房地产开发项目的规划设计及其评价课件

第第6 6章房地产开发项目的规划设计及其评价章房地产开发项目的规划设计及其评价1.1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。本章学习要求本章学习要求房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第6章房地产开发项目的规划设计及其评价1.掌握房地产开发项目1城市总体规划城市总体规划分区规划分区规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划房房 地地 产产 开开 发发 与与 投投 资资 分分 析析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.1 6.1 房地产开发项目的规划设计房地产开发项目的规划设计6.1.16.1.1城市规划的层次体系城市规划的层次体系城市总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房 地 产 2城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段城市规划管理是政府调控地价的手段城市规划与房地产开发城市规划与房地产开发房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划与房地产开发房地产36.1.2 6.1.2 房地产开发项目规划设计的房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容指导思想与主要内容 影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。指导思想指导思想1.1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.1.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容 4规划设计与自然生态相和谐；规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。规划设计与用户需求变化相和谐。2.2.规划设计中的和谐理念规划设计中的和谐理念房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI规划设计与自然生态相和谐；2.规划设计中的和谐理念房地产开55.5.道路交道路交 通规划通规划 2.2.建筑建筑选型选型1.1.规划规划布局布局4.4.配套设配套设施规划施规划6.6.绿地与绿地与景观规划景观规划3.3.住宅住宅户型户型项目规划设计工作内容项目规划设计工作内容房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI5.道路交2.建筑1.规划4.配套设6.绿地与3.住宅项目规6居住区规划的内容居住区规划的内容1 12 2 除此之外，居住除此之外，居住区的空间与环境设计区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一立的有机整体，遵循一定原则。定原则。布局规划原则布局规划原则房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI居住区规划的内容12 除此之外，居住区的空间与环境设计也7三级布局结构：居住区三级布局结构：居住区居住小区居住小区住宅组团；住宅组团；房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区；房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区；居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。确定居住确定居住区布局结区布局结构和道路构和道路系统系统房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI三级布局结构：居住区居住小区住宅组团；确定居住区布局8 建建 筑筑 布布 局局 常见形式常见形式 概概 念念1 1 行列式行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。空间较为单调。2 2 周边式周边式 沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3 3 混合式混合式 采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4 4 自由式自由式 结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。灵活布置以取得良好的日照通风效果。5.5.散点式散点式 将多层点式（墩式）住宅或高层点式（塔式）住宅，围绕将多层点式（墩式）住宅或高层点式（塔式）住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。住宅布置住宅布置常见的规划布局形式常见的规划布局形式房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 建 常见形式 概 9建筑造型建筑造型按建筑层数按建筑层数划分划分按平面特点按平面特点划分划分按结构类型按结构类型划分划分按户内空间按户内空间布局划分布局划分低层住宅低层住宅 多层住宅多层住宅 高层住宅高层住宅点式住宅点式住宅 条式住宅条式住宅砖混结构砖混结构 框架结构框架结构 框架剪力墙框架剪力墙结构结构平层式平层式 错层错层 复式复式 跃层跃层 建筑类型建筑类型房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI住宅选型住宅选型退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼建筑造型按建筑层数按平面特点按结构类型按户内空间低层住宅 点10 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。建建 筑筑 风风 格格中式建中式建筑风格筑风格欧陆风欧陆风格格现代主现代主义风格义风格主题主题风格风格异域异域风格风格新古典主新古典主义风格义风格建筑风格建筑风格房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要11住宅户型住宅户型内外分区原则内外分区原则动静分区原则动静分区原则洁污分区原则洁污分区原则私人行为空间私人行为空间公共行为空间公共行为空间家务行为空间家务行为空间卫生行为空间卫生行为空间交通空间交通空间室外过渡空间室外过渡空间住宅功能分区的原则住宅功能分区的原则住宅功能分区住宅功能分区房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI住宅户型内外分区原则动静分区原则洁污分区原则私人行为空间公共12配套设施规划配套设施规划配套设配套设配套设配套设施规划施规划施规划施规划1 12 23 34 45 5公共服务设施规划公共服务设施规划市政公用设施规划市政公用设施规划停车设施停车设施户外场地设施户外场地设施安全设施安全设施6 6服务管理设施服务管理设施房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI配套设施规划配套设12345公共服务设施规划市政公用设施规划13道路交通规则道路交通规则 （1 1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2 2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3 3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4 4）功能复合化，营造人性化的街道空间；）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5 5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6 6）避免影响城市交通；）避免影响城市交通；交通组织方式交通组织方式人车分流人车分流人车混行结合局部分行人车混行结合局部分行路网规划原则路网规划原则道路交通规划要求道路交通规划要求道路宽度要求道路宽度要求其他要求其他要求房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI道路交通规则 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和14 目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于规定了新建居住区绿地率不小于30%30%，旧城改建区绿地率不小于，旧城改建区绿地率不小于25%25%的指标。的指标。绿地规划布置绿地规划布置房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI注意区分：绿地率与绿化率注意区分：绿地率与绿化率 目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：15 绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。居住区用地的比率（）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。相同的。绿地率与绿化率绿地率与绿化率房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿16步行环境步行环境铺地环境铺地环境水体环境水体环境户外设户外设施环境施环境景观规划景观规划房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI步行环境铺地环境水体环境户外设景观规划房地产开发与投资分析176.1.3 6.1.3 开发区工程勘察与设计开发区工程勘察与设计编制设计文件编制设计文件选址勘察选址勘察初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察施工勘察施工勘察1.1.初步设计初步设计 设计说明书，总平设计说明书，总平面，建筑，结构，给面，建筑，结构，给水排水，电气，弱电，水排水，电气，弱电，采暖通风，动力，工采暖通风，动力，工程概算书。程概算书。2.2.施工图设计施工图设计工程勘察工程勘察房房 地地 产产 开开 发发 与与 投投 资资 分分 析析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.1.3 开发区工程勘察与设计编制设计文件选址勘察1.初步186.2 6.2 开发项目规划设计的组织与控制开发项目规划设计的组织与控制1.1.选择设计单位选择设计单位2.2.确定各项技术确定各项技术经济控制指标经济控制指标3.3.评价和选择设评价和选择设计方案计方案4.4.审查设计图纸审查设计图纸1.1.预控能力；预控能力；2.2.过程控制能力；过程控制能力；3.3.设计文件接收及设计文件接收及变更控制能力变更控制能力1.1.方案图纸方案图纸 规划方案，建筑设计方规划方案，建筑设计方案，结构设计方案案，结构设计方案2.2.初步设计图纸初步设计图纸3.3.施工图设计图纸施工图设计图纸 建筑、结构、给排水、建筑、结构、给排水、电气施工图电气施工图规划设计规划设计的过程的过程规划设计规划设计的组织与的组织与委托委托规划设计规划设计审核审核房房 地地 产产 开开 发发 与与 投投 资资 分分 析析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.2 开发项目规划设计的组织与控制1.选择设计单位1.预19住住宅宅建建筑筑设设计计方方案案的的经济因素分析经济因素分析外墙周长系数外墙周长系数平面系数平面系数层高层高层数层数单元组合单元组合结构形式结构形式住住宅宅开开发发区区规规划划方方案案的综合经济因素分析的综合经济因素分析用地容积率用地容积率建筑密度建筑密度建筑间距建筑间距户室比户室比造价造价6.3 6.3 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析 房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI住宅建筑设计方案的经济因素分析外墙周长系数住宅开发区规划方案20居住区技术经济指标居住区技术经济指标居住区总用地居住区总用地 居民每人占地居民每人占地 居住区总建筑面积居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积平均每户居住建筑面积 居住建筑密度居住建筑密度 人口毛密度人口毛密度 人口净密度人口净密度 住宅平均层数住宅平均层数居住区平均造价居住区平均造价高层比例高层比例住宅间距住宅间距容积率容积率绿地率绿地率停车位个数停车位个数建设周期建设周期建筑的技术经济指标建筑的技术经济指标建筑容积率建筑容积率 总建筑面积总建筑面积 地上建筑面积地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度规划建设用地面积建筑密度 建筑高度建筑高度 绿地率绿地率 停车位个数停车位个数 有效面积系数有效面积系数 开发项目总造价开发项目总造价 平均造价平均造价 开发建设周期开发建设周期6.3 6.3 规划设计的技术经济指标规划设计的技术经济指标 房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI居住区技术经济指标居住区总用地 建筑的技术经济指标建筑容21评价主体的多元性评价主体的多元性评价目标的多样性评价目标的多样性评价值的不确定性评价值的不确定性6.4 6.4 房地产开发项目规划设计方案的评价房地产开发项目规划设计方案的评价6.4.1 6.4.1 开发项目规划设计方案评价的特点开发项目规划设计方案评价的特点房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI评价主体的多元性评价目标的多样性评价值的不确定性6.4 房地226.4.26.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系开发项目规划设计方案评价的指标体系 适用性适用性 安全性安全性 经济性经济性艺术性艺术性住宅建筑设计方案住宅建筑设计方案评价的指标体系评价的指标体系房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系 适用性 安全性236.4.26.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系开发项目规划设计方案评价的指标体系居居住住建建筑筑小区开发规划设计方案评价小区开发规划设计方案评价的指标体系的指标体系小区用地面积指标小区用地面积指标公公共共建建筑筑道道路路和和绿绿化化住住宅宅平平均均层层数数居居住住建建筑筑密密度度居居住住建建筑筑面面积积密密度度小区主要技术经济指标小区主要技术经济指标人人口口净净密密度度平平均均每每人人每每户户居居住住用用地地面面积积建建筑筑密密度度建建筑筑面面积积密密度度住住宅宅层层数数比比例例绿绿化化覆覆盖盖率率人人均均公公共共绿绿地地面面积积工工程程造造价价公共公共建筑建筑面积面积及其及其与居与居住建住建筑面筑面积之积之比比小区综合评价指标小区综合评价指标定定量量指指标标定定性性指指标标房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系居小区开发规划设246.4.3 6.4.3 开发项目规划设计方案评价方法开发项目规划设计方案评价方法房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI综合评分法综合评分法层次分析法层次分析法模糊评价法模糊评价法6.4.3 开发项目规划设计方案评价方法房地产开发与投资分析251.1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算出来的指标是（面积的比值计算出来的指标是（）。）。A.A.建筑密度建筑密度 B.B.容积率容积率C.C.有效面积系数有效面积系数 D.D.建筑面积使用率建筑面积使用率新手练习场新手练习场房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算出来的262.2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满足植树绿化覆土足植树绿化覆土3 3米深度要求的屋顶、晒台的人米深度要求的屋顶、晒台的人工绿地、以及距建筑外墙工绿地、以及距建筑外墙1.51.5米和道路边线米和道路边线1 1米以米以内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率是内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率是（）。）。A.A.绿化率绿化率 B.B.绿地率绿地率C.C.绿化覆盖率绿化覆盖率 D.D.公共绿化率公共绿化率新手练习场新手练习场房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满足植树绿化覆土273 3中华人民共和国国家标准住宅设计规范中华人民共和国国家标准住宅设计规范中规定（）为中高层建筑。中规定（）为中高层建筑。A.6-9A.6-9层层 B.7-9B.7-9层层C.6-12C.6-12层层 D.7-12D.7-12层层新手练习场新手练习场房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI3中华人民共和国国家标准住宅设计规范中规定（）为中高层284.4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即一套住宅的各功能区不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上的住宅建筑是（不同的平面上的住宅建筑是（）。）。A.A.错层错层 B.B.跃层跃层C.C.复式复式 D.LOFTD.LOFT住宅住宅新手练习场新手练习场房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨295 5.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式有（有（）。）。A.A.行列式行列式 B.B.散点式散点式C.C.混合式混合式 D.D.周边式周边式E.E.自由式自由式新手练习场新手练习场答案答案:ABCDE:ABCDE房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI5.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式有（）。新手306.6.公共行为空间包括（公共行为空间包括（）.A.A.起居室起居室 B.B.客厅客厅C.C.餐厅餐厅 D.D.过厅过厅E.E.主卧室主卧室新手练习场新手练习场答案答案:ABCD:ABCD房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.公共行为空间包括（）.新手练习场答案:ABCD317 7.住宅建筑类型有多种分类方式，按平面住宅建筑类型有多种分类方式，按平面特点可分为（特点可分为（）A.A.平层平层 B.B.跃层跃层C.C.复式复式 D.D.点式住宅点式住宅E.E.条式住宅条式住宅新手练习场新手练习场答案答案:DE:DE房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI7.住宅建筑类型有多种分类方式，按平面特点可分为（321.1.城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理的？的？2.2.房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？3.3.居住区规划布局的原则有哪些？居住区规划布局的原则有哪些？4.4.常见的居住区规划布局形式有哪些？常见的居住区规划布局形式有哪些？5.5.建筑类型的分类有哪些？建筑类型的分类有哪些？简答题简答题房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI1.城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理的？简答题336.6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。7.7.居住区的配套设施主要有哪些？居住区的配套设施主要有哪些？8.8.简述居住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划简述居住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划的原则。的原则。9.9.简述居住区绿地规划的主要内容与要求。简述居住区绿地规划的主要内容与要求。10.10.简述居住区景观规划的主要内容。简述居住区景观规划的主要内容。简答题简答题房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。简答题房地产开发与341.1.城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪个阶段的规划？指哪个阶段的规划？2.2.常见的居住区规划布局形式有哪些？常见的居住区规划布局形式有哪些？3.3.建筑类型的分类有哪些？建筑类型的分类有哪些？4.4.影响住宅建筑设计方案的经济因素有哪些？影响住宅影响住宅建筑设计方案的经济因素有哪些？影响住宅开发区规划方案的综合因素有哪些？并试分析其影响开发区规划方案的综合因素有哪些？并试分析其影响规律。规律。本章作业本章作业房地产开发与投资分析房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI1.城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪个阶段35