卓越常平项目策划方案定稿

卓越集团常平工程营销筹划报告清晰的定义我们的目标洞察本质市场竞争客户/趋势我们实现目标的必要条件核心支持点按纽如何实现目标的具体步骤为什么中原能够承诺中原六脉CENTALINE PLANNING PULSE 中原所扮演的角色审时度势我们能有怎样的目标？*东莞经济开展特点东莞经济开展特点*东莞总体市场背景东莞总体市场背景东莞总体市场背景东莞总体市场背景东东莞莞经经济济开开展展特特点点最初主要是实行“三来一补，今天那么主要表达为通过合资、合作企业和外商独资企业的投资运作。“东莞塞车，全球缺货 东莞的城乡差异不太明显，农村与城市已根本融为一体 行业、领域间的分工、协作与配套相当健全 2006年城市居民人均可支配收入到达25320元，城市居民人均住房总使用面积到达42.7平方米，每百户家庭拥有汽车42辆 外向型经济程度高外向型经济程度高经济成分多元化程度高经济成分多元化程度高市场化国际化程度高市场化国际化程度高城市一体化程度高城市一体化程度高专业化、效劳化程度高专业化、效劳化程度高人民生活享受程度高人民生活享受程度高*东莞经济在珠三角的地位东莞经济在珠三角的地位*人均收入居第一位，超过深圳GDP 稳居珠三角第一阵营网供电量位居第一户均私家车的拥有量长期占据第一GDP、第三产业增加值、社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额等指针的增长速度，均位居第一第二名 东莞经济持续快速开展，东莞居民已早步入富康阶段，东莞在珠三角城市东莞经济持续快速开展，东莞居民已早步入富康阶段，东莞在珠三角城市群中处于开展核心地位。群中处于开展核心地位。东莞近来被评为最具经济活力城市。东莞近来被评为最具经济活力城市。*常平镇经济开展状况常平镇经济开展状况*地处广深经济走廊的黄金地段。全镇面积地处广深经济走廊的黄金地段。全镇面积108平方公里，下辖平方公里，下辖32个村个村居委会，户籍人口居委会，户籍人口6.9万，总人口近万，总人口近50万，是广东省中心镇。万，是广东省中心镇。2006年全镇地方生产总值年全镇地方生产总值111.03亿元，工业总产值当年价亿元，工业总产值当年价239.17亿亿元，出口总额元，出口总额23.62亿美元，各项税收总额亿美元，各项税收总额14.09亿元，社会消费品零售亿元，社会消费品零售总额到达了总额到达了64亿元，当年可支配财力亿元，当年可支配财力8.13亿元，金融机构各项存款余额亿元，金融机构各项存款余额140亿元，三大产业比例为亿元，三大产业比例为1：58：41。作为一个镇级行政区，常平的经。作为一个镇级行政区，常平的经济实力在京九沿线近百个县市中名列前茅，有济实力在京九沿线近百个县市中名列前茅，有“京九第一镇之誉京九第一镇之誉。常平经济概况常平经济概况常平经济概况常平经济概况*东莞开展规划东莞开展规划*城市开展规划城市开展规划城市开展规划城市开展规划2021年东莞城市的开展目标年东莞城市的开展目标现代制造业名城、创新创业热土、宜居生态城市、和谐幸现代制造业名城、创新创业热土、宜居生态城市、和谐幸福家园福家园*常平开展规划常平开展规划*城市开展规划城市开展规划城市开展规划城市开展规划常平未来规划目标常平未来规划目标东部支点城市、东莞复合城市中心东部支点城市、东莞复合城市中心 东莞城市东莞城市2001年规划年规划“以中心城区为核心，以以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心的城镇布局结构虎门、常平为副中心的城镇布局结构!2006年，规划调整，将城区、松山湖、虎门年，规划调整，将城区、松山湖、虎门厚街、常平厚街、常平樟木头规划成未来的樟木头规划成未来的“复合城市复合城市中心中心印象印象 -常平在东莞的位置常平在东莞的位置常平副中心常平副中心印象印象-常平镇总体规划常平镇总体规划(2001-(2001-2021)2021)以组团式结构形态开展，最终形成旧城商贸区、行政中心以组团式结构形态开展，最终形成旧城商贸区、行政中心区、大京九物流园区、东部工业园区、山地公园五个组团。区、大京九物流园区、东部工业园区、山地公园五个组团。以以“一点十廊，五轴十六一点十廊，五轴十六节点，三区七门户的景节点，三区七门户的景观规划，以观规划，以“新城、碧水、新城、碧水、绿脉作城市总体形象特绿脉作城市总体形象特征。征。规划常平镇以传统优势产规划常平镇以传统优势产业为根底，形成现代制造业为根底，形成现代制造业、现代流通业和房地产业、现代流通业和房地产业三大支柱产业业三大支柱产业。印象印象 -常平常平-交通交通环镇路环镇路东部快线东部快线常平大道常平大道广深铁路广深铁路常虎高速常虎高速常黄路常黄路本项目京九铁路京九铁路广广梅梅汕汕铁铁路路铁路组成：铁路组成：大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路镇外公路组成：镇外公路组成：常虎高速、东深公路、常黄路镇内公路线：镇内公路线：常平大道、环城道、常马路常平形成了完善的公路、轨道交通网络，常平常平形成了完善的公路、轨道交通网络，常平对周边镇区的辐射能力日益增强。对周边镇区的辐射能力日益增强。印象印象 -常平常平-土塘土塘土塘管理区是常平经济较土塘管理区是常平经济较为活泼的区域之一，东莞为活泼的区域之一，东莞东站、常平汽车站都分布东站、常平汽车站都分布在内，交通便捷；土塘管在内，交通便捷；土塘管理区内大型科技工厂企业理区内大型科技工厂企业集中分布在工业区内，与集中分布在工业区内，与九江水工业园、东部工业九江水工业园、东部工业园相邻。园相邻。王氏、高宝、饭田、亿丰、金迪众多大厂带来相当量的高收入群体常平镇政府规划重点打造的大京九物流园区、东莞东站扩建等工程，土塘都处于其中心位置。交通便捷，未来开展潜力巨大。印象印象 -常平常平-土塘土塘土塘是一头伤了元气又负土塘是一头伤了元气又负了外伤的雄狮，需要疗伤了外伤的雄狮，需要疗伤和休养，一旦康健，将会和休养，一旦康健，将会震憾常平，甚至整个东莞震憾常平，甚至整个东莞东部！东部！但土塘早期规划不尽科学，留下诸多需要解决的问题，区域形象较差，人员杂乱，治安环境不尽人意，同时，土塘桥的长期堵车、火车东站广场路段经常塞车、京九城的惨淡经营等因素，使常平人对此区域并不看好。区域经济正处于快速上升开展阶段，将会给众多行业带来契机，前景非常广阔。区域经济正处于快速上升开展阶段，将会给众多行业带来契机，前景非常广阔。总判总判东莞经济，正在高速奔驰；东莞经济，正在高速奔驰；常平经济，正在提速行驶；常平经济，正在提速行驶；土塘片区，正在待势而发。土塘片区，正在待势而发。工程指标：地理位置：常平火车东站片区 (土塘)占地面积：212517.06平方米 总建面积：570096平方米 容 积 率：?2.68 商业面积：?120000平方米 停车位：整体配比1:1 限高：?100M 关键词：关键词：东莞火车东站片区东莞火车东站片区 57万万建面建面 容积率容积率2.68临常虎高速入口临常虎高速入口印象印象 -卓越常平工程卓越常平工程印象印象 -卓越常平工程卓越常平工程四至图四至图营营销销论论“四书之二四书之二第二章第二章 认识卓越认识卓越北面：紧邻汽车站、火车东站和京九城，车站带来噪音污染和消费人流，京九城给区域带来一定商业气息。汽车站土塘水库南面：视野开阔，远处山峦跌宕起伏；紧接环城路，可能带来一定噪音污染，临常虎高速东莞东出口。环城路和常虎高速出口西面：临工厂和民房等建筑，潜在的环境污染源。东面：新建的双向6车道常虎高速连接线，以及京九学校和规划中的职业学校。城市景观较好，一定噪音污染。火车站地块整体呈南北走向；地势南高北低，由北向南形成坡度，在南部形成小山体；从地块经济指标分析，南地块的规模和容积率均优于北地块；南地块内、外部均受高压线影响。高压线北南地块外部的高压线南地块内部的高压线地块内部价值分析地块内部价值分析综合评价，南地块的价值优于北地块的价值。综合评价，南地块的价值优于北地块的价值。NABC由该图可清晰的看出：工程噪声污染主要来自东面主干道的常虎高速的延伸线和汽车站及火车站的噪声污染；南北两大块A、B、C三大区域噪音污染最为严重；绿色线条代表噪音扩散图绿色线条代表噪音扩散图地块外部噪音分析地块外部噪音分析N土塘水库土塘水库工业区工业区绿地绿地绵延的山体绵延的山体汽车站汽车站通过四至景观我们可得知工程北面、东面及西北面景观价值不大；而南面可远观群山绵延的山体，西南面是近2万平方的土塘水库淡水湖，景观价值较高；方位景观度北低东北中东南中南高西南高西中西北低商铺、学校、其它建筑商铺、学校、其它建筑地块景观面分析地块景观面分析日照及通风面判研日照及通风面判研N风玫瑰风玫瑰通过日照通风判研：我们可知工程西晒面较大，如何防止西晒问题对规划要求较高；通过风玫瑰可知，工程风向以东北风及西南风为主，工程四周无高层建筑，工程通风能最大化；日照通风分析日照通风分析通过对工程噪声、通风、景观面、日照等显性及隐性因素综合判研，对地块价值初步判研如下：1号地块地块价值：高2号地块地块价值：中高3号地块地块价值：中4号地块地块价值：中地块总体价值判断地块总体价值判断工程开展SWOT分析l57万的规模万的规模l紧邻常虎高速入口、东莞东站、车站，交通便捷，具备紧邻常虎高速入口、东莞东站、车站，交通便捷，具备 扩大客户分布范围的良好条件扩大客户分布范围的良好条件l地块自身拥有的原生坡地和土塘水库地块自身拥有的原生坡地和土塘水库2万平米的水面景观万平米的水面景观l地块南端、北端、东端可远观山景地块南端、北端、东端可远观山景优势优势Strenth)Strenth)工程开展SWOT分析l车站人流带来的平安隐患车站人流带来的平安隐患l城市主干道存在的噪音影响城市主干道存在的噪音影响l地块西边临农民房和工厂区地块西边临农民房和工厂区l地块内高压线地块内高压线l土塘片区与常平镇中心对接不够顺畅，东站路段、土塘土塘片区与常平镇中心对接不够顺畅，东站路段、土塘l 桥段经常堵车，本地人对此片区印象不佳桥段经常堵车，本地人对此片区印象不佳劣势劣势Weakness)Weakness)工程开展SWOT分析时机时机Opportunity)Opportunity)l常平经济的持续高速开展；常平经济的持续高速开展；l常平常平“镇变城的城市规划建设，东莞东站的扩建，轻镇变城的城市规划建设，东莞东站的扩建，轻轨的未来建设，东部经济中心地位日益突出，对周边镇区轨的未来建设，东部经济中心地位日益突出，对周边镇区具有极大吸纳力；具有极大吸纳力；l土塘片区、九江水片区、东部工业园区等大型工业企业土塘片区、九江水片区、东部工业园区等大型工业企业l 开展态势良好，聚集相当量的高级白领和高级蓝领；开展态势良好，聚集相当量的高级白领和高级蓝领；l深圳客户住房需求深圳客户住房需求“外溢，对常平置业热情日益高涨；外溢，对常平置业热情日益高涨；工程开展SWOT分析威胁威胁Threat)Threat)l工程周边同质竞争对手众多，推货量巨大，特别是万科工程周边同质竞争对手众多，推货量巨大，特别是万科 l 在常平已先入为主在常平已先入为主l众多竞争对手都已启动莞深同城置业方案，争抢深圳客众多竞争对手都已启动莞深同城置业方案，争抢深圳客l相当局部竞争对手享有较优质自然资源相当局部竞争对手享有较优质自然资源l常平新行政中心区域，已成为常平新置业热点，并且新常平新行政中心区域，已成为常平新置业热点，并且新l 行政中心房地产潜在供货日益释放行政中心房地产潜在供货日益释放工程问题躲避和价值挖掘工程问题躲避工程问题躲避问题问题规避措施规避措施车站安全隐患、东站路段堵车、土塘桥堵车参与政府城市运营，外部促进政府进行治安整治，内部加强物业管理；与政府共同进行城市建设地块西部农民房、工业区负面影响考虑进行拆迁补偿，扩大土地范围，进行整块开发城市干道噪音影响进行绿化减噪处理地块内高压线与政府协商改变其线路，将其移出地块外（移迁费用分摊到住宅，每平米约增加3040元成本）市场供应量巨大，万科先入为主差异化供应和营销，在饱和中寻找稀缺工程问题躲避和价值挖掘工程问题躲避工程问题躲避问题问题规避措施规避措施本地人对新行政中心关注度高，而对土塘片区不太看好主动参与政府城市经营，共同打造东站片区，与政府一起提升本片区形象并进行宣传推介，去除担心和疑惑众多对手争抢深圳客利用自身蔚蓝海岸和卓越生活圈的影响，启动深圳客置业；从大盘战略考虑，避免深圳客占过大比例，以免影响其他期开发众多对手享有较优质自然资源充分利用项目自身享有的有限自然资源，并进行后天打造，品质上超越对手工程问题躲避和价值挖掘工程价值挖掘工程价值挖掘显性资源显性资源充分挖掘充分挖掘57万平米规模人文之城、和谐之城、生态之城、美学之城、文化之城、教育之城原生山坡、土塘水库、周围山景、周边有大面积闲置土地原生态山顶公园、活水园林、沙滩排球场、远山近水高尔夫、临常虎高速、火车东站、车站切换，不止是繁华与自然之间；切换城市，在这里就是这么简单（挖掘沿线客户）工程问题躲避和价值挖掘工程价值挖掘工程价值挖掘隐性资源隐性资源充分挖掘充分挖掘中信高尔夫球场2公里远，天天可以高尔夫（做为项目自身配套使用）大京九物流园区、火车东站、车站人流，商流（可以带动项目的酒店、公寓、商业的发展）京九学校、待建职业学院京九学校与北师大联合办校，打造常平第一名师学校土塘、九江水、东部产业园深度挖掘其高级白领及高级蓝领的置业需求；中原对该工程目标的思考我们的必须清晰的界定我们的目标，才能明确未来的战略我们的必须清晰的界定我们的目标，才能明确未来的战略卓越集团2004年启动品牌化战略,确立了“立足深圳、布局中国、努力成为中国房地产行业持续开展的品牌企业的宏大规划 卓越已布局武汉、长沙、重庆、烟台、广州、青岛等地卓越第一次来到东莞和常平57万平米的盘量难道仅仅是为了赚取最大的利润吗?显然如何利润最大化这样的目标，是句废话。我们对目标思考的维度是财务维度1在计划的时间内完成4045亿的营业额创造区域标杆价格2寻找到最具影响力的客户（意见领袖）.影响东莞财富成长速度最快的群体创造超凡的口碑客户维度战略维度3在快速成长的城市新兴区域的大盘开发模式不是简单的拷贝，如何创造出新的蔚蓝海岸学习与成长扩大卓越在东莞的影响力进一步塑造卓越一流地产品牌、生活美学大师形 象目标可以很高中原做的不是谈更高而是聚焦清晰的定义我们的目标洞察本质市场竞争客户/趋势我们实现目标的必要条件核心支持点按纽如何实现目标的具体步骤为什么中原能够承诺中原所扮演的角色客户选择在已有的根底上寻找，分析，并整合客户资源，用最优质的效劳创造客户的口碑学习成长/品牌让客户清楚的知道本工程是本片区的象征并清晰的表达，卓越生活美学大师财务目标协助卓越尽快的达成目标加快成交速度战略模式 创造在营销层面新模式用一种有效的方式说服客户放弃以往的判断，建立新的价值观值，1234中原扮演的角色清晰的定义我们的目标洞察本质市场竞争客户趋势我们实现目标的必要条件核心支持点按纽如何实现目标的具体步骤为什么中原能够承诺中原所扮演的角色2007年1-8月政策回忆20072007年年1-71-7月宏观政策法规月宏观政策法规时间时间 部门部门法规、政策名称法规、政策名称主要内容主要内容1月15日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由9提高至9.5）1月17日国税总局 关于房产企业土地增值税清算管理有关问题的通知全面清算开发企业土地增值税1月23日央行、建设部关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知加强房地产经纪行业管理，设立二手房交易结算资金账户，交易资金专款专用1月31日深圳国土与房产管理局关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目的房屋公用设施专用基金进行追缴 2月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由9.5提高至10）时间时间 部门部门法规、政策名称法规、政策名称主要内容主要内容3月8日“两会”温总理政府工作报告一是发展节能省地型建筑，二是要建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度，三是抑制房价上涨过快，四是深入整顿和规范房地产市场秩序3月19日央行中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整4月3日八部委（建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局）联合开展房地产市场秩序专项整治围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。4月6日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由10提高至10.5）4月9日深圳人大常委会原则上批准深圳市闲置土地处置工作方案深圳市闲置土地处置工作方案对闲置土地明确界定，出台七种闲置土地处置方法 2007年1-8月政策回忆2007年1-8月政策回忆时间时间 部门部门法规、政策名称法规、政策名称主要内容主要内容4月29日央行自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点（由10.5提高至11）5月19日央行中国人民银行紧缩流动性（1）从2007年5月19日起，上调金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点；（2）6月15日起，上调准备金率0.5个百分点（由11%提高至11.5%）；（3）扩大人民币汇率浮动区间。6月7日广东省物价局广东省物价局新建商品房交易价格行为规则新版(“广九条”)7月1日实施对商品房明码标价、预售款以及定金的收取、中介费及其它费用的收取等问题进行明确规定。6月11日商务部、外汇管理局 商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。6月18日国税总局 关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。2007年1-8月政策回忆时间时间 部门部门法规、政策名称法规、政策名称主要内容主要内容7月20日央行提高一年期存贷款基准利率0.27个百分点，其他各档利率相应上调7月20日国务院储蓄存款利息所得个人所得税率由20%调减5%近来建行、中行等银行已在深圳、东莞等地对二手房贷款采取停办或限制政策1-8月政策小结三条主线1、紧缩性的货币政策如三次加息，五次提高准备金率，遏制银行放贷2、落实宏观调控政策如土地增值税清算，15%政策性住房比例的规定3、房地产交易秩序整顿如：八部委联手整顿房地产秩序由此，说明国家对房地产行业的紧缩政策将不会短期解除，而且后续还会出台系列措施。这就要求房地产开发企业须具备较强抗政策风险的能力。大势环境大势环境常平住宅销售均价分析常平住宅销售均价分析常平镇2003年至2006年商品住宅价格增幅趋小，2004年后，失去其高楼价、高外销、高平稳的东莞地产领军地位。常平地产此期间一直不被看好。大势环境大势环境常平住宅年销售量分析常平住宅年销售量分析常平地产自2003年至2006年一直处于每年22万至28万平米的销售量，而2007年上半年销售2700余套，相当于以前一年的销售量。由此可见，常平房地产2007年已经出现销售拐点。大势环境大势环境常平住宅客户变化常平住宅客户变化常平住宅外销客户逐年减少，内销客户日益增加，由于万科城的影响，自2006年至今，深圳客户在常平置业的比例也在迅速上升。大势环境大势环境常平住宅销售户型分析常平住宅销售户型分析2006年至2007年上半年，常平销售的住宅中三房比例最大，其次是二房、四房，三房、四房总计占60%，与早期的二房占90%情况相比，说明常平楼市随着客户的变化而需求户型发生较大变化。世纪康城山水雅居碧湖花园金汇大厦金美花园紫荆花园东田丽园万科城置业广场新天美地玫瑰花园聚富花园金凯水都金田花园丽都花园隐贤山庄丽景花园月湖湾新城市花园曼克顿广场棕榈湖畔星汇中心怡安花园翠堤湾畔常康广场蓝月湾豪苑广场水岸东方置富广场旺角新城明珠广场金地利广场中央公园1号海霞国际新都东田翠湖湾山畔华庭置业流线大势环境大势环境新行政中心区常平客户早期常平客户早期置业迁移路线置业迁移路线是沿着常平大是沿着常平大道和常马路进道和常马路进行移动，自东行移动，自东田丽园和东田田丽园和东田翠湖湾建成后，翠湖湾建成后，新行政中心片区新行政中心片区便成为常平人便成为常平人置业热点。置业热点。常平楼市预测常平楼市预测1、常平镇2007年住宅销售面积预计为45万平米，销售均价到达5000元/平米；2、常平镇2007年至2021年住宅供给中，二、三房、四房供给仍是主要户型；3、常平镇2007年至2021年商品房供给量预计为50万平米，而2005、2006年两 年近100万平米的供给量，尚还有20万平米未售累计入2021年的存量，因此，常平的房地产市场前景还不太过乐观；大的盘量开发，靠本地人全力消化，还不太可能。4、常平镇近来旺销相当局部原因是深圳客户的异地置业的带动，但此种情况将 会在价差日益缩小的情况下而使置业需求减少。5、常平别墅市场每年销售量大约在3万5万平米，预计2007年至2021年不会有太 大增幅；工程在常平市场接受度初判工程在常平市场接受度初判因此，本工程因此，本工程57万平米的盘量，每年平均万平米的盘量，每年平均10余万平米的入市量，仅靠常余万平米的入市量，仅靠常平是难以支撑的，必须跳出常平市场，放眼东莞，放眼珠三角，才会能平是难以支撑的，必须跳出常平市场，放眼东莞，放眼珠三角，才会能够获得稳定的市场支撑。够获得稳定的市场支撑。彻底的探求客户的本质常平客户特征客户深度访谈客户范畴圈定客户精准锁定常平工程客户分析体系常平工程客户分析体系楼盘名称楼盘名称客户客户沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场、海霞湖花园、丽景新园、明珠广场、海霞国际新都等国际新都等 香港和本地投资客香港和本地投资客要求：投资价值高，小户型，回报快，出租率高要求：投资价值高，小户型，回报快，出租率高 金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，新天美地为碧湖花园，新天美地 前期主要针对香港人，转为本地人为主要的客户对前期主要针对香港人，转为本地人为主要的客户对象象 中大户为主，面积适中，注重环境中大户为主，面积适中，注重环境紫荆花园、金碧花园紫荆花园、金碧花园早期香港业主占早期香港业主占80%以上，近几年由于市场的变化，以上，近几年由于市场的变化，港人购房所占比例仅港人购房所占比例仅20%左右。左右。常平已售或在售楼盘客户群常平已售或在售楼盘客户群常平工程客户分析体系楼盘名称楼盘名称客户客户万科城、花和小城、山水雅居万科城、花和小城、山水雅居深圳高级白领、深圳投资客为主深圳高级白领、深圳投资客为主本地企业主、外资老板、高级白领、个体工商户等为辅本地企业主、外资老板、高级白领、个体工商户等为辅丽城隐贤山庄、丽景、丽都、丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福、世纪康城，新天美地、聚福、世纪康城，新天美地、东田丽园东田丽园 主要的客户以当地居民为主，收入稳定而在常平安家的主要的客户以当地居民为主，收入稳定而在常平安家的企业管理人员及部分个体工商户企业管理人员及部分个体工商户 翠湖湾翠湖湾本地企业主、政府公务员、自由人、个体工商户、高级本地企业主、政府公务员、自由人、个体工商户、高级管理者等管理者等常平已售或在售楼盘客户群常平已售或在售楼盘客户群常平工程客户分析体系常平楼市主要客户组成常平楼市主要客户组成常平楼市主要客户组成常平楼市主要客户组成本地企业主、外资老板、政府公务员、高级本地企业主、外资老板、政府公务员、高级白领、个体工商户、深圳客白领、个体工商户、深圳客归纳分析得出：归纳分析得出：常平工程客户分析体系常平楼市本地客户特征常平楼市本地客户特征个体工商户、自由人爆发户经过多年积累，收入较为稳定对价格较为敏感经过多年积累，收入较为稳定对价格较为敏感财富获取靠关系人脉或投机，爱炫富张扬财富获取靠关系人脉或投机，爱炫富张扬深莞楼价差大、深圳房价上涨速度难以承受；深莞楼价差大、深圳房价上涨速度难以承受；东莞城市规划建设卓有成效，产业链升级，东莞东莞城市规划建设卓有成效，产业链升级，东莞 城市影响力日益扩大；城市影响力日益扩大；莞深同城观念已使相当局部深圳人接受，且深莞莞深同城观念已使相当局部深圳人接受，且深莞 1小时生活圈已经成熟小时生活圈已经成熟 深圳客户置业东莞的原因：深圳客户置业东莞的原因：深圳客户剖析深圳客户剖析水印长堤二期20%深圳客理想0769三期50%深圳客中信凯旋城三期40%深圳客南国水乡20%深圳客金士柏山60%深圳客丽骏豪庭30%深圳客水岸山城80%深圳客松山湖一号40%深圳客观澜高尔夫大宅90%深圳客兴业华庭50%深圳客长安一号400批深圳客登记滨江花园200批深圳客登记君汇华庭百余批深圳客认筹景湖春晓二期40%深圳客景湖湾畔二期50%深圳客主城区、莞深、广深线，是深圳客置业东莞主要意向区域，成为中高档主城区、莞深、广深线，是深圳客置业东莞主要意向区域，成为中高档楼盘的主力置业群体；常平镇由于规划利好和万科带动，日益成为深圳楼盘的主力置业群体；常平镇由于规划利好和万科带动，日益成为深圳客置业关注热点。客置业关注热点。深圳客户剖析深圳客户剖析所占比重 升值潜力升值潜力 成熟社区成熟社区 产品偏好产品偏好 投资回报投资回报50%50%25%25%15%15%10%10%升值潜力成为深圳客购房的首要因素升值潜力成为深圳客购房的首要因素5%5%开发节奏开发节奏深圳客户购房动机深圳客户购房动机深圳客户剖析深圳客户剖析深圳客户约深圳客户约9 9成为投资客户成为投资客户,特别关注大型社区第一批推特别关注大型社区第一批推货货深圳客户购房动机深圳客户购房动机深圳客户剖析深圳客户剖析深圳客户置业特点深圳客户置业特点九成以上采用按揭购房九成以上采用按揭购房 看中价格差距和升值潜力看中价格差距和升值潜力出手阔绰出手阔绰同一楼盘购置两套以上物业同一楼盘购置两套以上物业下定非常快下定非常快稀缺资源或者山水楼盘稀缺资源或者山水楼盘深圳客户剖析深圳客户剖析深圳客户置业偏好深圳客户置业偏好p价格不高于深圳均价的一半价格不高于深圳均价的一半p户型首选户型首选9012090120平米的洋房，其次为公平米的洋房，其次为公寓及稀缺性别墅寓及稀缺性别墅p配套完善的大社区配套完善的大社区pCBDCBD地段地段p与深圳来往便捷与深圳来往便捷p具有升值潜力具有升值潜力p偏好深圳籍或知名地产商偏好深圳籍或知名地产商深圳客户剖析深圳客户剖析根据深圳客户置业东莞的特征表现，本工程对深圳客的客户策略是：定位深圳客为工程客户的意见领袖，依靠其传播工程品牌和卓越品牌；防止过度依赖深圳客，以躲避后期空城带来的持续开发、商业经营的风险；充分发挥深圳客催化剂的作用，在常平外乡客户进行相当量的积累后，利用深 圳客来点燃本地及周边客户的热情；充分利用工程产品和效劳进行诱导，使深圳客产生居住东莞的观念；关注深圳客留鸟生活在深圳上班、儿女和父母在东莞居住的上升趋势，利用生活配套、楼盘环境等优先对此类客户进行导引；深圳客户剖析深圳客户剖析为了对常平客户进行准确验证，本次客户市场调研和深度访谈选取了东莞市区客为了对常平客户进行准确验证，本次客户市场调研和深度访谈选取了东莞市区客户、常平本地客户、土塘工业区及九江水工业区潜在客户、常平周边镇区客户、户、常平本地客户、土塘工业区及九江水工业区潜在客户、常平周边镇区客户、深圳客户进行访谈，共选取了深圳客户进行访谈，共选取了300300份样本。份样本。常平客户分析体系样本构成常平客户分析体系样本构成2、客户初判、客户初判4、购置能力、购置能力q价格测试心理价位心理价位极限年收入q 个人特征性别、年龄、职业q 家庭特征结构特征业余爱好楼市的判断5、获知途径、获知途径q 报纸 q 电视 q 杂志3、购置诱因、购置诱因q 购房目的q 关注因素q 选择影响常平客户分析体系客户分析主体结构6、产品规划、产品规划8、附加值、附加值q公共空间q科技智能、环保设备q水系统q降低噪音q物业管理q园林、绿化q房间功能格局q产品的选择q需景观的区域q需阳台的区域q阳台的面积q需车位的数量q车位的设置q人车分流的形式q单向车道的宽度7、配套规划、配套规划q 生活配套q 运动配套q 商务配套1、客户意向、客户意向q 关注度q放弃购买原因*购房敏感点调查购房敏感点调查*常平客户敏感点分析常平客户敏感点分析地段、地段、交楼标准、交楼标准、高尚生活社区、高尚生活社区、总价、总价、物管、物管、户型户型排在前五位的敏感点是：*常平客户分析结论常平客户分析结论*常平客户敏感点分析常平客户敏感点分析用于居住用于投资自住兼投资室内装修（交楼标准）品牌物管品牌物管安全设施车位数量车位数量品牌物管室内装修（交楼标准）高尚生活社区车位数量安全设施会所会所规模安全设施社区配套高尚生活社区社区配套朝向电梯厅设计装修规模小区入口设计智能化智能化楼层数户内格局及功能分布电梯厅设计装修电梯厅设计装修社区配套户内格局及功能分布智能化小区入口设计室内装修（交楼标准）户内格局及功能分布会所小区入口设计地下室设计舒适度楼层数邻居质素节能地下室设计舒适度地下室设计舒适度邻居质素朝向楼层数高尚生活社区邻居质素节能规模节能朝向常平客户其核心关注点还是在于产品、价格及相关配套上，自身还没有形成选住所的标准，正处于换房引导期。业主姓名：胡生业主姓名：胡生年龄：年龄：3636籍贯：广东籍籍贯：广东籍家庭结构：家庭结构：一家三口，一个儿子一家三口，一个儿子职业：职业：私营企业的高管，公司在东莞私营企业的高管，公司在东莞文化水平：文化水平：本科学历本科学历购置房号：东田丽园购置房号：东田丽园总价：总价：6565万万其他置业经历：无其他置业经历：无交通工具：交通工具：自驾车自驾车生活方式：从事企业管理，有其他自有投资，喜欢运动休闲生活方式：从事企业管理，有其他自有投资，喜欢运动休闲购置本工程的原因：主要是用于自住，购置的复式单位，特别看重开展商品牌和工程景观资购置本工程的原因：主要是用于自住，购置的复式单位，特别看重开展商品牌和工程景观资源；源；豪宅价值敏感点：自然景观、园林景观、精装修、品牌物管、平安性、智能化豪宅价值敏感点：自然景观、园林景观、精装修、品牌物管、平安性、智能化*深度访谈客户分析深度访谈客户分析*常平客户敏感点分析常平客户敏感点分析业主姓名：陈小姐业主姓名：陈小姐年龄：年龄：5050籍贯：籍贯：本地人本地人家庭结构：家庭结构：五口之家，但一小孩在国外，一个小孩在本地做生意五口之家，但一小孩在国外，一个小孩在本地做生意职业：自由职业：自由文化水平：小学文化文化水平：小学文化总价：在金凯水都购置总价：在金凯水都购置1 1套独栋别墅套独栋别墅其他置业经历：紫荆花园，金美花园，联邦商铺其他置业经历：紫荆花园，金美花园，联邦商铺交通工具：交通工具：丰田丰田生活方式：老公是本地人，在常平开有一个小型工厂，资金实力雄厚。享受生生活方式：老公是本地人，在常平开有一个小型工厂，资金实力雄厚。享受生活型，经常去美容，去健身房锻炼，经常去香港购物，讲究品位，喜欢买房投活型，经常去美容，去健身房锻炼，经常去香港购物，讲究品位，喜欢买房投资。资。购置金凯水都的原因：看中房子质量，建筑风格、外立面，感觉很豪。购置金凯水都的原因：看中房子质量，建筑风格、外立面，感觉很豪。豪宅价值敏感点：交楼标准、建筑外立面、园林豪宅价值敏感点：交楼标准、建筑外立面、园林*深度访谈客户分析深度访谈客户分析*业主姓名：王先生年龄：42籍贯：常平本地人家庭结构：一家五口职业：自由学历：初中描述：李先生早期在常平炒地皮，所赚非常丰厚，后改投资商铺、住宅、贸易，现有两个铺位出租，自营一家餐饮店，在东莞市区购有大套住宅，常平购有紫荆花园1套、东田丽园2套，其中有2套已出租；对住宅的质量、总价、地段、环境非常关注，有自己的投资法那么*深度访谈客户分析深度访谈客户分析*常平客户分析结论常平客户分析结论大局部客户还处于选择品质居住的上升阶段，对于选择房子还没有形成自己的标准，主要受自己的感觉、某个阶段的喜好、朋友亲威的介绍等因素影响较大；对好房子的判断主要是在外观、用材、环境、配套、装饰、户型、布局等方面，主要靠眼衡量，受心理、精神、生活方式等层面的影响而产生购置行为的较少；常平客户既有成熟稳重的财智阶层，又有炫耀张扬的土财绅；既有不断更换豪宅的特高端客户，又有首次置业者，对住所的要求相差较大，客户群所涵盖面较宽；常平客户相当大比例都有购置豪宅的需求，但感觉常平豪宅比不上东莞市区或厚街等其他镇区；大局部高端客户对于户型要求为140260平米的三、四房、五房，对于房子总价预期大局部为：高层不超过80万，别墅不超过260万；中端客户对于户型要求为70160平米的二房、三房、四房，对于房子总价预期大局部为：高层不超过70万，洋房不超过100万。深圳投资客和东莞本地城市新贵本地白领、周边镇区客户、公务员核心客户核心客户常平本地及周边镇区商人企业主、新莞人中的金领；本地高级企业管理层、周边镇区客户、公务员；重要客户重要客户深圳投资客游离客户游离客户本地及周边镇区投资客目标客户圈层分析目标客户圈层分析。高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵综合对市场透视、工程自身情况及东莞客户特征的分析，借用综合对市场透视、工程自身情况及东莞客户特征的分析，借用波士顿矩阵对产品类型的划分，对目标客户群进行划分：波士顿矩阵对产品类型的划分，对目标客户群进行划分：深圳投资客和东莞本地城市新贵本地白领、周边镇区客户、公务员明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品婴儿产品婴儿产品瘦狗产品瘦狗产品口碑型口碑型口碑口碑+利润型利润型利润型利润型缺陷型缺陷型 深圳投资客和常平本地新贵常平本地及周边镇区商人企业主、新莞人中的金领；本地高级企业管理层、周边镇区客户、公务员；本地及周边镇区投资客、本地首次置业者；企业领导人尤其是明星人物对品牌导入的带动作用影响有影响力的人意见领袖意见领袖的符号趋向于对财富的占有和对精神层面的认同财富层面高中低沉稳、固执有稳定的社交圈、在生活及工作中极其重视其身份和声誉、习惯古典的尊贵奢华的生活方式，对异类的，前卫的生活缺乏认同感。思想深刻、有极强的洞察力、有独立的社交圈，并善于扩展自己的生活圈层，有一定的社会地位和威望多为企业核心领导层，他们的感性来源于深厚的文化底蕴，他们在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、并对生活符号有很强的文化需求。有一定的知识积累和财富积甸，对目前的生活现状有较大不满，羡慕有钱人的生活方式，但是生活及为人都很实际这是一个矛盾的阶层，他们有丰富的阅历，对生活存在显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。在高科技领域从事要职，有美好的发展前景，对未来的人生方向具有清晰认识，注重符号对生活价值的提升但对物质的生活缺乏渴求，对生活现状虽有不满，但仍然较安逸，精打细算过日子，对价格敏感度较高财产来源于个人打拼，他们对生活有不断提升自身的强烈愿望，敢于尝试新生活的体验。对价格有一定的敏感度多为第二代移民，个人收入不高，但可获得家庭的大力支持，他们注重生活品质、懂得享受生活，对时尚、能体现个性的符号充满向往。对总价有一定的敏感度精神层面现实体验符号客户定位选择模型分类产业型获利型价值型 投资客或短线炒家，看重的是区域开展、卓越品牌和市场开展所带来的升值 看重的是卓越的品牌、产品的使用价值和精神价值，产品代表自己的身份和名片 对产品是否升值并不看中，看中的是区域未来开展带来的价值和产品的某种特征，比方稀缺资源、交通等如果一个住宅中，产业型和价值型的客户居多，小区的居住气氛较为浓厚，如果获利型客户居多，小区的居住气氛较弱，将不利于卓越品牌的后续开展根据工程目标客户分析和客户选择模型，建议选择产品型和价值型客户做为本工程的主要客户群。具体划分如下：目标客户群目标客户群规划比例规划比例常平本地及周边镇区商人企业主、新莞人中的金领；他们是本项目的意见领袖意见领袖；20%深圳投资客和常平本地新贵45%本地高级企业管理层、周边镇区客户、公务员；20%本地及周边镇区投资客、本地首次置业者；15%目标客户群定位目标客户群定位他们代表常平楼市的主流客户群，表现着广泛的置业需求。他们代表常平楼市的主流客户群，表现着广泛的置业需求。既有新兴的城市势力，又有土财主；既有新兴的城市势力，又有土财主；既有高素质、高品味的一族，又有爆发户既有高素质、高品味的一族，又有爆发户类的炫富一族；类的炫富一族；既稳重又张扬；既自信又跟从；既稳重又张扬；既自信又跟从；他们是各个层面的组合体他们是各个层面的组合体追求品位、注重身份、享受生活是共性追求品位、注重身份、享受生活是共性他们是：他们是：目标客户描述目标客户描述清晰的定义我们的目标洞察本质市场竞争客户/趋势我们实现目标的必要条件核心支持点按纽如何实现目标的具体步骤为什么中原能够承诺中原所扮演的角色工程地块条件常平市场状况目标客户群定位远山、近水资源21万平米的占地规模原生坡地邻火车东站、常虎高速 中信高尔夫球场经济开展水平良好对高端住宅需求旺盛真正高端的市场供给较为稀缺以中高端客户为主以本地客户和周边镇区 客户为核心客户工程高端定位工程定位推导工程定位推导工程属性定位工程属性定位基于对市场的分析研究、地块自身条件的研判、对卓越品牌的延基于对市场的分析研究、地块自身条件的研判、对卓越品牌的延伸，工程属性定位为：伸，工程属性定位为：东莞东 57万平米世界闲居美学豪宅以豪宅来标示工程的品位和档次，顺应常平外乡人群的趣好。以闲居美学来提倡一种生活方式，与高端高素质人群相契合工程形象定位工程形象定位东莞东东莞东/闲居逸墅闲居逸墅/美学豪宅美学豪宅工程功能定位工程功能定位 基于对工程本身的分析和属性定位，工程功能定位建议基于对工程本身的分析和属性定位，工程功能定位建议为：为：复合居住功能复合居住功能=休闲渡假功能休闲渡假功能+高尚品质居住功能高尚品质居住功能工程产品及业态定位工程产品及业态定位工程产品及业态定位原那么：准确锁定市场需求，结合地块条件进行经济分析，采用筛选排除法确定产品及业态品种。东莞房地产市场和常平市场热销户型类型主要为：独栋别墅、联排别墅、情景美墅、叠加别墅、情景洋房、小高层、高层根据地块经济指标，结合规划设计参照标准进行测算，其结果是：规划设计参照标准规划设计参照标准情景洋房利润总值联排别墅叠加高层小高层独栋别墅其中联排中的情景美墅与叠加产品的户型面积、总价相似，考虑经济利润目标，建议叠加比例不宜过大或者不配置建议叠加比例不宜过大或者不配置；高层与小高层户型、景观面根本相差不大，常平市场已接受高层，考虑经济利润目标，建议高层可以替代小高层；工程产品及业态定位工程产品及业态定位考虑剩余产品业态的客户都具有相对独立性，因此，结合工程形象定位和功能定位等，建议业态分布为：独栋别墅+双拼+联排+情景洋房+情景美墅+高层工程产品及业态定位工程产品及业态定位关键词：关键词：东莞火车东站片区东莞火车东站片区占地占地21万平米万平米 57万建面万建面 容积率容积率2.68复合地产工程复合地产工程临常虎高速入口临常虎高速入口地产大盘地产大盘工程开发模式研判工程开发模式研判所有的一切，都无可争议地传达着这样的符号而且是一个非城市中心区域的大盘工程开发模式研判工程处于土塘管理区，周边分布着土塘大型工业园区、九江水工业园区、东部工业园区，工程具备局部园区大盘的特征。工程所处区域判断但工程所处区域，火车东站将被扩建，将成为东莞东部真正意义上的门户，同时，大京九物流园也正处于火车东站周边，区域核心地位非常明晰，工程所处区域完全可以成为一个常平非常有活力的新兴区域，同时，还可以享有园区配套的消费群资源。因此，将工程初判为郊区新市镇大盘郊区新市镇大盘工程开发模式研判结合工程地块区域情况，保证卓越品牌延续开发，建议本工程采用开发模式：本工程开发模式本工程开发模式=耦合开发模式：休闲耦合开发模式：休闲+教育教育+居住居住+商业商业品牌连锁延续开发模式：卓越蔚蓝系列品牌开发品牌连锁延续开发模式：卓越蔚蓝系列品牌开发本工程耦合模式中：可以借用的资源：京九学校、职业学院、北师大资源 需自建：休闲会所、休闲商业街、工程休闲娱乐设施、超市、酒店、公寓大盘开发需要大量的、持续的房地产消费客户，才能完成顺利销售。大盘的销售过程，实际上是人口的聚焦过程大盘的销售过程，实际上是人口的聚焦过程。单纯居住功能很难吸引足够的客户流量，为保证客户充足，还必需要六度空间组合六度空间组合。工程开展规划建议工程开展规划建议医疗保健空间休闲娱乐空间购物空间教育空间居住空间工作空间大盘大盘 六度空间六度空间工程开展规划建议工程开展规划建议工程六度空间组合工程六度空间组合工程开发模式研判国际国际BLOCK街区规划理念街区规划理念工程规划理念建议工程规划理念建议BLOCK工程开发模式研判采用TOD设计手法，社区外的主干道通过公共交能这被连接起来，同时主干道与社区内的次干道又通过商业、运动休闲、绿地等公共设施有机地串联起来，形成互相交融的格局。相对以前一道围墙把社区内外鲜明分割，这种规划方式显然把社区内外的“气脉沟通了起来。工程规划理念建议工程规划理念建议BBB u s in e ss商业lLL ie fa llow休闲o00p en开放cCC row d人群KK ind亲和k工程开发模式研判工程规划布局建议工程规划布局建议根据工程地块价值分析、产业业态的布置、国际BLOCK街区规划理念，项目整体规划布局建议为：1、工程工程开发模式研判工程户型比例建议工程户型比例建议必须要让目标消费群感知到物业和人的级别。产品人区域200万1000万普宅豪宅高价格的销售目标和卓越高端产品线的延伸决定了我们必须以打造豪宅的方法来筹划本案。工程有较为良好的地块形象，但其所处区域并不被太多人看好，且有万科等品牌开发商大规模开发，因此，市场竞争非常剧烈，工程需要在品质和效劳上超越。从市场竞争看：行销策略不只是炫耀产品，而是直接站在前期的高起点上与高端人群实现对位，并影响其居住观。否那么，缺乏以提升消费者价格预期；否那么，缺乏以雄踞豪宅市场的前沿。如何实现？真正的豪宅客户，其实并不关心工程本身，而是关心工程背后的说法和意义。这种说法和意义，能让他们迅速地找到自己在社会中的位置，并能帮他们表达某种观念和主张。而常平本地客户，大局部还刚处于选择豪宅的上升阶段，并没有阅尽经典，还需重复执行豪宅初期传播阶段的针对豪宅本身的宣导。策略核心：卓越与征服策略描述：凭借本案良好的资源与卓越产品，召唤那些热衷占据稀缺、证明自我的财富阶层。以卓越的背景，去映衬他们的成就和将要去实现的更远大的人生抱负。珠峰，一直是个高度。它用高度，区隔着自己的圈子。欲识珠峰，必先卓越，再征服，而后再享无限风光。卓越与征服卓越与征服心理区隔社会意义情感共鸣卓越工程是一道门槛，它界定出目标消费群的思想高度，而这种思想高度让别人可望不可及。卓越工程对拥有者来说，是精神的家园，是心灵回归空间。没有阅历沉淀和远大抱负的人，无法理解远山和近湖对于人的深层寓意。卓越工程代表着成功人士的一种更高境界，它筛出来的这群人，代表了“积极、进取、享受、打拼的主流意识。卓越与征服卓越与征服理由一准确的传达工程的产品卖点，闲居美学豪宅生活理由二与休闲居住、生活美学契合理由三代表的卓越的激情与梦想怎样实现卓越与征服？怎样表达这些？怎样实现卓越与征服？怎样表达这些？工程价值提升策略工程价值提升策略借土塘水库资源，在工程地借土塘水库资源，在工程地块与土塘水库接壤片区建无块与土塘水库接壤片区建无边边 界泳池、沙滩阳光浴界泳池、沙滩阳光浴场、沙滩排球场、高尔夫球场、沙滩排球场、高尔夫球场；场；土塘水库土塘水库参考图参考图1 1、加大地下室、花园等赠送面积，降低容积率，扩大地面楼间距，提高产品的舒适度、美观度、视野开阔度，提升工、加大地下室、花园等赠送面积，降低容积率，扩大地面楼间距，提高产品的舒适度、美观度、视野开阔度，提升工程价值与品质、形象和档次；程价值与品质、形象和档次；2 2、增加赠送花园和地下室面积，如入户花园、露台、景观阳台；提高别墅空间美学运用，强化空间利用率，提高产品、增加赠送花园和地下室面积，如入户花园、露台、景观阳台；提高别墅空间美学运用，强化空间利用率，提高产品附加值与生活品位与品质；附加值与生活品位与品质；3 3、地下室采用自然光，提高生态环保节能的自然享受；、地下室采用自然光，提高生态环保节能的自然享受；4 4、引入人道和车道分体设计概念，人性化最大彰显，细节打动客户；、引入人道和车道分体设计概念，人性化最大彰显，细节打动客户；地下停车室过道地下停车室地下停车室过道地下停车室扩大多功能地下室面积采光井提高楼间距开阔度人车分流人车分流增大露台花园赠送面积采光井产品价值提升策略产品价值提升策略超大露台花园超大露台花园产品价值提升策略产品价值提升策略物业类别物业类别双联排双联排建筑面积（）建筑面积（）300-350300-350功能功能打通变为独栋打通变为独栋分布位置分布位置山顶，楼王单位山顶，楼王单位户型特色户型特色赠送大面积花园赠送大面积花园+泳池泳池产品价值提升策略产品价值提升策略物业类别物业类别联排联排单套面积（）单套面积（）250250、280280功能功能可单卖，可打通可单卖，可打通分布位置分布位置山体山体产品特色产品特色两户中间以泳池相连两户中间以泳池相连泳池连接产品价值提升策略产品价值提升策略超大露台赠送超大地下室车库层高4.2米做阁楼用做工人房产品价值提升策略产品价值提升策略功能分区明显，个性化的酒窖、藏书阁、影音室、活动室、健身房、品茶室尽显尊贵与大气收藏室酒窖情感释放空间产品价值提升策略产品价值提升策略双拼极大范围的赠送面积双拼极大范围的赠送面积产品价值提升策略产品价值提升策略打通后创意空间一打通后创意空间二A单元一房一厅：67中间隔墙打通，组合成156 三房二厅一厨三阳台（创意空间一）C单元二房二厅：89 B单元一房一厅：67中间隔墙打通，组合成156 三房二厅一厨三阳台（创意空间二）D单元二房二厅：89 可打通墙体A B CD产品价值提升策略产品价值提升策略入户花园可改造为餐厅，送一半面积。内阳台可改成书房，送一半面积。主人房阳台可改衣帽间，送一半面积。产品价值提升策略产品价值提升策略中原专利设计，动静分区明显，通过入户花园打通为一中原专利设计，动静分区明显，通过入户花园打通为一套，主人套间和父母小孩房分开，既独立又亲近。套，主人套间和父母小孩房分开，既独立又亲近。产品价值提升策略产品价值提升策略产品价值提升策略产品价值提升策略大露台大露台空中庭院空中庭院6 6米层高入户花园米层高入户花园预留空洞预留空洞让居住空间融入外部的自然景观让居住空间融入外部的自然景观产品价值提升策略产品价值提升策略超值空间赠送可拆卸凸窗底部可拆卸凸窗顶柜可采光半地下室产品价值提升策略产品价值提升策略户型舒适度提升措施户型舒适度提升措施转角飘窗转角飘窗大飘窗大飘窗预留壁橱预留壁橱产品价值提升策略产品价值提升策略序号产品附加值提升的智能化配备1水质软化系统2直饮水系统系统3窗墙系统、开启面大4隔热、防紫外线玻璃，局部采用钢化玻璃5太阳能源系统，将太阳辐射直接转化为水能电能6置换式全新风系统7废气实现全面烟道化8IC卡电梯管理9物管智能信息化10渗水路面11即开即热热水系统自循环12蓄冷空调13职务绿色屋顶，通过植物蒸腾作用降低能耗14楼板浇铸塑胶隔音垫15食物垃圾处理，直接粉碎后随水流入化粪池，避免室内及小区蚊蝇污染、降低保洁费用16低能耗水洁具、节能灯具17灭蚊磁场，消灭小区内蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害项目项目说明说明住户可视对讲系统与报警