山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿

山西运城工程整体定位与物业开展建议汇报稿终稿谨呈：山西运城东星房地产开发本报告是严格保密的。我们的工作内容及提交成果我们的工作内容及提交成果07-01-2307-01-2707-01-2307-01-2707-01-2807-02-0607-01-2807-02-06工程解析与工程界定宏观经济背景研究整体市场研究城市规划背景研究可参考的案例借鉴工程定位与开展战略工程客户定位工程产品定位工程配套建议平面规划建议分期策略与建议5 5个日历天个日历天前期市场调研阶段前期市场调研阶段1010个日历天个日历天 工程背景研究工程背景研究2323个日历天个日历天核心成果形成核心成果形成时间进度时间进度阶段划分阶段划分工作内容工作内容07-02-0707-03-0707-02-0707-03-07市场宏观经济调研城市开展与总体规划房地产市场调研专业人士深度访谈不同层级消费者访谈政府官员访谈1.?1.?整体定位及发整体定位及发展建议中期沟通稿展建议中期沟通稿?提交成果提交成果 工程终稿汇报工程终稿汇报整体定位及开展战略补充、调整与修改07-03-0807-03-2207-03-0807-03-221?1?整体定位及整体定位及开展建议报告开展建议报告?终稿终稿2本报告是严格保密的。本次研究的思路框架本次研究的思路框架 客户目标客户目标工程解析工程解析工程属工程属性界定性界定总体市场总体市场分析判断分析判断房地产市场房地产市场规律研究规律研究三线城市成功三线城市成功开发案例借鉴开发案例借鉴工程整体定位工程整体定位与开展战略与开展战略工程背景工程背景市场判断市场判断 时机与问题时机与问题 整体定位整体定位主要的研究内容主要的研究内容中期成果汇报思路中期成果汇报思路物业开物业开展建议展建议物业建议物业建议3本报告是严格保密的。一、工程背景一、工程背景p工程开发目标p工程解析p工程属性界定4本报告是严格保密的。工程开发目标工程开发目标参谋工作围绕实现开参谋工作围绕实现开发商目标进行发商目标进行2 2利润目标利润目标利润目标利润目标充分挖掘物业价值，实现利润最大充分挖掘物业价值，实现利润最大充分挖掘物业价值，实现利润最大充分挖掘物业价值，实现利润最大化化化化1 1开发周期开发周期开发周期开发周期在在在在3-43-43-43-4年的时间内完成工程的开发年的时间内完成工程的开发年的时间内完成工程的开发年的时间内完成工程的开发与销售与销售与销售与销售3 3品牌目标品牌目标品牌目标品牌目标通过工程成功开发，树立企业形象通过工程成功开发，树立企业形象通过工程成功开发，树立企业形象通过工程成功开发，树立企业形象与品牌，为企业后续开发提供品牌支持与品牌，为企业后续开发提供品牌支持与品牌，为企业后续开发提供品牌支持与品牌，为企业后续开发提供品牌支持启动资金2000万，保证资金回拢，保证工程滚动持续开发5本报告是严格保密的。一、工程背景一、工程背景p工程开发目标p工程解析p工程属性界定6本报告是严格保密的。工程地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与工程地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之路路u工程区位：工程位于城市建成区边缘，禹都经济技术开发区东北侧，紧邻空港新区，位于运城城市门户区；u地块位置：工程位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻规划的豪德荣耀物流中心；u对外联系：地块紧邻城市机场高速南侧，对外交通便利；城市门户新区城市门户新区工程位于机场大道中段，同时紧邻空港新区与禹都经济技术开发区，以及过境高速路的入口，是运城对外联系的必经之路，是城市开展的门户区域。运城机场运城机场南风广场南风广场盐湖盐湖机场大道机场大道8 8千米千米5 5千米千米禹都经济技禹都经济技术开发区术开发区过境高速过境高速7本报告是严格保密的。地块位于城市建成区外围，位于运城城地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点开展方向上，具备良好的开展潜市重点开展方向上，具备良好的开展潜力力u运城市城市主要开展运城市城市主要开展方向：向东、北方向开方向：向东、北方向开展；展；u开展方向上的主导功开展方向上的主导功能：运城市政府向东搬能：运城市政府向东搬迁，盐湖区政府搬迁到迁，盐湖区政府搬迁到城市北部；城市北部；u运三高速公路以东方运三高速公路以东方向为城市重点开展方向，向为城市重点开展方向，该片区位于城区东北侧，该片区位于城区东北侧，东起东起209209国道，西至运国道，西至运三高速路，北起姚暹渠，三高速路，北起姚暹渠，南至汤里村。南至汤里村。区位条件区位条件老城区老城区城市规划新区城市规划新区城市开展方向城市开展方向本案本案运城机场运城机场运城市城市主要开展方向为向东和向北；工程地块位于城市重点地开展方向上；8本报告是严格保密的。工程紧邻城市主干道，交通位置优越，距离工程紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在运城机场和城市中心区的车程都在1515分钟以分钟以内内u南风广场为运城人心理认知的中心区，地块通过机场路和人民南路连接；u工程地块距离城市中心距离为5公里，车行时间在15分钟之内；交通优势交通优势南风广场南风广场关公机场关公机场u运城关公机场作为效劳晋南地区唯一的机场，已经开通北京、广州、上海、成都、深圳五条航线，目前已运送旅客13万人次；u工程地块距离关公机场距离7-8公里，车行距离在10分钟之内；工程地块距离城市中心区和关公机场的车程距离都在15分钟之内，交通便利；8 8千米千米5 5千米千米机场大道机场大道盐湖盐湖运三高速运三高速u工程地块距离运三高速在工程地块距离运三高速在1 1公公里之内，可以便捷的进入高速里之内，可以便捷的进入高速公路，增加了工程对外的交通公路，增加了工程对外的交通联系；联系；9本报告是严格保密的。工程毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区工程毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度知度u北侧为规划的豪德物流中心，为城市重点建设工程，总占地面积2580亩，总建面85万平米，一期预计今年9月开业经营；u地块东侧为运城钢材中心，现已开工建设；u政府将主导禹都市场搬迁到此，大批的商贸业主为本工程提供潜在客户；u地块东北侧为规划中的运城客运东站，包括长途客运和城市公交客运；按国家二级站标准建设。建成后，年运送旅客50万人次，年收入120万美元。u客运东站建成后，将增加运城客运东站建成后，将增加运城和周边的交通往来和经济联系；和周边的交通往来和经济联系；物流中心和钢材中心的私营业主为工程提供了大批的潜在置业客户；城市客运东站的建设增加了运城对外交通往来和经济联系；10本报告是严格保密的。火车东站的投入使用，将带动周边商业火车东站的投入使用，将带动周边商业快速聚集开展，为居住区提供完善生活快速聚集开展，为居住区提供完善生活配套配套u地块东侧为规划中的火车东站，由现在的南通蒲铁路安邑站改造，现在已进行扩能扩股工程。u未来以东站广场为中心，将规划商业金融街。u东站投入使用后，将带动周边商业及居住区快速开展，聚集效应明显。u随着东站周边的成熟，火车的噪音问题必将提上议事日程，由政府牵头解决。火车东站火车东站本工程本工程安邑火车站现状安邑火车站现状扩能扩股改造扩能扩股改造u火车东站将带动周边火车东站将带动周边商业快速开展，成为住商业快速开展，成为住宅的便利生活配套。宅的便利生活配套。扩股工程进行状况规划商业金融街11本报告是严格保密的。地块周边教育配套完善，临近康杰中学地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育气氛浓厚校区，人文教育气氛浓厚康杰中学u康杰中学建校1945年，学校占地100亩，建筑面积10万平米；u康杰中学名人辈出，现在几乎每年都培育出文理状元，声名远播；u康杰中学的教职工以及慕名而来的学生家长可能是工程的潜在客户；u水利职业技术学院距离工程地块约为3公里，占地面积420亩，现有教职工350余人，在校学生3500人；u水利职业技术学院为工程提供了良好的教育配套；地块周边的康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为工程提供了教育配套资源；1 12 23 34 45 5康杰中学康杰中学幼儿园幼儿园安邑小学安邑小学安邑初中安邑初中水利职业技术学院水利职业技术学院本工程本工程12本报告是严格保密的。工程指标：中等规模以住宅为主工程，工程指标：中等规模以住宅为主工程，中低容积率可调整，没有其他明确中低容积率可调整，没有其他明确限制限制1 1、占地面积：、占地面积：1010万平米，合万平米，合150150亩；亩；2 2、容积率：、容积率：政政府府要要求求在在1.01.0左左右右，可适度调整；可适度调整；3 3、用地性质：、用地性质：住住宅宅物物业业为为主主，物物业业形形式式没没有有限限制制，建建设设局局部部配套商业；配套商业；商商业业规规模模，物物业业形形式式没没有限制有限制机场大道机场大道安中路安中路铁南路铁南路工程地块工程地块城市道路城市道路地块绿线地块绿线地块红线地块红线工程地块工程地块可能取得土地可能取得土地13本报告是严格保密的。地块成不规那么长方形，内部平坦，进入地块成不规那么长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差性与展示性均佳，周边城市形象较差东至东至北至北至地块内部地块北侧机场高速路地块西钢结构工厂地块南侧铁路西至西至地块南侧现状道路南至南至地块东南侧供销社地块东北侧风机制造厂地块西现状道路项目地块项目地块14本报告是严格保密的。工程地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部工程地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的躲的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的躲避避低压走廊：低压走廊：地块内部有一条低压线地块内部有一条低压线路，穿过地块中部；低路，穿过地块中部；低压走廊有一定的平安隐压走廊有一定的平安隐患，在规划设计过程中患，在规划设计过程中应予以躲避，在施工中应予以躲避，在施工中最好采用地埋的处理方最好采用地埋的处理方式；式；南同蒲铁路：南同蒲铁路：南同蒲铁路经过工程地南同蒲铁路经过工程地块南侧，是山西省重要块南侧，是山西省重要的交通动脉，通行区间的交通动脉，通行区间自太原到风陵渡自太原到风陵渡,长长505505公里；公里；不利因素：铁路通行频不利因素：铁路通行频率较高，地块离安邑站率较高，地块离安邑站较近，地块的震动和噪较近，地块的震动和噪音的影响比较大；音的影响比较大；低压走廊低压走廊铁路铁路铁路铁路低压走廊低压走廊15本报告是严格保密的。工程地块解析回忆工程地块解析回忆1 1、优越的区位、优越的区位地块位于运城市城市老城区边缘，城市开展的主导方向上，位于城市开地块位于运城市城市老城区边缘，城市开展的主导方向上，位于城市开展的新区；展的新区；地块位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻机场新区，是运城城市门户地块位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻机场新区，是运城城市门户区。区。2 2、交通条件便利、交通条件便利对外交通便利，距离运城城市中心和关公机场的车程都在对外交通便利，距离运城城市中心和关公机场的车程都在1515分钟之内；分钟之内；紧邻规划中的运城客运东站，为工程提供了良好的对外交通条件。紧邻规划中的运城客运东站，为工程提供了良好的对外交通条件。3 3、良好的配套资源、良好的配套资源规划中的豪德物流中心、钢材市场以及运城东站，为工程提供了配套资规划中的豪德物流中心、钢材市场以及运城东站，为工程提供了配套资源，同时提供了大量的潜在客户；源，同时提供了大量的潜在客户；运城市名校康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园运城市名校康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为工程提供了教育配套。和小学为工程提供了教育配套。1 1、南同蒲铁路：南同蒲铁路位于地块南侧，列车噪音问题对工程存在、南同蒲铁路：南同蒲铁路位于地块南侧，列车噪音问题对工程存在影响；影响；2 2、低压走廊：低压走廊横穿地块，在规划设计过程中应予以考虑，通、低压走廊：低压走廊横穿地块，在规划设计过程中应予以考虑，通过和电力部门协调，在施工中以地埋的方式予以躲避；过和电力部门协调，在施工中以地埋的方式予以躲避；工程优势条件工程优势条件需要躲避因素需要躲避因素16本报告是严格保密的。一、工程背景一、工程背景p工程开发目标p工程解析p工程属性界定17本报告是严格保密的。城市门户新区城市门户新区 机遇：机遇：城市投资力度大政策倾斜，区域快速发展，价值迅速提升；同时城市形象的不断提升，为高品质项目出现提供条件；挑战：挑战：区域现状较差，存在一定程度陌生感；一定程度陌生感；成熟需要过程及时间；需要过程及时间；中等规模分期开发中等规模分期开发机遇：机遇：降低持有风险，灵活性可操作性提高灵活性可操作性提高；挑战：挑战：规模的限制，不能形成规模效应，市场影响力相对较弱；市场影响力相对较弱；保证滚动持续开发，要求首战必胜首战必胜 以住宅开发为主以住宅开发为主机遇：机遇：项目可快速变现快速变现，降低持有风险。挑战：挑战：必须保证现金流保证现金流，以确保滚动开发；保证项目整体利润，最大挖掘市场价值；工程属性界定工程属性界定城市门户新区、中等规模分期开发、城市门户新区、中等规模分期开发、以住宅开发为主的房地产工程以住宅开发为主的房地产工程18二、市场背景分析二、市场背景分析p城市宏观背景分析p城市房地产市场特征总结p运城房地产市场特征解析19本报告是严格保密的。运城位踞运城位踞“黄河新三角经济区的中心，黄河新三角经济区的中心，聚集辐射效应明显，开展潜力巨大聚集辐射效应明显，开展潜力巨大u运城市位于山西省运城市位于山西省南端南端 ，处山西、陕，处山西、陕西、河南三省的交汇西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成和三门峡市一起构成黄河中游黄河中游“金三角。金三角。u运城是黄河新三角运城是黄河新三角经济区的中心城市，经济区的中心城市，20052005年生产总值到达年生产总值到达4704708 8亿元亿元 ，在整，在整个中西部地区中极具个中西部地区中极具经济竞争力经济竞争力 ，对周，对周边区域的带动作用毋边区域的带动作用毋庸置疑。庸置疑。u运城是山西运城是山西“大运大运经济带的端点，聚经济带的端点，聚集了大批优势产业，集了大批优势产业，为城市开展提供了强为城市开展提供了强大经济支撑体系。大经济支撑体系。郑州郑州西安西安三门峡三门峡洛阳洛阳 太原太原大大运运经经济济带带城市地位城市地位黄河新三角黄河新三角经济区经济区运城运城渭南渭南20本报告是严格保密的。运城市在省内具有重要经济地位，未来将运城市在省内具有重要经济地位，未来将建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市u运城市 2005年生产总值到达470.8亿元，占山西省全省比重的11.4，在全省经济总量排名第三。u运城是山西重要的能源重化工基地，拥有南风集团、运城制版集团、山西铝厂等大批优势产业。u运城矿产资源十分丰富，铜矿储量属全国第六位。u“运城十一五纲要中明确提出，将运城市建设成晋陕豫黄河金三角地区工贸旅游中心城市的目标。城市概况城市概况05年省内消费品零售额及进出口总额排名前六位05年省内生产总值及工业增加值排名前六位21本报告是严格保密的。运运城城运城具有得天独厚的交通条件，是连接运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的中西部的“桥头堡，为开展提供有力桥头堡，为开展提供有力条件条件u运城具有得天独厚的交通条件，境内同蒲铁路线横穿南北，运风高速公路、运三高速公路和侯运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成纵横交错的公路网络。u运城关公机场的投入使用使运城进一步成为中部交通旱码头，为运城带来了巨大的开展机遇。交通条件交通条件209国道运三高速同蒲铁路运风高速大运高速108国道209国道310国道310国道三门峡三门峡大禹渡大禹渡禹门口禹门口永济永济临猗临猗侯马侯马风凌渡风凌渡22本报告是严格保密的。近年运城近年运城GDPGDP快速增长，经济处于高位开展阶快速增长，经济处于高位开展阶段，为房地产市场高速开展打下了坚实根底段，为房地产市场高速开展打下了坚实根底资料来源：运城市经济概览GDPGDP增速与房地产开展关系增速与房地产开展关系近五年运城全市GDP运行状况近五年运城人均GDP增长u运城2006年1-11月全市GDP399.1亿元，同比增长14.8%，占全省GDP的12.0%，增幅比全省的11.6%高3.2个百分点。总量排名第三；增长速度排名第三。u运城历年人均GDP均呈现高速增长态势。u运城市经济处于快速开展期，根据GDP增速和房地产市场开展关系判断，经济的快速开展将推动房地产市场快速开展。城市宏观经济城市宏观经济4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%停滞停滞 萎缩萎缩稳定发展稳定发展快速发展快速发展元元亿元亿元23本报告是严格保密的。运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，至至0505年奉献到达年奉献到达56%56%2005年运城三产对生产总值的奉献 u运城近年来产业结构不断优化，二产比例不断提高，平均每五年提高8个百分点，至05年，二产比例到达55.9%。u05年，二产总值到达470亿元，对GDP奉献到达56%，同期全国平均第二产业比重为46.2%；三产比例逐渐增大，奉献率到达32%。u全市已形成了轻纺、化工、食品、冶金、制药、制版六大支柱产业，工业综合实力已跃居全省三强。运城产业结构变化 产业结构分析产业结构分析2005年运城工业增加值居全省第三 亿亿元元24本报告是严格保密的。指标增加值 营业收入 出口交货值实现利润总额 实交税金 民营企业指标180.6亿643.3亿 38.9亿67.98亿20.5 亿增长幅度16.7 17.2 16.715 u06年运城民营经济开展迅速，各项指标均呈飞速增长，连续3年全市民营经济各项主要经济指标增速均超过15%以上。u民营经济实现利润、实现增加值均占到全市50以上。u民营企业快速开展，带来了从业人员数量及其收入的快速增长。资料来源：运城统计年鉴、?运城民营经济网?主导产业快速开展，带动民营经济快速开主导产业快速开展，带动民营经济快速开展，积累大量社会财富展，积累大量社会财富产业发展带来大量财富人群产业发展带来大量财富人群主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层壮大财富阶层产生产业结构与财富人群产业结构与财富人群运城市个体工商业户已开展到8.53万户；私营企业到达3.3万家，注册资本490.7亿元 规模企业开展到357个，其中亿元以上企业55个，5000万1亿元企业42个，10005000万元企业99个；民营企业从业人员到达68.5万人，占运城就业人员的70%；实交税金20亿元，占运城税收的31%25本报告是严格保密的。u民营经济开展，尤以商贸流通业为强。u2005年社会消费品零售额达158.2亿元。以连锁经营、物流配送等为主的现代流通业态开展迅猛，占社会消费品零售总额15%左右。u运城商贸聚集，带来大量财富人群，以禹都市场为代表，集中了大量高收入私营企业主。运城进出口贸易总额居全省第二 产业结构与财富人群产业结构与财富人群运城消费品总额居全省第二 运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形成产业聚集，带来大量财富人群成产业聚集，带来大量财富人群亿亿元元亿亿元元26本报告是严格保密的。城市宏观背景分析总结城市宏观背景分析总结运城城市宏观状况良好，呈现以下特点：运城城市宏观状况良好，呈现以下特点：运城据有重要区位交通条件，优势明显运城据有重要区位交通条件，优势明显运城在省内占有重要经济地位运城在省内占有重要经济地位经济快速开展，为房地产快速开展提供良好根底经济快速开展，为房地产快速开展提供良好根底第二产业带动民营经济快速开展，带来财富人群第二产业带动民营经济快速开展，带来财富人群从城市宏观背景来看,运城经济开展迅速，主导产业催生大量新富阶层，理论上会带动房地产快速开展,房地产市场应该处于爆发增长阶段，市场呈现供需两旺的状况？27二、市场背景分析二、市场背景分析p城市宏观背景分析p城市房地产市场特征总结p运城房地产市场特征解析28本报告是严格保密的。运城房地产投资增长水平落后于整体经济运城房地产投资增长水平落后于整体经济开展水平开展水平u2001年-2005年，运城房地产投资占GDP的比例均低于正常水平。u说明运城房地产投资开展水平落后于运城整体经济开展水平异常基本正常正常运行基本正常异常20052005年年房地产开发投资/GDP0.20.0340.034反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37%10.0%10.0%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投资与固定资产投资和GDP的比例关系房地产投资与房地产投资与GDPGDP增长增长29本报告是严格保密的。2001-2005运城固定资产投资和房地产投资与增长率u近年来，运城房地产投资一直在高速增长，虽然受宏观调控影响，03年和06年增幅急剧下降，但仍处于高位。u近年来，运城房地产投资所占固定资产投资比例稳步提高，2006年到达10.2%，相对固定资产投资比例偏低，运城房地产投资偏于保守。异常基本正常正常运行基本正常异常20062006年年房地产开发房地产开发投资额增幅投资额增幅25%21.8%21.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发房地产开发投资投资/固定资产固定资产投资投资37%10.2%10.2%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%近年来运城房地产投资快速增长，但相对于近年来运城房地产投资快速增长，但相对于固定资产投资比例偏低，投资偏保守固定资产投资比例偏低，投资偏保守房地产投资与固房地产投资与固定资产投资定资产投资国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统30本报告是严格保密的。近年来运城房地产市场快速开展，整体呈近年来运城房地产市场快速开展，整体呈供求平衡状态，潜在市场竞争压力较大供求平衡状态，潜在市场竞争压力较大2001-2005年运城房地产市场竣工施工面积与销售面积情况异常基本正常正常运行基本正常异常20052005年年销售面积/竣工面积1.10.890.89反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.10.650.65反映房地产投入与产出的效益指标,表明运城开发的总体效率不高u房地产开发总量持续增长，01-05年平均增幅达40%，市场快速开展。u销售竣工比逐年增高，05年到达89%，市场根本处于供求平衡状态，市场主要以现房销售为主。u整体空置率为9.35%，但处于5-14%的合理空置区间。u施工面积远大于销售面积，潜在市场竞争压力大。u商品房销售投资比例偏低，运城房地产整体开发效率较低。销售面积、竣工面销售面积、竣工面积、空置率积、空置率万平方米31本报告是严格保密的。总体来看，房价与销售量增长趋势一致，总体来看，房价与销售量增长趋势一致，从人均销售面积看，消化速度较慢从人均销售面积看，消化速度较慢房价与销售房价与销售近年运城商品房销售面积及增长近年运城商品房销售价格及增长u总体来看，运城商品房销售面积与房价增长趋势一致，房价在房价在20052005年年有较大增长有较大增长。u2005年，运城商品房销售面积为75万平米，与全市人口498.5万人口相比，人均销售面积为0.15:1，市场销售速度市场销售速度较慢。较慢。u而根据世联经验，销售量与城市人口的比为1：1时，市场为正常的消化量。平方米元32本报告是严格保密的。个盘销售速度普遍偏低，个盘销售速度普遍偏低，10151015套为较理想的销售速套为较理想的销售速度度总总价价销售速度销售速度101520万元项目名称项目名称单价单价总价区间总价区间销售速度销售速度今日名邸310045-5212套/月汇景名园250027-4012套/月运管花园250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐东花园230013-3415套/月金兆大厦280034-507套/月毕加索388041-525套/月学府嘉园220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸华庭4300122-1462套/月鑫地阳光城195018-3315套/月海天云顶200027-337套/月金鑫锦绣花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黄金水岸3900105-1534套/月北京高尔夫花园54003300167-21374-990.5套/月-粤梅花园13809-1420套/月名人港湾300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸汇景名园运管花园金兆大厦毕加索学府嘉园水岸华庭海天云顶中鑫美景天城北京高尔夫黄金水岸奥梅花园名人港湾天台文花苑阳光城紫薇佳苑槐东花园锦绣花城33本报告是严格保密的。123976134141516171921242220235111218108依托城市经济开展及对未来开展预期，城依托城市经济开展及对未来开展预期，城市房地产板块已初步形成市房地产板块已初步形成本项目本项目中心区板块中心区板块东区板块东区板块北郊板块北郊板块机场路板块机场路板块在售房产项目在售房产项目中心区板块中心区板块南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。东区、北郊板块东区、北郊板块由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向，房地产市场由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向，房地产市场开展追随城市开展，逐步形成区块聚集。开展追随城市开展，逐步形成区块聚集。机场路板块机场路板块随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点开展区域，尤以随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点开展区域，尤以禹都和空港开发区为最。禹都和空港开发区为最。1今日名邸2汇景名园3运管花园4楠枫华庭5山水帝景6紫薇佳苑7槐东花园8金兆大厦9毕加索10学府嘉园11申士兰亭12天泰文化苑13水岸华庭14鑫地阳光城15海天云顶16金鑫锦绣花城17中鑫美景天城18欧香风景19鼎鑫黄金水岸20北京高尔夫花园21粤梅花园22非常空间23名人港湾24非常E间34本报告是严格保密的。123976134141516171921242220235111218108运城房地产工程板块供给情况和价格平台运城房地产工程板块供给情况和价格平台中心区中心区板块板块2500-2500-31003100元元/平米平米依托城市核心区的便利依托城市核心区的便利交通和完善配套以及高交通和完善配套以及高认知度，形成了高档楼认知度，形成了高档楼盘的聚集区。盘的聚集区。东区板东区板块块2200-2200-25002500元元/平米平米城市主导发展方向，周城市主导发展方向，周边环境较好，车行交通边环境较好，车行交通便利，为早期富人居住便利，为早期富人居住区，现仍有大量楼盘供区，现仍有大量楼盘供应。应。北郊板北郊板块块1700-1700-20002000元元/平米平米城市未来发展方向，城城市未来发展方向，城市规划和政策影响，供市规划和政策影响，供应不断增加，渐成区块，应不断增加，渐成区块，且房价较低，有较高升且房价较低，有较高升值潜力。值潜力。机场路机场路板块板块1600-1600-40004000元元/平米平米地处城市交通门户，由地处城市交通门户，由政府主导开发建设禹都政府主导开发建设禹都及空港开发区，区域发及空港开发区，区域发展前景良好，成为投资展前景良好，成为投资新热点。新热点。35本报告是严格保密的。项目项目今日名邸今日名邸汇景名园汇景名园运管花园运管花园溪花园溪花园基本情况总建筑面积16000平方米，共90户，温泉入户。总建筑面积27000平方米总占地60亩，规划住宅面积12万平方米，约800余户。产品18层塔式小高层26层板式高层19层板式高层12层板式小高层户型面积3居147-1682居：107平米；3居：111-158平米 3居：136-181平方米2居：82-112平米；3居：126-132平米；4居：147平米；复式：241平米 价格均价3100，地下车位6.8万。均价2500元，1层商业12800元，2层商业7000元。均价2500元。2430元起，均价2500元。销售状况06年8月销售，12套/月06年8月开盘，12套/月销售120套，不到1/3，7套/月中心区板块：传统成熟居住区，供给较少，中心区板块：传统成熟居住区，供给较少，以小高层物业为主以小高层物业为主在售工程扫描在售工程扫描传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善依托资源依托资源2500-3100元/平米平台价格平台价格小高层和高层，以小高层为主产品形式产品形式开发水平普遍不高，产品同质化严重开发水平开发水平新增用地较少，多为旧城改造的存量用地，未来没有大规模供给工程未来供给未来供给36本报告是严格保密的。项目项目毕加索毕加索水岸华庭水岸华庭紫薇佳苑紫薇佳苑槐东花园槐东花园基本情况共3栋282户层高5.4米，一梯三户。项目总占地300亩，分两期开发，一期住户500户、二期住户1000户。占地20亩占地130亩，共28栋产品15层小高层电梯多层、别墅普通多层普通多层户型面积3居：106-135别墅：284-340平米；3居129-157平米；4居181-191平米；商业面积40-100平米 三居132-135。2居：60-90平米；3居：104-150平米，复式180。价格均价3880元/平米（核单层均价约2000元）别墅均价4300元/平米，总价110-130万；多层均价2200元/平米，小高层2400元/平米，地下车库出租3000元/年，销售5万；商业均价3000元均价1850，地下室520（无窗）550（有窗）均价2300销售状况5套/月，约1/3别墅2套/月06年7月开盘，15套/月期房销售约30-40%，15套/月东区板块：城市早期富人聚居区，城市主东区板块：城市早期富人聚居区，城市主力开展方向，产品设计有一定创新力开展方向，产品设计有一定创新在售工程扫描在售工程扫描城市开展方向/周边环境好/车行交通便利依托资源依托资源2200-2500元/平米平台价格平台价格多层和小高层为主产品形式产品形式个别楼盘在规划设计和楼盘品质等方面有所提升开发水平开发水平土地供给根本完毕，未来土地供给主要集中于盐湖附近未来供给未来供给37本报告是严格保密的。项目项目鑫地阳光城鑫地阳光城海天云顶海天云顶锦绣花城锦绣花城中鑫美景天城中鑫美景天城基本情况总占地108亩，建筑面积12万平方米。单体1.1万平米，1-2层商业裙楼总占地230亩，其中一期占地80亩总占地130亩，设计1000户，一期282户。产品多层、小高层18层小高层7层电梯多层及多层7层电梯多层户型面积2居90平米；3居117-133平米；4居161-167平米3居：137-165平米3居：140-160，边户1802居：83-102平米；3居：119-156平米；4居：183-190平米价格多层均价1950，高层均价2400 起价：1550，均价2000，商业售价3500均价2000均价1700元/平方米；顶层复式，2200元/平方米；地下室400元/平方米 销售状况多层已入住50%。15套/月销售约1/3，旺季7套/月一期60%，13套/月06年9月27日开盘，20-25套/月北郊板块：城市开展方向，受铁路影响，北郊板块：城市开展方向，受铁路影响，产品价格偏低，具有一定竞争力产品价格偏低，具有一定竞争力在售工程扫描在售工程扫描城市未来开展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力依托资源依托资源1700-2000元/平米平台价格平台价格多层和小高层，以多层为主产品形式产品形式产品设计普通，出现错层、飘窗等设计开发水平开发水平城市未来市场土地供给充足，竞争较为剧烈未来供给未来供给38本报告是严格保密的。项目项目名人港湾名人港湾黄金水岸黄金水岸北京高尔夫北京高尔夫奥梅花园奥梅花园基本情况项目总占地 160 亩，总建筑面积 20 万平方米，共980户，一期386户总占地600亩，一期用地147.6亩，总建筑面积58400平方米，总户数273户，容积率0.59，占地260亩，其中高尔夫练习场占地60亩，综合容积率0。7，总建筑面积11万平方米。共600户项目一期占地20亩，总建筑面积20000平方米，220户。产品9-12层小高层别墅、普通多层别墅、普通多层普通多层户型面积2居：123.72平米，3居：148.98平米、4居：148.52，复式：320平米独栋：269-340平方米。多层：90-140平方米独栋：310-395平米双拼：277，288平方米联排：265，272平方米叠拼：200平方米以上多层：80-140平方米商铺：105-500平方米二居：83-92平米1居：52-64平米价格起价2700，均价3000。地库只租不卖，1700元/年 独栋：均价3900元/平米,沿湖均价4500元/平米多层：1800元/平米独栋：5400元/平米；双拼：3300元/平米；联排：2800元/平米；叠拼：2400元/平米；多层：1700元/平米商铺：4500元/平米起价1200元/平米，均价1380元/平米销售状况06年5月开售，8套/月。06年9月29日开盘，4套/月06年5月28日开盘，独栋，已售3套，0.5套/月20套/月机场路板块：城市交通门户，依托便利交机场路板块：城市交通门户，依托便利交通及良好环境，别墅产品开始出现通及良好环境，别墅产品开始出现在售工程扫描在售工程扫描城市交通门户/禹都及空港开发区所在地/经济前景好依托资源依托资源多层1600-1800元/平米小高层2700元/平米别墅类2800-5400元/平米平台价格平台价格多层为主，少量别墅物业产品形式产品形式别墅类产品出现，设计水平较低，概念模糊开发水平开发水平有大规模住宅用地供给，竞争较剧烈未来供给未来供给39本报告是严格保密的。运城各房地产板块比照分析运城各房地产板块比照分析对比比项目目资源分析资源分析产品面品面积价格平台价格平台销售速度售速度多多层小高小高层别墅墅多多层小高小高层别墅墅中心区板中心区板块依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善-107-156-27-52万-没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。东区板区板块依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利90-180140-180384-34013-3934-52万122-146万北郊板北郊板块依托城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力90-16083-190-18-33万14-32万-机机场路板路板块城市交通门户/禹都及空港开发区所在地/经济前景好100-150124-150270-39574-99万37-45万105-213万运城市场特征总结：运城市场特征总结：各板块产品形式相对固定，中心区以小高层、高层为主，东区、北郊板块以多层为主，局各板块产品形式相对固定，中心区以小高层、高层为主，东区、北郊板块以多层为主，局部小高层，机场路板块以多层为主，少量别墅产品。部小高层，机场路板块以多层为主，少量别墅产品。别墅产品可以实现市场最高价，各工程价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有别墅产品可以实现市场最高价，各工程价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。形成对位。市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差异，平米，多层与小高层产品没有明显差异，2居面积区间居面积区间90-100平米，平米，3居面积区间居面积区间140-160平米平米40本报告是严格保密的。市场在售工程的产品创新有限，产品竞市场在售工程的产品创新有限，产品竞争力较弱，同质化严重争力较弱，同质化严重项目项目产品创新产品创新1毕加索5.4米层高，跃层设计2丰喜运管花园3汇景名园4今日名邸温泉入户5天泰文花苑6金兆大厦地板采暖7水岸华庭温泉入户，阁楼8学府嘉园9槐东花园10黄金水岸湖景别墅11香格里拉绿谷入户花园12鑫地阳光城13中鑫美景天城欧式钟楼，七层电梯多层14海天云顶15锦绣花城16紫薇家苑17奥梅花园18名人港湾入户花园，客厅错层19北京高尔夫花园赠送地下室20溪花园毕加索毕加索小高层建筑形式，层高5.4米，跃层户型设计；客厅错层，室内楼梯，客厅挑空5.4米设计；名人港湾名人港湾超大入户花园设计，卧室采用大面积飘窗；层高3米，顶层花园平台；美景天城美景天城社区内部欧式钟楼标志性建筑，社区东南亚景观主轴；七层电梯花园多层；41本报告是严格保密的。产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数工产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数工程开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段程开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段奥梅花园奥梅花园运城相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；名人港湾名人港湾立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划开始出现中心围合布局；运管花园运管花园立面的色彩搭配比较和谐；立面的色彩搭配比较和谐；由于地块大小的限制，没有很好由于地块大小的限制，没有很好的社区规划和园林，建筑过于拥挤；的社区规划和园林，建筑过于拥挤；鑫地阳光城鑫地阳光城立面形式平淡、规矩，缺乏变化，涂料、瓷砖的色彩搭配较俗气，降低产品的档次；简单兵营式规划布局，过于拥挤；42本报告是严格保密的。别墅与类别墅产品设计、规划、社区、园林、软性效别墅与类别墅产品设计、规划、社区、园林、软性效劳等方面与普通住宅差异不大，不能表达别墅社区的劳等方面与普通住宅差异不大，不能表达别墅社区的品质品质n黄金水岸工程中占据水景资源的临岸产品销售较好，没有景观资源的产品那么缺乏市场，说明该工程的别墅物业社区形象未得到认同，只停留在天然景观的开发；n工程前期的物业管理效劳没有很好的表达，客户没有明显的感知软性效劳的价值；n市场上尚未出现纯别墅物业，黄金水岸为市场较认可的别墅物业，水岸华庭和北京高尔夫工程有局部别墅物业；n市场上只有黄金水岸的规划设计表达了低密度社区意向；n黄金水岸的产品设计表现了较明确的别墅产品特征，如独门独院，独立车库等；n与成熟市场产品比，产品品质较差，产品用材较粗糙；n独栋产品的赠送私家小院，以简单篱笆围护，对庭院的绿化等未进行统一规划，缺乏别墅物业气氛；43本报告是严格保密的。市场整体营销展示水平较低，根本上没市场整体营销展示水平较低，根本上没有系统的营销手段，缺乏对客户的主动有系统的营销手段，缺乏对客户的主动引导引导项目项目售楼处售楼处营销策划机构营销策划机构营销手段营销手段1毕加索售楼中心，沙盘模型上海金正房地产咨询有限公司楼书，报刊2丰喜运管花园售楼中心浩华不动产机构楼书、折页、报刊3汇景名园临时售楼处，沙盘西安德道地产策划营销有限公司折页，报刊4今日名邸售楼中心，沙盘戴德梁行折页，报刊5天泰文花苑售楼中心，沙盘模型折页，报刊6金兆大厦售楼中心，沙盘模型青岛琴明房产营销公司折页，报刊7水岸华庭售楼中心，沙盘，单体模型上海德必不动产机构折页、搂书8大世界花园临时售楼处，沙盘、户型模型香港天目策划/重庆天目楼书、报刊9槐东花园临时售楼处折页，报刊10黄金水岸会所售楼处，沙盘、户型模型西安美道广告有限公司楼书，折页、报刊11香格里拉绿谷临时售楼处12鑫地阳光城临时售楼处青岛琴明房产营销公司折页、13中鑫美景天城售楼中心，沙盘、户型模型深圳创典全程折页、楼书14海天云顶临时售楼处，沙盘模型陕西天实置业策划有限公司折页，报刊15锦绣花城临时后楼处16香榭丽舍临时售楼处17奥梅花园临时售楼处，沙盘折页、报刊18名人港湾临时售楼处，沙盘楼书，报刊19北京高尔夫花园会所售楼处，沙盘楼书、报刊20溪花园售楼中心，沙盘西安金诚房地产服务机构楼书，折页、报刊对市场在售工程营销手段进行统计得出：1.市场上大局部工程的销售中心较粗略，很多还停留在仅有沙盘和靠楼书卖房的阶段；2.市场上除今日名邸和美景天城聘请了一线营销筹划机构之外，其他工程的营销筹划和营销手段水平较低；44本报告是严格保密的。房地产市场总结房地产市场总结运城市房地产市场呈现以下特点：运城市房地产市场呈现以下特点：房地产投资落后于房地产投资落后于GDPGDP与固定资产投资与固定资产投资市场整体销售量不高，单个楼盘销售速度偏低市场整体销售量不高，单个楼盘销售速度偏低房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房价绝对值增长有限价绝对值增长有限楼盘规划、产品、营销水平低楼盘规划、产品、营销水平低同城市经济高速开展相比，运城房地产市场表现的不温不火，仅从宏观背景不能简单的判断房地产阶段走势，需要研究更深层次的原因，来判断工程开发的具体环境45二、市场背景分析二、市场背景分析p城市宏观背景分析p城市房地产市场特征总结p运城房地产市场特征解析46本报告是严格保密的。三三线线城城市市房房地地产产初初级级阶阶段段市市场场开开展展体体系系房地产供房地产供给给土地多头供给，供给情况不透明地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场开展初级阶段存在接受抗性开发主体已本地开发商为主，市场处于由内向型向外向成转化过程中，市场进步以内部竞争为动力，进步缓慢，随外部联系加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求土地市场土地市场通过世联对三线城市的效劳经验，结合运城本地的实际通过世联对三线城市的效劳经验，结合运城本地的实际情况，我们对运城市房地产市场特征进行解析情况，我们对运城市房地产市场特征进行解析房地产消房地产消化化人口基数小，市场支撑力较弱，市场消化较慢城市受上一级城市辐射,高端需求局部流向西安、郑州、太原等上一级城市，而对下一级城市具有辐射吸纳作用区域价值尚未形成，房价主要受产品形式和本钱影响，板块价格呈点式突出，容易实现标竿价格区域价值易受个别标高工程的影响得到提升区域价值区域价值由于总价较低，户均面积普遍偏大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理各类物业形式认知不明确，价值对位未形成产品状况产品状况47本报告是严格保密的。三线城市土地地价差异较大，且整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低。运城的土地地价整体偏低，使地价在房产价格中所占比重较小，影响较低。小高层和高层产品的容积率较高，当土地价格较高时，其容积率可以起到稀释地价、降低单方本钱的作用，但当土地价格较低时，那么优势无法表达，加之小高层和高层产品建安本钱较高，使用率地、物业费高，居住舒适型较多层产品低，因此缺乏市场竞争力，市场接受度较低。由地价影响房屋价格进而影响产品形式因素，决定工程开发应尽量躲避抗性产品。市场开展处于初级阶段，地价较低导致地价对产市场开展处于初级阶段，地价较低导致地价对产品价格影响低，使小高层高层产品存在接受抗性品价格影响低，使小高层高层产品存在接受抗性48本报告是严格保密的。板板块项目目多多层售价售价栋数数（小）高（小）高层售价售价栋数数别墅墅栋数数中心区板块1今日名邸31002（90）2汇景名园25001（156）3丰喜运管花园25004（208）4溪花园250010（820）东部板块5天泰文花苑205010（600）24001（45）6金兆大厦28001（161）7水岸华庭220016（630）24006（368）88学府嘉园22004（400）23007（600）9毕加索38803（282）10槐东花园230028（1008）11紫薇家苑18504（160）北郊板块12鑫地阳光城19506（288）24001（40）13中鑫美景天城170022（1000）14海天云顶20001（50）15锦绣花城200014(450)机场路板块11黄金水岸180029（972）22412北京高尔夫170019（520）10613名人港湾300017（980）14奥梅花园13805（120）15香格里拉绿谷15008（200）合合计1212165165（63486348）12125454（38003800）3 3338338对市场在售工程物业类型进行统计得出：1.市场上多层物业的栋数和户数远远超过小高层和高层物业，多层物业为市场主流；2.城市中心由于用地性质的限制，多以小高层为主，城市新区工程以多层为主；3.市场上同一板块内部，小高层的价格相比多层价格没有明显的价格差距；49本报告是严格保密的。3100310025002500250025002700270021002100现有板块的实现价格主要受产品形式差异影响，板块区域价现有板块的实现价格主要受产品形式差异影响，板块区域价值尚未真正形成。东区板块价值平台正逐渐形成值尚未真正形成。东区板块价值平台正逐渐形成1600-20001600-20002000-25002000-25002500-30002500-300030003000高端中高端中端低端240024001900190020002000210021001700170027002700170017005400540028002800390039001800180018001800138013803880388023002300185018504300430025002500280028002500250022002200中心区板块中心区板块东区板块东区板块北郊板块北郊板块机场路板块机场路板块u房地产板块价格将逐渐形成，成为影响物业价格的重要因素，对本工程销售价格将产生影响。u目前运城中高档楼盘主要集中在中心区板块和东区板块，这主要是由于区域价值未形成以及零散土地供给造成的。50本报告是严格保密的。房地产市场为内向型市场，开发水平较低，高端客房地产市场为内向型市场，开发水平较低，高端客户的置业需求没有得到满足户的置业需求没有得到满足项目项目开发商（开发商（本地）本地）1毕加索运城大有房地产2丰喜运管花园丰喜环球房地产3汇景名园运城新康房地产4今日名邸山西新利通房地产5天泰文花苑山西天泰房地产6金兆大厦运城金兆房地产7水岸华庭运城御苑房地产8学府嘉园运城金鑫房地产9槐东花园运城金鑫房地产10黄金水岸山西鼎鑫房地产11香格里拉绿谷山西迎太房地产12鑫地阳光城山西鑫马房地产13中鑫美景天城运城中鑫房地产14海天云顶山西海鑫海天房地产15锦绣花城运城金鑫房地产16紫薇家苑广厦房地产17奥梅花园运城运泰房地产18名人港湾山西亚航房地产19北京高尔夫花园北京天海兆房地产20溪花园辽宁龙程房地产运城公司黄金水岸u市场上80%以上的工程为本地开发商开发，外地开发商介入较少，属于典型的内向型市场；u市场上只有美景天城和黄金水岸等个别工程的规划建筑设计较好，大多数工程还是采用简单的兵营式布局，为注重社区与景观的整体规划，产品的品质感较低；美景天城51本报告是严格保密的。产品面积和成熟市场相比主流面积区间过产品面积和成熟市场相比主流面积区间过大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理项目名称项目名称产品产品主力面积主力面积总价总价今日名邸3居（1）15648汇景名园2居（2）3居（3）1071522738运管花园3居（4）15639紫薇佳苑3居（5）13024槐东花园2居（6）3居（7）901452033金兆大厦3居（8）140-1804