房地产基础知识培训--课件

房地产基础知识培训 销售部 房地产基础知识培训前言o一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。前言一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以培训提纲o房地产基本概念o房地产权属o建筑规划基本概念o销售相关基本概念培训提纲房地产基本概念房地产含义o房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：oa)土地ob)建筑物及地上附着物oc)房地产物权o注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物房地产所有权 房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。房地产所有权 房地产使用权 依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。房地产使用权 o物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益o物业管理 指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。物业o房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。o房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。o房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为房地产开发o房地产代理 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。o房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。房地产代理房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经房地产类型按用途划分 a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产房地产类型按用途划分 房地产权属 房地房地产住宅的住宅的层数划分的数划分的规定定o低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米）o多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米）o中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7）o10层及10层以上为高层住宅o超高层：建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。o习惯称呼：o7-11层为小高层住宅o16层以上为高层住宅o40层以上为超高层房地产住宅的层数划分的规定低层住宅：为1-3层（且建筑高度不o物物业管理委管理委员会会 经物业产权人大会选产生，由产权人和使用人代表组成，代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。o物物业管理管理单位位 依法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的，具有独立法人资格的经济组织。o物物业管理接管管理接管验收收 物业所有人将物业管理权委托给物业管理单位时，双方就物业的现状进行清点、检验、验收、记录和交接工作。物业管理委员会o物物业管理收管理收费 物业管理单位接收产权人、使用人委托，对物业进行管理、维护和提供其他相关的服务所收取的费用。o物物业管理收入管理收入 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收费、公众代办性服务收入和特约服务收入。o维修基金修基金 商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共有部位、公有设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。o业主公主公约 业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。物业管理收费房地房地产土地的使用年限是如何确定的？土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局一、基本一、基本规划划术语o住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。o配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。o建筑间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。（主要朝向大于或等于27米；次要朝向不低于13米）o公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。一、基本规划术语住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地二、住宅的二、住宅的组成部分成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。o1.基础：位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基o2.墙：外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙起分割作用二、住宅的组成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、二、住宅的二、住宅的组成部分成部分o3.柱：将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁：将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件o4.楼板层、地面：将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。o5.楼梯：房屋的垂直交通设施o6.屋顶：位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用o7.门窗：门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之用。二、住宅的组成部分3.柱：三、住宅的建筑三、住宅的建筑结构构o板楼板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北通透，公摊小。特点：南北通透，便于通风采光；而且户型方正，平面布局合理；面积充裕，户型容易出精品；均好性强；面积使用率高。不足之处在于户型格局不宜改造。三、住宅的建筑结构板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度o塔楼塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。特点：节约土地资源空间结构灵活，宜于改造结构强度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通风采光不能保证面积使用率不高，存在“灰色空间”塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼平面1、框架结构o框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。o优点：可自由分割，组成灵活的使用空间o缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修1、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻2、剪力墙结构o剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大2、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的3、框剪结构o框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。o特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。3、框剪结构框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构四、商品房四、商品房销售名售名词解解释o商品房商品房:是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。o期房期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。o楼花楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。o现房房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。o标准准层：平面布置相同的住宅楼层。o毛坯房毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。o七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。四、商品房销售名词解释定金o是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。定金o复式商品房复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。o跃层式商品房式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。o错层式商品房式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。o商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。oTOWNHOUSETOWNHOUSE:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。房地产基础知识培训-课件o外外飘窗窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）o中空玻璃中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。o阳台阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。o露台露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。o玄关：玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而o开开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。o进深深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。o层高：高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。o净高：高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高 层高楼板厚度）开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线银行按揭o是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。银行按揭等额本息o等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：o每月还本付息金额=本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 /(1+月利率)还款月数-1o每月利息=剩余本金x贷款月利率o还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】-贷款额o 还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】o注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。o 贷款10万每月1138元等额本息等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从等额本金o等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：o每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)月利率o每月本金=总本金/还款月数o每月利息=(本金-累计已还本金)月利率o 还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2o还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额o注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。o贷款10万首月还款1380元，后面递减等额本金等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减五、房屋面五、房屋面积术语o房屋使用面房屋使用面积（套内使用面（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。o房屋房屋产权面面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。o房屋房屋预测面面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。o房屋房屋实测面面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。五、房屋面积术语房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单六、建筑物的各六、建筑物的各项比例比例o建筑容建筑容积率率总建筑面积总用地面积o建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度（建筑覆盖率）建筑基底总面积总用地面积100%o绿化率化率各类绿地总面积总用地面积100%（住宅项目绿化率应不低于30%）o面面积误差比差比（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积o分分摊系数系数：公用分摊面积之和套内建筑面积之和o出房率（得房率）、出房率（得房率）、实用率用率=套内建筑面积建筑面积100%o使用率使用率=套内使用面积建筑面积100%六、建筑物的各项比例建筑容积率总建筑面积总用地面积七、房地七、房地产开开发五五证二二书名名词解解释o国有土地使用国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。o建建设用地用地规划划许可可证：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。o建建设工程工程规划划许可可证：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。o建建设工程施工工程施工许可可证：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。o商品房商品房销售（售（预售）售）许可可证：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。o住宅住宅质量保量保证书：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。o住宅使用住宅使用说明明书：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。七、房地产开发五证二书名词解释国有土地使用证：是证明土地o套内阳台建筑面套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。o套内套内墙体面体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。o套内建筑面套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积o分分摊公用面公用面积=建筑面积套内建筑面积o建筑面建筑面积=商品房商品房销售面售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳商品房商品房预售售应符合什么条件？符合什么条件？o已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书o持有建设工程规划许可证和施工许可证o按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期（现已调整为20%）商品房预售应符合什么条件？已交付全部土地使用权出让金，取得土商品房商品房现售售应符合什么条件？符合什么条件？o现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书；o取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；o持有建设工程规划许可证和施工许可证；o已通过竣工验收；o拆迁安置已落实；o供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；o物业管理方案已落实。商品房现售应符合什么条件？现售商品房的房地产开发企业应当具有购买商品房，未成年人能否商品房，未成年人能否办理理产权证？目前，房地产管理局房地产交易办证大厅能够为 未成年人办理房屋所有权证。但是，由于民法明确规 定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立 进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂 的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在 产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人 在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。（要办理交易必须是监护人办理）购买商品房，未成年人能否办理产权证？目前，房地ENDEND谢谢大家！房地产基础知识培训-课件