我国房地产税收问题的探讨分析研究分析文献综述

早几年，随着国内房地产市场投资快速增长，房价快速飚升，政府的房地产宏观调控也就越来越密集，出台的房地产也就越来越多。早几年，随着房价快速飚升，不少房地产开发商总是会鼓吹，这是由于房地产市场的刚性需求，是中国土地稀缺而使房地产供应不足，因此，在他们看到，要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、增加住房的供给，甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。但是实际上，这些观察或是只看到问题表面，或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。正如我一直在强调的那样，中国的房地产市场问题，不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下，政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整，来达到政府的住房政策的目标。金秋萍在浅析我国房地产税收制度的优化选择一文中指出目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了中华人民共和国个人所得税法与外商投资企业与外国企业所得税法为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，立法层次低。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。随着我国房地产业投资的增加，在建面积和销售面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局 2008 年的统计年鉴，2007 年，我国中央税收收入总额为 33547.9 亿元，第三产业税收收入共计12923.9 亿元，而房地产税收为 554.2 亿元，占当年全国税收总收入的 1.7%，占第三产业税收收入的 4.3%。与2004 年的 145.3 亿元相比，房地产税收在短短 3 年里增加了 281.4% ；占税收收入总额的比重由 0.84% 上升到4.3%，增加了 5 倍多 ; 占第三产业税收收入的比重由 2.8%上升到 4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。2004 年房地产业的税收为 145.3 亿元，远低于金融业的241.7 亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的 147.3 亿元。但随着房地产业的发展，房地产业税收收入逐年递增，2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越来越突出。吕献荣在我国房地产税收体系之改革设想中谈到，根据现行房产税和土地使用税税收减免政策，物业税的税收减免应体现公益性。本着这个原则，免税项目主要是：国家机关、人民团体、军队自用的房地产；由国家财政经费兴建的单位自用房地产；宗教寺庙、公园、名胜古迹专用的房地产；直接用于农、林、牧、渔生产用的房地产。以上自用房地产是指这些单位的办公房或业务用房。考虑到这些单位的经费来源于国家拨付或用于农业生产，故其自用房地产予以免税。对于这些单位非自用的房地产，例如出租或经营用房，均应依照物业税规定缴纳税款。考虑到农村地区经济基础相对薄弱，农民负担能力有限，可以根据各地实际情况，因地制宜地制定一些辅助性税收减免政策，如对农村家庭用房免税，对贫困地区农民用房免税等。由于不可抗力造成房地产毁损的，税务机关可根据实际情况给予适当减免税负。可以说，早几年，房价的上涨过快、房地产投资过热，如何通过征收房地产税来调整房地产市场这种态势，连续几年都有人大代表提出议案，希望通过中国开征房地产税，来遏制房价过快上涨，来调整房地产市场过高空置率。我们注意到，从2005年起，国务院发展研究中心也完成了中国房地产税收政策研究报告。但是，几年过去了，由于房地产税收制度不健全，从而使得房地产市场的问题越来越多、越来越复杂，要求开征不动税的社会吹呼声也越来越大。2009年又有代表提高开征房地产空置议案。但是房地产房地产税开征制度却迟迟无法出台？在这里，我们先得厘清几个问题。一般来说，房地产税又称房地产物业税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个现代国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征房地产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入，改变目前地方政府土地财政困境；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁给消费者身上；同时改变住房持有条件，从而改变住房持有的行为等。但是，房地产税作为以土地及建筑物等房地产为课税对象的税收，它的课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得。因此，房地产税可课税依据为三类：房地产保有税、房地产转让税、房地产所得税。通常的房地产税是指房地产保有税，它属于财产税类。而所谓房地产保有税是指对自然人或法人所持有的房地产进行课税。一般来说，房地产保有税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以加上征定。各国房地产税的税率水平差异很大，而且由于房地产保有税一般为地方税，同一个国家的不同地方之间会有很大差异。但是从发达的市场经济国家情况来看，房地产税多采用单一税率。易宪容在中国需要什么样房地产税收政策中表示，目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多，另一方面房地产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。比如，房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。这不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重，从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起，引起整个社会生活的不和谐。由于房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大主要对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；还有使得国内城市居民住房持有率严重偏高，在香港20世纪80年代民众住房得持有率不到30%，但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前国内，无论是人口（中国人口少）还是财富水平（国内收入水平低）来看，哪一点都不及香港，可是中国住房开发其面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即所谓购买住房一步到位。再就是房地产税费偏低也使得房地产市场投机炒作十分严重，房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。还有，就目前的情况来说，由于房地产保有环节征收过低，不仅使得房地产开发商住房销售行为扭曲（早期住房销售悟盘），而且使得国内不少居民购买住房后空置十分严重。据了解，不少城市的住房，居民购买后空置率十分高。住房资源十分浪费。因此，开征房地产保有税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过开征房地产保有税，让房地产炒作者颗粒无收，即让房地产炒作者损手而出，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而来保证国内房地产市场的持续稳定的发展。为什么征收房地产税的好处这样多，但这项税收的征收政策迟迟无法出台？最为根本的就在于目前中国有没有征收房地产税的条件。依照各国现行房地产税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，在中国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题既有中国房地产发展模式的问题、信贷政策的问题，也有税收政策调整问题。通过房地产税，不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。但愿政府能够创造条件来制定与完善房地产税制度。但是，这种房地产税制度更应该是公平公正的，更应该是关注与保护中低收入者的利益