某地产高铁商务区项目营销策略提报课件

蓝光地产高铁商务区项目营销策略提报谨呈：同策咨询2013年7月蓝光地产高铁商务区项目谨呈：同策咨询Part1.项目使命与目标【】Part1.项目使命与目标【】蓝光地产，川派领袖，心系民生，造福于民为城市创造更多优质项目，建老百姓买得起的房子；积极介入助推城市繁荣、提升城市价值的商业综合体开发，以全新的方式赋予商圈全新价值；全国化布局发展阶段，由“四川蓝光”迈向“中国蓝光”，并坚持区域深耕的扩张战略，致力于在每一个进入城市成为业内领先企业。四川蓝光和骏实业股份有限公司成立于1990年，系蓝光集团下属控股公司。公司以绿色住宅、商业综合体及文化旅游综合体开发及运营为主，拥有国家一级房地产开发资质，每年为社会创造人居产品近600万平米，为地方纳税近9亿元。连续八年被评为四川房地产开发企业综合实力首强。蓝光地产，川派领袖，心系民生，造福于民 为城市创造更多无锡蓝光锡东新城项目，作为无锡首次公开的住宅作品，将成为长三角战略的重要一环，肩负着蓝光地产向长三角进军的排头兵的使命。献礼无锡，立势无锡，名利双收！蓝光地产将继续秉承建造老百姓买得起、住得放心的好房子理念，将民生地产的美名传播于长三角，继续推进全国化进程。项目使命：无锡蓝光锡东新城项目，作为无锡首次公开的住宅作品，将成Pa r t2.市 场 分 析【】Part2.市场分析【】一、宏观政策市场一、宏观政策市场二、无锡房地产市场二、无锡房地产市场三、区域竞争市场三、区域竞争市场一、宏观政策市场二、无锡房地产市场三、区域竞争市场宏观政策近年宏观政策一览建立科学、合理的住房建设和消费模式；坚持正确发挥政府和市场的作用；加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展鼓励消费调控监管调控监管调控深入对比近5年的工作报告，两会都为当年的房地产政策定下基调。2007年和2009年的鼓励消费倾向使得当年房地产市场活跃；而2008年、2010、2011年的调控表述都带来了当年疾风暴雨式的调控。20082009促进房地产市场稳定健康发展；稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展；加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施；促进普通商品住房消费和供给。2010促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求；扩大保障房；加大差别化信贷、税收政策执行力度。大力整顿和规范房地产市场秩序。坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制；坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套；建立健全考核问责机制。2011调控巩固继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。20122013年楼市又将何去何从？2013年3月1日，新国五条面市2012年政府将以巩固调控结果、促进房价合理回归为目标，我们也可以从中找出一些关键词：扩大保障房供应、继续调控、严格执行、去投资化，应当说，2012年是政策调控的延续年。宏观政策近年宏观政策一览建立科学、合理的住房建设和消费模式；宏观政策国五条解读：稳定楼市预期，扩大房产税试点区域，坚持“去投资化”国五条细则（20130301）国办发(2013)17号限购已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行（国办发20111号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。税收充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。个人房贷严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。保障房全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。加强分配管理。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。房价控制目标各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。土地供应原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策国五条解读：稳定楼市预期，扩大房产税试点区域，坚持“宏观政策市场面:成交价格上扬趋势明显，调控边际效应减弱加强价格增长预期，房产投资性预期火热。一线城市自2012年5月起，住宅价格指数逆势上扬，二、三线城市虽短期滞后，但在6、7月间价格同比增速逆势上扬调控边际效应弱化明显，全国住宅价格上涨预期强烈。2013年2月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点。40.00【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策市场面:成交价格上扬趋势明显，调控边际效应减弱加强价宏观政策政府面:新政府上台将延续先前的执政基调的同时将民生作为主题，其中房地产市场依旧为民生重点关注。新一轮政府工作会议精神会议提出了明年经济工作的六项仸务，其中首要任务是“加强和改善宏观调控，促迚经济持续健康发展。”会议在部署2013年经济工作时明确提出，以提高经济增长质量和效益为中心。楼市调控：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。推进城镇化：要把有序推进农业转移人口市民化作为重要仸务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。改善民生：加强民生保障，提高人民生活水平。新政府制定中央工作的延续性民生作为下一轮政府执政要点【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策政府面:新政府上台将延续先前的执政基调的同时将民生宏观政策政府面:新政府上台将延续先前的执政基调的同时将民生作为主题，其中房地产市场依旧为民生重点关注。交易税费扩大到原来的十倍以上以一套2006年购买的成交总额为40万元的房子为例，假设当前的市价为85万元，增值45万元，如果按照之前的价格计算所得税的话，所得税为8500元，如果按照新政实施后来计算，按照增值部分的20%来计算，所得税为9万元，如果合同价格85万元为卖家到手价格的话，那9万元税款就有购房者承担，那购房的总价将会达到94万元，购房者负担增加10.5%，负担的加重增加了当前二手房市场的恐慌。卖房主导的市场，一些卖家承担的费用大部分转嫁到了买家，无形中提高了购房者的购买成本。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策政府面:新政府上台将延续先前的执政基调的同时将民生宏观政策如果有更为严厉的政策进一步出台，并且在全国范围内推广的话，有可能会伤及到刚性需求以及改善性需求的释放，楼市进入冰河时期。2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米，比2011年增长1.8%。在城镇化的市场背景下，商品房销售面积的持续回升预示着市场“基本面”持续回升，房地产最艰难的冬天已逝，随着政策的时效性弱化，楼市基本面真正的回暖与反弹将会在6-7月出现。楼市调控政策出台时点及时效性分析全国房地产市场周期演变规律从政策出台的时点来看，从2010年4月份到2013年2月份，34个月之间国家层面出台了6次以上较大的调控政策，平均时间间隔为4-6个月左右，也就意味着，每一次的政策执行的时效周期为4-6个月。2013年2月出台“新国五条”，从政策的时效性考虑，今年6月以后如果没有后续（系列）细化政策强化执行，“新国五条”时效性或就此开始削弱。调控政策执行的时效周期为4-6个月楼市基本面真正回暖与反弹大概在6-7月出现政策时效性4-6个月，6月份开始时效性或逐渐削弱，市场基本面反弹【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策如果有更为严厉的政策进一步出台，并且在全国范围内推广宏观政策2013年5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点;同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。北京2013年北京商品住宅前4月的销售面积同比增长了近70%。4个月土地出让金接近550亿元，同比涨幅超300%。以土地拍卖为例，石景山区鲁谷路C2商业金融用地溢价率达到174%，折合楼面价2.13万元/。上海4月份浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块楼板价高达18199元/平方米，成交总价高达37.75亿元，溢价率65%。5月份一天之内两诞“地王”，世博A09B-02商办地块，楼板价40079元/平，溢价率48.03%。该楼板价刷新了同一天内由台企创下的单价楼板价39931元/平最新纪录。南京2013年以来南京房地产市场持续火爆，主城G05地块以13.1亿元被嘉里置业成功购得，溢价2.6亿元。经计算，该地块的楼面地价高达14145元/平方米。广州白云区同宝路8号、10号地块，以18.68亿地价并配建66800平方米保障性住房的报价成交，溢价率高达145%。上海、广州、长沙等一二线城市相继诞生了2013年新“地王”。几十轮竞拍，高溢价率，以及一天之内“地王”记录的两次刷新。显示全国楼市仍在进一步升温之中。开发商对于未来预期普遍看好。多数城市住宅价格稳中有升，市场热度不减土地市场“地王”频现，未来市场预期仍看好百城价格指数城市个数近期一线城市土拍溢价频现“新国五条”效果现越调越高窘态，各地房地产市场热度已逐步开始回升。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策2013年5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城宏观政策根据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知(国办发201317号)文件要求，结合南京实际，经研究，南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。无锡市确调控政策大多跟随全国或南京市，近几年主要政策为“锡版国十条”及部分金融政策。而对于“新国五条”，无锡市并未有明确条文公布，仅表示跟随南京市细则。地方政府默认房价温和增长。南京新国五条细则：新政对无锡市场影响可控，无锡市场近期政策将以稳定为主，新的调控出现的概率不大。无锡政策多跟随全国或省会南京，新国五条无细则公布。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策根据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通宏观政策基本面持续回升，新国五条4月落地，下半年时效性弱化，楼市基本面回暖反弹时间将会在2013年6-7月。全国楼市基本面回暖预计在2013年6-7月。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124宏观政策基本面持续回升，新国五条4月落地，下半年时效性弱化，一、宏观政策市场一、宏观政策市场二、无锡房地产市场二、无锡房地产市场三、区域竞争市场三、区域竞争市场【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124一、宏观政策市场二、无锡房地产市场三、区域竞争市场【推荐】某城市概况从行政板块划分，无锡共分为七个行政区，每个行政区的现状与功能定位各不相同。城中板块：包含崇安、北塘、南长三个区，是典型的老城区，集商业、居住和交通枢纽于一体，是无锡的心脏地带。锡山区：是无锡最大的一个行政区，目前政府正大力发展锡东高铁商务区，因此带动整个板块的商品房供求。新区：是无锡高新技术产业集中地，汇集了众多的高新技术企业和大量专业人才。由于大量人口导入，新区已成为了无锡最活跃的商品房供求区域。滨湖区：拥有蠡溪新城和太湖新城两大板块，这两大板块因其丰富的景观资源和政府的大力投入以及大牌开发商云集，已成为无锡高端居住社区集中地。惠山区：位于无锡西北部，南邻崇安、北塘，北接江阴。惠山新城板块和锡西板块是该区域的重点板块，项目聚集，供应量大，但惠山区一直是全市商品住宅价格洼地。惠山区北塘区滨湖区南长区崇安区锡山区新区【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124城市概况从行政板块划分，无锡共分为七个行政区，每个行政区的现商品房市场无锡商品房供略大于求，价格走势平稳，库存量巨大，面临较大去化压力。从供求来看，2012年1月至2013年5月累计供应1093万方，累计成交932万方，供求比为1：0.85，供应大于需求；从成交价格来看，除2012年4月份因苏宁广场商业大量成交致使均价突升外，价格走势较为平衡，基本维持在8200元/左右；截止至2013年4月份，无锡商品房库存为1199万方，整体库存仍处于高位，去化压力巨大。全市商品房供求价分析：（2012年1月至2013年5月）【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124商品房市场无锡商品房供略大于求，价格走势平稳，库存量巨大，面商品住宅市场无锡商品住宅近期供求较为平衡，价格开始回升，库存仍处历史高位。全市商品住宅供求价分析：（2012年1月至2013年5月）从供求来看，2012年1月至2013年5月累计供应700万方，累计成交754万方，供求比为1：1.07，供需基本平衡，商品住宅成交良好；从成交价格来看，自2012年3月份开始以价换量，价格跌至谷底，后期由于去化压力减小价格较为平衡，2013年以来价格开始回升至8000元/以上；截止至2013年4月份，无锡商品住宅库存为593万方，库存仍处于历史高位。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124商品住宅市场无锡商品住宅近期供求较为平衡，价格开始回升，库存锡山区市场无锡锡山区商品住宅近期成交稳定，价格逐步上升，区域价值日益凸显。锡山区商品住宅供求价分析：（2012年1月至2013年5月）从供求来看，2012年1月至2013年5月累计供应113万方，累计成交97.3万方，供求比为1：0.86，供应略大于成交，主要因为恒大绿洲、龙湖、绿地等大量项目入市；从成交价格来看，价格波动较大，但整体处于上升状态，个案对区域影响较大。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124锡山区市场无锡锡山区商品住宅近期成交稳定，价格逐步上升，区域土地市场从2012年无锡成交土地用途来看，商住类用地共计成交13幅54.94万平米，占总量的15.51%；商办类用地出让16幅54.6万平米，占总量的14.85%；纯住宅类用地仅4幅32.88万平米，仅占总量的9.28%，住宅性质的土地供应大幅减少，住宅成交土地的价格也大幅下跌，住宅用地溢价地块少溢价率低。2012年无锡市土地成交楼板价情况2012年各区域楼板价情况（除加油站类用地）2012年无锡市土地成交用途情况在2012年的18次土拍中，无锡今年仅有7幅地块溢价，占总出让地块数的10.1%，而在这之前的10年，这个比例均在30%以上。2012年无锡拍出地块总额为152.53亿元，这也是自2008年来的最低谷。从2012年无锡土地成交楼板价区间来看，楼板价在1000-2000元/平米的地块共24幅，占出让总量的35%为最高；其次是2000-3000元/平米共16幅，占比为23%。2012年商办类土地出让较多2012年土地整体溢价率不高无锡土地市场进入近年低谷，住宅用地供应大幅减少，溢价地块寥寥无几。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124土地市场从2012年无锡成交土地用途来看，商住类用地共计成交一、宏观政策市场一、宏观政策市场二、无锡房地产市场二、无锡房地产市场三、区域竞争市场三、区域竞争市场【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124一、宏观政策市场二、无锡房地产市场三、区域竞争市场【推荐】某本案位于无锡锡东新城高铁商务区，处于商务区核心地段，为政府着力打造区域，虽距市区较远但有良好的规划基础，为锡城近年热点区域。从行政区域来看：本案位于离市中心较远的锡山区。从区域板块来看：本案位于锡山区高铁商务区，为全市热点板块，规划起点高。高铁商务区板块锡东板块核心区域，政府重点打造区域，未来发展前景好，客户对该板块认可度日益提高。依托京沪高铁站而快速发展。东亭板块锡山区最成熟板块，当前生活配套、居住氛围、客户认知等都要优于锡山其他板块，锡山区政府所在地。东亭板块高铁商务区本案市中心行政区分界线项目地段【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124本案位于无锡锡东新城高铁商务区，处于商务区核心地段，为政府着本案面临着较为激烈的竞争态势，必须面对东亭、坊前、东北塘等板块项目的客户分流。区域竞争格局图：从区位竞争板块来看，本案主要面临的竞争除来自自身所处的高铁商务区外，还将面临同处锡山片区的东亭板块、东北塘板块的竞争。另外，离项目较近的新区坊前板块也有众多项目在售，也会对本板块造成较大客户分流。栖霞东方天郡融科玖御半岛龙湖九墅东城中央府红豆香江豪庭碧桂园华夏世纪锦园华夏东城一品紫金新城本案恒大绿洲绿地香颂花样年花郡融侨观邸国信世家东北塘东亭新区坊前高铁商务区冠达豪景东苑长泰国际社区新城香溢紫郡竞争板块【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124本案面临着较为激烈的竞争态势，必须面对东亭、坊前、东北塘等板板块项目名称物业类型2013年量价东亭龙湖九墅洋房、高层、商业1/183/10472/192东城中央府高层、商业61/7957/7197/5726绿地香颂别墅、高层、办公、商业高层未开恒大绿洲小高、高层、商业、办公500/56859/7516/42737板块项目名称物业类型2013年量价高铁商务区碧桂园别墅、高层、商业386/43896/7375/32375华夏世纪锦园别墅、高层、商业132/14497/5478/7941华夏东城一品洋房、高层、商业25/2851/7513/2142红豆香江豪庭小高、高层149/15365/6924/10637冠达豪景东苑多层、小高、高层、商业37/4662/5316/2478板块项目名称物业类型2013年量价东北塘融科玖御半岛别墅、高层32/3312/7740/2563栖霞东方天郡洋房、高层400/45537/7148/32552板块项目名称物业类型2013年量价新区坊前金科米兰米兰洋房、高层、办公、商业84/12250/7691/9421中邦城市花园高层、商业27/3868/5797/2241花样年花郡洋房、高层、商业72/8729/7611/6643融侨观邸洋房、高层、商业238/29769/7752/23078国信世家洋房、高层、商业131/13915/7314/10178注：统计时间节点为2013年1月1日至2013年6月22日；2013年量价：成交套数/面积（）/均价（元/）/总价（万元）；所有统计数据包含高层+小高层+洋房。四大板块主流公寓项目由于供应缺失成交不突出，但各板块均有邻头羊项目。板块市场分析【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124板块项目名称物业类型2013年量价东亭龙湖九墅洋房、高层、商在售项目待售项目具体到高铁商务区板块，在售项目分为两大派，分别是以华夏、红豆为主的本地开发商，及以碧桂园、恒大、龙湖、万业、冠达（尾盘）等为主的外地开发商。华夏东城一品冠达豪景东苑无锡碧桂园恒大项目万业项目本案本案京沪高铁站京沪高铁站红豆香江豪庭华夏世纪锦园龙湖九里香醍区域竞争【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124在售项目待售项目具体到高铁商务区板块，在售项目分为两大派，分项目名称无锡碧桂园红豆香江豪庭华夏东城一品冠达豪景东苑华夏世纪锦园龙湖九里香醍容积率1.753.51.841.991.681.19建筑面积33万方30万方45万方16万方46.7万方20.7万方建筑形态别墅、多层、高层高层、商业洋房、小高层、高层多层、小高层、高层别墅、小高层、高层联排、高层目前在售二期精装高层及一期联排别墅一期高层2012年11月18日首开洋房与商铺，目前持销尾盘，余房在售，高层、小高层为主主售一期高层，别墅也在售2013年5月推出首批联排别墅2013年量价12套别墅，4152，12883元/；386套高层，43896，7375元/155套高层，16117，6924元/25套洋房，2851，7512元/37套，4662，5315元/5套别墅，2209，11860元/；132套高层，14497，5478元/85套别墅，20120，12455元/客户来源锡山区客户为主，安镇本地客户安镇客户为主，部分周边乡镇客户锡山区客户为主，安镇、查桥本地原居住地客户锡山区本地购房者，部分外地定居无锡购房者以及新区购房者安镇当地政府官员，私营企业主等区域高层次客户，全市青睐龙湖品牌的实力客户区域项目概况【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目名称无锡碧桂园红豆香江豪庭华夏东城一品冠达豪景东苑华夏世项目名称8080-100100-120120-140140-160160-180180合计碧桂园14710212143386红豆香江豪庭851654155华夏世纪锦园422367132华夏东城一品21425冠达豪景东苑46205237合计0278763575145735竞品项目2013年分面积段成交套数统计（2013年1月1日-6月22日）：区域以80-100二房及120-140三房最为畅销，80以下户型基本处于断档供应阶段。区域成交特点【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目名称8080-100100-120120-140140重点个案之碧桂园项目地址锡山区高铁商务区新华路北、润锡路东（安镇交管所向东约1公里）占地面积18.97万总建面积52.79万容积率2绿化率37.40%车位比1：1.3建筑风格法式风格规划内容联排别墅、高层主力户型高层：90-127；联排：286-425在售均价（元/）高层毛坯6400，精装7300（装修标准对外报1500元/）；联排12100投资商碧桂园房地产发展有限公司物业管理广东碧桂园物业管理有限公司：1.95元/*月项目于2011年11月26日首次开盘，目前一期高层已全部推出，均价6400元/左右；联排别墅总价段348-533万元/套。二期精装高层于2013年1月19日开盘，均价7300元/。项目基本信息：N N一期二期项目简介【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124重点个案之碧桂园项目地址锡山区高铁商务区新华路北、润锡路东（外立面实景图外立面实景图高层整体效果图高层整体效果图高层整体风格为法式风格；外立面材料为底部石材干挂、上部真石漆；入户大堂挑高约5米，并设公共休息区及健身娱乐区；公共部位采用石材镶边及大理石地砖材料，较为美观；电梯品牌为日立，采用刷卡入户方式，彰显品质生活。别墅风格为法式风格；外立面采用全石材干挂，辅以石材雕花及铁艺，起点缀作用；石材原材料为上等霞红石，该石材质地好，杂质少，抗压、抗弯度较强；所有外立面石材均经过电脑水刀切割，达到无缝拼接，整体做工精致。别墅实景图别墅实景图产品特点重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124外立面实景图高层整体效果图高层整体风格为法式风格；别墅风格为127127三房三房9090两房两房120120三房三房高层户型得房率并不高，只有76%左右，二梯三户的设计是压低得房率的主要因素；一期7栋高层户型配比均为90、120、127，二梯三户设计；户型配比虽略显单一，但因其高层定位是刚需和首改，因此户型设置与定位相符。户型特点重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124127三房90两房120三房高层户型得房率并不高，只有项目于2011年11月26日首次开盘，目前已成交1464套，成交面积16.6万，成交均价6590元/。除开盘首月成交爆量外，其他月份在供应充足的情况下去化较平稳，价格波动中微弱上调。成交表现通过成交客户及业务员访谈，碧桂园成交客户主要来源于区域客（安镇、查桥、羊尖），占比达七成；锡山区占比达九成，外区客户较少。首次开盘，低价入市，成交爆量二期精装高层开盘，价格升至7000以上重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目于2011年11月26日首次开盘，目前已成交1464套，无锡碧桂园作为碧桂园集团进入无锡的第一个项目，锡城人民对其品牌认知及认可度并不高。对此，碧桂园制定了广撒网、深植入、长跨度的品牌落地战略。进行全面而广泛的广告轰炸，将触角延伸至全市各个角落，广而告之对重点区域进行重点推广，目标区域，人人知晓时间跨度长，自推广期起，贯穿其整个营销过程，打持久战制胜之道之品牌宣传重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124无锡碧桂园作为碧桂园集团进入无锡的第一个项目，锡城人民对其品无锡碧桂园在成功吸引客户至项目现场后，通过对项目现场的打造，包括售楼处、景观示范区、样板间等细致的包装，置业顾问、物业服务人员等专业热情的服务，使得客户印象深刻。售楼处景观示范区物业服务样板展示区通过精美的现场打造，能够吸引见识有限的当地客户。制胜之道之现场打造重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124无锡碧桂园在成功吸引客户至项目现场后，通过对项目现场的打造，首场客户联谊会免费电影活动啤酒狂欢节趣味亲子活动开盘前启动大典示范区开放开盘后营销活动以碧桂园20年感恩回馈为主题。开盘前，碧桂园营销活动频繁，紧扣“幸福生活”主题。制胜之道之营销活动重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124首场客户联谊会免费电影活动啤酒狂欢节趣味亲子活动开盘前启动大个案总结无锡碧桂园作为锡山区2012年高层住宅销冠项目，成功表现在以下几点：1.项目之前先进行广泛而深入的品牌宣传；2.开盘前期不遗余力的进行针对性拓客活动，项目一炮而红；3.精致典雅的示范区打造，彻底征服目标客户，达成成交；4.有效的客户及产品策略，顺应市场需求；5.续销阶段持续以活动引爆，保持项目热度。重点个案之碧桂园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124个案总结无锡碧桂园作为锡山区2012年高层住宅销冠项目，成功在售一期高层及小高层。项目名称红豆香江豪庭地理位置锡山区高铁站商务区新韵路北、新华路东占地面积9.2万总建面积30万容积率3.5绿化率40%车位比接近1：1建筑风格ART-DECO风格规划内容小高层、高层、商业主力户型87-126在售均价（元/）6933投资商无锡红福置业有限公司物业管理无锡红豆物业有限公司，1.562.5元/平方米/月2室2厅1卫874室2厅2卫125个案简介之红豆香江豪庭红豆香江豪庭为红豆置业在高铁商务区打造的高端综合体的住宅部分，整体定位较高，去化尚可。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124在售一期高层及小高层。项目名称红豆香江豪庭地理位置锡山区高铁项目名称华夏世纪锦园地理位置锡山区锡东大道与胶阳路交汇处占地面积27.8万总建面积46.7万容积率1.68绿化率36.8%车位比1：1建筑风格现代风格规划内容低层、小高层、高层、商业主力户型别墅：四室二厅430高层：105-127在售均价（元/）5478（高层），11000（别墅）投资商无锡华夏房地产开发有限公司物业管理无锡市弘泰物业管理有限公司项目分两块地进行开发，目前在售南地块一期，为别墅与高层组合社区，在售联排别墅与高层。联排431平米在售一期世纪锦园为本地开发商华夏打造的较有品质项目，首批以别墅销售为主，后推出高层，整体去化不理想。3室2厅105个案简介之华夏世纪锦园【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目名称华夏世纪锦园地理位置锡山区锡东大道与胶阳路交汇处占地在售洋房及小高层高层未开项目名称华夏东城一品地理位置锡山区锡东大道与锡沪路交界处占地面积16万总建面积45万容积率2.10绿化率36%车位比1：1建筑风格ART-DECO风格规划内容洋房、小高层、高层、商业主力户型105-122在售均价（元/）7513投资商无锡市华夏房地产开发有限公司物业管理无锡市弘泰物业管理有限公司，2.84.0元/平方米/月项目共分A、B两块地，在售A地块洋房及小高层产品。3室2厅2卫1103室2厅2卫117个案简介之华夏东城一品东城一品为华夏地产打造的又一较高端项目，由于以洋房先期入市，整体成交情况并不乐观。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124在售洋房及小高层高层未开项目名称华夏东城一品地理位置锡山区锡项目名称冠达豪景东苑地理位置锡山区安镇锦安路与中学路交界口占地面积7万总建面积14万容积率2.0绿化率30.5%车位比1：1建筑风格欧陆风格规划内容多层、小高层、高层主力户型小高层：三房两厅一卫130-140；高层：三房两厅一卫104在售均价（元/）5310投资商无锡冠达置业有限公司物业管理太湖世家物业管理有限公司：0.95-1.3元/*月目前多层已售罄，在售小高层产品，尾盘销售阶段，基本售罄。余房在售已售137平米3室100平米2室由于冠达较早进入锡山安镇，产品打造较为出色，在区域拥有较好的口碑，在降价促销的情况下项目去化情况尚可，目前基本售罄。个案简介之冠达豪景东苑【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目名称冠达豪景东苑地理位置锡山区安镇锦安路与中学路交界口占项目名称龙湖九里香醍地理位置锡山区润锡中路与山河路交汇处占地面积12.4万总建面积20.7万容积率1.19绿化率暂无资料车位比别墅1：1.5建筑风格别墅地中海风格规划内容别墅、高层主力户型联排别墅235-400在售均价（元/）12728投资商龙湖地产物业管理重庆新龙湖物业服务有限公司无锡分公司在售联排别墅，面积235-400。3室3厅3卫2355室3厅3卫325个案简介之龙湖九里香醍龙湖九里香醍为龙湖地产在锡东打造的高端住宅项目，以低密度联排别墅为主，并在北地块打造4栋高层。目前在售联排别墅，由于龙湖别墅在无锡的良好口碑及优异产品力，别墅去化良好。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目名称龙湖九里香醍地理位置锡山区润锡中路与山河路交汇处占地未来竞争分析项目名称总体量已推量已销售未推量总余量碧桂园3326.219.16.813.9红豆香江豪庭304.82.825.227.2华夏世纪锦园46.7215.425.741.3华夏东城一品458.60.836.444.2冠达豪景东苑161312.833.2龙湖九里香醍20.74.62.216.118.5恒大项目33.1未开盘33.1万业项目27.827.8合计209单位：万方。区域在售项目及未售项目总量达到200万方之巨，竞争形势不容乐观。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124未来竞争分析项目名称总体量已推量已销售未推量总余量碧桂园33第一梯队：碧桂园、香江豪庭入队原因：区位接近、形象相似竞争态势：区域肉搏、产品线、定位相当第二梯队：东城一品、世纪锦园入队原因：余量巨大、产品类似竞争态势：本案次优竞品，相对竞争态势第三梯队：九里香醍、恒大、万业项目入队原因：相同区域、未来竞争竞争态势：恒大或产生直面竞争九里香醍九里香醍恒大项目、万业项目恒大项目、万业项目碧桂园碧桂园香江豪庭香江豪庭东城一品东城一品世纪锦园世纪锦园第一梯队第二梯队第三梯队现有竞争格局【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124第一梯队：碧桂园、香江豪庭第二梯队：东城一品、世纪锦园第三梯市场总结无锡政策为跟随市，短期内政策无加码可能，市场将稳定中回升；从全市商品房及商品住宅成交情况来看，自2012年初的以价换量以来，市场持续回升，供求比例更趋合理，市场表现较良好；从锡山区成交来看，成交量较平衡，且部分大牌开发商如恒大、碧桂园、龙湖等的入市持续推升区域热度，价格呈上扬趋势，区域价值日渐凸显；从区域板块来看，项目处于高铁商务区，为当下锡城最为火热的板块之一，关注度高；从区域项目情况来看，供求主要集中于80以上户型，80以下户型供应断档。市场机会点：全市商品房及商品住宅库存高启，未来去化压力较大；所处的锡山高铁商务区地理距离较远，客户置业心理接受度低；区域板块项目日渐增多，且不乏碧桂园、恒大等大品牌开发商进驻，未来余量大，竞争激烈。市场威胁点：【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124市场总结无锡政策为跟随市，短期内政策无加码可能，市场将稳定中Part3.项目定位分析【】【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124Part3.项目定位分析【】【推荐】某地产高铁商务区项目营地块分析地块位置无锡高铁站商务区新华路南、润锡中路东占地面积91819容积率1.8建筑面积227506楼板价2214元/土地用途居住用地建筑限高高层100M，满足机场净空要求新华路润锡中路锡安南路兴越路目标地块地块四至：地块北侧为新华路，隔路为无锡碧桂园地块西侧润锡中路，隔路为奔驰4S店地块南侧为兴越路，隔路为锡山高级中学（高中）地块东侧为河道，锦安南路，隔路为天一实验学校(初中)【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124地块分析地块位置无锡高铁站商务区新华路南、润锡中路东占地面积五中心：市民服务中心项目为锡山区新的市民服务中心。目前，项目选址及方案设计均已完成，项目将于2011年启动建设，预计2014年全部竣工并完成市民服务中心的搬迁。文化艺术中心六馆合一的艺术中心，包括图书馆、博物馆、档案馆、科普馆、青少年活动中心。将于2011年启动建设，预计于2013年竣工。锡山人民医院锡山人民医院是位于无锡市中心的三甲医院，医院新的选址将于今年启动建设，预计将于2013年完成搬迁。科创中心科创中心大楼将于2011年启动建设，预计于2013年竣工。体育中心锡山体育馆将于2011年年内启动建设，预计于2013年竣工。其它公建配套项目：锡山湿地公园锡山湿地公园是位于高铁商务区西侧的门户，总面积700亩，将于2011年竣工。安置房小区2010年底安置房完成交付117万平方米，至2011年9月完成全部250万平方米的安置房交付。映月湖中央公园九里湖中央公园拥有250亩的开敞湖面，是九里河景观带的中心。锡东高级中学锡东高级中学是一所四星高中，目前已启动建设，2012年将开始招生。天一中学天一中学是一所全国重点中学，目前已启动建设，2012年将开始招生。国际学校将于2013年9月开始招生。区域规划区域拥有较高的规划起点，未来各项目配套齐全，为无锡重点打造新城。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124五中心：其它公建配套项目：区域规划区域拥有较高的规划起点，未天一实验学校协和国际（双语）学校映月湖中央公园无锡东站商业广场九里河湿地公园先锋国际汽车广场高铁商务区核心区效果图协和国际（双语）学校区域规划【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124天一实验学校协和国际（双语）学校映月湖中央公园无锡东站商业广锡沪路：东西向主干道，可至市中心润锡路：区域南北向主干道锡东大道：南北向主干道，可通往新区，连接锡沪路及金城路金城路：东西向主干道，可连接快速内环锡山大道：东西向主干道，区域内主要通行道路之一本案大成路：东西向干道，可至锡山区东部新华路：南北向主干道，有高架，可连接至金城路地铁二号线地铁四号线地铁2号线：于2011年1月16日动工，预计2014年年底通车试运营。地铁4号线：仍处于规划阶段。区域内有轨道2号线和4号线规划经过，未来出行将大大便利。区域交通项目周边多条主干道，能快速通达市中心及城市东部片区。区域交通系统完善，除京沪高铁连通长三角与京津翼外，区域双地铁及主干道也能快速连通锡城。【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124锡沪路：东西向主干道，可至市中心润锡路：区域南北向主干道锡东启动阶段概念方案及经济技术指标：无锡项目技术经济指标一、净用地面积：91819m二、规划总建筑面积227505.92m（一）地上计入容积率的建筑面积：165331.92m其中：1、住宅建筑面积：149334.92m2、商业建筑面积：8230m3、别墅面积59074、配套设施建筑面积：1860mA、物业管理用房：550mB、居委会:1000mC、文化休闲中心250mD、公厕60m（三）地下建筑面积58674m其中：1、地下机动车库面积：54120m2、地下非机动车库面积：m3、别墅地下室面积4554其中：人防面积10059.55m（四）其他建筑面积3500m其中:1、商业檐廊面积750m2、架空层面积2700m3、垃圾房50三、容积率总容积率：1.80四、基底面积建筑基底总面积：13090.00m高层主体基底（基座）面积：6363.60m五、建筑密度总建筑密度：14.3%高层主体建筑密度：6.9%六、总绿地面积：62626.83m其中：临街（河道、广场等城市公共空间）集中绿地面积0.00m七、绿地率：68.2%八、机动车位：1603辆（一)地面停车位：250辆（二）地下停车位:1353辆九、非机动车位：3400辆房型产权面积（）实得面积（）赠送面积（）总价段（万元）面积占比2房1卫5870124711%3房1卫7186156077%3房2卫7692166512%户型配比：产品规划方案【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124启动阶段概念方案及经济技术指标：无锡项目技术经济指标 一、净项目定位优质地块条件地块四周环境良好，紧临优质小区或学校城市规划配套高规划起点，名校、高端商业、生态公园城市交通体系城市内外交通系统，京沪高铁、城市地铁、城市主干道优异产品规划产品规划方案绝佳，中等体量住宅项目，刚需产品，高附加值蓝光COCO,锡东首席精品城市公寓【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目定位优质地块条件城市规划配套城市交通体系优异产品规划蓝光通过项目分析定位，本案各方面条件优秀，具备热销的先天条件，然而，对于本案所处的地段（锡东新城），置业者认知度不高，抗性较大的问题则由于其观念根深蒂固，是当前亟待解决的重点。我们需要弱化“锡东”的概念，挖掘区域内独一无二的价值，提炼项目核心价值体系。关键点：项目价值深挖，价值体系重塑项目分析【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124通过项目分析定位，本案各方面条件优秀，具备热销的先天条件，然价值体系品牌价值商业价值（自身）自然生态价值精品物管价值产品价值商业价值（外部）交通价值教育配套价值提供提供锡东首席精品城市公寓锡东首席精品城市公寓之之8 8大体系大体系【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124价值体系品牌价值商业价值（自身）自然生态价值精品物管价值产品蓝光COCO系列品牌品牌价值蓝光地产旗下城市精品公寓系列，短平快策略，品牌系列无锡复制，鼎力锯献无锡人民。蓝光重庆COCO时代蓝光COCO蜜城(昆明)【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124蓝光COCO系列品牌品牌价值蓝光地产旗下城市精品公寓系列高赠送面积，附加值最大化产品户型设计较优，均能做到大面积附送，附加值高，产品吸引力强。房型产权面积（）实得面积（）赠送面积（）总价段（万元）面积占比2房1卫5870124711%3房1卫7186156077%3房2卫7692166512%户型配比：产品价值【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124高赠送面积，附加值最大化产品户型设计较优，均能做到大面积风情商业街商业价值（内部）项目自身风情商业街配套，全面提供社区服务配套，能够享受足不出户的休闲购物乐趣！【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124风情商业街商业价值（内部）项目自身风情商业街配套，全面提供社高铁商务区核心商业配套本案位于高铁商务区核心地段，拥有较高的规划起点，周边未来有较多大型商业项目。全面满足区域及项目各层次消费需求。无锡东站商业广场高铁商务区核心区效果图创融天地红豆国际大厦天润发锡东项目商业价值（外部）【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124高铁商务区核心商业配套本案位于高铁商务区核心地段，拥有较优质物业管理体系蓝光地产优质物业服务体系保障，全国首创400客户服务体系，精品物管，软性服务增值。精品物管价值【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124优质物业管理体系蓝光地产优质物业服务体系保障，全国首创4公园生态体系湿地公园、映月湖中央公园及社区园林三位一体，宜居城市典范。自然生态价值【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124公园生态体系湿地公园、映月湖中央公园及社区园林三位一体，城市内外围体系，双地铁京沪高铁融入长三角，二号线、四号线、多条主干道，道路交通体系发达，极大拉近了与市区的距离。交通价值【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124城市内外围体系，双地铁 京沪高铁融入长三角，二号线、四号名校环绕，解决客户子女的教育担忧锡东高级中学、天一实验学校、协和国际双语学校，项目周边名校环绕，教育资源丰富。天一实验学校协和国际（双语）学校锡东高级中学教育配套价值【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124名校环绕，解决客户子女的教育担忧锡东高级中学、天一实验学项目价值体系落实后，项目价值体系落实后，谁会来买账？谁会来买账？【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124项目价值体系落实后，【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报东亭（龙湖、东城、恒大、绿地）客源区域：基本以东亭为主，锡山其他区域有部分，少量外地购房目的：刚需及改善各占部分，以自住为主，别墅项目多为终改客源职业：周边商铺个体私营者、企事业单位员工、公务员及新无锡人坊前（米兰、融侨、花样年）客源区域：基本为新区客户及外地来锡务工者购房目的：基本为自住型客户，洋房产品为首改，婚房及方便工作客源职业：企业务工者，周边拆迁户，私营企业主等东北塘（融科、栖霞）客源区域：基本为东北塘客户，外区域较少购房目的：区域改善型为主，部分婚房及自住客源职业：区域原住民、公务员、企事业单位员工、周边专业市场业主及员工通过市场调研分析，各板块客户主要组成如下：高铁商务区（碧桂园、冠达、华夏、红豆）客源区域：安镇为主，约占6-7成，其他包括羊尖、查桥、鹅湖等周边乡镇，外地客少购房目的：刚需为主，主要为自住和婚房，部分改善型客户客源职业：本地私营业主（机械类、物流类等）及高管、原住民，餐馆、商店、板材、五金等业主，电动车工厂职工和学校、医院职工客户组成【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124东亭（龙湖、东城、恒大、绿地）坊前（米兰、融侨、花样年）东北上海南京浙江主力客户区域客为主，约占60%来源：安镇、查桥、东亭、羊尖、厚桥、东北塘重要客户市区价格挤压客户，约占25%来源：新区、崇安区、南长区为主偶得客户周边城市客户，约占15%来源：由京沪高铁导入的长三角客群，包括上海、苏州、南京、浙江等地客户客户共性：区域客占绝对比例。客户组成【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124上海南京浙江主力客户重要客户偶得客户客户共性：区域客占绝对比区域为主关注品牌市区为辅注重教育喜欢自由关注产品注重品质注重服务亲近自然关注总价我们要找的是这样一群人：区域为主，市区也有部分价格挤压客户；关注价格、产品、配套、品牌；青年刚需为主，以首置为主；部分投资客，看好高铁带来的增值价值及区域发展价值；客户特征分析【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124区域为主关注品牌市区为辅注重教育喜欢自由关注产品注重品质注重本案周边乡镇（一级）新区、崇安区（二级）全市（三级）【客户地图】【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124【推荐】某地产高铁商务区项目营销策略提报124本案周边乡镇新区、崇安区全市【客户地图】【推荐】某地产高铁商安镇：老城区以安镇街道为中心，安国路沿线进行拓客；（冠达豪景苑、华夏紫汀苑）新城区以鑫安路沿线进行拓客査桥：以查桥镇为中心，查桥人民路和锡沪路交界十字形区域沿线进行拓客；（吼山家园、金牛新村）东亭：以东亭路与二泉路交界十字形区域沿线，以及锡沪路沿线进行拓客；（春江花园）厚桥：以厚桥街道为中心，厚盛路和厚崇路交界十字形区域沿线进行拓客；羊尖：以羊尖镇为中心，锡沪路羊尖区域沿线进行拓客；（金羊新村、学府小区）一级区域客户地图【