建筑物业维修管理培训教程

胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理高培党校高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 建筑工程教研室建筑工程教研室胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1 建筑物维修管理概述建筑物维修管理概述 2 建筑物安全管理建筑物安全管理 3 建筑物维修养护管理建筑物维修养护管理 胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1.1 1.1 建筑物维修的概念建筑物维修的概念 1.2 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用建筑物维修在物业管理中的作用1.31.3 建筑物维修的特点建筑物维修的特点 1 建筑物维修管理概述建筑物维修管理概述胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1.1 1.1 建筑物维修的概念建筑物维修的概念 建筑物维修包括对建筑物的养护、修缮和建筑物维修包括对建筑物的养护、修缮和改建。改建。n建筑物维修是指建筑物自建成到报废的整建筑物维修是指建筑物自建成到报废的整个使用过程中，对房屋进行的翻修、大修、个使用过程中，对房屋进行的翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。包括不同等级房屋功能的改善更新改造。n目的：主要是为了保持、恢复或提高房屋目的：主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能。改善或改变房屋的使用功能。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1.21.2 建筑物维修在物业管理中的作用建筑物维修在物业管理中的作用1、建筑物维修与物业管理目标建筑物维修与物业管理目标l建筑物维修工作具体包括物业管理企业对建筑物建筑物维修工作具体包括物业管理企业对建筑物维修的施工管理、质量管理和维修行政管理等，维修的施工管理、质量管理和维修行政管理等，是物业管理的重要内容和基础性工作。是物业管理的重要内容和基础性工作。l建筑物维修直接关系到物业管理目标的实现，直建筑物维修直接关系到物业管理目标的实现，直接体现出物业管理企业在市场经济中的生命力。接体现出物业管理企业在市场经济中的生命力。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1.21.2 建筑物维修在物业管理中的作用建筑物维修在物业管理中的作用2 2、建筑物维修与物业管理其他工作的关系、建筑物维修与物业管理其他工作的关系l物业管理其基本内容按服务的性质和提供的服务方物业管理其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的式可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。专项服务和委托性的特约服务。l物业管理企业在实施物业管理时，第一大类工作是物业管理企业在实施物业管理时，第一大类工作是建筑物维修管理，是最基础性的工作。建筑物维修管理，是最基础性的工作。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1.21.2 建筑物维修在物业管理中的作用建筑物维修在物业管理中的作用 3 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象、做好建筑物维修与物业管理企业形象人们生产和生活所需的最基本的物质条件之一是人们生产和生活所需的最基本的物质条件之一是什么？什么？使用功能、物质条件、建筑形象。使用功能、物质条件、建筑形象。（1 1）做好建筑物维修是实现其保值增值的物质保证，）做好建筑物维修是实现其保值增值的物质保证，是物业管理企业劳动成果的最直接的物化体现。是物业管理企业劳动成果的最直接的物化体现。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理1.21.2 建筑物维修在物业管理中的作用建筑物维修在物业管理中的作用 3 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象、做好建筑物维修与物业管理企业形象（2 2）做好建筑物维修是房地产经营顺利开展的基础。）做好建筑物维修是房地产经营顺利开展的基础。（3 3）做好建筑物维修是物业管理企业树立良好信誉）做好建筑物维修是物业管理企业树立良好信誉和经营形象、提高经济效益的前提。和经营形象、提高经济效益的前提。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 1.31.3 建筑物维修的特点建筑物维修的特点 1 1、计划性与非计划性并存、计划性与非计划性并存u由于我国正处于转轨时期，建筑物维修管理方式由于我国正处于转轨时期，建筑物维修管理方式计划性和非计划性同时存在，具体表现在：计划性和非计划性同时存在，具体表现在：（1 1）行政性和专业型相结合的模式。）行政性和专业型相结合的模式。（2 2）完全专业化、市场化的模式。）完全专业化、市场化的模式。2 2、具有广泛性和分散性、具有广泛性和分散性3 3、具有技术性特征、具有技术性特征4 4、具有限制性、具有限制性胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2 建筑物安全管理建筑物安全管理u建筑物安全管理是指定期和不定期对建建筑物安全管理是指定期和不定期对建筑物的完损情况进行检查，评定建筑物完筑物的完损情况进行检查，评定建筑物完损等级，随时掌握所管建筑物的质量状况损等级，随时掌握所管建筑物的质量状况和分布，组织对危险建筑物的鉴定，并确和分布，组织对危险建筑物的鉴定，并确定解危方法等。定解危方法等。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2 建筑物安全管理建筑物安全管理 2.1 2.1 房屋安全检房屋安全检查的方法查的方法 2.2 2.2 房屋完损等房屋完损等级评定级评定胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.1 2.1 房屋安全检查的方法房屋安全检查的方法 1、直观法、直观法 2、刺探、敲击听声法、刺探、敲击听声法 3、仪器检查、仪器检查 4、结构构件验算、结构构件验算胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 2.2.1 2.2.1 房屋完损等级的评定标准房屋完损等级的评定标准目前，房屋完损等级是以国家建设部门目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定年制定并颁布的并颁布的房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准为依据的，该为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。标准将房屋完损等级分成五类。1、完好房完好房 n房屋结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设房屋结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好齐全，管道畅通，现状良好，使用正常；虽备完好齐全，管道畅通，现状良好，使用正常；虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全但不影响居住安全 和正常使用，经过小修即可恢和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。复的房屋。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定2.2.1 2.2.1 房屋完损等级的评定标准房屋完损等级的评定标准 2 2、基本完好房、基本完好房n房屋结构基本完好，少量构件有稍超允许值的轻房屋结构基本完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，和设备有个别零部件有影响使用的破损，油漆缺油漆缺乏保养，乏保养，但通过但通过一般性的一般性的维修可以恢复使用功能维修可以恢复使用功能的房屋。的房屋。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2.1 2.2.1 房屋完损等级的评定标准房屋完损等级的评定标准 3 3、一般损坏房、一般损坏房n房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2.1 2.2.1 房屋完损等级的评定标准房屋完损等级的评定标准 4 4、严重损坏房、严重损坏房n房屋年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、房屋年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2.1 2.2.1 房屋完损等级的评定标准房屋完损等级的评定标准 5 5、危险房、危险房n房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全能，采用局部加固的修理仍不能保证安全 的房屋，的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。翻修的整幢房屋。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2.1 2.2.1 房屋完损等级的评定标准房屋完损等级的评定标准 5 5、危险房、危险房依据依据城市危险房屋管理规定城市危险房屋管理规定建设部第四号令，建设部第四号令，房地产行政部门与物业管理企业要做如下工作：房地产行政部门与物业管理企业要做如下工作：（1 1）制定危房鉴定检查制度；根据危害程度可考虑）制定危房鉴定检查制度；根据危害程度可考虑整幢危房、局部危房、危险点。整幢危房、局部危房、危险点。（2 2）建立健全）建立健全 危房管理机构；危房管理机构；（3 3）危房处理措施。观察使用，处理使用，停止使）危房处理措施。观察使用，处理使用，停止使用，整体拆除。用，整体拆除。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 2.2.2 2.2.2 房屋结构分类房屋结构分类 1 1、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构 2 2、混合结构、混合结构 3 3、砖木结构、砖木结构 4 4、其他结构、其他结构胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 2.2.3 2.2.3 房屋完损标准的项目划分房屋完损标准的项目划分 n房屋完房屋完 损状况，根据各类房屋的结构、装修、损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完设备等组成部分的各个项目的完 好、损坏程度好、损坏程度来划分。（见表）来划分。（见表）胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理房屋分幢完损等级评定表房屋分幢完损等级评定表房屋情况房屋情况完完 损损标准分类标准分类结构部分结构部分装修部分装修部分设备部分设备部分评评定定等等级级地地基基基基础础承承重重构构件件非非承承重重墙墙屋屋面面楼楼地地面面门门窗窗外外抹抹灰灰内内抹抹灰灰顶顶棚棚细细木木装装修修水水卫卫电电照照暖暖气气特特种种设设备备幢幢 号号结构类别结构类别建筑面积建筑面积建筑年代建筑年代完完 好好基本完好基本完好一般完好一般完好严重损坏严重损坏危危 险险备备 注注胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 2.2.4 2.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法 1 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法等级评定方法（1 1）完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好房：）完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好房：n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。n第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合基本完好以上的标准。好的标准，其余符合基本完好以上的标准。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2.2.4 2.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法 1 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法等级评定方法（2 2）基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房：）基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房：n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。准。n第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上的标准。坏标准，其余符合基本完好以上的标准。n第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。好以上标准。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2.2.4 2.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法 1 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完 损等级评定方法损等级评定方法（3 3）损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。标准。n第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。n第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。符合一般损坏以上的标准。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2.42.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法 1 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法等级评定方法（4 4）严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：）严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：n第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。标准。n第二，在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符第二，在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 2.2.42.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法 2 2、其他结构房屋（简易结构其他结构房屋（简易结构)完完 损等级评定方法损等级评定方法 （1 1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。可评为完好房。（2 2）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。好房。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 2.2.42.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法 2 2、其他结构房屋（简易结构）完损等级评定方法其他结构房屋（简易结构）完损等级评定方法 （3 3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。般损坏房。（4 4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。重损坏房。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理房屋分幢完损等级评定表房屋分幢完损等级评定表房屋情况房屋情况完完 损损标准分类标准分类结构部分结构部分装修部分装修部分设备部分设备部分评评定定等等级级地地基基基基础础承承重重构构件件非非承承重重墙墙屋屋面面楼楼地地面面门门窗窗外外抹抹灰灰内内抹抹灰灰顶顶棚棚细细木木装装修修水水卫卫电电照照暖暖气气特特种种设设备备幢幢 号号结构类别结构类别建筑面积建筑面积建筑年代建筑年代完完 好好基本完好基本完好一般完好一般完好严重损坏严重损坏危危 险险备备 注注胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定2.2.42.2.4 房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法3 3、房屋完损等级评定的基本做法、房屋完损等级评定的基本做法（1 1）定期评定房屋完损等级）定期评定房屋完损等级（2 2）不定期评定房屋完损等级）不定期评定房屋完损等级胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定2.2.52.2.5 房屋完好率与危房率的计算房屋完好率与危房率的计算1 1、计算房屋完损等级，一律以建筑面积为计量单位，、计算房屋完损等级，一律以建筑面积为计量单位，评定时则已幢作为评定单位。评定时则已幢作为评定单位。2 2、房屋完好率：、房屋完好率：胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理2.2 2.2 房屋完损等级评定房屋完损等级评定2.2.52.2.5 房屋完好率与危房率的计算房屋完好率与危房率的计算3 3、危房率：、危房率：胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3 3 建筑物维修养护管理建筑物维修养护管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.2 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准建筑物维修工程的分类及维修标准3.3 3.3 建筑物维修责任的划分建筑物维修责任的划分3.4 3.4 建筑物维修管理主要方法建筑物维修管理主要方法 胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.1 3.1.1 建筑物维修管理的概念建筑物维修管理的概念u物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的计质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的计划管理。划管理。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.23.1.2 建筑物维修养护管理的内容建筑物维修养护管理的内容u 房屋的安全检查房屋的安全检查u 房屋维修计划管理房屋维修计划管理u 房屋维修技术管理房屋维修技术管理u 房屋维修质量管理房屋维修质量管理u 房屋维修施工管理房屋维修施工管理u 房屋维修档案资料管理房屋维修档案资料管理 胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.33.1.3 建筑物维修养护管理的原则建筑物维修养护管理的原则u 确保房屋完好确保房屋完好u 改善使用功能改善使用功能u 提高使用效益提高使用效益胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.43.1.4 建筑物维修养护管理的意义建筑物维修养护管理的意义u房屋房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证。维修管理是房屋实现保值增值的保证。u搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础。搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础。u搞搞好好房房屋屋维维修修管管理理是是物物业业管管理理企企业业实实现现“自自负负盈盈亏、自我发展亏、自我发展”的前提。的前提。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定1 1、定期检查维修制度的制定、定期检查维修制度的制定l包括定期普查制度、冬雨季检查制度以及大风、包括定期普查制度、冬雨季检查制度以及大风、大雨雪、有感地震以后的临时检查等等。大雨雪、有感地震以后的临时检查等等。l一般工程部门每年都要对所管房屋进行一次全面普查，普一般工程部门每年都要对所管房屋进行一次全面普查，普查大都利用冬闲时间，安排在每年年初至查大都利用冬闲时间，安排在每年年初至3 3月月1515日前完成。日前完成。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定2 2、巡回检查及抢修制度的拟定、巡回检查及抢修制度的拟定u要求每个房管员应该每个月至少对所管房屋走访一遍，水、要求每个房管员应该每个月至少对所管房屋走访一遍，水、电、电梯等维修人员必须坚持电、电梯等维修人员必须坚持2424小时值班制度，做到零修小时值班制度，做到零修不过夜，急修不超过不过夜，急修不超过4 4小时的检修要求。当发生各种意外小时的检修要求。当发生各种意外灾害事故时，要求建立抢修人员在事故发生灾害事故时，要求建立抢修人员在事故发生1 1小时内及时小时内及时赶到现场。赶到现场。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定3 3、确立房屋维修管理的责任范围制度、确立房屋维修管理的责任范围制度物业管理企业应对所管房屋各项检修范围责任落实到人，物业管理企业应对所管房屋各项检修范围责任落实到人，资金、材料落实到班组。每一间房屋都要建立完备的档案资金、材料落实到班组。每一间房屋都要建立完备的档案检修记录。对重要建筑物和危险房屋还要委派专人定时巡检修记录。对重要建筑物和危险房屋还要委派专人定时巡回检修。回检修。4 4、定期保养、修缮制度的拟定、定期保养、修缮制度的拟定如：房屋的外墙每如：房屋的外墙每5-65-6年就应修补粉刷一次；年就应修补粉刷一次；外墙每外墙每1010年应彻底进行一次检修加固。年应彻底进行一次检修加固。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定5 5、维修质量管理制度的制定、维修质量管理制度的制定物业管理企业应根据物业管理企业应根据城市房屋修缮规定城市房屋修缮规定、建设工程建设工程质量管理条例质量管理条例及及房屋修缮工程质量检验评定标准房屋修缮工程质量检验评定标准等，等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。工程的质量保修制度等。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定6 6、维修成本管理制度的拟定、维修成本管理制度的拟定成本管理是物业管理企业为降低企业成本而进行的各项管成本管理是物业管理企业为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。理工作的总称。成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析与成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析与考核。考核。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定7 7、维修施工管理制度的制定、维修施工管理制度的制定u房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。中的各项工作进行有效的、科学的管理。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.53.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定建筑物维修养护管理制度的确定8 8、维修档案资料管理制度的制定、维修档案资料管理制度的制定u物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。档案资料要做好收集、管理工作。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.63.1.6 建筑物维修管理的要求建筑物维修管理的要求（1 1）房屋完好率：）房屋完好率：50506060。（2 2）年房屋完好增长率：）年房屋完好增长率：2 25 5；年房屋完好下；年房屋完好下降率：不超过降率：不超过2 2。（3 3）房屋维修工程量：）房屋维修工程量：100100150150平方米平方米/人人年。年。（4 4）维修人员劳动生产率：）维修人员劳动生产率：50005000元元/人人年。年。（5 5）大、中修工程质量合格品率：）大、中修工程质量合格品率：100100，其中有，其中有良品率良品率30305050。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1.7 3.1.7 建筑物维修管理的要求建筑物维修管理的要求（6 6）维修工程成本降低率：）维修工程成本降低率：5 58 8。（7 7）安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事）安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于故频率：小于3 3。（8 8）小修养护及时率：）小修养护及时率：9999。（9 9）房屋租金收缴率：）房屋租金收缴率：98989999。（1010）租金用于房屋维修率：）租金用于房屋维修率：60607070。（1111）流动资金占用率：小于）流动资金占用率：小于3030。（1212）机械设备完好率：）机械设备完好率：8585。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定 3.1.83.1.8 建筑物的日常养护建筑物的日常养护n房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。等保养措施和护理过程。n房房屋屋维维修修日日常常养养护护可可分分为为小小修修养养护护、计计划划养养护护和和季季节节性性养养护三种类型。护三种类型。1 1、日常养护的一般程序、日常养护的一般程序n（1 1）项目收集）项目收集 （2 2）计划编制）计划编制 （3 3）任务落实）任务落实胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.83.1.8 建筑物的日常养护建筑物的日常养护 2 2、日常养护的一般内容、日常养护的一般内容（1 1）地基基础的养护）地基基础的养护（2 2）楼梯、走廊、阳台的养护楼梯、走廊、阳台的养护 （3 3）门窗工程的养护门窗工程的养护 （4 4）屋面工程的养护屋面工程的养护（5 5）通风道的养护）通风道的养护胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.93.1.9 建筑物日常养护的考核指标建筑物日常养护的考核指标 1 1、定额指标定额指标n定定额额指指标标可可以以包包括括人人工工定定额额、材材料料消消耗耗定定额额等等。它它要要求求：小小修修养养护护工工人人的的劳劳动动效效率率要要100100达达到到或或超超过过人人工工定定额额；材材料料消消耗耗要要不不超超过过或或低低于于材料消耗定额。材料消耗定额。2 2、经费指标经费指标n房房屋屋租租金金和和按按规规定定提提取取的的修修理理费费是是房房屋屋日日常常维维护护的的资资金金来来源源，对对房房屋屋日日常常小小修修养养护护经经费费的的使使用用，应实行包干使用的办法。应实行包干使用的办法。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1.9 3.1.9 建筑物日常养护的考核指标建筑物日常养护的考核指标3 3、服务指标服务指标n走走访访查查房房率率：是是指指按按月月（季季）走走访访查查房房户户数数与与辖辖区区内内住住户户总总户户数数之之比比。一一般般每每月月要要走走访访查查房房5050以上，每季度走访查房一遍。以上，每季度走访查房一遍。n养养护护计计划划率率：是是指指当当月月完完成成属属于于计计划划内内项项目目户户次次数数与与当当月月养养护护计计划划安安排排的的户户次次数数之之比比。一一般般要要求达到求达到8080以上。以上。n养养护护及及时时率率：是是指指当当月月完完成成的的小小修修养养护护次次数数与与当当月月全全部部报报修修中中应应修修的的户户次次数数之之比比，一一般般要要求求达达到到9999以上。以上。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1.9 3.1.9 建筑物日常养护的考核指标建筑物日常养护的考核指标4 4、安全指标安全指标n安安全全指指标标是是房房屋屋维维修修养养护护工工作作的的首首要要指指标标，为为了了确确保保住住户户和和生生产产安安全全，建建设设部部已已规规定定年年职职工工负伤事故频率必须小于千分之三。负伤事故频率必须小于千分之三。n在安全生产中要注意：在安全生产中要注意：严格遵守操作规程，不违章上岗。严格遵守操作规程，不违章上岗。注注意意工工具具和和用用具具的的安安全全检检查查，及及时时修修复复或或更更换换有不安全因素的工具和用具。有不安全因素的工具和用具。按按规规定定使使用用施施工工和和结结构构部部件件的的材材料料，注注意意性性能能检检查查，增增强强施施工工期期间间和和完完工工后后交交付付使使用用的的安安全全因素。因素。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 案例案例 物业管理公司疏于养护付赔偿物业管理公司疏于养护付赔偿 l李李某某是是某某住住宅宅小小区区501501室室业业主主，一一天天凌凌晨晨，他他在在一一场场暴暴雨雨中中发发现现，雨雨水水滴滴滴滴嗒嗒嗒嗒从从楼楼上上渗渗漏漏到到了了他他的的家家中中，床床垫垫、竹竹席席、毛毛巾巾毯毯、被被子子、电电风风扇扇等等物物品品都都不不同同程程度度地地被被水水浸浸湿湿，刚刚装装修修好好的的房房间间也也遭遭到到一一定定程程度度的的损损坏坏。沈沈某某沿沿着着渗渗漏漏水水一一路路查查上上去去，最最终终发发现现是是楼楼顶顶的的排排水水管管道道被被一一只只饮饮料料瓶瓶堵堵住住，致致使使雨雨水水不不能能从从管管道道排排出出，沿沿着着屋屋面面缝缝隙隙从从上上而而下下流流入入了了他他家家。李李某某找找到到物物业业管管理理公公司司要要求求赔赔偿偿，但但物物业业管管理理公公司司认认为为是是自自然然原原因因造造成成了了这这起起事事件件。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理 案例案例11 物业管理公司疏于养护付赔物业管理公司疏于养护付赔偿偿 分分析析：楼楼顶顶排排水水管管道道是是房房屋屋的的共共用用部部位位，作作为为物物业业管管理理公公司司应应对对营营区区内内的的住住宅宅共共用用部部位位、共共用用设设备备实实施施定定期期养养护护，保保持持其其良良好好的的状状态态，但但由由于于物物业业管管理理公公司司疏疏于于管管理理，致致使使楼楼顶顶落落水水管管被被异异物物堵堵塞塞，造造成成暴暴雨雨时时排排水水不不畅畅，给给原原告告家家庭庭造造成成了了损损失失，对对此此，物物业业管管理理公公司司应应当当承承担担赔赔偿偿责任。责任。想想一一想想：你你认认为为本本案案例例给给物物业业管管理理公公司司一一些些什什么么启迪？启迪？胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.103.1.10 建筑物维修的工作内容建筑物维修的工作内容1 1、预防性维修、预防性维修（1 1）地基、基础的预防性维修）地基、基础的预防性维修（2 2）结构的预防性维修）结构的预防性维修对砖砌体结构预防性维修对砖砌体结构预防性维修对钢筋砼结构预防性维修对钢筋砼结构预防性维修胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.103.1.10 建筑物维修的工作内容建筑物维修的工作内容1 1、预防性维修、预防性维修（3 3）楼地面的预防性维修）楼地面的预防性维修地面起砂的预防性维修地面起砂的预防性维修地面空鼓的预防性维修地面空鼓的预防性维修水泥楼地面裂缝的预防性维修水泥楼地面裂缝的预防性维修胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1 3.1 建筑物维修养护管理制度的制定建筑物维修养护管理制度的制定3.1.10 3.1.10 建筑物维修的工作内容建筑物维修的工作内容1 1、预防性维修、预防性维修（4 4）屋面工程的预防性维修）屋面工程的预防性维修柔性屋面的预防性维修柔性屋面的预防性维修刚性屋面的预防性维修刚性屋面的预防性维修瓦屋面的预防性维修瓦屋面的预防性维修胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1.10 3.1.10 建筑物维修养护的工作内容建筑物维修养护的工作内容2 2、日常性维修、日常性维修（1 1）屋面补漏、修补屋面、泛水、屋脊、地面砖养护补砌等。）屋面补漏、修补屋面、泛水、屋脊、地面砖养护补砌等。（2 2）门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、换线条、油漆）门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、换线条、油漆等。等。（3 3）修补楼地面面层。）修补楼地面面层。（4 4）修补内外墙、抹灰、粉刷窗台、顶棚、腰线等。）修补内外墙、抹灰、粉刷窗台、顶棚、腰线等。（5 5）修补楼梯、栏杆、扶手及其他附属构件等。）修补楼梯、栏杆、扶手及其他附属构件等。（6 6）水卫、电气、暖气、卫生洁具等设备的故障排除及零部件）水卫、电气、暖气、卫生洁具等设备的故障排除及零部件的修换等。的修换等。（8 8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。（9 9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1.10 3.1.10 建筑物维修养护的工作内容建筑物维修养护的工作内容3 3、周期性维修、周期性维修（1 1）屋顶瓦屋面局部拆除，平屋面局部修补或部分重）屋顶瓦屋面局部拆除，平屋面局部修补或部分重做面层等；做面层等；（2 2）墙体局部拆砌或多处小面积挖补、补强等；）墙体局部拆砌或多处小面积挖补、补强等；（3 3）加固部分钢筋混凝土梁柱；）加固部分钢筋混凝土梁柱；（4 4）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面；）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面；（5 5）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯等的维修、）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯等的维修、粉刷修补，油漆保养，设备管线的维修及零配件的粉刷修补，油漆保养，设备管线的维修及零配件的更换；更换；（6 6）单项的维修等。）单项的维修等。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.1.10 3.1.10 建筑物维修养护的工作内容建筑物维修养护的工作内容3 3、周期性维修、周期性维修l周期性维修后的房屋，周期性维修后的房屋，7070以上必须符合基本完以上必须符合基本完好或完好房的要求。好或完好房的要求。l一般项目的维修周期：一般项目的维修周期：l瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3 3年年1 1次；次；l外墙粉刷计划检修周期，可以外墙粉刷计划检修周期，可以5-65-6年年1 1次；次；l水电设备计划检修周期，可以水电设备计划检修周期，可以6 68 8年年1 1次；次；l各类结构房屋的维修周期：砖混结构房屋各类结构房屋的维修周期：砖混结构房屋15152020年；钢筋混凝土结构房屋年；钢筋混凝土结构房屋20202525年。年。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准建筑物维修工程的分类及维修标准3.2.1 3.2.1 建筑物维修工程的分类建筑物维修工程的分类l根据房屋的损坏程度，按房屋维修工程性质可分根据房屋的损坏程度，按房屋维修工程性质可分为以下为以下5 5类。类。1 1、小修工程（零星工程或养护工程）、小修工程（零星工程或养护工程）F指指及及时时修修复复小小损损小小坏坏，以以保保持持原原来来房房屋屋完完损损等等级级为目地的日常养护工程。为目地的日常养护工程。F如：房屋不漏、如：房屋不漏、门窗的整修、修窗的整修、修补楼地面面楼地面面层、修修补内外内外墙、窗台、腰、窗台、腰线、下水道的疏通等。、下水道的疏通等。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准建筑物维修工程的分类及维修标准3.2.1 3.2.1 建筑物维修工程的分类建筑物维修工程的分类 2 2、中修工程、中修工程F指指房房屋屋少少量量部部位位有有损损坏坏或或以以不不符符合合建建筑筑结结构构的的要要求求，需需要要进进行行局局部部维维修修，在在维维修修中中只只牵牵动动或或拆拆换换少少量量主主体体构构件件，而而保保持持原原有有房房屋屋规规模模和和结结构构的的工工程程。中中修修后后的的房房屋屋，70%70%以以上上必必须须符符合合基基本本完完好好房房的要求。的要求。F如如：门门窗窗整整修修，楼楼地地面面、楼楼梯梯的的维维修修，抹抹灰灰修修补补，油油漆漆保保养，设备管线的维修和零配件的更换、下水道重做，等。养，设备管线的维修和零配件的更换、下水道重做，等。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准建筑物维修工程的分类及维修标准3.2.1 3.2.1 建筑物维修工程的分类建筑物维修工程的分类3 3、大修工程、大修工程F指指房房屋屋主主体体结结构构大大部部分分严严重重损损坏坏，无无倒倒塌塌或或只只有有局局部部倒倒塌塌危危险险的的房房屋屋，其其主主体体结结构构和和公公用用生生活活设设备备（包包括括上上、下下水水通通风风取取暖暖等等）的的大大部部分分已已严严重重损损坏坏，需需要要进进行行局局部部改改建建、牵牵建建、改改装装、新新装装的的房屋，需要对主体结构抗震加固的房屋等等。房屋，需要对主体结构抗震加固的房屋等等。F大大修修工工程程适适用用于于严严重重损损坏坏的的房房屋屋。大大修修后后的的房房屋屋，必须符合基本完好或完好房标准的要求。必须符合基本完好或完好房标准的要求。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准建筑物维修工程的分类及维修标准3.2.1 3.2.1 建筑物维修工程的分类建筑物维修工程的分类4 4、翻修工程、翻修工程F指指将将原原有有房房屋屋全全部部拆拆除除后后，另另行行设设计计，在在原原地地或或移地更新改造的工程。移地更新改造的工程。F翻修后的房屋，必须符合完好房标准的要求。翻修后的房屋，必须符合完好房标准的要求。如：房屋主体结构全部或大部分损坏，如：房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险；有倒塌危险；因自然灾害破坏不能再使因自然灾害破坏不能再使用的房屋；国家基本建设规划范围内需用的房屋；国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。要拆迁恢复的房屋。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准建筑物维修工程的分类及维修标准3.2.1 3.2.1 建筑物维修工程的分类建筑物维修工程的分类5 5、综合维修工程、综合维修工程F指指成成片片多多幢幢的的楼楼房房或或面面积积较较大大的的单单幢幢楼楼房房，大大部部分分严严重重损损坏坏，进进行行有有计计划划的的成成片片维维修修或或改改变变片片（幢）房屋面貌的维修工程。（幢）房屋面貌的维修工程。F综综合合维维修修后后的的房房屋屋，综综合合维维修修后后的的房房屋屋必必须须符符合合基本完好或完好房标准的要求。基本完好或完好房标准的要求。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2.2 3.2.2 建筑物维修标准建筑物维修标准（1 1）主体工程；牢固、安全，不留隐患。）主体工程；牢固、安全，不留隐患。（2 2）门窗及装修工程；）门窗及装修工程；（3 3）楼地面工程；）楼地面工程；（4 4）屋面工程；安全，不渗漏，排水畅通。）屋面工程；安全，不渗漏，排水畅通。（5 5）抹抹灰灰工工程程；平平整整，不不开开裂裂，不不起起壳壳，不不起起泡泡，不松动，不剥落。不松动，不剥落。（6 6）油漆粉饰工程：不起壳，不剥落，色泽均匀。）油漆粉饰工程：不起壳，不剥落，色泽均匀。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2.2 3.2.2 建筑物维修标准建筑物维修标准（7 7）水、电、卫、暖等设备工程；均应保持完好，）水、电、卫、暖等设备工程；均应保持完好，保证运行安全，正常使用。保证运行安全，正常使用。（8 8）金属构件；）金属构件；（9 9）其他工程。）其他工程。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理3.2.2 3.2.2 建筑物维修标准建筑物维修标准（7 7）水、电、卫、暖等设备工程；均应保持完好，）水、电、卫、暖等设备工程；均应保持完好，保证运行安全，正常使用。保证运行安全，正常使用。（8 8）金属构件；）金属构件；（9 9）其他工程。）其他工程。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理案例案例2 2 住户不配合施工应该怎么办住户不配合施工应该怎么办n一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区物管部门一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区物管部门于于20002000年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。n物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在受到阻碍的物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在受到阻碍的2828号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼以上予以截断，并封住了端口。以上予以截断，并封住了端口。n然而，就在对老水管施行然而，就在对老水管施行“手术手术”的第二天下午，老水管发生的第二天下午，老水管发生漏水，陈先生家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于漏水，陈先生家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他家造成的经济损失达水管漏水，给他家造成的经济损失达3 3万余元，但和物业管理万余元，但和物业管理公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业管理公司告上法庭，要求物业管理公司对其家中的电器设备进管理公司告上法庭，要求物业管理公司对其家中的电器设备进行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失3052730527元，以及临时借房过渡费等费用元，以及临时借房过渡费等费用87908790元。元。胜利油田高培党校胜利油田高培党校建筑物维修管理建筑物维修管理案例案例2 2 住户不配合施工应该怎么办住户不配合施工应该怎么办n审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的财产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损财产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损76407640元，室元，室内财产物品受损内财产物品受损960960元。法院审理后认为，物业管理公司从居元。法院审理后认为，物业管理公司从居民生活用水卫生和安全角度考虑调换上水管，在职责范围内，民生活用水卫生和安全角度考虑调换上水管，在职责范围内，但在未做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈但在未做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈先生夫妇家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损先生夫妇家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损坏之后果，物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而陈坏之后果，物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而陈先生夫妇在物业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中先生夫妇在物业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中财产受损，其自身也有过错，故应承担次要责任。财产受损，其自身也有过错，故应承担次要责任。n据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财产损失产损失6440