广州市某村整合规划汇报课件

广州市九区城中村整合规划广州市九区城中村整合规划 方案设计方案设计方案设计方案设计广州市九区城中村整合规划 方1现状基本情况现状基本情况现状基本情况n城中村是城市化进程中的遗留问题城中村是城市化进程中的遗留问题。一直与广州这个城市相生相伴的城中村正在制约着城市的和谐发展制约着城市的和谐发展，并加速了与广州经济社会发展的脱节。n近年来近年来随着城市化的推进，广州市规划发展区范围内的行政区划的变更，“城中村”规划管理和建设实施矛盾矛盾的日益突出的日益突出，原组织编制的中心村规划已经不能适应当前建设发展的需求。为进一步加大“城中村”的规划管理力度，完善原有中心村规划，需要对需要对“城中村城中村”的规划进行整合。的规划进行整合。n由于由于各村的区位不同、上层次规划的控制以及各村的改造意愿不同，各旧村面临不同的选择。背景背景城中村是城市化进程中的遗留问题。一直与广州这个城市相生相伴的工作目标工作目标工作目标工作目标n通过对七区九村现状调研以及和股份公司的座谈，找出各村目前存在的突出问题；结合区域影响因素、上层次规划以及公司意愿，以五年为时限提出解决问题的思路建议，实现环境效益、社会效益和经济效益的统一。n为了实现广州城市面貌“20l 0年一大变”工作的推进，对“城中村”的改造建设的关键问题进行探索，注重旧村改造的方式、方法，为广州市138个城中村的全面整治和建设提供借鉴与参考。工作目标n规划合理性原则规划合理性原则（研究过程中重点坚持的原则）；n操作可行性原则操作可行性原则（决策过程中重点考虑的原则）；n经营城市的原则；n社会节约性原则；n社会效益、经济效益、环境效益协调发展原则；n遵循上层次规划原则；n符合村民意愿原则。工作原则工作原则工作原则工作原则规划合理性原则（研究过程中重点坚持的原则）；工作原则工作方法与手段工作方法与手段工作方法与手段工作方法与手段工作方法与手段区位示意区位示意区位示意区位示意（一）荔湾区：河沙村、东漖村（二）越秀区：寺右村、杨箕村（三）海珠区：琶洲村（四）白云区：同和村（五）黄埔区：横沙村（六）番禺区：石楼镇赤山东村（七）花都区：雅瑶镇岑境村注：因行政区划调整，该项目现为七区九村。岑镜村岑镜村同和村同和村横沙村横沙村赤山东村赤山东村河沙村河沙村东漖村东漖村琶洲村琶洲村杨箕村杨箕村寺右村寺右村区位示意岑镜村同和村横沙村赤山东村河沙村东漖村琶洲村杨箕村寺区域划分区域划分区域划分区域划分区域划分九村调查人口汇总九村调查人口汇总类别类别村名村名总人口（人）总人口（人）常住人口（人）常住人口（人）常住户数（户）常住户数（户）暂住人口（人）暂住人口（人）备注备注城中村地区杨箕村 13476451615678960部分股份公司未提供详细数据寺右村 13425638321976842琶洲村692629269664000近郊村地区横沙村 10308616023034148河沙村 27300230072025000东漖村768026809085000同和村-174085727-远郊村地区岑境村1442992359450 赤山东村457915114523068现状数据汇总分析现状数据汇总分析现状数据汇总分析现状数据汇总分析九村调查人口汇总类别村名总人口（人）常住人口（人）常住户数九村经济物业收入汇总九村经济物业收入汇总类型类型村名村名股份公司股份公司总收入总收入（万元）（万元）股份公司股份公司人均分红人均分红（万元）（万元）集体物业集体物业出租面积出租面积（万平方米）（万平方米）集体物业集体物业总收入总收入（万元）（万元）工业工业备注备注出租面积出租面积（万平方米）（万平方米）租金租金（元（元/平方米）平方米）总收入总收入（万元）（万元）城中村地区杨箕村 235421.5部分股份公司未提供详细数据寺右村 1547.50.9琶洲村37831.0近郊村地区横沙村 163551.3河沙村 33400.95506300东漖村16590.36同和村194300.45远郊村地区岑境村600.1赤山东村2320.1类型村名股份公司股份公司集体物业集体物业工业备注出租面积租金 分红收入占村民收入的1020，房屋出租收入占5080，有少量村民在外务工。分红收入占村民收入的1020，房屋出租收九村建设状况调查汇总九村建设状况调查汇总类型类型村名村名调查范围调查范围面积面积（haha）建设用地建设用地面积面积（haha）总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）住宅住宅工业工业配套设施及其他配套设施及其他备注备注建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）城中村地区杨箕村 13.0211.0630009721921989.598564.04157506.43部分股份公司未提供详细数据寺右村 8.263.9412099312002599.20096790.8琶洲村47.2230.74108612375702769.722917121.1999239.2近郊村地区横沙村 59.1456.05105612481558489.568250.8882009.69河沙村 102.0180.30141087155571936.690471159.7566303.73东漖村123.8578.37115862565179157.140568535.5850507.44同和村199.4872.16116175089086976.70027060623.3远郊村地区岑境村84.4727.237216219558053.715390242.3145674 赤山东村274.5473.3832034725746081.841940.513.32154004.89合计合计911.99698709444632751752091655805九村建设状况调查汇总类型村名调查范围建设用地总建筑面积住宅工各类建筑面积比较各类建筑面积比较各类建筑面积比较九村建筑质量汇总九村建筑质量汇总类型类型村名村名总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）一类建筑一类建筑二类建筑二类建筑三类建筑三类建筑四类建筑四类建筑备注备注建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方（平方米）米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）城中村地区杨箕村 300097102513.4228372594.5426580.8934631.15部分股份公司未提供详细数据寺右村 1209932925024.177875065.09120009.929930.82琶洲村108612382061175.5514683513.5211481410.5738630.36近郊村地区横沙村 105612450428347.7545465743.05885088.3886750.82河沙村 141087183446259.1417925312.7037907426.87180821.28东漖村115862575323765.0115296813.2024437421.0980460.69同和村116175096418382.9914875612.80401223.4586880.75远郊村地区岑境村37216218820850.5710435028.047947221.351320.04赤山东村3203477758424.2218593158.055611417.527180.22合计合计698709441820711735227101713652660九村建筑质量汇总类型村名总建筑面积一类建筑二类建筑三类建筑四可见，各村整体拆建,全面改造的难度较大，可能性较小。可见，各村整体拆建,全面改造的难度较大，可能性较小。n 整体建设年代较近，现存建筑质量 较好，只有少部分四类建筑，占总 量的1。整体建筑质量比较整体建筑质量比较 整体建设年代较近，现存建筑质量 整体建筑质量比较n 1 1、城中村的空间环境状况、城中村的空间环境状况建筑密度高，建筑密集、拥挤,采光、通风极差。配套设施不足,与城市基础设施建设不同步,排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。同时由于布局杂乱,交通、出行十分不便并影响救灾应急。卫生环境极差,成为城市卫生死角,极易滋生公共卫生突发事件。人口稠密,缺少公共绿地、体育活动场地，使居住空间显得更加拥挤散乱。现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题 1、城中村的空间环境状况现状普遍存在的问题n2 2、城中村的社会状况、城中村的社会状况社区管理问题。土地、户籍制度以及行政管理上的城乡二元性使城中村发展未纳入城市统一规划、建设和管理，其发展具有很大的自发性、盲目性，集中体现在“出租屋经济”的畸形发展。治安问题。出租屋的低租金使城中村成为外来人口居住的首选场所。多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，管理滞后使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”。外来人口问题。外来人口的高流动性造成社区归属感淡漠，而防范式（非服务式）的管理，使外来人口对社区更加缺乏责任感和归属感。现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题2、城中村的社会状况现状普遍存在的问题n3 3、城中村的经济状况、城中村的经济状况由于城中村地理区位的原因，农业经济地位已不再重要，第二、三产业的经济比重越来越大，处于城市中心的村，没有了农业生产。在城中村，房产出租、分红，经营性劳动成为村民的主要经济来源。对于村集体，有大量的厂房，房产的出租金收入稳定。城中村出现了一个十分明显的食利阶层,并且整个村落的经济呈现出一种浓厚的寄生经济状态。现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题3、城中村的经济状况现状普遍存在的问题方方 案案 设设 计计方 案 设 计改造目标改造目标改造目标改造目标n结合前期研究成果，通过方案研究探讨结合前期研究成果，通过方案研究探讨推动旧改的有效方法，解决城中村存推动旧改的有效方法，解决城中村存在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题，推动新型社区的建设，创建和谐在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题，推动新型社区的建设，创建和谐社区、和谐社会。社区、和谐社会。改造实施原则改造实施原则改造实施原则改造实施原则n整体性原则整体性原则n针对性原则针对性原则n经济性原则经济性原则n沟通性原则沟通性原则n有效性原则有效性原则改造目标结合前期研究成果，通过方案研究探讨推动旧改的有效策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定n规划针对城中村现状建设情况，针对不同片区制定不同的改造策略，具体如下：保留完善区保留完善区n特征：特征：n建筑质量较好，建筑空间秩序较好。n措施：措施：n对重点地段进行穿衣带帽的环境整治，同时配建停车场库，解决片区停车问题。综合整治区综合整治区n特征：特征：n建筑质量较好，但建筑空间布局无序；n缺少公共空间；可能涉及到部分道路的拆迁。n措施：措施：n拆建还绿，积极主动扩大绿地，改善人居环境；n在节约社会成本的前提下，开通必要的消防通道，解决消防问题；n结合路网的开通和片区改造，对重点地段进行穿衣带帽的环境整治，同时配建停车场库，解决片区停车难问题。策略分区的制定规划针对城中村现状建设情况，针对不同片区制定策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定全面改造区全面改造区n特征：特征：n部分区域占用市政道路用地；n拆迁改造难度相对较小。n措施：措施：n结合区域影响因素，合理确定片区改造方向、定位；n结合改造，开通市政道路，解决上层次规划难以落实问题；n结合改造，解决村民的安置问题和片区配套问题。控制引导发展区控制引导发展区n特征：特征：n建设密度和强度过高，建筑空间布局无序，近5年内没有改造的可能性；n现状为大面积未建设用地，但周边配套尚不成熟或不很成熟，需等待时机尚能发挥最大效益。n措施：措施：n现状为建成区的，主要是控制其建设，防止违建抢建，等待何时的改造时机；n现状为未建设用地的，禁止零星开发，严格进行重大项目的审批、评估，保证项目进驻的拉动性。策略分区的制定全面改造区建设时序的原则建设时序的原则建设时序的原则建设时序的原则 由城中村改造涉及到大量的拆迁安置工作，必须进行分步建设。在分步或分期建设上按照以下原则进行分期实施：n解决急迫性问题原则解决急迫性问题原则 涉及到重大市政项目或重大项目引进的旧村和地块应优先考虑，优先解决。n建设条件成熟优先原则建设条件成熟优先原则 设施、交通条件好，房地产市场相对成熟的地块优先建设，便于提高改造的经济可性。n便于用地腾挪原则便于用地腾挪原则 采取安置用地建设搬迁原用地拆建的用地腾挪方式。建设时序的原则 由城中村改造涉及到大全面改造区强度的判定全面改造区强度的判定全面改造区强度的判定全面改造区强度的判定本开发强度判定过程中建议补偿原则为：n工业补偿按照一次性补偿原则1000元/;n住宅补偿15元/，周期为三年；n商住补偿按照住宅补偿标准；n建安工程费1500元/。注：1.本判定仅针对全面改造区；2.拆赔补偿依据文本建议拆赔补偿标准；3.道路拆迁问题结合全面改造区一并解决，市政道路建设部分由政府出资，拆迁部分由各村自行解决（具体执行由各村和当地政府双方具体协商）；4.建筑销售单价以区域调查楼盘售价为参考；5.地价以政府公布价格为准；6.为便于开发强度判定，本次判定商业部分按照住宅性质处理。本次开发强度判定为全面改造区域测算，根据全面改造用地面积、拆迁建筑面积以及区域地价、工程本次开发强度判定为全面改造区域测算，根据全面改造用地面积、拆迁建筑面积以及区域地价、工程建设费用、拆迁成本，在控制利润率在建设费用、拆迁成本，在控制利润率在10%10%既有一定的抗风险能力，又能保障具有可操作性的情况下，计算既有一定的抗风险能力，又能保障具有可操作性的情况下，计算出容积率即为全面改造区的开发强度。出容积率即为全面改造区的开发强度。全面改造区强度的判定本开发强度判定过程中建议补偿原则为：越秀区越秀区杨箕村杨箕村 越秀区杨箕村26天河商业圈天河商业圈东山口商业圈东山口商业圈五羊新城五羊新城珠江新城珠江新城n越秀区作为广州传统的经济、政治、文化中心，城区综合竞争力强劲。n广州市城区的东拓，周边商业区和CBD的发展，使得杨箕村的地理位置显得十分优越。n根据广州市分区规划，杨箕村大部分用地为商业金融业用地。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展与上层次规划综述：区位发展与上层次规划综述：天河商业圈东山口商业圈五羊新城珠江新城分析篇区位发展与上层次调查范围 n杨箕村面临的突出问题：杨箕村面临的突出问题：上层次规划道路难以开通；消防通道难以贯穿；缺少与广州大道中路和中山一路 商业特色街衔接的界面；v旧村严重影响城市形象。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n结合股份公司意见，对村自行的 改造规划进行调整，提出更为切 合实际的方案；结合区位优势地处商业金融 中心，改造旧村成为城市化、社会化配套服务的社区。村域范围分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造范围（11.55ha）调查范围 分析篇建议改造范围（11.55ha）n建议改造模式建议改造模式:全面改造n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：制定适应现阶段对城中村改造的相关政策；制定拆赔方案，明确异地安置选址。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：尽快明确分区规划路的拆赔方案；全部拆建，建一部分楼房安置拆迁居民，一部分留做集体发展，一部分作为商品房出售，筹集旧改资金；对城中村的改造要有政策倾斜，具体为：1）地块的高容积率；2）开发商介入或允许背后融资；3）允许多建的物业在市场流通；4）城建税费的优惠。分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造模式:分析篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图保留完善0.81han分区依据：建设现状；改造条件的成熟性。n改造策略：全面拆除、保留完善.其中：全面改造:占地10.10ha,占87.45%；保留完善:总占地1.45ha,占12.55%。学校二类居住建筑全面改造10.10ha保留完善0.64ha规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图学校保留完善规划篇二、土地利用对比二、土地利用对比二、土地利用对比二、土地利用对比n上层次规划n土地利用现状n土地利用规划部分文物古迹用地整体迁移于教育设施用地商业用地沿街规划,提升居住区活力工业用地进行功能置换.n改造范围-11.55ha，规划结构-“点、线、面”；n以二类居住为主，用地5.16ha,占44.7%；商业金融业用地1.83ha,占15.8%。规划篇规划篇规划篇规划篇二、土地利用对比上层次规划土地利用现状土地利用规划部分文物古三、建筑拆迁示意图三、建筑拆迁示意图三、建筑拆迁示意图三、建筑拆迁示意图全面改造拆除16.3万道路开通拆除7.5万规划篇规划篇规划篇规划篇n总拆迁量：23.8万。其中：n道路开通拆迁量:7.5万，占31.5%；n居住建筑拆迁22.58万，商业建筑拆迁2932，工业建筑拆迁4787。三、建筑拆迁示意图道路开通拆除规划篇3.3.结论分析结论分析结论分析结论分析 验证所得利润率高于估算假定利润率原因在于商业建筑面积单独核算,其地价和售价均高于居住.为保证正常利润率的情况下降低开发风险,土地集约化开发,开发强度判定为不小于4.6,取4.72.2.开发强度验证开发强度验证开发强度验证开发强度验证设：在开发强度控制在4.6情况下,全面改造地块利润率为 X根据公式：销售总额-成本总额=利润率成本总额销售总额=（S居新-S居拆）M居+（S商新-S商拆）M商成本总额=RS占1500+S居拆1536+S工拆1000+(S工拆+S居拆+S商拆)100+S居新D居+S商新D商其中,S占=10.10公顷;S居拆=225780；S商新=2932；S工拆=4787；M居=9000元/;M商=16000元/;D居=2332元/；D商=4547元/；得:全面改造地块利润率X为16%1.1.开发强度判定开发强度判定开发强度判定开发强度判定设：在利润率控制在10%情况下,全面改造地块开发容积率为R根据公式：销售总额-成本总额=利润率成本总额销售总额=(RS占-S拆)M居成本总额=RS占1500+S居1536+S工拆1000+(S工+S居)100+RS占D其中,S占=10.10公顷;S拆=228712；S工拆=4787；M居=9000元/;D=2332元/；得:全面改造地块开发容积率R=4.6开发强度判定开发强度判定开发强度判定开发强度判定3.结论分析2.开发强度验证1.开发强度判定开发强度判定一、城市设计总平面一、城市设计总平面一、城市设计总平面一、城市设计总平面n占地10.10ha,总建筑面积46.5万，容积率4.6,建 筑密度31.1%。其中，居住面积为43.4万。n配套设施：体育健身中心、会所、幼儿园、社区中心等。设计篇设计篇设计篇设计篇一、城市设计总平面占地10.10ha,总建筑面积46.5万二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图建设时序原则：n建设的紧迫性；n改造地块开发的成熟性；n改造时序的均衡性；n有利于滚动开发推动性。建设分为三期:n一期主要解决村民回迁以及部分规划道路开通；n二期利用周边有力自然环境-临近河流优势进行开发积累资金，同时完善路网。n三期的建设则可顺利实施。三期占地2.59公顷，占全面改造总用地的25.7%。二期建设3.74ha三期建设2.59ha一期建设3.77ha设计篇设计篇设计篇设计篇一期开通道路二、建设时序图建设时序原则：二期建设三期建设一期建设设计篇一三、城市设计模型三、城市设计模型三、城市设计模型三、城市设计模型(一一一一)一期建设 三期建设 二期建设设计篇设计篇设计篇设计篇三、城市设计模型(一)一期建设 三期建设 二期建设设计篇城市设计模型城市设计模型城市设计模型城市设计模型(二二二二)设计篇设计篇设计篇设计篇城市设计模型(二)设计篇四、启动区四、启动区四、启动区四、启动区总平面图总平面图总平面图总平面图n启动区位于广州大道中路，中山一路半围合区域，北紧邻规划范围内的教育设施用地；n占地3.77ha，总建筑面积18.3万，容积率4.9。其中，居住建筑面积为17.5万，主要解决全部道路开通拆迁7.5万问题的基础上，解决部分村民回迁问题；n配套设施：会所、幼儿园。设计篇设计篇设计篇设计篇四、启动区总平面图启动区位于广州大道中路，中山一路半围合启动区启动区启动区启动区分析图分析图分析图分析图n道路系统：以通而不畅为原则，链接景观节点的轴线，打造景观步行系统。n绿化景观系统：采用核心绿化,绿化均质化结构.相互渗透，实现视线廊道的延伸。n功能结构系统：采用组团式布置，结构为“一线、两片、三组团”。即：一条景观轴线、两片商业带、三个组团半围合的结构。功能结构分析图绿地景观分析图道路交通分析图设计篇设计篇设计篇设计篇启动区分析图道路系统：以通而不畅为原则，链接景观节点的轴 白云区同和村 白云区同和村40n广州“北优”战略实施，白云区制定了创建现代化生态型山水城区的战略目标构想。n作为广州传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，将发展全市性的商贸物流业，开发低密度的居住区。n同和村包括在白云山东麓居住发展区内，属于广州市中心城区的城市建设发展区，是综合发展区。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展政策：区位发展政策：分析篇区位发展政策：n同和村面临的突出问题：同和村面临的突出问题：n用地十分零散；n规划路网的贯通。上层次规划路 网涉及建筑拆迁量26.326.3万万，占地5.9ha5.9ha。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n明确用地范围、用地权属，对村 用地进行整合；结合南方医科大 学、广东省机电职业技术学院对 产业功能进行转换升级，做到 产学结合、功能互补。使其成为 高等院校的配套组团，提供学生、教师公寓及其它后勤服务设施。广东省机电职业技术学院南方医科大学分析篇分析篇分析篇分析篇广东省机电职业技术学院南方医科大学分析篇村域范围建议改造范围（66.78公顷）n建议改造区：建议改造区：分析篇分析篇分析篇分析篇村域范围建议改造范围（66.78公顷）建议改造区：分析篇n建议改造模式建议改造模式:综合整治、局部拆建。n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：制定符合城中村改造的政策。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：综合整治分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造模式:分析篇局部拆除37.89ha全面拆除18.92ha保留完善9.97han总拆迁量:41.6万；n全面改造拆迁量:12.4万,占29.9%；n道路开通拆迁量:29万,占69.8%；n其中居住（包括商业）建筑拆迁40.76万。n全面拆除占地18.92ha，占36.7%；n判定开发强度为3.2，取3.5。规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图局部拆除全面拆除保留完善总拆迁量:41.6万；全面拆除占地n改造范围-66.78ha；n以村镇居住用地为主，用地24.57ha，占36.8%；另外，二类居住用地有11.34 ha，占17%。n土地利用现状n上层次规划三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比用地功能升级成二类居住用地功能升级成二类居住用地整合，形成综合功能片区n土地利用规划规划篇规划篇规划篇规划篇土地利用现状上层次规划三、土地利用对比用地功能升级成二类居住n 一期启动区占地5.82ha；n 紧邻地铁站点和广州大道；n 现状建设少。建议启动区（5.82ha）一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位设计篇设计篇设计篇设计篇 一期启动区占地5.82ha；建议启动区一、启动区区位设计篇n建设分为四期：一期现状建设量小，且交通优势明显，开发条件最为成熟；二期针对其景观优势以及交通优势进行开发；三、四期建设主要是环境的整治，一、二期的开发为其积累资金。二期建设三期建设四期建设一期建设设计篇设计篇设计篇设计篇二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图n启动区占地5.82ha,总建筑面积19.2万,容积率3.3。n其中，住宅建筑面积为17.4万，商业建筑面积为1.3万。n主要解决主要道路开通拆迁和部分村民回迁问题。一期开通道路建设分为四期：一期现状建设量小，且交通优势明显，开发条件最为 荔湾区荔湾区东漖村东漖村 荔湾区东漖村49n芳村区并入荔湾区，是“西联战略”的进一步深化落实，形成“广佛都市圈”强劲的核心发展磁场；根据广州市分区规划，该地区作为珠三角黄金枢纽和广州市三大物流中心之一，在花博园展销、拍卖、生态休闲、商务物流四大功能区的发展方向下，东漖村势要进行较大的发展。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展综述：区位发展综述：分析篇区位发展综述：n东漖漖村面临的突出问题：村面临的突出问题：n上层次规划道路开通问题。上层次规划路网涉及建筑拆迁量20.520.5万万，占地6.8ha6.8ha；n河涌环境恶劣；n村内环境问题较差。n对突出问题的解决思路与对对突出问题的解决思路与对策：策：n地处物流中心，结合广佛都市圈进行产业调整，发展经济；n结合河涌整治，拆建还绿，美化环境。调查范围规划道路村域范围建议改造范围（63.99ha）分析篇分析篇分析篇分析篇调查范围规划道路村域范围建议改造范围（63.99ha）分析篇n建议改造模式建议改造模式:综合整治、局部拆建。n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：制定拆赔方案，明确异地安置选址；制定符合城中村改造的政策。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：局部拆建；对城中村的改造要有政策倾斜；1）地块的高容积率；2）土地开发的启动资金（开发商介入或允许背后融资）；3）允许多建的物业在市场流通；4）城建税费的优惠。分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造模式:分析篇全面拆除 17.03ha局部拆除41.56ha保留完善5.4han总拆迁量:11.55万；n全面改造拆迁量:2.22万,占19.2%；n道路开通拆迁量8.98万,占77.8%；其中居住建筑拆迁6.98万。n全面拆除占地17.03ha，占26.6%；n判定开发强度为2.5，取3.0。规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图全面拆除 局部拆除保留完善总拆迁量:11.55万；全面拆除n改造范围-63.99ha;n以村镇居住用地为主，24.85ha,占38.8%；另外，二类居住用地6.23ha,占9.7%;n上层次规划n土地利用现状n土地利用规划调整用地功能道路，二类居住结合地铁站点形成综合功能区三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比规划篇规划篇规划篇规划篇上层次规划土地利用现状土地利用规划调整用地功能道路，二类居建议启动区（7.86ha）设计篇设计篇设计篇设计篇一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位n占地面积：7.86ha;n紧邻地铁站点和花地大道，交通条件便利且现状建设 较少。建议启动区设计篇一、启动区区位二期建设1.80ha三期建设46.97ha一期建设7.86ha四期建设3.19han建设分为四期：一期解决拆迁赔偿；n二期全面改造，完善路网；n三期综合整治，解决旧村内环境和道路问题；n四期完善片区公共服务系统。n 启动区占地7.86ha,总建筑面积23.6万,容积率3.0；n 其中，住宅建筑面积18.65万,商业建筑面积3.22万；n 主要解决道路开通的拆迁赔偿问题。设计篇设计篇设计篇设计篇二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图二期建设三期建设一期建设四期建设建设分为四期：一期解决拆迁赔 荔湾区荔湾区河沙村河沙村 荔湾区河沙村57n珠江大桥是广州市西部的重要门户，广佛公路、广湛铁路跨岛而过，地理优势明显；n根据广州市分区规划，河沙村定位为具有良好的居住环境及商业氛围的新型现代化城区，成为代表羊城门户、独具西关风情、拥有现代建筑群的“休闲绿岛”。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展综述：区位发展综述：分析篇区位发展综述：n河沙村面临的突出问题：河沙村面临的突出问题：n厂房较多，出租率低，大量闲置；n污水排放的问题；n村内用地基本被广州市土地开发 中心征用。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n对上层次规划的土地利用规划进行检讨；n对产业进行功能转换或适当升级。建议改造范围（95.04ha）分析篇分析篇分析篇分析篇调查范围村域范围建议改造范围分析篇调查范围村域范围n建议改造模式建议改造模式:综合整治、局部拆建。n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：制定符合城中村改造的政策。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：局部拆建，环境整治；对城中村的改造要有政策倾斜。分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造模式:分析篇控制发展46.63ha局部拆除38.02ha全面拆除10.39han全面拆除占地10.39ha，占10.9%；n判定开发强度为2.9，取3.2。n总拆迁量:24.6万；其中：n全面改造拆迁量:1.3万,占5.3%；n道路开通拆迁量:21.6万,占87.9%；n其中居住（包括商业）建筑拆迁12.33万。规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图控制发展局部拆除全面拆除全面拆除占地10.39ha，占10.n改造范围-6.8ha；n其中，村镇居住用地15.6ha，占16.4%；二类居住用地10.2ha，占10.7%；一类工业用地12.96ha，占13.6%。新增中学完善周边居住配套拆迁难度太大，五年内难以开通n土地利用规划n土地利用现状n上层次规划以拆迁量最小为原则对上层次道路做少许调整工业用地进行置换三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比规划篇规划篇规划篇规划篇改造范围-6.8ha；新增中学完善周边居住配套拆迁难度太建议启动区（7.23ha）设计篇设计篇设计篇设计篇一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位n改造范围占地-7.23ha；n现状建设质量较差；n良好的自然环境条件。建议启动区（7.23ha）设计篇一、启动区区位改造范围占地-n一期解决村民回迁以及部分主要道路开通问题；n二期解决旧村内环境问题，同时完善路网；n一二期建设提升了三期滨江岸线的价值，推动三期开发进行 n规划地铁轻轨线两侧区域，近期控制建设。控制发展二期建设三期建设一期建设二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图n启动区建设占地7.23ha。总建筑面积23万，容积率3.2；n其中，住宅建筑面积20.7万,商业建筑面积1.8万；n主要解决村民回迁和部分道路开通拆迁问题。设计篇设计篇设计篇设计篇一期开通道路一期解决村民回迁以及部分主要道路开通问题；二、建设时序图三、海珠区海珠区琶洲村琶洲村 海珠区琶洲村65琶洲村位于海珠区广州会展中心旁；根据广州市分区规划，琶洲功能定位为会展及相关产业、基于知识经济的信息产业和高科技产业；上层次规划中，琶洲村被定位为具有良好商业氛围兼具高品质居住生活功能的现代化综合社区。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展综述：区位发展综述：分析篇区位发展综述：n琶洲村面临的突出问题：琶洲村面临的突出问题：n建筑布局十分混乱，抢建现象严重；n城市消防通道难以贯穿；n房屋租赁业发展失控，社区治安复杂；n严重影响城市的对外形象。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n区位优势明显，地处广州会展中心、商业金融中心，改造旧村成为社会 化配套服务的社区。建议改造范围(61.49ha)分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造范围(61.49ha)分析篇n建议改造模式建议改造模式:综合整治、局部拆建。n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：制定符合城中村改造的政策。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：给出发展方向，规划方案；希望政府解决前期安置工作或返还用地，解决村民生活和民生问题。分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造模式:分析篇n全面拆除占地6.57ha，占10.7%；n判定开发强度为2.0，取2.4。n总拆迁量:15.8万；n全面改造拆迁量:3.5万,占22%；n道路开通拆迁量:12万,占75.6%；n其中,居住(包括商业)建筑15.8万。控制发展18.37ha局部拆除36.55ha全面拆除6.57ha规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图全面拆除占地6.57ha，占10.7%；总拆迁量:15.8万n改造范围-61.49ha；n以村镇居住用地为主，23.78ha,占38.7%；另外商住混合用地5.34ha，占8.7%；公共设施用地5.91ha,占9.6%。n土地利用规划n上层次土地规划n土地利用现状工业置换三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比规划篇规划篇规划篇规划篇新增中小学保证地块完整性调整上层次规划保留军事用地 改造范围-61.49ha；土地利用规划上层次土地规划土建议启动区（7.39ha）设计篇设计篇设计篇设计篇一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位n启动区占地面积7.39ha；n具有良好的城市景观；n现状建设少。建议启动区（7.39ha）设计篇一、启动区区位启动区占地面积n一期解决村民回迁以及部分主要道路开通问题；n二期解决旧村内环境问题，同时完善路网；n三期产业升级。二期建设47.53ha三期建设6.57ha一期建设7.39ha一期开通道路二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图设计篇设计篇设计篇设计篇n启动区占地7.39ha，总建筑面积20.6万，容积率2.8；n其中，住宅建筑面积14.2万,商业建筑 面积6万；n主要解决村民回迁和部分主要道路开通拆 迁问题。一期解决村民回迁以及部分主要道路开通问题；二期建设三期建设一 黄埔区黄埔区横沙村横沙村 黄埔区横沙村73地铁轻轨站地铁轻轨站分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展与上层次规划综述：区位发展与上层次规划综述：n横沙村位于黄埔区，黄埔区是 广州市“东进”的重要功能区，是广州市工业、港口、仓储、物流基地及重要的历史文化风 景旅游区，同时又是广州市东 部产业区的重要组成部分；n根据黄埔区的分区规划当中，定位为“宜居住、创业的广州 东部新城区”；n规划中的横沙村将形成大沙地 中心城区。地铁轻轨站地铁轻轨站分析篇n横沙村面临的突出问题：横沙村面临的突出问题：n规划路网难以贯通；n治安较差，沿环村路兴建围 墙迫在眉睫；n横沙书香街保护建筑较多。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n结合环境整治，贯通必要的 消防通道；n加强市政和配套设施的建设；n落实上层次规划已确定的横 沙书香保护街规划。调查范围村域范围建议改造范围（56.80ha）分析篇分析篇分析篇分析篇调查范围村域范围建议改造范围（56.80ha）分析篇n建议改造模式建议改造模式:综合整治、局部拆建。n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：制定拆赔方案，明确异地安置选址；制定符合城中村改造的政策。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：综合整治，改善环境，增加配套设施；兴建围墙，以加强治安管理。分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造模式:分析篇n全面拆除占地12.99ha，占总量22.9%；n书香街保护整治区占地6.67ha,占总量11.7%；n判定开发强度为3.9，取4.0。n总拆迁量:17.1万；n全面改造拆迁量6.64万，占总量24.5%；n道路开通拆迁量19.5万,占总量72%；n其中,居住建筑24.8万。控制发展34.65ha全面拆除12.99ha 保留完善2.49ha书香街保护6.67ha规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图全面拆除占地12.99ha，占总量22.9%；总拆迁量:17n改造范围-56.8ha;n以村镇居住用为主，18.02ha，占31.7%；另外，二类居住用地 10.81ha，占19%；n土地利用规划n上层次土地规划n土地利用现状书香街保护措施环路沿书香街旅游开发商业配套道路开通拆迁教育设施用地异地安置三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比规划篇规划篇规划篇规划篇改造范围-56.8ha;土地利用规划上层次土地规划土地设计篇设计篇设计篇设计篇一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位n启动区占地面积：12.61ha；n现状建筑密度较低；n为书香街的保护开发奠定基础。建议启动区（12.61ha）设计篇一、启动区区位启动区占地面积：12.61ha；建议启动n建设分为三期:一期解决村民回迁和主要道路开通拆迁赔偿问题;二期教育、商业及保护开发；三期：商业住房。现状建设较多，利用前期回收资金开发。n控制发展区：采取整体控制、局部拆迁的方式。控制发展三期建设7.31ha保留完善一期建设3.09ha二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图设计篇设计篇设计篇设计篇n启动区占地2.97ha。总建筑面积8.6万，容积率4.1；n其中住宅建筑面积7.96万，商业建筑面积6706；n主要解决村民回迁和主要道路开通拆迁赔偿问题。一期开通道路二期建设9.64ha建设分为三期:一期解决村民回迁和主要道路开通拆迁赔偿问题;二四、保护等级与保护措施四、保护等级与保护措施四、保护等级与保护措施四、保护等级与保护措施风貌协调n核心保护区保护措施包括：（1）修缮、保养，不改变原貌；（2）不更改用途功能；（3）修缮、整饬或更新区内其它建筑；（4）整体保护横沙大街与古巷风貌。n一般保护区保护措施包括：（1）保留与之协调的建筑;（2）整饬或拆除与之不协调的建筑;（3）严格控制机动通车。n风貌协调区保护措施包括：建筑色彩采用黑、白、灰色调与保护区协调。一般保护核心保护设计篇设计篇设计篇设计篇四、保护等级与保护措施核心保护区保护措施包括：设计篇五五五五、保护性开发意见保护性开发意见保护性开发意见保护性开发意见现状分析现状分析现状分析现状分析设计篇设计篇设计篇设计篇1.周边环境 书香街历史街区所在的黄埔中心城区，周边配套设施齐全，为其保护性开发提供了良好的大环境.2.历史遗存 横沙书香街作为宝贵的历史文化遗产，拥有独特的传统建筑风貌、源远流长的历史。3.现存问题 城中村的无序建设使书香街的历史风貌遭到破坏；原有的文化传授和交流的活动几乎消失殆尽。在规划中寻找适当的途径保护好现存的建筑遗存，控制其周边环境使其不受到现代城市建设的侵蚀和破坏，使其重新焕发出应有的活力。五、保护性开发意见现状分析设计篇1.周边环境保护性开发意见保护性开发意见保护性开发意见保护性开发意见开发原则开发原则开发原则开发原则设计篇设计篇设计篇设计篇1.保护文化传统原则 开发的途径必须以传统文化和传统生活为背景，重在形成一个形神俱备的历史文化街区。2.利用的多元化原则 首先，经过整治改造后的历史街区应该在形态上不是单一的，街区的改造应该遵循整旧如旧、保护历史遗存、不破坏原来风貌的原则。其次，对街区部分建筑的功能置换也应该是多元的，丰富的内容才能为街区带来活力，带动周边地区商业和旅游业的发展。保护性开发意见开发原则设计篇1.保护文化传统原则保护性开发意见保护性开发意见保护性开发意见保护性开发意见开发构想开发构想开发构想开发构想设计篇设计篇设计篇设计篇 开发时应该采用多元化的途径和近、远期开发相结合的方法，形成文化、休闲、商业游览、居住多功能融合的特色街区。近期近期：拆除与传统风貌不符的建筑；在不改变原状的前提下，对文物建筑进行修缮、保养。1.在规划中更新的区域复建文化活动中心和文化广场；2.对于街区中风貌和建筑质量都比较好的院落，可以考虑在保护的前提下以出租的形式供人居住或用作书法、绘画业者的工作室。3.沿横沙大街的其它建筑可用作商铺，经营字画、装裱、传统工艺品、地方特产及风味食品等。4.其它建筑仍然作为居住之用。保护性开发意见开发构想设计篇 开发时应该采 越秀区寺右村 越秀区寺右村85n越秀区作为广州传统的经济、政治、文化中心，城区综合竞争力强劲；n寺右村位于广州市越秀区，地属广州中心，交通便利，西临达道路，南靠寺右新马路，临近繁华商业区；n具有良好的商贸旅游环境和生活居住环境；n根据广州市分区规划，寺右村大部分用地为居住用地。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展综述：区位发展综述：分析篇区位发展综述：调查范围调查范围n寺右村面临的突出问题：寺右村面临的突出问题：n产权比较复杂；n上层次规划道路难以开通；n城市消防通道难以贯通；n旧村严重影响城市形象。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n结合环境整治，贯穿必要的消 防通道；n结合区位优势，改造旧村成为 优良的生活居住区。调查范围建议改造范围（5.07ha）调查范围调查范围建议改造范围（5.07ha）n建议改造模式建议改造模式:全面改造n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：消防通道贯通涉及到拆迁户的安置问题，政府需明确安置用地选址和范围。制定 拆赔方案；制定符合城中村改造的政策。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：全部拆建 1）地块的高容积率；2）开发商介入或允许背后融资；3）城建税费的优惠。建议改造模式:控制发展保留完善全面拆除n全面拆除占地3.95ha，占总量77.8%；n开发轻度判定为5.3，取5.5。规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图n总拆迁量:11.86万；n全面改造拆迁量6.65万，占总量56%；n道路开通拆迁量5.16万,占总量43%；全面拆除占地3.95ha，占总量77.8%；规划篇一、改造策新增幼儿园用地n改造范围-5.07ha;n以二类居住用地为主,2.97ha,占58.6%。n土地利用规划n上层次土地规划三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比规划篇规划篇规划篇规划篇新增幼儿园用地改造范围-5.07ha;土地利用规划上层n建设分为两期:一期道路开通拆迁赔偿和 部分村民回迁；二期村民回迁和资金积累。n控制发展区；采用整体控制，局部改造的策略。n保留完善区；主要进行完善环境建设。控制发展二期建设2.17ha一期建设1.79ha保留完善二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图设计篇设计篇设计篇设计篇n启动区占地1.79ha,总建筑面积9.29万，容积率5.9；n其中，住宅建筑面积8.84万，商业建筑面积4500；n主要解决全部全部道路道路开通拆迁和部分村民回迁问题。建设分为两期:一期道路开通拆迁赔偿和二期建设一期建设二、建设 番禺区赤山东村 番禺区赤山东村92n广州南拓战略实施，处于 “沿轨道交通四号线发展轴”之上；n广州新城重点发展区；n处于北部生态廊道；n赤山东村与石楼镇中心相连，上层次规划将其定位为潮田工业集聚区。分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展与上层次规划综述：区位发展与上层次规划综述：分析篇区位发展与上层次规划综述：n赤山东村面临的主要问题：赤山东村面临的主要问题：n闲置土地的开发利用；n经济落后，区位偏远。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n利用潮田工业集聚区的形成，对现状工业进行升级，促进 村的经济发展；n结合莲花山风景区开发旅游 资源特色民居、农家菜、观光农业、扩展训练营等旅 游活动，走产业互动、可持 续发展之路。石楼镇区赤山东村莲花山风景区分析篇分析篇分析篇分析篇石楼镇区赤山东村莲花山风景区分析篇建议改造区（69.03ha）n建议改造模式建议改造模式:综合整治、局部拆建。n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：合理引导。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：给优惠政策；政策扶持。分析篇分析篇分析篇分析篇建议改造区建议改造模式:分析篇n全面拆除占地17.96ha，占总量26%；n判定开发强度取3.0。n总拆迁量:2.27万；n道路开通拆迁2.19万，占总量96.8%；n其中，居住建筑拆迁1.72万。控制发展8.67ha局部拆除42.4ha全面拆除17.96ha规划篇规划篇规划篇规划篇一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图一、改造策略分区图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图二、建设拆迁示意图一期开通道路全面拆除占地17.96ha，占总量26%；总拆迁量:2.27n上层次规划n上层次土地规划市莲路延续上层次规划市莲路路东商业，完善配套匮乏现状利用现状设置公共绿地n土地利用现状三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比三、土地利用对比规划篇规划篇规划篇规划篇n改造范围-69.03ha；n以村镇居住用地为主，30.19ha，占43.7%；另外，二类居住用地8.34ha,占12.1%。上层次规划上层次土地规划延续上层次规划市莲路路东商业，完善配建议启动区（9.67ha）n 启动区占地面积9.67ha；n 交通便捷；n 周边生态环境良好；n 拆迁量小，赔偿少，有利于对外展示形象。设计篇设计篇设计篇设计篇一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位一、启动区区位建议启动区设计篇一、启动区区位n建设分为四期:一期主要利用市莲路的交通优势开发，积累资金；二期发挥其自然景观优势开发；三、四期主要是针对现状环境整治，提升居住环境。控制发展8.67ha三期建设13.72ha三期建设28.68ha二期建设8.29ha二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图二、建设时序图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图三、启动区总平图设计篇设计篇设计篇设计篇一期建设9.67han启动区占地9.67ha,总建筑面积29.87万，容积率3.1；n其中住宅建筑面积28.75万，商业建筑 面积8141；n主要用来为综合整治积累资金。一期开通道路建设分为四期:一期主要利用市莲路的交通优势开发，积累资金；二 花都区岑境村 花都区岑境村100n岑境村地处于花都区雅瑶镇南端,广花一级公路旁，花都区连接广 州市区的南大门；n花都区计划雅瑶镇将纳入中心城 区进行规划建设，并列为近期城 市建设的重点发展区域；n上层次规划对村的用地布局主要 是以工业和居住用地为主。雅瑶镇岑境村分析篇分析篇分析篇分析篇n区位发展与上层次规划综述：区位发展与上层次规划综述：雅瑶镇岑境村分析篇区位发展与上层次规划综述：n岑境村面临的突出问题：岑境村面临的突出问题：n土地利用效益较低；n工业厂房与村民住宅用 地混杂，污染较为严重；n物流基地选址。n对突出问题的解决思路与对策：对突出问题的解决思路与对策：n环境整改，严格控制建设；增加公共配套设施；对现有的工业进行审核，对 于严重污染的工业进行改造 或迁出。村委办公楼及运动场所选址 物流基地选址分析篇分析篇分析篇分析篇村委办公楼及运动场所选址 物流基地选址分析篇n建议改造模式建议改造模式:保留完善、控制发展n政府需要解决的问题：政府需要解决的问题：合理引导。n股份公司改造意愿：股份公司改造意愿：环境整治；政策