连锁企业商业网点扩张与选址培训ppt课件

连锁企业商业网点扩张与选址连锁企业商业网点扩张与选址连锁企业商业网点扩张与选址1 1任务目标任务目标连锁企业扩张战略；连锁企业扩张战略；连锁企业网点修枝战略；连锁企业网点修枝战略；商业网点选址分析的主要内容和具体分析商业网点选址分析的主要内容和具体分析指标；指标；网点选址的具体步骤和方法。网点选址的具体步骤和方法。任务目标连锁企业扩张战略；2 2技能目标技能目标会设计商圈调查问卷；会设计商圈调查问卷；会撰写选址分析报告；会撰写选址分析报告；能根据某连锁企业的资源状况制定其商业能根据某连锁企业的资源状况制定其商业网点扩张战略规划；网点扩张战略规划；能根据详细资料判断某连锁企业扩张中存能根据详细资料判断某连锁企业扩张中存在的问题；在的问题；能对备选的店址价值进行正确评估。能对备选的店址价值进行正确评估。技能目标会设计商圈调查问卷；3 3教学内容教学内容模块一模块一 连锁企业网点扩张战略连锁企业网点扩张战略模块二模块二 网点选址分析网点选址分析模块三模块三 选址程序与选址技术选址程序与选址技术教学内容模块一 连锁企业网点扩张战略4 4模块一模块一 连锁企业网点扩张战略连锁企业网点扩张战略一、一、区域扩张战略区域扩张战略 区域扩张战略就是网点空间布局战略。区区域扩张战略就是网点空间布局战略。区域扩张战略主要有两种模式：圈地模式和域扩张战略主要有两种模式：圈地模式和跳跃模式。跳跃模式。模块一 连锁企业网点扩张战略一、区域扩张战略5 51）圈地模式）圈地模式圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开店，将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另店，将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另外的开店区域，以便充分挖掘该区域的市场潜力，外的开店区域，以便充分挖掘该区域的市场潜力，发挥资源整合优势，降低管理成本和后勤服务成发挥资源整合优势，降低管理成本和后勤服务成本，增大宣传效果，以达到获取规模效益的目的。本，增大宣传效果，以达到获取规模效益的目的。圈地模式的具体操作有两种方式。圈地模式的具体操作有两种方式。一种是以城市为目标，集中资源再该城市迅速铺一种是以城市为目标，集中资源再该城市迅速铺开网点，形成压倒式阵势，以吸引消费者注意。开网点，形成压倒式阵势，以吸引消费者注意。这种网点布局战略对消费者相对分散且区域性竞这种网点布局战略对消费者相对分散且区域性竞争不明显的便利店。争不明显的便利店。1）圈地模式圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开店，将6 6另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布局时，先确定物流配送中心的地址，然后局时，先确定物流配送中心的地址，然后以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张。以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张。这种方式更注重配送中心的服务能力，以这种方式更注重配送中心的服务能力，以求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范围一般以配送车辆每小时围一般以配送车辆每小时6080公里的速公里的速度，在一个工作日内可以往返配送中心的度，在一个工作日内可以往返配送中心的距离测算。适用于标准超市。距离测算。适用于标准超市。另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布局时，先确定物流配送中心7 7圈地模式的优势圈地模式的优势可以降低连锁企业的广告费用。可以降低连锁企业的广告费用。可以提高形象上的乘数效应。可以提高形象上的乘数效应。节省人、财、物力，提高管理效率。节省人、财、物力，提高管理效率。可以提高商品的配送效益，保证即使送货。可以提高商品的配送效益，保证即使送货。可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资压力。压力。圈地模式的优势可以降低连锁企业的广告费用。8 8圈地模式的风险圈地模式的风险采取这一扩张模式，必须等待在一个区域采取这一扩张模式，必须等待在一个区域开完计划的门店数量才进入另一个区域，开完计划的门店数量才进入另一个区域，则连锁企业要完成在全国的整体布点工作则连锁企业要完成在全国的整体布点工作可能需要较长时间。可能需要较长时间。由于这一扩张模式是一个一个区域渐进开由于这一扩张模式是一个一个区域渐进开店，因此有可能其他一些当前值得进入的店，因此有可能其他一些当前值得进入的区域或城市在等待中丧失了最佳机会，让区域或城市在等待中丧失了最佳机会，让竞争对手抢占有利地址。竞争对手抢占有利地址。圈地模式的风险采取这一扩张模式，必须等待在一个区域开完计划的9 92）跳跃模式）跳跃模式跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或竞争程度相对较低的地区分别开设店铺，即看准竞争程度相对较低的地区分别开设店铺，即看准一个地方开设一家，成熟一家开设一家，可以同一个地方开设一家，成熟一家开设一家，可以同时不断的跳跃式在各区开店。时不断的跳跃式在各区开店。采用这种方式的目的一是希望占领某个大区域市采用这种方式的目的一是希望占领某个大区域市场，先不计成本，不考虑一城一池的得失，而先场，先不计成本，不考虑一城一池的得失，而先考虑整体网络的建设，对有较大发展前途的地区考虑整体网络的建设，对有较大发展前途的地区和位置，先入为主，抑制竞争对手。另一种是希和位置，先入为主，抑制竞争对手。另一种是希望避开强大的竞争对手，先求生存，再求发展。望避开强大的竞争对手，先求生存，再求发展。2）跳跃模式跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或竞争程1010跳跃式模式的优势跳跃式模式的优势可以抢占有较高价值的地点，取得先发优势。可以抢占有较高价值的地点，取得先发优势。企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区，企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区，或竞争程度较低的地区，可以避开强大竞争对手，或竞争程度较低的地区，可以避开强大竞争对手，迅速站稳脚跟。对于刚刚起步的连锁企业尤为重迅速站稳脚跟。对于刚刚起步的连锁企业尤为重要。要。偏远地区或城市郊区，往往被大型连锁企业所忽偏远地区或城市郊区，往往被大型连锁企业所忽略，哪里租金低廉，开店成本低，商业网点相对略，哪里租金低廉，开店成本低，商业网点相对不足，不能满足当地居民的需要，企业在该地区不足，不能满足当地居民的需要，企业在该地区设店能有效地避开与强大竞争对手的正面冲突，设店能有效地避开与强大竞争对手的正面冲突，从而形成自己的优势，取得规模效益，以便后来从而形成自己的优势，取得规模效益，以便后来居上。居上。房地产房地产E网网跳跃式模式的优势可以抢占有较高价值的地点，取得先发优势。ww1111跳跃式模式的风险跳跃式模式的风险对于哪些对物流配送要求较高的连锁企业而言，对于哪些对物流配送要求较高的连锁企业而言，在缺乏可依赖的社会化配送中心的情况下，采取在缺乏可依赖的社会化配送中心的情况下，采取跳跃式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的跳跃式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的能力，如果门店之间跨度太大，企业物流配送跟能力，如果门店之间跨度太大，企业物流配送跟不上，就难以满足门店配送需要。不上，就难以满足门店配送需要。由于不同地区的市场差异性太大，企业难以根据由于不同地区的市场差异性太大，企业难以根据不同市场的要求选择适销对路的商品，无法满足不同市场的要求选择适销对路的商品，无法满足消费者的需要，因而在发展初期难以整合企业资消费者的需要，因而在发展初期难以整合企业资源，这些可能使连锁企业陷于战线过宽带来的陷源，这些可能使连锁企业陷于战线过宽带来的陷阱。阱。跳跃式模式的风险对于哪些对物流配送要求较高的连锁企业而言，在1212如果连锁企业设店的区间跨度过大，必然如果连锁企业设店的区间跨度过大，必然要求更多的权利下放来适应不同市场的需要求更多的权利下放来适应不同市场的需要，而如果连锁企业没有相应的管理控制要，而如果连锁企业没有相应的管理控制系统，容易出现一盘散沙状况，比利于树系统，容易出现一盘散沙状况，比利于树立连锁企业统一形象。立连锁企业统一形象。跳跃式对门店管理人员要求较高，在总部跳跃式对门店管理人员要求较高，在总部后勤服务不到位的地方设店，门店管理人后勤服务不到位的地方设店，门店管理人员必须独立处理相关事务，必须具备较高员必须独立处理相关事务，必须具备较高的能力素质，否则会延长门店经营的摸索的能力素质，否则会延长门店经营的摸索期或亏损期。期或亏损期。如果连锁企业设店的区间跨度过大，必然要求更多的权利下放来适应1313二、二、网点扩张路径网点扩张路径连锁企业网点扩张的路径主要有四种：自连锁企业网点扩张的路径主要有四种：自建、并购、加盟、合作。建、并购、加盟、合作。二、网点扩张路径连锁企业网点扩张的路径主要有四种：自建、并14141）自建）自建自建是指连锁企业借助自己筹集资金，通过对当自建是指连锁企业借助自己筹集资金，通过对当地市场进行详细的商圈分析，对备选地址逐一分地市场进行详细的商圈分析，对备选地址逐一分析优势，确立店址并开设新店的连锁门店，通过析优势，确立店址并开设新店的连锁门店，通过自身力量逐步拓展市场。自身力量逐步拓展市场。优势：新的连锁门店一开始就能按企业统一经营优势：新的连锁门店一开始就能按企业统一经营模式运行，迅速走上正轨；有利于企业的一体化模式运行，迅速走上正轨；有利于企业的一体化管理，公司原有的经营理念和经营模式能不折不管理，公司原有的经营理念和经营模式能不折不扣地贯彻实施；有助于树立良好的企业形象；由扣地贯彻实施；有助于树立良好的企业形象；由于选址时对当地商圈进行了周密的调查分析，前于选址时对当地商圈进行了周密的调查分析，前期的市场调查对新店开业后的经营策略调整有很期的市场调查对新店开业后的经营策略调整有很大帮助。大帮助。1）自建自建是指连锁企业借助自己筹集资金，通过对当地市场进行1515风险：该方式前期投入需要大量资金，企风险：该方式前期投入需要大量资金，企业必须有雄厚资金支持，且对内部资源应业必须有雄厚资金支持，且对内部资源应用要求较高；发展相对较慢。企业需要对用要求较高；发展相对较慢。企业需要对新区于市场有一个了解、认识、把握的过新区于市场有一个了解、认识、把握的过程，当地消费者需要时间了解、接受新的程，当地消费者需要时间了解、接受新的进入者，因而初建的门店需要一个过渡期进入者，因而初建的门店需要一个过渡期才能站稳市场。才能站稳市场。风险：该方式前期投入需要大量资金，企业必须有雄厚资金支持，且16162）并购）并购并购是指连锁企业采取资本运营的方式，并购是指连锁企业采取资本运营的方式，将当地现有的企业收购、兼并过来，再进将当地现有的企业收购、兼并过来，再进行整合，使兼并企业于母体企业融为一体。行整合，使兼并企业于母体企业融为一体。优势：通过收购兼并，连锁企业可以共享优势：通过收购兼并，连锁企业可以共享市场资源，扩大顾客基础，提高讨价还价市场资源，扩大顾客基础，提高讨价还价的实力；容易进入一个新市场。可以利用的实力；容易进入一个新市场。可以利用被兼并企业的人力资源，如果运作较好，被兼并企业的人力资源，如果运作较好，投资成本可以相对减少，而扩张数度也会投资成本可以相对减少，而扩张数度也会加快。加快。2）并购并购是指连锁企业采取资本运营的方式，将当地现有的企业1717风险：兼并过来企业本身的组织结构、管风险：兼并过来企业本身的组织结构、管理制度、以及企业文化与母体企业相差较理制度、以及企业文化与母体企业相差较大，还需要对其按照母体企业的标准进行大，还需要对其按照母体企业的标准进行改造，有一个磨合阵痛期，这同样需要成改造，有一个磨合阵痛期，这同样需要成本；寻找合适的被并购企业需要机会，这本；寻找合适的被并购企业需要机会，这可能会贻误进入一个新市场的时机；并购可能会贻误进入一个新市场的时机；并购本身及整合被并购企业是一项复杂的工作，本身及整合被并购企业是一项复杂的工作，需要高超的管理技术和专业知识。需要高超的管理技术和专业知识。风险：兼并过来企业本身的组织结构、管理制度、以及企业文化与母18183）加盟）加盟加盟一般称为特许经营，是总部将自己所加盟一般称为特许经营，是总部将自己所拥有无形资产包括商标、商号、专利权和拥有无形资产包括商标、商号、专利权和经营管理模式等许可给投资者或加盟商，经营管理模式等许可给投资者或加盟商，加盟商按合同规定在总部的统一指导下从加盟商按合同规定在总部的统一指导下从事经营活动。加盟是连锁企业一种低成本事经营活动。加盟是连锁企业一种低成本高速扩张的方式，但它需要一定的条件，高速扩张的方式，但它需要一定的条件，也同样存在一定的风险。也同样存在一定的风险。3）加盟加盟一般称为特许经营，是总部将自己所拥有无形资产包括1919优势：可以节省大量的资金投入和时间成本，迅优势：可以节省大量的资金投入和时间成本，迅速提高市场占有率，可以节省总部的人力资源和速提高市场占有率，可以节省总部的人力资源和财力，风险小；充分利用加盟者在当地的人缘优财力，风险小；充分利用加盟者在当地的人缘优势和经营积极性，可以提高成功率。势和经营积极性，可以提高成功率。风险：加盟更适合一些门面较小的商店，不能适风险：加盟更适合一些门面较小的商店，不能适合所有零售业态和服务行业，这使得该路径扩张合所有零售业态和服务行业，这使得该路径扩张范围受到限制；管理特许门店难度较大，加盟双范围受到限制；管理特许门店难度较大，加盟双方容易闹矛盾，总部不能随意更换店长和工作人方容易闹矛盾，总部不能随意更换店长和工作人员，不利于整体营销战略的实施和服务品质的整员，不利于整体营销战略的实施和服务品质的整体划一；个别加盟店行为或经营失败会对总部品体划一；个别加盟店行为或经营失败会对总部品牌造成损害，不利于树立良好的企业形象。牌造成损害，不利于树立良好的企业形象。优势：可以节省大量的资金投入和时间成本，迅速提高市场占有率，20204）合作）合作合作是连锁经营企业与有合作意向的伙伴进行多合作是连锁经营企业与有合作意向的伙伴进行多方面合作，包括引入战略投资伙伴共同开发新市方面合作，包括引入战略投资伙伴共同开发新市场，包括与合作方结成联盟体采取符合连锁的方场，包括与合作方结成联盟体采取符合连锁的方式进入新市场那个，包括向合作方输出管理、输式进入新市场那个，包括向合作方输出管理、输出人力资源等方式，共同开发某地区市场。出人力资源等方式，共同开发某地区市场。优势：可以利用合作伙伴的人力、物力、财力等优势：可以利用合作伙伴的人力、物力、财力等资源，减轻总部的投资压力；可以利用合作方的资源，减轻总部的投资压力；可以利用合作方的影响力占领市场，降低投资风险；双方可以共享影响力占领市场，降低投资风险；双方可以共享顾客资源；相对加盟形式，合作更灵活，店面招顾客资源；相对加盟形式，合作更灵活，店面招牌可以灵活处理，或打上连锁企业商号，或采用牌可以灵活处理，或打上连锁企业商号，或采用双商号；合作方式较加盟更容易被对方所接受，双商号；合作方式较加盟更容易被对方所接受，双方是在平等的位置上谋求双赢。双方是在平等的位置上谋求双赢。4）合作合作是连锁经营企业与有合作意向的伙伴进行多方面合作，2121风险：合作伙伴有权利参与决策，连锁企风险：合作伙伴有权利参与决策，连锁企业不能独立决策，这不利于统一管理；市业不能独立决策，这不利于统一管理；市场的开拓受到制约，不能按照自己开店的场的开拓受到制约，不能按照自己开店的一贯模式运作，时间和速度不能控制；合一贯模式运作，时间和速度不能控制；合作方式不太稳定，由于其他事情变化，容作方式不太稳定，由于其他事情变化，容易导致合作失败或合作终止。易导致合作失败或合作终止。风险：合作伙伴有权利参与决策，连锁企业不能独立决策，这不利于2222三、网点扩张的支持系统三、网点扩张的支持系统资金因素。解决资金的办法是：上市、银行贷款、资金因素。解决资金的办法是：上市、银行贷款、股权稀释、尝试利用加盟商或合作伙伴的资金、股权稀释、尝试利用加盟商或合作伙伴的资金、人力发展连锁事业，解决资金问题。人力发展连锁事业，解决资金问题。人才因素。人才因素。管理协调系统。包括企业战略管理系统、组织管管理协调系统。包括企业战略管理系统、组织管理系统、各种作业管理系统三个层次。理系统、各种作业管理系统三个层次。物流配送系统物流配送系统信息管理系统信息管理系统三、网点扩张的支持系统资金因素。解决资金的办法是：上市、银行2323四、网点修枝战略四、网点修枝战略SB战略，即裁剪与重建，是关于撤除某一家、某战略，即裁剪与重建，是关于撤除某一家、某一地区的门店或者对某个旧门店进行重新装修改一地区的门店或者对某个旧门店进行重新装修改造以使其更符合公司长远发展方向的战略。造以使其更符合公司长远发展方向的战略。SB战略被称为连锁企业的修枝战略，其目的在于战略被称为连锁企业的修枝战略，其目的在于去处冗店，重新调整连锁企业扩张中地区内部和去处冗店，重新调整连锁企业扩张中地区内部和地区之间的连锁门店分布状况，调整门店形象及地区之间的连锁门店分布状况，调整门店形象及经营策略，建立更为有效和紧凑的销售网络，以经营策略，建立更为有效和紧凑的销售网络，以提高竞争力，获得长期的发展。提高竞争力，获得长期的发展。房地产房地产E网网四、网点修枝战略SB战略，即裁剪与重建，是关于撤除某一家、某2424SB战略一般出于以下几种情况战略一般出于以下几种情况其一店铺危机。一是选址错误，二是城建其一店铺危机。一是选址错误，二是城建因素或其他政治因素等，导致需要放弃原因素或其他政治因素等，导致需要放弃原先选定的店址，这种情况称为店铺地段危先选定的店址，这种情况称为店铺地段危机。机。经营危机经营危机市场危机市场危机合作危机合作危机管理危机管理危机SB战略一般出于以下几种情况其一店铺危机。一是选址错误，二是2525模块二模块二 网点选址分析网点选址分析网点选址分析包括以下两个内容：网点选址分析包括以下两个内容：一是分析商圈，确定有价值的开店区域；一是分析商圈，确定有价值的开店区域；二是分析新开商店的具体位置，找出最具有二是分析新开商店的具体位置，找出最具有吸引力的地点。吸引力的地点。模块二 网点选址分析网点选址分析包括以下两个内容：2626一、一、商圈分析商圈分析商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。即来店购买商品和吸引顾客的辐射范围。即来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。服务的顾客所居住的地理范围。商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。成熟商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。成熟商圈是指早已成形的比较固定的商业区域，商圈是指早已成形的比较固定的商业区域，一般不受个别门店开设的影响；未成熟商一般不受个别门店开设的影响；未成熟商圈是指尚未成型的商圈，某一门店的进入圈是指尚未成型的商圈，某一门店的进入会对其范围大小产生一定的影响。会对其范围大小产生一定的影响。一、商圈分析商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，2727商圈的组成商圈的组成一般由三部分组成：主要商圈、次要商圈、边际一般由三部分组成：主要商圈、次要商圈、边际商圈。商圈。主要商圈是指最接近门店并拥有高度顾客群的区主要商圈是指最接近门店并拥有高度顾客群的区域，通常门店的域，通常门店的5570的顾客来自主要商圈。的顾客来自主要商圈。次要商圈是指位于主要商圈之外，顾客密度较稀次要商圈是指位于主要商圈之外，顾客密度较稀的区域，约包括门店的区域，约包括门店1525的顾客。的顾客。边际商圈是指位于次要商圈之外的区域，再次商边际商圈是指位于次要商圈之外的区域，再次商圈内顾客分布最稀，门店吸引力较弱，规模小的圈内顾客分布最稀，门店吸引力较弱，规模小的商店在此区域几乎没有顾客。商店在此区域几乎没有顾客。商圈的组成一般由三部分组成：主要商圈、次要商圈、边际商圈。2828商圈的分析，是指连锁企业对商圈的构成商圈的分析，是指连锁企业对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化情况、特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析。趋势的因素进行实地调查和研究分析。商圈分析有大环境和小环境之分，大环境商圈分析有大环境和小环境之分，大环境分析确定该区域有没有设店价值，小环境分析确定该区域有没有设店价值，小环境分析确定该区域吸引目标顾客的最佳地点。分析确定该区域吸引目标顾客的最佳地点。商圈的分析，是指连锁企业对商圈的构成情况、特点、范围以及影响2929商圈分析应考虑的因素商圈分析应考虑的因素市场潜力分析市场潜力分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买力。其中购买力指数尤其应引他们的购买力。其中购买力指数尤其应引起重视。起重视。购买力指数购买力指数A50A50B30B30C20C20 其中其中A A为商圈内可支配的收入总和；为商圈内可支配的收入总和；B B为商圈为商圈内零售总额；内零售总额；C C为具有购买力的人口数量。为具有购买力的人口数量。商圈分析应考虑的因素市场潜力分析3030竞争状况分析竞争状况分析 考察一个地区的竞争状况，应着重分析现考察一个地区的竞争状况，应着重分析现有商店的数量、规模、新开店的速度、各有商店的数量、规模、新开店的速度、各商店的优势和劣势，近期与长期的发展趋商店的优势和劣势，近期与长期的发展趋势以及商圈饱和度。势以及商圈饱和度。商圈的饱和度是判断某个地区同类商业竞商圈的饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算和测定争激烈程度的一个指标，通过计算和测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某各某类商品销售的饱和指标，可以了解某各地区同行业是过多还是不足，以决定是否地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此的开店。选择在此的开店。竞争状况分析3131商圈饱和度（商圈饱和度（IRS）（）（CRE）/RF 其中其中C为某地区购买某类商品的潜在顾客人为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；数；RE为某地区每一顾客平均购买额；为某地区每一顾客平均购买额；FR为某地区经营同类商品商店营业总面积。为某地区经营同类商品商店营业总面积。该指标越高，说明饱和程度越低，门店成该指标越高，说明饱和程度越低，门店成功的可能性较大。功的可能性较大。例如，某地区潜在顾客为例如，某地区潜在顾客为4万人，每人每周万人，每人每周平均购买平均购买50元，该地区现有经营该类商品元，该地区现有经营该类商品的营业面积为的营业面积为5万平方米，则：万平方米，则：IRS4000050/5000040商圈饱和度（IRS）（CRE）/RF3232商圈的饱和程度只是从定量角度说明某一商圈的饱和程度只是从定量角度说明某一地区经营某类商品的同业竞争程度，而没地区经营某类商品的同业竞争程度，而没有考虑原有商店，尤其是信誉好、知名度有考虑原有商店，尤其是信誉好、知名度高的老字号商店对新的竞争对手的影响，高的老字号商店对新的竞争对手的影响，且计算资料不易准确获得，因而新设商店且计算资料不易准确获得，因而新设商店为了作出正确的决策，必须根据具体情况为了作出正确的决策，必须根据具体情况具体分析。具体分析。房地产房地产E网网商圈的饱和程度只是从定量角度说明某一地区经营某类商品的同业竞33333）基础条件分析）基础条件分析区域内基础条件为门店的正常运作提供了区域内基础条件为门店的正常运作提供了基本保障。连锁企业需要相应的物流配送、基本保障。连锁企业需要相应的物流配送、交通、通讯等基础条件。此外，还与区域交通、通讯等基础条件。此外，还与区域内软性基础条件有关，如包括供应链发达内软性基础条件有关，如包括供应链发达程度、政策和开放程度、相关法律和执行程度、政策和开放程度、相关法律和执行情况。情况。3）基础条件分析区域内基础条件为门店的正常运作提供了基本保障3434商场潜量商场潜量竞争程度竞争程度供应链供应链政策开放政策开放指指标标可支持超市可支持超市盈亏平衡的盈亏平衡的总营业面积总营业面积连锁超市的连锁超市的数量、竞争数量、竞争对手实力行对手实力行业饱和度业饱和度全国性品全国性品牌数量、牌数量、超市商品超市商品的来源与的来源与渠道长度渠道长度零售业开零售业开放程度、放程度、投资环境投资环境平价、法平价、法律规范律规范重重要要性性选择市场潜选择市场潜量的的城市量的的城市重点进入重点进入选择竞争程选择竞争程度相对较低度相对较低的城市发展的城市发展供应链的供应链的发达程度发达程度配送价格配送价格区域市场区域市场新进者确新进者确定自建或定自建或是并购是并购权权重重40302010商场潜量竞争程度供应链政策开放指标可支持超市盈亏平衡的总营业3535二、二、地点分析地点分析 地点分析是在确定值得进入的商圈内寻找地点分析是在确定值得进入的商圈内寻找一个最佳的位置，以吸引目标顾客前来购一个最佳的位置，以吸引目标顾客前来购物。一般要考虑以下内容：物。一般要考虑以下内容：业务类型与地点类型的匹配性业务类型与地点类型的匹配性 地点类型主要有三类：第一类是孤立店型，地点类型主要有三类：第一类是孤立店型，第二类是经规划的购物中心，第三类是自第二类是经规划的购物中心，第三类是自然形成的商业中心。然形成的商业中心。二、地点分析 地点分析是在确定值得进入的商圈内寻找一个3636（1）独特型连锁企业）独特型连锁企业通常拥有与产品或服务相联系的高质量形通常拥有与产品或服务相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸引而至，原因象。顾客从较远的社区被吸引而至，原因是产品或服务具有独特型和竞争者数量少。是产品或服务具有独特型和竞争者数量少。一个社区内，这种产品或服务选择的余地一个社区内，这种产品或服务选择的余地通常较小，而且，该类型的产品或公示常通常较小，而且，该类型的产品或公示常常具有较高的声望。常具有较高的声望。这种类型的门店无论设在哪里，都能吸引这种类型的门店无论设在哪里，都能吸引顾客。顾客。（1）独特型连锁企业通常拥有与产品或服务相联系的高质量形象。3737（2）竞争型连锁企业）竞争型连锁企业竞争型连锁企业提供与商圈其他企业相同或相似竞争型连锁企业提供与商圈其他企业相同或相似的产品或服务，这样，便利程度便成为决定企业的产品或服务，这样，便利程度便成为决定企业选址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐选址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多纳饼店和药店，这些不同的商店均属于竞店、多纳饼店和药店，这些不同的商店均属于竞争连锁企业。他们常常位于商圈内，集中于自然争连锁企业。他们常常位于商圈内，集中于自然形成的商业中心，购物中心，一般商业区或办公形成的商业中心，购物中心，一般商业区或办公区、工厂附近等交通繁忙和消费者几种的地区。区、工厂附近等交通繁忙和消费者几种的地区。这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该尽量避免直接竞争者。尽量避免直接竞争者。（2）竞争型连锁企业竞争型连锁企业提供与商圈其他企业相同或相3838（3）比较型连锁店）比较型连锁店化妆店、家俱装修公司、鞋店、体育用品店、五化妆店、家俱装修公司、鞋店、体育用品店、五金店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理金店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、机车用油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休店、机车用油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休闲等公司是比较型连锁企业。闲等公司是比较型连锁企业。比较型连锁企业常常沿商业区分布，位于购物中比较型连锁企业常常沿商业区分布，位于购物中心或临街道的路口。因此，这种类型的商店选址心或临街道的路口。因此，这种类型的商店选址有两个关键点：靠近竞争者，以便顾客进行比较；有两个关键点：靠近竞争者，以便顾客进行比较；向顾客提供有效帮助，解释自己产品或服务的优向顾客提供有效帮助，解释自己产品或服务的优点和价值。点和价值。（3）比较型连锁店化妆店、家俱装修公司、鞋店、体育用品店、五39392）客流分析）客流分析客流是商店经营成败的关键因素，一家商客流是商店经营成败的关键因素，一家商店若要获得成功，必须有足够的顾客来源。店若要获得成功，必须有足够的顾客来源。大型商店往往会有专程前来购物的本身客大型商店往往会有专程前来购物的本身客流，而小型商店职能分享别人的客流或吸流，而小型商店职能分享别人的客流或吸引其他目的的有客。此时截流能力是关键。引其他目的的有客。此时截流能力是关键。截流能力是指街区到处流动的顾客的能力，截流能力是指街区到处流动的顾客的能力，可以通过评级确定。可以通过评级确定。2）客流分析客流是商店经营成败的关键因素，一家商店若要获得成4040一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个客流最高的具体位置，这个位置通常都是一家或客流最高的具体位置，这个位置通常都是一家或一家以上的核心商店。这一区域通常称为顶级地一家以上的核心商店。这一区域通常称为顶级地段，评级段，评级100。其他位置的评级是根据顶级地段。其他位置的评级是根据顶级地段确定的，评级为确定的，评级为60的地段吸引的客流相当于顶的地段吸引的客流相当于顶级地段的级地段的60。位于顾客常行走路线上的商店截流能力较强，位位于顾客常行走路线上的商店截流能力较强，位于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往与他于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往与他们之间的顾客获益。们之间的顾客获益。还要结合行人的年龄结构、职业特点、高峰士气还要结合行人的年龄结构、职业特点、高峰士气和稀薄时期、流动的目的等，以便针对型地进行和稀薄时期、流动的目的等，以便针对型地进行选址，抓住真正的目标顾客。选址，抓住真正的目标顾客。一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个客流最高的具体位置41413）竞争对手分析）竞争对手分析 一般来说，在开设地点附近如果竞争对手一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，该门店经营独具特色，将会吸引大众多，该门店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，增强信誉，否量的客流，促进销售增长，增强信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。竞争对手分析内容：竞争对手分析内容：竞争店与新开设店的距离及地理优势；竞争店与新开设店的距离及地理优势；竞争店的销售规模与目标定位；竞争店的销售规模与目标定位；竞争店的目标顾客层次特点；竞争店的目标顾客层次特点；竞争店商品结构和经营特色；竞争店商品结构和经营特色；竞争店的实力和管理水平。竞争店的实力和管理水平。3）竞争对手分析 一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众42424）交通便利性）交通便利性交通是否便利，地理位置是否优越，也是交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择店址的一个重要因素。选择店址的一个重要因素。注意路障、步行街、物流配送、停车场。注意路障、步行街、物流配送、停车场。4）交通便利性交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择店址的43435）城市发展规划）城市发展规划6）周围环境：异种连锁业的聚集、有竞争关）周围环境：异种连锁业的聚集、有竞争关系的连锁店的集聚、有补充关系的连锁业系的连锁店的集聚、有补充关系的连锁业的聚集、多功能聚集。要注意有益聚集和的聚集、多功能聚集。要注意有益聚集和有害聚集。同时还要注意周围环境如建筑、有害聚集。同时还要注意周围环境如建筑、治安、卫生等情况的分析。治安、卫生等情况的分析。7）物业本身。注意物业成本、物业面积与形）物业本身。注意物业成本、物业面积与形状与开店设计思路基本要吻合。状与开店设计思路基本要吻合。房地产房地产E网网5）城市发展规划房地产E网4444模块三模块三 选址程序与选址技术选址程序与选址技术赛百味赛百味“PAVE”方案方案P就是人口，必须要求附近具备一定数量的就是人口，必须要求附近具备一定数量的居民或是流动人口。居民或是流动人口。A是容易接近性，即容易达到，交通便利。是容易接近性，即容易达到，交通便利。V是可见性，是不是能够被路人一眼看到；是可见性，是不是能够被路人一眼看到；E是顾客的有效消费能力。是顾客的有效消费能力。模块三 选址程序与选址技术赛百味“PAVE”方案4545一、一、资料搜集与分析资料搜集与分析公开信息渠道公开信息渠道市场调研公司市场调研公司政府部门和有关专家政府部门和有关专家房地产等相关行业房地产等相关行业实地调查实地调查 A.试买调查试买调查 B.观察访问观察访问 C.小组面谈小组面谈 D.电话调查电话调查 E.邮寄问卷邮寄问卷一、资料搜集与分析公开信息渠道4646二、二、确定备选店址确定备选店址图上作业图上作业 绘图技术显示出一个宣纸员的专业水平，绘图技术显示出一个宣纸员的专业水平，对人们达成共识非常重要。好的图示应将对人们达成共识非常重要。好的图示应将该商圈中所谓竞争对手和位置标出来，并该商圈中所谓竞争对手和位置标出来，并显示出这些位置的交通状况，有助于判断显示出这些位置的交通状况，有助于判断哪里的条件最具竞争力。发现被现有竞争哪里的条件最具竞争力。发现被现有竞争者忽略的区域。者忽略的区域。二、确定备选店址图上作业4747选址的方法选址的方法三个条件：收入三个条件：收入40000元、户数元、户数2000/平方平方公里、年人口增长至少公里、年人口增长至少2。把现有竞争对手的开设地点和可供开店的把现有竞争对手的开设地点和可供开店的地点也绘成图地点也绘成图选址的方法三个条件：收入40000元、户数2000/平方公里4848对手跟进对手跟进 注意风险：一是租金风险；二是任何对手注意风险：一是租金风险；二是任何对手的选址都不可能完美，盲目跟进也可能会的选址都不可能完美，盲目跟进也可能会犯陷入者同样的错误。犯陷入者同样的错误。现场考察现场考察对手跟进4949三、评估备选店址三、评估备选店址1.多因素分析法多因素分析法首先确定影响门店位置的各种因素及其重首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度。要程度。然后对各个备选店址进行评分；然后对各个备选店址进行评分；最后确定最佳店址。最后确定最佳店址。三、评估备选店址1.多因素分析法50502.效益评估法效益评估法 A.拟开门店营业潜力拟开门店营业潜力 计算时要考虑商圈内消费者的户数、离店计算时要考虑商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新开商店的远近、月商品购买支出比重及新开商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。在该区域内市场占有率四个因素来估算。例如：新开超级市场的商圈有三层，第一层例如：新开超级市场的商圈有三层，第一层主要商圈内的居民户数主要商圈内的居民户数2000户，第二层即户，第二层即次要商圈内的居民户为次要商圈内的居民户为4000户，第三层边户，第三层边际商圈内居民户数为际商圈内居民户数为6000户，假定平均每户，假定平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为户居民每月去商店购买食品和日用品为500元。元。2.效益评估法5151首先计算居民支出总额首先计算居民支出总额主要商圈居民支出总额主要商圈居民支出总额5002000 100万元万元次要商圈居民支出总额次要商圈居民支出总额5004000 200万元万元次要商圈居民支出总额次要商圈居民支出总额5006000 300万元万元首先计算居民支出总额5252根据调查分析，新开超级市场的市场占有率根据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为在主要商圈为30，在次要商圈为，在次要商圈为10，在，在边际商圈为边际商圈为5，则：，则：主要商圈购买力主要商圈购买力1003030万元万元 次要商圈购买力次要商圈购买力2001020万元万元 边际商圈购买力边际商圈购买力300515万元万元该新开店营业潜力估计额该新开店营业潜力估计额302015 65万元万元根据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30，在5353B.开店投资与经营费用预测开店投资与经营费用预测开店前期投资预估，包括：开店前期投资预估，包括：一是设备，如冷冻冷藏设备、空调设备、一是设备，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。备、内仓设备、卖场陈列设备等。二是工程。包括内外招牌、空调工程、水二是工程。包括内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。三是商业建筑和停车场费用。尤其是自己三是商业建筑和停车场费用。尤其是自己物业的一定要在前期工程中考虑。物业的一定要在前期工程中考虑。B.开店投资与经营费用预测开店前期投资预估，包括：5454开店后经营费用开店后经营费用 一是固定费用。是指与销售额的变动没有一是固定费用。是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出。如工资、福利费、直接关系的费用支出。如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；折旧费、水电费、管理费等；二是变动费用。是指随销售额的变化而变二是变动费用。是指随销售额的变化而变化的费用。如运杂费、保管费、包装费、化的费用。如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。开店后经营费用55553）比较评估法）比较评估法也称类比法。是将备选门店的各类因素与也称类比法。是将备选门店的各类因素与参考门店进行比较而得出形影结论的评估参考门店进行比较而得出形影结论的评估方法。方法。采用这种方法时，先要确定一个参考标准。采用这种方法时，先要确定一个参考标准。再根据参考门店的时机数据估算拟开门店再根据参考门店的时机数据估算拟开门店的未来销售业绩和经营成本，从中得出投的未来销售业绩和经营成本，从中得出投资回收期的长短。资回收期的长短。3）比较评估法也称类比法。是将备选门店的各类因素与参考门店进5656比较评估法的步骤比较评估法的步骤在目前的已开设门店中确定门店规模、商在目前的已开设门店中确定门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开设门店比较规划和价格水平等方面与拟开设门店比较接近的门店做参考标准；接近的门店做参考标准；把参考门店的商圈范围划分成几大区域；把参考门店的商圈范围划分成几大区域；用商店内部数据或客户调查估算各区域的用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额；销售额；用各区域的估算销售额除以其人口数量，用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出。算出各区域的人均支出。比较评估法的步骤在目前的已开设门店中确定门店规模、商圈大小、5757用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店各区域的人口总数，估算拟开设门店门店各区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额。的销售额。考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额。算销售额。用调整后的销售额与拟开设的投资费用和用调整后的销售额与拟开设的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。经营成本进行比较，计算投资回收期。房地产房地产E网网用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店各区域的人口总数，估5858比较评估法的优势与不足比较评估法的优势与不足优势是基于实际门店来估算拟开设商店的优势是基于实际门店来估算拟开设商店的经营效益，采用起来先对容易，数据是企经营效益，采用起来先对容易，数据是企业内部的，比较容易找到。业内部的，比较容易找到。不足是对参考门店的选择性非常关键，直不足是对参考门店的选择性非常关键，直接关系着预测数据的准确性，选择参考门接关系着预测数据的准确性，选择参考门店不可避免地解入一些主管因素，因此需店不可避免地解入一些主管因素，因此需要调整，会增加工作量。要调整，会增加工作量。比较评估法的优势与不足优势是基于实际门店来估算拟开设商店的经59594）关键指标评估法）关键指标评估法是指连锁企业采用几个关键性指标，通过是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。的价值。常用的关键性指标有选址比率和截流率。常用的关键性指标有选址比率和截流率。选址比率销售额选址比率销售额/成本成本一般情况下，选址比率必须大于一般情况下，选址比率必须大于1，该门店，该门店才具有设店价值。选址比率最好达到才具有设店价值。选址比率最好达到1.5，该方法一般与其他方法综合运用。该方法一般与其他方法综合运用。4）关键指标评估法是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟6060四、四、撰写选址报告撰写选址报告新店周围地理位置特征表述（附图）新店周围地理位置特征表述（附图）新店物业的具体情况新店物业的具体情况新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）新店商圈内商业环境和竞争情况；新店商圈内商业环境和竞争情况；新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次层次新店的交通便利情况新店的交通便利情况四、撰写选址报告新店周围地理位置特征表述（附图）6161新店投资效益分析新店投资效益分析新店开业后商品结构和经营特色建议；新店开业后商品结构和经营特色建议；新店开业后的风险分析及防范；新店开业后的风险分析及防范；新店未来前景分析。新店未来前景分析。新店投资效益分析6262选址报告的写法选址报告的写法撰写选址分析报告成长需要一张张纤细的图示说撰写选址分析报告成长需要一张张纤细的图示说明，不仅需要新店的地理位置图，还需要大量的明，不仅需要新店的地理位置图，还需要大量的商圈特征图。商圈特征图。一般采用微机，制作三维技术图。一般采用微机，制作三维技术图。选址报告不仅要详细分析新店址的基本情况、商选址报告不仅要详细分析新店址的基本情况、商圈特征和投资效益，而且还要对日后门店经营的圈特征和投资效益，而且还要对日后门店经营的风险进行分析，对日后的经营策略提出建议。风险进行分析，对日后的经营策略提出建议。注意选址信息的应用。一是为以后经营做参考，注意选址信息的应用。一是为以后经营做参考，二是为下一次选址做参考。二是为下一次选址做参考。需要说明的是，选址虽然重要，但不是最重要的需要说明的是，选址虽然重要，但不是最重要的一步。一步。选址报告的写法撰写选址分析报告成长需要一张张纤细的图示说明，6363