协信-度地产市场报告及预判

2021年度市场报告及预判销售管理部2021年12月15日一、一、2021年度政策回忆及市场情况年度政策回忆及市场情况政策回忆及市场情况政策回忆及市场情况土地市场分析土地市场分析 市场小结及整体大势预判市场小结及整体大势预判全国全国政策政策&市场市场重庆重庆政策政策&市场市场二、重庆市场开展分析二、重庆市场开展分析城市未来开展及将出台政策预估及分析城市未来开展及将出台政策预估及分析重点企业开展策略案例重点企业开展策略案例 协信应对策略思考协信应对策略思考2021年政策回忆及市场情况年政策回忆及市场情况政策回忆及市场反响政策回忆及市场反响2010.4-52010.4-5l2010.1.10关于促进房地产市场平衡健康发展的通知出台；l2010.1.12央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点l2010.2.20银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法l2010.2.20个人贷款管理暂行办法出台l2010.3.8关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台2010.1-32010.1-32010.6-72010.6-7l 2010.7重庆出台新规严格规范商品房预售l对“二、三套房”贷款政策的严格执行l银监会回应三套房贷及压力测试2010.82010.8l 重庆银监局：“三套”已全停l拿到预售许可证10天内须开盘l开发商将不能直接收预售房款l重庆部分银行提高首套房贷利率,一手房首套房贷款利率最低8.5折，二手房首套房贷款利率最低9折。2010.92010.9l 国土部将开展土地和矿业权交易市场专项整治l重庆市内个别银行重启首套房贷七折利率l9月29日，二次调控出台，五措施再抑房价。贷款买商品房首付款比例提至30%及以上，二套房“认房又认贷”，三套房停贷“二次调控”l2010年4月2日，财政部下发通知，缩小首购普通房契税优惠范围；l4月13日：住建部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知；l2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；l4月17日：国务院发出国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；l4月22日：住建部发布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知l2010.5.10央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。“4.15新政”l中国央行34个月来首度加息上调存贷款基准利率l重庆房产契税出新规家庭购买90平内唯一住房契税只收1%l重庆全面上调购房契税超144平税率增至3%l首套房贷最低利率上调至8.5折2010.102010.101212月？月？l国土资源部：房地产开发“磨洋工”将按季度公示l住建部：严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房l外管局发新规限制境外机构个人购房l楼市调控再出重拳重庆土地增值税率从1%上调到5%2010.112010.11一、一、2021年全国性政策回忆年全国性政策回忆2010.1，“国十一条国十一条”，提高，提高“二套房二套房”首付首付40%，加大保障，加大保障性住房建性住房建设等。等。2010.4，“国十条国十条”，“二套房二套房”首付不能低于首付不能低于50%，利率，利率1.1倍，央行建倍，央行建议暂停三套停三套贷款。款。2010.9，“国五条国五条”，暂停三停三套房套房贷款，外地客款，外地客户提供一提供一年以上年以上纳税税证明才能明才能贷款。款。2010.10，部分城市，部分城市“限限购令令”出台，一个家庭出台，一个家庭仅限新限新购一一套住房。套住房。今年以来各项调控政策空前严厉及密集的出台；今年以来各项调控政策空前严厉及密集的出台；以以4、9月的两次调控为标志，预示着月的两次调控为标志，预示着政策紧缩时期的来临政策紧缩时期的来临；全国全国全国全国二、全国各城市市场情况二、全国各城市市场情况4 4月新政后，全国市场成交短期放缓，月新政后，全国市场成交短期放缓，5-75-7月市场普遍量跌价稳，月市场普遍量跌价稳，8 8月左右开始逐渐反弹又现量升价稳；月左右开始逐渐反弹又现量升价稳；1010月新政后，一线的北京、深圳环比成交有所下滑；二线城市普遍仍为上涨趋势。月新政后，一线的北京、深圳环比成交有所下滑；二线城市普遍仍为上涨趋势。1、成交量情况：、成交量情况：4 4月新政后，北京上海的价格短期下降，而整体月新政后，北京上海的价格短期下降，而整体市场价格平稳；市场价格平稳；9 9月新政后，短期呈现月新政后，短期呈现“量跌价滞的情况，而量跌价滞的情况，而随着政策效果减弱，随着政策效果减弱，1111月呈现月呈现“量升价滞局面；量升价滞局面；2、各城市价格情况：、各城市价格情况：全国全国新建住宅同步涨幅继续回落，环比涨幅小幅上升。新建住宅同步涨幅继续回落，环比涨幅小幅上升。房地产开发投资同比增长房地产开发投资同比增长36.5%，其中商，其中商品房住宅投资品房住宅投资3万亿，同比增长万亿，同比增长34%，占总比，占总比重约重约70%；销售面积同比增长销售面积同比增长9.8%，其中办公楼及商，其中办公楼及商业用房增长迅猛，分别增长业用房增长迅猛，分别增长48%和和50%在调控背景下，办公楼及商业房前景看好；在调控背景下，办公楼及商业房前景看好；房屋施工与竣工面积比值到达了房屋施工与竣工面积比值到达了8倍左右，倍左右，反映了未来楼市供大于求的风险已到达历史反映了未来楼市供大于求的风险已到达历史高值；高值；全国全国3、行业总体数据分析：、行业总体数据分析：全国全国三、全国市场情况分析：三、全国市场情况分析：1010年初开始的调控政策，层层推进，然而效果有限，呈现政策与市场博弈的态势；年初开始的调控政策，层层推进，然而效果有限，呈现政策与市场博弈的态势；被称为史上最严格的四月被称为史上最严格的四月“新国十条对于市场的影响仅仅只维持了新国十条对于市场的影响仅仅只维持了4 4个月，各地的房地产市场在进入三季度以后个月，各地的房地产市场在进入三季度以后便开始普遍回暖；便开始普遍回暖；由此，政府在由此，政府在9 9月底再次出台调控政策，月底再次出台调控政策，1010月，银行收紧信贷，市场调控再加码；月，银行收紧信贷，市场调控再加码；1111月后，再连续出台调控政策，上调购房契税、首度加息、上调土地增值税等；并明年初房产税将可能空转实，月后，再连续出台调控政策，上调购房契税、首度加息、上调土地增值税等；并明年初房产税将可能空转实，政策紧缩时代来临，调控将成为常态。政策紧缩时代来临，调控将成为常态。9.299.29前，各城市成交量稳步上升前，各城市成交量稳步上升新政后新政后3 3周内，市场周内，市场出现明显波动，成交出现明显波动，成交量下降趋势明显量下降趋势明显1 1月月3 3月月6 6月月9 9月月1111月月重庆重庆一、一、2021年重庆房地产政策回忆年重庆房地产政策回忆2021.4，地税局发，地税局发布布?通知通知?加大土地加大土地增值税力度；增值税力度；政府发布政府发布?意见意见?提提出市十条。出市十条。2021.6，对高于市，对高于市价价3倍的高价房增收倍的高价房增收1%房产税；房产税；2021.8，重庆收紧银行，重庆收紧银行信贷，严格执行信贷，严格执行3套房套房及外地人购房政策，利及外地人购房政策，利率最低率最低85折；折；2021.10，地税转发，地税转发?通通知知?，对出售自有住房并，对出售自有住房并1年内购房的不再减免个年内购房的不再减免个人所得税；人所得税；重庆房地产调控思路：重庆房地产调控思路：“低端有保障、中端有市场、高端有遏制低端有保障、中端有市场、高端有遏制1111年初，重庆将成为年初，重庆将成为房产税房产税最先试行的城市之一；最先试行的城市之一；重庆重庆后市政策分析后市政策分析：12月月10日，房地产调控政策再加码。重庆市政府办公厅出台日，房地产调控政策再加码。重庆市政府办公厅出台?关于进一步加强房地关于进一步加强房地产市场调控的通知产市场调控的通知?：将加快房产税改革试点，积极做好征收高档住房房产税的准备：将加快房产税改革试点，积极做好征收高档住房房产税的准备工作工作。房产税预测：房产税预测：先对别墅、先对别墅、200平方米以上平方米以上“大房子和评估价值超过主城区平均售价大房子和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住倍以上的住房开征；房开征；按面积计，实行累进税率；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量局部，存量局部视情况开征；征收范围首先是增量局部，存量局部视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。外地人炒房，可能被征税。重庆将重庆将“保障低端、培育中端、遏制高端，通过大量建设保障性住房，保障低端、培育中端、遏制高端，通过大量建设保障性住房，抑制投资购房，对高端住宅征重税等方法来调节并保障重庆房地产市场抑制投资购房，对高端住宅征重税等方法来调节并保障重庆房地产市场的健康开展。的健康开展。应对建议：应对建议：2021年房地产政策最大悬念：房产税！年房地产政策最大悬念：房产税！p 在收紧信贷、限购、加息、上调存款准备金、严格土地政策等诸多调控动作后，终于迎来了“房产税的开征；与以上短期政策不同，房产税对房地产市场的影响将十分深远；p 我司应该提前做好应对准备，对房产形势做好充分预估，在调控已成为常态的时期，研发并尝试适应新形势下的产品类型、产品形态，对各在售工程准确定位，对于现金流工程应该小步快跑，降低风险。重庆重庆2021年4月春交会成交价格到达峰值6113元/，9月后重回峰值并节节攀升；5月后受新政影响和经适房的大量入市，价格、成交面积均有大幅的下滑；6月受两江新区利好影响，量价又持续上涨。11月成交建面均价6651元/，环比增长0.4%，同比增长42.3%，到达历史以来最高。二、二、2021年重庆市场情况年重庆市场情况重庆重庆9月新政后价格仍持续上扬，月新政后价格仍持续上扬，10月成交未受其影响，而月成交未受其影响，而11月那么呈现供给量显著增长，供大于求并成交量大月那么呈现供给量显著增长，供大于求并成交量大幅萎缩的情况，总体幅萎缩的情况，总体“量跌价涨。量跌价涨。重庆重庆历史成交情况来看，政策调控可以对重庆楼市起到明显作用，08年受07年9.27政策影响市场下行，跌入低谷；09年政府救市，楼市强势反弹，全年整体量价齐升明显；10年开始市场持续回暖，“4.15新政出台进行第一轮调控，5、6月市场调控显现，市场迅速转冷；6月两江新区挂牌后，市场再次出现回暖，成交持续走高；9月更是到达顶峰，9月29日晚，国家紧急出台新政，第二轮调控正式启动。近三年重庆成交数据近三年重庆成交数据成交数据趋势分析：成交数据趋势分析：重庆重庆与去年相比，与去年相比，10年成交量总体持平，年成交量总体持平，5-7月由于受新政影响成交量萎缩，而月由于受新政影响成交量萎缩，而8月后成交量即恢复并增长，总月后成交量即恢复并增长，总体市场情况稳定；体市场情况稳定；成交价格与去年同比增长成交价格与去年同比增长32.7%，且今年，且今年12月成交均价由于一些高端楼盘相继上市预计更高；月成交均价由于一些高端楼盘相继上市预计更高；纵然有众多调控政策出台，且重庆明年将试点开征房产税；但房市热度不减，在两江新区等纵然有众多调控政策出台，且重庆明年将试点开征房产税；但房市热度不减，在两江新区等诸多利好下，重庆正成为国内资金投资热土，仅房地产业在前三季度既吸金诸多利好下，重庆正成为国内资金投资热土，仅房地产业在前三季度既吸金542亿元！亿元！重庆重庆重庆市场情况分析重庆市场情况分析新政的持续推出，并未阻挡重庆房产价格的节节攀升，原因有四：1、重庆开展的利好频出，各方对城市开展的持续看好，国内外资金纷纷进入重庆掘金；2、城镇化程度进一步加快，催生了大量的刚性需求；3、CPI指数屡创新高，通货膨胀加剧，老百姓缺乏投资渠道，利用房产保值增值；4、价格洼地显现，各地投资热钱的大量涌入；市场风险因素：调控层层加深，4月史上最严调控后又是9月新政，11月又连续出台上调购房契税、加息、上调土地增值税等组合拳，后续政策未有放松迹象，如房价一直居高不下，政府可能动用更严厉的政策手段甚至是行政手段；重庆作为房产税试点城市之一，房产税开征在即，对投资者及购房者影响未可估量；土地、资金竞争压力加剧，未来各项资源将对大型品牌房企倾斜，中小企业面临洗牌；房价上涨过快，催生房产泡沫，楼市与政府调控出现博弈胶着状态；土地市场情况土地市场情况全国全国全国土地成交情况：全国土地成交情况：土地需求：土地需求：1-11月累计成交住宅用地月累计成交住宅用地3.0万公顷，同比万公顷，同比增长增长39%。与一季度土地成交疯狂增长不同，4月新政后土地成交平稳，同比略有上扬，显示出开发商在政策紧缩时期的谨慎态度；土地价格：土地价格：11月住宅用地楼面地价环比上涨，但溢价率仍低于去年同期；频繁的政策调控让开发商对价格预期有明显影响，09年疯狂地王的时代已成过去；全国全国土地政策回忆：土地政策回忆：1.2021年3月11日，国土部下发?关于加强房地产用地供给和监管有关问题的通知?明确：开发商拿地保证金提高至20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款；2.国土资源部宣布，从现在9月开始到明年底，将开展土地和矿业权交易市场专项整治，标准土地使用权交易市场，进一步深化国土资源管理制度改革；3.9月16日，国土资源部发文明确从明年4月开始，土地储藏机构将不再直接从事土地一级开发工作。4.26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发?关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知?，?通知?明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。同时严控容积率，严格限制低密度大户型住宅工程的开发，住宅用地容积率必须大于1；打击囤地，土地交付后一年内要开建，自开工之日起三年内要竣工；5.10月22日国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上说，从今年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，催促整改查处。今年以来，尤其是今年以来，尤其是9月后，土地政策持续收紧，显示了政府对土地环节的标准月后，土地政策持续收紧，显示了政府对土地环节的标准及调控和对开发商实力的更高要求，在这样的背景下，各开发商拿地均趋于谨及调控和对开发商实力的更高要求，在这样的背景下，各开发商拿地均趋于谨慎保守。慎保守。重庆重庆一、重庆土地成交情况一、重庆土地成交情况1-11月：月：土地成交分析：主城成交最活泼的地区依次为：三北地区、北碚区、九龙坡区、南岸区和沙坪坝区其中沙区的7宗地有5块为大学城板块；热点区域除传统区域外，新增了北碚区；楼面均价最高的地区为北部新区和渝中区，而本年度最高楼面地价出现在江北区；趋势分析：2021年1-11月土地成交总面积779万方比09年同期的638万方同比增长约22%，各开发商拿地热情不减；10年楼面均价2143元比09年的1737元同比增长约24%，；重庆重庆土地市场小结：土地市场小结：2021年重庆土地市场仍然活泼，无论是同比成交面积还是成交价格均比去年有小幅提高，开发商拿地热情不减；今年除传统三北区域、南坪、大学城、九龙坡的热点区域外，北碚片区土地市场表现十分突出，与去年相比土地成交面积和数量有显著提高；北碚蔡家组团作为新兴区域及距主城最近的周边区县，应成为11年重庆公司重点关注区域之一；土地市场地价高企，土地市场地价高企，11年公司可重点关注重庆新兴重点开展板块，占得先机；年公司可重点关注重庆新兴重点开展板块，占得先机；在政策紧缩时期，商业地产将迎来开展机遇。在政策紧缩时期，商业地产将迎来开展机遇。政策：调控层层加剧，并逐渐深入，假设未到达政府期望，2021年调控政策还将加深；房产税在明年将在上海、重庆试运行，对购房者心理影响和对后市的影响将十分深远；房产市场：市场方面由于城镇化程度加深、城市利好不断、热线不断涌入、投资渠道单一等各因素影响，市场仍非常活泼，价格也不断攀升；市场与政府期望将产生一定的背离，因此，预计将会有一段博弈胶着时期，明年房市缓慢增长的可能性较大；土地市场：土地市场活泼而不疯狂，保持良性增长状态，由于热点地块竞争十分剧烈，地价较高，对开发商资金提出了较高的要求；因此，建议公司重点关注新兴热点开展地块或成熟度较高的中型地块，降低拿地风险，并抢得市场先机；市场总结及预判市场总结及预判重庆开展趋势分析重庆开展趋势分析城市未来开展及政策预估城市未来开展及政策预估一、重庆宏观经济分析：一、重庆宏观经济分析：今年以来，随着适应性调控措施效应充分释放，经济开展的内在动力增强，全市各项经济指标全面快速增长，总体延续了年初以来平稳运行的良好态势。前三季度，全市实现地区生产总值5631.67亿元，同比增长17.1%，高出全国水平6.5个百分点，增速居全国第三、西部第一。重庆与一线城市相比，还是有较大的差距，然而随着一线城市增速放缓，重庆的差距正在逐年缩小；与一线城市与一线城市GDP比照比照三大产业比重走势三大产业比重走势2021年1-3季度三次产业态势较好。第一产业实现增加值464.90亿元，同比增长6.3%；第二产业实现增加值3193.87亿元，同比增长23.1%；第三产业实现增加值1972.90亿元，同比增长11.2%。三次产业比重为8.3：56.7：35，第二产业增速为直辖以来新高，高于14.3%的年均增速8.8个百分点，比2021年上半年20.0%的最高增速高出3.1个百分点。2021年，受国际金融危机的不利影响，重庆城市居民人均可支配收入增速有所减缓。2021年1-3季度，城市居民人均可支配收入和消费性支出均保持持续增长的态势。人均可支配收入及支出人均可支配收入及支出社会消费品零售总额社会消费品零售总额2021年以来，在宏观经济向好和各项刺激消费政策的多重推动下，重庆市消费品零售额保持了平稳较快增长，各行业协调开展，城乡市场繁荣活泼，热点商品异彩纷呈。2021年1-3季度，全市实现社会消费品零售总额2095.89亿元，比上年同期增长18.7%。重庆社会消费品零售总额增速列全国第8位、西部地区第2位。房产及固定资产投资房产及固定资产投资2021年1-3季度，我市固定资产投资总量到达4338.87亿元，同比增长30.8%；其中用于房地产开发1031.81亿元，同比增长34.9%；我市房地产投资占固定投资比三季度约为23.8%，控制在25%合理范围内，表示我市房地产市场持续健康开展，房产泡沫较少；固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2021年全社会固定资产投资将到达6912亿元，其增速远远高于GDP，将到达30%。重庆宏观数据小结：重庆宏观数据小结：u重庆经济已进入高速开展期，重庆经济已进入高速开展期，“重庆开展模式得到了中央政府的高度肯定及支持，在这重庆开展模式得到了中央政府的高度肯定及支持，在这一难得的城市开展期，房地产也必然迎来一个持续繁荣的市场；一难得的城市开展期，房地产也必然迎来一个持续繁荣的市场；u重庆政府大力引进跨国公司，建立大型重庆政府大力引进跨国公司，建立大型IT产业链，鼓励实业及中小企业开展，实体经济及产业链，鼓励实业及中小企业开展，实体经济及工业的快速开展正为一个城市繁荣强有力的经济支撑；工业的快速开展正为一个城市繁荣强有力的经济支撑；u同时，人均可支配收入持续增长，国民收入持续增加，老百姓手里积累的财富正急迫需要同时，人均可支配收入持续增长，国民收入持续增加，老百姓手里积累的财富正急迫需要找到出口及投资渠道，这都持续推动重庆房地产市场的繁荣开展；找到出口及投资渠道，这都持续推动重庆房地产市场的繁荣开展；u重庆重庆2021年前三季度的房地产投资占固定资产投资比为年前三季度的房地产投资占固定资产投资比为23.8%，一直处于一个合理的范围，一直处于一个合理的范围内，表示房地产市场的泡沫很小，并持续健康开展；内，表示房地产市场的泡沫很小，并持续健康开展；总之，重庆经济持续高速开展，市民收入持续增长，房地产市场健康活泼，总之，重庆经济持续高速开展，市民收入持续增长，房地产市场健康活泼，未来几年，仍是重庆房地产开展的黄金时期。未来几年，仍是重庆房地产开展的黄金时期。二、重庆未来新兴重点板块分析二、重庆未来新兴重点板块分析重庆“二环时代新兴开展组团行政区行政区片区片区片区用地规模片区用地规模居住用地居住用地（公顷）（公顷）人口人口（万人）（万人）北碚区北碚区（3个片区）个片区）北碚新城片区120050020蔡家片区195080028水土片区90038018合计合计4050168066渝北区渝北区（5个片区）个片区）悦来空港片区115046023御临片区200083025礼嘉片区165066020大竹人片区140056020人和片区138055023合计合计75803060111江北区江北区（1个片区）个片区）鱼嘴片区172060018合计合计172060018沙坪坝区沙坪坝区（2个片区）个片区）西永中心城区140058028大学城片区130050023合计合计2700108051南岸区南岸区（3个片区）个片区）峡口片区92036018茶园新城片区173069030弹子石片区110046025合计合计3750151073巴南区巴南区（3个片区）个片区）李家沱片区185072025龙洲湾片区225098030鹿角片区92042018合计合计5020212073大渡口区大渡口区（1个片区）个片区）钓鱼嘴片区99038023合计合计99038023九龙坡区九龙坡区（2个片区）个片区）陶家片区112044018西彭片区175075020合计合计2870119038布局20个人口规模20万左右的大型居住聚集区重庆进入二环时代沙区、南岸、江津、九龙坡等4区将获益最大沙坪坝80%区域进入二环以内每年投40亿造西部新城九龙坡巴福陶家间建水体公园将启动建设城市副中心江津200平方公里土地入二环吸引主城富裕人口居住南坪规划建设主城最大人居中心重庆“二环时代新兴开展组团类别类别数目数目名称名称综合城市中心2渝中，空港两路综合副中心6观音桥、杨家坪、南坪、李家沱、茶园、西永专业服务中心6沙坪坝、北碚、蔡家-悦来、大竹林、大渡口、御临组团商业配套中心10木耳、白市驿、东港、龙洲湾、界石、水土、回兴、鱼嘴、陶家、西彭各组团专业化产业分工重庆“二环时代新兴开展组团第一等级：已经初步在开展，有多个工程或知名企业进驻，定位为全市的产业及房地产开展重心；第二等级：有工程在开展，定位为新型城市开展方向；第三等级：政府开始进行规划，目前处于一级整治和招商阶段；第四等级：二环通车，政府远景规划。组团排序等级组团第一等级大学城片区、弹子石片区、茶园片区、悦来空港片区第二等级礼嘉片区、人和片区、大竹林片区、蔡家片区、北碚新城片区、西永中心城区、李家沱片区、龙洲湾片区、陶家片区、西彭片区第三等级鹿角片区、鱼嘴片区、峡口片区第四等级御临片区、钓鱼嘴片区、水土片区近五年房地产行业重点关注重庆“二环时代新兴开展组团等级组团第一等级大学城片区、弹子石片区、茶园片区、悦来空港片区第二等级礼嘉片区、人和片区、大竹林片区、蔡家片区、北碚新城片区、西永中心城区、李家沱片区、龙洲湾片区、陶家片区、西彭片区第三等级鹿角片区、鱼嘴片区、峡口片区第四等级御临片区、钓鱼嘴片区、水土片区第一等级第二等级第三等级第四等级重庆“二环时代新兴开展组团“二环时代的新兴组团为未来城市的开展方向和重点，我司应抓住机遇抢得重庆二次开展的先机；我司现已进入大学城及人和片区，建议明年拿地重点关注“第一、二等级片区，如：茶园、空港、弹子石、蔡家、大竹林、北碚新城等。未来重庆重点开展板块分析组团优势在等级排列中，属第一等级或第二等级；适合开展高档次产品、高溢价的产品，符合龙湖企业的开展战略；该区域为全新区域，需重新规划的区域，区域形象有较大的提升空间；该区域是一、二环之间较先开展起来的区域。重点组团：u大学城组团u茶园组团u悦来空港组团u蔡家组团u礼嘉组团u陶家组团茶园组团茶园组团重点组团案例介绍定位定位为全市范围的城市副中心，东部的中心，以工业、物流、会展、旅游四大产业为支撑规划面积总面积120平方公里，规划建设用地面积74平方公里规划人口2012年达30万人，2020年达50万，目前入住人口约15万人支柱产业新型工业、现代物流、国际会展、都市旅游企业情况TCL移动通信、广东美的集团、宁波雅戈尔集团、重庆机电控股集团、重庆长江电工厂、重庆市迪马实业股份有限公司、劲佳印务进度茶园新区一期和二期已经完成建设，三期、峡口、广阳等区域正在征地，进度较慢房地产开发情况庆庆隆隆南南山山高高尔尔夫夫同景同景中铁中铁鲁鲁能能领领秀秀城城龙湖龙湖储备储备天龙天龙广万广万银银翔翔茶园组团茶园组团企业企业项目名称项目名称物业形态物业形态总体量总体量剩余体量剩余体量庆隆庆隆南山高尔夫别墅、高层公寓8850广万坡岭顿小镇别墅101天龙天龙长青湖别墅120同景同景国际城别墅、洋房、高层150120中铁中铁山水天下洋房4335鲁能鲁能领秀城别墅、洋房、高层150150银翔翡翠谷银翔翡翠谷洋房5050工程根本情况介绍茶园别墅目前已开发55万方左右，价格约8000-12000元/；洋房已开发50万方左右，价格约5000-6000元/；高层已开发20万方左右，价格在4000-5000元/。未来预计还有约100万方别墅、300万方洋房和30万方高层供给。茶园组团茶园组团悦来空港组团悦来空港组团组团介绍定位定位为两江新区的中心，保税区保税港的核心规划面积规划面积约64平方公里规划人口目前居住人口约70万人，规划至2020年再增长200万人支柱产业物流、特色工业园区（台资、服装、模具）企业情况德国博世、美国科勒、日本本田、台湾长荣、国际纸业、江苏涌鑫、长安、银翔、浙江万向、鸽牌、进度空港片区已基本成形，相关产业陆续投产；悦来片区在规划及招商阶段，预计2010年开始土地供应312悦来空港工程分布图悦来空港工程分布图:1桃源居工程2东衡槟城3水木年华5强辉金色池塘6宝田工程12模具产业园工程4汇祥好莱坞5612412国际家纺城99御城华府10富悦麓山别院11泽科港城国际7华港翡翠城8101178注：本处工程分布主要为在售或潜在注：本处工程分布主要为在售或潜在20万方以上工程，万方以上工程，两路片区多为已建成区，且建筑体量多在两路片区多为已建成区，且建筑体量多在20万方以下。万方以下。工程根本情况介绍企业企业项目名称项目名称物业形态物业形态总体量（万方）总体量（万方）剩余体量（万方）剩余体量（万方）东衡东衡槟城高层21.45强辉强辉金色池塘高层、小高层2810汇祥汇祥好莱坞 高层238木鱼石水木年华高层2511南方南方玫瑰湾别墅、洋房、高层10095桃源居(重庆)桃源居项目花园洋房、高层9494华港华港翡翠城洋房、高层4848御城御城华府洋房、高层1714富悦富悦麓山别院洋房、高层1818泽科泽科港城国际洋房、高层3737宝田宝田项目洋房、高层3333涌鑫重庆国际家纺城别墅、高层34.234.2悦来空港组团目前主要开发洋房和高层产品，目前，洋房价格约6000-7000元/；高层价格约5000-6000元/。未来预计还有约70万方洋房、220万方高层供给，别墅供给量少。悦来空港组团悦来空港组团蔡家组团蔡家组团组团介绍定位定位为北部经济新高地，特色发展区域，以会展和旅游为主规划面积规划总面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，2020年前建设面积控制在31平方公里规划人口规划总人口约50万人，目前约5万人支柱产业高新技术产业、都市休闲旅游业、物流业、会展节会业、房地产业企业情况重庆市机电控股集团、德国西门子、四联集团、力帆集团等进度目前主要处于征地阶段，进度较慢，从2009年开始土地陆续供应市场房地产开发情况中安长岛、水天花园、香溪美林等开发用地欧陆风情园项目工业用地东原创博P地块项目蔡家组团蔡家组团工程根本情况介绍企业企业项目名称项目名称物业形态物业形态总体量总体量（万方）（万方）剩余体量剩余体量中安地产中安长岛别墅3212华新国际水天花园别墅167东原创博东原创博P地块项目洋房、高层4242合资公司欧陆风情园项目别墅、洋房、高层519519蔡家组团目前主要开发别墅和洋房，别墅价格约8000-12000元/；洋房价格约5000-6000元/。未来预计还有约60万方别墅、100万方洋房供给、高层约420万方。重庆板块开展情况小结：重庆板块开展情况小结：两江新区挂牌、二环时代的来临、轨道交通的快速开展，均预示着重庆正进入一个新的高速开展时期，如何在新时期、新形势下抓住机遇，将为我司未来开展奠定根底。p重庆未来开展呈现功能分区、组团式开展等特点，我司未来应牢牢把握城市开展方向，紧跟政筹划向，在成熟地块、新兴区域分别多角度布局；p尤其是在城市开展的“第一、二等级区域，现在还在开展初期，有较大的时机和空间，我司应该抓住时机，占据有利的战略地位。重点企业开展策略案例重点企业开展策略案例龙湖地产龙湖地产产品创新产品创新&营销创新营销创新 战略：“区域聚焦多业态和“快速开发高周转依靠快速开发高品质产品赢得市场份额产品创新：“多业态的战略经营，应对频繁变化的市场新增产品类型：超高层豪宅度假产品生态旅游产品营销创新：异地整合营销；大客户营销；体验式营销龙湖地产龙湖地产2021年全国完成销售目标年全国完成销售目标248亿亿动态：2021年杭州、无锡、重庆、成都等地的商业工程相继破土；到2021年底，在国内运营大型商业工程将到达18个，经营面积200万平方米。租金占总利润比例将在10%15%左右；2021年重庆经营业态为：2个近郊别墅+2个电梯洋房+1个滨江高层+1个城市综合体+4个近郊高层；保利地产保利地产保利地产保利地产增加商业比重增加商业比重 寻找利润增长点寻找利润增长点 战略概述：稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点 2021年全国完成销售目标年全国完成销售目标500亿亿动态：2021年积极拿地，加快二三线城市土地储藏，应对未来的市场调控；坚持快速周转的开发模式，同时积极向市场潜力大的二、三线城市群，实现产品快速复制和规模的迅速扩大；万科地产万科地产万科地产万科地产调控成常态调控成常态 探索商业地产探索商业地产 战略：顺应市场环境及时调整产品线及产品构成战略概述：加大商业地产投入；加速二、三线城市进入1、针对新政调整其产品线，产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢；并同时拓展受新政影响较小的商业地产工程；2、由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2021年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜；2021年全国预计完成销售目标年全国预计完成销售目标1000亿亿思考总结思考总结思考：如何在新环境下持续开展，抢得先机？在调控背景下，各地产龙头企业均不约而同采取了：加大商业工程比重，加快资金周转速度，由一线城市向二、三线城市转移等应对措施；在新政策环境下，可以多关注刚性需求及投资需求的增长，刚性需求普遍希望以较小的面积得到足够及适宜的功能空间，投资需求由于贷款政策等因素逐渐转向了商业地产工程；拿地策略建议趋稳，可重点考虑新兴重点开展区域，以较低价格占得先机，但这需要对政府规划和政策的强力把控；以上建议，供各位领导参考。以上建议，供各位领导参考。谢 谢！