陕西榆林商业项目定位报告p前期策划课件

11l1、本次项目策划提案，是依照贵司队项目的基本要求所编制的；l2、本次项目策划提案的结论或观点，受制于客观条件及我司针对项目前期提案阶段的深度要求，并不能作为我司针对贵项目的最终结论和观点。前前 言言首先感谢贵公司给予三亿祥参与贵公司凌霄广场商业项目的机会。挖掘项目地块的最大价值，实现项目经济利益和规避市场潜在风险，是房地产开发的核心所在。对于本次项目的方案，我司本着“实事求是，一切真知都来源于市场与实践”的指导思想，以市场为基础，深入项目地及周边区域，依据与项目的关联程度划区分类，运用“实地调研、区域人群交流、资料研读、观察研判”等方法，通过与贵司的沟通交流，去项目实地及周边详实考察，在进行了较全面的市场调研后，通过整理分析，首先形成客观，详实且有可参照性的本次市场研究报告。21、本次项目策划提案，是依照贵司队项目的基本要求所编制的；前市场竞市场竞争研究争研究项目属项目属性界定性界定前言前言本报告架构本报告架构商业发商业发展定位展定位全案营全案营销建议销建议公司现状公司现状项目期望项目期望地块感观地块感观区域解读区域解读价值研判价值研判宏观环境宏观环境整体市场整体市场区域竞争区域竞争整体思路整体思路营销架构营销架构问题界定问题界定发展定位发展定位物业建议物业建议前言前言案名建议案名建议3市场竞项目属前言本报告架构商业发全案营公司现状项目期望地块感Part3 发展建议发展建议目录目录Part2 项目分析项目分析Part 1 市场研究市场研究4Part3 发展建议目录Part2 项目分析4PART1市场研究1.1 1.1 榆林宏观环境分析榆林宏观环境分析1.2 1.2 榆林商业市场研究榆林商业市场研究1.3 1.3 项目区域市场解读项目区域市场解读5PART11.1 榆林宏观环境分析51.11.1宏观环境分析宏观环境分析中文名称：榆林林外文名称：Yulin行政区类别：地级市所属地区：陕西省下辖地区：榆阳区、米脂县、神木县等电话区号：0912邮政区码：719000地理位置：陕西省最北部面积：43578平方公里人口：356万方言：陕北方言气候条件：温带半干旱大陆性季风气候著名景点：李自成行宫、红石峡、白云山机场：榆林榆阳机场火车站：榆林火车站车牌代码：陕K61.1宏观环境分析中文名称：榆林外文名称：Yulin行政区城市概括榆林位于鄂尔多斯，银川，太原，西安城市群中心位置，依托煤炭，石油，天然气等四大能源产业，打造新时期最重要的能源基地。7城市概括榆林位于鄂尔多斯，银川，太原，西安城市群中心位置，依宏观经济水平榆林GDP增速较快，平均增幅超过10%，高速增长的GDP会为房地产发展带来机会。榆林在周边城市中GDP处于较高水平，在省内仅次于西安，经济状况良好。榆林已连续5年GDP增长超过10%，处于房地产高速发展状态。2011年全年生产总值2292.26亿元，同比增长15.0%，增幅比上年回落3.3个百分点。8宏观经济水平榆林GDP增速较快，平均增幅超过10%，高速增长1.21.2榆林商业市场研究榆林商业市场研究市场发育程度 短缺市场 供求平衡、相对饱和 过剩市场（全面短缺、结构性短缺）（结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段 家居 环境 服务管理 化生活方式买家认识阶段认地段 认品质 认环境 认服务管理 认品牌竞争层面提升资源（土地）销售 设计 资源整合 全方位竞争 企业状态提升项目公司 专业公司 管理公司 全能冠军追求境界提升看得见摸得着 看得见摸不着 看不见摸不着但感受得到北京北京榆林榆林榆林房地产还处于卖地段、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。区域地产发展所处阶段91.2榆林商业市场研究市场发育程度 短缺市场 1010l榆林市上半年，全市消费品市场货源充足，运行秩序良好，截至6月份，社会消费品零售总额实现108.78亿元。同比增长18.1%，完成全年目标任务的44.77%。榆林市商务局目前开通了城市生活必需品、重点流通企业、重要生产资料、百县监测、外贸监测、百家大型农贸批发市场日报监测等6个网上直报系统，监测样本企业73户，覆盖榆阳、神木、府谷、横山、靖边、定边、绥德、米脂、清涧、佳县10个县（区），监测范围涉及批发、零售等26个行业，监测品种达1000多种。据监测，榆林市1、2月份受节日及冷空气影响，粮食、猪肉、食用油、蔬菜等生活必需品价格普遍上扬；3月份食品价格涨幅明显减弱，部分生活必需品呈现回落态势，价格环比平均下降0.5%；4月份起除猪肉、鸡蛋价格起伏较为频繁外，其他消费品价格稳中趋降，在监测的63种生活必需品中，21种商品价格上涨，占33.33%，35种商品价格下跌，占55.56%，7种商品价格持平，占11.11%。其中，涨幅超过40%的有3种，占4.76%，涨幅在30%-40%之间的有0种，占0.0%，涨幅在20%-30%之间的有2种，占3.17%，涨幅在10%-20%之间的有2种，占3.17%，涨幅低于10%的有14种，占22.22%，消费品价格总体呈前高后低态势；成品油、钢材价格一路攀升，煤炭、木材、玻璃、水泥、载重汽车价格基本稳定。区域消费市场11榆林市上半年，全市消费品市场货源充足，运行秩序良好，截至6月区域商业现状改革开放以来，特别是在西部大开发和国家级能源化工基地建设的推动下，榆林市的商业网点有了长足的发展，并逐步形成了系统的商业网点体系。目前，榆林市拥有法人、产业单位商贸服务网点1560个，个体商贸服务网点28700个，各类市场290个。涵盖了超市、百货店、便利店、专卖店、综合超市、集贸市场等多种业态，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、能源、建材、图书音像、拍卖、典当、再生资源回收等。榆林商业网点总体状况中心商务区规划图A中心商务区规划图B12区域商业现状改革开放以来，特别是在西部大开发和国家级能源化工榆林各类商业当前现状类型类型当前现状当前现状小结小结零售网点现状零售网点现状近年来，榆林市城市空间不断扩大，城市居民的消费观念不断改变，消费水平有了很大的提高。2011年，全市实现社会消费品零售总额232.25亿元，同比增长18.4%。增幅位列全省第二，仅次于西安，高于全国增幅速度（17.1%）。目前，榆林市有建筑面积在2000平方米以上的零售网点30多家，年销售额5000万元以上的商场4家。一些大型零售企业如国贸、天惠、世纪金花、喜洋洋等逐步成为龙头企业。一部分新型流通业态如超市、连锁店、专业店也迅速成长起来，既开拓了经营和消费领域，丰富了榆林的市场，同时也给广大市民的生活带来了极大的便利。批发市场现状批发市场现状目前榆林市有各类商品批发交易市场120多个，年交易额在30亿元以上，并呈逐步上升的趋势。随着榆林经济社会的快速发展，一批批发市场迅速发展，逐步形成了种类齐全的批发市场体系，其辐射范围日益扩大，不少批发市场不仅影响着本地区，有些还辐射到晋、陕、蒙毗邻地区。商业街现状商业街现状商业街是城市商业网络体系的重要组成部分，是一个城市商业发展的缩影和精华，是以巨大的内聚力和辐射力形成开放式、跨区域的商业群体。榆林做为中小城市，其商业街的数量较少，并主要集中在老城区、南北大街和新建路。近几年，随着榆林城市规模的拓展，长城路、文化路、乡镇企业城等主要街道的临街网点日益增加，形成了一些新的商业街区。随着西沙机场的搬迁以及经济开发区的逐步发展，还会进一步带动所属地区商业网点的发展。物流业现状物流业现状据统计，榆林营业性道路运输车辆超过4000辆，其中客车2300辆，货车1200余辆，快捷货运车30余辆，租赁汽车80余辆，年完成客运量2000万人次，年货运量2065万吨。从总体上看，榆林的物流业规模较小，发展水平较低，对经济发展的贡献不够，但从榆林经济发展预测来分析，物流业的发展潜力巨大。13榆林各类商业当前现状类型当前现状小结零售网点现状近年来，榆林区域商圈分布东东西西南南北北世纪广场核心商圈榆林核心商圈是以世纪广场为中心，北大街南大街、新建路、长城路为主干的“川”字型中心商业区；整个商圈位于榆林市中心地带；全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所；聚集了榆林市较为知名的百货商场。如国贸、天惠、喜洋洋、金花大厦等，是榆林市的商业黄金地段；具有明显的区位优势，是非常典型的传统与现代结合的商业中心区，极具商业吸引力。榆林核心商圈14区域商圈分布东西南北世纪广场核心商圈榆林核心商圈是以世纪广场榆林其他商圈 老城板块：是榆林市区的经济文化中心，集合了多个商业项目及主要商业街、酒店、广场等业态。东沙板块：是榆林市区新兴起的板块，整体经济较为落后，多数为待开发区域，有部分自然村。建榆板块：以建材家居销售为主，目前是榆林政府所在地，及大型客运站、火车站等配套。宇航板块：是西沙与开发区之间的纽带区域，集合了部分酒店、餐饮等业态。开发区：是榆林市目前建设条件最高，市政配套最好，环境最好的区域，但人口及入住率均不高，有一定的工业支撑。是未来榆林市经济、政治、文化中心。15榆林其他商圈 老城板块：是榆林市区的经济文化中心，集合了多老城商圈城市主要商圈建榆商圈西沙版块集中商圈上郡商圈汽车销售及生活配套开发区商圈新型商圈，但尚未形成规模航宇商圈餐饮、休闲聚集圈各商圈特点本项目位于老城商圈南段，是未来老城商圈商业发展的南段的龙头位置本案本案16老城商圈城市主要商圈各商圈特点本项目位于老城商圈南段，是未项目所邻商圈老城商圈老城商圈是榆林市最为成熟的商圈，其以新建路（二街）为中心辐射周边主要干道。主要业态为服饰、餐饮、休闲娱乐。商业氛围浓厚。目前随着榆林经济发展，该商圈面临品质升级的需要17项目所邻商圈老城商圈老城商圈是榆林市最为成熟的商圈，其以新建榆商圈以建榆路建材批发市场为核心辐射周边主要干道。由于建榆建材市场的带动附近现已形成以油漆为主、建材、家装材料、灯饰、窗帘布艺五金等为辅的专业建材家装建材商圈。建榆商圈建榆商圈18建榆商圈以建榆路建材批发市场为核心辐射周边主要干道。建榆商圈上郡路商圈以上郡路为核心辐射相邻几条主要干道。其主要以 4S 店、汽车配件、机械配件、汽车修理为主。加以简单的生活配套为辅的商圈。上郡路商圈19上郡路商圈以上郡路为核心辐射相邻几条主要干道。其主要以 4S宇航商圈主要以宇航路为主辐射周边。其生活配套相对完善，主要以中档餐饮、休闲娱乐、生活配套为主，其他业态为辅。配有多家学校聚集人气，小区、企业单位共同构成了成熟的生活氛围支撑。宇航商圈20宇航商圈主要以宇航路为主辐射周边。宇航商圈20开发区商圈现阶段尚未成熟。但随着周边市政完善大型商业卖场的建成，各大小区的先后入住，必定会带来强大消费支撑。开发区商圈规划以明珠大道为中心辐射周边。业态以大型企业、政府单位高档餐饮酒店为主。含阳光城与三辰家具城等大型商业业态。开发区商圈21开发区商圈现阶段尚未成熟。但随着周边市政完善大型商业卖场的建老城商圈：传统商业中心，三条核心商业街，含若干百货、超市等业态，品牌实现度较高。代表项目为【凯信世界广场、国贸新天地】建榆商圈：家居建材为主。代表项目为【建榆路建材家居城】上郡路商圈：汽配、维修等业态为主，含大量汽车 4S 店及部分建材家居卖场，代表项目为【红太阳家具城】宇航商圈：商业带状分布，以酒店为主要业态，代表项目为【金龙宾馆】开发区商圈：目前未成形，但规划了大型商业中心、多个酒店、大体量社区商业等业态，未来商业供应量较大。代表项目为【阳光城、塞维利亚商业街、三辰家具城】区域大型集中商业以建材家居为主缺乏较有影响力的 区域级一站式购物中心区域商业业态选择/代表项目22老城商圈：传统商业中心，三条核心商业街，含若干百货、超市等项目为【区域级购物中心】定位，本案针对性的选取了若干购物为主的大型集中商业，通过研究竞争项目的业态配比确定本案购物部分集中商业的业态组合：凯信国际广场综合性商业具备一定体量的竞争力与项目所处一个商圈国贸新天地凯信国际广场国贸新天地区域商业项目分析23项目为【区域级购物中心】定位，本案针对性的选取了若干购物为主B1：大型停车场B2：大型生活超市一层（品牌）：化妆品、名表、黄金珠宝、数码手机、连锁快餐二层（品牌）：男装系列（运动、休闲、商务、皮具、男士用品）三层（品牌）：女装系（女装、饰品、内衣、美容美甲）四层（品牌）：潮流时尚女装、鞋、包、饰品、休闲牛仔五层:家居、家纺、厨房用品、窗帘布艺、童装、玩具、婴幼儿用品、外贸六层：美食娱乐、电影院、简餐、电玩位于榆林市三街南端，是区域内目前唯一一个定位为大型购物中心shopping mall 的商业物业。但虽然该项目号称业态涵盖了超市、影院、电玩、美食等等，其实业态布局还是传统百货形式，各业态所占配比严重失调，百货购物面积比例接近 70%，超市受面积控制仅能引进社区级超市，总体定位该项目不是标准的购物中心。凯信国际广场凯信国际广场24B1：大型停车场凯信国际广场24B1F:精品家电、电玩娱乐、美食1F：手机数码、黄金珠宝玉器、名表眼镜、烟酒茶艺、工艺玉器、化妆彩妆、雅士男鞋、时尚女鞋。2F：spa 美容、少淑装、仕女装、体型内衣、女性配饰、童装婴幼、精品女包。3F：床上家饰、男士正装、男士休闲装、精品男包、毛衫、针织内衣、衬衣西装、运动服饰。天地、精品超市。位于榆林市三街，定位为综合性商业广场，涵盖业态包括了精品家电、电玩娱乐、餐饮、超市、数码、百货购物等多个业态。是榆林市区较早的综合性购物中心。国贸新天地业态比例仍参考百货类业态配比，休闲娱乐及餐饮的比例较低，无法达到现代购物中心标准。国贸新天地国贸新天地25B1F:精品家电、电玩娱乐、美食1F：手机数码、黄金珠宝 开发区的新大型商业步行街步行街项目开发区的新大型商业步行街步行街项目新的步行街一期工程正在施工建设项目位于高新区，已经开始施工建设。建成后将集休闲、娱乐、购物于一体，也将成为榆林最大的商业中心。位置：开发区阳光广场西侧占地：30万平方米，除南北边缘部分的住宅楼外，纯商业面积达到12万平方米。l规划：项目分为南北两部分，北区是两栋大型商厦，集休闲、娱乐、购物于一体；南区主要是小型建筑，主体部分4层、局部为5层，一、二层经营小商业，其余经营大型商业。此外，住宅楼一、二层也将作为商铺。整个步行街除了南北区中间有一条长340米的主干道可供顾客散步、购物外，多数建筑为独栋设计，一条条次干道将店铺环绕其中。据技术人员初步测算，步行街包括主次干道在内的购物道路将超过2000米。未来发展：新的步行街建成后，将能满足开发区北区核心区周围12平方公里内市民的购物、消费、休闲、娱乐需求，并有望成为榆林乃至周边区域中心城市的购物中心。26 开发区的新大型商业步行街步行街项目新的步行街一期工程正在项目整体规划l步行街也是为整个榆林服务的，并不局限于高新区。步行街周围路网交错，明珠大道、兴达路等将近10条路均可到达，现有11路、12路两条公交线路经过，以后根据人流量的增加，相关部门还会调整公交路线。另外，阳光广场的一条地下通道也已经建成。l在公共服务设施的建设方面，步行街地下建设为两层，除一层部分作为超市运营外，其余均将建成在公共服务设施的建设方面，地下停车位，届时停车位将达到2200个，阳光广场也有200个车位可供使用。整个区域的绿化面积达到35%，除在出入口东边修建一个与阳光广场相呼应的景观广场外，还将修建3个均为3000多平方米的小型休憩广场以供市民休息，所有商户卫生间也将通过协商后对外开放。2014年整体运营年整体运营“这项功能是市场的需求。”张伟说。据介绍，政府在步行街的招商中只对其功能起指引性规范作用，不会去干涉其具体的经营种类。有些商家已经达成入驻协议，麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、五环运动折扣店等商家也在协调接洽之中。张伟说，开发区购物新商圈形成后，会很快吸引各类品牌专卖店、快餐店、服装店、家电卖场、娱乐城、特色酒吧等商业形态，成为真正意义上的购物中心。目前，高新区步行街北区的一期工程已经开始实施建设，预计在今年年底完成主体部分，招商顺利可在明年年底投入使用。2012年开始建设的南区二期工程也将于2013年年底建设完毕，2014年步行街将在我市整体运营。27项目整体规划步行街也是为整个榆林服务的，并不局限于高新区。需求需求 市民消费水平提高市民消费水平提高 老街、老街、二街难以满足二街难以满足受地理位置、规划等多方面因素的影响，老街、步行街的人气一直不旺，经营也以小餐饮、中低档服装为主，并没有成为榆林市民关注的休闲购物场所。而拥挤的街道和落后的公共服务设施制约了二街的发展。人流量及车流量的饱和使这条街道几乎超负荷运行，停车难也成为很多市民出行休闲购物最为头疼的事情，并由此引发了乱停车、交通拥堵、肇事频繁等一系列问题。这些问题，客观上需要一个新的商业中心，以满足榆林人不断提高的消费水平。28需求 市民消费水平提高 老街、二街难以满足28开发区的新大型商业步行街步行街项目开发区的新大型商业步行街步行街项目 榆林中赢商业文化广场项目工程类型：新建项目阶段：主体施工项目类别：商业建筑层数：6层建筑面积：59000平方米占地面积：24000平方米工程估价：8000万开工日期：2011-3-1竣工日期：2012-4-1项目地址：陕西省榆林市陕西榆林新建北路167号项目项目 简介：简介：榆林中赢文化商业广场工程（陕西大秦建设集团有限公司）榆林中赢文化商业广场工程（陕西大秦建设集团有限公司）项目为一栋地上3层博物馆，一栋地上3层艺术中心，一栋地上5层空中四合院，一栋地上5层酒店，设有单层高的地下停车场，提供392个停车位，精装修，主体为框架结构。设备设备 材料：材料：1、电梯工程、外墙玻璃幕墙、石材幕墙装饰，防火隔热2、光源灯具、低压电器、变配电、电线电缆、防雷接地3、安全防范、消防火警、高压电器、工控电器、变压器、发电机组4、供水设备、管材管件、阀门组件、室外排水5、大型中央空调、直梯29开发区的新大型商业步行街步行街项目 榆林中赢商业文化广场项各主力街区商业分析街区及商业名街区及商业名业态分布业态分布租金租金总结总结二街二街（界贸服饰）（界贸服饰）共三层每层面积1400平米一层：饰品二层：女装三层：男装摊位出租形式面积：5070平米租金：100130元平米周边街铺面积：150200平米租金：120元平米钟楼街钟楼街临街商铺：面积200260平米。一层租金：300元平米二层租金：110130元平米商业街现状商业街现状总建筑面积:9万(160多套一层)一层面积:5470平米二层通铺：面积可以自定格局三四层：暂定公寓还未却确五层：空中四合院商铺开间：4.2米铺王8.2米面积区间：54789811523026054的商铺最多最好买然后是9878的街铺130价格区间：最后一排是4万85万86万27万2，二层的通铺买的最快50是主力商铺然后是98价格在2万6，8左右景观大道商铺相比卖最好70左右一层不好卖的原因：客户对价格不满意觉的价格高，回报率慢。客户分析：客户大多都是喜欢开发商的觉的前景比较好。客户几乎都很在乎商也得自身增值周期回报率10年是客户最满意的可以尽快回收到成本。30各主力街区商业分析街区及商业名业态分布租金总结二街共三层每层街区及商业名街区及商业名业态分布业态分布租金租金总结总结巴蜀人家巴蜀人家共4层地下负一层商场地上一层商场二层餐饮三层办公区：对外出租（总面积800平米）租金：50元平米没有物业费租期：最低一年入住三家入住公司有：玫琳凯（120平米）电影公司（500平米）旅行社（180平米）没有空闲。国力人和川菜馆国力人和川菜馆共三层:2000平米一层面积120平米二、三层:各940平米一租金均价50-60元/平米去年4-5月左右租，傍边烟酒店100平米租金:90元/平米去年8-9月租的沙河口综合大楼沙河口综合大楼共18层写字间加酒店每层1450平米框架结构1-12层酒店12-18写字楼租金：70元平米物业费：3元平米31街区及商业名业态分布租金总结巴蜀人家共4层租金：50元平米主要干道临街商业租金表街道名称 较好位置租金 一般位置租金 较差位置租金 中等略好位置租金史租金年增长率租金 时间：10年 租金 时间：11年 10年11年上半年一街195元/月140元/月115元/月166元/月172元/月4%5%二街414元/月282元/月228元/月385元/月408元/月左右1%3%三街214元/月127元/月88元/月162元/月170元/月0%3%人民路100元/月75元/月64元/月96元/月99元/月3%2%柳营路77元/月65元/月54元/月69元/月72元/月10%6%肤施路52元/月44元/月41元/月49元/月50元/月8%6%文化路75元/月70元/月59元/月70元/月74元/月2%2%航宇路68元/月59元/月55元/月64元/月66元/月0%3%保宁路88元/月73元/月67元/月81元/月88元/月4%4%上郡路74元/月64元/月48元/月70元/月72元/月4%5%兴达路66元/月47元/月45元/月60元/月64元/月10%8%签过合同的上涨幅度不大或不变，中途倒手商户，租金上涨幅度较大，甚至含有较高的转让费。租金增长率大多保持在 3%6%之间。32主要干道临街商业租金表街道名称较好位置租金一般位置租金较差位长城路项目经济分析/年租金分析长城路被当地人称之为三街三街长城路北段商业氛围比较浓厚，南段相对较差，人流量一般，路况较好。其业态主要以品牌服饰店、大型商场、建材市场组成。租金水平：位臵较好：214 元/月位臵一般：127 元/月位臵较差：88 元/月本案位于三街中段，商业氛围浓厚，是三街中条件较好的区域。本案周边无大型商业项目可做租金借鉴，故本案只能依靠周边平均租金水平作为支撑。综合分析，本案租金范围约为 150-160 元/月33长城路项目经济分析/年租金分析租金水平：33区域商业存在问题总结一、商业网点布局不合理由于历史等原因，榆林市商业网点主要集中在老城区的两条大街上，新开发的居民社区商业网点数量少，规模小。一方面给城市居民特别是新开发区居民的生活造成不便，另一方面导致局部地区市场竞争加剧，社会资源浪费严重，企业经营困难。二、商业网点环境、设施有待改进榆林市大型零售网点大多地处闹市，交通拥挤，停车场地不足，使消费人群的可进入性和可疏导性受到严重制约。在一定程度上影响了商业网点经济效益的增长。三、市场建设水平低下、管理落后榆林市批发市场普遍存在着档次低、设施差、管理落后，个别商户在经营中缺斤少两和出售假货现象时有发生，严重影响了批发市场的整体形象。四、商业街布局不合理、设施不完善由于历史和城市规划的原因，榆林市的商业街主要集中在老城区内，对交通组织、基础设施配套、旅游资源的进一步开发造成极大压力。榆林市的商业街均为自然形成，因此，商业街的软硬服务设施都很差，商业街档次低，持续竞争力弱，配套设施，如绿化、休闲娱乐设施落后。五、物流业和再生资源回收业发展缓慢企业对发展现代物流业和再生资源回收业的必要性认识不足，专业人才短缺，市场机制不健全，缺少扶持市场发展的优惠政策，导致榆林物流业和再生资源回收业普遍存在投入少、规模小、管理差、水平低的现象，很难与城市建设和经济发展的要求相适应，加快物流业以及再生资源回收业的发展已成为当务之急。34区域商业存在问题总结一、商业网点布局不合理34一街现状长城路现状二街现状35一街现状长城路现状二街现状35榆林市核心商业街租金分布榆林二街（新建路），位于榆林市区中心地带“人气旺、商气旺、财气旺”繁华地段主要集中在南到榆阳路、北至钟楼巷这一段，二街代表了榆林商业的特定标志，鉴证了榆林城市历史商业发展的轨迹。36榆林市核心商业街租金分布榆林二街（新建路），位于榆林市区中心PART2项目分析1.1 1.1 项目本体分析项目本体分析1.2 1.2 项目区位分析项目区位分析1.3 1.3 项目总结项目总结37PART21.1 项目本体分析37对项目自身商业价值的审视项目条件、数据、指标、期望、展望1本体的价值提炼与挖掘38对项目自身商业价值的审视项目条件、数据、指标、期望、展望 肤施路榆阳河榆阳中路上上郡郡北北路路39肤施路榆阳河榆阳中路上郡北路39老城区老城区本案本案建榆版块建榆版块40老城区本案建榆版块40项目商业类型性质确定区域商区域商业中心中心社区商社区商业中心中心邻里商里商业中心中心本案本案建筑建筑类型型封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。采用开放式的建筑设计采用开放式的建筑设计沿街店面与封闭式建筑相结合规模模以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.718万）GLA一般在14万GLA一般在0.35万之间约3-4万业态浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾提供各种个性化服务。设有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等/服服务人口人口一般区域中心要求服区内人口规模在10万上以上。市场服务区人口规模410万服务区要求的人口规模一般在0.50.6万城区10万人以上消费人口，本案本案区位的优势使本案有成为区域商业中心的能力区域消费能力与辐射范围使其超出了社区商业中心的条件本案庞大的消费人口与辐射范围，超出了邻里商业中心的商业规模41项目商业类型性质确定区域商业中心社区商业中心邻里商业中心本案