顺义项目投资报告

顺义项目投资报告顺义项目投资报告沿海集团沿海集团华北公司投资发展部华北公司投资发展部二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构四、四、开发方案开发方案一、一、项目概况项目概况五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价一、一、项目概况项目概况1.1.项目位置项目位置2.2.生活配套生活配套3.3.项目四至项目四至及市政配套及市政配套二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价四、四、开发方案开发方案4.4.规划指标规划指标5.5.城市规划城市规划6.6.区域优势区域优势本项目本项目机机场场高高速速机场北线机场北线京二环京二环12KM12KM7KM7KM1.1.项目位置项目位置一、一、项目概况项目概况本项目位于北本项目位于北京市东部发展京市东部发展带，顺义城区，带，顺义城区，距五环约距五环约2020公公里。里。本项目本项目项目位于顺义项目位于顺义城区核心区域，城区核心区域，生活配套设施生活配套设施完善。完善。顺义核心顺义核心商业区商业区顺义火车站顺义火车站2.2.生活配套生活配套四至范围：四至范围：东至规划城市支路、东至规划城市支路、南至建新西街、南至建新西街、西至站前南街、西至站前南街、北至站前街。北至站前街。西侧北侧东侧南侧3.3.项目四至及市政配套项目四至及市政配套一、一、项目概况项目概况大市政配套大市政配套项目位于顺义城区项目位于顺义城区内，交通便利，市内，交通便利，市政配套设施齐全。政配套设施齐全。拆迁情况拆迁情况项目已完成拆迁项目已完成拆迁工作，达到三通工作，达到三通一平。一平。4.4.规划指标规划指标项目具体规划经济技术指标如下：建设用地性质：居住、公建、停车场；总建设用地面积：88667.9平米其中：居住用地：70015.2平米商业金融用地：16319.3平米道路广场用地：2333.3平米容积率（A-2）3.0、（A-6）2.2建筑控制规模：202991.34平米其中：（A-2）约48957.9平米，可兼容公寓（A-6）约154033.44平米，其中双限房其中双限房100000100000平米，限售价格平米，限售价格55005500元元/平米，其平米，其余为普通商品房余为普通商品房（含公共服务设施）A-2A-2（商业金融用地）（商业金融用地）A-6A-6（居住用地）（居住用地）一、一、项目概况项目概况顺义新城是东部发顺义新城是东部发展带的重要节点，展带的重要节点，北京市重点建设的北京市重点建设的三个新城之一，将三个新城之一，将建设成建设成“现代国际现代国际空港、区域产业引空港、区域产业引擎、绿色宜居新城擎、绿色宜居新城”。一、一、项目概况项目概况5.5.城市规城市规划划本项目本项目本项目本项目一、一、项目概况项目概况5.5.城市规划城市规划根据 北京城市总体规划（2004年一2020年），顺义新城定位为：北京未来重点的城市化和产业化发展地区，中心城人口与职能疏解的主要载体，首都现代化过程中新功能的聚集区和城市新增人口的主要聚集地；引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能；利用顺义新城最重要和独有的资源首都国际机场优势，积极发展国际会展、商务、物流等临空产业。一、一、项目概况项目概况顺义新城规划（顺义新城规划（20052005年年20202020年）年）明确了顺义区将构建明确了顺义区将构建“一港、两河、三区、四一港、两河、三区、四镇镇”的区域空间总体布局，形成新城的区域空间总体布局，形成新城重点镇重点镇一般镇的城镇结构。一般镇的城镇结构。一港：一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心。两河：两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障。三区：三区：中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。四镇：四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁。本项目本项目本项目本项目一、一、项目概况项目概况在北京三个重点新城中，顺义具有基础设施完善、产业基础雄厚、生态环境优美三大优势：6.6.区域优势区域优势6.1 6.1 完善的基础设施完善的基础设施顺义区基础设施齐全完备，交通网络四通八达：市区至顺义新城的轨道交通M15号线（预计09年动工），本项目紧邻M15号线站点；规划的市郊铁路S6线（连接北京11个新城），S3线（北京南站到顺义），计划2020年全线通车；连接市区与顺义的六条过境高速公路（机场高速、六环路、京承高速、机场北线、机场南线、京平高速）；首都国际机场。本项目本项目本项目本项目本项目地铁地铁M15M15号线号线一、一、项目概况项目概况一、一、项目概况项目概况6.2 6.2 雄厚的产业基础雄厚的产业基础顺义作为临空经济区（首都六大高端产业功能区之一）和现代制造业基地，已经形成了以现代汽车、索爱手机、燕京啤酒为龙头，以电子通讯、汽车制造、食品饮料、现代物流、航空运输、会展经济、文化创意多点支撑的产业格局，全区工业总产值占到全市的1/8、10个远郊区县的1/4。顺义拥有六大功能组团：天竺综合保税区天竺综合保税区（全国第一家依托空港口岸的保税区）中国国际展览中心 空港经济开发区、空港物流基地空港经济开发区、空港物流基地（入驻航空类企业超过300家）林河经济开发区北京汽车生产基地北京汽车生产基地国门商务区6.6.区域优势区域优势一、一、项目概况项目概况林河经济开发区林河经济开发区本项目本项目国门商务区国门商务区 汽车生产基地汽车生产基地空港物流基地空港物流基地空港经济开空港经济开发区（发区（B B区）区）天竺综合保税区天竺综合保税区国际展览中心国际展览中心空港经济开空港经济开发区（发区（A A区）区）顺义临空产业布局示意图顺义临空产业布局示意图6.6.区域优势区域优势顺义初步形成了6大功能组团，以航空产业、高新技术产业、现代物流业、会展业为代表的临空产业集群。一、一、项目概况项目概况6.3 6.3 优美的生态环优美的生态环境境6.6.区域优势区域优势顺义全区95.7%的面积为平原，林木茂密，环境优美。北京最重要的两条河流潮白河和温榆河贯穿顺义，赋予了顺义新城显著的滨水特征。本项目本项目本项目本项目一、一、项目概况项目概况二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构四、四、项目定位项目定位五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价1.1.出让方式出让方式2.2.土地成本土地成本3.3.竞买要求竞买要求二、二、获取方式获取方式1.1.出让方式出让方式 挂牌出让；2.2.土地成本土地成本 项目土地成本共34740.68万元，其中挂牌底价33687万元（包括拆迁补偿款29067.76万元、土地出让金4619.24万元）契税1010.61万；地下车库预计需补交土地出让金43万元。3.3.竞买要求竞买要求竞买资格要求：竞买资格要求：境内（香港、澳门、台湾地区除外）房地产开发企业均可参加竞买，可以独立竞买也可以联合竞买；资金要求：资金要求：提出竞买申请前需交纳竞买保证金4000万元。二、二、获取方式获取方式3.3.竞买要求竞买要求地价款支付要求：地价款支付要求：企业搬迁补偿费企业搬迁补偿费29067.7629067.76万元：万元：（北京温德拉房地产开发有限公司为项目一级开发单位，100%拥有此项权益），具体步骤为：竞得人在成交确认书签发后20个工作日内与温德拉公司签订企业搬迁补偿协议，之后3个工作日内竞得人向温德拉公司支付补偿款总额的20%；在竞得人支付企业搬迁补偿费总额的20%后3个工作日内，温德拉公司书面通知竞得人接收土地；竞得人于收到接地通知后的5个工作日内完成接收；竞得人在接收达到“三通一平”条件的现状土地后3个工作日内支付补偿款总额的80%；土地出让金土地出让金4619.244619.24万元：万元：项目成交后竞得人已交纳的4000万元竞买保证金冲抵土地出让金，不再退还。剩余土地出让金619.24万元，竞得人须在与市国土局签订土地出让合同后60日内付清；契税契税1010.611010.61万元：万元：办理土地证之前付清；地下车库补交土地出让金地下车库补交土地出让金4343万元：万元：办理预售许可证之前付清。1.1.政策分析政策分析2.2.宏观经济分宏观经济分析析3.3.住宅用地市住宅用地市场场4.4.住宅市场分住宅市场分析析一、一、项目概况项目概况二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价四、四、开发方案开发方案5.5.双限房市场双限房市场6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析7.7.市场分析小结市场分析小结n 近年来重要宏观政策一览近年来重要宏观政策一览2008推进保障性住房政策；上半年五次上调存款准备金率；下半年三次下调贷款利率和存款准备金率住房公积金贷款利率下调。调控供给调控贷款下半年政府联合银行出台降息政策，刺激楼市交易量增长，稳定经济发展。1.1.政策分析政策分析三、三、市场分析市场分析n20082008年北京市主要调控政策年北京市主要调控政策 0808年下半年政府为保证经济增长，避免硬着陆，出台了以下相关政策鼓励房年下半年政府为保证经济增长，避免硬着陆，出台了以下相关政策鼓励房地产市场发展。地产市场发展。金融手段金融手段外资准入外资准入“下放下放”外商投资房地产业备案权外商投资房地产业备案权限：自今年限：自今年7 7月月1 1日起，商务部将委日起，商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。地方商务主管部门进行审批及核对。下半年三次下调贷款利率和存款准备金率；下半年三次下调贷款利率和存款准备金率；住房公积金贷款利率下调；公积金贷款额度上限由住房公积金贷款利率下调；公积金贷款额度上限由6060万元上调至万元上调至8080万元；万元；调增今年度商业银行的信贷规模调增今年度商业银行的信贷规模，细则尚未出台。，细则尚未出台。市场手段市场手段双限房双限房5 5年后转让需缴纳年后转让需缴纳35%35%收益金；收益金；明确特殊家庭购买两限房标准明确特殊家庭购买两限房标准 ；北京两限房申购家庭收入、住房和资产准入标北京两限房申购家庭收入、住房和资产准入标准；准；廉租房申请门槛拟降；拟在城市中扩大廉租房廉租房申请门槛拟降；拟在城市中扩大廉租房的配租范围，将现行的月人均收入低于的配租范围，将现行的月人均收入低于580580元的家元的家庭，扩展至月人均收入低于庭，扩展至月人均收入低于850850元的家庭，农村人元的家庭，农村人口则将继续实施特困户危房翻建。口则将继续实施特困户危房翻建。1.1.政策分析政策分析三、三、市场分析市场分析n保障性住房政策保障性住房政策根据国发根据国发2424号文及北京市号文及北京市“十一五十一五”保障性住房及保障性住房及“两限两限”商品住房用地商品住房用地布局规划内容要求，北京市布局规划内容要求，北京市“十一五十一五”期间住宅市场将由保障性住宅和商期间住宅市场将由保障性住宅和商品住宅两大部分组成。品住宅两大部分组成。保障性住房针对的群体非常明保障性住房针对的群体非常明确，此政策的出台将普通商品确，此政策的出台将普通商品住宅客户群大量分流。住宅客户群大量分流。各种性质住房针对群体的细分1.1.政策分析政策分析三、三、市场分析市场分析收收入入条条件件针对群体针对群体两限房两限房“夹心层夹心层”经济适用房经济适用房低收入阶层低收入阶层廉租房廉租房低收入阶层低收入阶层商品房商品房中高收入阶层中高收入阶层四四类类住住宅宅供供应应结构结构不同收入阶层不同收入阶层 2008 2008年北京市住房建设计划除了年北京市住房建设计划除了16001600万平方米商品住房，还包括新建廉万平方米商品住房，还包括新建廉租住房租住房5050万平方米，经济适用住房万平方米，经济适用住房300300万平方米，限价商品住房万平方米，限价商品住房450450万平方米，其万平方米，其他政策类住房他政策类住房350350万平方米，保障性住房占新建住房总量的万平方米，保障性住房占新建住房总量的42%42%，大量保障性住房，大量保障性住房的入市将直接冲击商品住宅市场，而高档住宅市场却依旧有其固定需求空间。的入市将直接冲击商品住宅市场，而高档住宅市场却依旧有其固定需求空间。n保障性住房政策保障性住房政策20082008年住房供应计划年住房供应计划1.1.政策分析政策分析三、三、市场分析市场分析 2008 2008年北京市保障性住房供应计划基本完成。年北京市保障性住房供应计划基本完成。u住房发展目标住房发展目标20092009年，北京市计划新建住房年，北京市计划新建住房28302830万平方米。其中，新建廉租住房、经济万平方米。其中，新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850850万平方米，占万平方米，占30%30%；其他政；其他政策性住房策性住房380380万平方米，占万平方米，占13%13%；商品住房；商品住房(不包含限价商品住房不包含限价商品住房)1600)1600万平万平方米，占方米，占57%57%。u住房供应结构住房供应结构20092009年新建政策性住房占新建住房总量的年新建政策性住房占新建住房总量的40%40%以上；套型面积以上；套型面积9090平方米以下平方米以下的住房占新建住房总量的的住房占新建住房总量的70%70%以上。以上。n保障性住房政策保障性住房政策20092009年住房供应计划年住房供应计划1.1.政策分析政策分析三、三、市场分析市场分析u20082008年下半年，政府为保证经济增长，避免经济硬着陆出台了相关政策，年下半年，政府为保证经济增长，避免经济硬着陆出台了相关政策，鼓励房地产市场加速发展；鼓励房地产市场加速发展；u政策以鼓励买方市场为目的，连续降低贷款利息，放宽贷款政策，支持政策以鼓励买方市场为目的，连续降低贷款利息，放宽贷款政策，支持房地产业的合理有效需求，促进房地产信贷市场平稳运行；房地产业的合理有效需求，促进房地产信贷市场平稳运行；u政府加大力度建设保障性住房，供应量占新建住房总量的政府加大力度建设保障性住房，供应量占新建住房总量的40%40%以上，住宅以上，住宅市场结构发生根本性改变，未来市场将可能演变为二元结构：中高档商品市场结构发生根本性改变，未来市场将可能演变为二元结构：中高档商品房和保障性住房。房和保障性住房。n小结小结1.1.政策分析政策分析三、三、市场分析市场分析2.2.宏观经济分析宏观经济分析u北京市近年北京市近年GDPGDP高速增长，连续高速增长，连续6 6年增长率在年增长率在12%12%以上，整体经济持续快速以上，整体经济持续快速发展，为房地产行业的发展奠定了良好的基础。发展，为房地产行业的发展奠定了良好的基础。u顺义区近年顺义区近年GDPGDP持续快速增长，连续持续快速增长，连续6 6年增长率在年增长率在11%11%以上，房地产行业发以上，房地产行业发展迅速。展迅速。nGDPGDP高速增长高速增长北京市、顺义区北京市、顺义区三、三、市场分析市场分析北京市北京市2002-20082002-2008年年GDPGDP顺义区顺义区20022002年年-2008-2008年年GDPGDPn人均可支配收入稳步提高人均可支配收入稳步提高u 北京市北京市9898年至年至0707年十年间人均可支配收入逐年上扬，居民收入水平的提高，将带动年十年间人均可支配收入逐年上扬，居民收入水平的提高，将带动住宅需求量的增长。住宅需求量的增长。北京市历年人均可支配收入及增长率 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07三、三、市场分析市场分析2.2.宏观经济分析宏观经济分析三、三、市场分析市场分析n顺义区人均可支配收入稳步提高顺义区人均可支配收入稳步提高u 顺义近年城镇人均可支配收入快速增长，区域住宅市场需求旺盛；顺义近年城镇人均可支配收入快速增长，区域住宅市场需求旺盛；2.2.宏观经济分析宏观经济分析n城市化进程城市化进程城市化进程平稳，引起市场需求的增长城市化进程平稳，引起市场需求的增长u城镇人口的增加和外来人口的增加，都将提升城镇住宅市场的需求，北京市城镇人口城镇人口的增加和外来人口的增加，都将提升城镇住宅市场的需求，北京市城镇人口在在0505年出现明显增长之后，年出现明显增长之后，0606年恢复稳定增长速度，预计未来保持稳定增速发展。年恢复稳定增长速度，预计未来保持稳定增速发展。三、三、市场分析市场分析2.2.宏观经济分析宏观经济分析n人口红利人口红利:北京人口年龄结构中适龄购房人群比例最高北京人口年龄结构中适龄购房人群比例最高u 25-5025-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，北京市岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，北京市25-5025-50岁人口占总岁人口占总人口的人口的44.35%44.35%。因此此部分适龄购房人群成为购房主力，大量消费着北京楼市的。因此此部分适龄购房人群成为购房主力，大量消费着北京楼市的住宅产品。住宅产品。住宅消费高峰人群住宅消费高峰人群数据来源：北京2006年国民经济和社会发展统计公报三、三、市场分析市场分析2.2.宏观经济分析宏观经济分析u北京市近年北京市近年GDPGDP高速增长，连续高速增长，连续6 6年增长率在年增长率在12%12%以上，整体经济持续快速发展；以上，整体经济持续快速发展；u城市化进程的加速提升城镇住宅市场的需求；城市化进程的加速提升城镇住宅市场的需求；u北京市适龄购房人群人口占总人口的北京市适龄购房人群人口占总人口的44.35%44.35%，成为购房主力，大量消费着北京楼，成为购房主力，大量消费着北京楼市的住宅产品；市的住宅产品；u顺义区经济增长速度连续顺义区经济增长速度连续6 6年增长率在年增长率在11%11%以上，房地产行业发展也较快。以上，房地产行业发展也较快。20072007年，年，顺义全区完成顺义全区完成GDP333GDP333亿元，同比增长亿元，同比增长15%15%，户籍人口人均，户籍人口人均GDPGDP达到达到80308030美元。总量在美元。总量在1010个远郊区县继续排名第个远郊区县继续排名第1 1。三、三、市场分析市场分析n小结小结2.2.宏观经济分析宏观经济分析n北京市土地市场总体成交情况北京市土地市场总体成交情况成交量成交量u0808年上半年土地供应量同比上年减少约年上半年土地供应量同比上年减少约43%43%，成交率，成交率100%100%。上半年土地供应地块数量与成交地块数量情况上半年土地供应土地面积与成交土地面积情况单位：平米三、三、市场分析市场分析3.3.土地市场分析土地市场分析u0808年上半年，顺义区成交土地楼面单价同比年上半年，顺义区成交土地楼面单价同比0707年上涨年上涨27%27%，高于北京市同期上涨水平，高于北京市同期上涨水平（9%9%）。）。（单位：元/平米）n北京市土地市场总体成交情况北京市土地市场总体成交情况成交价成交价三、三、市场分析市场分析3.3.住宅用地市场分析住宅用地市场分析u北京供应土地以郊区为主，比例达北京供应土地以郊区为主，比例达88%88%；u朝阳与丰台为城八区土地供应的主要区域；朝阳与丰台为城八区土地供应的主要区域；u郊区成交面积中，昌平占郊区成交面积中，昌平占32%32%、顺义占、顺义占28%28%、通州占通州占18%18%位于前三位，成为郊区土地成交的位于前三位，成为郊区土地成交的热点区域。热点区域。n北京市住宅用地市场总体成交情况北京市住宅用地市场总体成交情况区域分布区域分布三、三、市场分析市场分析3.3.住宅用地市场分析住宅用地市场分析三、三、市场分析市场分析3.3.住宅用地市场分析住宅用地市场分析n顺义区土地市场总体成交情况顺义区土地市场总体成交情况交易类型交易类型土地位置土地位置占地面积占地面积（）（）容积率容积率项目总建项目总建面（）面（）成交总价成交总价(万元万元)楼面单价楼面单价(元元/)成交日期成交日期挂牌马坡镇229748.51.329867812100040512007 年12 月29日挂牌北小营中心镇北侧66607.80.74495122610052712007 年12 月29日挂牌站前街北侧246291.67410251505036682007 年12 月29日挂牌后沙峪镇980401.51470606500044202008 年1 月23日挂牌马坡镇195966.31.132219148360037672008 年1 月30日挂牌马坡镇209525.81.2826813211420042592008 年1 月30日挂牌马坡356736.791356736.7925200070642008 年1 月31日挂牌顺义区后沙峪镇吉祥庄村77251.32.21699526860040362008年5月19日挂牌顺义区后沙峪镇吉祥庄村1431891.3819704612800064962008年5月19日挂牌顺义区后沙峪镇吉祥庄村69920.62.21538246280040832008年5月19日顺义区顺义区0707、0808年成交的住宅用地楼面均价约年成交的住宅用地楼面均价约35003500元元/平米。平米。u上半年土地市场供需较平衡，供应地块均成交；上半年土地市场供需较平衡，供应地块均成交；u土地成交价格平稳上升，势头较好；土地成交价格平稳上升，势头较好；u全市经营性用地供应以郊区为主，其中城八区土地供应的主要区域为朝阳与全市经营性用地供应以郊区为主，其中城八区土地供应的主要区域为朝阳与丰台，郊区中昌平、顺义、通州成为郊区土地成交的热点区域；丰台，郊区中昌平、顺义、通州成为郊区土地成交的热点区域；u顺义区作为北京三大重点建设新城之一，土地价值提升较快，楼面均价约顺义区作为北京三大重点建设新城之一，土地价值提升较快，楼面均价约35003500元元/平米。平米。三、三、市场分析市场分析n小结小结3.3.住宅用地市场分析住宅用地市场分析4.4.住宅市场分析住宅市场分析三、三、市场分析市场分析n北京市商品住宅市场成交情况北京市商品住宅市场成交情况成交量成交量 2002-2007年商品住宅成交面积 单位：万平方米4.4.住宅市场分析住宅市场分析三、三、市场分析市场分析n北京市商品住宅市场成交情况北京市商品住宅市场成交情况成交量成交量u20082008年受宏观调控影响商品住宅成交量开始下降，年受宏观调控影响商品住宅成交量开始下降，9 9月份政府陆续出台利好月份政府陆续出台利好政策，成交量环比上升，市场开始回暖。政策，成交量环比上升，市场开始回暖。2007-2008年各月商品住宅成交面积n北京市商品住宅市场成交情况北京市商品住宅市场成交情况成交价格成交价格三、三、市场分析市场分析 2002-2007年商品住宅成交价格 单位：元/平方米4.4.住宅市场分析住宅市场分析n北京市商品住宅市场成交情况北京市商品住宅市场成交情况成交价格成交价格三、三、市场分析市场分析 2007-2008年各月商品住宅成交价格 单位：元/平方米4.4.住宅市场分析住宅市场分析u20082008年年1-81-8月份住宅成交价格变化较小，成交量持续低迷。月份住宅成交价格变化较小，成交量持续低迷。9 9月份成交价回月份成交价回调，成交开始放量。调，成交开始放量。u2005-20072005-2007年，住宅市场发展迅速，量价齐升；年，住宅市场发展迅速，量价齐升；u20082008年受宏观调控影响商品住宅成交量开始下降，年受宏观调控影响商品住宅成交量开始下降，9 9月份政府陆续出台利好月份政府陆续出台利好政策，成交量环比上升，市场开始回暖；政策，成交量环比上升，市场开始回暖；u20082008年年1-81-8月份住宅成交价格变化较小，成交量持续低迷。月份住宅成交价格变化较小，成交量持续低迷。9 9月份成交价回月份成交价回调，成交开始放量。调，成交开始放量。三、三、市场分析市场分析n住宅市场小结住宅市场小结4.4.住宅市场分析住宅市场分析宗地名称宗地名称规划建筑面积规划建筑面积(平方米平方米)成交单价成交单价限售价格限售价格(元元/平米平米)售价与成售价与成交地价差交地价差受让单位受让单位项目现状(元元/平米平米)石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地 427200292162503329北京首钢在售丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”用地 220134.48347168003329北京鸿基世业在售海淀区西三旗（原北京轮胎厂）用地488243.07286363503487北京住总房在售丰台区东铁匠营宋庄路38号地 184400320062003000北京万科在售海淀区清河小营（加气混凝土厂）用地 142354.14326766003333北京金隅在售朝阳区常营乡B1组团 368849246759003433保利地产在售朝阳区常营乡B2组团 251106258959003311广州富力建设中朝阳区常营乡A组团 391357293859002962北辰实业建设中通州区半壁店项目684000216448002636龙湖地产在售丰台区纪家庙89522402178003779在售顺义项目顺义项目20299120299116601660（预计）（预计）5500550038403840入市交易n双限房用地情况双限房用地情况已成交（已成交（0707年成交）年成交）u对比已成交双限房项目，顺义项目具有较高的利润空间。对比已成交双限房项目，顺义项目具有较高的利润空间。三、三、市场分析市场分析5.5.双限房市场分析双限房市场分析 截至截至1010月月1010日，全市累计受理限价商品住房日，全市累计受理限价商品住房2.92.9万户；今年累计通过市级备案限价商品住房万户；今年累计通过市级备案限价商品住房1707317073户。由于北京双限房管理细则在户。由于北京双限房管理细则在0808年年中才出台，导致双限房购买资格审批等工作的延年年中才出台，导致双限房购买资格审批等工作的延误，进而导致多个双限房已具备办理预售证条件却迟迟未能进行销售。误，进而导致多个双限房已具备办理预售证条件却迟迟未能进行销售。0909年双限房销售市场年双限房销售市场会相对成熟，销售体制较健全。会相对成熟，销售体制较健全。n北京市双限房备案情况北京市双限房备案情况分区情况分区情况注：已备案户数是指通住保办审批具有购买双限房资格的住户数量。注：已备案户数是指通住保办审批具有购买双限房资格的住户数量。三、三、市场分析市场分析5.5.双限房市场分析双限房市场分析0808年年1010月份，北月份，北京市保障性住房京市保障性住房的期房签约总量的期房签约总量为为4805 4805 套，占当套，占当月商品期房交易月商品期房交易总量的总量的58%58%。双限房销售需要由政府统一管理，通过购买资格审批的住户数及政府批准销售的双限房销售需要由政府统一管理，通过购买资格审批的住户数及政府批准销售的双限房数量都直接影响双限房的销售节奏，既要满足具有购买双限房资格的人数双限房数量都直接影响双限房的销售节奏，既要满足具有购买双限房资格的人数到达一定数量到达一定数量 又要满足项目可以办理预售证的两个条件又要满足项目可以办理预售证的两个条件 ，才能进行销售；，才能进行销售；各双限房项目销售均分期推出，每期推出的房屋比例由政府统筹安排，以方便各各双限房项目销售均分期推出，每期推出的房屋比例由政府统筹安排，以方便各区限价房申请住户选择合适房源；区限价房申请住户选择合适房源；各区域内申请双限房的居民统一由各区住房保障办进行资格预审；各区域内申请双限房的居民统一由各区住房保障办进行资格预审；开发商与建委住房保障办签订双限房销售协议，并在项目开工后可申请预售。开发商与建委住房保障办签订双限房销售协议，并在项目开工后可申请预售。n双限房销售情况双限房销售情况销售节奏销售节奏三、三、市场分析市场分析5.5.双限房市场分析双限房市场分析n朝阳区常营项目朝阳区常营项目p 配售情况：配售情况：常营保障性住房B1组团，总占地面积20万平米，总建筑面积40万平米，27栋限价住宅和1栋廉租房，共计4199户。于2008年9月初开始现场公开摇号配售，陆续推出1000多套限价房，均当天销售完毕。p销售情况分析：销售情况分析：项目位于CBD东，“北京未来城市副中心”的定福庄区域内，是北京已开工的最大的两限房项目，5900元/平米的价格也是目前两限房中最低的。并且，该地段南边不远就是京通快速公路和地铁八通线，将于 2012年竣工的地铁六号线也途径此地。与周边项目11000元/平米的均价相比，价格优势明显。地块名称地块名称用途用途总建面总建面 容积率容积率入市底价入市底价 楼面地价楼面地价 限价限价 受让受让单位单位成交成交时间时间（万）（万）（元（元/）（元（元/）（元（元/）朝阳区常营朝阳区常营乡乡B1B1组团组团混合住宅36.882.472000.824675900保利 2007.08.10n双限房销售情况双限房销售情况案例分析案例分析三、三、市场分析市场分析5.5.双限房市场分析双限房市场分析n石景山区金顶街三区项目石景山区金顶街三区项目p 配售情况：配售情况：项目共4000余套双限房，已于8月底完成摇号，截至当前推出的双限房基本全部配售完毕。p销售情况分析：销售情况分析：本项目位于西五环外，距地铁1号线苹果园站约1公里，距规划的市郊铁路1号线和轻轨3号线仅300米，项目周边生活配套齐全，交通便利，周边普通商品房价格在10000元左右，项目价格优势明显。地块名称地块名称用途用途总建面总建面 容积率容积率入市底价入市底价 楼面地价楼面地价 限价限价 受让单受让单位位成交时成交时间间（万）（万）（元（元/）（元（元/）（元（元/）石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地居住、公共设施42.722.27249129216250首钢2007.5.18n双限房销售情况双限房销售情况案例分析案例分析三、三、市场分析市场分析5.5.双限房市场分析双限房市场分析u随着住宅供应结构深度调整，保障性住房已逐渐被人们关注并成为购房的首选目随着住宅供应结构深度调整，保障性住房已逐渐被人们关注并成为购房的首选目标，北京市从六月份出台了双限房管理细则后，短短四个月时间在商品房遇冷销售标，北京市从六月份出台了双限房管理细则后，短短四个月时间在商品房遇冷销售惨淡的情况下，双限房项目较好的销售势头足以证实了其市场接受度；惨淡的情况下，双限房项目较好的销售势头足以证实了其市场接受度；u双限房低价格的明显优势成为双限房备受欢迎主要原因；双限房低价格的明显优势成为双限房备受欢迎主要原因；u0909年双限房销售市场相对成熟，销售体制逐渐健全，将会大大提高居民购买双限年双限房销售市场相对成熟，销售体制逐渐健全，将会大大提高居民购买双限房的热情。房的热情。n小结小结三、三、市场分析市场分析5.5.双限房市场分析双限房市场分析uu顺义区目前没有双限房项目在售，本项目地块为顺义区第一块双限房用地；顺义区目前没有双限房项目在售，本项目地块为顺义区第一块双限房用地；顺义区目前没有双限房项目在售，本项目地块为顺义区第一块双限房用地；顺义区目前没有双限房项目在售，本项目地块为顺义区第一块双限房用地；uu区域内目前正在销售的主要有两个大盘项目国门新城和万科四季花城；区域内目前正在销售的主要有两个大盘项目国门新城和万科四季花城；区域内目前正在销售的主要有两个大盘项目国门新城和万科四季花城；区域内目前正在销售的主要有两个大盘项目国门新城和万科四季花城；uu国门新城目前正在销售二期的剩余部分，万科四季花城已经入尾期销售。国门新城目前正在销售二期的剩余部分，万科四季花城已经入尾期销售。国门新城目前正在销售二期的剩余部分，万科四季花城已经入尾期销售。国门新城目前正在销售二期的剩余部分，万科四季花城已经入尾期销售。6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析万科四季花城万科四季花城万科四季花城万科四季花城本案本案本案本案国门新城国门新城国门新城国门新城三、三、市场分析市场分析竞品楼盘分布竞品楼盘分布北京市顺义城区繁华区中心府前东街东兴路 物业类别物业类别普通住宅普通住宅装修状况装修状况 毛坯毛坯产品形式产品形式板式小高层板式小高层 楼座数量楼座数量1717栋栋总用地总用地3636万平方米万平方米总建筑面积总建筑面积6464万平方米万平方米容积率容积率1.891.89绿化率绿化率3030车位比例车位比例1 1：0.50.5车位形式车位形式地上、地下地上、地下车位经营方式车位经营方式只租不售只租不售车位租价车位租价120120元元/位位/月月国门新城金汉绿港二期案例研究国门新城金汉绿港二期案例研究项目基本情况项目基本情况三、三、市场分析市场分析6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析地址：顺义城关镇府前东街地址：顺义城关镇府前东街规模：规模：6464万平米万平米产品描述：板式小高层产品描述：板式小高层项目现状：已经进入尾期销售项目现状：已经进入尾期销售目前销售价格：均价目前销售价格：均价79007900元元/平米平米国门新城金汉绿港二期案例研究国门新城金汉绿港二期案例研究项目基本情况项目基本情况三、三、市场分析市场分析6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析位于本项目西侧约1公里处，与本项目相隔一条铁路。万科四季花城案例研究万科四季花城案例研究项目基本概况项目基本概况三、三、市场分析市场分析6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析地址：顺义区顺西路与府前西街交口地址：顺义区顺西路与府前西街交口规模：约规模：约3131万平米万平米产品描述：多层、小高、洋房产品描述：多层、小高、洋房项目现状：尾房销售项目现状：尾房销售销售价格：小高销售价格：小高71007100元元/平米、洋房平米、洋房1150011500元元/平米平米客户特征：30%的电话来访为机场空港客户，少部分了解万科城市花园的客户来访，绝大多数客户为顺义区内客户。30岁出头带小孩的客户关注90110两居；青年夫妇独立居住关注90100两居；老年夫妇或孩子大一点的家庭关注130三居，老年夫妇为孩子周末回来同住购买但客户少。根据市场调研，四季花城自根据市场调研，四季花城自3 3月份开盘，截至月份开盘，截至9 9月份累计销售率已达到月份累计销售率已达到71%71%，9 9月份成交面积为月份成交面积为13713.19 13713.19 平米。平米。万科四季花城案例研究万科四季花城案例研究项目基本概况项目基本概况三、三、市场分析市场分析6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析u0808年顺义市场销售状况较好；年顺义市场销售状况较好；u顺义城区住宅类项目主要以中、大规模项目为主；顺义城区住宅类项目主要以中、大规模项目为主；u产品以板楼、两居及三居大户型为主，精品小户型属市场空白；产品以板楼、两居及三居大户型为主，精品小户型属市场空白；u城区在售楼盘主要有万科四季花城及国门新城项目，销售较好，项目城区在售楼盘主要有万科四季花城及国门新城项目，销售较好，项目已进入销售尾期。已进入销售尾期。n顺义区住宅市场小结顺义区住宅市场小结6.6.竞争楼盘分析竞争楼盘分析三、三、市场分析市场分析7 7、市场分析小结、市场分析小结三、三、市场分析市场分析u经济平稳增长及城市化进程的加速等带动了住宅需求量的增长；经济平稳增长及城市化进程的加速等带动了住宅需求量的增长；u由于近年房价增速过快，政府进行宏观调控，房地产市场适当回调，为稳定房地由于近年房价增速过快，政府进行宏观调控，房地产市场适当回调，为稳定房地产市场发展，保证经济增长，产市场发展，保证经济增长，08 08年三季度国家出台了相关利好政策；年三季度国家出台了相关利好政策；u政府加大力度建设保障性住房，供应量占新建住房总量的政府加大力度建设保障性住房，供应量占新建住房总量的40%40%以上，住宅市场结以上，住宅市场结构发生根本性改变，未来市场将演变为二元结构：中高档商品房和保障性住房；构发生根本性改变，未来市场将演变为二元结构：中高档商品房和保障性住房；u顺义城区内，住宅项目在售楼盘数量较少，本项目普通商品房和公寓产品潜在需顺义城区内，住宅项目在售楼盘数量较少，本项目普通商品房和公寓产品潜在需求较大；求较大；u顺义区目前缺乏保障性住房供应，本项目配建的双限房为顺义区首个两限房项目，顺义区目前缺乏保障性住房供应，本项目配建的双限房为顺义区首个两限房项目，市场销售前景较佳。市场销售前景较佳。1.1.项目定位项目定位2.2.开发计划开发计划一、一、项目概况项目概况二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构四、四、开发方案开发方案五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价1.1 1.1 产品定位产品定位 目前顺义城区小户型精品住宅为市场空白，且本项目商业金融地块规模较小，建设大户型社区难度较大，因此项目定位为双限房、普通商品房及精装公寓项目。1.2 1.2 目标客群目标客群 顺义本地客群1.3 1.3 产品配比产品配比地块地块占地面积（）占地面积（）容积率容积率 建筑面积（）建筑面积（）产品配比（）产品配比（）商业金融用地16319.33.048957.9公寓43658，商业5300居住用地70015.22.2154033.44双限房100000，普通商品房44833，商业4700，公共配套4500四、开发方案四、开发方案1.1.项目定位项目定位1.4 1.4 价格定位价格定位公寓7000元/，双限房5500元/，普通商品房7000元/，商业10000元/，车位1600元/产品类型产品类型销售均价（元销售均价（元/）可销售建筑面积（）可销售建筑面积（）总计（万元）总计（万元）公寓7000精装4365830560.6双限房550010000055000普通商品房70004483331383.1商业100001000010000地下车位（有产权）16005744919.04四、开发方案四、开发方案1.1.项目定位项目定位2.1 2.1 重要节点重要节点开发期一年半开发期一年半08年12月项目摘牌09年3月底项目开工09年5月初项目开盘09年10月初项目封顶10年3月底竣工备案10年5月项目售罄 10年9月收回投入及利润四、开发方案四、开发方案2.2.开发计划开发计划2.2 2.2 销售计划销售计划四、开发方案四、开发方案2.2.开发计划开发计划09年2季度09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度合计双限房50000 50000 100000 普通商品房15692 15692 13450 44833 公寓11351 13097 10041 5239 3929 43658 商业2000 3000 3000 2000 10000 地下车库3734 2010 5744 单位：平方米单位：平方米1.1.测算假定条件测算假定条件2.2.项目投入产出项目投入产出3.3.项目整体现金流量项目整体现金流量一、一、项目概况项目概况二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价四、四、开发方案开发方案1.1.测算假定条件测算假定条件项目规模项目规模地上建筑面积202991平方米产品类型产品类型43658平方米的精装公寓，44833平方米的普通商品房，100000平方米的双限房，10000平方米的商业，4500平米公共配套开发周期开发周期1期，1.5年产品售价产品售价精装公寓7000元/平方米，普通商品房7000元/平方米，双限房5500元/平方米，商业10000元/平方米，地下车位1600元/平方米土地成本土地成本项目土地成本34740.68万元（含契税及地下车库需补交的土地出让金）税费税费营业税及附加5.5，企业所得税25%，土地增值税按销售额1%预缴利息利息开发贷按8%/年的利息计算，贷款期1年五、财务分析五、财务分析2.2.项目投入产出项目投入产出普通商品房普通商品房五、财务分析五、财务分析项目名称总额（万元）可售面积单方（元/平米）开发成本土地获得价款 9,269.44 1,717.96 前期准备费 504.84 93.57 主体建筑安装工程费 10,633.61 1,970.79 社区管网工程费 1,647.36 305.32 园林景观工程费 96.91 17.96 开发间接费 723.14 131.65 期间费用营销费 735.82 136.37 管理费 121.55 22.53 税金营业税及附加 2,023.49 375.03 预缴土地增值税 367.91 68.19 成本合计成本合计 26,124.07 4,839.36 销售合计销售合计 36,790.78 6818.66 项目名称项目名称总计总计总投资总投资(万元万元)26,124.0726,124.07总收入总收入(万元万元)36,790.7836,790.78毛利润毛利润(万元万元)10,666.7110,666.71 毛利率毛利率28.99%28.99%净利润净利润(万元万元)8,000.038,000.03 净利率净利率21.74%21.74%五、财务分析五、财务分析2.2.项目投入产出项目投入产出普通商品房普通商品房2.2.项目投入产出项目投入产出双限房双限房五、财务分析五、财务分析项目名称总额（万元）按地上可售面积（元/平米）开发成本土地获得价款 17,092.89 1,709.29 前期准备费 932.15 93.22 主体建筑安装工程费 19,620.77 1,962.08 社区管网工程费 2,930.74 293.07 园林景观工程费 179.34 17.93 开发间接费 1,311.43 129.14 期间费用营销费 200.00 20.00 管理费 224.95 22.49 税金营业税及附加 3,025.00 302.50 预缴土地增值税00成本合计成本合计 45,517.28 4,549.73 销售合计销售合计 55,000.00 5,500.00 项目名称项目名称总计总计总投资总投资(万元万元)45,517.2845,517.28总收入总收入(万元万元)55,000.0055,000.00毛利润毛利润(万元万元)9,482.729,482.72 毛利率毛利率17.24%17.24%净利润净利润(万元万元)7,112.047,112.04 净利率净利率12.93%12.93%五、财务分析五、财务分析2.2.项目投入产出项目投入产出双限房双限房五、财务分析五、财务分析2.2.项目投入产出项目投入产出公寓公寓项目名称总额（万元）按地上可售面积（元/平米）开发成本土地获得价款 8,378.35 1,666.37 前期准备费 544.47 108.29 主体建筑安装工程费 12,768.27 2,539.48 社区管网工程费 1,301.47 258.85 园林景观工程费 83.27 16.56 开发间接费 616.00 120.34 期间费用营销费 721.44 143.49 管理费 103.50 20.59 税金营业税及附加 1,983.96 394.59 预缴土地增值税 360.72 71.74 成本合计成本合计 26,861.46 5,340.30 销售合计销售合计 36,071.967,174.36项目名称项目名称总计总计总投资总投资(万元万元)26,861.4626,861.46总收入总收入(万元万元)36,071.9636,071.96毛利润毛利润(万元万元)9,210.509,210.50 毛利率毛利率25.53%25.53%净利润净利润(万元万元)6,907.886,907.88净利率净利率19.15%19.15%五、财务分析五、财务分析2.2.项目投入产出项目投入产出公寓公寓项目名称项目名称总计总计土地成本土地成本(万元万元)34,740.6834,740.68总收入总收入(万元万元)127,862.74 127,862.74 总投资总投资(万元万元)98,502.80 98,502.80毛利润毛利润(万元万元)29,359.9429,359.94毛利率毛利率22.96%22.96%净利润净利润(万元万元)22,019.9522,019.95净利率净利率17.22%17.22%项目项目IRRIRR66.90%66.90%五、财务分析五、财务分析2.2.项目投入产出项目投入产出整体财务指标整体财务指标单位（万元）单位（万元）2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度合计现金流入现金流入销售回款14529 15796 57874 28080 3728 7856 127863 流入小计流入小计0 0 0 0 14529 14529 15796 15796 57874 57874 28080 28080 3728 3728 7856 7856 127863 127863 现金流出现金流出土地成本34698 43 34741 前期费用793 793 396 1981 主体建安1168 9009 9189 6623 11928 5105 43023 社区管网2357 1752 1770 5880 园林景观247 112 360 开发间接费425 425 425 425 425 524 2651 营销费114 306 294 290 113 283 258 1657 管理费56 56 56 56 56 56 56 56 450 营业税及附加799 869 3183 1544 205 432 7032 所得税363 395 1447 702 93 4340 7340 预缴土地增值税80 87 318 154 21 69 729 流出小计流出小计35547 35547 963 963 3637 3637 11135 11135 14909 14909 11976 11976 15011 15011 12665 12665 105843 105843 净现金流量净现金流量-35547-35547-963-963 10892 10892 4660 4660 42964 42964 16105 16105-11283-11283-4810-4810 22020 22020 累计净流量累计净流量-35547-35547-36510-36510-25617-25617-20957-20957 22007 22007 38112 38112 26830 26830 22020 22020 3.3.项目整体现金流量（含资金缺口）项目整体现金流量（含资金缺口）1.SWOT1.SWOT分析分析2.2.综述综述一、一、项目概况项目概况二、二、获取方式获取方式三、三、市场分析市场分析报告逻辑结构报告逻辑结构五、五、财务分析财务分析六、六、总体评价总体评价四、四、开发方案开发方案SWOTSWOT分析分析S SW WO OT T优势优势劣势劣势n项目启动资金少，利润可观；n 本项目作为顺义区第一个配建部分保障性住房项目，双限房产品销售前景较佳；n项目位于顺义中心城区，配套设施齐全，位置较佳。n 项目配建的双限房产品，赢利空间相对较低，降低了整个项目的赢利能力。威胁威胁n本项目中普通商品房及公寓产品，面临万科四季花城及国门新城等项目竞争。n 项目小户型精装公寓产品属当地市场空白，销售前景较好；n 作为顺义首个配建部分双限房项目，有望得到政府的大力支持。机会机会六、总体评价六、总体评价2.2.综述综述本项目启动资金少，作为顺义第一个配建部分保障性住房项目，本项目启动资金少，作为顺义第一个配建部分保障性住房项目，且小户型精装公寓产品属区域市场空白，项目销售前景较佳，利且小户型精装公寓产品属区域市场空白，项目销售前景较佳，利润可观，投资开发可行性较强。润可观，投资开发可行性较强。六、总体评价六、总体评价