不动产统一登记下的不动产权籍调查和测量课件

不动产统一登记下的不动产权籍调查和测量主要内容主要内容目前的形式和我们的任务目前的形式和我们的任务1不动产权籍调查技术方案概述不动产权籍调查技术方案概述2不动产权籍调查不动产权籍调查3不动产权籍测量不动产权籍测量41、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务2014年年11月月24日，国务院总理李克强签署第日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自不动产登记暂行条例，自2015年年3月月1日起施行。日起施行。条例条例共共6章章35条，对不动产登记机构、登记条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。早在早在2007年就已将年就已将“国家对不动产实行统一登记国家对不动产实行统一登记制度制度”写入中华人民共和国物权法。写入中华人民共和国物权法。2014年年5月，经中央编办批复，在国土部地籍司月，经中央编办批复，在国土部地籍司加挂成立不动产登记局。加挂成立不动产登记局。11月月28日不动产登记中日不动产登记中心心一、一、不动产登记暂行条例颁布施行不动产登记暂行条例颁布施行1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务不动产统一登记时间表不动产统一登记时间表：20072007年：年：物权法物权法正式实施，明确规定正式实施，明确规定“国家对不国家对不动产实行统一登记制度动产实行统一登记制度”。20142014年：基本完成各级职责整合，建立基础性制度。年：基本完成各级职责整合，建立基础性制度。不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例正式发布；正式发布；20152015年：健全配套制度，平稳有序实施；年：健全配套制度，平稳有序实施；3 3月月1 1日实施日实施20162016年：全面形成制度体系，正常有效运行。年：全面形成制度体系，正常有效运行。20172017年将实现信息共享，依法公开查询年将实现信息共享，依法公开查询；20182018年前预计不动产登记信息管理基础平台投入运行，年前预计不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成不动产统一登记体系基本形成。1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务不动产权籍调查和测量的现状不动产权籍调查和测量的现状国土部门国土部门房产部门房产部门林业部门林业部门农业部门农业部门海洋部门海洋部门调查内容调查内容地地籍籍调调查查（包包括括农农村村土土地地所所有有权权，宅宅基基地地使用权等）使用权等）房产调查房产调查林权调查林权调查土土地地承承包包经经营营权调查权调查海籍调查、海籍调查、无无居居民民海海岛岛调查调查调调查查基基本本单单位位宗地宗地幢、户（丘）幢、户（丘）林林班班、小小班班承包地块承包地块宗海宗海用岛区块用岛区块依据规范依据规范地地籍籍调调查查规规程程房房产产测测量量规规范范、城城市市测量规范测量规范森森林林资资源源规规划划设设计计调调查查技技术规程术规程农农村村土土地地承承包包经经营营权权调调查查规程规程海海籍籍调调查查规范规范无无居居民民海海岛岛使使用用测测量量规范规范数据库规范数据库规范 城城镇镇地地籍籍数数据库标准据库标准土土地地利利用用数数据库标准据库标准森森林林资资源源数数据据库库建建设设技技术术规范规范农农村村土土地地承承包包经经营营权权确确权权登登记记数数据据库库规规范范1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务农村土地确权农村土地确权20112011年年5 5月，国土资源部、月，国土资源部、财政部财政部和农业部下发了和农业部下发了关于加关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知快农村集体土地确权登记发证工作的通知，要求完成农，要求完成农村集体土地所有权证的确权登记发证工作村集体土地所有权证的确权登记发证工作20132013年年9 9月月3 3日国土资发日国土资发201320139797号国土资源部关于进一号国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知知农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。地籍调查规程地籍调查规程农村地籍和房屋调查技术方案农村地籍和房屋调查技术方案房房产测量规范产测量规范。1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务农村土地确权农村土地确权主要任务是对农村范围内包括农村宅基地、农村集体建设用地等在内的每一宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行调查。主要内容包括土地权属调查和地籍测量，同步开展地上房屋及其附属设施的调查工作，建立农村地籍调查数据库。农村地籍调查方法的选择要充分兼顾宅基地管理制度改革、集体建设用地入市等农村土地制度改革的迫切需要，以充分保护土地权益、维护交易安全为基础，统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，避免重复投入，因事、因地、因物，审慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。农村地籍调查工作主要包括：准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库等内容。1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务农村土地承包经营权农村土地承包经营权农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益、流转等权利享有占有、使用、收益、流转等权利农村土地承包经营权确权登记是一种物权登记。就是依据法律规农村土地承包经营权确权登记是一种物权登记。就是依据法律规定，由县级以上地方人民政府将农户承包土地的地块、面积、空定，由县级以上地方人民政府将农户承包土地的地块、面积、空间位置等信息及其变动情况记载于登记簿，颁发土地承包经营权间位置等信息及其变动情况记载于登记簿，颁发土地承包经营权证等证书，以进一步明确农民对承包土地的各项权利。证等证书，以进一步明确农民对承包土地的各项权利。农村土地承包经营权证登记的主要内容：（农村土地承包经营权证登记的主要内容：（1 1）农村土地承包经）农村土地承包经营权人姓名（名称）及基本情况（性别、出生年月）；（营权人姓名（名称）及基本情况（性别、出生年月）；（2 2）农）农村土地承包经营权证名称和编号；（村土地承包经营权证名称和编号；（3 3）承包经营期限和起止日）承包经营期限和起止日期；（期；（4 4）发包农村土地的集体经济组织名称、土地区位、土地）发包农村土地的集体经济组织名称、土地区位、土地面积、土地用途；（面积、土地用途；（5 5）农村土地承包经营权变动情况；（）农村土地承包经营权变动情况；（6 6）核）核发农村土地承包经营权证的机关及日期；（发农村土地承包经营权证的机关及日期；（7 7）其他应当注明的）其他应当注明的事项。事项。1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务农村土地承包经营权农村土地承包经营权2012年6月农业部印发了农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）附件1：农村承包土地调查技术规范附件2：农村土地承包经营权证书（承包合同）和承包地块编码规则附件3：农村土地承包经营权登记簿（样本）附件4：测绘管理工作国家秘密范围的规定2014年3月农业部颁布农村土地承包经营权调查规程、农村土地承包经营权要素编码规范和农村土地承包经营权确权登记数据库规范三项行业标准，宣告了全国性的确权项目的启动和开展。调查规程规定了农村土地承包经营权调查的任务、内容、步骤、方法、指标、成果和要求等。适用于农村土地(耕地等)承包经营权确权登记颁证进行的调查工作。已有农经版软件，如南方数码农经版软件。1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务农村土地承包经营权农村土地承包经营权农村土地承包经营权调查的任务农村土地承包经营权调查的任务查清农村土地承包经营权状况：查清发包方、承包方的名称查清农村土地承包经营权状况：查清发包方、承包方的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、地址、承包方土地承包发包方负责人和承包方代表的姓名、地址、承包方土地承包经营权权属等信息经营权权属等信息;查清承包地块的名称、面积、四至、空间查清承包地块的名称、面积、四至、空间位置、土地用途等信息。位置、土地用途等信息。建设土地承包数据库和信息系统：建立集影像、图形、权属建设土地承包数据库和信息系统：建立集影像、图形、权属为一体的农村土地承包管理信息数据库和管理信息系统。为一体的农村土地承包管理信息数据库和管理信息系统。采用采用20002000国家大地坐标系，采用国家大地坐标系，采用19851985国家高程基准。调查基国家高程基准。调查基本比例尺为本比例尺为1:20001:2000。统一选择高斯。统一选择高斯克吕格投影克吕格投影,采用标准的采用标准的33分带平面直角坐标系统。确有必要时分带平面直角坐标系统。确有必要时,可按可按1.51.5分带或任分带或任意中央经线的意中央经线的33分带。分带。1、目前的形、目前的形势和我和我们的任的任务不动产权籍调查作为不动产登记的前提和基础，不动产权籍调查作为不动产登记的前提和基础，是是“四统一四统一”的内在要求，是条例实施，薄册的内在要求，是条例实施，薄册证统一和信息平台建设的重要支撑。证统一和信息平台建设的重要支撑。是保证已是保证已完成不动产登记职责和机构整合地区顺利开展完成不动产登记职责和机构整合地区顺利开展不动产不动产 登记工作，实现日常不动产权籍调查有登记工作，实现日常不动产权籍调查有序运行的必要前提。序运行的必要前提。不动产权籍调查和测量的意义不动产权籍调查和测量的意义四统一四统一 ：登记机构、登记簿册、登记：登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台依据和信息平台1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务不动产统一登记时间表不动产统一登记时间表：20172017年将实现信息共享，年将实现信息共享，依法公开查询依法公开查询；20182018年前预计不动产登记信息管年前预计不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成形成。不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）（征求意见稿）第十三条规定：不动产界址坐标、空间界限、权第十三条规定：不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料，申请人或者房屋测绘报告、房屋平面图等材料，申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。调查获得。二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务尽管在法规出台的最后时刻尽管在法规出台的最后时刻“废止废止”了不动产产权了不动产产权的的“总登记总登记”。但是，作为不动产统一登记工作的。但是，作为不动产统一登记工作的牵头部门，国土资源部并未放弃对全国不动产的产牵头部门，国土资源部并未放弃对全国不动产的产权产籍进行全面清查。权产籍进行全面清查。20152015年年5 5月月4 4日，国土资源部日，国土资源部发出关于做好不动产权籍调查工作的通知（发出关于做好不动产权籍调查工作的通知（4141号文号文件）附件）附不动产权籍调查技术方案不动产权籍调查技术方案。通知通知旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调查，并不意味着开展一次全国性的不动产权籍调查。查，并不意味着开展一次全国性的不动产权籍调查。通知通知自下发之日起实施，有效期为自下发之日起实施，有效期为8 8年。年。二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务配合配合不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例(以下简称条例以下简称条例)实施实施,已完成不动产登记职责和机构整合的地区将启动不已完成不动产登记职责和机构整合的地区将启动不动产权籍调查。动产权籍调查。2015年10月15日从国土资源部获悉完成职责整合，分别占全国市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。20152015年年8 8月月3 3日：日：国土资源部关于做好不动产登记信国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知。息管理基础平台建设工作的通知。2015103号附不动产登记信息管理基础平台建设总体方案数据整合领域里的最大项目。数据整合领域里的最大项目。二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务三、三、我们怎么做？我们怎么做？4141号号通知主要内容通知主要内容一、统一基础，做好调查工作的有效衔接一、统一基础，做好调查工作的有效衔接（一）坚持（一）坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础地籍调查作为不动产权籍调查的基础。以以地籍调查为基础，以宗地为依托地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导致的权力交叉、重叠、信息不避免因调查基础不一而可能导致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。对称等问题，依法保护权利人的合法权益。（二）坚持（二）坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。调查。1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定（一）继续沿用现行的不动产权籍调查标准。（一）继续沿用现行的不动产权籍调查标准。为保证不动产权籍调查为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡工作的连续运行和平稳过渡，过，过渡期间继续执行现行的渡期间继续执行现行的地籍调查规程地籍调查规程、房产测量规范房产测量规范、农村土地承包经营权调查规程农村土地承包经营权调查规程、海籍调查规范海籍调查规范等标准规范。等标准规范。（二）协调一致、避免现行调查标准间的差异。（二）协调一致、避免现行调查标准间的差异。现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上以的要求存在差异，对于不一致的，原则上以不动产权籍调不动产权籍调查技术方案查技术方案（以下简称（以下简称技术方案技术方案）的要求为准。）的要求为准。1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务 三、规范调查，坚持调查工作的便民利民三、规范调查，坚持调查工作的便民利民（一）实施各项不动产权籍调查的一体化。（一）实施各项不动产权籍调查的一体化。一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家调查机由一家调查机构主导构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。（二）合理确定不动产权籍调查内容。（二）合理确定不动产权籍调查内容。不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确权属清楚、界址清晰、面积准确”的的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。动产权籍调查的内容。（三）（三）规范不动产权籍调查程序。按照准备工作、权属调查、规范不动产权籍调查程序。按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档等程序完成权籍调查不动产测量、成果审查入库、整理归档等程序完成权籍调查。1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务四、严格要求，规范调查结果四、严格要求，规范调查结果（一）规范提交不动产权籍调查成果。以不动产单元为单位，（一）规范提交不动产权籍调查成果。以不动产单元为单位，按照按照技术方案技术方案要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据（二）确保不动产单元代码的唯一与完整。（二）确保不动产单元代码的唯一与完整。不动产登记暂不动产登记暂行条例行条例明确规定明确规定不动产单元应具有唯一代码不动产单元应具有唯一代码。（三）认真审核确认不动产权籍调查成果。不动产权籍调查成（三）认真审核确认不动产权籍调查成果。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。果一经登记，具备法律效力。（四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。（四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。案等信息的一体化存储、管理与应用。1、目前的形势和我们的任务、目前的形势和我们的任务五、强化组织管理，保障调查工作的顺利实施五、强化组织管理，保障调查工作的顺利实施（一）加强组织领导，协同做好工作。（一）加强组织领导，协同做好工作。（二）明确机构和人员。不动产权籍调查工作由现有土地、（二）明确机构和人员。不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。房屋等各类不动产权籍调查机构承担。调查机构应按照调查机构应按照技术技术方案方案的要求开展调查工作，提交调查成果。继续保持现有各的要求开展调查工作，提交调查成果。继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过全面、系类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过全面、系统的业务培训，使得现有土地、房屋等各类不动产权籍调查人统的业务培训，使得现有土地、房屋等各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作，满足不动产员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作，满足不动产登记的需要。登记的需要。各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为，原则上，谁委托，谁出资，对于利规范不动产权籍调查行为，原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果进行不动产权籍调查的，不得重复收费。用已有成果进行不动产权籍调查的，不得重复收费。2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述不动产权籍调查技术方案共用五章及五个附录构成不动产权籍调查技术方案共用五章及五个附录构成一、适用范围一、适用范围二、调查内容二、调查内容三、技术路线与方法三、技术路线与方法四、调查程序四、调查程序五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设附录附录A A 不动产单元设定与代码编制规则（试行）不动产单元设定与代码编制规则（试行）附录附录B B 不动产权籍调查资料协助查询单（试行）不动产权籍调查资料协助查询单（试行）附录附录C C不动产权籍调查表（试行）不动产权籍调查表（试行）附录附录D D 不动产单元图样式及编制要求（试行）不动产单元图样式及编制要求（试行）附录附录E E 不动产测量报告格式及编写要求（试行）不动产测量报告格式及编写要求（试行）2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述不动产权籍调查技术方案共用五章及五个附录构成不动产权籍调查技术方案共用五章及五个附录构成一、适用范围一、适用范围二、调查内容二、调查内容三、技术路线与方法三、技术路线与方法四、调查程序四、调查程序五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设附录附录A A 不动产单元设定与代码编制规则（试行）不动产单元设定与代码编制规则（试行）附录附录B B 不动产权籍调查资料协助查询单（试行）不动产权籍调查资料协助查询单（试行）附录附录C C不动产权籍调查表（试行）不动产权籍调查表（试行）附录附录D D 不动产单元图样式及编制要求（试行）不动产单元图样式及编制要求（试行）附录附录E E 不动产测量报告格式及编写要求（试行）不动产测量报告格式及编写要求（试行）2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述方案条款选择词：方案条款选择词：各地根据实际情况进行条款的选择并展开，不能一味地各地根据实际情况进行条款的选择并展开，不能一味地各地根据实际情况进行条款的选择并展开，不能一味地各地根据实际情况进行条款的选择并展开，不能一味地照搬。实际情况是指已有资料和以开展工作的情况。照搬。实际情况是指已有资料和以开展工作的情况。照搬。实际情况是指已有资料和以开展工作的情况。照搬。实际情况是指已有资料和以开展工作的情况。“应应应应”表示：表示：表示：表示：必需，应该。如果做不到，应作出必要的说明。必需，应该。如果做不到，应作出必要的说明。必需，应该。如果做不到，应作出必要的说明。必需，应该。如果做不到，应作出必要的说明。“宜宜宜宜”表示：表示：表示：表示：最好，最佳。根据当时实际，也可做其他选择。最好，最佳。根据当时实际，也可做其他选择。最好，最佳。根据当时实际，也可做其他选择。最好，最佳。根据当时实际，也可做其他选择。“可可可可”表表表表示示示示：一一一一般般般般选选选选择择择择。带带带带“可可可可”的的的的条条条条款款款款一一一一般般般般是是是是选选选选择择择择性性性性的的的的，选其中的一种，或不选择规程的条款，可采用其他标准替代。选其中的一种，或不选择规程的条款，可采用其他标准替代。选其中的一种，或不选择规程的条款，可采用其他标准替代。选其中的一种，或不选择规程的条款，可采用其他标准替代。无无无无“应应应应”、“宜宜宜宜”、“可可可可”的的的的条条条条款款款款，根根根根据据据据前前前前后后后后语语语语句句句句的的的的含含含含义义义义，确定其选择性。确定其选择性。确定其选择性。确定其选择性。“技技技技术术术术设设设设计计计计书书书书”就就就就是是是是要要要要根根根根据据据据当当当当地地地地实实实实际际际际情情情情况况况况，尽尽尽尽可可可可能能能能地地地地把把把把 “宜宜宜宜”、“可可可可”的的的的条条条条款款款款变变变变成成成成“应应应应”的的的的条条条条款款款款。从从从从而而而而真真真真正正正正实实实实现现现现其其其其可操作性。可操作性。可操作性。可操作性。2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述一、不动产权籍调查的意义一、不动产权籍调查的意义 对对土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查是不动产登记的基础，是是不动产登记的基础，是不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施、簿实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑。慎重稳妥做好册统一和信息平台建设的重要支撑。慎重稳妥做好不动产不动产登记暂行条例登记暂行条例实施后的不动产权籍调查工作意义重大。实施后的不动产权籍调查工作意义重大。二、调查内容二、调查内容 以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述三、技术路线与方法三、技术路线与方法（一）主要技术依据（一）主要技术依据GB/T21010 GB/T21010 土地利用现状分类土地利用现状分类 （20072007）TD/T 1001 TD/T 1001 地籍调查规程地籍调查规程 (2012)(2012)GB/T17986.1 GB/T17986.1 房产测量规范房产测量规范(2000)(2000)GB/T 26424 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程森林资源规划设计调查技术规程NY/T2537 NY/T2537 农村土地承包经营权调查规程农村土地承包经营权调查规程(2014)(2014)HY/T 124 HY/T 124 海籍调查规范海籍调查规范(2008)(2008)国务院令第国务院令第656656号号 不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例(2014)(2014)国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发（国土资发201520152525号）号）附录附录A A：JGJ/T 246 JGJ/T 246 房屋代码编码标准（房屋代码编码标准（20122012）NY/T 2538 NY/T 2538 农村土地承包经营权要素编码规则农村土地承包经营权要素编码规则2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述三、技术路线与方法三、技术路线与方法（二）技术路线（二）技术路线 以地（海）籍调查为基础，以以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托宗地（海）为依托，以，以满足不动产登记要求为出发点满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有充分利用已有不动产权籍不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。不动产测量等工作。2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述三、技术路线与方法三、技术路线与方法（三）调查的基本方法（三）调查的基本方法 1.1.不动产单元的设定与编码。应按照附录不动产单元的设定与编码。应按照附录A A的要求，设定的要求，设定不动产单元，不动产单元，编制不动产单元代码编制不动产单元代码（即不动产单元号）。（即不动产单元号）。2.2.不动产权属调查。不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确清楚、空间相对位置关系明确。3.3.不动产测量。不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，因地制宜，审慎科学审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的动产单元的界址清楚、面积准确界址清楚、面积准确。权权属清晰属清晰属清晰属清晰：法律法：法律法：法律法：法律法规规、证证明材料、明材料、明材料、明材料、历历史与史与史与史与现现状、状、状、状、全覆盖全覆盖全覆盖全覆盖界址清楚界址清楚界址清楚界址清楚：程序合法、：程序合法、：程序合法、：程序合法、签签字盖章、丈量字盖章、丈量字盖章、丈量字盖章、丈量边长边长，图图文并茂文并茂文并茂文并茂面面面面积积准确准确准确准确：方法得当，精度合理，：方法得当，精度合理，：方法得当，精度合理，：方法得当，精度合理，继继承承承承历历史史史史登记的技术目标：登记的技术目标：登记的技术目标：登记的技术目标：权属合法权属合法权属合法权属合法、界址清楚、面积准确、界址清楚、面积准确、界址清楚、面积准确、界址清楚、面积准确 权属清晰权属清晰权属清晰权属清晰权属合法权属合法权属合法权属合法 权籍调查权籍调查权籍调查权籍调查 权利登记权利登记权利登记权利登记 全覆盖全覆盖全覆盖全覆盖 非全覆盖非全覆盖非全覆盖非全覆盖调查成果应做到：调查成果应做到：权属清晰、界址清楚、面积准确权属清晰、界址清楚、面积准确2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述四、调查程序四、调查程序不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量（详见后面）（详见后面）、成果审查入库、成果整理归档的次序开展、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。工作。（四）成果审查与入库（四）成果审查与入库 不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。宗海图、房产分户图等。1.1.不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。继续沿用。四、调查程序四、调查程序四、调查程序四、调查程序2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述（四）成果审查与入库（四）成果审查与入库 2.2.审查的内容有六个方面：一是调查程序是否规范，审查的内容有六个方面：一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。物、地貌是否存在空间位置矛盾。四、调查程序四、调查程序四、调查程序四、调查程序2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述（四）成果审查与入库（四）成果审查与入库 3.3.审查的方法。主要采用室内外复核的方法审查不动产审查的方法。主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。权籍调查成果。（1 1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。政务系统审查调查成果。（2 2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。地物、地貌是否存在空间位置矛盾。（3 3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。可到实地查看。（4 4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。直至成果合格为止。四、调查程序四、调查程序四、调查程序四、调查程序2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述（四）成果审查与入库（四）成果审查与入库 4.4.成果入库和地（海）籍图更新。成果通过审查后，成果入库和地（海）籍图更新。成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。数据库和不动产登记数据库。四、调查程序四、调查程序四、调查程序四、调查程序2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述3 3月月2020日不动产登记数据库相关技术标准研讨会：日不动产登记数据库相关技术标准研讨会：不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案、不动产登记不动产登记数据库标准数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范不动产登记数据整合建库技术规范征求意见征求意见稿稿2015年年8月月3日日国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知台建设工作的通知国土资发2015103号附不动产登记信息管理基础平台建设总体方案（两附件）（五）成果的整理与归档（五）成果的整理与归档 不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。归档。1.1.不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不动产单元调查成果，提交纸质成果和相应的电子数据。动产单元调查成果，提交纸质成果和相应的电子数据。2.2.不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。整理、立卷、组卷、编目和归档。四、调查程序四、调查程序四、调查程序四、调查程序2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设以现有的地（海）籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、以现有的地（海）籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，建立海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统，实现不动产权籍统一的不动产权籍调查数据库和管理系统，实现不动产权籍调查成果一体化管理。调查成果一体化管理。应及时更新不动产权籍调查数据库，并做好数据库的运行和应及时更新不动产权籍调查数据库，并做好数据库的运行和维护工作。维护工作。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案20152015年年8 8月月3 3日日 国土资源部关于做好不动产登记国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知信息管理基础平台建设工作的通知国土资发国土资发20152015103103号号附件：附件：不动产登记信息管理基础平台建设总不动产登记信息管理基础平台建设总体方案体方案建立统一的信息平台是建立统一的信息平台是不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例的明确要求，是落实不动产登记制度的重要技术的明确要求，是落实不动产登记制度的重要技术支撑，是保障交易安全和实现信息共享的重要手支撑，是保障交易安全和实现信息共享的重要手段，对于规范开展不动产登记业务，促进职责机段，对于规范开展不动产登记业务，促进职责机构整合和工作流程再造，提升管理能力和治理水构整合和工作流程再造，提升管理能力和治理水平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案各地要紧紧围绕各地要紧紧围绕不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例关于信息平台建关于信息平台建设的要求，依据设的要求，依据总体方案总体方案，对各级各类不动产登记数，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。供不动产登记资料的依法查询。各地要按照各地要按照20152015年下半年信息平台上线试运行，年下半年信息平台上线试运行，20162016年基年基本完成各级不动产登记数据整合建库，本完成各级不动产登记数据整合建库，20172017年基本建成覆年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协调配合，加快推进信息平台建设。调配合，加快推进信息平台建设。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案加快推进重点工作加快推进重点工作（一）编制省级信息平台建设实施方案。各省级国土资源主管部门应于2015年10月31日前将省级信息平台建设实施方案报部。（二）做好平台、系统改造开发。信息平台2015年下半年上线试运行。确保2015年年底前各省（区、市）均有不少于2个市县登记信息接入国家级信息平台（三）开展不动产登记数据整合建库。力争2016年底前基本完成存量不动产登记数据的整合建库工作。（四）健全网络系统环境。2016年底前，要基本完成各级国土资源主干网改造及与同级部门间的网络改造建设。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案一、基本定位与目标任务一、基本定位与目标任务 二、总体思路与建设原则二、总体思路与建设原则三、总体框架三、总体框架四、信息平台运行和应用四、信息平台运行和应用五、工作部署五、工作部署六、进度安排六、进度安排七、保障措施七、保障措施附件附件1 1：不动产登记数据库标准（试行）不动产登记数据库标准（试行）附件附件2 2：不动产登记数据整合建库技术规范（试行）不动产登记数据整合建库技术规范（试行）不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台服务对象与服务内容不动产登记信息管理基础平台服务对象与服务内容不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案总体目标总体目标到到20172017年底，基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基年底，基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台。基本形成标准统一、内容全面、覆盖全国、相互础平台。基本形成标准统一、内容全面、覆盖全国、相互关联、布局合理、实时更新、互通共享的不动产登记数据关联、布局合理、实时更新、互通共享的不动产登记数据库体系；库体系；主要任务主要任务1.1.建立技术标准体系建立技术标准体系2.2.建立数据库体系建立数据库体系3.3.建立应用服务体系建立应用服务体系4.4.建立基础保障体系建立基础保障体系不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台总体构成不动产登记信息管理基础平台总体构成不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案国家级平台组成国家级平台组成不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案相关技术标准相关技术标准不动产登记数据库标准不动产登记数据库标准；不动产登记数据整合建库技术规范不动产登记数据整合建库技术规范；不动产登记数据汇交规范不动产登记数据汇交规范；不动产登记数据共享交换规范不动产登记数据共享交换规范；不动产登记信息管理基础平台接入技术规范不动产登记信息管理基础平台接入技术规范；不动产登记信息系统建设技术规范不动产登记信息系统建设技术规范；不动产登记信息管理基础平台服务规范不动产登记信息管理基础平台服务规范。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案国家级平台应用服务部署国家级平台应用服务部署不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案国家级平台登记应用模式一不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案国家级平台登记应用模式二不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记数据库标准不动产登记数据库标准标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数据库结构等。适用于不动产登记数据库建设、数据交换和共据库结构等。适用于不动产登记数据库建设、数据交换和共享等。享等。不动产登记数据库标准不动产登记数据库标准以以条例条例、登记制度和、登记制度和簿册样簿册样式式为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。建设、数据交换与数据共享。不动产登记数据库标准不动产登记数据库标准主主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。记业务需要。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记数据整合建库技术规范不动产登记数据整合建库技术规范规范规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、规范规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。规范适用于指导各级不动产登记机构开展不方法、程序。规范适用于指导各级不动产登记机构开展不动产登记数据整合建库动产登记数据整合建库依据依据不动产登记数据库标准不动产登记数据库标准，面向不动产统一登记制，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记数据库标准侧重于数据库成果的信息表达规范性、逻辑性和完整性。不动产登记数据库整合技术规范 强调可操作性，主要解决如何利用现有的资料（电子和纸质），建成能支撑管理平台运行，又符合 不动产登记数据库标准，同时还要保持登记信息的完整性、连续稳定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记信息管理基础平台建设总体方案不动产登记数据整合流程图2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述六、权籍的有关概念六、权籍的有关概念1 1、土地、土地 不同学科的学者，从各自研究的角度，赋予土地以不同的含义。一般认为：土地是指地球表层的陆地部分土地是指地球表层的陆地部分(包括内陆水域和沿海滩包括内陆水域和沿海滩涂涂)及其以上一定高度和以下一定深度范围内的土壤、及其以上一定高度和以下一定深度范围内的土壤、岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综合体。岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综合体。土地是多学科的研究对象土地是多学科的研究对象土地概念有狭义和广义之分，平面土地和立体土地之分土地概念有狭义和广义之分，平面土地和立体土地之分不动产包括土地、房屋、林木、矿藏、海域等多种类型，但处于基础性地位的是土地。土地是其他各类不动产的载体。从实践层面看，以土地为基础和核心的统一，是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。与土地相关的概念与土地相关的概念土地与土壤土地与土壤土地与国土土地与国土土地与土地资源土地与土地资源土地与土地资产土地与土地资产2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述2 2、海域海域原意是指包括水上、水下在内的一定海洋区域。是原意是指包括水上、水下在内的一定海洋区域。是“海的区域海的区域”的简称。的简称。海域使用管理法海域使用管理法规定海域指的是中华人民共和国内规定海域指的是中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。海域中的内水，水、领海的水面、水体、海床和底土。海域中的内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。域。房屋房屋:土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。定着物定着物:固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。林木等有独立使用价值的物。2 2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述3.3.不动产不动产real estatereal estate土地、海域以及房屋、林木等定着物。土地、海域以及房屋、林木等定着物。2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述 4.4.地籍地籍 不同的历史时期,不同的专家学者对地籍概念的认识有所不同。当前我们可以认为：地籍是记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价地籍是记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图薄册及数据。（见地籍调查值、利用等基本状况的图薄册及数据。（见地籍调查规程）规程）2、不动产权籍调查技术方案概述、不动产权籍调查技术方案概述地籍的特性：地籍的特性：地籍是国家建立的：地籍是国家建立的：国家产生导致地籍产生，征收土国家产生导致地籍产生，征收土地税费、地税费、保护土地产权、提供决策依据。保护土地产权、提供决策依据。土地权属是地籍的核心：土地权属是地籍的核心：地籍回答的首要问题：这块地籍回答的首要问题：这块地是谁的，即土地的归属。地是谁的，即土地的归属。以地块为基础建立地籍：以地块为基础建立地籍：地籍的内涵之一就是以地块地籍的内涵之一就是以地块为基础，准确地描述每一块土地的自然属性和社会经为基础，准确地描述每一块土地的自然属性和社会经济属性。济属