天津邓发大学城项目营销报告

5/21/2024邓发大学城工程营销报告第一篇：市场第一篇：市场提报思路提报思路第二篇：定位第二篇：定位第三篇：形象第三篇：形象第四篇：营销第四篇：营销2第一章第一章市场研究分析市场研究分析房地产市场分析房地产市场分析1.1.2.2.宏观经济开展宏观经济开展3PART 1PART 1宏观开展分析宏观开展分析PART 2PART 2经济开展走势经济开展走势PART 3PART 3产业开展解读产业开展解读PART 4PART 4政策导向解析政策导向解析天津宏观开展篇天津宏观开展篇4环渤海都市圈平台下的天津“首都地区概念代替首都地区概念代替“京津冀，打造京津冀，打造“一轴三带新型空间结构：一轴三带新型空间结构：“一轴：以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴；一轴：以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴；“三带：以环渤海湾为新兴开展带、以山前城镇密集地区为传统开展带、以环京津燕山和太行山区为三带：以环渤海湾为新兴开展带、以山前城镇密集地区为传统开展带、以环京津燕山和太行山区为生态文化开展带；生态文化开展带；区域一体化是环渤海都市圈必然的开展方向，天津市依托经济中心的战略地位和北方第一大港的资源优势，在京津一体化开展的时代背景下，必将成为继北京之后的另一世界级城市；天津必将成为环渤海都市圈又一颗璀璨的新星天津必将成为环渤海都市圈又一颗璀璨的新星开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向5l2021年我国城市化率已达50%，处于加速开展阶段，未来人口还会继续增长l目前世界城市化率已经超过50%，兴旺国家的城市化率一般都在80%以上。2030年，中国城市化率将到达65以上，城市人口达10亿人左右。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去城市化率变动趋势城市化率变动趋势l不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀的核心内在因素ChinaChinaChinaChina50%50%50%50%中国人口及城市化的快速开展是导致中国“高通胀持续约10年左右的时间的重要因素;在全国城市化开展的大环境下，天津城市化速度显著加快在全国城市化开展的大环境下，天津城市化速度显著加快开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向全国视野下的城市化进程6保“八是国家根本政策层面的核心要务，从GDP的走势曲线来看，整体经济形势依然是好的。通过对根本经济指标的研究可以看到，历史性受挫之后，经济复苏将主要依赖于刺激固定资产投资，房地产是其中的重要环节；GDP总量增长依然强劲人均GDP持续走高宏观经济面运行良好，保宏观经济面运行良好，保“八政策利于地产开展八政策利于地产开展 开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向城市化经济运营7固定资产额增长强劲，增长率出现下滑房地产开发投资额增长依旧强劲开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向城市化地产运营走势稳固固定资产投资额增长率，其重点加大优势工业、新农村建设、现代效劳业等十大领域的固定资产投入，通过领域内863个重点工程的建设，带动本市经济社会又好又快开展；其中房地产开发投资高位增长，为其垫底优良根底；城建指标保持根本面稳定开展，房地产开发投资逐年走高城建指标保持根本面稳定开展，房地产开发投资逐年走高8u大力开展以第二产业为根底的第三产业大力开展以第二产业为根底的第三产业u产业园区遍地开花，带动本地经济产业园区遍地开花，带动本地经济天津开发区：天津开发区：天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河经济开发区、静海开发区等十多个开发区。经济开发区、静海开发区等十多个开发区。支柱产业：支柱产业：第二产业第二产业-石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等及其他高新技术产业金等及其他高新技术产业第三产业第三产业-现代效劳业，重点开展金融效劳和现代物流现代效劳业，重点开展金融效劳和现代物流业业第二产业：第二产业：天津第二产业比例较大，开展速度较快，天津第二产业比例较大，开展速度较快，0808年工业增加年工业增加值锁定值锁定40004000亿，增速全国第二亿，增速全国第二产业移民需求根底将大力拉动本地商品房第一居住需求产业移民需求根底将大力拉动本地商品房第一居住需求华苑产华苑产华苑产华苑产业园区业园区业园区业园区武清武清武清武清开开开开发区发区发区发区中新中新中新中新生生生生态城态城态城态城航空航空航空航空城城城城响螺响螺响螺响螺湾湾湾湾西青西青西青西青开开开开发区发区发区发区开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向产业开展拉动力9政府调控，导向性政策调控进入新的市场阶段政府调控，导向性政策调控进入新的市场阶段 第一季度第一季度1月3日：四大国有银行宣布，只要2021年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原那么上都可以申请七折优惠利率。1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为?落实科学开展观，做好今年住房和城乡建设工作?的讲话，要求住房与城乡建设系统在2021年要做好9个方面的工作。第二季度第二季度第三季度第三季度4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视会议在京召开。5月25日：最高人民法院公布了?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?和?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?。5月27日：国务院发布的?关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知?中明确，保障性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房地产开发工程的最低资本金比例为30%。6月10日：国土资源部强调，“小产权房是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处存在的“小产权房等违法用地、违法建筑行为。第四季度第四季度12月7日：中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。12月9日：国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日：国务院召开常务会议，明确提出遏制局部城市房价过快上涨的势头。增加普通商品住房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设。12月17日：五部委出台?进一步加强土地出让收支管理的通知?，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原那么上不得超过一年，特殊工程可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。9 9月月1010日：国土日：国土资源部下源部下发?关于关于严格建格建设用地管理用地管理 促促进批而未用土地利用的通知批而未用土地利用的通知?，要求确保已，要求确保已批建批建设用地及用地及时形成供地条件，保障形成供地条件，保障扩内需、保增内需、保增长、调结构用地的供构用地的供给。回暖回暖暴暴涨泡沫泡沫调控控开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向09年政策变动10市市场多多变，连续调控，政策控，政策倾向性向性“求求稳方向开展方向开展 2021年底，国家对房地产市场连续四次调控，而较为敏感的货币政策和财政政策未作出相应调整，为2021年整体市场的判断埋下“玄机。2021年房地产开展将会是在保持稳定开展根底上，调控上涨过快的房价的主趋势。趋势一趋势一趋势一趋势一四条调控措施的相继出台，对控制目前的高房价将会起到一定作用，但调控并未结束，随后一些政策还将继续出台，“比如土地出让制度的完善”等趋势二趋势二趋势二趋势二明年的房地产市场，预计上半年贷款仍将相对宽松，只要房贷方面不出更严格政策，商品房成交量或许不会受到太大影响趋势四趋势四趋势四趋势四国家将会推出更多的保障性住房，以应对目前高速增长的房价，缓解中低收入家庭住房问题 趋势三趋势三趋势三趋势三买地首付提高到50%将对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为，预计明年“地王”将逐渐减少开展占位开展占位/经济开展开展/产业开展开展/政策政策导向向11城市占位城市占位经济运营经济运营产业拉动产业拉动开展动因开展动因环渤海渤海经济圈、中国圈、中国经济增增长第三极第三极大北京区域开展主大北京区域开展主轴中中战略重点城市略重点城市高位提速高位提速缩小与一小与一线城市城市间差距差距经济开展根本面向好，投开展根本面向好，投资环境境稳定定&开展动因已经成为现实动力，开展动因已经成为现实动力，进入城市建设加速期进入城市建设加速期天津城市开展将更具开展潜天津城市开展将更具开展潜力与持续动力力与持续动力今天的天津今天的天津明天的天津明天的天津开展结果开展结果天津宏观开展篇小结天津宏观开展篇小结政策导向政策导向&优化化产业结构，升构，升级转变拉拉动产业人人口口购置力促置力促进产业移民住房需求移民住房需求以地以地产市市场为动力，引力，引导经济再增再增长抑制投抑制投资需求，引需求，引导消消费为主主导市市场12PART 1PART 1整体市场情况整体市场情况PART 2PART 2西青区市场情况西青区市场情况PART 32021PART 32021年市场导向年市场导向天津地产市场篇天津地产市场篇13土地市土地市场整体概述整体概述成交各类用地：成交各类用地：433433宗；宗；规划总建筑面积：规划总建筑面积：4113.594113.59万平米万平米成交总金额：成交总金额：355.7355.7亿元亿元成交住宅类用地：成交住宅类用地：5151宗；宗；433.45433.45万平米万平米2021202120212021年年年年成交各类用地：成交各类用地：697697宗；宗；规划总建筑面积：规划总建筑面积：5843.55843.5万平米万平米成交总金额：成交总金额：579.7579.7亿元亿元成交住宅类用地：成交住宅类用地：9898宗；宗；2312.52312.5万平米万平米2021202120212021年年年年0909年土地市场拿地趋势强劲，成交用地的规划总建筑面积已达年土地市场拿地趋势强劲，成交用地的规划总建筑面积已达0808年全年的水平的年全年的水平的1.41.4倍；工业类用地为主力，住宅类用地比重占到倍；工业类用地为主力，住宅类用地比重占到39.6%39.6%，土地市场的活泼使得未，土地市场的活泼使得未来的商品房供给有了保障来的商品房供给有了保障整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向140909年土地市年土地市场用途用途细分分从09年成交的土地来看，居住及居住综合类用地占到了35%，环比08年扩大了15个百分点;同时二者的规划总建筑面积更是占到了全部用地面积的46%，由此我们可以预见2021年天津市房地产市场的供给潜力巨大整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向15市区土地稀缺，环城四区和滨海新区是土地市场的主战场环城四区依托优越的地理位置和交通呈现出很强的开展势头，滨海新区那么依托政策优势和产业优势成为天津市的另一个核心。整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向0909年土地市年土地市场成交区域成交区域细分分160909年年1-121-12月各区域土地成交价格走势：月各区域土地成交价格走势：中心城区：中心城区：0909年以来中心城区价格震荡上升，年末重新降至年以来中心城区价格震荡上升，年末重新降至25002500元；元；环城四区：区域地价以用地性质比例不同而起伏较大，居住类高比重成交成为单价高幅度拉升环城四区：区域地价以用地性质比例不同而起伏较大，居住类高比重成交成为单价高幅度拉升主因；主因；滨海新区：上半年土地较为平稳，下半年起伏较大，滨海新区：上半年土地较为平稳，下半年起伏较大，1212月价格跳升至月价格跳升至19001900元以上；元以上；远郊区县：远郊区县：0909全年价格根本平稳，全年价格根本平稳，6 6月、月、1010月因商业及居住类用地量多而提升了整体价格，远郊月因商业及居住类用地量多而提升了整体价格，远郊根本以工根本以工 业用地为主力；业用地为主力；整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向0909年土地市年土地市场成交价格成交价格细分分17整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向一一级市市场总结体体量量09年一级市场活跃度较高，成交总量为近三年最高地地性性各类土地成交中，居住类及商住综合用地明显增加区区域域集滨海和环城为主，二者将是未来房地发展的热点区域价价格格中心城区价格由于供应的稀缺而不断上升，各区域梯级分布1809年市场沉浸于“暖春”中，全年成交总量超过1300万，为去年全年成交量的2.64倍，达到自99年以来最高值；天津地产业在03、04年井喷开发后，呈现良好发展，直至08年金融危机下楼市表现惨淡，而09年一改低迷，呈空前繁荣之势供：供：0909年供给市场急速升温，超过年供给市场急速升温，超过0808年年36%36%水平；水平；求：成交市场步入正规，根本恢复求：成交市场步入正规，根本恢复0707年顶峰水平年顶峰水平价：整体均价突破价：整体均价突破70007000元元/标线，市内六区价格于标线，市内六区价格于年底均突破万元大关；年底均突破万元大关；比：市场整体供求比约为比：市场整体供求比约为0.850.85：1 1；二二级市市场整体概述整体概述整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向19商品房市商品房市场走走势分析分析天津市商品房整体成交分析：天津市商品房整体成交分析：量：量：0909年年3 3月市场出现小阳春现象后，目前市场整体走势较为平稳，成交总量翻涨为月市场出现小阳春现象后，目前市场整体走势较为平稳，成交总量翻涨为0808年全年全年的年的2.642.64倍，超越倍，超越0707年顶峰水平，成为近年来成交市场最高水平；受季节因素影响年顶峰水平，成为近年来成交市场最高水平；受季节因素影响1010年年1.21.2月明显下降月明显下降价：市场回暖以来，价格一直在稳步上升；受远郊工程价格拉低，全市均价上升幅度不大价：市场回暖以来，价格一直在稳步上升；受远郊工程价格拉低，全市均价上升幅度不大整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向20整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向从成交量来看，各区县成交量均超越08年全年水平，其中远郊五县同比去年全年增加176%最为突出，其他三大行政区域同比涨幅均在155%左右；从价格来看，大局部区域均出现不同程度的增长，其中滨海新区最为明显，而环城四区有小幅下降；09年地产走势根本接近年地产走势根本接近07年顶峰值时期，年顶峰值时期，而市内、滨海与远郊回温迅速，环城走势平稳而市内、滨海与远郊回温迅速，环城走势平稳二二级市市场区域走区域走势21 市内六区：保持万元以上走势，市区走势呈逐步平稳向高变动；环城四区：保持7千元左右走势，西青区价格略高于其他三个区 滨海新区：塘沽和开发区明显高于汉沽和大港，因此整体均价受前二者成交影响而变化 远郊区县：保持平稳变动走势，市场初级阶段，淡旺市场下价格波动不明显；整体价格稳步上升，市区仍保持高位运行、整体价格稳步上升，市区仍保持高位运行、环城四区实价涨幅相对缓慢；环城四区实价涨幅相对缓慢；整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向二二级市市场区域走区域走势22整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向走走势势09年的二级市场，从供需双方及价格涨幅均创造历史新高供供应应09年新增商品房供应1149万，高于往年平均水平的25%成成交交09年成交量突破1388万，为去年2.64倍，达到历史最高值价价格格全市均价7433元/，中心城区均价达到了11157元/二二级市市场小小结23整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向三三级市市场整体情况整体情况20072007年年-2021-2021年天津市二手房年度走势：年天津市二手房年度走势：量：量：0909年的二手房市场创造了历史新高，成交总量超过了年的二手房市场创造了历史新高，成交总量超过了0707、0808年的总和，进入年的总和，进入20212021年后年后受国家税收政策的影响，成交量出现了较明显的下降；受国家税收政策的影响，成交量出现了较明显的下降；价：价：0909年的二手房市场全线飘红，价格爬升很快，特别是市内六区的二手房成交更是出现年的二手房市场全线飘红，价格爬升很快，特别是市内六区的二手房成交更是出现了与一手房倒挂的现象。了与一手房倒挂的现象。24整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向三三级市市场月度走月度走势0808年末至年末至0909年第一季度，年第一季度，08年第四季度各项宏观调控的优惠政策陆续出台婚房及首次置业需求率先启婚房及首次置业需求率先启动。动。0909年二三季度，年二三季度，经过了第一季度刚性需求的快速启动，有效营造了市场活跃的交易气氛，购购房信心大幅提升房信心大幅提升,改善型需求从开始到集中释改善型需求从开始到集中释放。放。年末政策因素直接刺激需求放量年末政策因素直接刺激需求放量，在信贷政策、营业税优惠政策将要收紧的刺激下大量购房需求开始提前入市，同时引起10年前2月明显萎缩自08年末开始各类需求的接连入市，使得全年二手房交易保持活泼，天津市二手房市场成交量历史以来首次突破十万套，价格随着成交的火爆提升较快25整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向0909年二三年二三级市市场比照比照根据天津市国土资源和房屋管理局的数据统计显示，2021年天津市共成交新建商品住宅126566套，与二手私产住宅成交的比例为1:0.83,2021年这一比例为1:0.7,全市一、二手房成交比例再度扩大 目前中心城区范围内土地供给较为有限，新建商品房工程的供给与二手房相比相差甚远。新建商品住宅的价格普遍偏高，局部同类型的二手房在性价比上那么占据优势。多数新建商品为期房，对于大量的刚性需求来说，二手房的即买即住那么更加符合需求 26整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向20212021年，天津的房地产市场经历了年，天津的房地产市场经历了“V“V型的开展过程，从年初的整体低迷，到型的开展过程，从年初的整体低迷，到3 3月份月份“小阳春的出现，小阳春的出现，再到下半年报复性增长；我们可以提炼出重要关键词再到下半年报复性增长；我们可以提炼出重要关键词行政鼓励行政鼓励贷款放松款放松税收税收优惠惠刚需需释放放投投资投机投机房价上房价上涨天津市于9月针对房地产业提出了“津十三条国家调整房地产交易税的征收标准及条件四大行率先降低房贷利率，其它银行纷纷效仿各种政策的刺激下，刚性需求购房开始释放，市场全面复苏投资者跟风入市，大量资金涌入房地产行业，后期伴随投机产生房价在市区的领衔下疯狂上涨，环城四区紧跟上涨脚步滨海合并海合并塘汉大三区合并，滨海核心区房价水涨船高，房价双核形成整体市整体市场开展小开展小结社会背景社会背景面对全球金融危机，中央提出09年GDP增长保八目标，出台4万亿投资方案27整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向此表显示09年1-12月份天津商品房市场中，西青区的月度成交走势与环城四区的关系。无论是从成交面积还是成交均价来看，西青区在环城四区中均处于领先地位，已成为市区外扩居住的首选区域。虽然价格上涨幅度较快，但西青区成交量仍然保持稳定，说明区域内需求旺盛，对价格上升起到很好的支撑作用。0909年西青区与年西青区与环城四区商品房成交分析城四区商品房成交分析28北辰区：出让地块4幅，出让面积39.3万，典型楼面价：16001700元/东丽区：出让地块4幅，出让面积73.8万，典型楼面价：17003500元/空港：出让地块4幅，出让面积54.6万，典型楼面价：400600元/多为限价房西青：出让地块3幅，出让面积287.4万，典型楼面价：20004200元/津南：出让地块6幅，出让面积54.6万，典型楼面价：10001400元/整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向环城四区城四区0909年土地成交居住年土地成交居住类比比较29整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向西青区板西青区板块比比较张家窝板块中北镇板块大寺板块中北镇板块中北镇板块1 1、富力湾、富力湾2 2、大地十二城、大地十二城3 3、华亭国际霞、华亭国际霞飞路飞路6363里弄里弄4 4、金厦水语、金厦水语5 5、朗润园、朗润园6 6、万科假日润园、万科假日润园大寺板块大寺板块1、洛卡小镇2、梅江康城3、众里佰都4、玛歌庄园5、博文苑6、博雅苑张家窝板块张家窝板块1、社会山2、檀香海3、天屋福城大学城板块大学城板块大学城板块1、宏城御溪园2、荷兰墅3、雅仕蓝汀4、松江城5、时代名居6、春日风景7、金旺水岸8、于泽欣苑30整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向西青区各板西青区各板块典型工程典型工程0909年年销售情况分析售情况分析所属板块项目名称物业类型主力产品面积区间(平米)产品价格(元/平米)总价区间(万元)09年月均去化速度(套)销售周期（月）09年销售量(万平米)10库存量(万平米)大寺板块梅江康城多层87-147洋房890070-13015跨年20.5博文苑高层、洋房、联排99-140（洋房）8200（洋房）80-11016跨年2.2（洋房）0.11（洋房）众里佰都高层80-1108700701007563.73.9洛卡小镇 洋房、高层60-145洋房10000高层770050-14034跨年3.82.0大学城宏城御溪园小高层90-125610055-776021.20.9备注：库存量为已取得销许面积；各项数据来源于房管局成交备案数据备注：库存量为已取得销许面积；各项数据来源于房管局成交备案数据价价速速 货货量量31整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向西青区各板西青区各板块典型工程典型工程0909年年销售情况分析售情况分析所属板块项目名称物业类型主力产品面积区间(平米)产品价格(元/平米)总价区间(万元)09年月均去化速度(套)销售周期（月）09年销售量(万平米)10库存量(万平米)中北镇板块大地十二城高层、多层60-130洋房9000高层820050-12095跨年9.64.3金厦水语花城高层、洋房、联排90-15010000（洋房）8000（高层）65-15062跨年6.9（洋房、高层）0.1（洋房、高层）奥体中天首府联排、洋房、高层88-14512000（洋房）10500（高层）90-17513跨年1.4（洋房、高层）2.7（洋房、高层）金奥国际高层73-104（赠送面积）16000120-1609575.00.1阳光100洋房57-8818000100-1702651.00.3备注：库存量为已取得销许面积；各项数据来源于房管局成交备案数据备注：库存量为已取得销许面积；各项数据来源于房管局成交备案数据价价速速 货货量量32东丽区外环线外环线西西青青区区河西区河西区津南区津南区中北镇板块中北镇板块华苑板块华苑板块张家窝板块张家窝板块大寺板块大寺板块海泰海泰工业园区工业园区快速路快速路大学城板块大学城板块l 西青区各板块中，张家窝、海泰、西青区各板块中，张家窝、海泰、华苑板块在售工程和潜在供给均较少，华苑板块在售工程和潜在供给均较少，不属于区域热点；不属于区域热点；l 大寺板块、中北镇板块开发时间较大寺板块、中北镇板块开发时间较早、开展较快，区域内市场供给量大，早、开展较快，区域内市场供给量大，且在区域交通、配套上均占有优势，且在区域交通、配套上均占有优势，已成为城市外扩的自住需求的主要选已成为城市外扩的自住需求的主要选择；择；l 大学城板块邻近市区的奥体板块，大学城板块邻近市区的奥体板块，可承载市区外溢客群，但目前板块声可承载市区外溢客群，但目前板块声音缺乏；音缺乏；l 四个区域客户上有一定的重叠性，四个区域客户上有一定的重叠性，都以地缘性为主，城市迁入型逐渐增都以地缘性为主，城市迁入型逐渐增多。多。竞争强度：中北镇竞争强度：中北镇竞争强度：中北镇竞争强度：中北镇 大寺大寺大寺大寺 奥体奥体奥体奥体西青区小西青区小结整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向奥体板块奥体板块33整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向【小阳春】【触底】【拐点】n传统因素造成集中放量n各项新政的作用叠加效能n长期抑制的观望气氛开始松动n城市蓝印户口的隐形刺激n市场进入“中度振荡期；价平量跌n先期新政调整到位，褒贬效能显现期；n金融危机的延伸效应，导致市场关注转移n天津蓝印户口释放后，未来效应逐渐下降；【回暖】中中长期，天津住宅市期，天津住宅市场价量开展看价量开展看涨宏宏观导向向34整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向市市场导向向依照近几年市场表现，依照近几年市场表现，土地市场方面：市区土地供给稀缺性仍旧没有改变，环城四区供给明显增多土地市场方面：市区土地供给稀缺性仍旧没有改变，环城四区供给明显增多二级市场方面：市区及滨海核心区价格均突破万元，环四区价格也正在明显走高二级市场方面：市区及滨海核心区价格均突破万元，环四区价格也正在明显走高三级市场方面：市区的二手房成交占到全市的一半左右，是购房者的首选三级市场方面：市区的二手房成交占到全市的一半左右，是购房者的首选因此我们发现：因此我们发现：二二级市市场郊区化郊区化三三级市市场市区化市区化城市化进程以及价格的挤压、供给量的限制，未来二级市场供给将逐步向环城四区开展；市区新增供给量缺乏，新房价格逼近20000元/的水平，致使大量购房者转向购置性价比更高、生活更方便的二手房；35整体市整体市场/西青区市西青区市场/2021/2021年市年市场导向向双核双核-价格价格标杆杆天津市明显的呈现双核开展形势，中心城区和滨海新区核心区塘沽、开发区因经济文化的兴旺，土地的稀缺性决定了房地产市场必将成为价格标杆双核双核连接接带-潜力区潜力区东丽，津南局部，津南局部作为双核的连接带，房地产开展潜力较大，工程的投资性和升值预期较高城南片区城南片区-生生态居住津南，居住津南，团泊湖地区泊湖地区以团泊湖，领世郡，天嘉湖板块为犄角的生态片区，将成为未来改善性自住区域潜潜力力区区生态区生态区普普住住区区普住区普住区西北片区西北片区-新新兴居住区西青区，北辰区居住区西青区，北辰区以中北镇，杨柳青，双街镇为代表的新兴居住片区，成为未来普通购房者的首选区域区域导向向36天津地产市场小结天津地产市场小结l整体市场市场活泼，投资需求上升，市场再次进入博弈阶段l西青区市场城市外扩首选，中北镇、大寺板块规模优势明显，大学城板块竞争力较弱l2021年市场导向长期看好，短期政策调控影响，呈现震荡，环城四区着力争夺市区外溢自住客群长期看好，短期震荡，区域板块竞争力缺乏长期看好，短期震荡，区域板块竞争力缺乏重要结论重要结论37第二章第二章工程定位工程定位工程面临的问题工程面临的问题1.1.工程时机点工程时机点2.2.目标客群分析目标客群分析3.3.工程定位工程定位4.4.5.5.工程目标理解工程目标理解38对本工程目标的理解1 1、价格逐渐提升、价格逐渐提升2 2、形成工程品牌、形成工程品牌3 3、实现开发商公司品牌、实现开发商公司品牌叫座叫座叫好叫好39工程定位推理过程工程定位推理过程 工程面临的时机点工程面临的时机点 目标客群目标客群 工程面临的问题工程面临的问题40工程面临的问题工程面临的问题1价格惯性：价格惯性：城市开展角度：城市的新兴区域城市开展角度：城市的新兴区域片区价格惯性片区价格惯性传统价格认知：大量平改工程对区域价格认传统价格认知：大量平改工程对区域价格认知的拉低影响，如何突破这种价格认知的惯知的拉低影响，如何突破这种价格认知的惯性？性？区域形象干扰区域形象干扰如何在大量低价值平改如何在大量低价值平改工程围堵中独树一帜？工程围堵中独树一帜？大学城板块大学城板块本案41工程面临的问题工程面临的问题2低密惯性：低密惯性：规模没有绝对优势，户型相对集中规模没有绝对优势，户型相对集中项目名称项目规模容积率主力户型产品风格产品卖点梅江康城80万1.587-147两室、三室现代庭院洋房区位、生态、品质、洋房大地12城100万1.190-108两室100-140三室西班牙风格规模、景观、规划宝翠花都47万1.4280-120两室130三室简约加拿大式花园洋房生态、景观、交通、配套、洋房金地叁拾峯（格林世界四期）42.3万3.5770一室90二室北欧现代都市高层规划、交通、成熟、品质万源星城40万1.270-130三室现代简约风格生态、价格、规模生态和规模成为环线产品的最大卖点产品种类多，户型面积宽泛如何实现突围如何实现突围?42项目名称项目名称开发商开发商规模规模产品形式产品形式产品风格产品风格产品特色产品特色格林世界格林世界金地53万多层、洋房、小高层、高层德式洋房运用新都市主义的规划设计手法，营造天津“五大道”的生活氛围，塑造城市感的居住空间，借鉴世界宜居城市核心人居精神，以现代block主义街区生活为蓝本，打造悠然平和、恬静温馨的居住氛围。假日风景假日风景万科&招商30万多层、小高层、洋房德国风格户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋房；景观创新，利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；同时，还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技元素。宝翠花都宝翠花都首创47万多层、小高层加拿大风格其灵感来源于加拿大西岸维多利亚岛上的宝翠花园（ButchartGarden）。设计师运用北美小城镇规划和景观设计的成功经验，创造出一个尺度适宜、生活舒适、风景怡人的高品质居住社区。大地十二城大地十二城乐康地产100万多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等西班牙风格由十二个组团构成，分别以十二种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。需要在需要在缺少品缺少品牌支撑牌支撑的条件的条件下强化下强化工程产工程产品和形品和形象象工程面临的问题工程面临的问题3(核心竞争力核心竞争力)：市场竞争角度：工程的产品及品牌号召力缺乏市场竞争角度：工程的产品及品牌号召力缺乏品牌大规模产品丰富现代风格强调产品个性与创新工程概念与产品创新成为环线工程核心竞争力43工程定位推理过程工程定位推理过程 工程面临的时机点工程面临的时机点 目标客群目标客群 工程面临的问题工程面临的问题44工程面临的时机本体分析：工程面临的时机本体分析：产品成为本工程的最大价值点产品成为本工程的最大价值点1.洋房品质住区；洋房品质住区；2.富有设计感的建筑；富有设计感的建筑；3.低密度、生态；低密度、生态；4.和城市保持恰当的距离和城市保持恰当的距离,以平衡自然以平衡自然和城市的关系；和城市的关系；45 本案所处大学城板块周边多为平改工程，形象本案所处大学城板块周边多为平改工程，形象差、品质低，而成熟环线板块典型楼盘多以德式及差、品质低，而成熟环线板块典型楼盘多以德式及欧式风格为主，共性鲜明。风格下的差异化是工程欧式风格为主，共性鲜明。风格下的差异化是工程品牌突围的根本支撑。品牌突围的根本支撑。项目名称项目名称规模规模产品风格产品风格风格体现风格体现格林世界格林世界5353万万德式洋房德式洋房北欧高层北欧高层立面、街区立面、街区假日风景假日风景3030万万德式风格德式风格立面、开放式社区立面、开放式社区宝翠花都宝翠花都4747万万加拿大风格加拿大风格立面、园林立面、园林大地十二城大地十二城100100万万西班牙风格西班牙风格组团、命名、园林、小品组团、命名、园林、小品华亭国际华亭国际3333万万欧式风格欧式风格立面立面水语花城水语花城3030万万欧式风格欧式风格立面立面工程面临的时机工程面临的时机2竞争分析：竞争分析：鲜明的工程形象才能够从低价值工程群中脱颖而出鲜明的工程形象才能够从低价值工程群中脱颖而出46工程面临的时机工程面临的时机3产业分析：产业分析：华苑产业区、西青开发区等产业园区为工程提供华苑产业区、西青开发区等产业园区为工程提供了潜在客户支撑了潜在客户支撑西青开发区张家窝工业园海泰基地华苑产业园区板块板块0808年年人口基数人口基数管理层管理层人数人数附附近近产产业业园园华苑产业园区华苑产业园区170001700017001700海泰产业基地海泰产业基地100001000010001000西青开发区西青开发区100001000010001000张家窝工业园张家窝工业园110001100011001100汇总汇总48000480004800480047工程面临的时机工程面临的时机4区位分析：区位分析：大学城独有的文化气氛成为工程推广的突破点大学城独有的文化气氛成为工程推广的突破点国际女子学院农学院城建学院宝德学院天津师范大学天津理工大学天津财经学院南开大学天津大学师范大学理工大学板块教师数量高等职称人数高校区大学城3000858南开大学16771677天津大学21001700师范大学2000572城建学院700300农学院800120理工大学988533中医学院1435748汇总8023397348工程定位推理过程工程定位推理过程 工程面临的时机点工程面临的时机点 目标客群目标客群 工程面临的问题工程面临的问题49环外已购房客户的主要特点：环外已购房客户的主要特点：1 1、地缘性客户；、地缘性客户；2 2、首次置业；、首次置业；3 3、拆迁；、拆迁；4 4、天津市户口；、天津市户口；5 5、改变居住方式；、改变居住方式；6 6、为家人父母、子女购置；、为家人父母、子女购置；7 7、投资。、投资。50-更换居住环境-提高居住质量-天津市户口-公务员、文教-周边企业职工-私营或个体-城市西南高新科技企业职员经济收入经济收入教育程度教育程度购房目的购房目的职业职业家庭结构家庭结构年龄与置业状况年龄与置业状况-有闲无钱，经济实力一般-两口和三口之家为主-以婚房或改善居住环境为目的-教育程度较高-70%以上是大专以上学历-2535岁为主-要求居住舒适-家庭首次置业刚性或改善居多年轻、享受生活年轻、享受生活目标客户特征目标客户特征51价值价值习惯习惯情感情感市区客户地缘性客户异地客户v朝九晚五v家庭观念浓厚v悠闲的生活方式v追求安闲v注重品质v关爱家人v注重邻里v享受生活v望子成龙v希望老人精神生活充实目标客户特征目标客户特征52目标客户描述目标客户描述年轻与年年轻与年轻心态轻心态有活力有活力关注健康关注健康和生态和生态享受生活享受生活家庭责任感家庭责任感他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长的小老板；他们年轻并关爱家人、关爱健康，渴望享受生活的乐趣；他们对现代时尚有敏感,追求一定的身份品味,快乐生活成为比富足更重 要的生活理想；-在日益快餐化和工业化的城市中，他们在努力寻找适合自己居住的空 间，远离喧嚣与噪音，但又保持与这个城市的进步紧密联系。53工程定位推理过程回忆工程定位推理过程回忆工程面临的问题工程面临的问题工程存在的时机工程存在的时机目标客户描述目标客户描述突破价格递减惯性实现工程突围强化工程品牌实现对客户的主动影响实现形象提升洋房社区鲜明工程形象文化气质产业支撑提升提升差异化洋房社区差异化洋房社区朝九晚五关爱家人、享受生活的乐趣关注健康品质生活注重品质和品味注重品质和品味我们定位是什么？我们定位是什么？5455整体定位整体定位大学城板块倡导人文文化生活大学城板块倡导人文文化生活第一洋房社区第一洋房社区 “文化工程树立独特形象气质的根源，更是一种独特生活方式的根底：把文化作为生活的解析，以建筑作为载体，迎合目标客群喜欢现代和时尚但消费理性并富有责任的特征56第三章第三章工程形象延展工程形象延展形象概念支持形象概念支持1.1.2.2.工程灵魂植入工程灵魂植入57 本案核心价值是产品力，也就是我们的洋房住区属性，因此主打德系精工洋房的概念和本案核心价值是产品力，也就是我们的洋房住区属性，因此主打德系精工洋房的概念和浓厚的欧式异国情调，会让很多人对它产生兴趣和偏爱。但是在景观设计、社区气氛营造方面浓厚的欧式异国情调，会让很多人对它产生兴趣和偏爱。但是在景观设计、社区气氛营造方面应打造怎样的气质来衬托产品的价值呢？又如何在风格与中式居住方式之间寻找契合点？应打造怎样的气质来衬托产品的价值呢？又如何在风格与中式居住方式之间寻找契合点？笔直的线条成为德式建筑的代表，本案的德系精工建筑，究竟让人们了解它什么、它和笔直的线条成为德式建筑的代表，本案的德系精工建筑，究竟让人们了解它什么、它和景观的融合以及德国建筑和本案所处大学城板块的文化气氛的衔接是个关键问题。景观的融合以及德国建筑和本案所处大学城板块的文化气氛的衔接是个关键问题。问题的提出问题的提出58我们建议赋予工程真正的德意志文化灵魂我们建议赋予工程真正的德意志文化灵魂魏玛田园诗。魏玛田园诗。我们的思考：我们的思考：1工程是平地建筑，没有山、水依托，那么田园化产品就是很好的解决之道；工程是平地建筑，没有山、水依托，那么田园化产品就是很好的解决之道；2德系精工建筑的概念已经在市场上深入人心，但问题是和景观的嫁接没有题德系精工建筑的概念已经在市场上深入人心，但问题是和景观的嫁接没有题材，那么我们就引入真正的德国田园诗小城材，那么我们就引入真正的德国田园诗小城 魏玛魏玛 给人以德式建筑、德式田园给人以德式建筑、德式田园的感觉；的感觉；3这样处理建筑和景观的和谐关系就能躲避建筑和景观的反差，同时也给工程这样处理建筑和景观的和谐关系就能躲避建筑和景观的反差，同时也给工程所倡导的文化人文气氛以新的说法和文化灵魂。所倡导的文化人文气氛以新的说法和文化灵魂。问题的解决问题的解决59首先：符合工程大环境魏玛不是一座有公园的城市，而是一座有城市的公园。整个小城淹没在绿色中。魏玛人的生活也因为这数不清的绿地、公园变得更自然、闲适，一切都是那么诗意。从俊城浅水湾开始提出的“公园里的社区已经给板块区域赋予了公园式低密度生态环境的意境其次：有合理而强烈的文化符号代表，且迎合我们的大学城板块的气质 1999年，欧盟把魏玛定为欧洲的文化之都。在魏玛，歌德如同空气，无处不在：歌德博物馆、歌德广场、歌德花园，甚至还有歌德树其实是银杏树，因为歌德亲手栽种而得名为什么是魏玛？为什么是魏玛？601调整建筑的设计理念用于产品细节和推广 魏玛并没有因为拥有这么多世界遗产而把整个城市封存。为了与现代城市功能有效结合，政府鼓励一些老式建筑在不改变原来外形的情况下，改变功用以满足市民需要，比方，变成超级市场。新的建筑那么使用较为简朴的现代主义风格，在尺度和色彩上与历史建筑相协调，举重假设轻地把历史和当代生活连接在一起。穿行在魏玛的巷道、广场，即便是个外行，也能体会到平衡的比例关系给视觉带来的舒适感。魏玛风格的延展利用魏玛风格的延展利用61讲述洋房的故事讲述洋房的故事天然石材天然石材蘑菇石蘑菇石水泥瓦水泥瓦拉法基拉法基文化砖文化砖质感涂料质感涂料-ICI或或STUCCO实木大门实木大门622调整景观的设计理念用于示范区的改善自然田园加特别文化符号魏玛风格的延展利用魏玛风格的延展利用633销售中心和示范区之间营造很有冲击力的田园水景和魏玛雕塑魏玛风格的延展利用魏玛风格的延展利用64魏玛风格的延展利用魏玛风格的延展利用4销售中心内部引入书吧，借魏玛包豪斯大学图书馆之名，打造工程文化气氛 位于魏玛的德国包豪位于魏玛的德国包豪斯大学是德国著名的综合大斯大学是德国著名的综合大学，以艺术和建筑设计闻名，学，以艺术和建筑设计闻名，通过在销售中心引入书吧，通过在销售中心引入书吧，并命名为包豪斯书局，强化并命名为包豪斯书局，强化工程的文化气质，树立差异工程的文化气质，树立差异化的工程形象。化的工程形象。65魏玛是一个安静朴素的小城，商店里卖着各形各色歌德和席勒的纪念品。没有剑将出鞘的隐隐光辉，没有蠢蠢欲动的燥热不安，看不出它曾经撼动世界。龙应台?小城魏玛?特别注意：本案引入魏玛的概念，不是简单舶来品的叠加和异域风情移植，而是解决工程产品力德系建筑和大学城文化气质之间和谐相处的一种方法。魏玛的小城文化比较适合工程的文化追求，这样工程就有了真正的德意志文化灵魂和推广题材，也为市场带来新鲜感。同时也能更好的依附于产品而提升价格。魏玛风格总结魏玛风格总结66案名及案名及Slogan魏玛小镇魏玛小镇案名案名文化的领地文化的领地 公园里的洋房公园里的洋房Slogan67概念支持概念支持包装包装公共空间公共空间建筑建筑景观景观效劳效劳68包装包装地盘包装地盘包装导视系统导视系统卖场包装卖场包装样板间包装样板间包装69包装包装地盘包装地盘包装富有创意的平面设计、独特的导富有创意的平面设计、独特的导视系统，把守进入工程的主要交视系统，把守进入工程的主要交通要道，营造出工程通要道，营造出工程“划地为王划地为王的独特气质。的独特气质。注重视觉冲击注重视觉冲击本案本案引导动线引导动线丰产河丰产河指引指引70包装包装导视系统导视系统在魏玛小镇，所有的路牌、指示在魏玛小镇，所有的路牌、指示牌、门牌号在材质上都是生态环牌、门牌号在材质上都是生态环保的、形式是独特有创意的。他保的、形式是独特有创意的。他们不仅仅起到了指示的作用，并们不仅仅起到了指示的作用，并且是工程的点缀和装饰。且是工程的点缀和装饰。注重感知注重感知71包装包装卖场包装卖场包装会议室会议室签约室签约室洽谈区洽谈区将售楼处的家具和将售楼处的家具和配饰引入欧式家居配饰引入欧式家居风格的产品风格的产品,在简在简洁现代而亲人的环洁现代而亲人的环境中境中,让客户体验让客户体验到德式生活的情趣到德式生活的情趣,产生强烈购置冲动。产生强烈购置冲动。注重体验注重体验72包装包装样板间包装样板间包装注重体验注重体验简约而不简单的德式风格家简约而不简单的德式风格家居，讲究美观与功能的和谐；居，讲究美观与功能的和谐；在造型上简洁而不简单，时在造型上简洁而不简单，时尚却不张扬，符合现代人追尚却不张扬，符合现代人追求自然和返朴归真的生活情求自然和返朴归真的生活情趣。其以洗练考究、简洁实趣。其以洗练考究、简洁实用的设计风格与工业化的生用的设计风格与工业化的生产相融合，凸显出浓郁的德产相融合，凸显出浓郁的德国风情和欧陆时尚。国风情和欧陆时尚。73公共空间公共空间销售中心销售中心园林示范区园林示范区广场广场74公共空间公共空间销售中心销售中心为突出工程昭示性，建议在津涞公路沿线设立销售中心，如条件不允许，那为突出工程昭示性，建议在津涞公路沿线设立销售中心，如条件不允许，那么在工程入口洋房首层作为销售中心，对面设立实楼样板间。么在工程入口洋房首层作为销售中心，对面设立实楼样板间。销售中心销售中心销售中心销售中心75公共空间公共空间园林、示范区园林、示范区 亲子亲子乐园乐园生活生活广场广场生活生活广场广场喷泉喷泉广场广场“亲子乐园亲子乐园”快乐快乐“喷泉广场喷泉广场自自然然“生生活活广广场场”健健康康“欧式风情欧式风情浪浪漫漫 将景观与建筑相结合，人成为其中的一景。将景观与建筑相结合，人成为其中的一景。配以不同的艺术主题，突出工程德式小镇风情。配以不同的艺术主题，突出工程德式小镇风情。中中心心景景观观轴轴76公共空间公共空间园林、示范区园林、示范区 将工程中心轴线作为主景观将工程中心轴线作为主景观轴，强调视觉的通透性，以轴，强调视觉的通透性，以社区主入口作为示范区，以社区主入口作为示范区，以景点打造主景观效果。景点打造主景观效果。77公共空间公共空间广场广场 广广场场小小品品从小区入口就让人感受到德式风从小区入口就让人感受到德式风情小镇的人文文化生活理念情小镇的人文文化生活理念,成为成为工程所倡导的生活方式的一个载工程所倡导的生活方式的一个载体体,广场成为魏玛小镇聚集和朝圣广场成为魏玛小镇聚集和朝圣的乐园。的乐园。精神堡垒主题雕塑精神堡垒主题雕塑78建筑建筑材质材质细节细节设计设计建筑永恒的艺术性并不在于实体的砖石建筑永恒的艺术性并不在于实体的砖石上，而在于乐活中的感动与参与；没有上，而在于乐活中的感动与参与；没有人的生活与之互动，建筑便不是建筑。人的生活与之互动，建筑便不是建筑。79建筑建筑设计设计开窗形式变化丰富，以不同的建筑开窗形式变化丰富，以不同的建筑语言与室外交流，表达对人与自然语言与室外交流，表达对人与自然关系的重视：落地窗关系的重视：落地窗/外凸窗外凸窗/采光采光天窗天窗/观景窗观景窗/横高窗横高窗/竖高窗竖高窗/转角转角窗窗/条窗等，不一而足条窗等，不一而足 ；大开窗、；大开窗、庭院、双露台庭院、双露台 、太阳能屋顶等设、太阳能屋顶等设计均能表达洋房小镇风情。计均能表达洋房小镇风情。80建筑建筑材质材质在保证窗户密闭性能、外墙保温隔热的在保证窗户密闭性能、外墙保温隔热的同时又希望能充分利用自然能源。窗户同时又希望能充分利用自然能源。窗户板材采用目前住宅小区高档的、封闭性板材采用目前住宅小区高档的、封闭性能最正确的能最正确的“断桥铝合金；采用憎水断桥铝合金；采用憎水性珍珠岩块作为保温隔热层等节能和环性珍珠岩块作为保温隔热层等节能和环保是我们在建筑材质选择上对德式洋房保是我们在建筑材质选择上对德式洋房建筑的贯彻建筑的贯彻 。81建筑建筑细节细节6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100投射热传输损失40太阳能热量10透射太阳能65室外环境室内环境LOW-E镀银膜内充氩气低辐射保温玻璃，双向阻热外窗系统外窗系统有效阻止室内有效阻止室内外热交换，阻挡紫外线，让外热交换，阻挡紫外线，让业主轻松拥有健康的阳光。业主轻松拥有健康的阳光。82配套配套硬件硬件小品小品83配套配套硬件硬件木质垃圾桶、垃圾分类系统、木质垃圾桶、垃圾分类系统、中水回收系统、太阳能设备。中水回收系统、太阳能设备。建立环保节约型社区建立环保节约型社区进水调节池组合式生化处理设备鼓风机过滤器消毒装置回用将洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：浇灌绿地冲洗园区道路洗车补充人工水景蒸发掉的水分中水处理示意图中水处理示意图84配套配套小品小品85效劳效劳物管物管销售销售86效劳效劳物管物管优质的物业管理公司，为优质的物业管理公司，为客户带来满意的效劳。客户带来满意的效劳。87效劳效劳销售销售在魏玛小镇，处处都表达着德式严谨态度和注重人本在魏玛小镇，处处都表达着德式严谨态度和注重人本的生活感受之间的和谐。的生活感受之间的和谐。微笑轻松职业88第四章第四章整体营销方案整体营销方案价格定位价格定位1.1.营销策略营销策略2.2.推售策略推售策略3.3.销售方案销售方案4.4.5.5.卖点整合卖点整合89工程卖点整合提炼工程卖点整合提炼中等体量中等体量规模规模封闭社区封闭社区 规模规模区位规划环境建筑户型配套效劳90天津西南新城天津西南新城区位区位(大大)-)-西南板块西南板块新城镇、坐享城市便捷新城镇、坐享城市便捷区位区位(小小)-)-大学城大学城都市气氛、现代生活、大学城都市气氛、现代生活、大学城区位区位-交通交通城市环线，邻近城市干道，坐享城市城市环线，邻近城市干道，坐享城市便捷便捷规模区位区位规划环境建筑户型配套效劳工程卖点整合提炼工程卖点整合提炼91低容积率低容积率 容积率容积率 规划理念规划理念 洋房住区洋房住区和谐、温馨的社区和谐、温馨的社区投资潜力高性价比投资潜力高性价比 交通组织交通组织 交通组织人性化的细致考虑交通组织人性化的细致考虑 意识形态意识形态 营造营造“家的感觉感观家的感觉感观内心内心在规划方面的细致考虑在规划方面的细致考虑 规模区位规划规划环