酒店管理房价--房价管理与统计分析——集团连锁酒店管理公司课件

酒店酒店管理管理房价房价 房价房价管理与统计分析管理与统计分析集团连锁酒店管理集团连锁酒店管理公司公司 2024/5/251叶予舜酒店管理房价 房价管理与统计分析集团连锁酒店管理公司 22024/5/25房价管理房价管理与统计分析与统计分析酒店酒店管理房价管理房价叶予舜22023/8/3房价管理与统计分析酒店管理房价叶予舜房价房价管理与客房经营统计分析管理与客房经营统计分析2024/5/25叶予舜3房价管理房价管理客房经营客房经营统计分析统计分析房价管理与客房经营统计分析2023/8/3叶予舜3房价管理客房价房价管理管理l什么什么是房价？是房价？客人住宿一夜所应支付的住宿费用，它是客房商品价值的货币表现。客人住宿一夜所应支付的住宿费用，它是客房商品价值的货币表现。2024/5/25叶予舜4房价管理什么是房价？2023/8/3叶予舜4l客房客房的价格特点的价格特点价值价值补偿的区间性补偿的区间性价值价值的不可储存性的不可储存性集集生存因素、享受因素和发展因素于一体生存因素、享受因素和发展因素于一体客房客房商品价格的季节波动性商品价格的季节波动性客房客房的不变成本高，可变成本低的不变成本高，可变成本低2024/5/25叶予舜5客房的价格特点2023/8/3叶予舜5房价房价的种类与计价方式的种类与计价方式1.1.房价房价的种类的种类标准标准房价房价 Rack RateRack Rate商务商务合同价合同价 Commercial RateCommercial Rate团队团队价价 Group RateGroup Rate旺季旺季价价 Busy Season RateBusy Season Rate淡季淡季价价 Slack Season RateSlack Season Rate小小包价包价 Package RatePackage Rate折扣折扣价价 Discount RateDiscount Rate白天白天租用租用价价 Day Use RateDay Use Rate免费免费 附：家庭租用价附：家庭租用价 Family Plan RateFamily Plan Rate 加床费加床费 Rate for Extra BedRate for Extra Bed2024/5/25叶予舜6房价的种类与计价方式房价的种类2023/8/3叶予舜62.2.酒店的酒店的计价方式计价方式 EPEPEPEP欧式计价欧式计价 European PlanEuropean Plan APAPAPAP美式计价美式计价 American PlanAmerican Plan CPCPCPCP欧陆计价欧陆计价 Continental PlanContinental Plan BPBPBPBP百慕大计价百慕大计价 Bermuda PlanBermuda PlanMAPMAPMAPMAP修正美式计价修正美式计价 Modified Modified American PlanAmerican Plan2024/5/25叶予舜7酒店的计价方式2023/8/3叶予舜7影响影响客房定价的主要因素客房定价的主要因素1.1.内在内在因素因素投资投资成本成本非非营业部门费用分摊营业部门费用分摊非非盈利性服务支出盈利性服务支出酒店的酒店的等级标准等级标准酒店的酒店的服务水准服务水准客房客房本身的位置、方向、外景等因素本身的位置、方向、外景等因素管理管理水平（品牌）水平（品牌）2024/5/25叶予舜8影响客房定价的主要因素内在因素2023/8/3叶予舜82.2.外在外在因素因素酒店所在酒店所在地区和位置地区和位置市场市场竞争竞争国家国家政策与国际国内形势政策与国际国内形势汇率汇率变动变动通通货货膨膨胀胀、客客人人（消消费费心心理理）、需需求求弹弹性性、季季节节变变动动（购购房房时时间间）等等其其他他自自然然因素因素2024/5/25叶予舜9外在因素2023/8/3叶予舜9房价房价消费者消费者对酒店产品对酒店产品价值最高的心理预期价值最高的心理预期保本盈利或亏损最小所能接受的价格保本盈利或亏损最小所能接受的价格价价格格2024/5/25叶予舜10房价消费者对酒店产品价值最高的心理预期保本盈利或亏损最小所能房价房价的确定方法的确定方法1.1.经验经验定价法定价法又又称称“千分之一法千分之一法”，它是，它是以酒店建造以酒店建造总成本为基础计算的。总成本为基础计算的。平均平均房价房价=酒店建造酒店建造总成本总成本/房间数房间数*1*12024/5/25叶予舜11房价的确定方法经验定价法2023/8/3叶予舜112.2.赫伯特赫伯特公式法公式法 美国酒店和汽车酒店协会美国酒店和汽车酒店协会主席罗伊主席罗伊赫伯特主持发明。赫伯特主持发明。以目标投资回收率作为定价的出发点以目标投资回收率作为定价的出发点年客房预计销年客房预计销售额售额=酒店总酒店总投资额投资额*目标目标投资投资回收率回收率+酒店企业管理酒店企业管理费费+客房经营费用客房经营费用-客房以外其他部门客房以外其他部门经营利润经营利润计划平均房价计划平均房价=年客房预计销售额年客房预计销售额可供出租客房数可供出租客房数*预计出租率预计出租率*年天数年天数2024/5/25叶予舜12赫伯特公式法年客房预计销售额=酒店总*目标投资+酒店企业管理范例：范例：l某某酒酒店店有有客客房房120120间间，全全年年营营业业费费用用2 2,680680,000000元元，税税收收和和保保险险费费为为356356,400400元元，折折旧旧费费为为1 1,484484,000000元元，合合理理投投资资收收益益额额为为2 2,158158,000000元元，客客房房以以外外其其他他部部门门的的经经营营利利润润为为960960,000000元元，预预计计年年平平均均出出租租率率为为70%70%。计算。计算该酒店的该酒店的平均房价。平均房价。l年客房预计销售额：年客房预计销售额：5 5,718718,400400元元l平均房价：平均房价：186.5186.5元元2024/5/25叶予舜13范例：2023/8/3叶予舜133.3.保本保本点定价法点定价法 又称盈亏平衡定价法，是根据盈亏平衡点定价的一种方法。又称盈亏平衡定价法，是根据盈亏平衡点定价的一种方法。全年销售客房数全年销售客房数保本点房价保本点房价=全年固定成本总额全年固定成本总额+单位变动成本单位变动成本2024/5/25叶予舜14保本点定价法全年销售客房数保本点房价=全年固定成本总额+单位范范例例：某某酒酒店店拥拥有有客客房房400400间间，据据测测算算，每每间间客客房房分分担担的的固固定定成成本本为为150150元元，每每间间客客房房的的单单位位变变动动成成本本为为4040元元，酒酒店店的的年年平平均均出出租率为租率为70%70%。问酒店制定问酒店制定何种房价才能何种房价才能使酒店盈利使酒店盈利？盈亏平衡点房价：盈亏平衡点房价：254254元元2024/5/25叶予舜15范例：某酒店拥有客房400间，据测算，每间客房分担的固定成本4.4.客房客房面积定价法面积定价法 以客房预计总收入为定价基础以客房预计总收入为定价基础客房价格客房价格=客房预计总收入客房预计总收入客房总面积客房总面积*预计客房出租率预计客房出租率*计划期天数计划期天数*该客房面积该客房面积n例例题题：某某酒酒店店客客房房总总面面积积为为4 4,800800平平方方米米，预预定定明明年年客客房房总总收收入入430430万万美美元元，客客房房出出租租率率为为70%70%，那那么么面面积积为为2424平平方方米米的的客客房房价价格应为？格应为？n客房价格：客房价格：8585美元美元2024/5/25叶予舜16客房面积定价法客房价格=客房预计总收入客房总面积*预计客房出5.5.收益收益管理定价法管理定价法 根根据据预预定定情情况况、储储备备情情况况、季季节节、时时段段确确定定不不同同价价格格进进行行销销售售，实实现现收收益益最大化最大化6.6.随行就市随行就市定价法定价法 一种以竞争为中心的定价方法，以同一种以竞争为中心的定价方法，以同档次酒店的档次酒店的平均房价作为定价依据。平均房价作为定价依据。2024/5/25叶予舜17收益管理定价法2023/8/3叶予舜17l某酒店标双牌价某酒店标双牌价100100元元,每间客房变动成本每间客房变动成本2020元元,固定成本固定成本3030元元l8080？l4545？l2020？l1515？2024/5/25叶予舜18某酒店标双牌价100元,每间客房变动成本20元,固定成本30折扣折扣定价策略定价策略l现金折扣现金折扣 l数量折扣数量折扣l季节折扣季节折扣l中间商功能折扣中间商功能折扣2024/5/25叶予舜19折扣定价策略现金折扣 2023/8/3叶予舜19心理心理定价策略定价策略l尾数定价尾数定价l整数定价整数定价l声望定价声望定价l招徕定价招徕定价l习惯定价习惯定价l期望定价期望定价2024/5/25叶予舜20心理定价策略尾数定价2023/8/3叶予舜20现实现实中的差别定价中的差别定价策略策略l实施多品牌策略实施多品牌策略l实施单品牌的多品种多系列策略实施单品牌的多品种多系列策略l分组策略分组策略（常客计划）常客计划）2024/5/25叶予舜21现实中的差别定价策略实施多品牌策略2023/8/3叶予舜21房价房价的控制与调整的控制与调整1.1.房价房价的控制的控制前台前台销售销售房价房价限制限制团队团队房价的房价的可行性可行性2.2.房价房价的调整的调整调调低房价低房价调高调高房价房价限制出租低房价客房限制出租低房价客房不接待或少接待团队客人不接待或少接待团队客人房价不打折扣房价不打折扣不接受一天入住的客人不接受一天入住的客人2024/5/25叶予舜22房价的控制与调整房价的控制限制出租低房价客房2023/8/3客房客房经营统计分析经营统计分析l前厅前厅统计报表统计报表 客房营业日报表客房营业日报表1.1.当日当日出租客房数与在店人数出租客房数与在店人数2.2.客房客房出租率与各类平均房价出租率与各类平均房价3.3.各各类客人占用客房百分比类客人占用客房百分比4.4.各各类预定变化的百分比类预定变化的百分比总平均房价总平均房价散客平均房价散客平均房价团队平均房价团队平均房价长住客平均房价长住客平均房价2024/5/25叶予舜23客房经营统计分析前厅统计报表 客房营业日报表总平均房价2客房客房经营主要指标分析经营主要指标分析1.1.客房客房出租率出租率2.2.客房客房销售效率销售效率客房销售效率客房销售效率=客房实际销售额客房实际销售额全部客房牌价出租的总销售额全部客房牌价出租的总销售额*100%2024/5/25叶予舜24客房经营主要指标分析客房出租率客房销售效率=客房实际销售额全保本出租率保本出租率l范范例例：某某酒酒店店拥拥有有客客房房400400间间，据据测测算算每每间间客客房房分分担担的的固固定定成成本本为为150150元元，每每间间客客房房的的单单位位变变动动成成本本为为4040元元，平平均均房房价价为为300300元元，试试问问酒酒店店的的出出租租率率达达到多少到多少该酒店才能该酒店才能保本经营保本经营？2024/5/25叶予舜25保本出租率范例：某酒店拥有客房400间，据测算每间客房分担的客房销售效率客房销售效率客房销售效率客房销售效率l范范例例：某某酒酒店店出出售售客客房房270270间间，其其中中：单单人人间间5050间间，房房价价4040美美元元；标标准准间间180180间间，房房价价7070美美元元；普普通通套套间间3030间间，房房价价125125美美元元；豪豪华华套套间间1010间间，房房价价180180美元。某日的客房收入额合计为美元。某日的客房收入额合计为1212,000000美元。试计算客房销售效率。美元。试计算客房销售效率。2024/5/25叶予舜26客房销售效率范例：某酒店出售客房270间，其中：单人间50间57.7%57.7%57.7%57.7%，59.6%59.6%59.6%59.6%3.3.双双开率开率 指两位客人同住一个房间的房数占所出租房间总数的百分比。指两位客人同住一个房间的房数占所出租房间总数的百分比。双开率双开率=客人总数客人总数-已出租客房数已出租客房数已出租客房数已出租客房数*100%双开率双开率=客人总数客人总数已出租客房数已出租客房数2024/5/25叶予舜2757.7%，59.6%双开率双开率=客人总数-已出租客房数已双开率双开率双开率双开率l范范例例：某某酒酒店店下下榻榻客客人人数数为为390390人人，当当日日出出租租客客房房数数280280间间，其其客客房房双双开开率率为？为？l39.3%39.3%2024/5/25叶予舜28双开率范例：某酒店下榻客人数为390人，当日出租客房数2804.4.实际实际平均房价平均房价=实际平均房价实际平均房价客房总收入客房总收入实际平均房价实际平均房价出租客房数出租客房数客客房房出出租租率率2024/5/25叶予舜29实际平均房价=实际平均房价客房总收入实际平均房价出租客房数客实际平均房价实际平均房价实际平均房价实际平均房价l某某酒酒店店某某日日客客房房总总收收入入为为3636,000000元元，当当日日出出租租的的客客房房总总数数150150间间，则则实实际际平平均房价为：均房价为：l240240元元2024/5/25叶予舜30实际平均房价某酒店某日客房总收入为36,000元，当日出租的5.5.理想理想平均房价平均房价酒酒店店各各类类客客房房以以现现行行牌牌价价按按不不同同的的客客人人结结构构出出租租时时可可达达到到的的理理想想的的平均房价。平均房价。计算方法计算方法：从从低档到高档计算平均房价低档到高档计算平均房价从从高档到低档计算平均房价高档到低档计算平均房价求和求和平均平均2024/5/25叶予舜31理想平均房价2023/8/3叶予舜31理想平均房价理想平均房价理想平均房价理想平均房价l例例题题：某某酒酒店店共共有有客客房房400400间间，其其类类型型及及出出租租牌牌价价见见下下表表。预预计计客客房房未未来来出出租租率率可可达达80%80%，双双开开率率30%30%，求其理想平均房价。求其理想平均房价。客房类型客房类型数量数量牌价（元）牌价（元）1 1人住人住2 2人住人住单人间单人间标准间标准间普通套间普通套间高级套间高级套间505030030040401010140140200200300300450450 2602604004006006002024/5/25叶予舜32理想平均房价例题：某酒店共有客房400间，其类型及出租牌价见l从低到高的平均房价从低到高的平均房价205.8205.8l50*140=7,00050*140=7,000l270*0.3*260+270*0.7*200=58,860270*0.3*260+270*0.7*200=58,860l从高到底的平均房价从高到底的平均房价240.7240.7l理想平均房价理想平均房价223.3223.3客房类型客房类型数量数量牌价（元）牌价（元）1 1人住人住2 2人住人住单人间单人间标准间标准间普通套间普通套间高级套间高级套间505030030040401010140140200200300300450450 2602604004006006002024/5/25叶予舜33从低到高的平均房价205.8客房类型数量牌价（元）1人住2人RevParRevPar(Revenue Per-available Room)(Revenue Per-available Room)l一定时期内，酒店每个可用房间平均所取得的收益一定时期内，酒店每个可用房间平均所取得的收益REVPAR=REVPAR=计划期客房总收入计划期客房总收入计划期天数计划期天数*酒店可用房间数酒店可用房间数2024/5/25叶予舜34RevPar(Revenue Per-available