万达地产轻资产化财务风险分析研究——基于资金链角度分析会计学专业

目录摘要ABSTRACT1绪论1.1研究背景1.2研究目的及意义1.3国内外研究现状1.3.1国外研究动态1.3.2国内研究动态2万达商业地产财务状况及财务风险成因分析2.1万达集团房地产简介2.2万达商业地产财务状况及风险2.2.1 缺失现代化的财务人员管理制度，无人负责财务风险控制工作2.2.2 内部控制制度欠缺2.2.3 欠缺筹资风险控制体系及存货管理体系2.2.4 没有良好的财务制度3万达地产轻资产化现状分析3.1轻资产运营概述3.1.1轻资产运营模式介绍3.1.2轻资产运营模式特征3.2万达地产轻资产运营的实施3.2.1轻资产运营实施目标3.2.2轻资产运营实施策略3.2.3轻资产运营实施优势4.基于资金链角度万达地产轻资产化实施效果分析4.1长期财务成本降低4.2经营成本降低4.3现金流量充足5万达地产轻资产化财务风险的化解措施5.1改善盈利能力5.2缓解融资压力5.3加强轻资产运营实施的管理结论参考文献致谢摘要房地产行业在我国有着重要的经济地位，在2008年的国际金融危机发生后，我国施行了货币宽松政策，而且还针对房地产业出台了一系列惠及购房者的诸多政策，各地方政府也纷纷出台相关的救市政策。2011年以来，国家重点限制商品房出售，颁布了限贷限购政策以抑制不断上涨的商品房价格。2015年政策虽然解除了限贷限购的控制力度，却严格控制土地供给，将重心放在“去库存”上。因政策的频的繁变更和干预，同时消费者购买力不足，房地产项目开发成本上升，市场经济增长整体趋于平缓，房地产市场在多方面的影响下出现了下行趋势。在这样的外部环境下，房地产企业负债比率过高、负债经营、现金获取能力不足、债务偿还压力大等问题就会更加明显。在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业对的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。基于这样的背景，本文对万达轻资产化财务风险进行分析，从资金链角度具体分析万达经营活动、投资活动、筹资活动以及现金支付状况，从财务报表数据和全球经济政策分析万达重资产加上货币政策导致了什么风险需要进行轻资产化，对此提出有针对性的具体合理的财务风险管理建议。关键词：万达地产；轻资产化；财务风险；资金链ABSTRACTThe real estate industry in our country has important economic status, in 2008 after the international financial crisis, China implemented a loose monetary policy, but also for the real estate industry introduced a series of policies to benefit the buyers, local governments have also introduced the relevant rescue policy. Since 2011, the state has restricted the sale of commercial housing, and has issued a limited purchase policy to curb the rising price of commercial housing. Although the 2015 policy relieved the control of limiting purchase limit, the land supply was strictly controlled, and the focus was on going to stock. Due to frequent changes and interventions in policies, consumers purchasing power is insufficient, the development cost of real estate projects is rising, the market economy growth has been leveling off gradually, and the real estate market has been downwards under the influence of many factors. Under such external environment, the problem of debt ratio is too high, debt management, cash acquisition capacity and debt repayment pressure will be more obvious. In the background of virtualization to boost economic rapid progress of Internet technology, the concept of wealth and business philosophy in the times, the connotation and extension of assets is also evolving, and serve the sustainable and healthy development of enterprises is the eternal demand of asset management. Based on this background, the Wanda asset light of financial risk analysis, concrete analysis of Wanda business activities, investment activities and financing activities, cash funds from the chain perspective, from the policy of financial data and global economic analysis of Wanda heavy assets plus monetary policy has led to what risks need to be asset light, this put forward some suggestions of financial risk management to the specific reasonable.Key words: Wanda real estate; light capitalization; financial risk; capital chain1绪论1.1研究背景房地产行业在我国有着重要的经济地位，在2008年的国际金融危机发生后，我国施行了货币宽松政策，而且还针对房地产业出台了一系列惠及购房者的诸多政策，各地方政府也纷纷出台相关的救市政策。2011年以来，国家重点限制商品房出售，颁布了限贷限购政策以抑制不断上涨的商品房价格。2015年政策虽然解除了限贷限购的控制力度，却严格控制土地供给，将重心放在“去库存”上。因政策的频的繁变更和干预，同时消费者购买力不足，房地产项目开发成本上升，市场经济增长整体趋于平缓，房地产市场在多方面的影响下出现了下行趋势。在这样的外部环境下，房地产企业负债比率过高、负债经营、现金获取能力不足、债务偿还压力大等问题就会更加明显。在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业对的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。资金链一直是企业的“生命”和“血液”。而房地产行业作为资金密集型企业，有着高投资、高风险、周期长等特点，房地产业的资金链因较高的风险性而显得更为重要。本文主要对房地产轻资产化基于资金链角度分析万达在转化之前的财务风险以及根据货币政策轻资产化会面临什么问题并且提出相对措施。论述本文的研究背景、研究的目的及意义，国内外研究现状综述，研究的基本内容，拟解决的主要问题以及研究方法、研究条件和可能存在的问题。分析万达商业地产近几年状况，使用相关财务数据，评价分析轻资产转型的成效，找出相关策略在规划和应用中的不足，并提出可执行、有针对性的改进措施。根据万达商业地产案例研究，找出万达出现财务风险的成因。介绍轻资产相关理论，分析轻资产化带来促进还是阻碍。将轻资产转变和全球货币政策结合分析，万达商业地产会发生什么样的变化？是破产还是转变成功，改变了万达运营模式，并针对轻资产化后出现的财务风险提出针对措施及防范。1.2研究目的及意义1.2.1研究目的1.本文从资金链角度分析万达重资产模式下出现的财务风险，收集前述论文研究的资料进行分析，找出财务风险成因针对关键因素，提出相对有效的财务风险防范措施。2.从重资产和轻资产相结合分析对比万达资金结构的稳定性变化，找出几个学者研究万达资产转型带来的财务风险加以补充。3.全球货币政策给万达轻资产起到什么促进作用还是阻碍作用，起到阻碍，提出相对应对策略。1.2.2研究意义（1）理论意义通过对传统重资产模式及现今多种的轻资产模式的比较、梳理得出重、轻资产模式的优、缺点，及二者在实际运作中对开发企业的资金、运作侧重点、开发难点等因素的不同要求，得出在不同规模、不同性质的房地产开发企业其所适用的开发模式与方法，并非在复杂的房地产市场中有一概而论的开发运作方式。如林郁（2016）轻资产模式在国有房地产企业转型中的应用研究一一基于中粮地产公司的案例分析。提出国有房地产企业轻资产模式的实施前提，并对中粮地产公司轻资产转型提出策略建议。借鉴分析万达轻资产化财务风险。（2）现实意义在互联网时代，依赖重资产高杠杆的商业模式正在不断被颠覆。而央行所呈现的告别货币的姿态，监管所强调的防范金融风险的要求，也都说明未来在资金层面，对于企业负债会提出更高的要求。加之楼市基本面跟限贷政策短时期不会轻易放松的现状，寻求轻资产道路，或许是房地产企业在应对环境变化时的一种商业转型选择，无可厚非。自万达2012年5月，以26亿美元并购美国AMC院线以来，万达在海外进行莉多笔投资并购，万达是中国企业近年来海外土豪买家中的重要一员但海外资产是否会一视同仁一起加入到国内变现战略中来，这才是显示万达“轻资产”承诺的决心所在。以往有部分学者将价值链和企业资金链联系起来研究资金管理，但是具体到房地产行业研究并不系统，本文将房地产企业价值链和资金链紧密结合，通过对房地产行业进行流程再造达到优化企业资金链的目的，减轻了企业对资金的需求，深化了对资金链的管理。通过制定合理的筹资计划和投资计划等方法来增强经营的稳定性，增强公司的融资能力，防止企业因资金链问题而陷入财务困境。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究动态Altman（2013）在Financial Ratios，Discriminant Analysis and the Prediction of Corporate Bankruptcy中针对企业财务状况的判断与分析，构建了一个多变量模型，被命名为 Z-score 模型，该模型中包含多个企业财务指标，依据财务指标计算得出的企业 Z 值得分来判断企业目前的财务状况。Xiaojing Zhang，Tao Sun（2016）通过自定量分析的基础上，对我国房地产业的发展提出了相应的政策建议，如推进银行业改革，鼓励地方政府的理性行为，加强对外资流动的监管。Chen 和 Shimerda（2014）研究财务比率，发现财务比率比财务报表发现可以更准确的判断企业财务风险。1.3.2国内研究动态何巧、胡月（2016）通过对戴尔公司轻资产运营的案例研究，得到戴尔公司所体现出的现金储备高，流动资产占比高、固定资产占比低，应收账款与存货比率很低，负债占比较低等特征属于轻资产运营的特征何瑛，胡月. 戴尔公司基于轻资产盈利模式的价值创造与管理分析J.财务会计，2016.。周琪（2015）通过对我国房地产公司资金链管理存在的问题进行一系列的研究，发现我国房地产公司，一方面，缺乏合理的科学计划，致使企业实际使用资金超过资金使用预算；另一方面，同行业地产商们竞相囤地，占用大量资金，进一步加剧了企业资金链断裂的风险周琪.关于我国房地产企业资金链管理的思考J.时代金融，2015。孙钰鹏（2014）研究发现房地产企业的资金链管理是企业管理的核心所在，对企业的经营管理及项目投资有重大影响，得到房地产业作为资金密集型行业，更应关注资金链的安全性孙钰鹏.当前房地产市场资金链分析研究J.中国总会计师，2014.。郑军（2015）通过加强财务风险防范来确保资金链安全，在房地产企业资金链断裂之前，资金管理或现金流等会出现一些迹象，并对这种不好的迹象进行持续巧踪，及时分析并提出有效的改进措施，为企业及时降低资金链风险、提巧资金链风险防范能力提供充足的时间。许晓峰（2014）分析房地产资金问题中的三个环节即筹措、使用、回笼中，风险形成因素包括资金外部循环和资金内部循环两个方面，得到资金外部风险侧重于债务方面，过高的债务容易使企业发生财务危机许晓峰.房地产资金链风险管理及发展趋势探索J. 财经界(学术版)，2014.。程启巧（2014）通过对财务风险进行分类，可以依据资金运动顺序分类，依次为筹资风险、投资风险、营运风险、收益分配风险。然后分别对这四方面的风险进行分析与评价，得出房地产公司应该确定合理的举债规模、重视对投资项目的可行性分析等结论程启巧.WT地产财务风险评价与控制研究D.湖南大学，2014.。综上所述，尽管国内对于企业财务风险的研究起步较晚，但是国内的学者从企业财务风险的定义、财务风险的识别、财务风险的成因、财务风险的评价和防范措施等各方面都进行了深入研究。特别是我国房地产行业具有鲜明的特点。2万达商业地产财务状况及财务风险成因分析2.1万达集团房地产简介万达集团是中国最大的房地产企业之一，已开业123个万达广场、78家酒店，70个万达广场在建中。2015年1月，万达商业以超过2200亿香港元在香港上市。它的影响力不可低估，而万达集团旗下的商业规划研究院专门的酒店设计院，形成了独特的核心竞争力，为企业的顺利发展奠定了坚实的基础。2015年9月8日，2015届中国品牌价值前十的房地产企业名单公布，万达集团位居榜首。万达集团房地产作为一个重要的支柱产业，经过多年的发展，发展成为我国最大的房地产。自2001年以来，已经有了三代产品，第一代单一住房，第二代组合住房和第三代城市综合体。万达集团，房地产之所以能够成为我国房地产行业中的领导者，不仅是万达集团抓住市场机遇，也与万达集团一直在寻求创新和突破，不断学习国外的成功经验，结合自身发展有关。从发展之初到转型，历经大量的困难和创新，才达到目前的规模。公司自2009年成立以来，公司发展迅速，尤其是赶上近些年国家对科教文卫事业的重视的热潮，各地大批建设展馆、科技馆、文化馆等项目。而公司的主要业务正是科技馆、科普馆等展览内容策划及展项设计，企业品牌优势明显，高新科技资源丰富，展馆设计项目经验多，所以承接的项目越来越多，公司的业绩逐渐上升。万达地产20142016年度的主要会计数据和财务指标见表1。表1 2014年-2016年公司主要财务数据（单位：亿元）指标2014年2015年2016年营业收入1078.712901.622549.8净利润148.24282.09 263.56 总资产6500.52745.56 753.03 流动负债102.12152.45 313.78 非流动负债252.45347.07 305.97 总负债286.57499.52 619.75 应收账款259.21348.23 546.38 资产负债率（%）44.4067.00 82.30销售净利润率（%）11.6716.27 11.40数据来源：公司2014-2016财务报表整理图1 2014年-2016年公司主要财务数据分析从表1和图1可以看出，企业最近几年的营业收入在逐年递增中，净利润2014年到2015年大幅度增长，2015年到2016年其值略微下滑。总负债持续上升中，企业在2016年规模扩大，高负债经营，一方面提高了资金利用率，另外一方面，需要谨慎对待，以防债务危机。图2 万达内部资金链循环图3 万达外部资金链循环2.2万达商业地产财务状况及风险2.2.1 缺失现代化的财务人员管理制度，无人负责财务风险控制工作财务风险是一种客观存在，不以人的意志为转移，只要有财务活动的地方，财务风险都是必然与之相依相伴的存在。在现实工作中，万达地产的财务管理人员普遍的风险意识都比较缺乏龚敏.浅谈房地产财务管理风险防范与控制J.财会学习，2017.。万达地产作为一个民营企业，在由小往大发展的过程中，财务人员是逐渐增加和招聘过来的，财务部中财务人员的专业素质并不是很高，还主要是任人唯亲的管理风格，并且因为专业素养的相对缺乏，财务风险控制的意识淡薄，这是人员的原因造成的风险。2.2.2 内部控制制度欠缺万达地产的管理层和员工其实都是学历比较高的，但是财务是需要专门学习的学问，管理层其实在管理过程中相对还是比较粗放式的管理。所以通常有这种现象，管理层想要什么样的报表，财务人员就要制作什么样的财报，所以财报比较混乱，而且真实性有问题，企业的管理层在资金控制上通常没有比较好的资金控制理念，而我国很多机构要求的财务报表也是不同版本，所以上报的财务数据通常都不同，最后连企业自身都分不清各个数据各个财报运用到何处。根据现代企业的利润分析，上游的研究设计与下游的营销服务环节附加值较高，既可以获取超额利润，又可以占据价值链的领导地位，控制着价值分配。而中间的制造组装工序属于劳动密集型工序，该环节附加值较低，但是企业的投入成本、运营成本大，经营周期长，但资本回报率长，处于战略劣势的价值链低谷，利润空间最小。万达地产因为规模原因，自发展成立以来，通常在内部控制上缺乏合理科学的程序，所以财务风险得不到有效的防范和控制，企业在资金的运用和控制上都有较大问题。公司的资金运用控制的观念比较落后，财务部门的管理者通常和企业总经理有比较密切的关系，企业中任人唯亲现象相对严重，管理层的意识缺乏，那么下属就更加不会有深层次的理解和意识，公司丧失资金控制的理念；在对成本的监督上没有完善的机制，没有专业的财务人才制定有效合理的成本监督机制并纳入整个企业财务风险控制体系中。万达地产自成立以来，发展迅速，业务量呈现逐渐扩大的发展形势，近几年发展尤其迅速，公司的整体盈利逐年增长，浅观财务报表时一切数据良好。所以万达地产对财务管理和财务风险控制没有引起重视，对现在已有的财务风险和未来会产生的财务问题没有引起重视，也从来没有规划完善的财务风险防范方法或建立财务风险控制体系。2.2.3 欠缺筹资风险控制体系及存货管理体系万达地产对资金占用一直很多，所以在运营中对资金需求一直比较大，而且这个行业整年没有淡旺季的分别，所以为了应对销售，企业的存货相对是比较多的，而不同的展馆项目通常需要的存货又有很大区别，所以容易造成存货的积压和浪费。随着发展的增快，资金运用量逐渐增多，通过大量举债进行筹资，也没有其他很好的筹资途径，融资上一直存在短板，而中小企业在银行贷款又比较困难，造成现在的资本结构不合理的特点，而大量负债的同时，工程项目长，还有较长的验收期，所以资金回收比较慢，财务风险较大，欠缺良好的筹资风险控制管理。2.2.4资金链危机分析万达在经历了2007-2008年的大幅度扩张之后，相关财务风险在2009年初迸发出来。2008年底净资产负债率达到140%，为了降低资产负债率，缓解可能出现的危机，万达准备提前赎回2006年发行的高收益债券和可转换债券，从而被迫“对赌”信托，万达中国与工商银行达成一项年利率高达14%信托融资计划，筹资16.8亿。另又通过银行授信贷款186亿元。第一，筹集渠道狭窄，过分依赖银行贷款。万达集团在上市之前，主要采取内员工信托融资和银行信贷融资。由于2011年国家宏观调控政策，限购政策和对高端住宅的打压，使得一直定位高端上品的万达销售进入了低谷，销售金额仅353亿。资产无法变现回笼和高负债对万达资金链造成了巨大冲击，融创与万达联合宣布，融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76家。核心目的只有一个,那就是加快回收现金流、降低风险，防止资金链断裂。第二，土地储备增加过快。万达在2006年土地储备突破1000万平方米之后，从2007年开始大幅扩张，大量增加土地储备，2007年的土地增幅达到最高值81.05%，在市场重新由冰冻转向亢奋的2009年，万达孤注一掷，324亿元买地，成为当年买地最多的公司。顺应2009年的销售利好形势，并且集团对国内主要城市住宅市场短期及中期的前景有良好的预期，所购土地主要是满足2011年及以后的土地开发和销售。2013年销售形势良好使万达迅速获得充裕的现金流，同时，土地储备逐渐减少，万达不得不在全国范围内疯狂拿地，在2016年土地储备增加4842万平方米|。3万达地产轻资产化现状分析3.1轻资产运营概述3.1.1轻资产运营模式介绍我国针对房地产行业的调控主要有三种政策：第一，货币政策。主要是调整贷款利率和存款准备金率。从2004年10月人民币贷款利率开始进入上调周期，至2017年十数次上调贷款利率和存款准备金率。第二，金融政策。规范房地产行业贷款、紧缩房地产企业融资等的相关政策。2003年6月中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，之后银监会出台了商业银行房地产贷款风险指引、加强信托投资公司部分业务风险提示的通知和关于进一步加强房地产信贷管理的通知等政策文件。第三，土地管理政策。2004年3月，国十资源部、监察部联合下发通知，规定国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行，并要求邹良期一次性交齐土地出让金”。房地产轻资产运营模式发源于美国房地产企业，主要是指分工专业、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资金更多的是来源于社会大众，只有15%左右是银行资金。房地产轻资产战略由三个决策维度组成：业务线选择、价值链定位、资本资源整合。业务线选择主要根据企业自身资源优势和外部市场环境来选择适合自己的一种或几种产品线，比如住宅、酒店、商场、写字楼、工业地产、养老地产、城市综合体等。总的来说，轻资产模式充当了资源配置链条和财富价值链条的组织者、协调者和整合者，运用轻资产模式的房地产企业用其相对有限的资源，盘活沉淀的商业地产“重资产”，达到“用资源换资产、用资产换资本”的杠杆效益。3.1.2轻资产运营模式特征表3-1万达商业经曹收入结构情况衰(单位:亿元)收入项目储备土地面积(万平方米)2016年中期2015年中期2015年2014年收入占比收入占比收入占比收入占比物业销售5886253. 1567.3%209. 8967. 9%1025. 1582. 5%917. 4885.1%投资物业租赁及物业管理104681. 2321.6%63. 4520. 5%135. 8210. 9%103. 529.6%酒店经营20326.537.0%22. 347.2%49.634.0%40.083.7%其他50615.444.1%13. 264.3%31.432.5%17.631.6%合计7641376. 35100%308. 94100%1242. 03100%1078. 71100%从万达商业近几年经营收入结构情况表可以看出，物业销售在整体销售收入中占比最高，2014，2015年分别达到85. 1%和82. 5%，近三年的平均值为78. 3%；但投资物业租金收入占比过低，2016年中期投资物业租金收入为81. 23亿元，近占总收入的21. 6%，且相对于2015年同期的63. 45亿元，仅增加了17. 78亿元，这还是在16年新开业了50多座万达广场的情况下相比于物业销售业务收入的迅猛增长，投资物业租金收入的成长能力较为一般。按万达商业2016年中期财报披露的土地储备面积来看，现存总储备土地面积7, 641万平方米，其中用于物业销售的土地面积为5, 886万平方米。第一，多元化融资方式，以金融运作为核心。在融资方式上，轻资产模式的融资渠道多元化，并不只依靠银行贷款来筹集项目所需资金，通过多元化的融资方式，企业投入的自有资金通常较小。第二，场风险分散。轻资产模式下，地产企业自身投入资金占比小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险分散到各个投资者身上，从而稀释了企业自身的财务风险。第三，分工明确，竞争优势充分显现。轻资产模式的一个特点就是市场高度细分，专业化非常高，在开发、建设、招商、运营管理和房地产金融等的产业链上都有专业的公司，轻资产模式下的房地产企业，可以根据自身情况选取其最具优势的产业链环节，通过培育发展，形成企业独特的竞争优势。3.2万达地产轻资产运营的实施3.2.1轻资产运营实施目标万达地产公司拟通过轻资产运营模式实现当前的经营转型和未来的长远发展。其目标主要如下： 短期目标：到 2017年，服务业在公司的业务中所占比重首次超过房地产。 转型目标：到 2020 年公司的资产超过 2000 亿美元，市值超过 2000 亿美元，收入超过 1000 亿美元，净利润超过 100 亿美元。 3.2.2轻资产运营实施策略第一，建立地产项目融资基金。首先，是拓宽外部融资渠道，引入信托、基金、保险等金融机构作为资金中介，引入第三方战略投资者作为合作伙伴，实现资金来源的多元化和股权结构的多元化，与多家机构功来共同投资未来的商业地产项目。其次，二是发挥内部融资渠道，通过开发成立自有商务理财公司等方式，推出理财产品，这种理财产品将采取众筹的方式来募资，也就是欢迎广大投资者共同出资建立商业地产项目，以客户认购其理财产品的方式来募集项目资金，而项目运营的收益则会以基金分红的方式返还给认购者。第二，分享租金收益。在万达地产公司所运营的地产项目中，收益分配方式则意味着 万达地产公司可以掌握更高的主动性，而资金投入者也可以从中获得更高的投资收益。在这一合作当中，万达地产公司的核心优势是其品牌价值和项目运营管理经验，也正是依靠这个维持项目的运转。在这一模式下，万达地产公司可以获得稳定的收益，相比于重资产经验，这使得其经营风险大部分分散到企业的外部，在房地产行业环境较差的背景下，这种做法大大降低了自身风险。3.2.3轻资产运营实施优势第一，招商优势。 借助于其城市综合体相配套的独特的招商方式，经过特殊化的项目设计过程，万达地产公司也逐步形成了其招商优势。多数地产公司采取先设计再招商的模式来进行项目运营，而万达地产公司在其进行设计规划之前就会进行招商，从而形成订单式的项目运作流程。第二，运营管理优势。运营管理优势是万达地产公司第二项重要优势，同时也是其核心竞争力之一。经过多年发展，万达地产公司已经形成具有特点的、完善的商业地产管理体系，管理范围从品牌运营覆盖到项目运作。4.基于资金链角度万达地产轻资产化实施效果分析4.1长期财务成本降低轻资产运营意味着项目资金的投入主体由万达地产公司变为第三方，因而万达地产公司不需要再为项目建设投入资本或者筹借资金，公司的整体融资需求将会大幅度下降。地产项目开发所需的融资资金一般都由长期债务构成，长期借款、债券、信托等等作为主体，这种情况下，融资资金的减少将会使其长期债务比例降低，从而为万达地产公司节省了许多债务利息，长期财务成本支出将会大大降低。2014年债务成本由7.7%降至2015年的7.51%。4.2经营成本降低2016年，万达地产公司由重资产向轻资产转型工作基本完成，轻资产运营导致其诸多业务不再作为自持经营，例如其百货、大歌星、城市综合体开发等等项目有的采取歇业，有的改为轻资产运营。这种业务收缩意味着万达地产公司不再需要原有大规模的员工，公司必将进行裁员。万达地产公司原有员工数量11.3万人左右，其中地产业务员工数量8万人左右，而轻资产运营转型成功后，万达地产公司只需要保留与管理服务相关的核心人才就可以维持运作，因而万达地产公司自15年起计划开始进行裁员5万人，轻资产运营下仅需不到6万名员工规模既可以满足经营运转。尽管裁员会对万达地产公司造成一定的负面影响，也会引起社会舆论对其企业责任履行方面的讨论，但是裁员后的万达地产公司的人力资源成本将会下降一半，人员减少将会直接导致其职工薪酬支付水平降低，经营成本进而大幅度下降。而其利润水平也会因职工薪酬的下降从而上升。4.3现金流量充足轻资产运营的背景下，万达地产公司不需要通过自有资金对项目进行投入，也不需要为项目进行而进行融资，自身资金不被占用，因而可以使其自身现金流处于较为充足的状态。2015年度，万达地产公司的经营现金净流量也比2014年增长了接近30%，轻资产运营对现金流量的影响效果非常明显。万达地产公司当前的现金流量情况尽管可以维持项目的继续投资，但是投资压力极高，资金压力较大。但是轻资产运营过程中，项目资金的投入将会由第三方投入，这会使得万达地产公司的资金压力大大降低，资金占有率同比下降，节省下的资金流量可以用于其他项目的投资以及新产品的开发等等，这为其未来的持续经营提供了资金保障。5万达地产轻资产化财务风险的化解措施5.1改善盈利能力万达地产商业“以售养租”的重资产模式依靠商业综合体中的住宅销售回款来支持购物中心、酒店等的运营，造成公司对于出售型物业销售回款的高度依赖，而随着万达地产商业更多的进入三四线城市以及房地产行业进入白银时代，导致销售物业的毛利率下降从而影响净资产收益率。轻资产模式有助于万达地产商业自身盈利能力的改善，一方面轻资产模式使万达地产商业的盈利模式由资产增值收益转向增值服务收益，使得万达地产商业在资本投入较少的前提下通过分享租金分成获得较高收益，净资产收益率得到大幅提升；另一方面，万达地产商业本身强大的业务能力和品牌效应又能够保证资金的收益，对很多资金有很大吸引力，这可以使万达地产商业在原有资产规模的基础上迅速扩张，从而大幅提升万达地产的净资产收益率，盈利能力也会随之提高；最后，万达地产商业轻资产运营模式下万达地产不再持有新开发的万达地产广场，能避免资金沉淀，有助于加快资产周转，进一步提升净资产收益率。5.2缓解融资压力房地产企业开发规模和资金链保障能如果不协调，将会增加资金链的紧张并带来资金链危机的可能。减少土地储备，合作拿地。轻资产运营模式下，项目所需资金由第三方投资者提供，万达地产商业不需要大量的资金投入，其融资需求也将下降，万达地产商业不必借入大量高息的贷款，可以降低万达地产商业的资产负债率，缓解其融资压力。轻资产运营模式下，万达地产商业的融资方式不再依赖于单一的信贷融资，万达地产商业可以通过与第三方投资者合作或发行理财产品的方式进行融资，有效的降低融资成本。而通过提供服务以租金分成的方式获得稳定的现金回报还可以增强万达地产商业的财务流动性，使其偿债能力进一步提高。5.3加强轻资产运营实施的管理万达地产公司轻资产运营案例具备许多可借鉴之处，其中最为突出的是其轻资产运营实施过程中强有力的管理能力。值得肯定的是，万达地产公司具备独特的资本运作眼光，而其卓越的轻资产运营实施管理能力使其实现了借助资本运作转型。万达地产公司的轻资产运营实施经验中，关于轻资产的运营管理经验特别值得我国其他地产公司借鉴，具体如下：第一，万达地产公司的价值链定位能力极其突出。地产行业当中的每一个公司都需要对企业自身以及开发项目的定位有所明晰，而万达地产地产公司则明确了自身具体价值，结合自由资源，充分发挥了自身优势。第二，万达地产公司具备较好的品牌运营能力。其在轻资产运营过程中，非常巧妙地将自身的品牌运营能力与整个运营过程相结合，作为现有的轻资产运营模式的基础。而我国其他地产公司在具备良好的品牌优势的前提下，也可以将品牌与运营相结合，将品牌优势纳入到运营管理的过程中，使二者有机结合，形成良好的运营管理水平。结论我国地产行业已经走过了辉煌十年，未来十年内地产行业将会面临着较为研究的外部环境，当前的库存量高、房屋价格泡沫等等都会成为地产行业未来需要面对和逐步消化解决的问题。从过去地产行业的经营状况来看，轻资产运营和重资产运营都表现出了各自的独特优点和适用性，也成为一个时代下企业运营状态的选择。 研究发现，万达地产公司的轻资产运营具有较好的效果，对于我国地产企业具有一定的借鉴意义。从未来的经济环境和地产行业发展趋势来看，我国资本的升值速度很可能会高于资产的升值速度，因而地产企业大规模持有地产的重资产经营方式很可能会使其面临更大的经营压力。加之银行等金融机构可提供的融资资金收紧，人力资本成本提升等等因素，地产企业需要面对内部现金流量压力、融资资金压力、成本上升等等问题，地产行业迫切需要通过一种成本较低、效率较高的方式来缓解当前的经营压力。参考文献1何瑛，胡月.戴尔公司基于轻资产盈利模式的价值创造与管理分析J.财务会计，2016:37-40.2周琪.关于我国房地产企业资金链管理的思考J.时代金融，2015.3孙钰鹏.当前房地产市场资金链分析研究J.中国总会计师，2014:108-109.4许晓峰.房地产资金链风险管理及发展趋势探索J. 财经界(学术版)，2014:50-50.5程启巧.WT地产财务风险评价与控制研究D.湖南大学，2014.6龚敏.浅谈房地产财务管理风险防范与控制J.财会学习，2017:92-92.7路长艳.优化资金链管理增强抗风险能力J.冶金财会，2013:27-29.8曾明.万达地产企业外部风险研究D.山东大学，2016.9王健林.房地产业的拐点与万达的转型J.城市开发，2015:1-1.10张红，杨飞，张志峰.我国房地产上市公司资本结构变化特征研究基于最优本结构的视角J.审计与经济研究，2014:77-85.11解继超，邓晓盈，朱海涛.基于SVM的房地产财务决策风险预测及敏感性分析J.价值工程，2014:189-190.12吴威.TB房地产公司财务风险评价及防范研究D.黑龙江八一农垦大学，2016.13邓越.价值链视角下的房地产企业资金链管理研究D.浙江财经大学，2014.14姜珊.房地产企业资金管理优化研究D.云南财经大学，2016.15Altman E.I.Financial Ratios,Discriminant Analysis and the Prediction of Corporate BankruptcyJ.The Journal of Finance,2013.16Xiaojing Zhang,Tao Sun.Chinas Current Real Estate Cycle and Potential Financial RisksJ.China &,World Economy,2016.17Chen K H,Shimerda T A.An empirical analysis of useful financial ratiosJ. Financial Management,2014.18J.D.Nixon,P.K.Dey,S.K. Ghosh.Energy recovery from waste in India: An evidence-based analysisJ.Sustainable Energy Technologies,2017.