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房地产行业分析房地产行业分析房地产行业首席分析师 方焱2021年8月Self-introduction 方焱：房地产行业首席分析师，投资经济硕士、注方焱：房地产行业首席分析师，投资经济硕士、注册房地产估价师、会计师和建筑工程师册房地产估价师、会计师和建筑工程师，14年房地年房地产行业开发管理经理，产行业开发管理经理，8年房地产行业研究经验年房地产行业研究经验 1992年毕业于中南财经大学，获经济学硕士学位年毕业于中南财经大学，获经济学硕士学位 92-2000年先后在深圳住宅局、特发集团从事房地年先后在深圳住宅局、特发集团从事房地产开发管理工作。产开发管理工作。2000年进入南方证券研究所，从事房地产、建筑、年进入南方证券研究所，从事房地产、建筑、建材行业研究，建材行业研究，2004年加盟国信证券经济研究所，年加盟国信证券经济研究所，从房地产行业研究从房地产行业研究 曾获曾获2003年年?新财富新财富?最正确分析师房地产行业第三最正确分析师房地产行业第三名，名，2006年第二名，年第二名，2007第三名。第三名。行业供需分析行业趋势分析地产公司估值探讨主要地产上市公司估值比较交流要点交流要点 行业属性判断行业属性判断 行业供需分析行业供需分析流动性和行业利润的循环：流动性过剩产生了大量需求，流动性和行业利润的循环：流动性过剩产生了大量需求，大量需求推高的房价，进而增加了行业利润，而行业暴利大量需求推高的房价，进而增加了行业利润，而行业暴利又吸引流动性的进入。又吸引流动性的进入。房价和地价的循环：住房需求对土地产生了大量需求，土房价和地价的循环：住房需求对土地产生了大量需求，土地供给的有限性使得招拍挂制度出台，土地本钱反而在剧地供给的有限性使得招拍挂制度出台，土地本钱反而在剧烈竞争中不断上升，从而推动房价进一步上涨，而房价的烈竞争中不断上升，从而推动房价进一步上涨，而房价的上涨又吸引了更多投资需求，从而加剧了地价上涨。上涨又吸引了更多投资需求，从而加剧了地价上涨。总结房价上升的本质原因：一是本钱推动总结房价上升的本质原因：一是本钱推动,二是需求推动。二是需求推动。最终都可以归结到资金推动。最终都可以归结到资金推动。房地产行业膨胀式循环房地产行业膨胀式循环需求因素分析需求因素分析房地产需求可以细分为投资需求、住房改善性需求和刚性需求房地产需求可以细分为投资需求、住房改善性需求和刚性需求放大的投资需求放大的投资需求 信贷膨胀、贸易顺差、中美利差、人民币升值等因素导致国内流动性过剩，信贷膨胀、贸易顺差、中美利差、人民币升值等因素导致国内流动性过剩，在投资渠道缺失的环境下资金需要寻找一种资产增值保值的途径，房地产投在投资渠道缺失的环境下资金需要寻找一种资产增值保值的途径，房地产投资那么是常规的有效途径。在投资获得超额收益时，投资需求是无限的。在资那么是常规的有效途径。在投资获得超额收益时，投资需求是无限的。在政策没有有效控制这种需求时，房价出现了暴涨。可以说，房价暴涨的罪魁政策没有有效控制这种需求时，房价出现了暴涨。可以说，房价暴涨的罪魁祸首是过剩的流动性。祸首是过剩的流动性。大量的改善性需求大量的改善性需求 收入增加、股市带来的财富效应以及人均居住面积的国际差异产生了大量收入增加、股市带来的财富效应以及人均居住面积的国际差异产生了大量住房改善性需求。住房改善性需求。提前释放的刚性需求提前释放的刚性需求 城市化进程和人口红利带来大量的刚性需求，而预期房价上涨又使得局部城市化进程和人口红利带来大量的刚性需求，而预期房价上涨又使得局部刚性需求提前释放。刚性需求提前释放。需求推动房价上涨需求推动房价上涨供给分析供给分析在旺盛需求下，开发商为获得短期最大收益加快开发速度，从而对土地和资金产生大量需求。政府通过增加供给旨在缓解供需矛盾，措施一是加大土地供给量，二是调整供给结构。在房价预期上涨情况下，增加供给仍不能满足市场的投资需求，市场化制度导致地价不断上升从而推动房价上升。由于土地稀缺性和耕地保护政策，土地供给不可能无限增加。政府调控的重点应该在调整供给结构，如增加保障性住房、限制低密度住宅用地的审批、双70政策需求旺盛要求供给增加需求旺盛要求供给增加 行业属性判断行业属性判断 行业趋势分析行业趋势分析调控让行业发生了变化调控让行业发生了变化投资需求发生质的改变：投资需求发生质的改变：预期房价下跌，资产保值增值功能受到质疑。预期房价下跌，资产保值增值功能受到质疑。消费升级需求受到压制：消费升级需求受到压制：宏观调控、居民财富缩水，改善性消费需求受到压制。宏观调控、居民财富缩水，改善性消费需求受到压制。刚性需求延迟释放：刚性需求延迟释放：预期房价下跌，局部刚性需求将延迟释放；保障性住房政策的预期房价下跌，局部刚性需求将延迟释放；保障性住房政策的逐步完善将分流局部刚性需求；房价收入比居高不下，房贷利率上升，逐步完善将分流局部刚性需求；房价收入比居高不下，房贷利率上升，局部刚性需求不能转化为有效需求；从城市化进程等长期因素来看，局部刚性需求不能转化为有效需求；从城市化进程等长期因素来看，刚性需求仍不断扩大，但是短期有萎缩的趋势。刚性需求仍不断扩大，但是短期有萎缩的趋势。需求在萎缩需求在萎缩房价下跌时，购房投资的利润受到压缩，资金首先在需求端撤出市场，导致开发商资金回流减少。短期内由于惯性开发、政策打击囤地促使加速开发、投资房以二手房形式释放出来等因素，房地产市场的供给将增加。供需情况的反向走势加剧房价下跌，资金流出房地产市场。当房价不再上涨时当房价不再上涨时销售低迷、信贷紧缩和去年拍地需要缴付的土地款导致开发商资金紧张。资金紧张将导致三种可能的结果：放缓开发、工程转让、降价促销。三种结果都可能导致房地产市场供给减少。资金紧张将导致供给减少资金紧张将导致供给减少房价见顶，资金流出房地产市场，需求减少；供给短期惯性增加，随后将缩量；市场热度降低，成交量、销售速度、房价、行业利润率都将回归合理；局部企业将退出市场，行业集中度提高。行业开展趋势行业开展趋势行业调整的终结点：价格回归合理：房价收入比降至合理水平，10以内。销售回归合理：普通工程半年到一年的销售期，高档工程一年到一年半的销售期。成交量回归合理：1-2倍GDP的销售增幅利润率回归合理：92年以来行业平均净利率7.23%，平均毛利率26%，07年行业平均净利润13.15%，平均毛利率36%，回归必然时间大概2-3年。行业调整终结：回归合理行业调整终结：回归合理 行业属性判断行业属性判断 地产地产公司估值探讨公司估值探讨公司研究的目的：分析公司价值，寻找被低估的股票。公司研究的目的：分析公司价值，寻找被低估的股票。公司研究公司研究将行业研究落实到公司将行业研究落实到公司在行业景气向上时，寻找盈利能力最强、最具成长性的公司；在行业景气在行业景气向上时，寻找盈利能力最强、最具成长性的公司；在行业景气向下时，寻找平安边际高、相对抗跌的公司。目前向下时，寻找平安边际高、相对抗跌的公司。目前A股房地产上市公司股房地产上市公司有有200家左右，在家左右，在HK上市的地产公司也有上市的地产公司也有100多家，可以分为以下几种多家，可以分为以下几种类型：类型：1、开发销售型：万科、中海、金地、开发销售型：万科、中海、金地2、开发销售与物业持有结合型：招商地产、金融街、富力、开发销售与物业持有结合型：招商地产、金融街、富力3、物业持有型：小商品城、华润置地、物业持有型：小商品城、华润置地4、园区开发类：张江高科、浦东金桥等、园区开发类：张江高科、浦东金桥等5、房地产交易代理：金丰投资、美联物业、中原、易居中国、房地产交易代理：金丰投资、美联物业、中原、易居中国房地产上市公司分类房地产上市公司分类开展战略开展战略1、3+X战略：以保招万金、富力、中海为代表；战略：以保招万金、富力、中海为代表；2、1+X战略：华发、栖霞、福星等为代表战略：华发、栖霞、福星等为代表3、重点城市布局：金融街、苏宁环球、华润置地、上实开展、重点城市布局：金融街、苏宁环球、华润置地、上实开展产品策略：产品策略：1、普通住宅：万科、中海、雅居乐、浙江绿城、普通住宅：万科、中海、雅居乐、浙江绿城2、高档房：华侨城、高档房：华侨城3、产品多元化：富力、保利、金融街、招商地产、产品多元化：富力、保利、金融街、招商地产4、物业持有：小商品城、华润置地、园区开发类公司、物业持有：小商品城、华润置地、园区开发类公司房地产上市公司开展战略比较房地产上市公司开展战略比较估值方法：绝对估值、相对估值、比较分析横向比较、纵向比较绝对估值：RNAV、DCF、DDM相对估值：PE、PB、PEG与H&B股估值比较与国际主要地产股估值比较行业指标：GFA/S M2/股GFA/MV M2/元SUPMV 标准单位/元估值方法估值方法估值方法优点缺点PE、PEG相对简单，适用成熟型公司在行业整体高估或低估时相对估值失灵；不适用于经济波动大的市场PB相对简单，比较稳健RNAV估值相对稳定参数设定比较随意，未来现金流也是建立在对房价和销售量的预测基础上，对持续发展的公司意义不大估值方法比较估值方法比较什么是什么是RNAV估值？估值？就是利用成熟的房地产评估方法对地产公司主要资产进行评估，进而得就是利用成熟的房地产评估方法对地产公司主要资产进行评估，进而得出房地产公司重估净资产的一种估值方法。实际相当于公司的清算价出房地产公司重估净资产的一种估值方法。实际相当于公司的清算价格。格。如何进行房地产公司如何进行房地产公司RNAV估值？估值？对地产公司不同类型的资产存货、固定资产等分别采用不同的评估对地产公司不同类型的资产存货、固定资产等分别采用不同的评估方法，分别得出其评估净现值方法，分别得出其评估净现值汇总各类资产的净现值汇总各类资产的净现值加上评估时点公司账面净资产，得出公司总的加上评估时点公司账面净资产，得出公司总的RNAV值值与总股本比较得出每股与总股本比较得出每股RNAV，进而判断是折价还是溢价，进而判断是折价还是溢价什么是什么是 NAV NAV 估值？估值？1、房地产工程评估的主要方法、房地产工程评估的主要方法房地产评估主要方法房地产评估主要方法假设开发法：假设开发法：影响评估的因素：工程规划情况、地价、造价、开发进度安排、工影响评估的因素：工程规划情况、地价、造价、开发进度安排、工程周边房价及未来走势、销售周期、销售率等程周边房价及未来走势、销售周期、销售率等 我们一般对在建或在未来一年内开工的工程采用此方法我们一般对在建或在未来一年内开工的工程采用此方法市场比较法：市场比较法：影响因素：周边地价水平影响因素：周边地价水平 我们一般对在未来一年不能开工的土地使用此方法我们一般对在未来一年不能开工的土地使用此方法房地产评估主要方法房地产评估主要方法收益复原法：收益复原法：与应用于其它行业的与应用于其它行业的DCF分析法十分类似：分析法十分类似：影响评估的因素：现金流、折现率、终值影响评估的因素：现金流、折现率、终值 现金流现金流=NOI-经常性资本支出经常性资本支出/储藏，并且应是税后现金流储藏，并且应是税后现金流 房地产现金流的定义房地产现金流的定义“扣除所有周期性现金付款后，权益投资者可从扣除所有周期性现金付款后，权益投资者可从租金收入中获得的周期性可用金额租金收入中获得的周期性可用金额 折现率：使用适当的折现率非常重要折现率：使用适当的折现率非常重要 按股本本钱按股本本钱Cost of Equity)折现杠杆现金流折现杠杆现金流 按加权平均资本本钱按加权平均资本本钱WACC折现无杠杆现金流折现无杠杆现金流 我们一般对出租物业采用此方法我们一般对出租物业采用此方法房地产评估主要方法房地产评估主要方法 缺点缺点NAV估值并不考虑管理层素质、业务运营效率、未来收购和增加工程带估值并不考虑管理层素质、业务运营效率、未来收购和增加工程带来的盈利增长，未考虑公司持续经营，对工程公司估值较适合来的盈利增长，未考虑公司持续经营，对工程公司估值较适合它根本上与公司解散或清盘时的价格接近它根本上与公司解散或清盘时的价格接近估值仍建立在对房价、地价、销售速度的假设根底上估值仍建立在对房价、地价、销售速度的假设根底上 此外，资本化率轻微变动有可能对评估值产生较大影响此外，资本化率轻微变动有可能对评估值产生较大影响NAV NAV 估值缺点估值缺点 容易高估的几种情况：容易高估的几种情况：将各工程开发价值加总，然后加上公司净负债得出的估值，容易使公司将各工程开发价值加总，然后加上公司净负债得出的估值，容易使公司NAV高估，因为对于规模较大的地产公司而言，各工程地价支付情况高估，因为对于规模较大的地产公司而言，各工程地价支付情况较模糊，不易弄清楚较模糊，不易弄清楚所有工程储藏均采用假设开发法评估，多计算了未开发土地储藏的开发所有工程储藏均采用假设开发法评估，多计算了未开发土地储藏的开发价值，使公司价值，使公司NAV高估高估对销售周期、销售率、销售价格、租金收入假设太乐观对销售周期、销售率、销售价格、租金收入假设太乐观折现率取值偏低折现率取值偏低NAV NAV 估值本卷须知估值本卷须知SU 工程储藏标准单位SUPS 标准单位/股SUPMV 标准单位/市值GFAM2如何评判房地产公司的土地储藏如何评判房地产公司的土地储藏?1、每股土地储藏、每股土地储藏(M2/股股)的局限性的局限性每股土地储藏无视了土地位置不同或每股土地储藏无视了土地位置不同或取得地价不同而导致的土地价值量的取得地价不同而导致的土地价值量的不同不同;也没有考虑品牌的差异也没有考虑品牌的差异,更未考更未考虑公司股票价格对土地储藏价值量的虑公司股票价格对土地储藏价值量的反映反映2、引入、引入“土地储藏标准单位土地储藏标准单位SU和和“单位市值土地储藏标准单位单位市值土地储藏标准单位SUPMV指标指标 SUPMV值越高说明该股含金量越高值越高说明该股含金量越高,说明其市值未充分反映潜在价值说明其市值未充分反映潜在价值;土土地储藏绝对量大地储藏绝对量大,其其SUPMV不一定高不一定高如何看待上市公司土地储藏如何看待上市公司土地储藏我们重点关注的地产股含金量比较我们重点关注的地产股含金量比较,SUPMV值越高说明该股含金量越高值越高说明该股含金量越高资料来源：国信证券经济研究所如何看待上市公司土地储藏如何看待上市公司土地储藏 行业属性判断行业属性判断 地产公司估值比较地产公司估值比较资料来源：国信证券经济研究所主要地产上市公司估值比较及折价情况主要地产上市公司估值比较及折价情况资料来源：国信证券经济研究所与与H H地产股估值比较地产股估值比较
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