物业公司经营中的法律风险及应对方案（三）ppt课件

主讲：刘欣物业公司经营中的法律风险及1 作为物业管理行业的公司，在日常的经营活作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的物业管理问题提出，以便作出补充。物业管理问题提出，以便作出补充。前前 言言 作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着2主要内容物业管理中常见的十类法规问题（一）物业管理欠费问题（3（四）停车场有关的问题（五）盗窃造成业主财产损失问题 主要4主要内容物业管理中常见的十类法规问题（七）小区内业主人身伤害51-存在问题2-法律规定3-存在风险4-应对措施方案流程6五、盗窃造成业主财产损失问题7犯罪分子入室犯罪分子入室盗窃盗窃，给业主造成财产损失，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？物业公司是否应当承担责任？11问题问题1犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责8物业公司应协助作好物业管理区域的安全物业公司应协助作好物业管理区域的安全防防范范工作，一旦发生安全事故，物业公司应采工作，一旦发生安全事故，物业公司应采取应急措施，并向有关行政部门取应急措施，并向有关行政部门报告报告。犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？五、盗窃造成业主财产损失问题物业公司应协助作好物业管理区域的9物业管理区域区一旦发生盗窃事件，给业主物业管理区域区一旦发生盗窃事件，给业主造成重大损失，业主会要求物业公司提供证造成重大损失，业主会要求物业公司提供证据证明其尽到了安全管理责任，否则，即便据证明其尽到了安全管理责任，否则，即便业主因无法证明其损失业主因无法证明其损失大小大小无法起诉，也可无法起诉，也可能会向主管部门投诉，或者向报社投诉，从能会向主管部门投诉，或者向报社投诉，从而给物业公司的而给物业公司的名誉名誉造成较大影响。造成较大影响。犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？五、盗窃造成业主财产损失问题物业管理区域区一旦发生盗窃事件，10从当前具体情况来看，盗窃无法完全避免，从当前具体情况来看，盗窃无法完全避免，但物业公司完全可以从加强但物业公司完全可以从加强日常日常出入登记、出入登记、出租房登记、巡逻、监控等措施，减少盗窃出租房登记、巡逻、监控等措施，减少盗窃案件的发生比率，提高业主的安全感。案件的发生比率，提高业主的安全感。犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？五、盗窃造成业主财产损失问题从当前具体情况来看，盗窃无法完全11六、住宅改商业用房问题12小区内业主为了自身的利益，将小区内业主为了自身的利益，将住住宅宅改改作作商商业用房，引起其他业主投诉，管理业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？处如何处理？12问题问题1小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投13小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？业主不得违反法律、法规及业主规约等将住宅业主不得违反法律、法规及业主规约等将住宅改作商业区用房，若要改变，除遵守法律、法改作商业区用房，若要改变，除遵守法律、法规及管理规约外，还应当经有规及管理规约外，还应当经有利害关系利害关系的业主的业主同意。同意。六、住宅改商业用房问题小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商14小区内部分业主特别是小区内部分业主特别是首层首层业主受利益驱使，将住宅业主受利益驱使，将住宅改作商业用房，特别是经营餐饮业，影响到其他业主改作商业用房，特别是经营餐饮业，影响到其他业主的日常生活，引起业主的投诉，要求管理处予以制止，的日常生活，引起业主的投诉，要求管理处予以制止，而管理处无行政执法权，无法满足业主的要求时，会而管理处无行政执法权，无法满足业主的要求时，会引起业主不交管理费，并进而引发物业公司起诉，但引起业主不交管理费，并进而引发物业公司起诉，但若未采取过若未采取过适当措施适当措施，法院会部分支持甚至不支持物，法院会部分支持甚至不支持物业公司的请求，一旦发生这种情况，其他业主会纷纷业公司的请求，一旦发生这种情况，其他业主会纷纷仿效少交或不交管理费，界时，物业公司将无法正常仿效少交或不交管理费，界时，物业公司将无法正常管理这样的小区。管理这样的小区。小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？六、住宅改商业用房问题小区内部分业主特别是首层业主受利益驱使15小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？当住改商情况发生时，不管是否有业主投诉，当住改商情况发生时，不管是否有业主投诉，管理处应表明态度予以制止，并发出管理处应表明态度予以制止，并发出书面书面的的整改整改通知，要求当事人通知，要求当事人签收签收，若确无法制止，若确无法制止，应及时将此情况书面通报业委会，街道办、应及时将此情况书面通报业委会，街道办、国土、规划等部门，要求相关国土、规划等部门，要求相关部门部门制止，争制止，争取主动，采取这些措施后，一旦发生业主欠取主动，采取这些措施后，一旦发生业主欠费，物业公司起诉时也会得到法院谅解，请费，物业公司起诉时也会得到法院谅解，请求得到支持。求得到支持。六、住宅改商业用房问题小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商16七、小区内业主人身伤害问题17问题问题1 小区内小区内设施设施造成造成人身人身损害时，物业损害时，物业公司是否应承担责任？公司是否应承担责任？13问题1 小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责18如果物业公司在经营过程中未尽到如果物业公司在经营过程中未尽到合理限度合理限度范围内的安全保障义务范围内的安全保障义务,就应当承担相应的就应当承担相应的责任责任,相反相反,如果尽到了相应的义务如果尽到了相应的义务,则不应则不应当承担责任。当承担责任。小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？七、小区内业主人身伤害问题如果物业公司在经营过程中未尽到合理19如小区内的水池边未设如小区内的水池边未设警示警示标志造成小孩落标志造成小孩落水伤亡，小区游泳池未设警示标志、护栏等水伤亡，小区游泳池未设警示标志、护栏等造成人身损害，或者小区道路清洁后未设地造成人身损害，或者小区道路清洁后未设地面湿滑等警示标志造成人身损害，受害人可面湿滑等警示标志造成人身损害，受害人可能会向物业公司提出索赔要求，进而引发诉能会向物业公司提出索赔要求，进而引发诉讼，这些情况都有可能给物业公司造成重大讼，这些情况都有可能给物业公司造成重大损失。损失。小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？七、小区内业主人身伤害问题如小区内的水池边未设警示标志造成小20物业公司在日常管理中，应加强对小区内公物业公司在日常管理中，应加强对小区内公共设施、水面的管理，对上述有可能引发人共设施、水面的管理，对上述有可能引发人身伤害的地方设置明显的警示标志，或设置身伤害的地方设置明显的警示标志，或设置防护栏，尽到防护栏，尽到应尽应尽的安全管理职责，这样，的安全管理职责，这样，一旦发生安全事故，物业公司也会因为采取一旦发生安全事故，物业公司也会因为采取了上述措施而免责。了上述措施而免责。小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？七、小区内业主人身伤害问题物业公司在日常管理中，应加强对小区21问题问题2业主在家中遭受业主在家中遭受犯罪分子犯罪分子人身人身伤害伤害，物业，物业公司是否应承担责任？公司是否应承担责任？14问题2业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任22如果物业公司在经营过程中如果物业公司在经营过程中未尽到未尽到合理限度合理限度范围内的安全保障义务范围内的安全保障义务,就应当承担相应的责就应当承担相应的责任任,相反相反,如果尽到了相应的义务如果尽到了相应的义务,则不应当承则不应当承担责任。担责任。业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？七、小区内业主人身伤害问题如果物业公司在经营过程中未尽到合理23一些犯罪分子因各种动机入室对业主造成人身一些犯罪分子因各种动机入室对业主造成人身伤害，受害人在提起民事方面的诉讼时，往往伤害，受害人在提起民事方面的诉讼时，往往会将物业公司也列为被告，要求物业公司也承会将物业公司也列为被告，要求物业公司也承担责任，往往犯罪分子个人没有承担民事责任担责任，往往犯罪分子个人没有承担民事责任的能力，法院一旦认定物业公司承担的能力，法院一旦认定物业公司承担连带连带责任，责任，则往往是物业公司则往往是物业公司先行先行向受害人向受害人支付支付，但却无，但却无法向犯罪分子追偿，从而受到重大损失。法向犯罪分子追偿，从而受到重大损失。业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？七、小区内业主人身伤害问题一些犯罪分子因各种动机入室对业主造24物业公司平时应加强巡逻、坚持出入物业公司平时应加强巡逻、坚持出入登记登记，作好电子监控，防范犯罪行为的发生，一旦作好电子监控，防范犯罪行为的发生，一旦发生了犯罪行为给业主造成伤害，物业公司发生了犯罪行为给业主造成伤害，物业公司也可能因尽到了安全防范义务而也可能因尽到了安全防范义务而免免于或于或减减轻轻责任。责任。业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？七、小区内业主人身伤害问题物业公司平时应加强巡逻、坚持出入登25问题问题3小区内小区内悬挂物悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌倒塌致人损害致人损害时物业公司的法律责任？时物业公司的法律责任？15问题3小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责26小区内悬挂物、搁置物坠落，树木倾倒、折断小区内悬挂物、搁置物坠落，树木倾倒、折断或者果实坠落，堆放物品滚落、滑落或者堆放或者果实坠落，堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌等原因造成人身损害，由造成损害物品物倒塌等原因造成人身损害，由造成损害物品的所有人的所有人或或者者管理人管理人承担责任。承担责任。小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？七、小区内业主人身伤害问题小区内悬挂物、搁置物坠落，树木倾倒27小区内公共部位的悬挂物、搁置物如广告牌、小区内公共部位的悬挂物、搁置物如广告牌、玻璃在恶劣天气脱落造成了人身伤害，树木倾玻璃在恶劣天气脱落造成了人身伤害，树木倾倒、折断造成行人伤害，果实成熟后未采摘造倒、折断造成行人伤害，果实成熟后未采摘造成人身伤害，堆放物造成人身伤害等，受害人成人身伤害，堆放物造成人身伤害等，受害人会会要求要求物业公司承担相应的责任，这些情况都物业公司承担相应的责任，这些情况都可能给物业公司造成重大损失。可能给物业公司造成重大损失。小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？七、小区内业主人身伤害问题小区内公共部位的悬挂物、搁置物如广28物业公司在平时特别是恶劣天气来临前加强物业公司在平时特别是恶劣天气来临前加强对小区公共部位玻璃、广告牌等悬挂物的安对小区公共部位玻璃、广告牌等悬挂物的安全全检查检查，并在恶劣天气里加强对高大树木的，并在恶劣天气里加强对高大树木的管理管理，在树木结果的季节里作好及时采摘工，在树木结果的季节里作好及时采摘工作，加强对小区内堆放物品的管理，防止这作，加强对小区内堆放物品的管理，防止这些风险的发生，否则，一旦发生上述人身伤些风险的发生，否则，一旦发生上述人身伤害，物业公司可能面临着巨大损失。害，物业公司可能面临着巨大损失。小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？七、小区内业主人身伤害问题物业公司在平时特别是恶劣天气来临前29问题问题4火灾火灾造成的人身造成的人身损害损害、财产损失时，、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？物业公司是否应当承担责任？16问题4火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责30火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？物业管理公司应按照消防有关法规履行制定物业管理公司应按照消防有关法规履行制定消防安全制度，实行防火安全责任制，加强消防安全制度，实行防火安全责任制，加强宣传宣传教育，教育，消除消除火灾火灾隐患隐患，作好消防设施维，作好消防设施维护，保障安全通道畅通等职责。护，保障安全通道畅通等职责。七、小区内业主人身伤害问题法律规定火灾造成的人身损害、财产损31在物业公司管理的商住、办公、工业区等在物业公司管理的商住、办公、工业区等物业内都存在消防问题，一旦发生火灾造物业内都存在消防问题，一旦发生火灾造成人员伤亡、财产损失，受害人均可能从成人员伤亡、财产损失，受害人均可能从上述上述六个六个方面查找物业公司失职的证据，方面查找物业公司失职的证据，并要求物业公司赔偿其损失。并要求物业公司赔偿其损失。火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？七、小区内业主人身伤害问题在物业公司管理的商住、办公、工业区32物业公司在物业公司在平时平时就应当加强消防安全管理，就应当加强消防安全管理，加强宣传教育工作，特别是加强火灾隐患的加强宣传教育工作，特别是加强火灾隐患的检查检查，一旦发现，应立即向有关单位发出整，一旦发现，应立即向有关单位发出整改通知书，并书面改通知书，并书面报告报告消防主管部门，消防主管部门，火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？七、小区内业主人身伤害问题物业公司在平时就应当加强消防安全管33自身方面要作好消防设施的维护，经常检查自身方面要作好消防设施的维护，经常检查消防设施的状况，还应保障安全通道的畅通，消防设施的状况，还应保障安全通道的畅通，作好上述工作不但能作好上述工作不但能有效有效防范火灾的发生，防范火灾的发生，即便发生火灾，物业公司也会因尽到责任而即便发生火灾，物业公司也会因尽到责任而免于责任。免于责任。火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？七、小区内业主人身伤害问题自身方面要作好消防设施的维护，经常34感谢您的参与！35