商业地产行业分析ppt课件

商业地产行业分析商业地产行业分析商业地产事业部商业地产事业部商业地产行业分析11 1商业地产概况商业地产概况2 2宏观及行业环境宏观及行业环境3 3行业竞争环境行业竞争环境4 4运营模式运营模式5 5商业地产发展趋势商业地产发展趋势6 6商业地产业态分析商业地产业态分析总目录总目录商业地产概况总目录21 1商业地产概况商业地产概况n行业的界定与分类行业的界定与分类n行业的发展历程行业的发展历程商业地产的概念 所谓商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产概况行业的界定与分类商业地产的概念所谓商业地3商业地产的概念有广义和狭义之分n行业的界定与分类从从广广义义概概念念上上讲讲，商商业业地地产产是是指指各各种种非非生生产产性性、非非住住宅宅型型物物业业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。狭狭义义的的商商业业物物业业是是专专指指用用于于商商业业（即即组组织织消消费费的的流流通通行行业业）经经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等。商业房地产的典型形态是越来越被中国人所熟识的shopping mall购物中心。根据美国购物中心协会的定义，购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。广义商业地产广义商业地产狭义的商业物业狭义的商业物业商业地产的概念有广义和狭义之分行业的界定与分类从广义概念上讲4商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产住宅房地产商业地产商业地产发发展展商商大大多多数数采采取取开开发发销销售售的的模模式式，其其资资金回收模式相对简单金回收模式相对简单 商商业业地地产产项项目目是是只只租租不不售售、或或只只销销售售部部分分的面积，靠企业长期持有的面积，靠企业长期持有 大大多多数数的的住住宅宅类类产产品品的的购购买买者者在在购购买买住住宅宅类产品时，主要是买来自住的类产品时，主要是买来自住的 大大多多数数购购买买者者购购买买商商业业地地产产类类产产品品是是作作为为一一种种稳稳定定型型、投投资资回回报报率率较较高高的的一一种种投投资资工具，买来作为投资用的工具，买来作为投资用的 发发展展商商只只要要将将房房子子卖卖出出去去，将将社社区区的的物物业业管理做好，就基本算是大功告成管理做好，就基本算是大功告成 发发展展商商考考虑虑的的不不仅仅仅仅是是如如何何将将商商铺铺卖卖出出去去，而而且且还还要要将将后后期期的的经经营营、推推广广作作为为第第一一等等大事来对待大事来对待n行业的界定与分类行业的界定与分类商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取5中国商业房地产按照功能划分主要有以下中国商业房地产按照功能划分主要有以下1212种形式种形式n行业的界定与分类行业的界定与分类种类种类特点特点 种类种类特点特点 百货类百货类多采用多层建筑，但很少超过六层各类商品市场各类商品市场如电子市场、电器市场、家具城等超市类超市类通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化娱乐类娱乐类各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等家居建材家居建材自行组装类自行组装类如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求餐饮类餐饮类各种用于餐饮的房地产，形式多样名品折扣名品折扣专卖店类专卖店类在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高购物中心购物中心属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多商业街类商业街类在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高底商底商一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好商品批发类商品批发类主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房商务楼商务楼/写字楼写字楼酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间中国商业房地产按照功能划分主要有以下12种形式行业的界定与分6n行业的界定与分类行业的界定与分类商业地产运营的基本特征多样的经营模式多样的经营模式对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目则采用商铺出售，零散经营的模式。复杂的使用功能复杂的使用功能从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。动态的运营方式动态的运营方式鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。行业的界定与分类商业地产运营的基本特征多样的经营模式对于规模7n行业的界定与分类行业的界定与分类商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。客户结构多样商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。规划难度高商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。开发流程复杂商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。资金模式迥异 商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；在不得以的情况下采取股权合作的形式。行业的界定与分类商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选8地域细分地域细分低端高端郊区居住区商业中心区价格细分价格细分中端商商业业房房地地产产相相对对处处于于一一个个高高价价及及位位于于商商业业中中心心区区的的位位置置，并并有向郊区扩张的趋势有向郊区扩张的趋势图例：商业房地产 写字楼 住宅写写字字楼楼所所主主要要处处于于商商业业中中心心，属属于于高高端端价价位位。并并有有部分写字楼处于郊区部分写字楼处于郊区住住宅宅处处于于中中低低价价位位，并并且且主主要要在在居居住住区区和郊区之间和郊区之间别墅群体：别墅群体：高价位，郊区高价位，郊区商业地产在房地产行业中的定位n行业的界定与分类行业的界定与分类地域细分低端高端郊区居住区商业中心区价格细分中端商业房地产相97070年代末年代末8080年代中期年代中期萌芽期（线性商铺）发展期（商办办公楼）广州、深圳改造临街地段90年代中后期年代中后期呈直线型布局，功能单一，较低端呈块状布局，商业和办公两种功能的集合体呈综合立体布局，集商业、酒店、旅游、会展、文化等多种功能于一体 成熟期（城市综合体）我国商业地产发展历程西单国际大厦时代广场商业批发市场旧厂房改造北京SOHO大悦城n n行业的发展历程行业的发展历程广州万国电器广场70年代末80年代中期萌芽期发展期广州、深圳改造临街地段10二、宏观及行业环境n宏观经济环境n行业发展环境n行业投资环境二、宏观及行业环境宏观经济环境11宏观经济环境通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数城镇固定资产投资GDPn宏观经济环境宏观经济环境通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城12 2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，增速比上年回落1.4个百分点。农业生产稳定增长，工业生产缓中趋稳，固定资产投资较快增长，市场销售稳定增长，进出口增速回落，居民消费价格涨幅回落。年份200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）109655120333135823159878183868210871257306300670335353397983471564519322GDP增长率8.30%9.10%10.00%10.10%10.40%11.60%13.00%8.90%9.10%10.30%9.20%7.8%数据来源：国家统计局2001-2012年全国GDP总量及增速通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长71309-309-609-909-1210-310-610-910-1211-311-611-911-1212-312-612-912-1213-3CPI-1.2%-1.7%-0.08%1.90%2.40%2.90%3.60%4.60%5.40%6.40%6.10%4.10%3.60%2.2%1.9%2.5%2.1%PPI-6.0%-7.8%-7.0%1.70%5.90%6.40%4.30%5.90%7.30%7.10%6.50%1.70%-0.3%-2.1%-3.6%-1.9%-1.9%2010年受经济复苏政策的影响，CPI开始攀升，2010年CPI超过年度3%的控制目标，2011年继续保持增长势头，在2011年底增幅开始回落，2012年之后CPI、PPI控制在合理范围内，物价趋于稳定。数据来源：国家统计局2009年第一季度至2013年第一季度通货膨胀指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境09-309-609-909-1210-310-610-914月份10-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10当月（亿元）1271811510122531428516101.113649144081654617740176001631518934同比增长率14.00%18.50%17.90%18.60%26.60%17.10%17.2%17.20%18.10%12.8%13.1%14.5%环比增长率0.90%1.70%-0.60%5.50%5.03%0.45%1.05%4.29%9.99%0.93%1.03%1.15%社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。2012年10月全年社会消费品零售总额18934亿元，同比上年增长14.5%；消费对经济增长发挥了重要作用。数据来源：国家统计局2010年至2012年全社会消费品消费情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境月份10-110-410-710-1011-111-411-15 消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。“0”表明极端悲观情绪，“200”反映的则是极度乐观情绪。整体上说，2012年全年消费者信心趋向于乐观。数据来源：国家统计局2012年全年消费者信心指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并16 随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长趋势，进入2012年，由于地方房地产调控政策的施行，以及房地产开发商资金链偏紧的影响，增长幅度有所下降，但是仍然不足以改变城镇固定资产投资增长的趋势。数据来源：国家统计局月份 2012/02 2012/03 2012/04 2012/05 2012/06 2012/07 2012/08 2012/09 2012/10 2012/11 2012/12 2013/02 2013/03 2013/04自年初累计（亿元）211894786575592108924150710184312217958256933292542326236364835256765809291319同比增长21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%同比增长21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%2012年全年城镇固定资产投资情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资n宏观经济环境随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长17城市化进程城市化进程我国目前城市化不足50%，远低于欧美日等发达国家，仍然处于城市化进程的初级阶段。城市化的发展必然导致商业地产的繁荣，所以，未来数年中，商业地产仍然处于发展的最好时机。居民购买力不断提高居民购买力不断提高 区域人均可支配收入水平提升 居民富裕程度和购买力的提高，对商 业地产的增长以及格局的变化有促进作用商业地产商业地产发展发展人口规模增长人口规模增长区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求人口迁移人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致城市或区域成为人口导入型的城市或区域。区域人口规模增长、人口迁移、城市化进程和居民购买力是商业地产持续增长格局形成的内在驱动因素。行业发展环境行业发展环境社会社会n行业发展环境行业发展环境城市化进程居民购买力不断提高商业地产发展人口规模增长人口迁移18国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建。大型购物中心数量的增长速度将得到控制。购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市。商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合。2012年“国五条”的出台，全国楼市观望情绪和抛售情况开始加重。调控主要针对住宅市场，对商业地产影响较小，尤其是在信贷政策上，“限购令”并不针对商业地产。作为商业地产投资主力的商铺投资逐渐成为业内外人士关注的焦点。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，以及住宅地产限购令的施行，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇。行业发展环境行业发展环境政策政策n行业发展环境行业发展环境国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建。2012年“19 自2006年WTO保护期结束，中国政府对外资零售业限制的减少和条件的逐步宽泛，以及前期进入的外资零售企业的成功，带动了大批实力雄厚、经营历史悠久的外资零售企业入驻我国市场。中国庞大的人口数量和日益增强的消费能力对外资企业具有非常强的吸引力。外资零售商的入驻对商业地产，特别是一些装修精美、功能齐全的商业店铺产生了极大的需求。这种对商铺的需求同时伴随着对交通等基础配套完善、娱乐、休闲和交往场所等的需求。有需求就有相应的供给，于是我国的商业地产开发得到了有效促进，在近几年加大了开发的步伐。零售业发展需求的要求与商业地产开发对接零售业发展需求的要求与商业地产开发对接零售业发展需求的要求与商业地产开发对接零售业发展需求的要求与商业地产开发对接 巨大的消费需求潜力为各类不同业种、不同业态、经营不同商品的店铺产生提供了动力，零售业呈现出前所未有的多业态发展格局。在此情况下，经营者只要对周围消费层次、商圈进行了详细调查，选择了适应的业种和业态，就能拥有一定的发展空间和发展机遇。目前急于进行零售业和想扩大在零售业发展的企业很多，这就为房地产业提供了良好的市场前景。房地产和商业的对接出现了良好的契机，商业地产开发面临良好的机遇。商业地产高回报率致使商业地产投资增加商业地产高回报率致使商业地产投资增加商业地产高回报率致使商业地产投资增加商业地产高回报率致使商业地产投资增加 商业地产投资回报率比较高，收益性较强。根据投资效益分析，住宅房地产投资回报率约为6%8%，商业地产的投资回报率则为8%12%，有的甚至达到15%以上。在开发商开发居住物业利润受阻的情况下，商业地产开发为开发商增加了新的利润来源。行业发展环境行业发展环境经济经济国内外零售商纷纷抢滩中国市场，商业店铺需求增加国内外零售商纷纷抢滩中国市场，商业店铺需求增加n行业发展环境行业发展环境自2006年WTO保护期结束，中国政府对外资零售业限制的减202012年全国房地产开发和销售情况指标绝对量比上年增长(%)指标绝对量比上年增长(%)房地产开发投资(亿元)7180416.2商品房销售面积(万平方米)1113041.8其中：住宅4937411.4其中：住宅984682办公楼336731.6办公楼225412.4商业营业用房931225.4商业营业用房7759-1.4房屋施工面积(万平方米)57341813.2商品房销售额(亿元)6445610其中：住宅42896410.6其中：住宅5346710.9办公楼1943421.5办公楼277312.2商业营业用房6581417.6商业营业用房70004.8房屋新开工面积(万平方米)177334-7.3商品房待售面积(万平方米)3646027其中：住宅130695-11.2其中：住宅2361930.6办公楼598610.9办公楼155523商业营业用房220076.2商业营业用房713017土地购置面积(万平方米)35667-19.5房地产开发企业本年资金来源(亿元)9653812.7土地成交价款(亿元)7410-16.7其中：国内贷款1477813.2房屋竣工面积(万平方米)994257.3利用外资402-48.8其中：住宅790436.4自筹资金3908311.7办公楼23152.1其他资金4227514.7商业营业用房102268其中：定金及预收款2655818.2个人按揭贷款1052421.3行业投资环境n行业投资环境行业投资环境2012年全国房地产开发和销售情况指标绝对量比上年增长(212008-2012年全国商业地产行业投资状况数据来源：国家统计局2008年以来，国家宏观经济的快速增长，刚性需求，投机需求等因素的影响，房地产行业规模井喷式增长，商业地产也随之保持快速增长幅度。2010年以来，国家对住宅地产采取调控以及限购等政策（国十条，国五条），使得商业地产行业前景被看好，大量资金涌入商业地产领域。2012年商业地产开发投资额达到12679亿元，增长幅度27.89%，趋势有所回落。年份20082009201020112012投资额（亿元）4521.655557.877405.399913.7412679增长比例18.30%22.90%33.20%33.87%27.89%n行业投资环境行业投资环境2008-2012年全国商业地产行业投资状况数据来源：国家统222003年-2012年全国商业地产开发及销售情况 2012年商业地产销售额累计同比增速大幅下滑。全年办公楼和商铺累计销售面积分别为0.23亿平方米和0.77亿平方米，同比分别增长12.4%和-1.4%，销售额分别为2773亿元和6999亿元，同比增速分别为12.2%和4.8%。写字楼销售额和销售面积2012年12月份大幅度增长。数据来源：前瞻数据中心 据中国商业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全国商业营业用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增长13.1%，但同期全国商业营业用房销售面积仅7759万平方米，同比减少1.5%。空置面积7130万平方米，同比增长21.0%；同期全国商业营业用房投资额为9312亿元，同比增长26.3%，销售额为7000亿元，同比增长仅4.4%。n行业投资环境行业投资环境2003年-2012年全国商业地产开发及销售情况2023三、行业竞争环境三、行业竞争环境n行业内竞争n行业集中度n行业壁垒n行业潜在竞争n行业购买者三、行业竞争环境行业内竞争24行业内竞争者行业内竞争者行业内竞争者资金实力雄厚 丰富的商业地产开发经验 介入中国商业地产市场较浅，多为局部市场单个项目（凯德凭借较早进入基本完成全国布局）资金实力雄厚 丰富的商业地产开发经验 介入中国商业地产市场较深（长实和新世界基本完成全国布局，新鸿基和恒基谋求一二线城市布局，世茂完成区域布局）能够得到银行和资本市场支持，资金实力较为雄厚 逐渐摸索商业地产开发经验 多为区域和局部市场，尚未出现全国布局企业（华润在购物中心领域加快一二线城市布局）资金实力较为单薄 大多采用半租半售或者全售的运营模式以快速回笼资金 因介入时间较早，抓住时机，成就了一批龙头企业（综合体-万达、宝龙，办公-soho中国）海外军团海外军团香港军团香港军团国家军团国家军团民营军团民营军团n行业内竞争者行业内竞争者行业内竞争者行业内竞争者资金实力雄厚资金实力雄厚能够25单位：百万元 从2012年全国主要商业地产企业销售额来看，万达一枝独秀，其他主要商业地产企业间销售额差距缩小，整体集中度不高，行业竞争激烈。行业集中度行业集中度n行业集中度行业集中度单位：百万元从2012年全国主要商业地产企业销售额来26行业集中度行业竞争中国商业地产市场发展处于起步阶段，集中度非常低，市场可发展空间巨大，有很大的发展潜力。在国内住宅市场面临调控和国际上人民币升值预期下，各路资金纷纷涌入商业地产，因此，未来竞争加剧是必然的。行业集中度行业集中度n行业集中度行业集中度行业集中度行业竞争中国商业地产市场发展处于起步阶段，集中度非27行业壁垒行业壁垒商业地产资金密集型的特征导致行业进入壁垒极低。商业地产资金密集型的特征导致行业进入壁垒极低。在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两级发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”。进入市场壁垒低进入市场壁垒低进入市场壁垒低进入市场壁垒低大企业盲目扩张大企业盲目扩张大企业盲目扩张大企业盲目扩张企业小型化企业小型化企业小型化企业小型化产品差别程度低产品差别程度低产品差别程度低产品差别程度低行业集中度低行业集中度低行业集中度低行业集中度低市场过度竞争市场过度竞争市场过度竞争市场过度竞争n行业壁垒行业壁垒行业壁垒商业地产资金密集型的特征导致行业进入壁垒极低。进入市28行业潜在竞争者之一：零售品牌商零售品牌商20092009年年，随随着着青青岛岛乐乐都都汇汇广广场场的的开开幕幕，乐乐购购以以商商业业地地产产开开发发商商的的身身份份完完成成了了“漂漂亮亮的的转转身身”。按按计计划划，截截至至20122012年年底底，中中国国1414个个城城市市中中将将有有1818个乐都汇广场正式开幕。个乐都汇广场正式开幕。英英特特宜宜家家购购物物中中心心集集团团（IICGIICG）全全球球CEOCEO泰泰格格那那先先生生宣宣布布未未来来5 5年年将将在在中中国投资国投资1212亿美元兴建商业设施。亿美元兴建商业设施。苏苏宁宁电电器器掌掌门门人人张张近近东东表表示示，苏苏宁宁电电器器将将在在全全国国启启动动自自建建店店，首首批批将将有有十家，未来将扩展十家，未来将扩展6060余个城市。余个城市。n行业潜在竞争行业潜在竞争行业潜在竞争者之一：零售品牌商2009年，随着青岛乐都汇广场29保利：未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等其他物业。万科：开始发力商业地产，2010年商业地产比例提升至20%-30%。行业潜在竞争者之二：国内一二线住宅开发商国内一二线住宅开发商（保利、万科、龙湖、金地、远洋等）n行业潜在竞争行业潜在竞争保利：未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等30从从20032003年年开开始始，摩摩根根士士丹丹利利就就成成为为中中国国商商业业地地产产领领域域最最为为活活跃跃的的投投资资者者，在在上上海海、北北京京、广广州州、南南京京等等中中心心城城市市共共投投资资了了十十多多个烂尾楼项目，涉及金额超过个烂尾楼项目，涉及金额超过100100亿人民币。亿人民币。包包括括高高盛盛、麦麦格格理理银银行行、荷荷兰兰国国际际集集团团、罗罗斯斯福福基基金金等等大大鳄鳄均均鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。行业潜在竞争者之三：海外投资公司海外投资公司n行业潜在竞争行业潜在竞争行业潜在竞争者之三：海外投资公司行业潜在竞争31行业购买者行业购买者房地产投资基金、保险基金等机构投资者 公司、企业 个人投资者商务谈判能力企业自建总部大楼1 12 23 3市场上存有的购买者市场上存有的购买者仅仅机机构构投投资资者者拥拥有有较较多多的的信息和较强的议价能力信息和较强的议价能力公司、企业有从购买者向公司、企业有从购买者向潜在进入者转化的趋势潜在进入者转化的趋势现有市场上可能的替代品影响甚微。1.办公市中心工业厂房改造为创意办公园区2.酒店家庭旅馆（住宅）3.零售商业沿街住宅底层改商铺n行业购买者行业购买者行业购买者房地产投资基金、保险基金等机构投资者商务谈判能32四、运营模式四、运营模式n行业产业链行业产业链n融资模式融资模式n行业运营模式行业运营模式n盈利模式盈利模式四、运营模式行业产业链33商业地产开发流程商业地产开发流程筹建、前期开发设计 设计施工前期 经营期 后期服务 经营管理 市场调查可行性研究 商品结构 经营试算 主力店洽谈 商品结构 经营试算 主力店意向招商 经营试算 主力店签约 零售专业店签约 开业准备 物业管理 竣工验收 营业执照 培训 市场推广开幕营业 市场推广 保养维修设计施工 商业功能规划 方案设计 初步设计 施工图设计 招标估价 施工 监造 金融投资 投资策略 风险评估 成本测算 投资计划 融资计划 成本预算 融资 成本监控 n行业行业产业链产业链商业地产开发流程筹建、前期开发设计设计施工前期经营期34产业链产业链产业链上游产业链上游产业链中游产业链中游后期经营后期经营土地土地资金资金品牌品牌资源资源设计设计招商招商销售销售建设建设商业运营商业运营黄金位置、低地价、分期付款效果 1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果 2：成本低，可低租金吸引商家核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力效果 1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果 2：借助销售回款为商业地产打开了“通路”局面连锁品牌+企业品牌政府资源、商户资源一流设计机构设计，提升项目品质产品业态组合规划、人流动线设计“国际商业品牌合作伙伴”+“国内一线品牌”+“自主商业产业”效果：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力1、只租不售，持有物业2、全部销售3、租售结合明确的工期要求和项目执行标准效果 1：保证工程质量效果 2：提高资金周转率自主招商、委托第三方招商n行业行业产业链产业链产业链产业链上游产业链中游后期经营土地资金品牌资源设计招商销35商业地产融资渠道商业地产融资渠道房地产融资渠道银行贷款利用外资房地产信托资本市场融资创新融资手段外资银行贷款外商直接投资IPO配股定向/公募增发可转债企业债短期融资券REITS产业投资基金资产抵押证券目前，银行信贷是我国商业地产资金的主要来源；目前，银行信贷是我国商业地产资金的主要来源；受人民币升值预期的影响，外商直接投资商业受人民币升值预期的影响，外商直接投资商业地产增加；地产增加；房地产信托是商业地产资金的有效补充；房地产信托是商业地产资金的有效补充；资本市场是商业地产公司获取资金的重要渠道。资本市场是商业地产公司获取资金的重要渠道。REITSREITS、房房地地产产产产业业投投资资基基金金以以及及资资产产抵抵押押证证券券等等手手段段在在我我国国尚尚未未成成为为正正式式的的融融资资渠渠道道，但但肯肯定定是是今今后后发发展展的的方方向向。20112011年年以以来来，房房地地产产信信托托已已经初具规模。经初具规模。n融资模式融资模式商业地产融资渠道房地产融资渠道银行贷款利用外资房地产信托资本36可供选择的融资工具可供选择的融资工具股权融资债权融资创新型融资公开发行上市前公开发行上市前公开发行上市前公开发行上市前公开发行上市后公开发行上市后公开发行上市后公开发行上市后境内首次公开发行上市（A股）境外首次公开发行上市（红筹股）引入战略投资者产业投资基金公募/定向增发配股股本认股权证开发贷款预收款企业债短期融资券可转换债分离交易的可转换债可交换债（试点中）上市公司债房地产信托资产证券化（ABS）资产支持商业票据（ABCP）REITS n融资模式融资模式可供选择的融资工具股权融资债权融资创新型融资公开发行上市前公37银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业地产企业发展的关键因素。银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业地产企业发展的关键因素。当当前前我我国国房房地地产产融融资资市市场场体体系系不不健健全全，形形成成以以银银行行信信贷贷为为主主导导的的单单一一融融资资格格局局，银银行行信信贷贷资资金金仍仍商商业业地地产产资资金的主要来源；资本市场融资、房地产信托和利用外资成为房地产企业从银行信贷以外获取资金的重要渠道；金的主要来源；资本市场融资、房地产信托和利用外资成为房地产企业从银行信贷以外获取资金的重要渠道；自自20062006年年中中期期对对房房地地产产业业实实施施新新一一轮轮金金融融调调控控措措施施以以来来，银银行行信信贷贷收收紧紧，由由于于缺缺乏乏相相应应的的融融资资渠渠道道进进行行有有效效的资金弥补，国内房地产企业普遍面临资金短缺困难；的资金弥补，国内房地产企业普遍面临资金短缺困难；人人民民币币升升值值背背景景下下，外外商商直直接接投投资资商商业业地地产产明明显显增增加加，房房地地产产行行业业对对外外资资的的限限制制政政策策，在在为为国国内内商商业业企企业业提提供了更多的机会同时也使得企业的资金来源渠道更加受限，因此，资本运作，金融创新势在必行；供了更多的机会同时也使得企业的资金来源渠道更加受限，因此，资本运作，金融创新势在必行；从从长长期期来来看看，我我国国商商业业地地产产实实际际融融资资渠渠道道单单一一的的局局面面将将迫迫使使商商业业地地产产必必须须不不断断进进行行金金融融创创新新，以以商商业业地地产产未未来来的的成成长长性性换换来来今今天天的的现现金金流流，其其中中包包括括上上市市、REITsREITs、CMBSCMBS等等创创新新型型金金融融产产品品。将将形形成成以以银银行行信信贷贷资资金金为为主主，资资本本市市场场融融资资、房房地地产产信信托托、房房地地产产业业投投资资基基金金、REITSREITS、资资产产抵抵押押证证券券以以及及利利用用外外资资等等其其他他方方式式并并存存的的多多元元化立体的融资体系。化立体的融资体系。融资分析小结融资分析小结n融资模式融资模式银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业38商业地产运营模式（1）只售不租模式核心模式核心直接销售，回笼资金快直接销售，回笼资金快边建边售，售完走人，商业价值丧失殆尽边建边售，售完走人，商业价值丧失殆尽此种模式采用一般为临街商铺、较小体量的商业此种模式采用一般为临街商铺、较小体量的商业整体销售模式类似住宅项目整体销售模式类似住宅项目优势开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势劣势由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水n行业运营模式行业运营模式商业地产运营模式（1）只售不租模式核心优势劣势行业运营模39运作特点：运作特点：这这种种模模式式由由开开发发商商自自己己进进行行市市场场培培育育，营营造造商商业业氛氛围围，并并承承担担经经营营风风险险，通通过过持持续续有有效效的的经经营营管管理理提升商业价值；提升商业价值；前期项目策划对项目成功至关重要，特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营；前期项目策划对项目成功至关重要，特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营；投入大、资金回收周期长，对资金能力要求高。投入大、资金回收周期长，对资金能力要求高。商业地产运营模式（2）一体化开发，只租不售优势优势如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势劣势只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。n行业运营模式行业运营模式运作特点：商业地产运营模式（2）一体化开发，只租不售优势40金源 Mall金金源源集集团团首首先先建建造造120120万万M M2 2的的世世纪纪城城一一、二期；二期；通通过过准准现现房房销销售售、50005000元元每每平平方方米米的的低低价价、大大规规模模成成熟熟社社区区等等卖卖点点，20032003年年以以36366363亿亿元元的的销销售售额额高高居居北北京京十十大热销楼盘榜首。大热销楼盘榜首。1 继继成成功功投投资资开开发发京京西西最最大大商商品品房房项项目目“世世纪纪城城”后后，再再次次重重拳拳出出击击，投投资资3838亿亿，打打造造世世界界最最大大的的商商业业单单体体：6868万万M M2 2金金源源时时代代购购物中心物中心 。2与与此此同同时时，金金源源集集团团开开展展了了183183万万M M2 2世世纪纪城城三三期期的的建建设设，三三期期开开盘盘就就已已经经达达到到均均价价63006300元。元。3金源模式总结：金源模式总结：首首先先建建造造中中档档次次的的大大型型住住宅宅区区，采用低价销售，快速回笼资金；采用低价销售，快速回笼资金；然然后后再再建建设设高高档档次次的的Shopping Shopping MallMall，提提升升该该地地段段的的人人气气及及商商业业氛围；氛围；同同时时推推出出大大型型的的综综合合住住宅宅区区，再再一次实现现金的快速回笼；一次实现现金的快速回笼；利利用用回回笼笼的的现现金金以以及及造造成成的的影影响响，迅迅速速在在全全国国其其他他地地方方复复制制该该模模式式，实现集团的快速扩张。实现集团的快速扩张。典型案例-世纪金源n行业运营模式行业运营模式金源Mall金源集团首先建造120万M2的世纪城一、二期；41综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”-快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制。低价快速销售120万M2的世纪城住宅区，在短期内迅速回笼资金达80亿。借势迅速推出68 M2的MALL和183万M2的住宅区。低价快速引进商家，提升地段整体价值。1 12 23 3金源集团迅速在全国将设4家左右的Shopping Mall；在全国将建设6至8家左右的五星级酒店。通过快速扩张，实现集团由住宅房地产向商业房地产和酒店业的转型。n行业运营模式行业运营模式综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”-快速销售、42一体化开发模式可以带来丰厚的利润，只适用于有准备的企业。适用自有资金比较雄厚的房地产企业；能够获得大块土地开发权，能够从后续的开发中取得收益；拥有完善的管理体系和统一细致的规划。不适用自有资金不雄厚的企业，希望通过项目短期内获得资金回报；仅取得小块土地的开发权，不能从周围地段的升值取得收益弥补前期损失；没有统一细致的规划和完善的管理体系。n行业运营模式行业运营模式一体化开发模式可以带来丰厚的利润，只适用于有准备的企业。适用43商业地产运营模式（3）主力店招商，租售结合 租租售售结结合合的的模模式式，就就是是租租一一部部分分售售一一部部分分，开开发发商商往往往往将将物物业业的的一一部部分分租租给给主主力力店店，再再销销售一小部分商铺。售一小部分商铺。优势分析优势分析开开发发商商都都掌掌握握大大部部分分的的产产权权，出出售售的的只只是是小小部部分分，往往往往将将高高楼楼层层整整体体出出租租给给品品牌牌商商家家，以以品品牌牌商商家家为为商商场场经经营营的的主主体体，发发挥挥他他们们的的品品牌牌效效应应，将将低低楼楼层层作作为为大大商商家家的的辅辅营营区区，分分割割后后出出售售，即即“主主力力店店辅辅营营区区”的的模模式式，主主力力店店品品牌牌商商家家的的进进驻驻能能提提升升辅辅营营区区的的销销售售价价值；值；该该模模式式还还可可以以有有效效开开发发商商平平衡衡资资金金压压力力和和经经营营风风险险的的矛矛盾盾，这这种种模模式式具具备备较较高高的的灵灵活活性性和可控性。和可控性。经营要点经营要点以以优优惠惠的的租租金金引引进进零零售售的的主主力力店店、次次主主力力店店，尽尽管管他他们们的的租租金金一一般般都都很很低低，但但这这些些大大品品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；通通过过主主力力店店提提升升辅辅营营区区的的销销售售价价值值，同同时时必必须须找找到到辅辅营营区区的的准准确确定定位位，真真正正利利用用主主力力店店的人流。的人流。n行业运营模式行业运营模式商业地产运营模式（3）主力店招商，租售结合租售结合的模44典型案上海大拇指广场 上海大拇指广场租售并举的运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余4万平方米商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。n行业运营模式行业运营模式典型案上海大拇指广场上海大拇指广场租售并举的运营45租售结合模式有着良好的发展前景，该模式有如下的特点:n行业运营模式行业运营模式租售结合模式有着良好的发展前景，该模式有如下的特点:行业运营46优点目前发展前景良好；投资回报率高对自有资金要求较低；对地段要求相对较低；资金回笼迅速，现金流顺畅缺点对项目的商业规划设计要求越来越高；业主越来越理性，存在招商风险；对如何处理好开放商、业主、经营商的关系要求很高；对后期经营管理要求非常高。对开发商而言，产权式商铺模式具有以下优缺点n行业运营模式行业运营模式优点目前发展前景良好；缺点对项目的商业规划设计要求越来越高；47商业地产运营模式（4）订单模式n行业运营模式行业运营模式结合实际结合实际在选址等方面不可照搬国外经验，必须必须结合当地的实际情况来进行准确选址地段是商业经营的关键成功因素，选择地段需结合客户需求、商业氛围、租金要求、交通状况、周边人口、城市规划等各个方面来综合考虑1 12 2规划为本规划为本有了好的地段还必须进行好的规划才能做好一个项目。在做规划之前要注意以下原则：客户需求、交通优先、路路相通、提高任期、小店优先3 3主力店入住主力店入住购物中心的成功关键是能否找到有号召力的品牌主力店：人气的保证、永续经营的保证4 4以租为主以租为主以租为主，统一管理的经营方式可以保证良好的整体形象与经营风格。有利于物业的长久升值。5 5经营管理经营管理良好的经营管理是维护地段升值的保障因素。良好的经营管理不仅可以在短期内提升租金，更可在长期内保障企业规划的顺利执行6 6订单地产模式六大运作要素商业地产运营模式（4）订单模式行业运营模式结合实际准确选48商业地产热点模式的比较分析名称名称定位定位规划规划资金资金招商招商经营经营出租模式购物中心要求很高对于业态组合，业种的丰富度和品牌要求极高对自有资金要求极高；采用只租不售的方式，经营回收期长引进有品质的主力店是关键；各店铺之间形成有序的竞争是必要条件要求形成一套完善的管理体系，一般由专业的公司来经营，以实现物业增值出售模式小商品城要求一般，但呈上升趋势对业态组合、业种等有一定要求由于规模较小相对资金要求较低，从长期看，主要以租为主，对自有资金要求不断提高随着投资者越来越理性，对于招商的要求越来越大，由注重营销创新向注重品质创新转化对经营的要求日趋提高订单模式采用订单方式，在协议开始 已经确定定位对如何发挥协议伙伴之间的组合要求极高由于有主力店投资，很大程度上减少了自有资金的压力在开业前已经确认了主力店，主要是协调好主力店与其他店铺的关系要求有一套完善的管理体系，对专业人才的要求提高n行业运营模式行业运营模式商业地产热点模式的比较分析名称定位规划资金招商经营出租模式要49 商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的改造势在必行。针对三种热点模式，其未来发展趋势如下一体化开发将配合购物中心发展成为开发的主导模式；购物中心将成为未来商业地产发展的主要业态；某些一线旅游城市与二线城市将成为新开发热点；市郊购物中心将成为发展重点；购物中心平均规模将进一步扩大；根据消费者的需求，业态及业种将进一步丰富；将形成完善的经营体系和管理流程。订单地产将成为商业地产的主要发展形式；对主力店的品质和业态组合要求将进一步提高；与合作伙伴的配合将进一步加深；对管理和规划的要求将更加提升；对复合型管理团队的要求日益增加。小商品市场将面临大规模的升级和改造；受到连锁经营和专业专卖店的冲击和挤压越来越激烈；综合和零售市场减少、专业和批发市场增加；食品和服装摊位减少、五金电料类、家具类、金属材料类、建筑及装饰材料类的摊位则在逐年上升；由粗放型管理向规范化管理转变出售比重不断下降，长期来看以租为主。出租模式购物中心出租模式购物中心出售模式小商品城出售模式小商品城订单模式订单模式n行业运营模式行业运营模式商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的50盈利模式：可简单分为销售与持有经营盈利模式销售持有经营散售整售完全自营部分自营资本运作证券化（REITS、CMBS)纳入上市公司n盈利模式盈利模式盈利模式：可简单分为销售与持有经营盈利模式销售持有经营散售整51五、商业地产发展趋势五、商业地产发展趋势n中国商业地产存在的问题n中国商业地产的发展趋势n未来人才发展趋势n未来商业地产关键成功因素五、商业地产发展趋势中国商业地产存在的问题52中国商业地产存在的问题中国商业地产存在的问题地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节商业项目同质化严重，缺乏精细化分类管理商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才商业房地产运营是一个涉及投资商、开发商和经营管理商三方合作的过程。而目前国内商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房不管经营，用炒作住宅项目的方式炒作商业地产项目。造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。市场上存在许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情况。商业项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同的商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先没有考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业项目“克隆”多于创新，只要有一次成功的案例便不断的翻版和重复，使得项目滞后和同质化。商业地产的人才需求主要是三种：一是工程技术人员；二是经营人员；三是物业管理人员。现在是工程技术人员较多，而经营人员较少，同时物业管理人员素质又不高，这主要是由于我国商业地产起步较晚，而商业地产最缺乏的就是既懂商业，又懂地产、既懂企业又懂市场的复合型人才。没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。商业地产企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制是大多在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才难以充实到企业家队伍中来。n中国商业地产存在的问题中国商业地产存在的问题地产开发、商业产业经营与物业管理三者严53商业地产投资总体发展趋势商业地产投资总体发展趋势2012年政府工作报告指出房地产调控不放松，促进房价合理回归。2013年“国五条”出台明确了控制目标、贷款比例、限购区域、个税、二套房出售等的具体要求。限购政策的延续使得房地产市场低迷，而商业地产未受到较大的影响。商业用地随着商业地产的兴起而逐渐成为土地成交的热点，商业地产成为政府推动的热点。住宅地产受宏观调控的影响，商业地产已成为许多房产开发企业的“避风港”。“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道，目前投资着从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。政策：限购政策延续催热商业地产商业地产成政府推动重点价格洼地的可观利润，企业扩张需求写字楼的需求空间和投资价值n中国商业地产的发展趋势商业地产投资总体发展趋势2012年政府工作报告指出房地产54持有物业明显增加随着市场的发展以及开发商对商业地产模式的认知不断改变，商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。商业与地产迈向深度合作大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，大型城市开发布局多中心化随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。外资进入方式多样化外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产购物中心模式的发展。二三线城市投资新热点在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。商业地产开发总体发展趋势商业地产开发总体发展趋势n中国商业地产的发展趋势持有物业随着市场的发展以及开发商对商业地产模式的认知不断改变55高端专业型管理人才需求强烈当前我国商业地产模式相比国外还存在许多缺陷，尤其是在商业管理方面，一方面原因是开发商不重视其商业价值，另一方面原因是缺乏相关的专业管理型人才，对此类方向人才的引进必定是未来商业地产人才发展的重中之重。创新型技术性人才受市场追捧目前国内龙头商业地产开发商在全国的主要发展策略均为“复制”，即把一处的成功经验迅速复制到另一个城市，例如万达广场。这样做的优势是节省设计成本，缩减项目周期。但是同时带来的问题便是项目同质化严重，项目水土不服的情况容易出现。开发商已经意识到这个问题，所以，未来具有创新型的设计、技术类人才颇受欢迎。人才流动更加广泛商业地产商业模式的逐渐成熟使得行业内现有人才不能满足商业地产的需求，外部行业人才流入商业地产的趋势逐渐明显。招商型人才，文化传播型人才等尤为明显。未来商业地产相关人才发展趋势未来商业地产相关人才发展趋势n未来人才发展趋势高端专业型管理人才需求强烈当前我国商业地产模式相比国外还存在56商业房地产企业价值链和关键成功因素分析商业房地产企业价值链和关键成功因素分析商业房地产价值链商业房地产价值链业态组合商业房地产关键商业房地产关键成功因素成功因素商业管理能力所在商圈吸引力自有资金实力/融资能力规模主力店/品牌店效应招商能力土地获取能力取得土地流动资金融资规划设计招标管理立项工程管理开发资金融资招商管理招商管理商业管理商业管理n未来商业地产关键成功因素商业房地产企业价值链和关键成功因素分析商业房地产价值链业态组57六、商业地产业态分析六、商业地产业态分析六、商业地产业态分析六、商业地产业态分析n n业态种类业态种类n n业态对比业态对比n n物业及选址要求物业及选址要求六、商业地产业态分析业态种类58业态种类（一）业态种类（一）零 售 购 物 型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店