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2011201120112011龙龙龙龙湖房地产营销培训资料湖房地产营销培训资料湖房地产营销培训资料湖房地产营销培训资料2024/5/161第一章第一章 房地产基础知识房地产基础知识2024/5/162A.A.房地产与房地产业及住宅产业的发展前景房地产与房地产业及住宅产业的发展前景一、房地产一、房地产 1.1.房地产的概念和分类房地产的概念和分类 房房地地产产是是房房产产和和地地产产的的总总称称。房房地地产产也也称称不不动动产产。房房地地产产在在物物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房房产产是是房房屋屋及及其其权权利利的的总总称称。地地产产是是土土地地及及其其权权利利的的总总称称。房房地地产产是是由由土土地地、附附着着在在土土地地上上的的各各类类建建筑筑物物、构构筑筑物物、和和其其他他不不可可分分离的物质及其权利构成的财产总体。离的物质及其权利构成的财产总体。房房地地产产按按照照不不同同的的标标准准可可以以划划分分为为不不同同的的类类型型，房房地地产产大大体体上上可可以以分分为为：居居住住用用房房地地产产、生生产产用用房房地地产产、经经营营用用房房地地产产、行行政政用用房房地产、其他专用房地产等。地产、其他专用房地产等。2024/5/163A A 2.2.房地产的特征房地产的特征 （1 1）房地产位置的固定性）房地产位置的固定性 土土地地是是自自然然生生成成物物，它它的的位位置置是是不不可可移移动动的的。房房屋屋是是建建筑筑在在土土地地上上的的，由由此此决决定定了了房房屋屋等等建建筑筑物物也也是是不不可可移移动动的的。房房地地产产位位置置上上的的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。（2 2）房地产地域的差别性）房地产地域的差别性 房房地地产产地地域域的的差差别别性性使使每每一一宗宗房房地地产产的的价价值值都都不不同同。甚甚至至在在同同一一住住宅宅区区的的相相同同住住宅宅，或或者者同同一一栋栋楼楼的的同同一一层层的的同同一一平平方方米米的的房房屋屋价价值也会有所不同。值也会有所不同。2024/5/164A A （3)3)房地产的高值耐久性房地产的高值耐久性 建建筑筑在在土土地地上上的的建建筑筑物物和和构构筑筑物物，一一般般使使用用年年限限都都很很长长，一一般般也也要要几几十十年年有有的的甚甚至至长长达达几几百百年年。房房地地产产产产品品作作为为消消费费品品价价值值也也比比较较昂贵。昂贵。（4)4)房地产的保值增值性房地产的保值增值性 房房地地产产商商品品在在国国家家政政治治、经经济济形形式式稳稳定定的的情情况况下下，其其价价格格呈呈不不断断上上升升的的趋趋势势，即即房房地地产产具具有有保保值值和和增增值值的的性性质质。房房地地产产的的这这种种性性质质主主要要是是由由于于城城市市土土地地的的性性质质决决定定的的，土土地地的的有有限限性性、不不可可再再生生性性使使城城市市土土地地处处于于稀稀缺缺状状态态。由由于于人人们们对对土土地地需需求求的的日日益益增增加加，使使房房地地产产产产品价格呈上升趋势。品价格呈上升趋势。2024/5/165A A 二、房地产业二、房地产业 1.1.房地产业的概念和内涵房地产业的概念和内涵 房房地地产产业业是是从从事事房房地地产产开开发发、经经营营、管管理理、服服务务等等行行业业与与企企业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是：业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是：（1 1）土地开发和再开发；）土地开发和再开发；（2 2）房屋开发和建设；）房屋开发和建设；（3)3)地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押；（4 4）房房地地产产经经营营，包包括括房房产产（含含土土地地使使用用权权）买买卖卖、租租赁赁、抵抵押押等；等；2024/5/166A A （5 5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；（6 6）房房地地产产物物业业管管理理服服务务，包包括括家家居居服服务务、房房屋屋、及及配配套套设设施施和和公公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7)7)房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。确确切切的的说说，房房地地产产行行业业包包括括开开发发、经经营营、管管理理、服服务务等等各各个个环环节节或或过过程程的的经经济济活活动动。各各类类经经济济组组织织和和经经纪纪人人以以及及各各类类技技术术人人员员，构构成成了上述诸要素的有机体系。了上述诸要素的有机体系。2024/5/167A A 2.2.房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业的关系 房房地地产产与与建建筑筑业业之之间间既既有有区区别别又又有有密密切切联联系系。建建筑筑业业属属于于第第二二产产业业，属属于于物物质质生生产产部部门门。房房地地产产业业则则兼兼有有开开发发、经经营营、管管理理和和服服务务等等多多种种性性质质，属属于于第第三三产产业业。一一般般将将从从事事房房地地产产开开发发和和经经营营的的企企业业和和组组织织称称为为开开发发商商，将将从从事事房房屋屋建建设设和和设设备备安安装装的的企企业业称称为为建建设设商商和和承承包包商商。在在项项目目开开发发和和建建设设活活动动中中，房房地地产产企企业业和和建建筑筑企企业业往往往往形形成成甲甲方方和乙方的密切合作关系。和乙方的密切合作关系。2024/5/168A A三、我国住宅产业的发展前景三、我国住宅产业的发展前景 房房地地产产业业的的兴兴盛盛时时期期到到来来了了-这这是是房房地地产产业业对对产产业业前前景景的的共共同同认识。认识。住住宅宅建建设设是是房房地地产产业业中中的的主主流流，住住宅宅产产业业发发展展在在推推动动国国民民经经济济增增长长方方面面将将起起到到日日益益明明显显的的作作用用。再再未未来来的的几几十十年年中中我我国国住住宅宅产产业业将将面面临临更更多多的的机机遇遇和和挑挑战战，这这些些机机遇遇和和挑挑战战成成为为我我国国住住宅宅产产业业提提供供了了广广阔阔的发展前景。的发展前景。这些机遇和挑战主要来自以下几方面：这些机遇和挑战主要来自以下几方面：2024/5/169A A 1.1.城城市市化化水水平平稳稳步步提提高高对对住住宅宅形形成成巨巨大大需需求求。到到20102010年年我我国国城城市市人人口口将将达达到到6.16.1亿亿，为为满满足足这这些些新新增增城城市市人人口口的的住住房房需需求求，每每年年就就需要新建住宅需要新建住宅3.273.27亿平方米。亿平方米。2.流流动动人人口口增增长长对对住住宅宅形形成成巨巨大大需需求求。例例如如在在北北京京这这样样的的国国际际化大都市，国内外人口将成为住宅需求的主力军。化大都市，国内外人口将成为住宅需求的主力军。3.居居民民消消费费结结构构变变化化对对住住宅宅形形成成巨巨大大的的需需求求。我我国国城城镇镇居居民民已已经经进进入入了了由由温温饱饱型型消消费费向向小小康康型型消消费费的的转转变变时时期期。人人民民生生活活水水平平逐逐渐渐提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。4.旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅.2024/5/1610A A 5.5.改改革革深深化化与与市市场场发发展展刺刺激激了了对对住住宅宅的的需需求求。政政府府为为扩扩大大国国内内需需求求，促促进进国国民民经经济济持持续续增增长长，出出台台了了一一系系列列深深化化住住房房制制度度改改革革和和启启动动住住宅宅消消费费的的措措施施，这这也也促促进进了了住住宅宅的的需需求求。其其中中最最主主要要的的措措施施有有：（1 1）取取消消福福利利分分房房，实实行行住住宅宅分分配配货货币币化化；（2 2）开开放放住住房房二二级级市市场场，以以存存量量住住房房流流动动带带动动增增量量住住房房消消费费；（3 3）下下调调存存贷贷利利率率，以以抵抵押押信信贷扩大当前住房消费。贷扩大当前住房消费。据据此此推推算算，在在未未来来的的十十几几年年中中，每每年年需需新新建建城城镇镇住住宅宅超超过过5 5亿亿平平方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。2024/5/1611B.B.业务知识培训手册业务知识培训手册o 之相关术语之相关术语o 之礼仪基本要求之礼仪基本要求o 之推销技巧之推销技巧o 之贷款业务知识之贷款业务知识o 之相关税费的计算之相关税费的计算2024/5/1612B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识建筑术语：建筑术语：o建建筑筑面面积积:住住宅宅的的建建筑筑面面积积是是指指建建筑筑物物外外墙墙外外围围所所围围成成空空间间的的水水平平面面积积，如如果果计计算算多多、高高层层住住宅宅的的建建筑筑面面积积，则则是是各各层层建建筑筑面面积积之之和和。建建筑筑面面积积包包含含了了房房屋屋居居住住的的可可用用面面积积、墙墙体体柱柱体体占占地地面面积积、楼楼梯梯走走道道面面积、其他公摊面积等。积、其他公摊面积等。o使使用用面面积积:住住宅宅的的使使用用面面积积，指指住住宅宅各各层层平平面面中中直直接接供供住住户户生生活活使使用用的的净净面面积积之之和和。计计算算住住宅宅使使用用面面积积，可可以以比比较较直直观观地地反反应应住住宅宅的的使使用用状状况况，但但在在住住宅宅买买卖卖中中一一般般不不采采用用使使用用面面积积来来计计算算价价格格。计计算算使使用用面面积积时时有有一一些些特特殊殊规规定定：跃跃层层式式住住宅宅中中的的户户内内楼楼梯梯按按自自然然层层数数的的面面积积总总和和计计入入使使用用面面积积；不不包包含含在在结结构构面面积积内内的的烟烟囱囱、通通风风道道、管管道道井井均均计计入入使使用用面面积积；内内墙墙面面装装修修厚厚度度计计入入使使用用面面积积。计计算算住住宅宅租租金，都是按使用面积计算。金，都是按使用面积计算。o公公用用面面积积:住住宅宅的的公公用用面面积积是是指指住住宅宅楼楼内内为为住住户户出出入入方方便便、正正常常交交往往、保保障障生生活活所所设设置置的的公公共共走走廊廊、楼楼梯梯、电电梯梯间间、水水箱箱间间等等所所占占面面积积的的总总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。2024/5/1613B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o实用面积实用面积:它是它是“建筑面积建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。扣除公共分摊面积后的余额。o居居住住面面积积:住住宅宅的的居居住住面面积积是是指指住住宅宅建建筑筑各各层层平平面面中中直直接接供供住住户户生生活活使使用用的的居居室室净净面面积积之之和和。所所谓谓净净面面积积就就是是要要除除去去墙墙、柱柱等等建建筑筑构构件件所所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。o计计租租面面积积:作作为为计计算算房房租租的的面面积积。在在住住房房制制度度改改革革中中，作作出出统统一一规规定定，住住宅宅用用房房按按使使用用面面积积计计算算，包包括括居居室室，客客厅厅，卫卫生生间间，厨厨房房，过过道道，楼楼梯梯，阳阳台台（闭闭合合式式按按一一半半计计算算），壁壁橱橱等等。非非住住宅宅用用房房按按建建筑筑面面积积计算。计算。o容容积积率率:容容积积率率是是建建筑筑总总面面积积与与建建筑筑用用地地面面积积的的比比。例例如如，在在1 1万万平平方米的土地上，有方米的土地上，有40004000平方米的建筑总面积，其容积率为平方米的建筑总面积，其容积率为0.40.4。o得得房房率率:得得房房率率是是指指套套内内建建筑筑面面积积与与套套（单单元元）建建筑筑队队面面积积之之比比。套套内内建建筑筑面面积积=套套内内使使用用面面积积+套套内内墙墙体体面面积积+阳阳台台建建筑筑面面积积。套（单元）建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑队面积套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。分摊得公用建筑队面积。2024/5/1614B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o开开间间:住住宅宅设设计计中中，住住宅宅的的宽宽度度是是指指一一间间房房屋屋内内一一面面墙墙皮皮到到另另一一面面墙墙皮皮之之间间的的实实际际距距离离。因因为为是是就就一一自自然然间间的的宽宽度度而而言言，故故又又称称开开间间。住住宅宅开开间间一一般般不不超超过过3.03.0米米-3.9-3.9米米，砖砖混混结结构构住住宅宅开开间间一一般般不不超超过过3.33.3米米。规规定定较较小小的的开开间间尺尺度度，可可缩缩短短楼楼板板的的空空间间跨跨度度，增增强强住住宅宅结结构构整整体体性性、稳稳定定性性和和抗抗震震性性。开开间间5 5米米以以上上，进进深深7 7米米以以上上的的大大开开间间住住宅宅可可为为住住户户提提供供一一个个40-5040-50平平方方米米甚甚至至更更大大的的居居住住空空间间，与与同同样样建建筑筑面面积积的的小小开开间间住住宅宅相相比比，承承重重墙墙减减少少一一半半，使使用用面面积积增增加加2%2%，便便于于灵灵活活隔断、装修改造。隔断、装修改造。o进进深深:在在建建筑筑学学上上是是指指一一间间独独立立的的房房屋屋或或一一幢幢居居住住建建筑筑从从前前墙墙皮皮到到后后墙墙壁壁之之间间的的实实际际长长度度。进进深深大大的的住住宅宅可可以以有有效效地地节节约约用用地地，但但为为了了保保证证建建成成的的住住宅宅可可以以有有良良好好的的自自然然采采光光和和通通风风条条件件，住住宅宅的的进进深深在在设设计计上上有有一一定定的的要要求求，不不宜宜过过大大。目目前前我我国国大大量量城城镇镇住住宅宅房房间间的的进进深深一一般般要限定在要限定在5 5米左右，不能任意扩大。米左右，不能任意扩大。2024/5/1615B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o套套内内面面积积:俗俗称称“地地砖砖面面积积”。它它是是在在实实用用面面积积的的基基础础上上扣扣除除了了柱柱体体、墙墙体体等等占占用用空空间间的的建建筑筑物物后后的的一一个个内内容容空空间间的的概概念念。动动既既有有章章可可循循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。o公公摊摊面面积积:商商品品房房分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积主主要要由由两两部部分分组组成成：1 1电电梯梯井井、楼楼梯梯间间、垃垃圾圾道道、变变电电室室、设设备备室室、公公共共门门厅厅和和过过道道等等功功能能上上为为整整楼楼建建筑筑服服务务的的公公共共用用房房和和管管理理用用房房的的建建筑筑面面积积；2 2各各单单元元与与楼楼宇宇公公共共建建筑筑空空间间之之间间的的分分隔隔以以及及外外墙墙（包包括括山山墙墙）墙墙体水平投影面积的体水平投影面积的5050。o竣竣工工面面积积:竣竣工工面面积积是是指指竣竣工工的的各各幢幢房房屋屋建建筑筑面面积积之之和和。房房屋屋建建筑筑的的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.o辅辅助助面面积积:辅辅助助面面积积是是指指住住宅宅建建筑筑各各层层中中不不直直接接供供住住户户生生活活的的室室内内净净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。o共有建筑面积共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。o共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数:整整幢幢建建筑筑物物的的共共有有建建筑筑面面积积与与整整幢幢建建筑筑物物的的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。面积分摊系数。2024/5/1616B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o销销售售面面积积:销销售售面面积积是是指指商商品品房房按按“套套”或或“单单元元”出出售售，其其销销售售面面积积为为购购房房者者所所购购买买的的套套内内或或单单元元内内建建筑筑面面积积（以以下下简简称称套套内内建建筑筑面面积）与应分摊的共有建筑面积之和。积）与应分摊的共有建筑面积之和。o建建筑筑密密度度:建建筑筑密密度度是是指指在在居居住住区区用用地地内内各各类类建建筑筑的的基基底底总总面面积积与与居居住住区区用用地地的的比比率率（），它它可可以以反反映映出出一一定定用用地地范范围围内内的的空空地地率率和和建建筑密集程度。筑密集程度。o绿绿化化率率:绿绿化化率率是是指指项项目目规规划划建建设设用用地地范范围围内内的的绿绿化化面面积积与与规规划划建建设设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。o绿绿地地率率:绿绿地地率率描描述述的的是是居居住住区区用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地的的总总和和与与居居住住区区用用地地的的比比率率（%）。绿绿地地率率所所指指的的 居居住住区区用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地 主主要要包包括括公公共共绿绿地地、宅宅旁旁绿绿地地等等。其其中中，公公共共绿绿地地，又又包包括括居居住住区区公公园园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。2024/5/1617B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o层层高高:层层高高是是指指住住宅宅高高度度以以“层层”为为单单位位计计量量，每每一一层层的的高高度度国国家家在在设设计计上上有有要要求求，这这个个高高度度就就叫叫层层高高。它它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼楼板板面面到上层楼板面之间的距离。到上层楼板面之间的距离。o净高净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。o公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数:将将建建筑筑物物整整栋栋的的公公用用建建筑筑面面积积除除以以整整栋栋楼楼各各套套套套内内建建筑筑面面积积之之和和，得得到到建建筑筑物物的的公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数。即即公公用用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。o实实用用率率:实实用用率率是是套套内内建建筑筑面面积积和和住住宅宅面面积积之之比比，大大于于使使用用率率。即即实实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 o标准层标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。标准层是指平面布置相同的住宅楼层。o阳台阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。o平平台台:平平台台是是指指供供居居住住者者进进行行室室外外活活动动的的上上人人屋屋面面或或由由住住宅宅底底层层地地面面伸出室外的部分。伸出室外的部分。o走廊走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间走廊是指住宅套外使用的水平交通空间.2024/5/1618B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o地下室地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的的1 12 2者。者。o半地下室半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的净高的1 13 3，且不超过，且不超过1 12 2者者.o居住区用地居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。绿地等四项用地的总称。o住宅用地住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地地含宅间绿地和宅间小路等含宅间绿地和宅间小路等的总称的总称.o其他用地其他用地:其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。然村或不可建设用地等。o公共服务设施用地公共服务设施用地:公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。o道路用地道路用地:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。2024/5/1619B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o公共绿地公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。绿地及其他块状带状绿地等。o道路红线道路红线:道路红线是指城市道路道路红线是指城市道路含居住区级道路含居住区级道路用地的规划控用地的规划控制线。制线。o建筑线建筑线:建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。o公用建筑面积公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积筑面积.o隔断隔断:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.o过道过道:过道是指住宅套内使用的水平交通空间。过道是指住宅套内使用的水平交通空间。2024/5/1620B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o玄关玄关:玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的段。居室是家庭的“领地领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。场所。2024/5/1621B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识价格术语：价格术语：o均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以不计楼层、朝向，以28002800元平方米统一元平方米统一价销售价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。o基价基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。o起价起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常见起步价。房产广告中常见“元平方米起售元平方米起售，以较低的起价来，以较低的起价来引起消费者的注意。引起消费者的注意。2024/5/1622B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o预售价预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。o一次性买断价一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。付款或交房的义务，不得随意变更。o定金定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法担保法八八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%20%。如果购房者交了定金。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。2024/5/1623B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o违约金违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。2024/5/1624B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识基本术语：基本术语：o产权证书产权证书 产权证书是指产权证书是指“房屋所有权证房屋所有权证”和和“土地使用权证土地使用权证”。房屋产权证书。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。配有房地产测量部门的分户房屋平面图。o使用权房使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。以规定的租金标准出租给居民的公有住房。o公房公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。房。上述两类房均为使用权房。o已购公房已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。2024/5/1625B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o不可售公房不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。o单位产权房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。o廉租房廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。腾退的旧公房等。o私房私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。2024/5/1626B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o二手房二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手一手”，第二次，第二次交易则为交易则为“二手二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。o期房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花楼花”，这是当前房地，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。建好，尚不能入住的房子。o现房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。房是指项目已经竣工可以入住的房屋。2024/5/1627B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o外销房外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。企业，其他组织和个人。o内销房内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。o准现房准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。墙装修和进行配套施工阶段的房屋。o共同共有房产共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。享有平等的所有权。o共有房产共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。2024/5/1628B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o尾房尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到8080以后，一般就以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。小花园且遮挡较严重。o烂尾房烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾烂尾”的情况一般的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。步显现。o城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模口规模30000300005000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2024/5/1629B.B.之建筑基本常识之建筑基本常识o居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模所围合，并与居住人口规模 700070001500015000人相对应，配建有一套能满人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居地。o居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模住人口规模1000100030003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。施的居住生活聚居地。o配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。o公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。小区中心和组团中心等。o房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。占有、使用、收益和处分的权利。o建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。示性标志物等的统称。2024/5/1630何为五证二书何为五证二书o建筑土地使用许可证o建筑工程许可证o建筑用地规划许可证o建筑工程施工许可证o商品房销售许可证o商品房使用说明书o商品房质量说明书2024/5/1631何谓物业管理：何谓物业管理：o对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。2024/5/1632o管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。何谓智能化：何谓智能化：2024/5/1633住宅基础配置：住宅基础配置：o1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。o2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。o3、通风管：多设在厨房或厕所。o5、电信设施：、电视。o6、供电：220V和380V。2024/5/1634第二章第二章 民用建筑构造民用建筑构造2024/5/1635一、建筑的分类一、建筑的分类2024/5/1636房地产按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产2024/5/1637o居住建筑居住建筑 住宅建筑住宅建筑o宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等o公共建筑公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等团体、社区办公楼等o科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等o文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等礼堂等o商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等心、仓储商店、家居中心等等o体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等o医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等o交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等o司法建筑：法院、看守所、监狱等司法建筑：法院、看守所、监狱等o纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等o园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等o综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等民用建筑的分类以及建筑物举例：民用建筑的分类以及建筑物举例：2024/5/1638房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅2024/5/1639房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。2024/5/1640房屋建筑结构分类标准o1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。o2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造o3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物o4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造o5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的o6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等2024/5/1641框架结构o框架结构；指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，在用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。o优点；可自由分割、组成灵活的使用空间o缺点；抗震性能差，不宜家具布置和装修2024/5/1642剪力墙结构o剪力墙结构；用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁和柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。o特点；刚度大、空间整体性好，房间内部外露梁、柱棱角，便于室内布置方便使用是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大。2024/5/1643框剪结构o框剪结构；框架剪力墙结构也称框剪结构这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够数量的剪力墙，有相当大的刚度。o特点；一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般的10几层住宅都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构即节约成本又方便住户。2024/5/1644二、建筑的构造组成二、建筑的构造组成2024/5/1645建筑物构造建筑物构造建筑物的组成：一般是由基础、墙体、柱、地面、楼面、梁、屋顶、楼梯、门窗等部分组成。2024/5/1646（一）、基础和地基：（一）、基础和地基：o1、基础和地基的定义o基础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须稳定而可靠。o地基：不是建筑物的组成部分，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。2024/5/1647（二）、墙体和柱：（二）、墙体和柱：o它们均是竖向承重构件，支撑着屋顶、楼面等，并将这些荷载及自重传给基础。o1、墙体：o墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰作用、o对墙体的要求：oA满足热工方面的性能（如保温、隔热、防止产生凝结水）oB一定的隔声性能oC一定防火性能oD足够的强度和稳定性2024/5/1648o2、墙体的类型：oA按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。oB按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙。沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙；沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙，其中的外横墙通常称为山墙。oC按受力的情况分为承重墙和非承重墙。凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙成为承重墙；不承受外来荷载的墙成为非承重墙。oD按使用的材料分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。oE按构造方式分为实体墙、空心墙和复合墙。实体墙是用粘土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；o空心墙是墙体内部中有空腔的墙，这些空腔可以通过砌筑方式形成，也可以用本身带孔的材料组合而成，如空心砌块等；复合墙是指用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。oF按墙体的厚度：120单砖墙（115）、180度半墙（178）、240二砖墙（240）、370墙（365）、490墙、620墙（615）2024/5/16493、柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。2024/5/1650（三）、地面、楼板和梁o1、地面：指建筑物底层的地坪，一般由面层、垫层和基层构成。主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。o2、地面按面层材料和施工方式不同分为：o整体类地面：水泥沙浆地面，细石混凝土地面、水磨石地面等o块材类地面：如陶瓷地砖、天然石材地面、人造材料地面、木地面等o卷材类地面：如塑料地面；橡胶毡地面等o涂料类地面2024/5/1651o3、楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其基本构造是面层、结构层和顶棚。其中顶棚具有隔声、保温、隔热功能。o4、楼板的施工方式：o钢筋混凝土楼板有现浇（现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺现场浇制）、预制（预制楼板则是在工厂预制，在施工现场组装）两种施工方式。现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼板，现施工使用较多。o5、梁：梁是跨过空间的横向构件，主要起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。根据所采用的材料，可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；根据传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；根据梁与支撑的搭接状况，梁可分为简支梁、连续梁和悬臂量；圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设置的梁。2024/5/1652（四）、门和窗：o1、门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间。窗的主要作用是采光、通风及观望。oA门一般由门框、门扇、五金等组成。o按所处的位置：可分为单元门、分户门、内门等；o按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。oB窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。o按使用材料分：木、钢、铝合金、塑钢窗。o按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗）、固定窗。o2、门窗的设计、施工都应该造型美观大方、构造坚固耐久、开启灵活、关闭紧严、隔声、隔热。2024/5/1653（五）、楼梯：o1、楼梯是是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通设施，供人和物上下楼层和疏散人流之用。包括楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道。在建筑物中，布置楼梯的房间称为楼梯间。o2、楼梯的组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。楼板做防潮处理。o3、楼梯的分类：o按使用材料来分：分为钢筋混凝土楼梯；木楼梯；钢楼梯o按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式分为：直跑式、双跑式、多跑式、交叉式、尖刀式、曲线式楼梯。2024/5/1654（六）、屋顶：o1、屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。由屋面、承重结构层层、保温隔热层和顶棚组成。主要作用是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因