南京会展二期地块项目业态建议

会展二期地块工程业态建议会展二期地块工程业态建议工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程现状分析工程现状分析工程现状分析工程现状分析主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态分析主力业态分析主力业态分析主力业态分析工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程现状分析工程现状分析工程现状分析工程现状分析主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态分析主力业态分析主力业态分析主力业态分析工程开发目的工程开发目的功能配套功能配套取得盈利取得盈利占有土地占有土地为奥体建设的战为奥体建设的战略性开展进行有略性开展进行有效的土地储藏效的土地储藏 采取适合本工程采取适合本工程的商业运作模式的商业运作模式并取得利润并取得利润 为河西新城中部为河西新城中部地区打造适宜的地区打造适宜的业态配套业态配套 工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程现状分析工程现状分析工程现状分析工程现状分析主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态分析主力业态分析主力业态分析主力业态分析工程现状工程现状河西CBD国际博览中心奥体中心奥体中心本工程工程地块为会工程地块为会展二期工程用展二期工程用地，总面积为地，总面积为8.7公顷，呈长公顷，呈长方形。东临江方形。东临江东中路，北临东中路，北临金沙江西街，金沙江西街，南到江山大街，南到江山大街，属于尚未开发属于尚未开发的城市用地。的城市用地。地块区位较远，地块区位较远，目前周边缺乏目前周边缺乏人气与生活配人气与生活配套设施。套设施。交通状况交通状况工程周边路网便捷，工程周边路网便捷，滨江大道、江东路、滨江大道、江东路、凤台南路形成凤台南路形成“三纵三纵；梦都大街、奥体；梦都大街、奥体大街、河西大街、江大街、河西大街、江山大街形成山大街形成“四横四横的交通网络。的交通网络。绕城公路、宁马高速绕城公路、宁马高速构成了构成了“两环的路两环的路网构架。网构架。除了已落成的长江大除了已落成的长江大桥、二桥、三桥外。桥、二桥、三桥外。纬七路过江隧道，大纬七路过江隧道，大胜关铁路桥，长江四胜关铁路桥，长江四桥目前均在建设中。桥目前均在建设中。地铁一号线、二号线地铁一号线、二号线元通站距工程约十分元通站距工程约十分钟步行距离。钟步行距离。地块周边路网通畅，但是地块周边路网通畅，但是公共交通尚不兴旺。对非公共交通尚不兴旺。对非自驾车人群到达性较差。自驾车人群到达性较差。南博的落成并非工程的实质性利好南博的落成并非工程的实质性利好南博南博苏博苏博上博上博会展中心周边商业的开展均不会展中心周边商业的开展均不会展中心周边商业的开展均不会展中心周边商业的开展均不理想理想理想理想相对于世界会展业对城市平相对于世界会展业对城市平相对于世界会展业对城市平相对于世界会展业对城市平均的均的均的均的1 1：9 9经济拉动作用，我经济拉动作用，我经济拉动作用，我经济拉动作用，我国会展业还处于初级阶段国会展业还处于初级阶段国会展业还处于初级阶段国会展业还处于初级阶段投资方均为当地政府，在现投资方均为当地政府，在现投资方均为当地政府，在现投资方均为当地政府，在现有政治生态下片面追求政绩有政治生态下片面追求政绩有政治生态下片面追求政绩有政治生态下片面追求政绩的短视导致市场问题的产生的短视导致市场问题的产生的短视导致市场问题的产生的短视导致市场问题的产生“看起来很美看起来很美但周边商业体无法盈利但周边商业体无法盈利但周边商业体无法盈利但周边商业体无法盈利工程思考工程思考受河西目前有效人口基数及工程区位影响，受河西目前有效人口基数及工程区位影响，单纯做普通的业态仅靠河西的地缘客群无单纯做普通的业态仅靠河西的地缘客群无法对本工程形成有效的支撑法对本工程形成有效的支撑选择什么业态能到达辐射整个选择什么业态能到达辐射整个选择什么业态能到达辐射整个选择什么业态能到达辐射整个南京乃至更大范围的目的？南京乃至更大范围的目的？南京乃至更大范围的目的？南京乃至更大范围的目的？河西新城开展历程河西新城开展历程规划居住用地规划居住用地1467公顷，占新区建设公顷，占新区建设用地用地26.3%，安排，安排居住人口约居住人口约55万人。万人。河西开发由北向南河西开发由北向南推进，区域重心在推进，区域重心在中部，南部市场开中部，南部市场开发借力中部优势资发借力中部优势资源。源。从北到南，循序渐进，逐步提高从北到南，循序渐进，逐步提高南部南部中部中部北部北部开发时间：1998-2002年北部中心：龙江片区开展引擎：高教新寓的开发带动开发现状：进一步完善和提升居住功能开发时间：2003-2021年中部中心：河西CBD开展引擎：奥体中心十运 会的带动开发现状：逐步走向成熟预计五年内完成开发，以高端住宅开发为主的南部片区，未来将是南京的高端住宅聚集区河西河西CBDCBD的开展的开展CBD是河西是河西新城开展的新城开展的核心，是新核心，是新城开展的动城开展的动力源泉和根力源泉和根本保证。本保证。一期工程有13个工程16栋高层建筑，总面积241万平方米。CBD一期整体开展态势很好，大局部工程已建成，入驻单位已有400多家。河西河西CBD一期商务核心一期商务核心新华报业集团、南京报业集团、省农信社、省交行、华泰证券、国泰君安等单位总部大楼项目已先后取得CBD二期用地。CBD二期的顺利建设将使中部地区的开发形成实质性的南延并将带动河西南部开发效应。河西河西CBD二期总部经济二期总部经济新地中心新地中心(在在建，即将封顶建，即将封顶)金奥大厦金奥大厦(在在建建)东渡新锐东渡新锐(入住入住)嘉业嘉业(入住入住)新城大新城大厦厦(入住入住)仁恒仁恒(入入住住)中泰国际中泰国际(入住入住)宋都名宋都名座座(入住入住)联强国际联强国际(在建，即在建，即将封顶将封顶)紫金紫金(入住入住)新地中心新地中心在建，即将封顶在建，即将封顶金奥大厦金奥大厦(在在建建)东渡新锐东渡新锐(入住入住)嘉业嘉业(入住入住)新城大新城大厦厦(入住入住)仁恒入住仁恒入住中泰国际中泰国际(入住入住)宋都名宋都名座座(入住入住)联强国际联强国际(在建，即在建，即将封顶将封顶)紫金紫金(入住入住)CBDCBD二期总建筑面积达二期总建筑面积达110110万，预计入住企万，预计入住企业总人数为业总人数为5 5万左右。万左右。江苏省保监局办公大楼、江苏联通、江苏省交行、国泰君安等14所总部均已开工建设，新华报业集团、美国富顿集团、苏宁集团、江苏信用联社、香港新鸿基、南京证券、香格里拉集团等一批知名的大集团、大财团有意入驻。一期总建筑面积达一期总建筑面积达240240万，预计入驻企业办万，预计入驻企业办公公1212万人左右。万人左右。本地块 总结：河西CBD作为河西开展的总引擎，将对周边产生巨大的拉动作用，未来更将成为南京开展的推动器。河西中部住宅开展历程河西中部住宅开展历程地铁滨江区以地铁和滨江景观成为河西住宅开发的集中区代表楼盘：奥体新城、顺驰滨江、金马骊城、碧瑶花园、融侨花园、仁恒江湾城等CLD生活区以中海和万科作为区域的代表形成了住宅开发的高度密度区，片区已逐步建成代表楼盘：光明城市、塞纳丽舍、万达华府、西堤国际、欧洲城、拉德芳期、嘉业阳光城、金域堤香、宋都美域等以奥体为中心，以奥体为中心，中部地区形成了中部地区形成了滨江地铁、滨江地铁、CLDCLD生活区两个特征生活区两个特征明显的片区明显的片区河西中部商业开展现状河西中部商业开展现状CBDCBD核心区商业蓄势待发核心区商业蓄势待发纬九路商业轴处于积极启动阶段纬九路商业轴处于积极启动阶段社区型商业配套目前已逐步落成社区型商业配套目前已逐步落成商业休闲轴90万方左右CBD中心商业50万方左右社区配套商业60万方左右三大商业开发三大商业开发体系构成了河体系构成了河西中部地区的西中部地区的商业配套，未商业配套，未来可建商业总来可建商业总量在量在200万方左万方左右。右。工程优劣势研判工程优劣势研判开发的积极因素：开发的积极因素：地块所属区位未来的远景、地块所属区位未来的远景、地块的规模、开发商的实力。地块的规模、开发商的实力。开发的限制因素：开发的限制因素：区域有效客群根底缺乏、商业整体气区域有效客群根底缺乏、商业整体气氛尚未形成、工程存续期短、建设本氛尚未形成、工程存续期短、建设本钱相对有限。钱相对有限。工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程现状分析工程现状分析工程现状分析工程现状分析主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态分析主力业态分析主力业态分析主力业态分析本工程与奥体商业的关系本工程与奥体商业的关系奥体商业的经营状况：大局部大型集中型商业处于尚未开业状态已开业的社区商业多数经营冷淡关键：无特色的商业在目前的奥体很难经营无特色的商业在目前的奥体很难经营本工程与奥体商业的关系本工程与奥体商业的关系奥体商业超饱和奥体商业超饱和地缘客户商业配套严重过剩，本工程规划地缘客户商业配套严重过剩，本工程规划上在着眼奥体同时，更应放眼全市！跳出河西！上在着眼奥体同时，更应放眼全市！跳出河西！奥体商业无论个体还是整体商业体量，本工程与之相比都无规模优势奥体商业无论个体还是整体商业体量，本工程与之相比都无规模优势奥体商业与本工程商业相比，有着区域成熟优势。奥体商业与本工程商业相比，有着区域成熟优势。本工程在其他硬件配套如交通上，逊于奥体商业！本工程在其他硬件配套如交通上，逊于奥体商业！本工程在商业规划上，应该考虑防止与奥体商业进行同质化竞争，本工程在商业规划上，应该考虑防止与奥体商业进行同质化竞争，在规划上走差异化路线。在规划上走差异化路线。目的型商业逐渐受到重视目的型商业逐渐受到重视 06 06年至今，烟波渔港、珍宝假日、火红岁月、格兰云天年至今，烟波渔港、珍宝假日、火红岁月、格兰云天等一批特色目的型商业走红河西，众多不具特色的商业逐渐等一批特色目的型商业走红河西，众多不具特色的商业逐渐淡出人们的视野。目的性商业业态成为河西商业开展的新趋淡出人们的视野。目的性商业业态成为河西商业开展的新趋势，其业态主要为大型餐饮、娱乐、健身、休闲等。势，其业态主要为大型餐饮、娱乐、健身、休闲等。考虑目标考虑目标目的型商业目的型商业本钱投入低；本钱投入低；运营周期短；运营周期短；具有一定的主题特色；具有一定的主题特色；存在差异性存在差异性工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程现状分析工程现状分析工程现状分析工程现状分析主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态分析主力业态分析主力业态分析主力业态分析业态发想五大业态之一业态发想五大业态之一奥特莱斯奥特莱斯按功能主题，购物中心可分为时按功能主题，购物中心可分为时尚尚/专卖中心、生活形态中心、专卖中心、生活形态中心、能量中心、主题能量中心、主题/节庆型和工厂节庆型和工厂直销中心。工厂直销中心也称为直销中心。工厂直销中心也称为奥特莱斯购物中心。对主力店无奥特莱斯购物中心。对主力店无特殊要求，核心商圈范围为特殊要求，核心商圈范围为40-120公里。公里。奥特莱斯优劣势研判奥特莱斯优劣势研判根本特点：根本特点：位置相对远离城市中心；但交通方便，可带活一片、辐射周边。位置相对远离城市中心；但交通方便，可带活一片、辐射周边。目标消费人群：收入较好、有素养、名牌认知程度高、品牌意识强。目标消费人群：收入较好、有素养、名牌认知程度高、品牌意识强。必须拥有较大规模的停车场。必须拥有较大规模的停车场。货场简洁舒适，以降低进场经营本钱。货场简洁舒适，以降低进场经营本钱。兼具饮食、休憩、逛街、游乐等功能，以满足家庭消费的综合需求。兼具饮食、休憩、逛街、游乐等功能，以满足家庭消费的综合需求。优势：商业业态具有唯一性，辐射力强，建设本钱低。优势：商业业态具有唯一性，辐射力强，建设本钱低。障碍：竞争力在于能否引入大量知名品牌，对运营商要求较高。障碍：竞争力在于能否引入大量知名品牌，对运营商要求较高。业态发想五大业态之二业态发想五大业态之二大型仓储超市大型仓储超市大型仓储式超市是一种将超市和仓储大型仓储式超市是一种将超市和仓储合二为一的零售业态，也是目前在国合二为一的零售业态，也是目前在国际上最具竞争力的市场业态，一般都际上最具竞争力的市场业态，一般都采用统一采购、统一经营、统一定价、采用统一采购、统一经营、统一定价、统一销售、统一结算的超大规模连锁统一销售、统一结算的超大规模连锁经营管理模式。仓储式超市商品内容经营管理模式。仓储式超市商品内容丰富，品种齐全，可满足客户丰富，品种齐全，可满足客户“一站一站式购物的需求。式购物的需求。根本特点：根本特点：选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。营业面积大，一般为营业面积大，一般为1OOOO1OOOO平方米以上。平方米以上。库架合一，装饰简单，节约本钱。库架合一，装饰简单，节约本钱。商品结构：主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽商品结构：主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽。车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽。目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购置和有交通工具的消费目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购置和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。廉价销售。优势：本钱低，辐射力强，具有差异性，大范围的商品供给营造一优势：本钱低，辐射力强，具有差异性，大范围的商品供给营造一 站站式消费。式消费。障碍：运营商对选址方面较为苛刻，比方麦德龙强调土地的自有产权。障碍：运营商对选址方面较为苛刻，比方麦德龙强调土地的自有产权。大型仓储超市优劣势研判大型仓储超市优劣势研判业态发想五大业态之三业态发想五大业态之三家居装饰城家居装饰城是为顾客提供家居设计和装饰、装饰是为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等材料、家具及家居饰品等“一站式一站式效劳，集品牌展示和销售为一体，市效劳，集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居装饰主题购物中心。生的大型家居装饰主题购物中心。根本特点：根本特点：选址区位对交通条件要求较高。选址区位对交通条件要求较高。面积在面积在1 1万平至几万平不等。万平至几万平不等。商品结构：中、高档时尚品牌家具、国际品牌家具；卫浴、陶瓷、商品结构：中、高档时尚品牌家具、国际品牌家具；卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材；橱具、布艺、工艺品等家饰五金、地板、门业、油漆涂料等建材；橱具、布艺、工艺品等家饰用品。用品。目标顾客：以需求型消费者为主。目标顾客：以需求型消费者为主。优势：本钱低，针对性强。优势：本钱低，针对性强。障碍：家居行业的竞争日益剧烈，运营商对选址方面较为苛刻。辐射力障碍：家居行业的竞争日益剧烈，运营商对选址方面较为苛刻。辐射力需要产品的特色来营造。需要产品的特色来营造。家居装饰城优劣势研判家居装饰城优劣势研判业态发想五大业态之四业态发想五大业态之四主题乐园主题乐园以游乐、度假、民俗、影视、文化、以游乐、度假、民俗、影视、文化、历史、军事、水上等多样化主题气氛历史、军事、水上等多样化主题气氛营造的娱乐设施，旨在为消费者打造营造的娱乐设施，旨在为消费者打造休闲娱乐的生活放松目的地。休闲娱乐的生活放松目的地。根本特点：根本特点：选址在城郊，一般依托度假区或景区而生。选址在城郊，一般依托度假区或景区而生。除嘉年华这类特殊业态外，投资本钱大，占地面积大。除嘉年华这类特殊业态外，投资本钱大，占地面积大。主题划分：有游乐、度假、民俗、影视、文化、历史、军事、主题划分：有游乐、度假、民俗、影视、文化、历史、军事、水上等多类主题。水上等多类主题。目标顾客：多层次、多方向的客群辐射性。目标顾客：多层次、多方向的客群辐射性。优势：辐射力强，在南京具有独特性。优势：辐射力强，在南京具有独特性。障碍：本钱高、且受地块体量限制无法进行大规模的游乐场所建障碍：本钱高、且受地块体量限制无法进行大规模的游乐场所建设。设。主题乐园优劣势研判主题乐园优劣势研判业态发想五大业态之五业态发想五大业态之五大型餐饮旗舰店大型餐饮旗舰店民族特色菜系、地域特色菜系、西式民族特色菜系、地域特色菜系、西式大型快餐等多种餐饮模式的集合体。大型快餐等多种餐饮模式的集合体。打造顺应河西开展趋势的目的型商业。打造顺应河西开展趋势的目的型商业。大型餐饮旗舰店优劣势研判大型餐饮旗舰店优劣势研判根本特点：根本特点：选址区位对周边环境要求较高。选址区位对周边环境要求较高。通过连锁经营及特许经营等方式，招商较易。通过连锁经营及特许经营等方式，招商较易。面积在面积在1 1千平至上万平不等。千平至上万平不等。目标顾客：高档次的消费人群，如各大中小私企业老板及政目标顾客：高档次的消费人群，如各大中小私企业老板及政府人员。府人员。优势：本钱低，业态易于进行组合。优势：本钱低，业态易于进行组合。障碍：工程的区位性决定了业态的客群根本为地缘客户，影响力障碍：工程的区位性决定了业态的客群根本为地缘客户，影响力有限。有限。工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开发目标工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程开展契机工程现状分析工程现状分析工程现状分析工程现状分析主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态发想主力业态分析主力业态分析主力业态分析主力业态分析业态辐射距离比较业态辐射距离比较奥特莱斯50到100公里外大型餐饮5到8公里外家居装饰城15到20公里外大型仓储超市10公里外主题乐园30公里外业态对区域未来开展奉献比较业态对区域未来开展奉献比较奥特莱斯奥特莱斯主题乐园主题乐园大型仓储超市大型仓储超市家居装饰城家居装饰城大型餐饮大型餐饮业态招商难度比较业态招商难度比较大型餐饮大型餐饮家居装饰城家居装饰城大型仓储超大型仓储超市市主题乐园主题乐园奥特莱斯奥特莱斯业态预计回报比较业态预计回报比较预计回报（元预计回报（元/天天平方米）平方米）奥特莱斯奥特莱斯1.01.0家居装饰城家居装饰城0.70.7大型仓储超市大型仓储超市0.30.3主题乐园主题乐园每年每年1010大型餐饮大型餐饮1.51.5综合评价综合评价辐射力辐射力预计回报预计回报对区域贡献对区域贡献招商难度招商难度奥特莱斯奥特莱斯5 54 45 52 2主题乐园主题乐园4 43 31 11 1家居装饰城家居装饰城3 32 22 25 5大型仓储超市大型仓储超市2 21 13 33 3大型餐饮大型餐饮1 15 54 44 45分为最高分分为最高分谢谢！谢谢！