“新国八条”及“房产税”政策解读课件

“新国八条”及“房产税”政策解读“新国八条”及“房产税”政策解读2011年1月26日，国务院常务会议研究部署，“新国八条”出台。新国八条政策内容1、进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2、加大保障性安居工程建设力度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。8、坚持和强化舆论引导新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度2011年1月26日，国务院常务会议研究部署进一步做好房“新国八条”解读：在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套，“新国八条”则彻底堵住了再次购房的口子。值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。新国八条“新国八条”解读：新国八条新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及27个省会城市，总计有36个城市将出台或调整住房限购政策。目前，上海和青岛的政策已落地，广州、北京、南京和宁波等城市的细则正在紧锣密鼓酝酿中2月，成为细则出台高峰期。新国八条之限购新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市限购政策上海自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。青岛对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭，或能够提供青岛市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对已拥有2套及以上住房的青岛市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非青岛市户籍居民家庭、无法提供一年以上青岛市纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，暂停向其售房。广州限购令相关细则已上报市政府，近期将会以市政府文件的形式正式出台。如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要按全额缴纳营业税。北京自2月16日起，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房；南京去年第二轮调控出台后，南京市政府曾发文明确表示，严控投机炒房，暂时限制购买第三套房。该规定被市场解读为南京出台的“限购令”。但其施细则一直未出台。此前江苏省办公厅下发通知表示，对于房价过高、上涨过快的城市，最迟将于2月20日前出台限购细则。宁波“新国八条”调控细则由相关职能部门协同拟订中，内容基本涵盖“新国八条”中规定的各个方面要求，其中将涉及限购政策，甚至会升级为“禁购令”。无锡1月无锡被住建部列为房地产成交活跃的二三线城市之一，并登上“限购榜单”。新国八条之限购城市限购政策上海自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本营业税调整对楼市影响税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差额5.5%5.5万全额5.5%11万个税1%2万1%2万契税1.5%3万1.5%3万5年内二手房税费（假设原购价100万元，出售价200万元）相比之前执行差额收取营业税，国八条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升;在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，导致买卖的差价只有区区几万元，大大规避税收。目前评估机制尚不完善、中介操作失范，取消差额营业税也是一种无奈之举。所以就推出了按照销售收入全额征税的做法。新国八条之营业税营业税调整对楼市影响税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差中国人民银行2月8日晚宣布加息25个基点，其中，调整后的1年期存款基准利率自2008年底以来再度恢复到3%，1年期贷款利率达到6.06%。2月9日住房和城乡建设部也发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率，五年以上利率上调至4.50%，五年以下（含五年）上调至4.00%。加息中国人民银行2月8日晚宣布加息25个基点，其中，调整后的1年首套、二套房客户还款变化（以总额100万，贷款20年，商业贷款，等额本息计算）购房情况贷款额执行利率月供总利息首付一套房70万5.44%（85折）4791.52449964.9330万70万6.40%5177.88542691.8830万二套房40万7.04%5443.91606538.9660万第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款4成，这可以有效避免金融机构风险，对于普通购房者而言压力不小，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。随着首套房在部分城市的优惠利率也可能取消，目前无锡银行的85折优惠房贷已经很难申请到，此条政策对刚性需求者影响很大。加息对楼市影响新国八条之限购首套、二套房客户还款变化（以总额100万，贷款20年，商业贷序号银行房贷首付基准利率认贷标准1江苏银行首套房3成不同支行根据情况利率有所不同认房又认贷；二套房各支行情况有所不同外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷2交通银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷3招商银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷4建设银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%（信誉度好上浮10%，不好10%以上）外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷5中国银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷无锡现行贷款政策序号银行房贷首付基准利率认贷标准1江苏银行首套房3成不同支行序号银行房贷首付基准利率认贷标准6锡州农村商业银行首套房3成下浮5%左右认房又认贷；二套房5成上浮10%外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷7中国农业银行首套房根据楼盘及支行的不同情况认房又认贷；二套房房贷利率有弹性的上下浮动空间外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷8广东发展银行首套房3成基准利率（信誉度不好基准利率以上）认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷9中信银行首套房3成下浮10%认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保或半年以上纳税证明。三套房停贷无锡现行贷款政策序号银行房贷首付基准利率认贷标准6锡州农村商业银行首套房3成重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。重庆征收对象个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房)；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。免税面积扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只对一套应税住房扣免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应纳税额应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。房产税试点重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。重庆征收对象个人拥重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。上海征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。免税面积本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。应纳税额刘女士一家三口，原有四套房共438平，若征税后再买50平小户型，应缴税面积为438+50-180=308平米，假定市价为3万元，应缴税额为308*3万*70%*0.6%=3.878万。房产税试点重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。上海征收对象征收对1月26日，新“国八条”突袭楼市。1月27日，上海、重庆试点房产税。第三轮调控政策让此前或淡或旺的各地春节楼市普遍感觉到了冬之寒冷。长三角7城春节期间共成交173套，日均卖房不足4套。市场反应1月26日，新“国八条”突袭楼市。1月27日，上海、重庆试点无锡市春节长假7天商品房成交总量仅7套，同比2010年春节长假成交17套降幅达58.82%，同样在成交面积上今年春节以成交628.67平米，与2010年成交1996.95平米相比出现大幅度下降。市场反应之无锡无锡市春节长假7天商品房成交总量仅7套，同比2010年春节长p史上最“冷”春节7天卖7套，2011年制造了无锡楼市又一个之最。春节前出台“新国八条”地产调控政策，无锡房地产市场需要一段时间的消化期，新政刚出台，观望的人还是占据市场主流。市场反应之成交量史上最“冷”春节市场反应之成交量p关键词“观望”“新国八条”、“房产税”试点靴子落地、加息等组合拳的出击，旨在抑制投资投机性需求，可以看出政府调控高房价的决心，短期内房价会不会下跌，购房成本的上升，房产税什么时候全国征收等问题将影响购房者的心理，致使陷入持币观望期。所以新政出台后，又一轮观望期到来。市场反应之消费者关键词“观望”市场反应之消费者p关键词“理想拿地”在之前的土地拍卖会中，各大开发商纷纷进驻无锡，有的开发商甚至拍的数块土地。之前的盲目囤地在2011年第一次土地拍卖会中已经绝迹。2011年第一次无锡市土地拍卖会中，到场开发商企业数量很多，但是并没有出现十分激烈的竞地场面。23块地块中仅有15块进行了竞拍，且仅有少数几块优质地块受到追捧。2011年的土地拍卖会预示着开发商正从盲目囤地想选择性选地转变。市场反应之开发商关键词“理想拿地”市场反应之开发商编号所在区域土地位置土地面积（平方米）土地用途总建面积（平方米）规划指标要求土地起始价（万元）成交楼板价（元/）实际成交价（万元）溢价率（%）获地单位容积率建筑密度绿地率建筑限高锡国土2011-1锡山区地块位于锡山区东港镇东港路北、金星路东108130162亩居住、商业216260 2.030%30%不限高19470925200002.7无锡市华夏房地产开发有限公司锡国土2011-2锡山区块位于锡山区羊尖镇育才路北、神羊路西5433882亩居住、商业（其中商业建筑面积比例小于40%）108676 2.045%25%不限高831012421350062.5无锡五洲国际装饰城有限公司锡国土2011-3锡山区块位于锡山区新园桥路与景园路交叉口东侧92610139亩居住、商业（其中商业建筑面积比例不超过20%）101871 1.145%25%6层168101650168100河南浙南房地产开发有限公司锡国土2011-4锡山区地块位于锡山区锡北镇泾达北路东、泾红路南侧2524038亩商业277641.150%20%不限高37902485690082.1无锡远发投资发展有限公司锡国土2011-5锡山区地块位于锡山经济开发区商务区锡沪南路、站六路东36005亩公共加油加气站10800.330%20%低层（3层）1154495375350363.6中国石油化工股份有限公司江苏无锡石油分公司锡国土2011-6锡山区地块位于锡山经济开发区先锋路北、坊善路西33855亩公共加油加气站10150.330%20%低层（3层）1410389163950180.1中国石油化工股份有限公司江苏无锡石油分公司附2011年第一批土拍结果市场反应之开发商编号所在区域土地位置土地面积土地用途总建面积规划指标要求土地编号所在区域土地位置土地面积（平方米）土地用途总建面积（平方米）规划指标要求土地起始价（万元）成交楼板价（元/）实际成交价（万元）溢价率（%）获地单位容积率建筑密度绿地率建筑限高锡国土2011-7锡山区地块位于锡山区东北塘街道芙蓉路北、东亭路西127310191亩居住、商业241889 1.935%25%不限高4755026876500036.7江苏恒达城建开发集团有限公司锡国土2011-8锡山区地块位于锡山区东北塘街道芙蓉五路南、东园路西165227248亩居住、商业297408 1.828%30%不限高4957025897700055.3浙江云厦集团有限公司锡国土2011-9惠山区地块位于惠山区洛社镇政府东侧、洛中路北侧16252.724亩商业260041.650%10%6层62403807990058.7无锡五洲国际装饰城有限公司锡国土2011-10惠山区地块位于惠山区锡澄路和金惠路交叉口东北侧57325.686亩居住 114651 2.028%30%不限高2362025292900022.8苏州嘉盛房地产开发有限公司锡国土2011-11惠山区地块位于城铁惠山站区中惠路南侧、从商路东侧26477.140亩商业（酒店）、办公119147 4.555%35%不限高794066679400江苏奥凯置业有限公司锡国土2011-12惠山区地块位于惠山区桃源路西侧、沿山路北侧55118.683亩旅游配套设施（度假）165350.325%30%低层（2层）873066531100026.0无锡中益产业发展集团有限公司锡国土2011-13滨湖区地块位于滨湖区渔港路与听涛路交叉口东南侧198744.6298亩居住、商业2186191.125%40%6层、16396075001639600流拍锡国土2011-14滨湖区地块位于滨湖区胡埭路与富安路交叉口东南侧15090.223亩商业271621.845%20%3550405011000209.9无锡市胡埭建设开发有限公司附2011年第一批土拍结果市场反应之开发商编号所在区域土地位置土地面积土地用途总建面积规划指标要求土地编号所在区域土地位置土地面积（平方米）土地用途总建面积（平方米）规划指标要求土地起始价（万元）成交楼板价（元/）实际成交价（万元）溢价率（%）获地单位容积率建筑密度绿地率建筑限高锡国土2011-15滨湖区地块位于滨湖区经贸路与隐秀路交叉口西北侧4498.77亩商业、商务办公83221.85 40%20%3640437436400无锡蠡湖花都置业有限公司锡国土2011-16滨湖区地块位于滨湖区太湖新城南湖大道西侧、高浪路南侧、周锡路东侧、观山路北侧206418.4310亩商业、商务办公、居住（其中商业、公建建筑面积占总建筑面积比例不大于10%）4541202.230%40%沿高浪路和观山路不宜低于18层20676045532067600无锡苏宁置业有限公司锡国土2011-17新区地块位于新区锡士路以东、高浪路以北、拓普减震器有限公司以西916414亩商业（品牌汽车4S店）64140.750%20%1620252616200无锡通孚汽车销售服务有限公司锡国土2011-18新区地块位于新区锡秀路以东、高浪路以北9588.314亩商务办公191762.040%20%高层（）满足微波通道及机场净空要求3813198838130无锡高新物流中心有限公司锡国土2011-19新区地块位于无锡新区新坊路与坊和路交叉口西南侧52985.179亩商办混合用地132463 2.535%25%高层（）满足微波通道或机场净空要求160701213160700世纪鑫业投资集团股份有限公司附2011年第一批土拍结果市场反应之开发商编号所在区域土地位置土地面积土地用途总建面积规划指标要求土地编号所在区域土地位置土地面积（平方米）土地用途总建面积（平方米）规划指标要求土地起始价（万元）成交楼板价（元/）实际成交价（万元）溢价率（%）获地单位容积率建筑密度绿地率建筑限高锡国土2011-20新区地块位于无锡新区鸿山路西侧、鸿声南路北侧64152.296亩居住、商业（配套商业建筑面积5%）121889 1.925%35%高层（）满足微波通道或机场净空要求1524018462250047.6无锡市新区经济发展集团总公司锡国土2011-21新区地块位于新区学前东路与塘南路交叉口东南侧10002.215亩商业办公（商业：农贸市场）150031.530%30%54606132920068.5无锡市风雷正禾经贸有限公司锡国土2011-22南长区地块位于南长区通扬路与动力路交叉口东北侧5629.28亩商业、酒店225174.050%25%24层872853071195036.9陈才富锡国土2011-23锡山区地块位于锡山经济开发区红星美凯龙东、宜家购物中心东157248236亩A块商业办公混合、B块商业、居住混合393120 2.540%30%B块满足微波通道或机场净空要求A块标志性建筑（精品酒店/办公）高度不低于高层（SOHO）办公建筑高度不低于5189221888600065.7无锡市华夏房地产开发有限公司附2011年第一批土拍结果市场反应之开发商编号所在区域土地位置土地面积土地用途总建面积规划指标要求土地陈国强（中国房地产学会副会长）判断，楼市调控从此走向常态化。“下一步可能就是通过房产税来强化和改进健全房地产税收体系。赵路兴（住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长）分析，楼市调控政策不断向“精准“调整，针对性在增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，强调住房供应“双轨制”。杨乐渝（全国房地产经理人联盟秘书长）认为，对已拥有二套以上住房的户籍居民停止其购买本地商品房。这一条最为厉害，直接影响了改善性需求和流动性的走向。杨少峰（联达四方房地产经纪公司董事长）认为，二手房交易全额征税实施“一刀切”，势必极大打击二手房市场的交易，二手房价格将率先暴跌。所有大腕都对后市持谨慎、保守观点。市场反应之地产大腕声音陈国强（中国房地产学会副会长）判断，楼市调控从此走向常态化。1、房地产调控或将走向常态化，对于普通开发商来说充足的资金链和对工程节点的完美把控将是在逆境中得以生存的有效方法。2、设计并建造最迎合市场需求的产品将会在夹缝中得以继续生存下去。政策小结1、房地产调控或将走向常态化，对于普通开发商来说充足的资金链威胁（Threat）1、别墅客群都拥有多次购房的经历，正是这阶段调控的主要对象，因此限购将有可能将其挡在购房门外；2、房产税试点的落地，首付及贷款利率的提升其购房成本，这些将会影响其购房心理，观望心态日益加重；3、房价是不是会下跌，致使其出手更为谨慎。对别墅市场影响威胁（Threat）对别墅市场影响机会（Opportunity）1、独栋别墅用地将不再批复，纯别墅产品在市场中越来越少，已成稀缺性产品；2、别墅购房客户经济实力强，多采用一次性付款的方式；3、前二轮楼市调控后，不但房价“扭扭捏捏”不肯下降，反而逆市上涨，促成客户的“越调控越涨”的房价上涨心理；4、2011年通胀压力大，导致客户手中的钱不投资也在贬值，加之股市风险大，放在银行自动贬值，现阶段投资渠道少，唯有买房方可保值增值。对别墅市场影响机会（Opportunity）对别墅市场影响应对措施“精品”重视产品本身的打造，无论是样板示范区工程还是建筑材料的选用，都精雕细琢；“钻研”除对自身产品特性的研究，要加强对竞品的了解，需知知己知彼百战不殆；“节奏”适时根据市场情况，调整推盘时机、价格及优惠幅度，重在把握最佳的销售时机，以及提升项目性价比（意味着提升产品的升值空间）；“信心”员工对自身的产品要树立绝对的信心；“教育”客户是需要被教育的，要提高客户对产品的认知度和认可度；“合作”各部门同心协作，打好“全局牌”。本案应对措施应对措施 本案应对措施“新国八条”及“房产税”政策解读课件