无锡天安曼哈策略思考（顿理性下的奢华）

【天安曼哈顿】营销策略思考思路思路城市的维度群雄并起，无锡是否已进入豪宅时代？群雄并起，无锡是否已进入豪宅时代？工程的维度 战略反思，天安.曼哈顿能否独步江湖？企业的维度 港系“天安，将赋予工程怎样的豪门特质？利润的维度万元级豪宅，将如何寻求价格与速度的平衡点？万元级豪宅，将如何寻求价格与速度的平衡点？第一章工程的维度战略反思，天安曼哈顿能否独步江湖？1.1.关于城市豪宅关于城市豪宅 2.2.关于天安曼哈顿关于天安曼哈顿真正的豪宅，必将凌驾于城市之巅，真正的豪宅，必将凌驾于城市之巅，每一桢豪宅的画面，都将传承或引领着一座城的风华。每一桢豪宅的画面，都将传承或引领着一座城的风华。豪宅之于城市，如同美钻之于皇冠。璀璨天成，豪宅之于城市，如同美钻之于皇冠。璀璨天成，夺目且难以复制。夺目且难以复制。上海上海华府天地华府天地香港香港半山帝景园半山帝景园无锡无锡天安曼哈顿天安曼哈顿？深圳深圳中信红树湾中信红树湾城市豪宅城市豪宅?稀缺的地段稀缺的地段 香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园 上海华府天地上海华府天地上海华府天地上海华府天地 工程位于香港高尚住宅区工程位于香港高尚住宅区半山区，半山区，落座于太平山半山顶及中环之间。邻近落座于太平山半山顶及中环之间。邻近中环银行办公室商业中心区，交通方便。中环银行办公室商业中心区，交通方便。华府天地紧临上海时尚中心华府天地紧临上海时尚中心新天新天 地，与拥有百年人文的淮海路咫尺地，与拥有百年人文的淮海路咫尺之之 遥。占城市无法复制的稀缺资源。遥。占城市无法复制的稀缺资源。不可复制之资源，奠定了城市豪宅地位富人集聚区富人集聚区城市人文资源城市人文资源 香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园 新鸿基地产于新鸿基地产于 1972 1972 年上市，为香港年上市，为香港最大地产开发商之一，在地产行业享最大地产开发商之一，在地产行业享有盛名。有盛名。其品牌效应，给了客户已极大的信心，其品牌效应，给了客户已极大的信心，保证了香港半山帝景园的高端形象保证了香港半山帝景园的高端形象信心信心+品质品质工程的品牌价值，是产生形象溢价的最大利基城市豪宅城市豪宅?品牌的价值品牌的价值 香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园 工程区域景观以湾仔景色及远眺维工程区域景观以湾仔景色及远眺维多利亚港为主，环境幽静，又不会太多利亚港为主，环境幽静，又不会太远离市区。远离市区。视野感官与空间尺度的舒适性，是豪宅的气质展现城市豪宅城市豪宅?居住舒适度居住舒适度 中信红树湾中信红树湾中信红树湾中信红树湾 大尺度落地窗，大尺度室外景观阳大尺度落地窗，大尺度室外景观阳 台，台，270270室外景观；室外景观；外部环境的舒适外部环境的舒适内部空间的舒适内部空间的舒适 深圳中信红树湾深圳中信红树湾深圳中信红树湾深圳中信红树湾 户型特色：空中院馆创新格局，户型特色：空中院馆创新格局，270270度室内空中花园景度室内空中花园景餐餐厅厅、客客厅厅角角度度过过道道角角度度景景观观阳阳台台空中院馆的户型创新,为红树湾产品提供了附加值城市豪宅城市豪宅?产品创新产品创新 香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园香港半山帝景园 物业管理物业管理：由新鸿基附属的启胜管理，尽责：由新鸿基附属的启胜管理，尽责严谨，其会所现已由业主会通过不准家佣使严谨，其会所现已由业主会通过不准家佣使用。用。会所会所：五星级酒店会所、用料的讲究、完备：五星级酒店会所、用料的讲究、完备的设施，在中半山华厦中数一数二、的设施，在中半山华厦中数一数二、就如其就如其户外冷暖水泳池，同区少有，此外还有计算户外冷暖水泳池，同区少有，此外还有计算机投影高尔夫球练习场、健身室、桑拿浴室、机投影高尔夫球练习场、健身室、桑拿浴室、宴会厅、网球场及美容室等。宴会厅、网球场及美容室等。营造名流圈层生活，以星级物管提升豪宅价值城市豪宅城市豪宅?特色效劳特色效劳豪宅豪宅品牌价值品牌价值稀缺地段稀缺地段城市资源自然资源居住舒适度居住舒适度园林景观空间设计产品创新产品创新高价值产品稀缺产品特色效劳特色效劳星级物业管理会所资源城市豪宅的城市豪宅的5大要素大要素地段价值为豪宅要素之首位！地段价值为豪宅要素之首位！信心品质天安天安曼哈顿，曼哈顿，是否浑然天成的城市豪宅领地？是否浑然天成的城市豪宅领地？工程所在区域是无锡老城和新城的过渡区域,虽然在泛副中心的辐射范围 内，但并非客户认知的高端工程集聚区域 太湖新城老城太湖CBD区域蠡湖新城老城是无锡传统的核心区域，商业生活配套齐全，但目前已经根本没有供给量太湖广场商务核心区将成为全市的行政文化中心。广场规划用地面积约67公顷，北侧为人民大会堂已建、市政大楼等建筑，南侧有图书馆已建、展览馆等建筑。形成以集文化、娱乐、体育、健身、欣赏、集会、休闲为一体的高档次高品位城市广场。太湖新城作为城市未来的开展方向，核心区的主要功能为市级行政中心、商务办公、文化会展中心、体育中心、商务金融贸易中心、旅游休闲等。蠡湖新城位于无锡市中心城西南部，规划将蠡湖新城建设为城市旅游休闲商贸中心。天安曼哈顿天安曼哈顿?区域属性区域属性百润百润.湖滨杰座，工程形象较差，没有起湖滨杰座，工程形象较差，没有起到树立区域形象的作用到树立区域形象的作用 许多待拆迁房，影响许多待拆迁房，影响工程高端形象工程高端形象 第一期的住宅离主干第一期的住宅离主干道太湖大道的距离较近，道太湖大道的距离较近，会给工程形象上造成一会给工程形象上造成一定的影响定的影响 天安曼哈顿天安曼哈顿?周边环境周边环境会所介绍会所介绍 ：超五星级标准的会所，设施超五星级标准的会所，设施配置：天然阳光温水游泳池、健身中心、配置：天然阳光温水游泳池、健身中心、美容美容SPASPA、瑜伽馆、瑜伽馆园林介绍：园林介绍：GOLFGOLF精神的中心园林近精神的中心园林近2-32-3万万平方米、近平方米、近50005000平方米的中庭人工湖，湖平方米的中庭人工湖，湖岸线丰富。岸线丰富。天安曼哈顿天安曼哈顿?内部条件内部条件工程周边没有伸手工程周边没有伸手可及的可及的“城市综合资城市综合资源和源和“自然景观资自然景观资源。源。工程周边的路况及工程周边的路况及邻里状况较差，不具邻里状况较差，不具备豪宅应有的条件。备豪宅应有的条件。区域属性周边环境内部条件工程所在区域是无锡工程所在区域是无锡老城和新城的过渡区老城和新城的过渡区域域 ，虽然在泛副中心，虽然在泛副中心的辐射范围内，但并的辐射范围内，但并非客户认知的高端工非客户认知的高端工程集聚区域程集聚区域 相比太湖广场核心区相比太湖广场核心区和蠡湖、太湖新城，和蠡湖、太湖新城，配套及规划较弱配套及规划较弱超超5 5星级会所及高星级会所及高尔夫园林景观，为尔夫园林景观，为工程的营销创造了工程的营销创造了良好的展示条件及良好的展示条件及可引导性。可引导性。天安天安 曼哈顿曼哈顿 先天资源并不占优，盲目定位先天资源并不占优，盲目定位成无锡首席豪宅必将面临极大风险！成无锡首席豪宅必将面临极大风险！无锡的无锡的“豪宅纷争，如何在夹缝中寻求未来的豪宅纷争，如何在夹缝中寻求未来的机遇？机遇？第二章城市的维度群雄并起，无锡是否已进入豪宅时代？群雄并起，无锡是否已进入豪宅时代？1.1.无锡豪宅格局无锡豪宅格局 2.2.精准战略定位精准战略定位北区北区东区东区西区西区南区南区中心区中心区泛副中心区泛副中心区北部区域由于距离较远以及配套较弱，目前价格在4500元/平方米左右客户以群众产品以惠山本区客源为主西部区域主要落在滨湖区内，特别是蠡湖新城的规划利好，目前价格8000-10000元/平方米客户以本区，局部高档楼盘吸引市区的客户南部区域是无锡开展的方向，有强势资源可依托，但是目前距离市中心较远，生活配套相对较弱，均价在5700-6000元/平方米客户以本地客户为主中部区域是无锡传统的 最高档居住区，目前供给量有限。豪宅格局豪宅格局?无锡市场全无锡市场全景景从从地域因素地域因素和和人们的心理认知人们的心理认知两个因素考量，将无锡的房地产板块片区分为六大片区两个因素考量，将无锡的房地产板块片区分为六大片区东部区域规划开展较快，并且有新加坡工业园区以及高新技术区的客户支撑，但还难于突破价格瓶颈，均价在4600元/平方米左右客户以本区客户以及园区工作的客户为主副中心区域是目前无锡高端工程的集聚地，也是价格至高点区域，均价在9000-12000元/平方米左右客户主要是南长区和本区域的客户，局部高端工程辐射整个大无锡范围的顶级客户豪宅格局豪宅格局?竞争工程锁竞争工程锁定定从价格、区位、品质、物业类型这四个因素考虑，锁定本工程的竞争个案从价格、区位、品质、物业类型这四个因素考虑，锁定本工程的竞争个案蠡湖新城蠡湖新城太湖广场太湖广场CBDCBD副中心副中心无锡世界贸易中心无锡世界贸易中心朗诗朗诗.未来之家未来之家蠡湖一号蠡湖一号湖滨一号湖滨一号万科万科.金域蓝湾金域蓝湾盛高集团国棉一厂地块盛高集团国棉一厂地块海岸集团金星村地块海岸集团金星村地块九龙仓时代上城九龙仓时代上城在售工程点评在售工程点评1 1无锡世界贸易中心无锡世界贸易中心无锡世界贸易中心无锡世界贸易中心本工程位于太湖广场核心位置，是综合体工程，在外立面以及户型的营造方面较能打本工程位于太湖广场核心位置，是综合体工程，在外立面以及户型的营造方面较能打动消费者，但在居住的内在环境上不及本案。动消费者，但在居住的内在环境上不及本案。由于单价过高，户型大，总价较高，所以目前的销售状态不太乐观。由于单价过高，户型大，总价较高，所以目前的销售状态不太乐观。该工程在品质和户型面积区段，还有定位上与本案较接近，且后期供给较大，是我工该工程在品质和户型面积区段，还有定位上与本案较接近，且后期供给较大，是我工程的直接竞争对手程的直接竞争对手1 1 1 1万科万科万科万科.金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾2 2 2 2朗诗朗诗朗诗朗诗.未来之家未来之家未来之家未来之家3 3 3 3金域蓝湾位于京杭运河与梁溪河交汇处、金域蓝湾位于京杭运河与梁溪河交汇处、“荣氏发家腹地、整体工程的开发保存了荣氏发家腹地、整体工程的开发保存了较为完整的厂址，大肆宣传较为完整的厂址，大肆宣传“荣氏企业家的文化。荣氏企业家的文化。工程在园林和景观塑造上均有较大亮点，属于中高端工程，面积在工程在园林和景观塑造上均有较大亮点，属于中高端工程，面积在200200平方米左右的平方米左右的户型较多，而且后续工程供给充足，将直接对本案构成威胁户型较多，而且后续工程供给充足，将直接对本案构成威胁该工程是以环保技术为概念的装修工程，户型相比本工程偏小，提倡的是一种环保概该工程是以环保技术为概念的装修工程，户型相比本工程偏小，提倡的是一种环保概念，工程塑造上档次不及本案，但是因为区域接近，有可能分流我工程的小局部客户念，工程塑造上档次不及本案，但是因为区域接近，有可能分流我工程的小局部客户在售工程点评在售工程点评2 2湖滨一号湖滨一号湖滨一号湖滨一号4 4 4 4 蠡湖一号蠡湖一号蠡湖一号蠡湖一号5 5 5 5该工程借助蠡湖新城的一个规划以及蠡湖的景观，一期已经售罄，二期的户该工程借助蠡湖新城的一个规划以及蠡湖的景观，一期已经售罄，二期的户型相对较小，总价较低，但是也将在一定程度上分流本案的客户型相对较小，总价较低，但是也将在一定程度上分流本案的客户该工程借势蠡湖新城和蠡湖的风景，成为了无锡知名的楼盘，再加上阳光置该工程借势蠡湖新城和蠡湖的风景，成为了无锡知名的楼盘，再加上阳光置业在无锡的口碑，以及业在无锡的口碑，以及5050万平方米的大规模社区，万平方米的大规模社区，80008000平方米的会所，本工平方米的会所，本工程极具竞争力，将给本案形成较大的竞争程极具竞争力，将给本案形成较大的竞争潜在地块点评潜在地块点评九龙仓时代上城九龙仓时代上城九龙仓时代上城九龙仓时代上城盛高集团国棉一厂地块盛高集团国棉一厂地块盛高集团国棉一厂地块盛高集团国棉一厂地块海岸集团金星村地块海岸集团金星村地块海岸集团金星村地块海岸集团金星村地块工程总建筑面积工程总建筑面积103103万平方米万平方米一期总住宅局部建筑面积一期总住宅局部建筑面积9.69.6万平万平方米方米户均面积在户均面积在122122平方米，以小户型平方米，以小户型为主为主物业类型以高层和花园洋房为主物业类型以高层和花园洋房为主工程工程0909年下半年面市，届时工程中年下半年面市，届时工程中的花园洋房产品会分流工程一部份的花园洋房产品会分流工程一部份客户，给工程构成一定的威胁客户，给工程构成一定的威胁 九龙仓时代上城地块九龙仓时代上城地块总建筑面积总建筑面积6060万平方米，而且楼万平方米，而且楼板价只有板价只有30003000元元/平方米左右平方米左右盛高品牌盛高品牌产品定位不清楚产品定位不清楚可能是工程的潜在威胁可能是工程的潜在威胁总占地总占地1313万平方米万平方米容积率容积率物业类型为高层物业类型为高层工程定位不清楚工程定位不清楚可能对工程产生一定的威胁可能对工程产生一定的威胁工程明年年初上市工程明年年初上市开发商：海岸集团无锡嘉宝置业开发商：海岸集团无锡嘉宝置业 区域竞争工程中两个大盘均是综合型工程，混有花园洋房和别墅，均在一定程度上分流本案的客户蠡湖一号总建筑面积约50万平方米，混有花园洋房、联排别墅和独栋别墅九龙仓时代上城总建筑面积约100万，混有少量花园洋房蠡湖一号花园洋房和别墅区九龙仓时代上城花园洋房和别墅量比较大花园洋房价格：12000-14000元/平方米联排别墅价格：15000-16000元/平方米一期约9万的住宅建筑面积，花园洋房就有7万平方米价格未定花园洋房目前无锡的城市高端项目主要集中目前无锡的城市高端项目主要集中在泛副中心板块，均价在在泛副中心板块，均价在10000-10000-1200012000元元/平方米之间平方米之间城市高端项目从价值表现来看，城城市高端项目从价值表现来看，城市综合资源市综合资源 自然资源自然资源 产品规产品规划资源划资源太湖广场地段的高端项目主要依托太湖广场地段的高端项目主要依托“城市综合资源城市综合资源”，蠡湖板块的高，蠡湖板块的高端项目主要依托端项目主要依托“自然景观资源自然景观资源”硬资源诉求到位硬资源诉求到位软理念仍处空白软理念仍处空白突突出出重重围围的的时时机机点点？豪宅格局豪宅格局?市场总结市场总结工程位置：工程位于太湖大道工程位置：工程位于太湖大道和湖滨路交汇处，交通便利和湖滨路交汇处，交通便利 总占地：总占地：5948259482平方米平方米容积率：容积率：2.42.4总建筑面积：总建筑面积：142757142757平方米平方米总户数：总户数：800800户左右户左右 会所年底装修完成，将成为工程的一大亮点 GOLF精神的中心园林，近5000平方米的中庭人工湖，也将成为工程的一个亮点194平方米户型所在幢，一梯一户，共116套194平方米户型所在幢，一梯一户，共116套260平方米户型所在幢，三梯二户，共58套集中商业，打算自主经营精准定位精准定位?工程条件工程条件n能彰显城市豪华公寓的能彰显城市豪华公寓的Art-DecoArt-Deco风格的外立面，风格的外立面，精选的外墙材料精选的外墙材料,给工程与高贵的形象给工程与高贵的形象n会所：超五星级会所会所：超五星级会所n园林景观：园林景观：GOLFGOLF精神的中心园林精神的中心园林精准定位精准定位?工程条件工程条件3.13.1米的超高层高，空中花园、奢华的套房，均是工程户型极具米的超高层高，空中花园、奢华的套房，均是工程户型极具优势的亮点优势的亮点空中花园194平方米三房二厅二卫260平方米四房二厅四卫奢华的套房精准定位精准定位?工程条件工程条件本案本案世贸中心世贸中心朗诗未来之家朗诗未来之家万科金域蓝湾万科金域蓝湾湖滨一号湖滨一号蠡湖一号蠡湖一号我们的竞争优势我们的竞争优势天安品牌天安品牌超五星级会所超五星级会所宜人的园林宜人的园林针对名流的特色效劳针对名流的特色效劳高价值的产品和户型高价值的产品和户型我们的竞争优势我们的竞争优势城市资源城市资源自然人文资源自然人文资源高价值产品高价值产品会所会所园林园林户型户型配套配套特色物业服务特色物业服务开发商品牌开发商品牌核心价值体系梳理核心价值体系梳理?本案本案营销核心价值营销核心价值天安品牌天安品牌 天安，与新鸿基的渊源，地产贵族天安，与新鸿基的渊源，地产贵族的血统，缔造贵族生活的使命的血统，缔造贵族生活的使命五星级会所五星级会所豪宅的标签豪宅的标签圈层生活的平台圈层生活的平台专属的私家会所专属的私家会所园林景观园林景观宜人的生活休闲空间，震撼的景观展示宜人的生活休闲空间，震撼的景观展示经典建筑外观经典建筑外观现代与经典的结合，强有力的建筑冲击现代与经典的结合，强有力的建筑冲击奢华居住空间奢华居住空间奢华、舒适居住空间奢华、舒适居住空间尊贵管家效劳尊贵管家效劳体贴平安的物管效劳，表达客户的尊贵感体贴平安的物管效劳，表达客户的尊贵感优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）本案在产品力上有较强的竞争力港系的天安品牌将赋予项目贵族的气质借助项目的会所作为发力点，可以构建一种贵族、名流的生活项目在区位上相比世贸公寓没有城市资源的优势,相比蠡湖一号没有自然景观的优势项目周边存在待拆迁的民宅影响项目高端形象区域新推楼盘档次较低影响区域形象机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S-OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势目前无锡市场的城市豪宅主要以城市资源和自然资源制胜，从软件出发营造贵族、名流的城市生活的项目较少，这对本案来说是个较大的机会点利用无锡城市豪宅在软理念上缺失，利用无锡城市豪宅在软理念上缺失，挑战无锡城市豪宅市场挑战无锡城市豪宅市场弱化项目在地段上的劣势弱化项目在地段上的劣势威胁（威胁（ThreatsThreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁项目所属区域受到来自纯城市资源的太湖广场CBD区域项目的竞争项目所属区域受到来自蠡湖新城自然风光资源项目的竞争周边后续供应量大，后市市场竞争激烈内部能力内部能力外部因素外部因素精准定位精准定位?SWOT?SWOT分析分析利用无锡城市豪宅软生活缺利用无锡城市豪宅软生活缺失机会，克服项目地段劣势失机会，克服项目地段劣势以品牌、产品、圈层方面的优势缔造一种国际观的贵族生活方式以品牌、产品、圈层方面的优势缔造一种国际观的贵族生活方式与与“纯城市和自然人文资源的高端工程错位竞争纯城市和自然人文资源的高端工程错位竞争重新定义无锡的城市豪宅标准重新定义无锡的城市豪宅标准精准定位精准定位?战略选择战略选择第三章 企业的维度 港系“天安，将赋予工程怎样的豪门特质？2.2.目标客户解读目标客户解读 1.1.天安企业解读天安企业解读 3.3.核心价值塑造核心价值塑造4.4.营销理想兑现营销理想兑现奢侈品有其血统渊源，天安曼哈顿的血统是什么？奢侈品有其血统渊源，天安曼哈顿的血统是什么？天安企业解读天安企业解读?香港半山区域香港其他区域港派豪宅翘楚新鸿基地产天安中国，新鸿基关联企业，承载港派豪宅血统！天安中国，新鸿基关联企业，承载港派豪宅血统！广州-天安鸿基花园天安别墅天安花园河滨豪园北京天安豪园天安在国内局部高端住宅展示天安在国内局部高端住宅展示经20多年的开展天安在大陆开发了数个口碑极好的高端住宅工程，很好传承了豪宅贵族血统纯正血统的豪宅家族纯正血统的豪宅家族香港香港广州广州上海上海无锡无锡豪宅家族的使命豪宅家族的使命港系豪宅血统的天安，港系豪宅血统的天安，将给无锡带来怎样的将给无锡带来怎样的贵族生活？贵族生活？目标客户解读目标客户解读?客户构客户构成成无锡市区高端客户无锡市区高端客户通过对区域内几个高端工程客户的认识，总结区域高端客户分类通过对区域内几个高端工程客户的认识，总结区域高端客户分类江阴、宜兴和周边私营及乡江阴、宜兴和周边私营及乡镇企业老板镇企业老板长三角上海及江苏省内长三角上海及江苏省内投资客投资客日韩为主的外籍客户日韩为主的外籍客户年龄：3045岁职业：市区私营企业主，政府官员，国企管理高层，外资企业高层管理人员，金融系统高层管理人员，资产：最低数百万，有相当比例到达千万资产房产与交通：市区拥有多处房产，拥有私家车或公家配车家庭结构：3口之家为主生活：目前常住市区，方便生活、子女教育、人际和工作工作与社交：工作繁忙，商务社交需求繁多，希望日常能放松身心投资：具有一定房地产投资意识资产超过千万，年龄3545岁，工作繁忙，有带客户到无锡进行商务社交需求，个人有休闲度假放松需求拥有多处房产，私家车数辆在无锡工作常住或常到无锡，对无锡比较了解，看好无锡房地产市场投资价值，具有投资意识在无锡工作常住或常到无锡，有到湖滨路休闲的消费习惯，愿意拥有稳定的居住条件，希望享受高品质国际化的效劳，或者看好无锡房地产投资价值，具投资意识无锡市区及长三角企业高层管理人员、客户群需求素描一客户群需求素描一特征总结：特征总结：资源拥有资源拥有注重圈层注重圈层注重品牌注重品牌注重社区环境注重社区环境看重产品品质看重产品品质时间相对较忙与同阶层人一起休闲娱乐上下班根本没有规律对单价敏感度低喜欢有个性、有特色的东西喜欢拥有特殊景观资源喜欢拥有特殊景观资源注重区域规划，升值潜力注重区域规划，升值潜力信赖知名品牌产品信赖知名品牌产品喜欢在周边环境景观好，公共交通便捷的地方购房喜欢200平米宽景公寓，投资/休闲书籍、报纸是主要获取知识的途径经常去高端的地方去购物追求社区环境追求社区环境看重产品品质，物业管理看重产品品质，物业管理需要2个以上车位ActionAction活动活动InterestInterest兴趣兴趣OpinionOpinion观点观点江阴、宜兴及周边等地私企业老板客户群需求素描二客户群需求素描二经常奔波于各城市之间，见过世面，比较有个人观点在家时间无规律以工作为中心，严格的工作时间概念节假日，工作应酬占有了局部时间喜欢安静、舒适、自然的生活，注重生活品质强调私密性但也注重邻里交流，对物管和平安的要求很高喜欢创新产品，入户花园、大露台都不错，户型在130平米以上，厨房和卫生间要宽敞 有购房实力，但愿意把更多的资金投入到生意中 希望社区业主档次高些，周围的人群不能太乱、太杂希望社区业主档次高些，周围的人群不能太乱、太杂希望能有绿化和规划的好的园林；希望有水面，乔木茂森，有林荫散步小径等希望能有绿化和规划的好的园林；希望有水面，乔木茂森，有林荫散步小径等希望有个会所，如室内游泳池等设施平时玩儿的地方较少。希望有个会所，如室内游泳池等设施平时玩儿的地方较少。孝敬父母，想同父母住在一起，重视家庭，传统有责任感，重视并花费时间来辅助子女成长。需求特征：需求特征：看重物业管理和看重物业管理和社区平安社区平安看中圈层生活看中圈层生活对会所要求高对会所要求高社区环境看重社区环境看重ActionAction活动活动InterestInterest兴趣兴趣OpinionOpinion观点观点日韩为主的外籍客户客户群需求素描三客户群需求素描三时间相对较忙与同阶层人一起休闲娱乐上下班根本没有规律对单价敏感度低喜欢有个性、有特色的东西信赖知名品牌产品信赖知名品牌产品喜欢在周边环境景观好，公共交通便捷的地方购房特征总结：特征总结：注重圈层注重圈层追求社区环境追求社区环境注重品牌注重品牌有投资需求有投资需求书籍、报纸是主要获取知识的途径经常去高端的地方去购物喜欢拥有特殊景观资源注重区域规划，升值潜力追求社区环境追求社区环境看重产品品质，物业管理看重产品品质，物业管理ActionAction活动活动InterestInterest兴趣兴趣OpinionOpinion观点观点无锡市区高端客户目标客户目标客户需求特征总结需求特征总结n注重圈层生活注重圈层生活n看重社区的效劳以及平安看重社区的效劳以及平安n关注品牌关注品牌n看重社区的环境看重社区的环境n看重产品品质看重产品品质n关注区域的开展潜力，有投资需关注区域的开展潜力，有投资需求求n希望拥有稀缺资源希望拥有稀缺资源日韩为主的外籍客户江阴、宜兴和周边私营及乡镇企业老板长三角上海及江苏省内投资客FeaturesFeatures工程本身的特性工程本身的特性/属性属性AdvantagesAdvantages 相对于竞争对手工程相对于竞争对手工程的优势的优势BenefitBenefit 楼盘带给用户的楼盘带给用户的利益利益/价值价值F F 工程本身有什么？工程本身有什么？AA工程好在哪儿？工程好在哪儿？BB工程能给客户带来什么价值？工程能给客户带来什么价值？FABFAB分析分析核心价值体系核心价值体系?优于其它工程而且能满足客户价值的优于其它工程而且能满足客户价值的营销核心价值营销核心价值F F（FeaturesFeatures）A A（AdvantagesAdvantages）B B（BenefitBenefit）天安品牌超五星级会所宜人的园林针对名流的特色服务高价值的产品和户型3公里到太湖广场CBD4公里到蠡湖 天安品牌超五星级会所宜人的园林针对名流的特色服务高价值的产品和户型为无锡的贵族呈献一种国际的城市的贵族的生活方式国际的、城市的、贵族的国际的、城市的、贵族的生活方式生活方式营销总精神营销总精神核心价值体系核心价值体系?世袭血脉世袭血脉 贵胄风范贵胄风范 Hereditary aristocratic demeanor bloodHereditary aristocratic demeanor blood港系天安，从曼哈顿到无锡，传承纯粹贵族生活港系天安，从曼哈顿到无锡，传承纯粹贵族生活豪宅生活攻略图豪宅生活攻略图大会所圈层营销品牌联动营销名流体验之旅超五星级会所，工程标签建议引进鸿义会、美洲会等会所经营公司经营，名流专属的会所城市名流圈层联动，香港、上海、无锡名流圈层的联动名流圈层互动、附加值提升累客方式奔驰试驾会等高端SP活动开盘方式与CUCCI品牌发布会的结合一对一的贴身讲解建筑外观售楼处会所园林样板房，路线的名流生活之旅营销理想兑现营销理想兑现?营销理想兑现营销理想兑现?大会所圈层营销大会所圈层营销会所将是圈层渗透营销的主领地，会所将是圈层渗透营销的主领地，营造目标客户对圈层的归属感营造目标客户对圈层的归属感.硬件效劳硬件效劳天然阳光温水游泳池天然阳光温水游泳池健身中心健身中心美容美容SPASPA瑜伽馆瑜伽馆软件效劳软件效劳引入国际背景的运营公司引入国际背景的运营公司超超5 5星级会所管理星级会所管理成立私人俱乐部成立私人俱乐部展示性与私密性相结合展示性与私密性相结合曼哈顿观光曼哈顿观光香港马球会体验卡香港马球会体验卡太湖游艇俱乐部会员太湖游艇俱乐部会员高端投资理财参谋高端投资理财参谋资源共享效劳资源共享效劳管理公司管理公司目标会员目标会员会员网络会员网络CCACCA集团集团会所所在城市政要官员、企业家、著名专家、艺术家代表会员李嘉诚霍英东8万会员，联网全球200多家俱乐部。鸿艺会所鸿艺会所知名人士、商界精英、外国领事，家庭会员为主代表会员:孙慧芬 何超琼联盟了全球100多家高端服务机构，在国内管理了8家会所。美国会美国会世界500强企业驻地代表 企业高层、美国人、海归派人士代表会员：张朝阳、舒奇香港、北京、上海均设会所，会员70是美国人或有美国文化背景的人,全世界有100家连锁或联网俱乐部。太平洋会太平洋会政要官员、财团领导及高级职业经理人香港众多大财团的高级管理人员及各类知名公益人士“鸿艺会鸿艺会 比较符合本案的形象，建议引入鸿艺会会所管理公司，比较符合本案的形象，建议引入鸿艺会会所管理公司，对本案的会所进行经营管理对本案的会所进行经营管理私人俱乐部私人俱乐部n上海首家私人会所上海首家私人会所n澳门旅游娱乐开发澳门旅游娱乐开发n何鸿燊、何鸿乐何鸿燊、何鸿乐n运营情况运营情况n以休闲娱乐见长以休闲娱乐见长 n大使馆俱乐部大使馆俱乐部n受到各国外交官员，外籍商务人士青睐受到各国外交官员，外籍商务人士青睐n35003500会员会员 以家庭为主以家庭为主 50%50%以上为外籍以上为外籍n联谊会所联谊会所n全球全球100100多家联谊会所网络多家联谊会所网络n俱乐部定位俱乐部定位n商务俱乐部商务俱乐部+住户俱乐部住户俱乐部n依托高档住宅区依托高档住宅区鸿艺会鸿艺会营销理想兑现营销理想兑现?大会所圈层营销大会所圈层营销建立城市名流贵族圈层联动平台，建立城市名流贵族圈层联动平台，提升客户的身份和工程的附加值，也建立了活动营销的平台提升客户的身份和工程的附加值，也建立了活动营销的平台鸿艺会会所平台同策汇资源平台天安资源平台贵族生活圈层贵族生活圈层艺术沙龙马术俱乐部奢侈品品鉴会红酒品鉴会游艇俱乐部高尔夫俱乐部营销理想兑现营销理想兑现?品牌联动活动品牌联动活动累客阶段：和奔驰品牌联动，举办奔驰累客阶段：和奔驰品牌联动，举办奔驰试驾会不仅可以联合奔驰品牌提升工程试驾会不仅可以联合奔驰品牌提升工程豪宅形象，同时也是一种行之有效的营豪宅形象，同时也是一种行之有效的营销活动销活动奔驰试驾奔驰试驾“同策汇资源联动同策汇资源联动CUCCICUCCI新品发布新品发布品牌的嫁接品牌的嫁接工程开盘期：举办工程开盘期：举办GUCCIGUCCI新品品牌发布新品品牌发布会，将工程品牌与奢侈品进行嫁接，营会，将工程品牌与奢侈品进行嫁接，营造本工程造本工程“城市秀场的功能，在名流城市秀场的功能，在名流贵族圈层中形成轰动的效果。贵族圈层中形成轰动的效果。营销理想兑现营销理想兑现?名流体验之旅名流体验之旅外立面外立面售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观一对一贴身效劳一对一贴身效劳合理的动线展示合理的动线展示名流生活全体验名流生活全体验外立面外立面售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观来自曼哈顿的名流生活来自曼哈顿的名流生活入户大厅入户大厅强有力的建筑外观的冲击售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观入户大厅入户大厅外立面外立面来自曼哈顿的名流生活来自曼哈顿的名流生活尊贵大气的售楼处售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观入户大厅入户大厅外立面外立面来自曼哈顿的名流生活来自曼哈顿的名流生活是私密，是尊贵，也是交流。这里只有一种语言“纯粹与奢华售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观入户大厅入户大厅外立面外立面来自曼哈顿的名流生活来自曼哈顿的名流生活在在GOLFGOLF风格园林规划之上，更于铭牌、花坛等细风格园林规划之上，更于铭牌、花坛等细节之处，展现专属贵族的精致。节之处，展现专属贵族的精致。售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观入户大厅入户大厅外立面外立面来自曼哈顿的名流生活来自曼哈顿的名流生活挑高入户大厅，从进入空间的第一步起，就感受世家的奢华气度挑高入户大厅，从进入空间的第一步起，就感受世家的奢华气度售楼处售楼处样板房样板房会所会所园林景观园林景观外立面外立面来自曼哈顿的名流生活来自曼哈顿的名流生活入户大厅入户大厅在东方，相遇曼哈顿的目光。生活的想象，正在上映。第四章利润的维度万元级豪宅，将如何寻求价格与速度的平衡点？万元级豪宅，将如何寻求价格与速度的平衡点？1.1.价格预估价格预估2.2.推售策略推售策略价格策略价格策略0909年底入市价格建议年底入市价格建议目前价格定位目前价格定位国内外形势政策环境未来市场供给情况 竞争对手价格分析本案工程占位本案工程占位价格策略价格策略?从整体战略上来说是从整体战略上来说是以高端工程的形象入市以高端工程的形象入市在价值上走高价值路在价值上走高价值路线，是市区域内高端城线，是市区域内高端城市豪宅的挑战者市豪宅的挑战者竞争项目竞争项目装修情况装修情况价格（元价格（元/平方米）平方米）世贸国际公寓毛坯12500万科金域蓝湾 大户型为毛坯9000湖滨一号毛坯8000蠡湖一号毛坯11000朗诗未来之家精装10000(8000毛坯）因为与竞争对手工程在地段上不占有优势，但是在产品打造、软件效劳上本案绝对具有领引市场的条件无锡高端消费者在购置行为看最看重的是“城市综合资源其次是“人文自然资源，最后才是“产品内在价值。考虑到以上因素建议本案以挑战者的身份进入市场价格策略价格策略?本案工程占位本案工程占位可比案例可借鉴度权重系数评定无锡世贸公寓无锡世贸公寓在整体形象上海，户型面积上，与项目有较大的相似性在整体形象上海，户型面积上，与项目有较大的相似性占据蠡湖景观、虽然后续的项目面积区间不大但是也会占据蠡湖景观、虽然后续的项目面积区间不大但是也会分流本案的部分客户分流本案的部分客户环保科技概念，邻近太湖环保科技概念，邻近太湖CBDCBD，在是户型和形象上与本案，在是户型和形象上与本案区别较大，所以给与较低的权重区别较大，所以给与较低的权重万科品牌，而且占据万科品牌，而且占据 人文资源，会分流部分客户人文资源，会分流部分客户阳光置业品牌、社区规模大，而且临近蠡湖，对本案有阳光置业品牌、社区规模大，而且临近蠡湖，对本案有较大威胁较大威胁万科金域蓝湾万科金域蓝湾湖滨一号湖滨一号蠡湖一号蠡湖一号朗诗未来之家朗诗未来之家价格策略价格策略?竞争对手价格竞争对手价格分析分析20%20%10%10%100%100%20%20%20%20%30%30%开发商品牌能给与客户品质和信心开发商品牌能给与客户品质和信心配套表达了工程居住舒适度配套表达了工程居住舒适度奢华的户型设计是豪宅的一个亮点奢华的户型设计是豪宅的一个亮点园林表达了居住的舒适度园林表达了居住的舒适度特色的产品，能提升工程的附加值特色的产品，能提升工程的附加值园林园林高价值产品高价值产品自然人文资源自然人文资源城市资源城市资源特色物业效劳特色物业效劳会所会所配套配套户型户型开发商品牌开发商品牌能表达客户的尊贵能表达客户的尊贵作为高端工程会所的功能必不可少作为高端工程会所的功能必不可少人文自然资源也是高端客户在购置物业是较为重点考虑的因素人文自然资源也是高端客户在购置物业是较为重点考虑的因素城市资源是高端客户较为看重的资源城市资源是高端客户较为看重的资源可比案例租金修正因素，影响权重系数评定价格策略价格策略?竞争对手价格竞争对手价格分析分析5%5%20%20%10%10%100%100%20%20%10%10%10%10%10%10%10%10%5%5%本案初步价格建议：本案初步价格建议：1052810528元元/平方米平方米该价格是指假设工程目前推向市场的一个大体均价，考虑到工程年底才该价格是指假设工程目前推向市场的一个大体均价，考虑到工程年底才推向市场，我们需要分析宏观背景和市场背景情况推向市场，我们需要分析宏观背景和市场背景情况价格策略价格策略?目前价格定位目前价格定位项目项目均价均价（元（元/平方平方米）米）城市城市资源资源（0.20.2）自然自然人文人文资源资源（0.20.2）特色物业特色物业服务服务（0.10.1）开发开发商品商品牌牌（0.10.1）会所会所 （0.10.1）配套配套（0.10.1）园林园林（0.10.1）户型户型（0.00.05 5）高价高价值产值产品品（0.00.05 5）综合综合打分打分 修正后修正后的均价的均价（元（元/平平方米）方米）无锡世贸公寓（0.3）125001310987127999.812755 万科金域蓝湾（0.2）9000121381081198910.458612 湖滨一号(0.2)800091088797888.59412 蠡湖一号(0.2)11000910910101211999.911111 朗诗未来之家毛坯价(0.1)80001110897108789.158743 本案/1010101010101010101010528 10528 世界银行报告预测，全球经济09年将竭力维持0.9%的增长,预计在年底见底，可能出现负增长世界银行：全球经济世界银行：全球经济0909年底见底，年底见底，20212021年上半年逐步回暖年上半年逐步回暖价格策略价格策略?国际经济预判国际经济预判 价格策略价格策略?国际经济预判国际经济预判 全国全国GDPGDP走势走势国内经济：一季度国内经济：一季度GDPGDP增长率增长率6.1%6.1%，国家统计局表示，国家统计局表示，中国经济整体表现好于预期，经济有触底反弹迹象，而且有领先于全球走出经济低潮中国经济整体表现好于预期，经济有触底反弹迹象，而且有领先于全球走出经济低潮的可能性的可能性价格策略价格策略?国际经济预判国际经济预判 20212021年经济步入下行通道年经济步入下行通道 未来预判未来预判外部环境：金融危机扩散与全球经济下行，使中国经济开展面临许多不利因素和不确定性 内部环境：4万亿经济方案拉动内需，建立健全的保障体系，出口减税政策等，经济刺激力度大，政策环境宽松机遇机遇挑战挑战国内经济：国内经济：20212021年年“保八可期，保八可期，20212021年将开始回暖年将开始回暖国务院开展研究中心主任张玉台：4万亿的经济刺激作用下，中国有条件实现8%左右的增长樊纲：中国经济可能在2021年走出阴影价格策略价格策略?政策环境政策环境08080808年上半年年上半年年上半年年上半年严格执行有关农村集体建设用地法律和政策国务院办公厅1 1 1 1月月8 8 8 8日日严格耕地占补平衡管理关于促进节约集约用地的通知国务院办公厅1 1 1 1月月月月7 7 7 7日日日日从紧的货币政策央行上调准备金率1 1 1 1月月28282828日日加强土地税收管理国税局、财政部、国资部2 2 2 2月月2020日日证券交易印花税下降国务院4 4 4 4月月24242424日日国有建设用地使用权出让合同国土资源部5 5 5 5月月30303030日日国土资源部6 6 6 6月月月月30303030日日日日突出土地权利保护土地登记办法从紧的货币政策央行上调准备金率4 4 4 4月月25252525日日第四次上调准备金率中央人民银行5 5 5 5月月20202020日日1 1 1 1月月月月4 4 4 4日日日日0808年上半年政府仍保持从紧的政策对房地产市场进行标准年上半年政府仍保持从紧的政策对房地产市场进行标准价格策略价格策略?政策环境政策环境20212021年下半年开始利好政策密集出台进入年下半年开始利好政策密集出台进入0909年后，密度有所减小年后，密度有所减小09090909年年年年08080808年下半年年下半年年下半年年下半年房地产企业所得税处理办法 房地产业落选十大行业振兴计划政府救市力度加大央行五次降息转让营业税松绑国税总局颁布松绑二套房贷国务院颁布各地相继出台细则财政部救市措施降低住宅交易费国务院提议反应政府就市决心央行四次降息“一保一控”提出调控转向7 7 7 7月中旬月中旬9.16-9.16-9.16-9.16-11.2711.2711.2711.2710101010月月17171717日日10101010月月22222222日日12121212月月17171717日日12121212月月23232323日日12121212月月30303030日日贷款利率折优惠四大银行09.09.09.09.1.11.11.11.109.209.209.209.2.25.25.25.25国税局09.309.309.309.3月月月月价格策略价格策略?政策环境政策环境政策环境企稳，未来仍以政策环境企稳，未来仍以“维稳为主，具体新政措施将视维稳为主，具体新政措施将视市场情况而定市场情况而定中央态度：重点依然在保障性住房方面，普通商品房只是适度、有条件地松绑适度、有条件地松绑 温总理在政府工作报告：明确房地产的开展方向，即“促进房地产市场稳定健康开展财政部那么表示：2021年是否出台新的税费政策，要视情况而定，如果前期执行效果较好会延续这些政策；如果执行效果不好，可能会考虑进一步出台新的财税政策措施。价格策略价格策略?宏观经济背景宏观经济背景总结总结 国内经济国内经济宏观政策宏观政策世界经济世界经济全球经济全球经济0909年底见底，年底见底，20212021年上半年逐步回暖年上半年逐步回暖国内经济国内经济0909年年“保八可期，保八可期，20212021年将开始回暖年将开始回暖政策环境企稳，未来仍以政策环境企稳，未来仍以“维稳为主维稳为主价格策略价格策略?未来市场供求未来市场供求情况情况 类似于上海、南京、苏州等地，无锡类似于上海、南京、苏州等地，无锡20212021年的市场惨淡收场，但步入年的市场惨淡收场，但步入20212021年后，受年后，受0808年年底政策利好以及经济预期向好的作用，底政策利好以及经济预期向好的作用，0909年一季度的成交量出现了反弹性的较大上扬，年一季度的成交量出现了反弹性的较大上扬，另外也可以看出，均价出现了下滑另外也可以看出，均价出现了下滑世贸公寓世贸公寓湖滨一号湖滨一号蠡湖一号蠡湖一号朗诗未来之家朗诗未来之家盛高国棉一厂地块盛高国棉一厂地块海岸集团金星村地块海岸集团金星村地块合计合计万科万科.金域蓝湾金域蓝湾09090909年下半年年下半年年下半年年下半年2021202120212021年年年年2021202120212021年之后年之后年之后年之后约8万平方米约12万平方米约10万平方米约10万平方米约7.5万平方米约8.5万平方米约16万平方米约16万平方米约2.8万平方米约15万平方米约10万平方米约48.4万平方米约61万平方米约167万平方米约45万平方米约16万平方米区域城市高端工程后续供给量统计区域城市高端工程后续供给量统计九龙仓时代上城九龙仓时代上城约9.6万平方米约10万平方米约80万平方米价格策略价格策略?未来市场供求未来市场供求情况情况 价格策略价格策略?未来市场供求未来市场供求情况情况 项目名称项目名称0909年第一季度月年第一季度月均销售套数均销售套数0909年第一季度月年第一季度月均销售面积（平方米）均销售面积（平方米）世贸国际公寓4760万科金域蓝湾353616湖滨一号5702蠡湖一号141614朗诗未来之家404662总计总计98981135411354总计平均总计平均202022702270区域城市高端工程后续区域城市高端工程后续推盘情况推盘情况约约48.448.4万平方米万平方米约约6161万平方米万平方米约约107107万平方米万平方米0909年下半年年下半年20212021年年20212021年之后年之后 按目前区域城市高端工程的销售情况分析，平均年消化约按目前区域城市高端工程的销售情况分析，平均年消化约13.613.6万平方米，下半万平方米，下半年推出的量需要年推出的量需要3-43-4年才能消化，而且后续供给量大，可见市场如此之严峻年才能消化，而且后续供给量大，可见市场如此之严峻价格策略价格策略?工程工程0909年底入市价格建议年底入市价格建议我们建议本案09年底入市均价为：9500-10000元/平方米如希望现金快速回笼11000-12000元/平方米如希望利润的最大提升全球经济有望年底见底中国经济有望2021年回暖未来房地产相关政策将以维持房地产行业稳定健康开展为主09年第一季度，无锡市场的成交量回暖，但价格下滑区域城市高端工程后续供给充足，按目前城市高端市场的消化情况分析，09年下半年的高端供给量需要3-4年来消化，而且2021后的供给量也大量增加 利好威胁产品推盘策略产品推盘策略?本案将于09年底将一号和二号楼推向市场260平方米的户型属于利润拉升型的产品，而且仅有58套，建议在首次推盘时只推出少量09年底重点推出一号楼，作为现金流产品二号楼，58套，户型260平方米一号楼，116套，户型194平方米建议以建议以194194平方米户型为主，平方米户型为主，260260平方米户型为辅的产品推盘策略，平方米户型为辅的产品推盘策略，194194平方米户型为现金流型产品，平方米户型为现金流型产品，260260平方米是利润型产品平方米是利润型产品销售量预估销售量预估?本案从性质上分析，更接近世贸公寓的产品功能，但在区域上没有世贸公寓的地段优势，但本案在产品功能上有许多亮点的地方，且我们在价格上也稍微做了让步所以在销售量的预估上，如果采取如果采取9500-100009500-10000元元/平方米的均价入市，估计月均销售量为平方米的均价入市，估计月均销售量为1515套左右套左右如果采取如果采取11000-1200011000-12000的均价入市，估计月均销售量在的均价入市，估计月均销售量在1010套左右套左右项目名称项目名称0909年第一季度月年第一季度月均销售套数均销售套数0909年第一季度月年第一季度月均销售面积（平方米）均销售面积（平方米）价格（元价格（元/平方米）平方米）世贸国际公寓476012500万科金域蓝湾3536169000湖滨一号57028000蠡湖一号14161411000朗诗未来之家40466210000总计9811354 /总计平均20227010100如何实现年度如何实现年度150150套左右的销售指标？套左右的销售指标？销售完成指标2021年12月2021年12月2021年5月2021年9月基于豪宅形象的考虑，工程采取速度控制，平稳去化的推售策略。基于豪宅形象的考虑，工程采取速度控制，平稳去化的推售策略。基于价格逐步提升的考虑，工程采取屡次开盘的方案，第一次开盘去化总推盘基于价格逐步提升的考虑，工程采取屡次开盘的方案，第一次开盘去化总推盘量的量的35%-40%35%-40%，约，约6060套。套。后续持续销售后续持续销售9090套，保证月均去化套，保证月均去化10-1510-15套。套。60套 首次开盘二次开盘三次开盘持销40套 40套 10套 推盘策略推盘策略?指标排布指标排布客户组织客户组织内部客户分类内部客户分类天安关系客户同策汇客户其他目标客户分类其他目标客户分类银行VIP客户通讯类VIP客户高档健身会所VIP客户高档餐饮VIP客户高档车主等奢侈品客户竞品客户截留群众客户群众客户媒体广而告之媒体广而告之圈层口碑传播圈层口碑传播推盘策略推盘策略?累客方案累客方案开盘前平均最终预约成功率保持在6：1，预约成交比预计在3：1左右开盘销售目标60套左右，那么最终预约量需要在180组左右。有效来人量需求：1080组左右数量预估数量预估“同策汇是同策立足上海辐射长三角的客户资源库,可为本案带来有效客流300组客户我司代理的长江国际工程积累的高端客户源,可带来200组客户系列有效的活动,可为本案带来有效客流600600组客户组客户7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月人员培训到达接待条件正式预接待VIP客户积累VIP客户积累客户升级预约开盘强销售楼处(接待点装修完成；物业效劳体系确认；现场效劳标准确定；样板段绿化局部完成；看房通道道路完成；会所经营概念确定；样板房、样板段到达展示条件；外立面7层以下完成；推盘策略推盘策略?累客方案累客方案ThanksThanks以下为附件附件附件1 1 无锡房地产板块介绍无锡房地产板块介绍 北区北区东区东区西区西区南区南区中心区中心区泛副中心区泛副中心区中心区域是无锡传统的最高档居住区，目前供给量有限，随着未来二中心区域是无锡传统的最高档居住区，目前供给量有限，随着未来二级市场供给量的萎缩，该区域会逐渐淡出购房者视线。级市场供给量的萎缩，该区域会逐渐淡出购房者视线。无锡早期的高端工程集聚区、但目前供给量有限，随着未来二级市场供给量的萎缩，该区域会逐渐淡出购房者视线。北区北区东区东区西区西区南区南区中心区中心区泛副中心区泛副中心区北部区域的大致范围：盛岸路及凤翔路以北代表工程：阳光100、奥林匹克花园、复地公园城区域公寓价格：4500元/平方米左右北区由于离市中心距离较远，虽然市政府开始建设开展北区，特别是惠山新城，但是北区与外界联系的公交、道路、生活配套等设施相对较弱，其楼盘的价格，成为无锡市场的中低区域，公寓根本均价在