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房产抵押贷款风险及防范措施信贷检查辅导中心2014.08 “风险”一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中.深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词的由来。风险的由来房产抵押到底有没有风险呢？风险系数小表达了具有安全性的特点，而不是就没有风险。事实上，只要抵押关系存在，抵押贷款的风险就会始终存在。房产房产不可移动性资产额度大保值、增值处置处置易处置方式灵活房产抵押贷款存在的风险（一）租赁权对抗抵押权 一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。三是“明修栈道、暗度陈仓”和“阴阳”合同。物权法第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以上规定包括两层含义：对于租赁权成立在先、抵押权设立在后的情况，给予租赁权对抗抵押权的效力。“买卖不破租赁”。目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。抵押权设立后抵押财产出租的，抵押权和租赁权的关系因抵押是否登记而不同。首先，已登记的抵押权不受租赁关系的影响，承租人是在抵押公示的前提下订立的租赁合同，风险应当自担。为此，抵押权可以对抗租赁权。其次，没有办理登记的抵押权不能对抗善意取得的租赁权。即在抵押权实现时，租赁关系不能解除，对抵押物的受让人继续有效。“明修栈道、暗度陈仓”案例 吴某，2013年1月4日（星期五）向银行申请房产（A区A座301室）抵押贷款，受理当天双人进行调查，该房产具有合法房产证明，经有效评估机构评估房产价值100万元，经查询吴某及家庭成员遵纪守法，无不良信用记录。2013年1月7日根据信贷制度的相关规定完成调查，同意发放吴某房产抵押贷款60万元，吴某提供二套房证明并也调查核实，该申请抵押房产也未向外出租，2013年1月8日贷款审批、签订合同，同日办理抵押登记。这一系列操作都是按照相关制度进行操作，无任何违规操作。2012年12月20日吴某与房屋租赁中介公司签订合同，全权委托房屋租赁公司对其房产（A区A座301室）进行租赁，长期租赁为主。2013年1月6日（星期日）房屋租赁公司与租户张某达成租赁协议，租期十年，一年房租3万元，如果一次性交够10年租金的话打八折。当天缴纳1万元定金，房屋租赁公司将该消息告知了吴某，得到了吴某的许可。2014年1月7日房屋租赁公司与张某正式签订房屋租赁合同，租期10年，一次性缴纳房租，租赁费共计24万元。“明修栈道、暗度陈仓”就这样完成了。在签订抵押合同、办理抵押登记之前将房产租赁出去，且取得了10年的租金。一旦出现风险，按照“买卖不破租赁”的原则，抵押物就很难进行拍卖处理了。“明修栈道、暗度陈仓”案例问题到底出在哪呢？问题出在贷后检查上。贷款发放之后，未严格按照操作制度进行首次贷后检查和季度贷后检查，凭主观意识认为该抵押贷款操作无漏洞、抵押物足值无处置风险，所以呢，就没有按照贷后检查要求去实地贷后检查，抵押房产已经出租接近一年了，贷款人都没有发现。补求措施：追加其他抵押或保证 防范措施:1.在接受已经租赁的的房产进行抵押时,一定要充分考虑抵押权实现时的困难与风险,充分考察租赁合同的期限以及租金是否结清这两个问题。2.严格落实贷前调查，查明拟抵押房产是否已经租赁。如果没有租赁，签订未处置承诺书，保证在抵押前没有进行处置的协议。3.严格落实贷后检查，及时发现问题、及时化解风险。（二）共有财产抵押的风险 如：2008年某信用社发放张某个人贷款150万元，以借款人房产作为抵押，未签订财产共有人同意抵押的保证书。贷款到期后，催收无果。结果发现，张某与妻子刘某于2009年初已经离婚，该房产已经法院判决归属刘某所有。贷款形成不良，张某也暂时无偿还能力，即使诉诸法律也难免形成损失。共有财产法律规定：共有人对共有物不分份额地共享权力，共有人的权力及于共有物的全部。因而，任何共有人也就不能以其应有的份额设定担保权，而必须征得全体共有人同意，或事先取得其他共有人的授权。否则，担保行为无效。如果设定抵押担保权时，贷款银行不知道或不应当知道该财产是共同财产，或者不知道或不应当知道未经其他共有人同意的，则应当保护善意第三人的利益，认定担保有效。但是，在变卖担保物实现债权时，银行只能就担保人应享有的财产权变现价格享有主张优先权，对于担保人享有的份额之外部分法院不支持。防范措施：在办理房产抵押贷款时，要认真对房地产权证进行核实比对，确认抵押品的权力归属，认为有必要的应到房管部门核实或取得相应的证明。在办理房产抵押担保时，必须经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人签署同意抵押担保协议书。（三）抵押登记权的风险 1.未办理抵押登记的风险。某县城城中村周某，向信用社贷款20万元，以自己名下5间临街门市房进行抵押，该5间临街门市房土地性质为村集体宅基地用地，房产证也仅为村宅基地使用证。但是该房地处批发市场黄金地段，年租金每间2万元，有效评估市场价值达100万元。按照贷款操作流程，2013年3月5日在当地公证处办理抵押公证后发放贷款40万元，当地公证机关出具的公证书为:证明抵押人和债权人签订了最高额抵押合同，合同合法有效，合同双方当事人签名、印鉴属实。2013年4月5日，周某向某小额贷款公司借款80万元，并在同一公证机构办理公证抵押登记，公证处出具了合法的抵押登记证书。2014年2月，周某因赌博输光了在信用社及小额贷款公司所借款项，并还欠别人200万元，然后跑路，2014年3月4日和4月4日信用社、小额贷款公司贷款分别到期，到期后两家金融机构分别先后了解到周某的情况，遂分别向法院申请了诉前保全。大家考虑一下：该抵押物首先偿还谁的贷款？大家考虑一下：该抵押物首先偿还谁的贷款？强调两个概念：公证抵押登记与抵押合同公证强调两个概念：公证抵押登记与抵押合同公证 公证抵押登记：公证抵押登记：强调的是登记。依据我国相关法律，有些合同是必须经过公证登记后，才生效。比如，担保法第四十二条第（二）项规定的财产抵押（包括城市房地产和乡（镇）、村企业的厂房等建设物），县级以上地方人民政府规定由公证机构登记的；以及法律、法规规定的抵押合同自公证机构办理登记之日起生效的。该种情形下，抵押物办理公证登记是抵押合同的生效要件。不公证登记不生效。抵押合同公证：抵押合同公证：强调的是公证。这种情况一般是双方就已经生效的抵押合同，到公证部门办理公证只是为了起到证明的作用。不公证不影响合同的效力。担保法担保法：第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的相关部门。2.以未过户房产抵押风险 例如：某信用社2013年2月28日办理A企业抵押贷款940万元，以张三个人名下一宗房地产进行抵押。但是，土地使用证登记使用权人为B企业，张三是依据当地人民法院判决、执行取得的房地产权利，但尚未依照法律规定办理过户手续，并不能发生物权效力。因此，张三在没有把土地使用权变更到名下之前，没有提供抵押担保的权利。物权法规定：物权的归属，以办理产权变更登记为准，未办理变更登记的，物权归属不变动。3.土地使用权未抵押的风险 银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。法律解释：在我国，对土地及其地上建筑物采取的是二元主义方法，即土地和地上建筑物看做是两项不动产，且各自独立，分属不同的权方主体，可以在一定条件下抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，其分别抵押给不同的债权人时，抵押权实现时可能发生冲突，给贷款造成风险。鉴于此，在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。防范措施：1、核对房产权证的真实性。双人检验房产权证，确定产权归属，必要时去管理部门查询、验证。2、严格落实抵押登记制度。双人前往抵押物登记主管部门办理抵押登记，取得抵押登记证书。3、办理抵押贷款时，应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。（四）土地用途变更的风险 出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据土地管理法第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将工业、仓库用地变更为住宅、商业、娱乐等用途经营性用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。防范措施：加强贷后检查，防止土地用途变更。银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。（五）抵押房产评估价值风险 对抵押物价值的确定理论上有两种方式，一是抵押人和抵押权人双方协商，另一种方式为委托有资质的第三方进行评估。目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。防范措施：1、通过招标的形式指定1-2家评估机构，签订长期合作协议，确保评估价值合理，确保足额变现。2、培养内部资产评估师。为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，选择评估价值较低者作为参考依据，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。举例：钢构厂房：钢结构的厂房主要是指主要的承重构件是由钢材组成的。包括钢柱子，钢梁，钢结构基础，钢屋架（当然厂房的跨度比较大，基本现在都是钢结构屋架了），钢屋盖，注意钢结构的墙也可以采用砖墙维护。由于我国的钢产量增大，很多都开始采用钢结构厂房了，具体还可以分轻型和重型钢结构厂房。用钢材建造的工业与民用建筑设施被称为钢结构 1、钢结构建筑质量轻，强度高，跨度大。2、钢结构建筑施工工期短，相应降低投资成本。3、钢结构建筑防火性高，防腐蚀性强。4、钢结构建筑搬移方便，回收无污染。柱子：柱子：一般用H型钢，或者C型钢（通常是用角钢把两根C型钢连接）梁：梁：一般都用C型钢和H型钢，（中间积的高度根据梁的跨度来定）棒：棒：通常是C型钢的，也有用槽钢的。瓦：瓦：分两种，第一种是单片瓦（彩钢瓦）。第二种是复合板（聚苯、岩棉、聚氨酯）。（两层瓦中间搁着泡沫起到冬暖夏凉的作用，也有隔音的效果）。7月29日数据：H型钢根据型号30003400元/吨C型钢根据工艺、型号34003800元/吨槽钢根据工艺、型号31003300元/吨单层，高度8.5，基础深度1.3，采用独立基础，单层厂房长105，宽48，面积5040，造价计算。如果跨度为24X2=48米，库房钢结构造价应该在350元每平米左右，土建造价应该在160元每平米左右。如果跨度为单跨48米，库房钢结构造价应该在500元每平米左右，土建造价应该在150元每平米左右。如果为带吊车的厂房，就不好说了，根据吊车的起重吨位钢结构造价应该在500900元每平米左右（吊车吨位不大于75吨），土建造价应该在200元每平米左右。2012年的造价：长65、宽35、高8-8.5米 楼层 单层 无车 1米砖墙。钢结构:2275平方*25kg=56吨*6000元=336000元。屋面板:2275*65元=150000元墙板:1600*70元=112000元人工：2275*35元=80000元总计：720000元 （造价316/平）（六）无法处置的风险 1、居民唯一住房作抵押 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。防范措施：严格进行贷前调查，确保二套房的真实性，不仅从法律形式上确定，而且确保二套房能够保证一般的正常生活必须之用。2、“财产分割”抵押的风险。“一物多押”、“部分抵押”。“一物多押”的风险。担保法第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。“部分抵押”的风险。抵押部分财产依附未抵押部分具有存在价值。某信用社2009年向某企业发放贷款500万元，以某办事处房产作为抵押，未对所占用地一并抵押，贷款到期没有偿还，起诉法院胜诉，法院依法公开拍卖，但三次均流拍。原因是什么？原因就是该抵押房产系整栋房子的二楼，而一楼为该办事处的办公所在地，不经过一楼无法上到二楼。工作建议：办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”“部分抵押”？如果属于“一物多押”或“部分抵押”，就要提高贷后检查的频率，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。3、抵押房产物理现状变化造成的风险。抵押关系存续期间，基于抵押人对抵押房产的处分、第三人行为或不可抗力等因素，抵押房产会出现某些变化情况，直接影响到房产价值，从而使银行实现抵押权时存在一定的风险。针对目前信贷实际和抵押现状，分析一下抵押房产变化的四种情况对银行抵押权产生的风险。（1）抵押房产扩建 抵押房产扩建是指对抵押房产进行扩充改造，使抵押房产明显增大面积、扩充空间、增加层数等。以价值计算，扩建后比扩建前的房产价值明显增大。银行实现抵押权时抵押房产范围无法确定。扩建后，现有房产与权证登记、抵押财产不一致。法院对此判定的抵押权范围也会各不同。要求：恢复原貌 现有房产进行拍卖处理 （2）抵押房产减少 本文所探讨的抵押房产减少是指抵押房产因结构性拆除或毁损，而导致其价值减少，不包括因市场等因素导致抵押房产价值减少的。分为以下三类：一是抵押人对房产进行结构性拆减等而导致房产减值。二是他人（除抵押人或借款人之外的第三人）故意或过失对抵押房产进行损坏而导致其价值减少。三是因火灾、水灾、地震等自然灾害、意外事件等，抵押房产受到损坏，导致其价值明显减少。（3）抵押房产改建 抵押房产改建是指在原有土地使用权范围内对房屋作部分变更或全部改变，即拆除部分或全部房屋，然后再新建，新建后房屋面积、层数等与原房屋不尽相同，内部结构及房屋成新情况等也有显著改变。抵押房产改建在现实中较为普遍，多表现为房屋所有人对房屋进行翻修改造。原房屋通过改造已变成新房屋。（4）抵押房产灭失 抵押房产灭失是指房屋因各种原因，作为抵押物的房产归于消灭，在原土地使用权范围内不存在其它建筑物和相应的附属物。根据抵押房产灭失的原因，灭失情况可分为以下四类：一是因抵押人拆除抵押房产而灭失；二是因第三人毁损而灭失；三是因火灾、地震等自然灾害、不可抗力原因而灭失；四是因政府拆迁、征收而灭失。随着城市综合实力的增强，旧城改造的规模逐渐增大。实践中，有的抵押权人并不知道房屋将被拆迁的情况，拆迁主管部门和拆迁人往往忽视对拆迁房上设抵押权人权益的保护，使设有抵押的抵押权人的合法权益难以得到实现。某信用社2013年发放个人抵押贷款90万元，但在抵押期间所抵押房产因政府规划、被强行拆除，拆除后借款人仅口头承诺安置房建好后进行补充抵押，但是信用社没有第一时间要求借款人增加其他有效担保，缺乏风险缓释措施。防范措施：那么，如何保障抵押权人的利益呢?措施一：银行客户经理应当尽责进行调查。措施二：银行可以采取增加保证担保的方式，有效应对抵押房产变化所带来的风险。措施三：银行为有效防范抵押人擅自对抵押房产进行处分，需要在抵押合同中作出一些特殊约定。措施四：银行需明确对抵押房产进行投保，同时约定银行为第一受益人。措施五：若抵押房产遇到政府征收、拆迁等情形，为配合政府项目的顺利进行和保障贷款债权，银行需积极予以协助配合。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第八十条的规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。基于此，可行的做法是：在房屋拆迁、征收前，银行需作为当事人一方及时参与到相关的谈判处理工作中，特别是要与抵押人达成抵押权实现的协议，明确约定将拆迁、征收补偿款等用于清偿债务，或者由债务人提供银行认可的担保，以此保障银行的贷款债权。4、集体土地上房产抵押 某信用社2012年向个人发放贷款90万元，以借款人坐落在集体土地上的六套房产作抵押，由于土地为集体性质，无法进行登记办理他项权利证书，形成不良，无法处置变现。我国土地制度实行国家所有制和集体所有制，法律允许国有土地使用权交易，但是并未赋予集体所有制土地所有者和使用者个人出售转让等权利。根据中华人民共和国土地管理法规定，集体所有制土地使用权分为农用地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是直接用于农业生产的土地，其使用权不得出让、转让或租赁用于非农建设，符合总体规划的除外。物权法规定，乡镇、村企业的建设用地使用权包括个人使用的宅基地和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施等。目前，我国法律对于农村集体所有者土地使用权的流转有严格限制。依据担保法，可以抵押的农村集体土地使用权仅限于特定的两种情况：一是抵押人依法承包，并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体荒地的使用权 二是以乡镇村企业厂房等建筑物作抵押的，所占用范围内的土地使用权可同时抵押。同时，该两种抵押权实现后，未经法定程序不得改变集体所有性质和原土地用途。因此，乡镇集体土地使用权抵押存在四个限制:一是土地使用权必须经过县级土地管理部门登记，未经登记的，不得抵押：二是土地上必须有厂房等建筑物，仅有空地不得抵押 三是土地只能与地上厂房等建筑物一并抵押，不得单独设立抵押 四是抵押的范围是厂房等地上建筑物所用的土地，而不是全部地块的土地。工作建议：1.注重第一还款来源调查，集体土地上房产抵押作为辅助手段。2.与集体土地所有权人签订协议，签订在法律范围内同意并配合处置的保证书。3.担保人对借款人、抵押人具有约束力，有能力协助处置抵押物或接收抵押物。（七）合同风险 合同是缔约者预期行为的具体表述，任何交易，需要合同来规范，来激励，来治理。因为未来不确定性，交易不能即期完成，而只能由体现事前承诺机制的合同，恰当的合同安排，才能克服套牢问题，提高交易事前和事后的效率。好的合同能将不良的借款变成良款 坏的合同能将良款变成不良的借款签订对风险进行事前防范担保对风险进行担保防范履行对风险进行事中控制诉讼对风险进行事后救济 公司法:对外担保的规定 “公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”“公司为公司的股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”“前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”担保法解释第4条规定：董事、经理违反公司法第60条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。无效担保合同：未通过董事会或者股东会、股东大会决议。超董事会或者股东会、股东大会决议范围签订担保合同。某信用社于2013年2月份向企业A发放贷款600万元，以第三方企业B所有的房地产作抵押，企业B出具同意抵押的董事会决议：“同意为企业A在信用社贷款提供抵押，期限12个月”。而信用社与抵押人签订的抵押最高额抵押合同约定期限为3年。超出董事会决议2年。未按公司章程规定经董事会或股东会决议通过，此类问题存在一定的法律风险。贷款贷款“四问四问”?是谁贷是谁贷,能还吗能还吗?是谁保是谁保,能保吗能保吗?什么保什么保,保什么保什么?不保准不保准,咋能咋能办办?
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