2019年3月诸城市房地产市场调研报告ppt课件

诸城市房地产市场调研报告营销策划部2019年3月诸城市房地产市场调研报告营销策划部2019年3月11、了解诸城市城市城市发展情况2、诸城市房地产市场容量及去化率3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯4、本项目地块特征及适合开发产品调研目的调研目的1、了解诸城市城市城市发展情况2、诸城市房地产市场容量及去化2报报告提告提纲纲一、诸城市城市概况1.城市定位 2.城市格局 3.区域功能 4.商圈分布 5.经济发展 6.配套资源二、诸城房地产市场分析1.人口分析2.行业发展3.区域格局4.销售概况5.市场存量6.去化速度三、诸城市购房客户分析1.人口分析2.收入水平3.客户分析4.置业需求5.客户描摹四、本项目地块简要分析1.地块特征2.地块四至3.周边环境4.客群特征5.客户地图报告提纲一、诸城市城市概况二、诸城房地产市场分析三、诸城市购3一、一、诸城市城市概况城市城市概况全国百强县排名35位1.1.城市定位城市定位 2.2.城市格局城市格局 3.3.区域功能区域功能 4.4.商圈分布商圈分布 5.5.经济发展经济发展 6.6.配套资源配套资源一、诸城市城市概况全国百强县排名35位城市定位 4青青岛岛潍潍坊坊的的结结合合点点 依依托托毗毗邻邻青青岛岛的的交交通通优优势势，形形成成山山东东半半岛岛货货物物、资资金金、信信息息等等生生产产要要素素高高速速流流动动和和高高度度集集聚聚的的中心中心n地地理理位位置置：诸城市隶属于潍坊市，诸城地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。n交交通通便便利利：胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。城市定位城市定位青岛潍坊的结合点 依托毗邻青岛的交通优势，形成山东半岛货物、5城市格局城市格局诸城历经“10年河西、年河西、10年河东年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转移至河东区域。而开发区作为新兴板块，市政配套和居住氛围都亟需提升。城西板块：城西板块：诸城市老城区，配套设施相对完善；但工厂较多，生活环境差经济开发区：经济开发区：大企业集中区域，但配套设施尤其是交通条件和教育资源有待进一步完善。城东板块：城东板块：随着城市发展格局的变化，河东板块居住氛围、市政配套日渐完善，且成为新的城市中心，担当起CLD（中央居住区）和RBD（中心商业区）的城市功能经济开发区经济开发区城西板块城西板块城东板块城东板块城市格局诸城历经“10年河西、10年河东”的城市发展缩影，居6经济开发区经济开发区城西区城西区城东区城东区1、工业园区工业园区以开发区为中心的工业园区2、生活区生活区以城东区和城西区为主的生活区3、休闲娱乐区休闲娱乐区以三里庄水库、恐龙公园、潍河公园组成的休闲区生活区生活区休闲区休闲区工业园区工业园区福田汽车福田汽车希努尔希努尔外贸集团外贸集团区域功能区域功能生活区生活区经济开发区城西区城东区1、工业园区生活区休闲区工业园区福田汽7商圈分布商圈分布新利群商圈新利群商圈中百银座商圈中百银座商圈新百盛商圈新百盛商圈 人口密集程度以东、东南、西、北为顺序，北侧不过潍河，潍河以北为工业区，城郊结合处，人口以农村为主，外来务工人员以辅。未来 发展以人民路和和平路为轴线，中心向外辐射发展。以老利群、百盛为中心老利群、百盛为中心的百米商圈为主，人流量较大的地区，最新增加的蓝博湾商厦、迪士尼欢乐城、电影院、休闲广场。以中百、银座为中心中百、银座为中心的百米商圈以小区的便利商贸为主。以新利群和新百盛新利群和新百盛为中心点向外辐射50米左右人民路中段的三联等，都为连接各商圈起辅助作用老利群百盛商圈老利群百盛商圈商圈分布新利群商圈中百银座商圈新百盛商圈 人口密8地区生产总值（亿元）人均可支配收入（元）从从2009年至年至2019年地区生产总值、地方财政收入、人均年地区生产总值、地方财政收入、人均可支配收入来看，可支配收入来看，11年比年比09年经济发展突飞猛进，得益于年经济发展突飞猛进，得益于食品、纺织、汽车行业食品、纺织、汽车行业的带动。的带动。经济发展经济发展数据来源：2019年、2019年诸城市政府工作报告2019年，全市完成地区生产总值520亿元、人均7500美元，分别是2019年的1.7倍和1.9倍；实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿元，是2019年的2.2倍和2.5倍。2019年以来累计完成固定资产投资980亿元，其中2019年完成308亿元。地区生产总值（亿元）人均可支配收入（元）从2009年至2019县域经济基本竞争力在全国百强县（市）的位次由第50位跃升至第35位。工业经济增势强劲：工业经济增势强劲：2019年，规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元，是2019年的2.1倍和2.5倍；年利税过千万元的工业企业由2019年的78家发展到200家，特别是福田等重工企业的落户及规模扩张，对经济带动很大。服务业发展提速：服务业发展提速：2019年，实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售总额155亿元，均为2019年的2.1倍。农村经济健康发展：农村经济健康发展：2019年，实现农村经济总收入1780亿元，是2019年的2倍，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位，是全国生猪调出大县。外向型经济发展迅速：外向型经济发展迅速：2019年，外贸进出口总额达到14亿美元，是2019年的2倍，荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区；四年累计利用外资1.8亿美元，其中2019年5772万美元；境外企业发展到20家。经济参数经济参数数据来源：2019年、2019年诸城市政府工作报告县域经济基本竞争力在全国百强县（市）的位次由第50位跃升至第10龙城中学农业局医院龙源学校杨春国际酒店西郊学校诸城一中人民医院明诚学校大众医院繁华中学市府大华学校实验中学妇幼保健院中医院东郊医院密州路学校实验中学东武学校城北学校实验小学利群华玺酒店舜王学校百盛超市主要医院：主要医院：人民医院、中医院妇幼保健医院高中：高中：东繁华中学西诸城一中南实验中学北龙城中学贵族贵族小小学学：龙源小学 新艺小学优秀小学优秀小学：实验小学、西郊小学诸城诸城市市主要医院集中在城市南部；学校数量缩减，分主要医院集中在城市南部；学校数量缩减，分布较为平均。布较为平均。配套资源配套资源龙城中学农业局医院龙源学校杨春国际酒店西郊学校诸城一中人民医11小结小结1、诸城市依托潍坊、青岛双重交通优势，是潍坊青岛经济交流的直接结合点。2、人口数量108万，人口缓慢增长，10年仅增长3.8万，市区常住人口不足50万。3、诸城市沿河可分为城东区（河东）、城西区（河西）、开发区（河北）三部分。城东区在原有城市老商圈的基础上迅速向东发展，目前成为配套、交通、环境都比较成熟的区域。城西区主要城市老区，环境较旧，市民普遍有向东不向西的倾向。经济开发区目前主要为工业区，环境较差，配套不完善。4、主要医院中医院、人民医院都集中在城市南部，目前高中由十六所缩减为四所，分布较为平均。5、城镇居民人均可支配收入突破19000元，与2019年相比增幅超过50%；农民人均纯收入突破10000元，增幅超过60%。小结1、诸城市依托潍坊、青岛双重交通优势，是潍坊青岛经济交流12二、二、诸城房地城房地产市市场分析分析2019年起市场趋于平稳饱和1.1.人口分析人口分析2.2.行业发展行业发展3.3.区域格局区域格局4.4.市场存量市场存量5.5.去化速度去化速度6.6.市场大盘市场大盘7.7.滞销盘滞销盘二、诸城房地产市场分析2019年起市场趋于平稳饱和人口分析13诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的105.36万人相比，十年共增加了3.25万人，外来人口很少。全市常住人口中，男性54.91万人，占总人口的50.55%；女性为53.71万人，占总人口的49.45%。受教育水平，每10万人中具有大学受教育程度的5130人；具有高中受教育程度14439人；具有初中受教育程度为40483人；具有小学受教育程度26712人。人口分析人口分析数据来源：2019年7月第六次人口普查数据分析：较小的城市人口基数，缓慢的城市人口增长速度决定了诸城市房地产市场发展的基础客户量不足诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口普查20014行业发展行业发展诸城楼市起步于2000年，城市总体发展以北移东扩的发展方向发展。从2000年开始之间，诸城房地产11年的发展大体有五个阶段：起步期起步期缓增期缓增期发展期发展期饱和期饱和期时间：2000特点：以老城区的个别项目的改造开发为主；时间：2000-2019特点：以老城区的个别项目的改造开发为主；时间：2019-2009特点：以河西区域开发为主，将河西区域的老工业区进行改造，将企业迁至北部高新区，将河西板块打造成中心居住区；时间：2019-2019特点：以市区周边外环以内地块及潍河北段两岸开发为主；稳定期稳定期时间：2019至今特点：市区近郊及经济开发区沿河开发为主2019年诸城新建商品房全年平均价格在2000元/平方米左右,2019年房价在2300元/平米左右，2019年为2700元/平方米，2009年-2019年为3000元/平方米左右，2019年3月为3500左右，商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右。行业发展诸城楼市起步于2000年，城市总体发展以北移东扩的发15潍水怡景苑4300元/红星家园龙城龙府4300元/皇家半岛4278元/诚通香榭里4200元/裕泰祥公馆金东世纪城3900元/凤凰城龙都天一城多层4200元/宝龙公园世家3700元/龙都现代城多层4500元/龙城华庭格林学府3900元/2081正好4600元/丽都花园3700元/华都富林4300元/得利斯世纪城尚清华3700元/瑞福花园优品城4300元/奥韵花园4200元/和美馨园盛华国际4000元/金地翰林3700元/区域格局区域格局城西区均价：3880元/城东区均价：4130元/开发区均价：3770元/经济开发区经济开发区城西区城西区城东区城东区潍水怡景苑红星家园龙城龙府4300元/皇家半岛诚通香榭里1623200套13990套销量概况销量概况2019年、2019年是诸城市房地产发展腾飞的两年：2019年住宅全年成交总面积为面积为301.605万万总计总计23200套套2019年住宅全年成交总面积为面积为184.2954万万总计总计13990套套2019年下半年诸城房地产市场随着全国市场下滑趋势，成交去化速度减缓，趋于平稳。数据来源：房管局市数据统计23200套13990套销量概况2019年、2019年是诸城17区域区域楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积套数套数剩余套数剩余套数主力户型主力户型入市时间入市时间均价均价城东区瑞福花园1901901202019/10/1 高层3300城东区尚清华14168.2840024381162019/11/5 多层4200城东区天和文苑7241202019年11月 高层3400城东区优品城100多万5000800851262019年5月 多层4300城东区东武家园3万平方米32011475-1122019年12月 多层4000城东区盛华国际10万200080090-110高层3800城东区金东世纪城15万31202000120-2202019年8月 高层3900城东区华都富林300020085-1502019年6月 多层4300城西区香榭里30万208587-1402019/9/20 多层3900城西区昊宝龙苑108901062019年2月 高层3500城西区凤凰城17万150016080-1302019年4月未定城西区格林学府14万1000170100-1252019年4月 多层3900城西区金地翰林26418084-1222019年4月18日 高层3700城西区和美鑫苑10万500294、1052019年11月 高层3300城西区龙都天一城13万130082075-1302019年1月 多层4600城西区中天花园3003090-1202019年12月 多层4000城西区百合花园4.5万31222109-126高层3900开发区潍水怡景园6万1000400 75-2412019年7月 高层4000开发区帝中海1100160931452019年9月 高层3500开发区河畔隆昌苑5.24万40020100-1472019年5月 高层3300市场存量市场存量通过对诸城三区32个典型项目（在售项目58个，占整个市场60%）统计目前诸城市场现有在售房源在售房源11000多套多套，按照平均2019年诸城市的去化速度，需要近需要近1年的时间年的时间。区域楼盘名称建筑面积套数剩余套数主力户型入市时间均价城东区瑞18市场存量市场存量目前诸城市场现有在售房源在售房源11000多套多套，按照2019年诸城市住宅销售去化速度，需要近需要近1年的时间年的时间。诸城市常驻人口 108万 市区人口不足50万相当于大约15万户市区客户总量约为：15000户其中大约10%的家庭有购房需求市场现在售货量不包含未来开盘项目已经接近诸城城区购房客户总量市区客户量市区客户量市区客户量市区客户量1500015000户户户户在售房源在售房源在售房源在售房源1100011000多套多套多套多套市场濒临绝对饱和状态市场濒临绝对饱和状态周边村镇入城周边村镇入城周边村镇入城周边村镇入城20002000户户户户市场存量目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照201919户型面积户型面积市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度慢。在售项目80类两居、90与100左右三居，存量较少，去化速度快。市场在售项目中，高层产品70、80、90 的实用紧凑户型较少，100以上甚至150以上超大户型占到70%以上比例。新开盘高层项目多为80小二套，90三套的紧凑户型为主。2019年90平米以下住宅产品去化2698套，占总销量的20%，去化速度较快。100-11户型面积市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度慢。20项目名项目名开盘时间开盘时间 销售时间（月）销售时间（月）价格价格小区总小区总量量销量销量存量存量去化率去化率（月）（月）去化率去化率（年）（年）尚清华2019年11月21 3700400套3762418 215 天和文苑2019年11月21 3400726843 39 昊宝龙苑2019年1月1 3500108户109010 120 和美馨苑2019年11月15 3300500户498233 398 中天花园2019年12月14 4000 300多户130309 111 河畔隆昌苑2019年40 3400400户370309 111 格林学府2019年4月9 39001000户11817013 157 金东世纪城2019年8月6 39001276户37038052 624 去化速度去化速度通过对诸城三区2019年2019年不同时间开盘项目去化时间的调研分析得出，高层、小高层去化速度较慢，平均每月去化率为18套，年平均去化率为216套。调研项目中，去化速度最快的为金东世纪城金东世纪城注：2019年在售项目64个，住宅销售总量为13990套，项目平均年销量216套。项目名开盘时间销售时间（月）价格小区总量销量存量去化率（月）21金东世纪城金东世纪城，项目主要特点是准现房发售，项目品质很高，配套资源十分优秀。单价较低，户型面积较大。主要成交时间集主要成交时间集中在中在2019年年10月以前，近期大户型成交量大幅锐减。月以前，近期大户型成交量大幅锐减。户型面积段：户型面积段：112215大户型推盘策略：推盘策略：1、超长蓄客期：2009年一期开盘876套以售罄。二期蓄客近2年，2019年8月开盘750套，7个月去化370套。2、准现房发售：基本等高层产品封顶才开盘，体验过强3、超值单价高总价，配合促销优惠。典型个案典型个案金东世纪城金东世纪城金东世纪城，项目主要特点是准现房发售，项目品质很高，配套资源22河畔河畔隆昌苑隆昌苑尾盘项目，共400户，开盘3年多，剩余30户。金东世纪城金东世纪城高层产品，小区品质感很高。一期月去化率为62，目前二期二期8个月个月去化去化370套套昊宝龙苑昊宝龙苑年均去化速度仅120套中天花园中天花园年均去化速度为111套格林学府格林学府年均去化速度为157套尚清华尚清华年均去化速度为215套天和文苑天和文苑年均去化率仅为39套和美馨苑和美馨苑年均去化率398套潍水潍水怡景苑怡景苑项目1000多户，2019年7月开盘，去化60%，每月80多套。去化速度去化速度从不同区域、不同项目的去化速度来看，城东区的去化速度最快，其次为沿潍河两侧的项目。城西以及经济开发区的项目去化速度非常慢。经济开发区经济开发区城西区城西区城东区城东区区域去化对比：区域去化对比：城东区城西区开发区时间对比：时间对比：2019年是诸城房地产市场去化速度最快的一年，2019年速度减缓。河畔隆昌苑金东世纪城昊宝龙苑中天花园格林学府尚清华天和文苑23个体案例分析个体案例分析城东区城东区华都富林华都富林 华都富林由诸城正大置业开发，项目总建筑面积50万，是由43栋高层住宅、公建和商业配套组成。项目分5年开发，2019年6月份开盘，共推出4栋（共建43栋）400户。一期销售50%，200户，均价在4300-4400元。户型以85、100的两居室为主打户型，其中85-105的户型占50%，针对客户群主要是刚需的上班族。97平三居的占20%以下。150以上的占到了15%。主要针对老年人或者需要换房的中年人群。项目分析总结：项目分析总结：1、恰当的户型配比：73-113的户型区间，85、100两居室的主打户型符合目前市场主流需求，去化速度快。2、精准的客户定位：针对不同产品，精准定位上班族、老年、中年等客户群体。个体案例分析城东区华都富林 华都富林由诸城正大置24项目简介：山东巨龙建工集团房地产开发公司共建有4栋高层，8栋多层组成。共400户。多层开盘时间08年，目前已入住，销售率90%以上。高层2019年开盘，售均价3400元，户型面积在100-147平方米。户型配比上，以三居室为主，面积在117左右。100-117的较小户型的房型已经售罄。高层大户型滞销，剩余147的大户型房型30多套。个体案例分析个体案例分析经济开发区经济开发区湖畔湖畔隆昌苑隆昌苑项目分析总结：项目分析总结：1、区位因素是本项目的最大难题。2、以现房销售为手段，以低价位大面积销售策略为指引，打开市场。3、147大户型产品滞销，户型配比失调,100以下小户型产品少。项目简介：个体案例分析经济开发区湖畔隆昌苑项目分析总结25诸城市大源置业有限公司开发建设。项目占地42亩，总建筑面积4.5万平方米，集多层、高层和商业于一体，小区内配套设施齐全。共建有8栋楼312户，5栋多层、3栋高层。售出290套，剩22套，销售率为93%。其中，多层剩余7套，销售率为96%。高层还剩15套，销售率为89%。价格在4200，此项目目前销售比较火爆，卖点是送1200元的精装修，整体厨房，油烟机，皇明太阳能，高档座便器等。卧室精美细致的木地板。个体案例分析个体案例分析城西区城西区百合花园百合花园项目分析总结：项目分析总结：唯一性的产品卖点撬动市场唯一性的产品卖点撬动市场百合花园因区域及配套等问题前期销量极差，多次更换代理公司。推出全诸城唯一的精装修卖点后，销售火爆。诸城市大源置业有限公司开发建设。项目占地42亩，总建筑面积426项项目目占地面积占地面积建筑面积建筑面积区域区域开盘时间开盘时间目前价格目前价格总户数总户数销量销量存量存量户型户型优品城65万106万城东区10年5月推出多层1000套，开盘价3200元，11年7月份推出4栋高层多层4300元2020户1500套520套85126金东世纪城15万31万城东区09年第一期开盘876套以售罄，11年8月开第二期750套，销售370套，三期未建3900元3120户1276套1844套120-220香榭里16万30万城西区2019年9月20日一期开盘起价：3800 元/M均价：4300 元/M2085户800套1285套87-140龙都现代城33万60万城西区2019年9月一期开盘3300起，11年2月二期开盘，11年5月三期开盘多层均价45003000户2860套140套80-130从大盘的销量和存量来看，大盘的去化速度相对较快，客户对大盘比较认可。其中一个重要的原因在于大盘的户型类型比较全，适合不同置业需求。大盘大盘项目占地面积建筑面积区域开盘时间目前价格总户数销量存量户型优27诚通香榭里总建筑面积30万，涵盖揽景叠拼别墅、特景花园洋房、观景小高层等多元化产品形态 金东世纪城小区规划建设高层商住、住宅楼17+1层和16层共34栋，会馆、商业、幼儿园各一栋。经省规划专家评审小区集居住、休闲、购物、医疗、保健、餐饮、人防工程于一体的现代、高档住宅小区。龙都现代城占地33万，建筑面积50万余，共分3期开发优品城项目总占地面积65万平方米，总规划建筑面积106万平方米。第一期工程占地面积22万平方米，拆迁住户565户，拆迁面积10万平方米，规划建筑面积43万平方米。诚通香榭里金东世纪城龙都现代城占地33万，建筑面积50万28个体案例分析个体案例分析大盘大盘诚通诚通香榭里香榭里1、正确的开发策略正确的开发策略一期别墅洋房产品提升项目品质，拉升后期高层价格2、根据市场变化，及时调整推售策略、根据市场变化，及时调整推售策略市场好时将大户型产品及时清仓，保留刚需产品；市场差，小户型主攻刚需客户，跑赢大市。3、丰富多彩的营销活动丰富多彩的营销活动大型的才艺比赛，日常性的暖场活动，吸引客户4、多渠道大力度推广、多渠道大力度推广公交站牌、高炮、网络县级市媒体统发覆盖，保证项目到访量。中国诚通发展集团投资开发，30万平米公园主题社区，分为3期。目前一期叠拼别墅（1-4号楼）、花园洋房（5-10号楼）已盛大封顶，将于2019年5月底交付，电梯观景洋房（14、15号楼）接近封顶；二期工程将于近期全面开工。个体案例分析大盘诚通香榭里1、正确的开发策略中国诚通发29滞销盘滞销盘得利斯世纪城得利斯世纪城得利斯世纪城现状：现状：得利斯世纪城总规划建筑面积72万，总规划户数7000户，自2009年10月开盘以来至今，共销售700套商品住宅，在2019年开了两栋写字楼，今年7月准备开一栋160套的高层。原因分析：原因分析：1、在世纪城之前的丹桂轩建筑质量不好严重影响了，世纪城的开发。得利斯房地产声誉收到影响。2、建筑质量极差，附房漏水严重，配套差，电梯时常出问题，乱收费。滞销盘得利斯世纪城得利斯世纪城现状：30小结小结1、自2000年开始，诸城房地产市场经过12年的发展，特别是经过2019、2019两年的集中爆发期后，逐步转向平稳发展。2、调研统计，目前诸城市场现有在售房源11000多套，需要近1年的时间。3、三区去化速度体现客户购房意愿，城东去化速度最快，城西其次，开发区最慢4、项目平均去化速度为每年216套。6、诸城客户置业周期长，需求多为三房型，85-100之间的户型去化速度最快。7、诸城房地产项目以中、小型楼盘为主，开发规模在10万左右，大盘较少，原因在于开发大盘的难度较大。大盘一般出现在09年、10年市场很好的情况下。9、诸城房地产项目滞销楼盘主要原因集中在施工质量、户型面积大、位置偏僻。10、政策规定开发项目只能为高层，导致市区现在售多层项目资源稀缺，同项目高层、多层差价普遍在1000元左右。小结1、自2000年开始，诸城房地产市场经过12年的发展，特31三、三、诸城市城市购房客房客户分析分析目前市场主流消费群体为刚需、村镇进城客户1.1.收入水平收入水平2.2.客户分析客户分析3.3.置业需求置业需求4.4.客户描摹客户描摹三、诸城市购房客户分析目前市场主流消费群体为刚需、村镇进城客32诸城市除企业管理、个体经营等人群拥有较高的收入之外，一般工人及单位职工工资水平普遍在2000元4000元之间。收入水平收入水平诸城市除企业管理、个体经营等人群拥有较高的收入之外，一般工人33通过对诸城32个项目近期成交客户的调研总结：客户分析客户分析诸城市购房群体最大的一部分群体为城市扩建的周边村镇人口，还包含大量的乡镇进城人群。诸城市购房客户购房目的主要为自住，包含改善、婚房等情况，投资较少。通过对诸城32个项目近期成交客户的调研总结：客户分析34诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，从区域去化速度的调研也有明显体现。中心城区认同度很高，中心区域周边则抗性较大，除非有足够的价格诱惑。诸城市购房客户更希望选择三室的房子，非常实际。对多层房心存依恋，对高层房未能完全接受。客户分析客户分析诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，从区35户型户型南向的客厅和卧室、卫生间的布局，比较关注得房率的高低。小区配套小区配套喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善，孩子上学、购物等便利。环境环境 注重小区环境的营造，对物业管理的理解不强。渴望安静和空间，但对物业费不能充分接受。价格价格敏感度高，购房心理现实。价格便宜，三线城市的价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大学校学校十分注重下一代的教育和成长，如果条件许可，愿意承担更多费用在好学校附件置业。置业需求置业需求户型置业需求36年轻年轻2535岁，处于事业奋斗的黄金时期；岁，处于事业奋斗的黄金时期；繁忙繁忙工作、家庭，亲情、爱情、友情，一切都很重要，分身乏术；工作、家庭，亲情、爱情、友情，一切都很重要，分身乏术；追求追求上进，努力，期望出人头地，有朝一日功成名就；上进，努力，期望出人头地，有朝一日功成名就；他们是城市工薪阶层，不断进取追求卓越，享受奋斗的过程与成就感，面对生活又有太多的无奈，不论是在感情还是生活上都希望处在一个相对稳定的状态下。他们为了结婚或或者为了孩子有一个好的生活环境，需要买房置业，是他们创造了刚需。访谈案例访谈案例：李小姐，27岁，兴贸玉米油办公室工作人员，年收入3万元左右，今年打算结婚购房，得要三个卧室，面积不超过100平方米，（因为年轻人收入有限），最少要有两个卧室在南向。工厂上班族、企业办公室职员、政府基层公务员等人员构成了诸城工厂上班族、企业办公室职员、政府基层公务员等人员构成了诸城市的上班族。他们：市的上班族。他们：客户描摹客户描摹访谈访谈年轻2535岁，处于事业奋斗的黄金时期；他们是城市工薪37年龄年龄3040岁，成家有小孩岁，成家有小孩特征特征没有太多的精神追求，爱面子，有一定的经济收入来源。没有太多的精神追求，爱面子，有一定的经济收入来源。生活生活低技术含量工作，在市区做点小生意，在老家种菜等收入也不错低技术含量工作，在市区做点小生意，在老家种菜等收入也不错他们是一群新进城的农村人，凭借一点小生意，有了一定的经济基础不甘于在农村生活，但又离不开农村，在城里买套房子为以后真正富裕了去住。访谈案例访谈案例蔬菜收购个体，年收入10万。1、家住农村，以前自己种菜，后来改行做蔬菜收购批发。2、对小区配套、房子户型、楼层都要求不高，关注价格和区位。诸城周边村镇上相对富裕的家庭、进城做生意的个体等组成了新生诸城周边村镇上相对富裕的家庭、进城做生意的个体等组成了新生的诸城城市居民。的诸城城市居民。客户描摹客户描摹访谈访谈年龄3040岁，成家有小孩他们是一群新进城的农村人，凭38中年中年3545岁，人生的不惑时期；岁，人生的不惑时期；从容从容繁忙已经成为一种习惯，生活工作中的大多数事情都在如常进行；繁忙已经成为一种习惯，生活工作中的大多数事情都在如常进行；富裕富裕有车有房是基本需求，他们需要的是更好的车和更好的房；有车有房是基本需求，他们需要的是更好的车和更好的房；品质品质对品质的渴望源于对地位的彰显。对品质的渴望源于对地位的彰显。他们被称为城市的力量，他们习惯于城市中的便利繁华，又期盼居住在环境良好的地区，大都居住在环境较好，交通便利的地区，在诸城主要分布在潍河以南的公园区的多层或别墅。访谈案例访谈案例东风日产4S店老板，年产值1.2亿，员工90人。1、家住市中心，政府家属院，不考虑更改住址、改善居住条件。2、投资四处房产，全部为多层，不考虑高层，多为市中心内部。3、对其他小区物业的不相信也是他不愿更改住址的主要原因。私企业主、企业中高层管理者、政府高官共同构成了诸城置业群体私企业主、企业中高层管理者、政府高官共同构成了诸城置业群体中成熟取向的富裕阶层，他们：中成熟取向的富裕阶层，他们：客户描摹客户描摹访谈访谈中年3545岁，人生的不惑时期；他们被称为城市的力量，391、目前购房主力为刚需阶层，他们的收入水平在15004000之间，家庭收入 在3000-5000元左右。2、诸城市购房群体最大的一部分群体为新市民，包阔大量的乡镇进城人群。3、诸城市购房客户购房目的主要为自住，包含改善、婚房等情况，投资较少。4、诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，开发区较少5、在市中心或繁华地段已购房的客户，考虑再换房的人较少，因此目前市场上以首次置业为主，主要是工厂的上班族。客户分析小结客户分析小结1、目前购房主力为刚需阶层，他们的收入水平在150040040四、本四、本项目地目地块简要分析要分析北外环、站前街、舜王大道、泰薛路围合区块1.1.地块特征地块特征2.2.地块四至地块四至3.3.周边环境周边环境4.4.客群特征客群特征5.5.客户地图客户地图四、本项目地块简要分析北外环、站前街、舜王大道、泰薛路围合区41工程总占地面积工程总占地面积 677398 现状厂区现状厂区现状厂区现状厂区淮河北岸李家庄淮河北岸李家庄淮河北岸李家庄淮河北岸李家庄 改造项目改造项目改造项目改造项目现状村现状村现状村现状村站前西街站前西街站前西街站前西街舜王大道（潍徐街）舜王大道（潍徐街）舜王大道（潍徐街）舜王大道（潍徐街）龙城中学龙城中学龙城中学龙城中学泰薛路（万兴路）泰薛路（万兴路）泰薛路（万兴路）泰薛路（万兴路）舜王小学舜王小学舜王中学舜王中学地税局地税局舜王街道舜王街道办事处办事处信用社信用社社区服务社区服务（在建）（在建）地块整体较为方正，东西840米、南北达870米。东侧的舜王大道为城市主干道，通往南侧市政府，车流量大；南侧沿万兴路现状多为网点和公共配套设施；西侧的站前街也具备良好的商业基础。现状厂房现状厂房地块特征地块特征工程总占地面积 现状厂区淮河北岸李家庄 现状村站前西街42 用地区域由北外环、西侧站前街、东侧舜王大道、南侧泰薛路围合而成，四平路东西贯穿，交通便利，地理位置优越；周边自然环境丰富；相邻道路上公共配套设施较完善。地块四至地块四至站前西街站前西街站前西街站前西街舜王大道（潍徐街）舜王大道（潍徐街）舜王大道（潍徐街）舜王大道（潍徐街）泰薛路（万兴路）泰薛路（万兴路）泰薛路（万兴路）泰薛路（万兴路）北环路北环路北环路北环路 用地区域由北外环、西侧站前街、东侧舜王大道、南侧泰薛路围43 项目北侧和西侧为工业园区，工厂较多，从业人员较多，（如北侧的桑莎8000多员工，这部分人将成为我们的客户）刚性需求客户群体大；交通便利，临近商贸城，将来商业配套会完善；临近龙城中学、舜王中学，教育配套相对较好；周边项目品质较差，项目可提升空间大。周边环境周边环境 项目北侧和西侧为工业园区，工厂较多，从业人员较多44本项目客户群体区域主要是项目附近工厂职工占70%其次是项目周边乡镇居民约占20%再是周边村落居民改善居住条件约占10%1、首次置业较多，对社区景观、品质要求不高。2、注重使用功能，偏爱紧凑型住房，对居住品质要求不高3、户型设计偏爱南向卧室设计，不能接受门口冲墙角、卫生间，注重房屋总价。置业要求排序置业要求排序要求排序：基本型：房屋总价使用功能教育配套产品形式：产品形式：主要注重房屋总价，注重使用功能90平方米左右套三房型。客群特征客群特征从项目周边环境来看，初步得出本项目的客群及特征：本项目客户群体区域主要是项目附近工厂职工占70%1、首次置业451旭昶工贸公司2诸城市长青医药公司3同翔机械有限公司4北辰机械有限公司5良丰容器设备公司6莲春天然素提纯公司7绿源宝油脂公司8诸城良工机械有限公司9永全机械公司10良丰物流11金安铁路物流公司12天工造纸机械公司13迪龙电缆公司14新富民木业公司15恒信基汽车部件公司16桂勇机械公司17瑞泰化工18恒信海绵制品公司19鑫美机械公司20立威机械公司21惠旭汽车零部件有限公司22亚恒工贸公司23永利达机械有限公司24山东精典建筑工程公司25银鹤食品公司26万家庄邮电支局27舜王工商所28五洲化工涂料有限公司29舜王商贸城30泰王包装印刷厂31诸城市农业局32裕国制衣公司33中纺金旭纺织有限公司34民生医院35兰凤科技公司36诸城市中昊机械37诸城大众液压器材公司38诸城市三丰源食品公司39诸城市天川纺织有限公司40金昊三扬环保机械公司41丰诺生物科技工业园42丰倍尔生物科技43义昌家纺工业园44大后沟村45常家庄村46石戈庄村47吉家屯村48庄家屯村49陈家屯村50雷家岭村51淌沟河村52大埠屯村53吴家屯村54王家庄子村55小荣村56拙村57诸冯村本项目客户地图：开发区的工厂、事业单位和周边村镇，本项目客户地图：开发区的工厂、事业单位和周边村镇，12345678910161511141312171819202122232425261627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657客群地图客群地图项目地址1旭昶工贸公司36诸城市中昊机械本项目客户地图：开发区的工厂461、了解诸城市城市城市发展情况-稳健2、诸城市房地产市场容量及去化率-饱和、较慢3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯-住东不住北4、本项目地块特征及适合开发产品-刚需为主，改善为辅调研结论1、了解诸城市城市城市发展情况-稳健2、诸城市房地产市场容量47诸城调研收获分享，在符合集团战略及重点城市区域下，在三四线城市拿地首要条件：1.市中心，生活配套全；2.价格低；3.中小规模，运转快；4.以刚性需求为主，改善为辅；5.城市重点打造区域；6.市场需求量较大；7.带有稀缺资源性土地；8.少量拆迁，最好无拆迁；9.投入少，见效快；10.合作开发,走兼并的道路；总之以现金流为目的快速运转的项目为首选地。过去因土地升值快，拿地以大为主！目前市场以运转快为主！诸城调研收获分享，在符合集团战略及重点城市区域下，在三四线城48ThanksThanks49