酒店管理房价--酒店客房定价常用方法——集团连锁酒店管理公司课件

酒店酒店管理管理房价房价 酒店酒店客房定价常用方法客房定价常用方法集团连锁酒店管理集团连锁酒店管理公司公司 2024/5/251叶予舜酒店管理房价 酒店客房定价常用方法集团连锁酒店管理公司22024/5/25酒店客房定价常用方法酒店客房定价常用方法酒店酒店管理房价管理房价叶予舜22023/8/3酒店客房定价常用方法酒店管理房价叶予舜2024/5/25叶予舜3掌握酒店客房价掌握酒店客房价格的基本体系；格的基本体系；了解酒店客房的了解酒店客房的基本定价方法与基本定价方法与策略；策略；了解客房经营统了解客房经营统计的基本指标和计的基本指标和常规方法。常规方法。2023/8/3叶予舜3掌握酒店客房价格的基本体系；了解酒店2024/5/25叶予舜4要求学员能够要求学员能够对酒店房价的对酒店房价的变化进行正确变化进行正确分析；分析；要求学员能够要求学员能够应用房价统计应用房价统计指标来分析酒指标来分析酒店房价。店房价。2023/8/3叶予舜4要求学员能够对酒店房价的变化进行正确2024/5/25叶予舜5酒店客房价格体酒店客房价格体系（重点）；系（重点）；常见的客房价格常见的客房价格的定制方法（难的定制方法（难点）；点）；客房经营统计的客房经营统计的几个基本指标几个基本指标（重点）。（重点）。2023/8/3叶予舜5酒店客房价格体系（重点）；常见的客房酒店酒店房价的分析与价格体系房价的分析与价格体系1 1酒店酒店客房的理论价格客房的理论价格构成构成包括三个部分：包括三个部分：物化劳动物化劳动转移的价（转移的价（C C）；）；为为自身创造的价值（自身创造的价值（V V）；）；为为社会创造的价值（社会创造的价值（M M）。）。即即P=C+V+MP=C+V+M（如图）（如图）（其中，（其中，V+MV+M为活劳动转移的价值为活劳动转移的价值）2024/5/25叶予舜6酒店房价的分析与价格体系酒店客房的理论价格构成包括三个部分：客房商品价值客房商品价值建造过程中形成的价值建造过程中形成的价值客房商品价格客房商品价格物化劳动转移的价值（物化劳动转移的价值（C C）经营过程中形成的价值经营过程中形成的价值建建筑筑材材料料装装修修材材料料员员工工工工资资家家具具折折旧旧员员工工工工资资用用品品消消耗耗活劳动转移的价值活劳动转移的价值为社会创造的价值（为社会创造的价值（M M）为自身创造的价值（为自身创造的价值（V V）2024/5/25叶予舜7客房商品价值建造过程中形成的价值客房商品价格物化劳动转移的价2 2房价房价制定的基本原理制定的基本原理当当供供给给价价格格与与需需求求价价格格相相等等时时，酒酒店店客客房房的的销销售售才才能能够够成成功功。此此时时，这种销售价格为市场成交价格。这种销售价格为市场成交价格。市场成交价格市场成交价格（下限：（下限：酒店经营者所能够酒店经营者所能够接受的最低价格接受的最低价格取决于：取决于：供求关系的大小供求关系的大小（上限：（上限：酒店消费者所能够酒店消费者所能够出的最高价格出的最高价格2024/5/25叶予舜8房价制定的基本原理市场成交价格（下限：取决于：（上限：2023 3影响影响房价制定的因素房价制定的因素1.1.定价定价目标（营销中的定价策略、价格组合策略）目标（营销中的定价策略、价格组合策略）2.2.成本成本水平水平3.3.供求供求关系关系4.4.竞争竞争对手的价格对手的价格5.5.酒店酒店的地理位置（区域、城市内部）的地理位置（区域、城市内部）6.6.旅游业旅游业的季节性的季节性7.7.政府政府的价格政策（调控）的价格政策（调控）8.8.客人客人消费心理和消费能力消费心理和消费能力2024/5/25叶予舜9影响房价制定的因素2023/8/3叶予舜94 4常见常见客房价格种类客房价格种类1.1.标准标准价（价（Rack RateRack Rate）2.2.商务商务合同价（合同价（Corporate RateCorporate Rate）3.3.团队团队价（价（Group RateGroup Rate）4.4.折扣折扣价（价（Discount RateDiscount Rate）5.5.淡季淡季价（价（Slack Season RateSlack Season Rate）6.6.旺季旺季价（价（Busy Season RateBusy Season Rate）7.7.白天白天租用价（租用价（Day Use RateDay Use Rate）8.8.钟点钟点房价（房价（time ratetime rate）2024/5/25叶予舜10常见客房价格种类标准价（Rack Rate）2023/8/35 5酒店酒店客房定价常用方法客房定价常用方法（一）经验定价法（一）经验定价法1.1.千分之一千分之一法法 酒店建筑成本酒店建筑成本 客房价格客房价格 =1=1 酒店客房数酒店客房数2024/5/25叶予舜11酒店客房定价常用方法（一）经验定价法千分之一法2023/8/2.2.经验数据经验数据l（1 1）一个建筑平米的投资额）一个建筑平米的投资额l五星级酒店平均五星级酒店平均10,00010,000元元l四星级酒店大体上在四星级酒店大体上在9,0009,000元元l三星级酒店在三星级酒店在8,0008,000元元l依次类推依次类推l（2 2）客房出租率：）客房出租率：l盈亏平衡出租率：盈亏平衡出租率：58586060l良好出租率：良好出租率：61617474l最佳出租率：最佳出租率：75758080l极限出租率：极限出租率：85%85%l全年的平均出租率达到全年的平均出租率达到85%85%，就意味着旺季一定会超过，就意味着旺季一定会超过100%100%l（3 3）从城市房地产中得出的客房价格）从城市房地产中得出的客房价格l一个城市酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的一个城市酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/101/102024/5/25叶予舜12经验数据2023/8/3叶予舜12（二）赫伯特定价法（二）赫伯特定价法 又又称称目目标标利利润润定定价价法法。通通过过定定价价来来达达到到一一定定的的目目标标利利润润，保保证证预预期期收收回回投投资资。就就是是要要求求在在客客房房成成本本计计算算的的基基础础上上，并并在在保保证证实实现现目目标标利利润润的的前前提提下下，根根据据计计划划的的营营业业量量、各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。其基本步骤如下：其基本步骤如下：1.1.确定确定目标收益率（或投资报酬率）。目标收益率（或投资报酬率）。2.2.确定确定目标利润额。目标利润额。客房客房客房客房目标利润额目标利润额目标利润额目标利润额 =总投资额总投资额总投资额总投资额 目标收益率目标收益率目标收益率目标收益率3.3.预测预测总成本，包括固定成本和变动成本。总成本，包括固定成本和变动成本。4.4.确定确定预期销售量。预期销售量。5.5.确定确定产品价格产品价格。2024/5/25叶予舜13（二）赫伯特定价法 又称目标利润定价法。通过定价来达到一定的（三）盈亏平衡定价法（三）盈亏平衡定价法盈盈亏亏平平衡衡定定价价法法，指指的的是是饭饭店店在在既既定定的的固固定定成成本本、平平均均变变动动成成本本和和客客房房产产品品估估计计销销量量的的条条件件下下，实实现现销销售售收收入入与与总总成成本本相相等等时时的的客客房房价价格格，也也就就是是饭饭店店收支平衡时的客房产品价格。收支平衡时的客房产品价格。2024/5/25叶予舜14（三）盈亏平衡定价法2023/8/3叶予舜14 每间客房日费用额每间客房日费用额 客房价格客房价格 =1-1-税率税率2024/5/25叶予舜152023/8/3叶予舜15 全年客房固定费用总额全年客房固定费用总额每平方米使用面积日固定费用每平方米使用面积日固定费用=客房总使用面积客房总使用面积 365365客房出租率客房出租率 全年客房变动费用总额全年客房变动费用总额客房每间日变动费用客房每间日变动费用=客房总间数客房总间数 365365客房出租率客房出租率每间客房日费用额每间客房日费用额 =客房使用面积客房使用面积 每平方米使用面积日固定费用每平方米使用面积日固定费用 +每间客房日变动费用每间客房日变动费用2024/5/25叶予舜16每间客房日费用额=客房使用面积 每平方米使用面积日固（四）随行就市法（四）随行就市法这这是是一一种种常常见见的的以以竞竞争争为为中中心心的的定定价价方方法法。它它是是以以同同档档次次酒酒店店的的平平均均房房价价作作为为定定价价依依据据，制制定定出出本本酒酒店店房房价价的的一一种种方方法法。这这种种方方法法对对本本酒酒店店的的成成本本和和市市场场需需求求都都考考虑虑的的较较少少，认认为为市市价价在在一一定定程程度度上上是是集集体体智智慧慧的的反反映映，随随行行就就市市定价能够使酒店获得稳定的客源收益。定价能够使酒店获得稳定的客源收益。在在酒酒店店行行业业中中，随随行行就就市市是是一一种种很很普普遍遍的的定定价价方方法法，特特别别是是竞竞争争激激烈烈且且价价格格之之间间存存在在差差别别时时，随随行行就就市市往往往往成成为为那那些些在在市市场场上上处处于于中中游游的的酒酒店店的的定定价价指指导。导。2024/5/25叶予舜17（四）随行就市法2023/8/3叶予舜17客房客房经营统计分析经营统计分析1 1客房客房出租率出租率客房出租率客房出租率=已出租的客房数已出租的客房数/可供出租客房数可供出租客房数2 2保本保本出租率出租率保本出租率保本出租率=（保本销售额（保本销售额平均房价）平均房价）（可供出（可供出租客房数租客房数天数）天数）100%100%其中，保本销售额其中，保本销售额=固定成本总额固定成本总额（1-1-变动成本率变动成本率-税率）税率）2024/5/25叶予舜18客房经营统计分析客房出租率客房出租率=已出租的客房数/可供出3 3客房客房销售效率销售效率是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的全全价出租价出租销售总额的百分比。销售总额的百分比。客房销售效率客房销售效率=（客房实际销售额（客房实际销售额全部客房牌价出全部客房牌价出租的销售总额）租的销售总额）100%100%2024/5/25叶予舜19客房销售效率是指实际客房出租所得销售额占全部可出租房间的全价思考题思考题2024/5/25叶予舜20找一份完整的酒店找一份完整的酒店客房营销方案（其客房营销方案（其中涵盖价格策略）；中涵盖价格策略）；上网查找一份旅行上网查找一份旅行社与酒店之间协议社与酒店之间协议价。价。影响房价制定的因影响房价制定的因素有哪些？素有哪些？常见客房价格有多常见客房价格有多少种类型？少种类型？保本出租率计算方保本出租率计算方法。法。思考题2023/8/3叶予舜20找一份完整的酒店客房营销方案