2019年长沙房地产市场宏观市场分析部分50pppt课件

Chapter.1大大势环境分析境分析NO1NO1：宏：宏观经济分析分析NO2NO2：2019年房年房产政策解政策解读NO3：土地市：土地市场NO4：楼市研究：楼市研究1 1Chapter.1大势环境分析NO1：宏观经济分析1宏宏观经济经济总量分析量分析2009-2019年GDP总值情况统计国民经济平稳较快增长，初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%；人均GDP达到41826元，相比上年上涨8.7%，经济持续平稳快速发展。宏观经济经济总量分析2009-2019年GDP总值情况统计宏宏观经济固定固定资产投投资2019年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资总额高达（不含农户）436528亿元，增长19.6%；但是但是值得注意的是自得注意的是自2019年年10月份起固定月份起固定资产投投资增速放增速放缓。全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。房地产投资持续高速发展，市场供应量持续增加。宏观经济固定资产投资 2019年固定资产宏宏观经济全国房地全国房地产开开发增速增速 2019年全年全国房地产开发投资保持高速增长；进入2019年起增速开始缓慢下滑，其中2019年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。宏观经济全国房地产开发增速 2019年全年全国房宏宏观经济进出口出口总额2009-2019年全国货物进出口总额 2019年进出口稳中有升。全年货物进出口总额41600亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口为22096亿美元，增长7.9%；进口19504亿美元，增长7.3%。进出口差额（出口减进口）2592亿美元，增加289亿美元。进出口贸易稳步增长，对整体经济的发展起到持续拉动的作用。宏观经济进出口总额2009-2019年全国货物进出口总额 宏宏观经济社会消社会消费品零售品零售总额与居民消与居民消费价格价格涨幅幅 2019年5月份，社会消费品零售总额21250亿元，同比名义增长12.5%。扭转了自2019年12月份以来的下滑趋势，居民消费能力提升对经济发展具有积极地促进作用。2019年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。后期会增加了通货膨胀的风险，对利率与货币政策产生消极影响。宏观经济社会消费品零售总额与居民消费价格涨幅 宏宏观经济人均可支配收入人均可支配收入 2019年城乡居民收入继续增加。全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；全年全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%。可支配收入的相应的提升了购买能力，增加了消费，对于经济的稳定发展具有积极的作用。宏观经济人均可支配收入 2019年城乡居民收入长沙沙经济经济总量分析量分析n近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在12%-14%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2019年年长沙沙GDP达到达到7153.13亿元元；n长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过11%，2019年人均年人均GDP达到达到99570元元,人人均均GDP增增长速度速度为10.85%n实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；长沙市近年来沙市近年来经济总量持量持续稳健增健增长构建了房地构建了房地产发展的平台，促展的平台，促进了商了商务需求，需求，为写字楼写字楼市市场发展提供了有力展提供了有力经济后盾。后盾。宏观经济增长与房地产发展关系高速发展萎缩停滞稳定发展长沙经济经济总量分析 近6年长沙市GDP增长率保持在12%长沙沙经济社会固定社会固定资产投投资固定固定资产投投资呈呈现一定周期性，在两年的高速增一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，后逐步回落，2019年出年出现新一新一轮增增势,工工程机械、生物医程机械、生物医药、新材料等、新材料等产业集群投集群投资强势增增长。工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元，比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市规模以上工业增长12.7个百分点。2019年全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。房地产开发投资快速发展。长沙经济社会固定资产投资固定资产投资呈现一定周期性，在两年长沙沙经济进出口出口贸易与招商引易与招商引资外商直接投外商直接投资与与进出口出口总额近年来一直保持高位水平，随着近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五沙十二五规划的深化划的深化执行，未来几年内仍将保持行，未来几年内仍将保持较平平稳的增的增长势头。n2019年全年进出口总额（海关口径）98.93亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中，机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%；在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的49.5和17.1%。n全年利用外资项目（企业）150个。实际使用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项目282个，实际到位省外境内资金达534.06亿元，增长17.0%。长沙经济进出口贸易与招商引资外商直接投资与进出口总额近年来长沙沙经济人口增人口增长情况情况加速了加速了长沙人口城沙人口城镇化的化的进程，商程，商务区、商区、商业区格局随城市区格局随城市扩张变化化n2019-2019年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2019-2019年农业人口出现负增长，2019年农业人口比07年减少约7万。n2019-2019年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速，2019年长沙户籍人口约677.44万人。长沙经济人口增长情况加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商p2019年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。p长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市；p长沙经济增长促使2019-2019年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近9%。商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大长沙市沙市场消消费力力强，消消费型城市型城市特征明特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费水平，推水平，推动了商了商业及商及商务的的发展展长沙沙经济人均收入及消人均收入及消费性支出性支出2019年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为187小结小结整体整体经济快速快速稳步步发展，展，为房地房地产业构筑良好构筑良好发展平台，展平台，从从长远看城市化催生大量需求，周期性市看城市化催生大量需求，周期性市场低迷不能阻碍房地低迷不能阻碍房地产市市场的持的持续发展。展。注：以上数据来自注：以上数据来自“国民国民经济与社会与社会发展展统计报告告”小结 整体经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展高高铁枢枢纽贯通通&“9+2”泛珠三角泛珠三角经济圈圈规划划&“3+5”长株潭城市群株潭城市群的落的落实，长沙成沙成为中南地区中南地区的中心的中心p高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈p“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。p“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。“3+5”城市群中心京深高铁沪昆高铁高铁枢纽中心北上广深一日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心城市规划战略地位高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划&“3+5”长株n长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者n长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心n其中，大河西先导区（本本项目所属区域目所属区域）纵向自向自长沙沙岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、产业研研发、文化引、文化引领的的战略高度，加略高度，加强教育培教育培训、科技、科技创新、成果新、成果转化的平台建化的平台建设，打造具有国，打造具有国际影响的大影响的大学城、引学城、引领两型两型产业和技和技术发展的展的“硅谷硅谷”。长沙沙中心中心以配套与城市以配套与城市环境境为核心核心竞争力争力湘潭、株洲湘潭、株洲产业中心中心冶金、机冶金、机电、新材料、新材料、轻纺等等工工业为主，主，经济实力雄厚但城力雄厚但城市市环境及配套相境及配套相对落后落后向心力的向心力的产生生到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60至62，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的长株潭城市群区域规划长株潭三市融城加速，株潭三市融城加速，长沙作沙作为长株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将进一步增一步增强，商商业、商、商务需求增需求增长空空间巨大。巨大。城市规划城市群现状长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务163+5城市群城市群1小小时生活圈的构筑，将加速生活圈的构筑，将加速长株潭周株潭周边城市向核心区城市的聚集，城市向核心区城市的聚集，为长沙沙带来更多的置来更多的置业人群和商人群和商业消消费群体。群体。p长株潭城市群战略目标：在长株潭经济一体化基础上，实施以长株潭为中心，以一个半小一个半小时通路通路为半径，半径，包括岳阳、常德、益阳、包括岳阳、常德、益阳、娄底和衡阳在内的娄底和衡阳在内的3+5城城市群市群建设战，从而实现湖南崛起的核心增长极，成为湖南发展的引擎。通过改善交通实现战略目标163+5城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核长沙市城市沙市城市总体体规划划(2019-2020)(2019年修年修订)p根据总体规划，规划区范围由原来的总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城区1200平方公里；p将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规划区范围。p在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。p根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里，中心城区将承载629万人口。城市规划长沙总体规划长沙沙扩容，构建千万容，构建千万级人口的大都市，人口的大都市，规划区面划区面积4960平方公里，其中中心城区平方公里，其中中心城区1200平方平方公里，中心城区将承公里，中心城区将承载629万人口万人口长沙市城市总体规划(2019-2020)(2019年修订)长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一第一阶段：段：单核心核心扩张第二第二阶段：多核化段：多核化发展展第三第三阶段：都市群形成段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成城市快速城市快速发展，展，长沙由沙由单核核进入多核入多核发展展阶段段长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城公共配套、交通等城市基公共配套、交通等城市基础设施全面升施全面升级，城市改造催生多个国，城市改造催生多个国际规划区域蓬勃划区域蓬勃发展展重点区域建设公共配套交通配套洋湖片区100亿元打造为长沙“总部经济区”2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2019年开工2009年开馆省博物馆、图书馆和音乐厅2019年开工，预计2019年底开馆武广高铁2019年开工，2009年底通车，2019年至北京段将拉通城际铁路开工，2009年开工，预计2019年长株潭段开通长沙地铁2009年开工，预计2019年底2号线开通、预计2019年底1号线开通武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”2019年公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生多个国际规外来知名企外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入沙，当前入驻长沙的世界沙的世界500强企企业超超100家家，其中，其中40家投家投资兴办实体企体企业。p当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2019年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份p已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家p预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业长沙投沙投资兴业世界世界500强企企业名名单欧美企欧美企业美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、HorsinvestHoldingCo，Lmited、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴尔信息、德国西门子日韩企业日本三井物产、日本丸红株式会社、韩国LG电子、日本日立、日本电气株式会社、日本铃木汽车、日本三菱汽车、日本住友金属、日本雅马哈、日本三菱电机、日本电装新马企业马来西亚恳实达有限公司、泰国正大中国企业中粮集团、香港和记黄埔、中国银行、台湾鸿海科技外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超1小结小结城市群城市群战略加速三市融合，略加速三市融合，长沙沙综合合实力、区域力、区域辐射不断上升，外射不断上升，外加城市自身加城市自身规划、公共配套、交通等多方面利好，未来划、公共配套、交通等多方面利好，未来长沙将出沙将出现多个新多个新兴商商务办公区，公区，为房地房地产市市场的的发展开辟更广展开辟更广阔的空的空间！小结城市群战略加速三市融合，长沙综合实力、区域辐射不断上升，2019年政策解读经济目标 “完善宏观调控政策框架，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。2019经济增长目标，GDP7.5%，2019居民消费价格水平，CPI3.5%易居解易居解读：在上下限管理稳增长保就业的大经济目标下，房地房地产调控不会控不会过于激于激进。此经济目标属于中性偏利好。2019年政策解读经济目标 “完善宏观调控政策框架，2019年政策解年政策解读货币政策政策 “货币政策要保持适度松紧，促进社会总供给基本平衡，适度适时预调微调”易居解易居解读：根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知，除政策外，信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。虽和去年一样“稳健”的基调，但解读时的适度松紧，预示着示着2019年年货币政策将不会政策将不会过度度宽松，会根据市松，会根据市场情况出情况出现适度适度宽松的情况，平松的情况，平价跑量可能成价跑量可能成为贯穿今年楼市的主基穿今年楼市的主基调。2019年政策解读货币政策 “货币政策要保持适度松紧2019年政策解读投资政策 “把投资作为稳定经济增长的关键”易居解易居解读：投资在过往经济发展中均发挥了重要的作用，去年两会工作报告提出“投资在促进经济增长中的作用不可低估”，今年更作为稳定经济增长的关键。把投资演化到房地产市场，那么就是保障性安居工程的建设。今年又在资金保障方面特别提及，在资金方面有中央的支持，后期房企建设保障房的参与度也会相应增加。2019年政策解读投资政策 2019年政策解年政策解读房房产调控政策控政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求易居解易居解读：此此为本届政府首次正式提及房地本届政府首次正式提及房地产调控相关内容，控相关内容，和以往和以往调控相比，控相比，“针对不同不同城市情况分城市情况分类调控控”和和“增加共有增加共有产权住房供住房供应”为首提。首提。前半段表述前半段表述为不同城市不同城市调控分化做控分化做铺垫，今年不同城市政策收，今年不同城市政策收紧和放松将同在。和放松将同在。而抑制投机投而抑制投机投资性需求的表述表明性需求的表述表明“限限贷、限、限购”等等调整手段仍将整手段仍将实行。行。预计2019年整体年整体调控政策仍将持控政策仍将持续，而，而对于二套及以上房于二套及以上房贷仍将仍将继续收收紧。增加中小套型住房供应今年两会特意提出，预计2104年土地出让中对于中小套型的限制将增多，然而，随着单独二胎的放开，未来所需房型结构或将有变化，因此，中小套型的比例和需求在未来仍值得关注。北京去年推出的自住型商品住房实为共有产权房，今年预计将在更多城市推行。但因为此模式尚在探索阶段，短时期内供应不足以产生大的影响。2019年政策解读房产调控政策 针对不同城市情况2019年政策解年政策解读房房产税税 “推进税收制度改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作”易居解易居解读：新一届政府传达了明显的“立法先行”的改革新思路。十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，习总书记在提到法律与改革的关系时曾做出指示“先立后破，有序进行”，意味着房意味着房产税的税的实施首先需要通施首先需要通过严肃的立法程序，的立法程序，时间跨度跨度较长，未来，未来悬在在楼市上空的一把利楼市上空的一把利剑也将也将暂时解下。解下。2019年政策解读房产税 “推进税收制度改革，做好房2019年政策解年政策解读限限购松松绑与降低存款准与降低存款准备金率金率沈阳叫停取消限沈阳叫停取消限购定向降准定向降准释放放宽松松预期期2019年政策解读限购松绑与降低存款准备金率沈阳叫停取消限全国土地市全国土地市场土地成交与溢价情况土地成交与溢价情况 进入2019 年，开发商亟需补库存，土地市场景气度回升，各地地王频现。火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。2019 年1-11 月，40 大中城市土地成交面积为35292.46 万平米，同比下降4.5%，相对于2019 年土地成交面积同比下降12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。从土地溢价率可以看出，相对于2009-2019 年土地市场的火爆局面，2019 年土地回暖并没有丧失理性。对比上一轮周期和这一轮周期，我们可以发现2009 年和2019 年土地成交溢价率一度接近60%，而今年溢价率最高仅录得29.7%。这说明开发商的土地购置行为整体趋于理性，战略选择上相对没那么激进。全国土地市场土地成交与溢价情况 进入2019 年全国土地市全国土地市场办公、商用土地增加公、商用土地增加 2019 年，无论是新开工面积增速还是开发投资增速，办公楼和商业营业用房表现均高于住宅。开发投资方面，2019 年1-11 月，办公楼开发投资同比增长36.0%，比商业营业用房高出8.4%，比商品住宅投资大幅高出16.9%。新开工方面，2019 年1-11 月，商业营业用房新开工面积同比增长15.1%，高于办公楼和商品住宅。自2019 年针对住宅的调控驱使更多的开发商介入写字楼和商业地产，最终导致当前一些城市的人均商业面积已经达到甚至超过欧美发达国家水平，供过于求的局面特别明显，写字楼亦如此。某些城市甚至存在较大的下跌风险全国土地市场办公、商用土地增加 2019 年，区域挂牌情况成交情况宗数面积万宗数面积万金额万元楼面地价元/內六区芙蓉区944.53 630.01 2047002387天心区521.20 314.42 909201879岳麓区74308.35 67287.79 19758812528开福区24153.66 19119.82 8307682566雨花区24123.24 2098.33 6446321971望城区89410.18 85407.51 844370837小计2251061.16 200957.88 45912711804县市长沙县101493.32 71401.98 531146977浏阳市100275.82 86223.41 220824561宁乡县109370.89 85261.78 215991755小计3101140.03 242887.17 967961808全市5352201.20 4421845.05 55592321545 2019年全市土地供应535宗，面积2201.10万，内六区土地成交200宗，面积957.88万，全市土地成交金额555.92万亿元。沙土地市场大河西为主导，开福区楼面地价最高。全市楼面地价1545元/，内六区楼面地价1804元/，开福区2566元/成区域冠军。长沙土地市沙土地市场2019年土地成交供年土地成交供应基本情况基本情况汇总区域挂牌情况成交情况宗数面积万宗数面积万金额万长沙土地市沙土地市场2019-2019年土地供年土地供销走走势 2019年土地供应1061.16万，环比增长35.79%；土地成交957.88万，环比增长23.41%；土地供应和成交双增长。2019年土地供求比1.11，环比增幅10.04%，供应量大于成交量。长沙土地市场2019-2019年土地供销走势 2019年以来长沙内五区楼面地价节节攀升，2019年楼面地价高达2395元/，环比增长30.16%，楼面地价快速上涨，势必推动楼市房价快速上涨。望城区2019年土地成交楼面地价为837元/，为长沙六区唯一房价地价洼地，为真实反映市区地价走势，只针对性分析内五区。长沙土地市沙土地市场2019-2019长沙土地楼面地价走沙土地楼面地价走势 2019年以来长沙内五区楼面地价节节攀升，20 2019年内六区土地成交楼面地价开福区以2566元/夺得冠军，其次是岳麓区2528元/。望城区土地成交楼面地价最低，仅837元/。长沙土地市沙土地市场2019年年长沙六区楼面地价走沙六区楼面地价走势 2019年内六区土地成交楼面地价开福区以2 2019年，土地成交以望城区最为火爆，成交宗地高达85宗，成交面积达407.51万。岳麓区以成交67宗位居第二，成交面积达287.79万。长沙土地市沙土地市场2019年六区土地成交情况年六区土地成交情况 2019年，土地成交以望城区最为火爆，成交宗地 2019年市内有梅溪湖、洋湖垸、滨江新城和武广新城四大热点板块，其中武广新城以96.56万成冠军，其次是梅溪湖94.17万屈居第二，洋湖垸和滨江新城成交仅高于30万。洋湖垸以3704元/楼面地价成各板块最贵地价区域，其次是滨江新城3617元/。武广新城楼面地价最低2221元/。长沙土地市沙土地市场2019年年热点板点板块土地成交情况土地成交情况 2019年市内有梅溪湖、洋湖垸、滨江新城和武广新2019长土网013号【成交】2019.1-5月份长沙经营性土地市场供求情况编号为2019长土网013号的溁湾镇商住用地由绿地地产集团长沙置业有限公司成功拍得，成交总价281657万元，楼面价达6837元每平米。这是绿地地产在2019年拿的的第2块地，绿地在长沙地产的版图在持续扩张中。长沙土地市沙土地市场房房2019年年1-5月份土地成交供月份土地成交供应情况情况2019长土网013号【成交】2019.1-5月份长沙经小结小结房地房地产市市场的持的持续走走热，促，促进土地成交量与溢价率的不断攀升，不土地成交量与溢价率的不断攀升，不断刷新楼面价断刷新楼面价记录。同。同时办公、商公、商业用地面用地面积逐逐渐增加，各大房企增加，各大房企开始关注商开始关注商业市市场。小结房地产市场的持续走热，促进土地成交量与溢价率的不断攀升，全国楼市全国楼市2019年房地年房地产市市场概述概述 2019 年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6 月，全国商品房成交面积51433.33 万平米，同比大幅上涨28.7%，1-6 月商品房销售金额33376.41 亿元，同比上涨43.2%，其中商品住宅销售金额28215.06 亿元，同比上涨46.0%，2019 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2019 年1-11 月份，全国房地产开发投资77412 亿元，同比增长19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积110807 万平米，同比增长20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946亿元，同比增长30.7%；其中商品住宅成交面积98871 万平米，同比增长21.3%，商品住宅成交金额58689 亿元，同比增长31.1%。全国楼市2019年房地产市场概述 2019 全国楼市全国楼市一二一二线城市城市继续领跑，三四跑，三四线城市危机加城市危机加剧 从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2019 年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。2019 年1-10 月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2019 年提升2.1%，销售金额占比为45.1%，比2019 年提升3.6%。未来，一二线城市存在巨大的机遇。全国楼市一二线城市继续领跑，三四线城市危机加剧 全国楼市全国楼市2019年楼市年楼市全国楼市2019年楼市长沙楼市沙楼市房地房地产开开发投投资走走势 2019年1-11月，长沙市房地产开发完成投资1051.68亿元，同比增长13.52%；其中住宅完成投资699.40亿元，同比增长11.84%，长沙楼市健康持续的发展。2009-2019年房地产开发投资走势长沙楼市房地产开发投资走势 2019年1-11 2019年商品住房供应1303.86万，环比增长29.33%；商品住房成交1202.12万，环比增长27.60%，2019年以来，供应大于成交，市场供大于求；近5年来，供应走势不稳定，今年市场持续低迷，后期各大开发企业区划存货会加剧市场风险。长沙楼市沙楼市商品住宅市商品住宅市场供供应成交情况成交情况2009-2019年长沙住宅商品市场供求走势 2019年商品住房供应1303.86万 2019年商品住房成交均价6420元/，环比上涨6.17%。2019年限购以来，房价持续涨幅逐渐缩小，市场稳健发展。长沙楼市沙楼市商品住宅市商品住宅市场价格走价格走势 2019年商品住房成交均价6420元/，环比上涨6长沙楼市沙楼市商品住宅市商品住宅市场月度供月度供销走走势供销走势2019年整体供过于求，其中1、2、5、8、9月份需求旺盛，成交高于供应；2019年市场持续低迷，供应连续三个月大于成交。长沙楼市商品住宅市场月度供销走势 供销走势自2019年起，写字楼市场供应量爆发式增长。截止2019年4月底，长沙优质写字楼库存高达161.83万(约4年去化周期)，写字楼市场处于高饱和状态，市场压力巨大。2009-2019长沙写字楼市场供求明细长沙楼市沙楼市2009-2019办公市公市场供供销走走势 自2019年起，写字楼市场供应量爆发式增长。2019年办公成交主要集中在开福、雨花两区，合计成交面积28万方，成交均价分别为17159元/平、16033元/平。其中开福区的供求相对合理，但整体成交面积仅18.76万方，整个片区2019年月均去化不足1.6万方。长沙楼市沙楼市办公市公市场2019年区域成交分析年区域成交分析 2019年办公成交主要集中在开福、雨花两区，合 2019年内六区商业市场成交57.46万方，环比去年下降8.72%；2019年内六区商业供应量为154.64万方，环比下跌2.8%；2019年成交均价为20494元/平米，环比上升18.53%，市场处于高饱和状态。长沙楼市沙楼市2019-2019年商年商业市市场量价情况量价情况 2019年内六区商业市场成交57.46万方，环比截止至2019年4月，商业总存量高达333.5万方，风险大（去化周期5.5年）；开福区存量47.7万方，占比14.2%，市场压力较大。长沙楼市沙楼市商商业市市场存量情况存量情况 截止至2019年4月，商业总存量高达333.5 2019年各区商业供求比均在3，供远大于求，商业去化压力大；各区成交均价为2万左右，开福区达到3万多；受住宅街区商业供需影响，其余各区商业供需存均出现失衡。开福区36000元/平的高均价已经难以支撑整个片区内商业的去化。长沙楼市沙楼市2019年商年商业市市场各区成交情况各区成交情况 2019年各区商业供求比均在3，供远大于求，商业去化小结小结城市群住宅、商城市群住宅、商业、办公市公市场均存在均存在库存，其中商存，其中商业办公市公市场存在存在库存危机。加之今年市存危机。加之今年市场持持续低迷，开低迷，开发企企业销售任售任务加重，后期加重，后期进一步加一步加剧了市了市场风险！小结城市群住宅、商业、办公市场均存在库存，其中商业办公市场存