对土地内容的界定辨析土地的定义辨析土地的定义3n空空间间：空空间间包包括括地地上上空空间间和和地地下下空空间间，为为土土地地的的一一部部分分，地地上上地地下下空空间间应应属属于于土土地地。目目前前的的立法上还没有正式的法律对立法上还没有正式的法律对空间权空间权加以规定加以规定。n高高架架铁铁路路、空空中中走走廊廊、高高压压电电线线、地地下下铁铁路路、地地下下停停车车场场、地地下下给给排排水水管管线线等等就就是是充充分分利利用用空间的实例。空间的实例。18辨析土地的定义3空间：空间包括地上空间和地下空间，为土地的一2 2、现行土地管理制度、现行土地管理制度n（1）、土地公有制）、土地公有制土地管理法第二条：中华人民共和国实土地管理法第二条：中华人民共和国实行土地的行土地的社会主义公有制。社会主义公有制。n（2）、公有制分）、公有制分全民所有制全民所有制和和集体所有制。集体所有制。192、现行土地管理制度（1）、土地公有制19（3）国家实行土地用途管理制度）国家实行土地用途管理制度我国土地我国土地管理法根管理法根据土地的用据土地的用途将土地划途将土地划分为分为：农用地农用地建设用地建设用地未利用地未利用地n 包包括括耕耕地地、林林地地、草草地地、农农田田水水利利用用地地、养殖水面等；养殖水面等；n 指指建建造造建建筑筑物物、构构筑筑物物的的土土地地，包包括括城城乡乡住住宅宅和和公公共共设设施施用用地等；地等；n 指指农农用用地地和和建建设设用用地以外的土地。地以外的土地。n 20（3）国家实行土地用途管理制度我国土地管理法根据土地的用土地用途管理制度的目的u对农用地，不能随意改变用途，土地用对农用地，不能随意改变用途，土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。途的变更须经有批准权的人民政府核准。u对建设用地，控制建设用地总量，并严对建设用地，控制建设用地总量，并严格限制农用地转为建设用地。格限制农用地转为建设用地。21土地用途管理制度的目的对农用地，不能随意改变用途，土地用途的基本农田保护制度基本农田保护制度 基基本本农农田田：应应占占本本行行政政区区域域内内耕耕地地的的百百分分之之八八十十以以上上。其主要有：其主要有：n经经国国务务院院有有关关主主管管部部门门或或县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府批批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。n有有良良好好的的水水利利与与水水土土保保持持设设施施的的耕耕地地，正正在在实实施施改改造计划以及可以改造的中、低产田。造计划以及可以改造的中、低产田。n蔬菜生产基地。蔬菜生产基地。n农业科研、教学试验田。农业科研、教学试验田。n国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。n列入列入基本农田基本农田保护区的，要严格管理。保护区的，要严格管理。22基本农田保护制度基本农田：应占本行政区域内耕地的百分之八基本农田保护制度基本农田保护制度n1 1、非非农农业业建建设设必必须须节节约约用用地地，可可以以利利用用荒荒地地的的，不不得得占占用用耕耕地地；可可以以利利用用劣劣地地的的，不不得得占占用用好好地地。禁禁止止占占用用耕耕地地建建窑窑、建建坟坟或或者者擅擅自自在在耕耕地地上上建建房房、挖挖砂砂、采采石石、采采矿矿、取取土土等等、禁禁止止占占用用基基本本农农田田发展林果业和挖塘养鱼。发展林果业和挖塘养鱼。23基本农田保护制度1、非农业建设必须节约用地，可以利用荒地的，n2 2、禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。、禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。国国土土资资源源部部19991999年年4 4月月2626日日发发布布的的闲闲置置土土地地处处置置办办法法规规定定：已已经经办办理理审审批批手手续续的的非非农农业业建建设设占占用用耕耕地地，一一年年内内不不用用而而又又可可以以耕耕种种并并收收获获的的，应应当当由由原原耕耕种种该该耕耕地地的的集集体体或或者个人者个人恢复耕种恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；，也可以由用地单位组织耕种；一一年年以以上上未未动动工工建建设设的的，应应当当按按照照省省、自自治治区区、直直辖辖市市的的规定缴纳闲置费；规定缴纳闲置费；连连续续两两年年未未使使用用的的，经经原原批批准准机机关关批批准准，由由县县级级以以上上人人民民政政府府无无偿偿收收回回用用地地单单位位的的土土地地使使用用权权，该该幅幅土土地地原原为为农农民民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。242、禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。24n3 3、在房地产开发中闲置、荒芜耕地的处理在房地产开发中闲置、荒芜耕地的处理。n在在城城市市规规划划区区内内，以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权进进行行房房地地产产开开发发而而闲闲置置土土地地，依依房房地地产产法法规定办理。规定办理。即即闲闲置置一一年年，处处以以闲闲置置费费为为出出让让金金的的百百分分之之二二十十以以下下；两两年年不不用用的的，国国家家无无偿偿收收回回土土地地使使用用权。权。253、在房地产开发中闲置、荒芜耕地的处理。25（4）取得国有土地使用权的途径）取得国有土地使用权的途径n 行政划拨（含征收集体土地）；行政划拨（含征收集体土地）；n 国家出让国家出让；n 房地产转让（买卖、赠与）；房地产转让（买卖、赠与）；n 土地或房地产的租赁土地或房地产的租赁26（4）取得国有土地使用权的途径行政划拨（含征收集体土地）；7.2.2集体土地征收集体土地征收土地从使用者手里土地从使用者手里国家国家征收征收征用征用n征用：国家强行改变国有土地的使用权时采用、征用：国家强行改变国有土地的使用权时采用、或改变集体土地使用权，或改变集体土地使用权，使用权改变使用权改变。n征收：征收：国家将集体所有的土地变为国有土地，国家将集体所有的土地变为国有土地，改改变集体土地使用权时采用变集体土地使用权时采用，所有权改变所有权改变。n两者的共同点：具有强制性，用地单位向被征地两者的共同点：具有强制性，用地单位向被征地单位给予补偿。单位给予补偿。另使用者另使用者277.2.2集体土地征收土地从使用者手里国家征收征用征用：国一、征收一、征收集体土地应遵守的原则集体土地应遵守的原则土地征收土地征收是国家为了社会公共利益的需要，是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国家所有土地将集体所有土地转变为国家所有土地的强的强制行为。制行为。在征收土地时，要遵守的原则：在征收土地时，要遵守的原则：珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；保证国家建设用地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则。有偿使用土地的原则。28一、征收集体土地应遵守的原则土地征收是国家为了社会公共利益的二、征收集体土地的政策规定二、征收集体土地的政策规定n 1 1、征收土地批准权限规定、征收土地批准权限规定n征征收收下下列列土土地地，由由国国务务院院批批准准：基基本本农农田田、基基本本农农田田以以外外的的耕耕地地超超过过三三十十五五公公顷顷的的、其其他他土土地地超超过过七七十十公公顷的。顷的。n上上述述以以外外的的土土地地，由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府批批准准，并报国务院备案。，并报国务院备案。n征征用用农农田田的的，先先办办农农用用地地转转用用审审批批，并并同同时时办办理理征征地地审批手续，不再另行办理征地审批，审批手续，不再另行办理征地审批，n超过征地批准权限的，另行办理征地审批。超过征地批准权限的，另行办理征地审批。29二、征收集体土地的政策规定1、征收土地批准权限规定29n 2 2、征收土地的几种情况、征收土地的几种情况n对对一一个个建建设设项项目目要要征征收收的的土土地地，要要根根据据总总体体设设计计一一次次申请批准；申请批准；n对分期建设的项目，应分期征地；对分期建设的项目，应分期征地；n工工程程项项目目施施工工，确确实实需需要要增增加加临临时时用用地地的的，经经申申请请、签订临时用地协议后征用。用地期限不超过签订临时用地协议后征用。用地期限不超过2年。年。n全全民民和和集集体体所所有有制制企企业业同同农农村村集集体体经经济济组组织织联联营营使使用用集集体体土土地地时时，联联营营企企业业须须向向县县级级以以上上人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门提提出出申申请请、批批准准后后可可以以使使用用土土地地。土土地地可可以以征征收，也可以将土地使用权作为联营条件。收，也可以将土地使用权作为联营条件。302、征收土地的几种情况30n 3 3、对对被被征征地地的的单单位位和和农农民民进进行行安安置置、补补偿偿和补助和补助n用用地地单单位位要要支支付付土土地地补补偿偿费费、安安置置补补助助费费、地地上上附附着着物和青苗补偿费。物和青苗补偿费。313、对被征地的单位和农民进行安置、补偿和补助31n土地管理法规定，征收耕地的补偿土地管理法规定，征收耕地的补偿：n土地补偿费、土地补偿费、n安置补助费安置补助费n地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费三、征收、征用集体土地补偿的三、征收、征用集体土地补偿的范围和标准范围和标准32土地管理法规定，征收耕地的补偿：三、征收、征用集体土地补土地补偿费土地补偿费n土土地地补补偿偿费费为为该该耕耕地地被被征征收收前前3 3年年平平均均年年产值的产值的6 6至至1010倍。倍。n征收其他土地的补偿标准由省级政府规定。征收其他土地的补偿标准由省级政府规定。33土地补偿费土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10安置补助费安置补助费安安置置补补助助费费以以需需要要安安置置的的农农业业人人口口数数计计算算。需需要要安安置置的的农农业业人人口口数数，按按照照被被征征用用的的耕耕地地数数量量除除以以征征地地前前被被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每每一一个个需需要要安安置置人人口口的的补补助助标标准准，为为该该耕耕地地被被征征用用前前3 3年年平平均均年年产产值值的的4 4至至6 6倍倍。但但每每公公顷顷被被征征用用耕耕地地的的安安置置补助费，最高不超过被征用前补助费，最高不超过被征用前3 3年平均年产值的年平均年产值的1515倍。倍。前前二二项项的的总总和和，尚尚不不能能使使需需要要安安置置的的农农民民保保持持原原有有生生活活水水平平的的，可可以以增增加加，但但土土地地补补偿偿费费和和安安置置补补助助费费的的总和不超过该耕地被征用前年产值的总和不超过该耕地被征用前年产值的3030倍倍。34安置补助费安置补助费以需要安置的农业人口数计算。需要安置的农地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费地地上上附附着着物物，依依附附于于土土地地上上各各类类地地上上、地地下下建建筑物和构筑物，如房屋。筑物和构筑物，如房屋。地地上上附附着着物物和和青青苗苗补补偿偿费费的的补补偿偿标标准准由由省省级级政政府规定。府规定。征征用用城城市市郊郊区区菜菜地地，应应缴缴纳纳新新菜菜地地开开发发建建设设资资金。金。35地上附着物和青苗补偿费地上附着物，依附于土地上各类地上、地下实例36实例36373738387.2.3国有土地使用权出让国有土地使用权出让n 一、房地产开发用地的类型一、房地产开发用地的类型房地产开发用地：依法取得土地使用权进行房地产开发用地：依法取得土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。类型：土地开发用地、房屋开发用地、综合类型：土地开发用地、房屋开发用地、综合开发用地。开发用地。397.2.3国有土地使用权出让一、房地产开发用地的类型39n 二、土地使用权有偿出让制度土地使用权有偿出让制度1、土地使用权有偿出让的概念、土地使用权有偿出让的概念土地使用权有偿出让，是指土地使用权有偿出让，是指国家国家将将国有土地使用权国有土地使用权（以下简称土地使用权）在（以下简称土地使用权）在一定年限内一定年限内出让给出让给土地土地使用者使用者，由土地使用者向国家支付，由土地使用者向国家支付土地使用权出让土地使用权出让金金的行为。的行为。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。40二、土地使用权有偿出让制度40n土地使用权的出让的法律特征：土地使用权的出让的法律特征：n（1）从主体来看）从主体来看n土地使用权的出让方是土地所有者土地使用权的出让方是土地所有者国家，国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律有特别规公司、企业、其他组织和个人，除法律有特别规定者除外。定者除外。可见出让方是唯一的，为国家垄断，可见出让方是唯一的，为国家垄断，受让方则范围广大。受让方则范围广大。n但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，一般是一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表。理机构作为代表。n41土地使用权的出让的法律特征：41n土地使用权的出让的法律特征：土地使用权的出让的法律特征：n（2）从内容看从内容看n由土地出让者出让土地交给受让方使用，而受让由土地出让者出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应土地使用权出让金。方则需支付相应土地使用权出让金。关于土地使关于土地使用权的出让，一般理解为土地使用权转让的一种用权的出让，一般理解为土地使用权转让的一种特定方式。特定方式。n土地使用权的转让：土地使用权的转让：则是指受让人取得土地使用则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人，权后再转移给新的受让人，转让双方的法律地位转让双方的法律地位平等。平等。42土地使用权的出让的法律特征：42土地使用权的出让的法律特征：土地使用权的出让的法律特征：国家土地所有者）国家土地所有者）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）第二受让方第二受让方受让方（第一受让受让方（第一受让方）方）（转变为转让）转变为转让）一级市场一级市场（出让）（出让）（政府垄断）（政府垄断）二级市场二级市场（转让）（转让）（平等交换）（平等交换）43土地使用权的出让的法律特征：国家土地所有者）第二受让方受让n土地使用权的出让的法律特征：土地使用权的出让的法律特征：n（3）从客体来看）从客体来看n土地使用权出让的是土地使用权出让的是国有土地国有土地，主要是指市、县、，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。n对于集体土地，中华人民共和国城市房地产管对于集体土地，中华人民共和国城市房地产管理法第理法第8条作了明确规定：条作了明确规定：城市规划区内的集城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。幅国有土地使用权方可有偿出让。44土地使用权的出让的法律特征：44n 二、土地使用权有偿出让制度土地使用权有偿出让制度2、土地使用权有偿出让的双方的权利与义务、土地使用权有偿出让的双方的权利与义务土地使用权有偿出让，是一种民事法律行为。土地使用权有偿出让，是一种民事法律行为。受让方与出让方均应享有一定的权利并承担受让方与出让方均应享有一定的权利并承担相应的义务（相应的义务（如受让方可以将土地转让、出如受让方可以将土地转让、出租和抵押租和抵押）。（自学）。（自学）45二、土地使用权有偿出让制度45三、土地使用权出让的计划、方式和年限三、土地使用权出让的计划、方式和年限n1、计划、计划n每年出让的每幅地块、面积、年限和其它条件，每年出让的每幅地块、面积、年限和其它条件，由市、县土地管理部门同规划、建设、房产管由市、县土地管理部门同规划、建设、房产管理部门共同拟定。理部门共同拟定。n由市、县土地管理部门实施出让。如青岛市国由市、县土地管理部门实施出让。如青岛市国土资源和房屋管理局。土资源和房屋管理局。46三、土地使用权出让的计划、方式和年限1、计划46n2、方式n土地使用权出让，可以采取土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方拍卖、招标或者双方拍卖、招标或者双方拍卖、招标或者双方协议或挂牌出让的方式协议或挂牌出让的方式协议或挂牌出让的方式协议或挂牌出让的方式。n商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖或招标方式。卖或招标方式。n协议出让方式适用于公共福利事业、非赢利性的协议出让方式适用于公共福利事业、非赢利性的社会团体和机关的用地、某些特殊用地，其土地社会团体和机关的用地、某些特殊用地，其土地出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。472、方式47n在规定的期限内，由符合规定条件的单位和个人，在规定的期限内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标方式，竞投某一地块土地的使用权，由以书面投标方式，竞投某一地块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标方择优确定土地使用者的出让方式。n招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标报价，还招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标报价，还要参考投标设计方案、投标人的业绩等，所以中标要参考投标设计方案、投标人的业绩等，所以中标者不一定是投标报价最高的。者不一定是投标报价最高的。n招标程序以公开招标的程序类似。招标程序以公开招标的程序类似。n适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地。招标的方式48在规定的期限内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标方式，n土地管理部门在指定的时间、地点、利用公开场合，就所土地管理部门在指定的时间、地点、利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。n因每个竞买人可以多次报价。拍卖方式的竞争性激烈。因每个竞买人可以多次报价。拍卖方式的竞争性激烈。n适用于商业用地、娱乐用地或居住用地。适用于商业用地、娱乐用地或居住用地。商业、旅游、娱商业、旅游、娱商业、旅游、娱商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖或招标方式乐和商品住宅用地，必须采取拍卖或招标方式乐和商品住宅用地，必须采取拍卖或招标方式乐和商品住宅用地，必须采取拍卖或招标方式。n拍卖的程序：出让方的拍卖公告、土地使用权有意受让人拍卖的程序：出让方的拍卖公告、土地使用权有意受让人交验证件后进场竞拍、出让方与应价高者签定土地使用交验证件后进场竞拍、出让方与应价高者签定土地使用权出让合同。权出让合同。拍卖的方式拍卖的方式49土地管理部门在指定的时间、地点、利用公开场合，就所出让土地使挂牌出让方式挂牌出让方式l出让人发布挂牌公告，在土地交易场所挂出让人发布挂牌公告，在土地交易场所挂牌公布拟出让宗地的交易条件。牌公布拟出让宗地的交易条件。l竞买人报价，更新挂牌价格，在挂牌期限竞买人报价，更新挂牌价格，在挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者。地使用者。l挂牌方式允许多次报价，有利于竞争，操挂牌方式允许多次报价，有利于竞争，操作简便。作简便。50挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，在土地交易场所挂牌公布拟出让青岛市国土资源和房屋管理局青岛市国土资源和房屋管理局储备国有土地使用权挂牌公告储备国有土地使用权挂牌公告青土资房告字200607号n一、挂牌报价时间和地点一、挂牌报价时间和地点n挂牌期限：挂牌期限：2006年年8月月17日日8:30至至8月月30日日10:00n挂牌地点：青岛市土地储备整理中心挂牌地点：青岛市土地储备整理中心n报价时间：挂牌期间每日报价时间：挂牌期间每日9：3017：00（节（节假日除外）假日除外）n报价地点：青岛市土地储备整理中心报价地点：青岛市土地储备整理中心51青岛市国土资源和房屋管理局储备国有土地使用权挂牌公告青土序号地块编号土地位置土地总面积（m2）土地用途土地面积（m2）规划设计主要指标出让年限（年）规划建筑面积（m2）挂牌起始价(楼面地价)(元/m2)容积率建筑密度绿地率1I-A-2004-11市南区延吉路98号、延吉路临字198号30100.96住宅30100.962.517.8%40.5%707525221602I-D-2005-17I-D-2005-18李沧区京口路100号、君峰路66号27171.8住宅23286.22.019.9%35.4%7046572543431110商业3885.640777152序号地块编号土地位置土地总面积（m2）土地用途土地面积（mn五、五、竞买人范围竞买人范围n青岛市内具有三级以上房地产开发资质的公司和企业，除青岛市内具有三级以上房地产开发资质的公司和企业，除法律另有规定或出让文件中竞买须知约定禁止参加者法律另有规定或出让文件中竞买须知约定禁止参加者外，均可参加竞买。外，均可参加竞买。n本次挂牌宗地可独立竞买，也可联合竞买。本次挂牌宗地可独立竞买，也可联合竞买。n六、挂牌出让文件的索取六、挂牌出让文件的索取n有意竞买者可自有意竞买者可自2006年年7月月26日至日至2006年年8月月15日（节假日（节假日除外），到青岛市土地储备整理中心索取挂牌出让文件，日除外），到青岛市土地储备整理中心索取挂牌出让文件，也可以从青岛房地资源网（也可以从青岛房地资源网（）下载。）下载。53五、竞买人范围53n3、土地使用权的出让年限、土地使用权的出让年限n居住用地居住用地70年；年；n工业用地工业用地50年；年；n教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地50年；年；n商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年；n综合或其他用地综合或其他用地50年。年。n2009年：土地管理法年：土地管理法(修订草案征求意见稿修订草案征求意见稿)第第103条披露，条披露，“住宅建设用地使用权期限届满的，住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。按照国家有关规定自动续期。”对住宅土地使用权对住宅土地使用权续期问题仍未给出一个明确的办法。续期问题仍未给出一个明确的办法。543、土地使用权的出让年限54n4、土地使用权的收回和续期、土地使用权的收回和续期n土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者需要继续使用土地的，土地使用权土地使用者需要继续使用土地的，土地使用权可以续期，期满前可以续期，期满前1年提出。重新签合同、支年提出。重新签合同、支付土地使用权出让金，更换土地使用证。付土地使用权出让金，更换土地使用证。n未续期或续期未获批准，无偿收回土地；未续期或续期未获批准，无偿收回土地；n在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家有权提前收回土地，但要给土地使用者适当家有权提前收回土地，但要给土地使用者适当的补偿；的补偿；554、土地使用权的收回和续期557.2.4国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨n一、土地使用权划拨的概念一、土地使用权划拨的概念n1 1、土土地地使使用用权权划划拨拨：是是指指县县级级以以上上人人民民政政府府依依法法批批准准，在在土土地地使使用用者者缴缴纳纳补补偿偿费费、安安置置费费等等费费用用后后，将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用用，或或者者将将土土地地使使用用权权无偿交付土地使用者使用的行为。无偿交付土地使用者使用的行为。n2 2、划划拨拨土土地地一一般般没没有有使使用用期期限限的的限限制制，未未经经许许可可不得进行转让、出租和抵押等经营活动不得进行转让、出租和抵押等经营活动n3 3、土土地地使使用用者者因因种种种种原原因因停停止止使使用用土土地地的的，由由政政府收回土地使用权。府收回土地使用权。567.2.4国有土地使用权划拨一、土地使用 二、土地使用权划拨的范围二、土地使用权划拨的范围下下列列建建设设用用地地的的土土地地使使用用权权，可可以以由由县县级级以以上上人民政府依法批准划拨：人民政府依法批准划拨：n(1)(1)国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；n (2)(2)城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；n (3)(3)国国家家重重点点扶扶持持的的能能源源、交交通通、水水利利等等项项目目用地；用地；n (4)(4)法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。57二、土地使用权划拨的范围下列建设用地的土地使用权，可以由县 三、划拨土地的管理三、划拨土地的管理n房房地地产产管管理理法法、城城镇镇国国有有土土地地出出让让和和转转让暂行条例规定：让暂行条例规定：n(1)(1)划划拨拨土土地地经经政政府府批批准准可可以以转转让让的的，受受让让方方应应办办理理土土地地使使用用权权出出让让手手续续并并缴缴纳纳出出让让金金。或或受让方将土地收益上缴国家。受让方将土地收益上缴国家。n (2)(2)划划拨拨土土地地用用于于出出租租，应应将将租租金金中中土土地地的的收收益上缴国家。益上缴国家。n (3)(3)划划拨拨土土地地抵抵押押时时，抵抵押押的的金金额额不不应应包包括括土土地价格。地价格。58三、划拨土地的管理房地产管理法、城镇国有土 在下列几种情况下，国家可以收回划拨的土在下列几种情况下，国家可以收回划拨的土地使用权：地使用权：n通通过过划划拨拨取取得得土土地地使使用用权权的的土土地地使使用用者者因因迁迁移移、解解散散、撤撤销销、破破产产或或者者其其他他原原因因而而停停止止使使用用土土地地的，市县人民政府应无偿收回土地使用权。的，市县人民政府应无偿收回土地使用权。n根根据据城城市市建建设设发发展展需需要要和和城城市市规规划划的的要要求求，市市、县县人人民民政政府府可可以以无无偿偿收收回回划划拨拨的的土土地地使使用用权权，但但给土地使用者一定的补偿给土地使用者一定的补偿 。n连续2 2年未使用；未按批准用途使用土地的。年未使用；未按批准用途使用土地的。59在下列几种情况下，国家可以收回划拨的土地使用权：通过1、土地使用权出让合同的概念、土地使用权出让合同的概念n国家（县、市土地管理部门）同土地使用者之国家（县、市土地管理部门）同土地使用者之间签订土地使用权出让合同。间签订土地使用权出让合同。2、类型（三类）、类型（三类）nA、宗地出让合同、宗地出让合同nB、成片土地使用权出让合同、成片土地使用权出让合同nC、划拨土地使用权、划拨土地使用权补办的土地使用权出让合补办的土地使用权出让合同。同。7.2.5土地使用权出让合同土地使用权出让合同601、土地使用权出让合同的概念7.2.5土3、土地使用权出让合同的主要内容、土地使用权出让合同的主要内容n合同当事人的名称、身份等。合同当事人的名称、身份等。n标的：出让土地的位置、四邻界至、用途和面积。标的：出让土地的位置、四邻界至、用途和面积。n使用年限使用年限n开发期限开发期限n土地出让金数额及支付方式土地出让金数额及支付方式n开发进度与分期投资额度开发进度与分期投资额度n担保方式担保方式n土地使用规则土地使用规则n合同变更、解除及违约责任合同变更、解除及违约责任613、土地使用权出让合同的主要内容61序号地块编号土地位置土地总面积（m2）土地用途土地面积（m2）规划设计主要指标出让年限（年）规划建筑面积（m2）挂牌起始价(楼面地价)(元/m2)容积率建筑密度绿地率1I-A-2004-11市南区延吉路98号、延吉路临字198号30100.96住宅30100.962.517.8%40.5%707525221602I-D-2005-17I-D-2005-18李沧区京口路100号、君峰路66号27171.8住宅23286.22.019.9%35.4%7046572543431110商业3885.640777162序号地块编号土地位置土地总面积（m2）土地用途土地面积（m上节课内容回顾n7.1房地产管理法概述房地产管理法概述：房地产概念，房：房地产概念，房地产管理法的概念，房地产管理法的调整地产管理法的概念，房地产管理法的调整对象和适用范围对象和适用范围n7.2房地产开发用地：中国现行的土地制房地产开发用地：中国现行的土地制度，集体土地的征收，国有土地使用权出度，集体土地的征收，国有土地使用权出让（概念，土地使用权出让的方式，年限）让（概念，土地使用权出让的方式，年限）63上节课内容回顾7.1房地产管理法概述：房地产概念，房地产本节课内容安排n7.3房地产开发房地产开发n7.4房地产交易房地产交易n7.5房地产权属登记房地产权属登记64本节课内容安排7.3房地产开发647.3房地产开发制度与政策房地产开发制度与政策n7.3.1房地产开发概述房地产开发概述n7.3.2对房地产开发企业的管理对房地产开发企业的管理n7.3.3对房地产开发项目的管理对房地产开发项目的管理657.3房地产开发制度与政策7.3.1房地产开发7.3.1房地产开发概述房地产开发概述1、房地产开发的概念、房地产开发的概念n 房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。上进行基础设施、房屋建设的行为。n包括土地开发和房屋开发。包括土地开发和房屋开发。n土地开发的形式：新城区土地开发、旧城改造。土地开发的形式：新城区土地开发、旧城改造。n房屋开发的形式：在城市土地开发的基础上，进行房屋开发的形式：在城市土地开发的基础上，进行的建筑物与构筑物的开发。如住宅、标准厂房、办的建筑物与构筑物的开发。如住宅、标准厂房、办公用房等。公用房等。667.3.1房地产开发概述1、房地产开发的概念662、房地产开发的特点、房地产开发的特点n房地产开发是多部门协作活动、综合性强房地产开发是多部门协作活动、综合性强n房地产开发投资大、风险大房地产开发投资大、风险大n房地产开发周期较长房地产开发周期较长n政策性强政策性强n3 3、房地产开发的基本程序、房地产开发的基本程序672、房地产开发的特点67房地产项目开发房地产项目开发建设程序建设程序68房地产项目开发建设程序68项目的选址和前期策划项目的选址和前期策划工程报建工程报建可行性研究与可研报告可行性研究与可研报告房地产营销房地产营销工程施工工程施工物业管理工作物业管理工作勘察设计、规划审批等勘察设计、规划审批等69项目的选址和前期策划工程报建可行性研究与可研报告房地产7.3.2对房地产开发企业的管理对房地产开发企业的管理1、房地产开发企业设立的条件、房地产开发企业设立的条件(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)符合规定的注册资本；符合规定的注册资本；(4)有有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专名以上持有资格证书的专职会计人员；（对专业人员的要求）职会计人员；（对专业人员的要求）(5)法律、法规规定的其他条件。法律、法规规定的其他条件。707.3.2对房地产开发企业的管理1、房地产开发企业设立的2、房地产开发企业的资质等级、房地产开发企业的资质等级房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业的资质分为一、二、三、房地产开发企业的资质分为一、二、三、四等级。四等级。资质等级的划分和资质等级的划分和企业的注册资本、从事企业的注册资本、从事房产开发的时间、近期工作业绩和专业管房产开发的时间、近期工作业绩和专业管理人员的数量有关。理人员的数量有关。712、房地产开发企业的资质等级71房地产开发企业的资质等级条件房地产开发企业的资质等级条件资质资质等级等级注册资注册资本本（万元）（万元）从事房从事房产开发产开发经营时经营时间间近近3年年房屋建房屋建筑面积筑面积累计竣累计竣工（万工（万平方）平方）连续几连续几年建筑年建筑工程质工程质量合格量合格达到达到100上年上年房屋房屋建筑建筑施工施工面积面积（万（万平方）平方）专业管理人员专业管理人员其中其中中级中级以上以上职称职称管理管理人员人员持有资格持有资格证书的专证书的专业会计人业会计人员员一级一级500053051540204二级二级200031531020103三级三级8002521052四级四级10015272房地产开发企业的资质等级条件资质等级注册资本从事房产开发经营资质资质等级等级注册资注册资本本（万元）（万元）从事房从事房产开发产开发经营时经营时间间近近3年年房屋建房屋建筑面积筑面积累计竣累计竣工（万工（万平方）平方）连续几连续几年建筑年建筑工程质工程质量合格量合格达到达到100上年上年房屋房屋建筑建筑施工施工面积面积（万（万平方）平方）专业管理人员专业管理人员其中其中中级中级以上以上职称职称管理管理人员人员持有资格持有资格证书的专证书的专业会计人业会计人员员一级一级600053051540204二级二级400031531020103三级三级10002521052青岛市房地产开发企业的资质等级条件青岛市房地产开发企业的资质等级条件73资质等级注册资本从事房产开发经营时间近3年房屋建筑面积累计竣先按公司法和城市房地产开发经营先按公司法和城市房地产开发经营管理条例的规定，管理条例的规定，到工商管理部门领取到工商管理部门领取营业执照。营业执照。在领取营业执照在领取营业执照30日内，到房地产开发主管部门日内，到房地产开发主管部门备案。备案。主管部门在收到备案申请后主管部门在收到备案申请后30日内，向企业核发日内，向企业核发暂定资质证书，有效期暂定资质证书，有效期1年年3、房地产开发企业的设立、房地产开发企业的设立74先按公司法和城市房地产开发经营管理条例的规定，A、管理机关、管理机关国务院建设行政主管部门、县级以国务院建设行政主管部门、县级以上地方政府房产开发主管部门。上地方政府房产开发主管部门。B、资质的审批：一级资质由省级建设行政主管部、资质的审批：一级资质由省级建设行政主管部门初审，报建设厅审批；二级及二级以下的审批门初审，报建设厅审批；二级及二级以下的审批办法由省级建设行政主管部门制定。办法由省级建设行政主管部门制定。C、已获得资质的开发企业，由原资质审批部门对、已获得资质的开发企业，由原资质审批部门对其资质进行年检。（降级、注销资质证书、直至其资质进行年检。（降级、注销资质证书、直至罚款）罚款）4、对房地产开发企业的资质管理、对房地产开发企业的资质管理75A、管理机关国务院建设行政主管部门、县级以上地方政府房产开7.3.3对房地产开发项目的管理对房地产开发项目的管理n房地产项目管理：人民政府对房地产开发房地产项目管理：人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。n包括：项目立项的管理；项目勘察、设计包括：项目立项的管理；项目勘察、设计的管理；开发项目施工前的其他管理（房的管理；开发项目施工前的其他管理（房屋拆迁、工程建设项目报建）；开发项目屋拆迁、工程建设项目报建）；开发项目的施工管理与竣工验收。的施工管理与竣工验收。767.3.3对房地产开发项目的管理房地产项目管理：人民政府对1、房地产开发项目怎样取得土地使用权？、房地产开发项目怎样取得土地使用权？开发经营条例规定，开发经营条例规定，房地产开发用地应以出房地产开发用地应以出让方式取得让方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。方式的除外。1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中规定：革加快住房建设的通知中规定：“经济适用房经济适用房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用经济适用住房建设用地住房建设用地应在建设用地年度计划划中统筹安应在建设用地年度计划划中统筹安排，并排，并采取行政划拨方式供应采取行政划拨方式供应”771、房地产开发项目怎样取得土地使用权？772、房地产开发项目实行资本金制度、房地产开发项目实行资本金制度A、项目资本金：指在投资项目总投资中，、项目资本金：指在投资项目总投资中，由由投资者认购的出资额投资者认购的出资额，对投资项目来说，对投资项目来说是是非债务性资金。非债务性资金。n对项目法人：不承担这部分资金的任何利对项目法人：不承担这部分资金的任何利息和债务；息和债务；n对投资者：可按其出资的比例依法享有所对投资者：可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。何方式抽出。782、房地产开发项目实行资本金制度78B、项目资本金的出资方式、项目资本金的出资方式n项目投资资本金可以用项目投资资本金可以用货币货币出资；出资；n也可以用也可以用实物实物、工业产权、非专利技术、工业产权、非专利技术、土地使土地使用权用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规法规评估作价评估作价，不得高估或低估。，不得高估或低估。n以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的过投资项目资本金总额的20，国家对采用高新，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。技术成果有特别规定的除外。79B、项目资本金的出资方式79C、房地产项目资本金、房地产项目资本金n98年公布施行的开发经营条例规定：年公布施行的开发经营条例规定：“房地房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于总投资的比例不得低于20”。n04年关于调整部分行业固定资产投资项目资本年关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知金比例的通知，将房产开发项目（不含经济适将房产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由用房项目）资本金比例由20提到提到35。n目的：防止企业的不规范行为，减少房产开发过目的：防止企业的不规范行为，减少房产开发过程中的风险。程中的风险。80C、房地产项目资本金803、对开发项目实行质量责任制度、对开发项目实行质量责任制度A、房地产开发企业必须对其开发的房地产、房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任，项目承担质量责任，WHY？开发商是项目开发的组织者，其他有关参开发商是项目开发的组织者，其他有关参与企业（设计、施工等）是开发商经选择与企业（设计、施工等）是开发商经选择的，合同关系。的，合同关系。消费者从开发商那里购房。消费者从开发商那里购房。813、对开发项目实行质量责任制度81B、开发企业建设的房地产开发项目，必须、开发企业建设的房地产开发项目，必须符合的质量标准。符合的质量标准。n基本要求：有关法律、法规的规定和建筑基本要求：有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范。计、施工的技术规范。n以及合同的约定。以及合同的约定。82B、开发企业建设的房地产开发项目，必须符合的质量标准。82C、对质量不合格的房地产项目的处理方式、对质量不合格的房地产项目的处理方式商品房商品房交付使用后（在合理使用年限内）交