思源-保利天津武清房地产项目营销定位报告

保利武清工程定位思路报告保利武清工程定位思路报告2021年1月工程定位思考前提工程定位思考前提保利进入天津的第一步保利进入天津的第一步工程位于京津走廊工程位于京津走廊工程近百万平米的大盘工程近百万平米的大盘我司认为，在进行工程定位思考前，我们首先要明确工程对于各环节的真正我司认为，在进行工程定位思考前，我们首先要明确工程对于各环节的真正意义：意义：契合保利进入天津首个工程的战略目标契合保利进入天津首个工程的战略目标契合京津一体化开展的整体态势契合京津一体化开展的整体态势契合工程连续的开发步调，实现价值最大化契合工程连续的开发步调，实现价值最大化工程工程2021年1月工程定位思考思路工程定位思考思路工程本体研究工程本体研究工程定位分析工程定位分析市场时机与初步定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析开发环境研究开发环境研究工程定位结论工程定位结论宏观环境市场环境区域环境工程区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位工程本体属性工程理解工程理解跳出借势超越2021年1月工程本体分析工程本体分析工程理解分析工程理解分析2021年1月如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势开展、如何我司认为，本案的成功与否，在于如何借势开展、如何跳出限制、如何超越自我跳出限制、如何超越自我工程理解分析工程理解分析2021年1月借势最大的利用资源借势武清区域未来借势武清区域未来借势武清区域未来借势武清区域未来开展趋势开展趋势开展趋势开展趋势关键词：借助目标性规划，提升开展潜力关键词：借助目标性规划，提升开展潜力“十一五后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚十一五后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。集相关客户群体的关注。借势武清产业链借势武清产业链借势武清产业链借势武清产业链不断完善的趋势不断完善的趋势不断完善的趋势不断完善的趋势关键词：关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加新移民不断介入，城市生活水平不断增加武清产业的开展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的武清产业的开展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是工程生存的根本。变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是工程生存的根本。借势武清房地产市场借势武清房地产市场借势武清房地产市场借势武清房地产市场开展形式开展形式开展形式开展形式关键词：把握区域价值关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。创造地块的最大价值。借势天津北方借势天津北方借势天津北方借势天津北方经济中心定位经济中心定位经济中心定位经济中心定位关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。2021年1月跳出跳出在更加广阔的范围看待本案在更加广阔的范围看待本案跳出跳出跳出跳出工程看工程工程看工程工程看工程工程看工程关键词：工程在武清的开展潜力关键词：工程在武清的开展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于工程本身，要本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于工程本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。跳出跳出跳出跳出区域看工程区域看工程区域看工程区域看工程关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及开展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出小区域：基于武清城区的规划以及开展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的开展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发跳出天津市：随着整体区域的开展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出跳出跳出跳出当前看未来当前看未来当前看未来当前看未来关键词：工程未来整体的升值前景关键词：工程未来整体的升值前景本案入市时间预计在本案入市时间预计在2021202120212021年，我们应重点关注未来的开展趋势带来的客群年，我们应重点关注未来的开展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。土地最大的价值。2021年1月超越超越全面提升工程价值全面提升工程价值超越传统超越传统超越传统超越传统产品功能产品功能产品功能产品功能关键词：多功能组合关键词：多功能组合引领区域市场的开展，打造创新型产品，使工程入市时在与区域内已成形的引领区域市场的开展，打造创新型产品，使工程入市时在与区域内已成形的工程竞争中表达自身优势和价值，完善区域功能。工程竞争中表达自身优势和价值，完善区域功能。超越传统超越传统超越传统超越传统开发理念开发理念开发理念开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待工程，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，以城市的角度看待工程，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升工程产业功能价值。营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升工程产业功能价值。超越同期同超越同期同超越同期同超越同期同区域竞争工程区域竞争工程区域竞争工程区域竞争工程关键词：稀缺关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市工程期同区域上市工程,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2021年1月报告目录报告目录地块优劣势分析、规划方案优劣分析地块优劣势分析、规划方案优劣分析 宏观环境、区域环境分析宏观环境、区域环境分析 运用三个纬度分析方法运用三个纬度分析方法 客户、功能、产品、价格客户、功能、产品、价格 天津商品住宅市场、武清商品住宅市场天津商品住宅市场、武清商品住宅市场 通过客户访谈判断目标客户群通过客户访谈判断目标客户群2021年1月工程本体分析工程本体分析工程本体分析工程本体分析2021年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析前期规划方案分析前期规划方案分析工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结2021年1月我们在那里？我们在那里？工程区位：工程位于武清新城区，工程区位：工程位于武清新城区，紧靠武清开发区，紧邻武清城区主紧靠武清开发区，紧邻武清城区主要要3条道路，包括行政单位集中的雍条道路，包括行政单位集中的雍阳西道、以商业为主的振华道、以阳西道、以商业为主的振华道、以及居住区集中的强国道。及居住区集中的强国道。工程四至：工程位于武清城区，北工程四至：工程位于武清城区，北至雍阳西道，横跨振华东路，南至至雍阳西道，横跨振华东路，南至强国道，西至泉达路，东至泉发路。强国道，西至泉达路，东至泉发路。本案本案2021年1月目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式去除，例如地块内电网仍然存在、未正式去除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。地块仍有积水、变电站等。地块内部现况地块内部现况2021年1月东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、播送中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小地局、交管局、播送中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园包括区、松鹤园包括2 2栋高层建筑栋高层建筑地块外部现况地块外部现况西部：亨通还迁房、再建泉达路尚未开通西部：亨通还迁房、再建泉达路尚未开通南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部：英华中学、饭店、武清区政府北部：英华中学、饭店、武清区政府北北西西东东南南2021年1月距工程最近的公共汽车站为距工程最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。总站，位于光明道和泉旺路交口的。三条线路共配车三条线路共配车36部，覆盖了武清新区部，覆盖了武清新区内内33处小区、处小区、19所学校、所学校、6座医院、座医院、8处处商场、邮局，并途经武清主要街道、商商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。业和学校网点。京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天站，开通后天津至北京的距离将缩短为津至北京的距离将缩短为30分钟，而北京分钟，而北京至杨村的距离为至杨村的距离为20分钟，将极大的方便京分钟，将极大的方便京津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为58元，杨村至北京票价为元，杨村至北京票价为40元。元。泉旺路泉旺路光明道光明道本案本案武清客运站武清客运站地块交通地块交通城铁站实景图城铁站实景图城铁站目测地块位置城铁站目测地块位置地块位置地块位置工程周边的公共交通不兴旺，工程周边的公共交通不兴旺，近日刚刚开通第一批公交线近日刚刚开通第一批公交线 路，路，公众的交通工具普遍为自行车、公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车电动车和农用三轮车611覆盖了武清新由武清逸覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园，完仙园开往市区中心公园，完成了武清与市区间的客流输成了武清与市区间的客流输送。送。京津城际铁路正在修建中，距地块仅京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交公里，交通大环境优越，对工程地块价值的提升将会起到通大环境优越，对工程地块价值的提升将会起到巨大作用巨大作用2021年1月泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华东道振华东道光明道光明道建建设设新新华华本案本案随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的开展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的开展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距工程约铁商业中心、距工程约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅工程配套的商城等住宅工程配套的商业中心等，都将为区域商业开展提供动力。业中心等，都将为区域商业开展提供动力。目前主要商业场所目前主要商业场所目前目前1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。余分钟。青少年活动中心青少年活动中心1 11 12 22 2海达家乐超市二店海达家乐超市二店3 33 3泉州路市场泉州路市场4 44 4江河酒楼、建设银行、江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社中国移动、信用联社5 56 67 78 89 91010新华书店、京津购物新华书店、京津购物6 6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦7 7如家快捷酒店如家快捷酒店8 8大光明市场大光明市场9 9雍阳宾馆、体育馆雍阳宾馆、体育馆1010东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦名都商厦11111111海达家乐超市一店海达家乐超市一店及少量商业及少量商业5 5未来商业开展未来商业开展地块周边商业配套地块周边商业配套2021年1月地块周边教育配套地块周边教育配套本案本案泉泉达达泉泉发发泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华西道振华西道振华东道振华东道强国道强国道光明道光明道新新华华英华中学：距工程约英华中学：距工程约200200米米1 11 1英华小学：距工程英华小学：距工程600600米米2 2英华幼儿园：距工程英华幼儿园：距工程1 1公里公里3 32 23 34 45 54 4杨村五中：距工程杨村五中：距工程1.51.5公里公里5 5杨村一中：距工程杨村一中：距工程1 1公里公里6 66 6杨村三中：距工程杨村三中：距工程1 1公里公里7 7杨村六中：距工程杨村六中：距工程1.51.5公里公里7 78 88 89 99 910101111101011111212121213131313区域内的教育资源丰富，根本上每一个居住区都会区域内的教育资源丰富，根本上每一个居住区都会i拥有一所学校，拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。注：英华学校为私立学校，小学学注：英华学校为私立学校，小学学费费2万万/年，中学学费万年，中学学费万/年年14141313杨村二小：距工程杨村二小：距工程1.51.5公里公里卫生学院：距工程卫生学院：距工程1 1公里公里杨村四小：距工程杨村四小：距工程1 1公里公里师范大学：距工程师范大学：距工程2 2公里公里杨村二中：距工程杨村二中：距工程1.51.5公里公里劳动技校：距工程劳动技校：距工程1.51.5公里公里天狮学院：距工程天狮学院：距工程2.52.5公里公里2021年1月政府及市政机关政府及市政机关泉泉兴兴雍阳西道雍阳西道新新华华本案本案包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电根底术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电根底局等。局等。包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。救中心等。另外，工程西北侧，距工程约另外，工程西北侧，距工程约1.5公里处，拟建一所三级甲公里处，拟建一所三级甲等医院等医院世纪东方医院昝用名世纪东方医院昝用名医疗医疗武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。地块周边行政及医疗单位地块周边行政及医疗单位2021年1月地块优劣分析地块优劣分析1.1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。未来升值潜力大。2.2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活气氛浓厚。生活气氛浓厚。3.3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育气氛浓厚。气氛浓厚。4.4.地块距城铁仅地块距城铁仅1 1公里，城铁建成后，巨大的人流量公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更必然为地块带来更 大的升值空间。大的升值空间。地块优势地块优势地块劣势地块劣势1.1.地块距雍阳西道、振华道振华西到地块距雍阳西道、振华道振华西到-振华道尚振华道尚未开通，需绕道强国道等商业集中区域相对较远未开通，需绕道强国道等商业集中区域相对较远约约1.5-21.5-2公里，周边商业设施缺乏不便利。公里，周边商业设施缺乏不便利。2.2.地块被振华西道分割为南北两个局部，其东侧为地块被振华西道分割为南北两个局部，其东侧为政府机关单位，在工程开发时，如何处理好南北组政府机关单位，在工程开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。团内部交流将是关键。振华西道现况振华西道现况2021年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结2021年1月占地面积占地面积（m2）建筑面积建筑面积（m2）容积率容积率住宅住宅2294387179783.1商业商业18160127120.7可售小计可售小计2475987306903初中初中3000013800小学小学2700012960合计合计3045987574502.5v工程占地工程占地30.64万平米，地上可售面积万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅万平米，其中住宅71.7万平米，商业万平米，商业1.27万平米，另万平米，另需建设教育配套需建设教育配套3.22万平米。万平米。v工程规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。工程规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。工程规划指标工程规划指标2021年1月工程规划初步理解工程规划初步理解1 1.地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以形成良好的天际层次。形成良好的天际层次。楼体布局楼体布局景观布局景观布局2 2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各组团不同风格景观环境的营造。组团不同风格景观环境的营造。2 2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，南部组团由于面积较大，表现更加突出。南部组团由于面积较大，表现更加突出。公建布局公建布局3 3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符合当地人的居住习惯。合当地人的居住习惯。1.1.中心组团水域设计假设能利用充分将极中心组团水域设计假设能利用充分将极大带动社区品质的提升，但水域成效未完大带动社区品质的提升，但水域成效未完全发挥。全发挥。3.3.目前的景观布局考虑到了其欣赏功能，目前的景观布局考虑到了其欣赏功能，但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全发挥。发挥。1 1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环境将起到巨大作用。境将起到巨大作用。2 2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。3 3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。2021年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析工程本体分析小结工程本体分析小结2021年1月工程本体分析小结工程本体分析小结地块开发条件优越地块开发条件优越配套需不断完善配套需不断完善规划需进一步完善规划需进一步完善 地块地处武清城区核心，周边聚集大量行政单位及居住社区，为工程的开地块地处武清城区核心，周边聚集大量行政单位及居住社区，为工程的开发提供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅发提供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1 1公里，巨大的交通优势，势必提升公里，巨大的交通优势，势必提升工程整体的投资价值。工程整体的投资价值。地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通配套、娱乐休闲配套等。交通配套、娱乐休闲配套等。从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。源将是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。2021年1月工程本体分析工程本体分析工程开发环境分析工程开发环境分析2021年1月开发环境分析思路开发环境分析思路天津城市宏观分析天津城市宏观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析武清区域分析城市看区域区域看工程城市规划产业调整人口规划地块外部环境开发环境小结开发环境小结2021年1月宏观环境分析宏观环境分析区域环境分析区域环境分析区域环境分析区域环境分析开发环境小结开发环境小结开发环境小结开发环境小结2021年1月宏观环境分析 天津城市开展分析天津城市开展分析 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2021年1月天津经济持续高速开展，天津经济持续高速开展，GDPGDP快速增长，为房地产快速增长，为房地产业提供了坚实的开展根底业提供了坚实的开展根底20072007年前三个季度全市生产总值完成年前三个季度全市生产总值完成3601.33601.3亿元，按可比价格计算，增长亿元，按可比价格计算，增长14.8%14.8%；高于全；高于全国平均水平国平均水平4 4个百分点；个百分点；GDP总量总量比上年增长比上年增长资料来源：天津统计局资料来源：天津统计局 GDP GDP分析分析从经济开展角度看从经济开展角度看 天津经济形式向好，为区域的开展创造良好环境天津经济形式向好，为区域的开展创造良好环境固定资产投资分析固定资产投资分析固定资产投资总固定资产投资总额额比上年增比上年增长长固定资产投资迅速开展不仅保证了国民经济的持续高速固定资产投资迅速开展不仅保证了国民经济的持续高速开展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的开开展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的开展，使城市产业结构更趋于合理展，使城市产业结构更趋于合理 20072007年前三季度，年前三季度，全市房地产开发投资全市房地产开发投资343.51亿元，增长亿元，增长27.1%，同比加快，同比加快5个个百分点百分点 2021年1月从城市规划角度看从城市规划角度看 武清区位优越，把守天津开展主轴线武清区位优越，把守天津开展主轴线天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区的市域空间布局一轴两带三区的市域空间布局结构：结构：“一轴是指：一轴是指：“武清武清中心城区中心城区滨海新区滨海新区核心区开展主轴。核心区开展主轴。“两带是指：两带是指：“宁河宁河汉沽汉沽滨海新区核心滨海新区核心区区大港东部沿海开展带和大港东部沿海开展带和“蓟县蓟县宝坻宝坻中心城区中心城区静海西部城镇开展带。静海西部城镇开展带。“三区是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中三区是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部部“七里海七里海大黄堡洼湿地生态环境建设区、大黄堡洼湿地生态环境建设区、南部南部“团泊洼水库团泊洼水库北大港水库湿地生态环境北大港水库湿地生态环境建设区。建设区。天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区的市域空间布一轴两带三区的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，承接京津开展带局结构，武清位于该主轴上，承接京津开展带2021年1月从产业角度来看从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能 相关资料说明，京津分工逐步实现相关资料说明，京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的开展上北京重点放在第三产业的开展上，天津将逐步，天津将逐步承接其第二产业。承接其第二产业。随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市开展的一随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市开展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势。2021年1月从京津一体化开展角度看从京津一体化开展角度看京津塘开展轴将成为京津冀产业合作京津塘开展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能 从北京的中关村到天津滨海新从北京的中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作开展轴的优势。为京津冀区域产业合作开展轴的优势。京津塘开展轴的开展建设已经开始得到京津塘开展轴的开展建设已经开始得到高度关注和重视。高度关注和重视。京津塘开展轴北起中关村科技京津塘开展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天经济技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。发区直到天津经济技术开发区。2021年1月 1.1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，开展中等城市，增加城市密度，构建大北京地开展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。区组合城市。2.2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制开展衡与总体管理。明确划定保护地区或限制开展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，开展生态绿地，保护缺水地带的农田和林地，开展生态绿地，改善地表覆盖状态。改善地表覆盖状态。3.3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从交通运输网从“单中心放射式向单中心放射式向“双中心网双中心网络式的转变。络式的转变。京津京津“双核中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三双核中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一极的关键因素之一资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究工程京津冀北城乡空间开展规划研究 核心城市核心城市“有机疏散与区域范围的有机疏散与区域范围的“重新集中相结合，实施双核心多中心都市圈战略重新集中相结合，实施双核心多中心都市圈战略 2021年1月宏观环境分析 天津城市开展分析天津城市开展分析 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2021年1月宏观环境小结宏观环境小结v通过我们对工程所处宏观环境的分析，我们可以看出通过我们对工程所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化开展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉随着京津区域一体化开展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的开展环境。动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的开展环境。在天津整体规划中，武清是作为天津未来开展轴心的重要组成局部，在全市整体经济在天津整体规划中，武清是作为天津未来开展轴心的重要组成局部，在全市整体经济水平的不断开展的前提下，其对天津的影响将不断增加水平的不断开展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点而本案也将站在更高的起点京津整体开展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第京津整体开展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供了大量的潜在人群。了大量的潜在人群。232021年1月宏观环境分析宏观环境分析区域环境分析区域环境分析开发环境小结开发环境小结开发环境小结开发环境小结2021年1月区域环境分析l 武清区武清区概况概况l武清区武清区域环境域环境分析分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2021年1月 区区区区 位位位位 城区距北京城区距北京城区距北京城区距北京71km 71km 71km 71km 天津天津天津天津25km25km25km25km 首都机场首都机场首都机场首都机场90km 90km 90km 90km 天津港天津港天津港天津港71km 71km 71km 71km 根本情况根本情况根本情况根本情况 区域面积区域面积区域面积区域面积 1574km2 1574km2 1574km2 1574km2 乡镇街乡镇街乡镇街乡镇街 29 29 29 29个个个个 村村村村 741 741 741 741个个个个 人口人口人口人口 82 82 82 82万万万万武武 清清 概概 况况2021年1月武清区位于天津市西北部，距天津市武清区位于天津市西北部，距天津市区区2525公里，距北京市区公里，距北京市区7171公里。到天公里。到天津新港津新港7171公里，到天津滨海国际机场公里，到天津滨海国际机场3535公里，至北京机场公里，至北京机场9090公里。公里。东东与天津市宝坻区、宁河县搭界与天津市宝坻区、宁河县搭界南南与天津市北辰区、西青区、河与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连北省霸州市相连西西与河北省廊坊市安次区接壤与河北省廊坊市安次区接壤北北与北京市通州区、河北省廊坊与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻市香河县比邻 区位区位四至四至武清武清武清武清武清区位武清区位京津核心枢纽京津核心枢纽2021年1月区域环境分析l 武清区武清区概况概况l武清区武清区域环境域环境分析分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2021年1月武清区武清区GDPGDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没20062006年武清年武清GDP GDP 收入为收入为135135亿，较去年快速增长，武清对天津亿，较去年快速增长，武清对天津GDPGDP的奉献作用在增加，而究的奉献作用在增加，而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。从经济环境看从经济环境看 区域经济稳定增长，为房地产开展提供良好环境区域经济稳定增长，为房地产开展提供良好环境2021年1月 目目前前高高村村和和太太子子务务作作为为首首都都第第二二机机场场选选址址的的候候选选地地。如如果果成成功功落落户户武武清清，将将对对区区域域开开展展带带来来极极大大的的拉拉动动作作用用，预预计计第第二二机机场场选选址址工工作作在在20072007年年完完成成，20212021年年启启动动建建设设，20212021年建成投入使用。年建成投入使用。武清城市空间结构：武清城市空间结构：一轴：京津开展主轴，这是未来武清开展的核心带。一轴：京津开展主轴，这是未来武清开展的核心带。两带：京津主通道两侧切向开展带，要主动接受主两带：京津主通道两侧切向开展带，要主动接受主轴辐射。轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围八大组团：新城核心组团；外围7 7个产业特色鲜明个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部开展带，包括的小城镇组群。其中，东部开展带，包括3 3个组团，个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，开展休闲以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，开展休闲旅游为主业，配套开展现代制造、生态农业；西部旅游为主业，配套开展现代制造、生态农业；西部开展带，包括开展带，包括4 4个组团，立足现有根底，开展现代制个组团，立足现有根底，开展现代制造为主业，配套开展仓储物流、商贸效劳业。造为主业，配套开展仓储物流、商贸效劳业。武清是京津城市开展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的武清是京津城市开展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市从武清城市规划角度看从武清城市规划角度看本案位于规划中的本案位于规划中的“新城新城核心组团，是未来开展的重点核心组团，是未来开展的重点2021年1月从人口角度看从人口角度看 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 武清区现阶段户籍人口数量根本保持稳定，据了武清区现阶段户籍人口数量根本保持稳定，据了解，目前武清区常住人口达解，目前武清区常住人口达8383万人，其中户籍人口万人，其中户籍人口8282万人，流动人口超过万人，流动人口超过1 1万人。城区人口万人。城区人口2222万，按照规划，万，按照规划，到到20212021年将达年将达3636万，万，20212021年达年达6060万。万。从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域单位从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势。人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势。20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年户籍人口户籍人口80.1780.1780.5780.5780.7880.7881.181.181.7281.72城镇单位从业人城镇单位从业人员员3.443.442.822.826.26.26.586.586.366.36乡村从业人员乡村从业人员36.3236.3236.3336.3336.5636.5636.8636.8637.2937.29未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势2021年1月区域二、三产业人口将为区域商品房开展提供了持续开展的客源区域二、三产业人口将为区域商品房开展提供了持续开展的客源 由于区域内第三产业附属于第二产业，随由于区域内第三产业附属于第二产业，随着第二产业的不断开展，区域第着第二产业的不断开展，区域第2 2、3 3产业从业人员产业从业人员逐年递增，随着工业化进程加深武清区就业人口收逐年递增，随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐年递增，使购置商品房成为可能。故第入逐年递增，使购置商品房成为可能。故第2 2、3 3产产业开展可以为区域商品房开展提供了持续开展的客业开展可以为区域商品房开展提供了持续开展的客源。源。武清产业人口开展武清产业人口开展2021年1月多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津l京福公路京福公路104104国道，双向二车道，直通天国道，双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主车辆较多且以大型货运车为主l京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区高速费公路交叉，直达天津市区高速费3030元元l京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计新区，京津塘二线正在修建中，预计20212021年通年通车车从交通建设上看从交通建设上看 不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的开展环境不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的开展环境四条高速：四条高速：四条高速：四条高速：5 5 5 5个出口个出口个出口个出口两条国道：两条国道：两条国道：两条国道：103 104103 104103 104103 104六条城市干道六条城市干道六条城市干道六条城市干道城际铁路：杨村客运站城际铁路：杨村客运站城际铁路：杨村客运站城际铁路：杨村客运站京山铁路：杨村货运站京山铁路：杨村货运站京山铁路：杨村货运站京山铁路：杨村货运站2021年1月京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市局部功京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市局部功能比方居住功能、休闲功能等的过程中获得开展能比方居住功能、休闲功能等的过程中获得开展 v北京到天津城际轨道北京到天津城际轨道,全线总长全线总长115115公里公里v京津城际轨道交通时速为京津城际轨道交通时速为300300公里。公里。v京津城际轨道交通将设京津城际轨道交通将设5 5座车站。分别是北座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。v全线费用：全线费用：5858元北京至杨村元北京至杨村4040元元v全线时间：全线时间：3030分钟分钟v开通时间：开通时间：20212021年年8 8月月从京津城铁看从京津城铁看城铁为本案既带了极大的开展机遇，同时也带来了相应的竞争城铁为本案既带了极大的开展机遇，同时也带来了相应的竞争城际列车车站武清站就设在距工程步行仅约城际列车车站武清站就设在距工程步行仅约10余分钟路程的前进道上余分钟路程的前进道上2021年1月围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市开展图景。规划面积开展图景。规划面积18001800亩，定位为：商业、亩，定位为：商业、居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居住区等多个工程。住区等多个工程。京津城铁周边规划大量投资型工程京津城铁周边规划大量投资型工程2021年1月v前进道两侧开发建设前进道两侧开发建设京津城铁专题分析京津城铁专题分析前进道沿线重点开发区域前进道沿线重点开发区域三个村庄，规划占地面积三个村庄，规划占地面积三个村庄，规划占地面积三个村庄，规划占地面积8 8 8 8平方公里平方公里平方公里平方公里v城际车站南部生态居住区城际车站南部生态居住区近期开发工程：新农村试点、华北近期开发工程：新农村试点、华北城、休闲岛城、休闲岛vv新城南部生态高尚居住区新城南部生态高尚居住区新城南部生态高尚居住区新城南部生态高尚居住区2021年1月从城区居住板块格局看从城区居住板块格局看本案处于未来宜居生活区的核心局部，住宅开展潜力巨大本案处于未来宜居生活区的核心局部，住宅开展潜力巨大 目前武清城区居住板块主要由目前武清城区居住板块主要由3 3大局部组大局部组成，分别为武清新城板块、武清开发区板块、成，分别为武清新城板块、武清开发区板块、武清老城板块，其中：武清老城板块，其中：武清新城板块：为武清城区主要居住板块，是武清新城板块：为武清城区主要居住板块，是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集中未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集中了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多个了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多个工程；工程；武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中区、武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中区、西区为主；西区为主；武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。新城居住区新城居住区开发区居住区开发区居住区老城区老城区2021年1月武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加第一产业第一产业所占比重所占比重（%）第二产业第二产业所占比重所占比重（%）第三产业第三产业所占比重所占比重（%）20012001年年16.416.416.016.043.743.742.742.742.242.241.341.320022002年年17.317.315.615.647.347.342.742.746.346.341.741.720032003年年18.818.814.414.456.456.443.343.355.155.142.342.320042004年年21.1721.1719.819.844.9644.9642.042.040.8940.8938.238.220052005年年21.6521.6518.618.649.3849.3842.542.545.1745.1738.938.9 武清区三大产业绝对规模呈现不断增武清区三大产业绝对规模呈现不断增长势头。同时三大产业在地区生产总值中长势头。同时三大产业在地区生产总值中的比重保持稳定。目前来看，武清区生产的比重保持稳定。目前来看，武清区生产总值主要由第二产业主导，同时，第三产总值主要由第二产业主导，同时，第三产业也占据相当规模。业也占据相当规模。从从20062006年产业结构来看，第一产业所年产业结构来看，第一产业所占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然在增加，预计在未来几年，第一产业继续在增加，预计在未来几年，第一产业继续减少，而第二产业和第三产业的主导地位减少，而第二产业和第三产业的主导地位将会更为明显。将会更为明显。从产业开展角度从产业开展角度武清第二产业的不断开展，必然促进武清第二产业的不断开展，必然促进其人口结构的变化，并同时带动城市的开展进程其人口结构的变化，并同时带动城市的开展进程2021年1月从产业园区开展现状及未来趋势可以看出从产业园区开展现状及未来趋势可以看出 随着产业的开展，本案将会承担局部产业的居住功能需求随着产业的开展，本案将会承担局部产业的居住功能需求v20062006年开发区累计实现国内生产总值年开发区累计实现国内生产总值4747亿亿元，增长元，增长35%35%；完成销售收入；完成销售收入143143亿元，增长亿元，增长29%29%；实现税收；实现税收1515亿元，增长亿元，增长50%50%。武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用2021年1月武清区工业园区开展概况武清区工业园区开展概况武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。省级工业园区：省级工业园区：武清逸仙园：属于泰达园区的一局部，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电武清逸仙园：属于泰达园区的一局部，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园。子产品配套产业园。武清开发区：现阶段已经根本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医武清开发区：现阶段已经根本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。药、电子信息为主的产业群落。县级工业园区：县级工业园区：王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链源经济区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步形成。以初步形成。以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区2021年1月l武清开发区是武清开发区是19911991年年1212月批准设立的国家级高月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。新技术产业开发区，地处北京、天津之间。l武清开发区规划总面积武清开发区规划总面积24.824.8平方公里，由生活平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。区、中心区和工业区组成。l目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等国、日本、韩国以及台湾、香港等2121个国家和个国家和地区的地区的500500余家企业投资建厂，形成了电子信息、余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。件五个主导产业。武清开发区概况武清开发区概况武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2021年1月武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商业兴旺，市场容量巨大的黄金地带通便利，工商业兴旺，市场容量巨大的黄金地带 武清开发区地处京津之间，位武清开发区地处京津之间，位于京津塘高速公路于京津塘高速公路7171公里处。是中国环公里处。是中国环渤海经济区的中心，区位优势得天独厚。渤海经济区的中心，区位优势得天独厚。如果以武清开发区为中心，在如果以武清开发区为中心，在100100公里半径的国土范围内，有北京、天公里半径的国土范围内，有北京、天津两座直辖市的全部和河北省的局部省、津两座直辖市的全部和河北省的局部省、市，常住人口市，常住人口30003000万；万；500500公里为半径的公里为半径的国土范围内，有国土范围内，有100100万人口以上的城市万人口以上的城市1111座，常住人口座，常住人口2 2亿多，占全国总数亿多，占全国总数1/61/6，国内生产总值占全国的国内生产总值占全国的1/51/5。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2021年1月武清开发区总体规划武清开发区总体规划 一期开发面积一期开发面积6.46.4平方公里，平方公里，由由5 5平方公里的产业区、平方公里的产业区、0.80.8平方公平方公里的中心区和里的中心区和1.41.4平方公里的生活区平方公里的生活区构成。构成。19921992年年6 6月奠基起步，月奠基起步，20022002年年7 7月建成。月建成。二期开发面积二期开发面积6.96.9平方公里，平方公里，按照按照“超前建设、全面接轨、聚集超前建设、全面接轨、聚集优势、持续开展的开展思路，优势、持续开展的开展思路，20032003年年1010月完成全部根底设施的建月完成全部根底设施的建设，并开始招商，目前已完成大局设，并开始招商，目前已完成大局部招商出让工作。部招商出让工作。三期开发面积三期开发面积5.95.9平方公里，平方公里，方案在方案在20212021年前建设完成。年前建设完成。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2021年1月 经过十年开展，逐步形成了汽车及零部件制造、经过十年开展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业 武清开发区产业状况武清开发区产业状况武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2021年1月投资方企业名称性质国别