深圳市商业市场深度调研报告课件

17 五月 2024深圳市商业市场深度调深圳市商业市场深度调研报告研报告03 八月 2023深圳市商业市场深度调研报告1京基KKMall主要商业项目分析京基KKMall主要商业项目分析2京基KKMall主要商业项目分析京基KKMall主要商业项目分析3整体业态比列京基KKMall主要商业项目分析整体业态比列京基KKMall主要商业项目分析4 项目经营特色项目经营特色uKK-MALL购物中心为了寻找市场契机点，与中信和万象城采取差异化定位，以国际中高端年青时尚为主题来占领市场。u引进众多国际知名时尚品牌，以“时尚的高端，潮流的前尚”为营商主旨，努力创建深圳购物中心新体验消费模式。京基KKMall主要商业项目分析项目经营特色KK-MALL购物中心为了寻找市场契机点，与中信5万象城主要商业项目分析万象城主要商业项目分析6万象城主要商业项目分析万象城主要商业项目分析7万象城主要商业项目分析万象城主要商业项目分析8万象城主要商业项目分析万象城主要商业项目分析9 项目经营特色项目经营特色u汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。u采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。万象城主要商业项目分析项目经营特色 汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的10金光华广场主要商业项目分析金光华广场主要商业项目分析11金光华广场主要商业项目分析金光华广场主要商业项目分析12金光华广场主要商业项目分析金光华广场主要商业项目分析13金光华广场主要商业项目分析金光华广场主要商业项目分析14金光华广场主要商业项目分析金光华广场主要商业项目分析15 项目经营特色项目经营特色u做为深圳首家地铁无缝接口商场，业主将其定位为与国际高级商业中心接轨的大型现代ShoppingMall，建成后成为深圳最大的单体零售商业建筑，也是引领购物时尚的“未来的购物体验馆”。金光华广场主要商业项目分析项目经营特色做为深圳首家地铁无缝接口商场，业主将其定位为与国16喜荟城主要商业项目分析喜荟城主要商业项目分析17喜荟城主要商业项目分析喜荟城主要商业项目分析18 项目经营特色项目经营特色u定位为深圳大型中高档社区购物中心，百仕达片区小区密集；u喜荟城以“时尚、亲子、美食”为主题，设计中加入艺术主流元素；u入口大堂的全挑空设计及LED屏极具特色。喜荟城主要商业项目分析项目经营特色定位为深圳大型中高档社区购物中心，百仕达片区小区19龙华坂田区：未来1万平米以上商业总量达65万，增长率为32%未来未来5年：年：39m25龙华坂田区：未来1万平米以上商业总量达65万，未来5年：20嘉熙业广场主要商业项目分析嘉熙业广场主要商业项目分析21家家长沙米粉，永和大王、康璐妮、OBOO老凤祥、中域电讯IPHONE大润发超市KFC六福珠宝电器嘉熙业广场主要商业项目分析家家长沙米粉，永和大王、康璐妮、OBOO老凤祥、大润发超市K22大润发超市水疗电玩城嘉熙业广场主要商业项目分析大润发超市水疗电玩城嘉熙业广场主要商业项目分析23电影院电影院世外桃源KTV世外桃源KTV餐饮餐饮嘉熙业广场主要商业项目分析电影院电影院世外桃源KTV 世外桃源KTV 餐饮餐饮嘉24 项目经营特色项目经营特色u 嘉熙业广场巧妙的将餐饮，休闲娱乐元素与商业主题完美的契合在一起，将购物与娱乐生活演绎得淋漓尽致。u嘉熙业广场的合理业态布局及动线规则，外立面广告位设置都恰到好处。其中五六楼的电影院规划极具特色，将电影院布置于中间，餐饮及休闲娱乐围绕其一周的布局设计，起到了有效的聚客效应。嘉熙业广场主要商业项目分析项目经营特色 嘉熙业广场巧妙的将餐饮，休闲娱乐元素与商业主题25佐阾香颂购物中心主要商业项目分析佐阾香颂购物中心主要商业项目分析26佐阾香颂购物中心主要商业项目分析佐阾香颂购物中心主要商业项目分析27佐阾香颂购物中心主要商业项目分析佐阾香颂购物中心主要商业项目分析28 项目经营特色项目经营特色u绿景集团佐阾购物中心，有机融合社区功能和商业配套，以便利、效率、体验、时尚四大要素，组合成亲情共享、家庭娱乐、儿童成长、社区客厅四大空间，满足城市居民的购物、娱乐、社交、健康与文化需求，以真正必要的方式提供生活中基本的并真正需要的产品与服务，助力城市社区居民提升生活品质。u与附近的百货，购物中心形成差异化错位经营，精准的定位使其独树一帜，是深圳精品社区购物中心的典范佐阾香颂购物中心主要商业项目分析项目经营特色 绿景集团佐阾购物中心，有机融合社区功能和商业配29龙岗中心城：未来1万平米以上商业总量达195万，增长率为160%未来未来5年：年：120万万m26现存量：现存量：75万万m2龙岗中心城：未来1万平米以上商业总量达195万，未来5年30 银信HONE主要商业项目分析 银信HONE主要商业项目分析31银信HONE主要商业项目分析银信HONE主要商业项目分析32银信HONE主要商业项目分析银信HONE主要商业项目分析33 项目经营特色项目经营特色u龙岗线地铁沿线首家低碳、绿色、时尚潮流、运动休闲为主题的商业中心；u集鲜明主题的绿色餐饮、健康养生、时尚购物于一体的商业中心，具备强烈的生态感及体验感。银信HONE主要商业项目分析项目经营特色龙岗线地铁沿线首家低碳、绿色、时尚潮流、运动休闲34 龙岗COCOPARK主要商业项目分析 龙岗COCOPARK主要商业项目分析35龙岗COCOPARK主要商业项目分析龙岗COCOPARK主要商业项目分析3637龙岗COCOPARK主要商业项目分析37龙岗COCOPARK主要商业项目分析37 项目经营特色项目经营特色u以“自然、休闲”为建筑理念采用五大自然采光中庭，近百家国际国内知名品牌，内设国际仓储式超市、巨幕影院、真冰滑冰场、时尚服饰、中西特色美食、亲子乐园、潮流数码等；u集奢华购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、亲子等八大功能于一体，带来城生活新主张，打造龙岗区首家大型综合型购物中心。龙岗COCOPARK主要商业项目分析项目经营特色以“自然、休闲”为建筑理念采用五大自然采光中庭，38盐田区：未来1万平米以上商业总量超过35万27大梅沙奥特斯大梅沙奥特斯4华润万家华润万家5人人乐人人乐9-佳兆业107万综合体项目1新一佳新一佳8-壹海城36现有项目现有项目未来未来5年内供应商业项年内供应商业项目目现存量：9万，未来供应超过257盐田区：未来1万平米以上商业总量超过35万27大梅沙奥特39主要商业项目分析奥特莱斯购物村主要商业项目分析奥特莱斯购物村4041主要商业项目分析奥特莱斯购物村41主要商业项目分析奥特莱斯购物村41 项目经营特色项目经营特色主要商业项目分析奥特莱斯购物村奥特莱斯享誉国际的纯正品牌、难以想象的超低折扣、便利的交通和舒适优美的环境，给消费者难以抵挡的诱惑，使得消费者可以从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。这种花最少的钱淘到最喜欢的商品，又逃离了城市的嘈杂，到风景优美的郊区感受大自然的清新，时下已成为众多消费者的潜在期望，而大梅沙奥特莱斯购物村的出现恰好符合了这种需求也创新性的填补了深圳乃至华南区域的品牌消费空白。项目经营特色主要商业项目分析奥特莱斯购物村奥特莱斯享誉国际的42深圳商业市场发展总结3深圳商业市场发展总结343福田中心区福田中心区未来新增：未来新增：74万万m2龙华坂田片区龙华坂田片区盐田盐田未来新增：未来新增：80万万m2未来新增：未来新增：75万万m2未来新增：未来新增：120万万m2中心区（罗湖中心区（罗湖+华强北板块）华强北板块）总结1：未来五年，深圳商业中心泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市副中心图例：现有供应量未来五年新增供应量龙华、宝安中心区将晋升为深圳商业副中心；福田、南山两大板块都将晋升第一梯队；罗湖华强北板块将维持中心地位，但与福田中心区、南山片区差异缩小123万m2未来新增：未来新增：101万万m2宝安中心区宝安中心区57万m2南山片区南山片区176万m2111万m2龙岗中心城龙岗中心城（区域中心）（区域中心）75万m220福田中心区未来新增：74万m2龙华坂田片区盐田未来新增：844未来新增规模未来新增规模总结2：福田中心区、龙岗中心城、宝安中心区成为三大最热区域龙岗中心城、宝安中心区将成为放量增长；福田中心区则在成熟商业板块中增长最快。0204060050100150宝安中心区宝安中心区龙岗中心城龙岗中心城福田中心区福田中心区罗湖南山片区龙华坂田片区盐田现在规模现在规模20023深圳7大板块商业规模变化比较未来新增规模总结 2：福田中心区、龙岗中心城、宝安中心区成为45资料来源：中国商业地产蓝皮书（2011-2012）总结3：关内商圈竞争加剧，差异化细分趋势明显资料来源：中国商业地产蓝皮书（2011-2012）总结 46罗湖金三角地带深南中华强北福田CBD中心区华侨城红树湾片区南山中心区 随着深圳发展的逐步西移，目前深圳城市核心区内已大致呈现罗湖、福田、南山随着深圳发展的逐步西移，目前深圳城市核心区内已大致呈现罗湖、福田、南山三大商业区域的竞争格局。三大商业区域的竞争格局。总结4：受深圳发展西移影响，关内商圈竞争将呈现三大商圈鼎立局面罗湖金三角地带深南中华强北福田CBD中心区华侨城红树湾片47天虹君尚天虹君尚8万万总结5：福田中心区：未来5年内1公里内将至少供应90万平米购物中心民中心岗厦北岗厦北岗厦岗厦福田福田购物公园购物公园9万万COCO PARK8.5万万皇庭广场皇庭广场10.8万万金地大百汇金地大百汇20.5万万怡景中心城怡景中心城11万万会展中心会展中心1公里商圈内：公里商圈内：现存大型商业现存大型商业4040万万万万未来未来5年新增供应年新增供应50万万，占全，占全卓越卓越IN TOWN4万万卓越卓越IN TOWN，4万万M2区总供应区总供应43%未来未来3万以上商业密度达：万以上商业密度达：1平米土平米土地供应地供应0.9平米商业平米商业皇庭广场，皇庭广场，10.8万万金地大百汇，金地大百汇，20.5万万天虹君尚总结 5：福田中心区：未来5年内1公里内将至少供应岗48 资料来源：中国商业地产蓝皮书（资料来源：中国商业地产蓝皮书（2011-20122011-2012）总结6：受土地制约，随着关外区域的开发人口外溢，关外商圈整体将得到提升，供应量快速增长资料来源：中国商业地产蓝皮书（2011-2012）总结 49宝安中心区龙华-坂田龙岗中心尚未成气候，与两外两个关外商圈相比分量不够，但未来将兴起 关内在特区成立的关内在特区成立的3030多年里面高速发展，而由于政策导向等各方面原因，占深多年里面高速发展，而由于政策导向等各方面原因，占深圳总土地面积近圳总土地面积近80%80%、总人口超过、总人口超过60%60%的龙岗、宝安两个关外地区发展相对滞后，的龙岗、宝安两个关外地区发展相对滞后，形成了关外与关内发展两极分化的格局。形成了关外与关内发展两极分化的格局。随着深圳关内土地开发和使用日益紧张、人口的快速增长、特区版图扩大至全市等因素的影响，核心城市外溢发展的趋势日益显著，距离福田中心区、南山区较近的龙华坂田区域、宝安中心新安区域依托地缘优势，首先得到了强劲发展，龙岗中心城虽然距离关内较远，但因为在2007年申办成为大运会主办区，带来了大量市政基础设施投资，其房地产业及商业市场也得到了迅猛发展。总结7：城市外溢发展的趋势日益显著，关外商圈将承接这部分消费，宝安和龙岗将形成副城市商圈。宝安中心区龙华-坂田龙岗中心尚未成气候，与两外两个关外商圈相50总结8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长，将导致供应短期过剩龙岗中心城宝安中心区综合体/贩物中心社区商业中心超市社区商业中心百货商业形态跨越式升级社区商业中心百货综合体/贩物中心写字楼底商商业面积爆发式增长远超出同期社会消费品零售总额增长现存主要商业形态未来新增商业形态现存主要商业形态未来新增商业形态20122017+20122017+社会消费品零售总额增长1418%龙岗大型商业年平均增长35%宝安大型商业年平均增长32%社会消费品零售总额增长1418%由传统中低端商业往大型购物中心转变龙岗：丑贸中心超市底商未来万科广场总结 8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长，将导致供51总结9：龙岗中心城：地铁价值被过度开发，客群结构单一导致同质化进一步加剧，开发风险激增吉祥吉祥万科项目万科项目中信项目中信项目龙城广场龙城广场世贸万家世贸万家庆鹏项目庆鹏项目天基项目天基项目南联南联莱蒙项目莱蒙项目海航项目海航项目摩尔城摩尔城双龙双龙五洲风情五洲风情天虹天虹爱联爱联名居综合体名居综合体锦峰项目锦峰项目未来510年商业总供应超过200万，地铁三号沿线每站皆有23个大型综合体项目大运新城大运新城25 星河时代星河时代万科广场，万科广场，15万万星河星河COCO PARK，8万万总结 9：龙岗中心城：地铁价值被过度开发，客群结构单一导致同52总结10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发竞争加剧；现存传统商业面临全面洗牌风险总结 10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发竞争加剧53需求方面租金方面发展水平预计深圳未来购物中心仍将保持旺盛需求。首先，深圳宏观经济持续稳定增长带动零售业发展，也加速商业形态转型升级。其次，国际知名零售商和餐饮娱乐商将投资目光投向深圳市场，将成为购物中心潜在主力租户的重要来源。此外，深圳人均可支配收入一直处于全国领先水平，且消费意愿强烈，强劲的个人消费能力有力地支撑购物中心发展，个人消费与商业发展形成良好的互动。深圳未来大型购物中心新增供应量持续加大，而租赁需求也将持续保持旺盛，因此预计未来深圳大型购物中心租金水平将稳中有升，福田、南山购物中心租金水平预计将逐渐与罗湖趋平。而宝安、龙岗区发展热点区域的商业项目与成熟商圈的租金水平差距将逐步缩小。未来随着购物中心供应量的增多、消费者消费水平和需求的提升，零售商业市场的竞争态势将愈加激烈，预计市场细分的趋势将日益突显，从而带动深圳行业市场的总体发展水平得到进一步提升。伴随着竞争的激烈化，预计未来新增项目将以业态、品牌、建筑设计等方面的特色化和差异化的定位而见长。同时，深圳人口数量和结构变化、家庭结构变化亦将引起消费需求和消费行为的变迁，这都对未来商业地产的发展带来深远影响，据此判断社区型购物中心的数量和品质有望得到进一步提升。供应方面远期来看，土地资源有限，深圳福田、罗湖两大区的大型商业物业新增供应将以城市更新计划下的旧城改造为主，旧改将为中心城区置换出一定规模的可用土地，有利于开发大型商业项目。而南山区不仅在前海合作区和后海中心区还有较大规模的新增商业用地供应，同时还有大面积的旧村、旧城更新项目，可以说是未来深圳商业规模最大、项目最为集中的片区。随着城市快速扩张，住宅开发向宝安、龙岗等关外区域转移，以及轨道交通建设缩短城市内个区域间的距离的发展趋势，宝安中心区、龙坂片区、龙岗中心城这几个片区发展速度最快，将迅速成为未来大型零售商业新增供应的热点区域。深圳商业发展趋势总结需求方面租金方面发展水平预计深圳未来购物中心仍将保持旺盛需求54