商业市场返租销售案例专题研究

深圳区域商业市场返租销售案例专题研究深圳区域商业市场返租销售案例专题研究美格行商业地产美格行商业地产美格行商业地产美格行商业地产2011.12011.12011.12011.1第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类项目名称项目名称商业商业规模规模商业商业类型类型销售销售时间时间返租方式返租方式开盘售价开盘售价（万（万/）目前售价目前售价 （万（万/）目前租金目前租金（元（元/月）月）经营状经营状况况梅林商业梅林商业步行街步行街13200社区商业2006年3年返租销售1F内铺街铺：5.1 内铺：2.8暂无销售街铺：200-300 内铺：120-150较好缤纷商业缤纷商业中心中心20000社区商业2007年3年返租售1、2楼内铺，年回报5%1F街铺：7 2F：3街铺：10内铺：31楼街铺：300 内铺：120-140，2楼内铺：60-80较好燕南路燕南路8888号号20000社区商业2006年返租2年，每年8%回报街铺：7.6 内铺：5.5街铺：15-20内铺：7-81F:街铺300-400 内铺100-200一般万花筒概万花筒概念购物街念购物街9500社区商业2002年15年返租销售，每年按成交价的8%返还租金；暂无销售1内铺：300-400；2楼：150-300；3楼：100-150,4楼：整层待租一般万科城风万科城风情步行街情步行街30000商业街2005年带租约销售均价1.4（含2楼）街铺3-52层：1.5-3较好振业城商振业城商业街业街17000商业街2006年3年共返25%，第一年8.3%以每季度返还，其余16.7%在首付款中抵扣街铺：2.6内铺：1.6暂无销售较差社区商业、社区商业、社区商业、社区商业、商业街商业街商业街商业街类返租项目列表类返租项目列表类返租项目列表类返租项目列表项目项目名称名称商业规模商业规模商业类型商业类型销售时间销售时间返租方式返租方式开盘售价开盘售价（万（万/）目前售价目前售价 （万（万/）租金租金（元（元/月）月）经营状况经营状况港惠新港惠新天地天地75000购物中心2008年3年共返租25%其中7%、8%在首期中减，10%在总价中减；1F：3.82F：2.5 3F：1.8街铺：8-10内铺：暂无销售1F内铺：120150，街铺150，2F：超市辅营区150一般中信地中信地铁商城铁商城18000购物中心2007年3年返租租金24%一次性在首期款中抵扣，5年按合同价分区回购均价5.5暂无销售较差东门荟东门荟30000主题商场（专业市场）2010年2年8个月返租销售2-4F，每年按成交总价的6%返还租金1F街铺：约20，内铺：9，2F：7-8，3F：6，4F：41街铺：1000，2楼：200-300 3楼：120-160，4楼：90-120；未经营新银座新银座服装批服装批发城发城20000 专业市场2007年3年共返租24%-1F：3.4，1F：7.8，2F：3.6，3F：2.7暂无销售较差布吉东布吉东大街大街24000专业市场2004年返租10年，每年8%，首付扣除24%1F:街铺：5-6、内铺：1.5-21F：6-7 内铺：31F:街铺：200-300 内铺：100-200较好龙华电龙华电子市场子市场13000专业市场2004年返租3年，3年共返租24%1F:街铺：6-7 内铺：2-32F：1-21F：7-8 内铺：1.5-2 2F：1.2-1.51F:街铺：200-300内铺：100-200 2F:80-120 较好购物中心、专业市场类返租项目列表购物中心、专业市场类返租项目列表购物中心、专业市场类返租项目列表购物中心、专业市场类返租项目列表龙华电子街龙华电子街中信地铁商城中信地铁商城布吉东大街布吉东大街梅林商业步行街梅林商业步行街万花筒万花筒缤纷商业中心缤纷商业中心东门荟东门荟振业城振业城燕南路燕南路88号号万科城万科城新银座新银座第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类梅林商业步行街梅林商业步行街梅林商业步行街梅林商业步行街缤纷商业中心缤纷商业中心缤纷商业中心缤纷商业中心燕南路燕南路燕南路燕南路88888888号号号号万花筒概念购物街万花筒概念购物街万花筒概念购物街万花筒概念购物街梅林商业步行街梅林商业步行街梅林商业步行街梅林商业步行街项目名称项目名称梅林商业步行街梅林商业步行街梅林商业步行街梅林商业步行街地理位置地理位置福田区梅林路（梅林一村旁）福田区梅林路（梅林一村旁）福田区梅林路（梅林一村旁）福田区梅林路（梅林一村旁）销售时间销售时间2006200620062006物业类型物业类型集中商业集中商业集中商业集中商业商业规模商业规模13200132001320013200层数层数2 2 2 2层层层层定位方向定位方向创品淘宝广场创品淘宝广场创品淘宝广场创品淘宝广场业态规划业态规划女人街、餐饮、电器女人街、餐饮、电器女人街、餐饮、电器女人街、餐饮、电器主力商家主力商家国美电器、福满园酒楼国美电器、福满园酒楼国美电器、福满园酒楼国美电器、福满园酒楼租金状况租金状况街铺：街铺：街铺：街铺：200-300200-300200-300200-300元，内铺：元，内铺：元，内铺：元，内铺：120-150120-150120-150120-150元元元元开盘售价开盘售价街铺：街铺：街铺：街铺：5.15.15.15.1万万万万/，内铺：，内铺：，内铺：，内铺：2.82.82.82.8万万万万/目前售价目前售价街铺：街铺：街铺：街铺：51000510005100051000万万万万/，内铺：内铺：内铺：内铺：28000280002800028000万万万万/，F2F2F2F2只租不售只租不售只租不售只租不售返租方式返租方式一层内铺返租一层内铺返租一层内铺返租一层内铺返租3 3 3 3年年年年销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，本项目由我司操作，本项目由我司操作，本项目由我司操作，2006200620062006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用一层，销售策略采用一层，销售策略采用一层，销售策略采用3 3 3 3年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的8%8%8%8%，3 3 3 3年合计返还年合计返还年合计返还年合计返还24%24%24%24%，目前售价为：，目前售价为：，目前售价为：，目前售价为：街铺街铺街铺街铺51000510005100051000元元元元/，内铺，内铺，内铺，内铺28000280002800028000元元元元/，实现，实现，实现，实现1 1 1 1层层层层100%100%100%100%销售；销售；销售；销售；经营现状经营现状经营现状经营现状项目商业类型为社区商业，由于项目商业类型为社区商业，由于项目商业类型为社区商业，由于项目商业类型为社区商业，由于2009200920092009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1 1 1 1层内铺一度出层内铺一度出层内铺一度出层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。缤纷商业中心缤纷商业中心缤纷商业中心缤纷商业中心项目名称项目名称缤纷商业中心缤纷商业中心缤纷商业中心缤纷商业中心地理位置地理位置南山艺园路东（荔香公园北侧）南山艺园路东（荔香公园北侧）南山艺园路东（荔香公园北侧）南山艺园路东（荔香公园北侧）销售时间销售时间 2007 2007 2007 2007年年年年物业类型物业类型集中商业集中商业集中商业集中商业商业规模商业规模20000200002000020000平米平米平米平米层数层数3 3 3 3定位方向定位方向复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为一体的大型商业中心一体的大型商业中心一体的大型商业中心一体的大型商业中心业态规划业态规划餐饮、服饰、娱乐、服务配套等餐饮、服饰、娱乐、服务配套等餐饮、服饰、娱乐、服务配套等餐饮、服饰、娱乐、服务配套等主力商家主力商家人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器租金状况租金状况街铺：街铺：街铺：街铺：300-400300-400300-400300-400元元元元/，内铺：，内铺：，内铺：，内铺：100-200100-200100-200100-200元元元元/开盘售价开盘售价1F1F1F1F街铺：街铺：街铺：街铺：7 7 7 7万万万万/，2F2F2F2F：3 3 3 3万万万万/目前售价目前售价暂无铺位销售暂无铺位销售暂无铺位销售暂无铺位销售返租方式返租方式1 1 1 1、2 2 2 2层内铺返租层内铺返租层内铺返租层内铺返租3 3 3 3年年年年销售背景销售背景销售背景销售背景项目项目项目项目2007200720072007年发售，年发售，年发售，年发售，1 1 1 1、2 2 2 2层销售策略采用层销售策略采用层销售策略采用层销售策略采用3 3 3 3年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的5%5%5%5%，3 3 3 3年合计返还年合计返还年合计返还年合计返还15%15%15%15%，开盘售价为：街铺开盘售价为：街铺开盘售价为：街铺开盘售价为：街铺7 7 7 7万元万元万元万元/，内铺，内铺，内铺，内铺3 3 3 3万元万元万元万元/，实现，实现，实现，实现1 1 1 1层层层层100%100%100%100%销售，销售，销售，销售，2 2 2 2层部分销售，主力店部分自持；层部分销售，主力店部分自持；层部分销售，主力店部分自持；层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的每年返租售价总额的每年返租售价总额的每年返租售价总额的8%8%8%8%，经营现状经营现状经营现状经营现状项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。燕南路燕南路燕南路燕南路88888888号号号号项目名称项目名称燕南路燕南路燕南路燕南路88888888号号号号地理位置地理位置福田区燕南路与振华路交汇处福田区燕南路与振华路交汇处福田区燕南路与振华路交汇处福田区燕南路与振华路交汇处销售时间销售时间2006200620062006年年年年物业类型物业类型集中商业集中商业集中商业集中商业商业规模商业规模20000200002000020000层数层数3 3 3 3层层层层定位方向定位方向社区商业社区商业社区商业社区商业业态规划业态规划超市、服饰、餐饮、服务配套超市、服饰、餐饮、服务配套超市、服饰、餐饮、服务配套超市、服饰、餐饮、服务配套 主力商家主力商家沃尔玛社区店沃尔玛社区店沃尔玛社区店沃尔玛社区店租金状况租金状况1F:1F:1F:1F:街铺街铺街铺街铺500500500500元，内铺元，内铺元，内铺元，内铺160-200160-200160-200160-200元元元元开盘售价开盘售价街铺：街铺：街铺：街铺：7.67.67.67.6万万万万/内铺：内铺：内铺：内铺：5.55.55.55.5万万万万/目前售价目前售价街铺：街铺：街铺：街铺：15-2015-2015-2015-20万万万万/内铺：内铺：内铺：内铺：7-87-87-87-8万万万万/返租方式返租方式1 1 1 1层内铺返租层内铺返租层内铺返租层内铺返租2 2 2 2年年年年销售背景销售背景销售背景销售背景项目项目项目项目2006200620062006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，1 1 1 1层内铺销售采用层内铺销售采用层内铺销售采用层内铺销售采用2 2 2 2年返年返年返年返租的方式，租的方式，租的方式，租的方式，每年返租售价总额的每年返租售价总额的每年返租售价总额的每年返租售价总额的8%8%8%8%，2 2 2 2年合计返还年合计返还年合计返还年合计返还16%16%16%16%，开盘售价为：街铺均价，开盘售价为：街铺均价，开盘售价为：街铺均价，开盘售价为：街铺均价76000760007600076000元元元元/，内铺，内铺，内铺，内铺45000450004500045000元元元元/，实现，实现，实现，实现1 1 1 1层层层层100%100%100%100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；集，购买内铺；集，购买内铺；集，购买内铺；经营现状经营现状经营现状经营现状一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。项目名称项目名称万花筒概念购物街万花筒概念购物街万花筒概念购物街万花筒概念购物街 地理位置地理位置南头街道桃园路南头街道桃园路南头街道桃园路南头街道桃园路 销售时间销售时间2002200220022002年年年年5 5 5 5月月月月物业类型物业类型集中商业集中商业集中商业集中商业商业规模商业规模9500950095009500平米平米平米平米层数层数4 4 4 4定位方向定位方向以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮流聚集地流聚集地流聚集地流聚集地 业态规划业态规划男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱包、皮具皮鞋、居家用品精品等包、皮具皮鞋、居家用品精品等包、皮具皮鞋、居家用品精品等包、皮具皮鞋、居家用品精品等 主力商家主力商家肯德基、仙踪林肯德基、仙踪林肯德基、仙踪林肯德基、仙踪林 租金状况租金状况内铺内铺内铺内铺1 1 1 1楼：楼：楼：楼：300-400300-400300-400300-400；2 2 2 2楼：楼：楼：楼：150-300150-300150-300150-300；3 3 3 3楼：楼：楼：楼：100-150100-150100-150100-150开盘售价开盘售价目前售价目前售价返租方式返租方式1-41-41-41-4层返租层返租层返租层返租15151515年年年年万花筒概念购物街万花筒概念购物街万花筒概念购物街万花筒概念购物街销售背景销售背景销售背景销售背景项目项目项目项目2002200220022002年年年年5 5 5 5月发售，月发售，月发售，月发售，1-41-41-41-4层内铺销售采用层内铺销售采用层内铺销售采用层内铺销售采用15151515年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的8%8%8%8%，2002200220022002年年年年10101010月，与深月，与深月，与深月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1 1 1 1楼至楼至楼至楼至4 4 4 4楼整租给曼哈，曼哈于当年楼整租给曼哈，曼哈于当年楼整租给曼哈，曼哈于当年楼整租给曼哈，曼哈于当年10101010月进场，开办了南月进场，开办了南月进场，开办了南月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，山曼哈商场。按照合同约定，山曼哈商场。按照合同约定，山曼哈商场。按照合同约定，2004200420042004年年年年6 6 6 6月至月至月至月至9 9 9 9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004200420042004年年年年10101010月月月月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009200920092009年年年年8 8 8 8月重新开业；月重新开业；月重新开业；月重新开业；经营现状经营现状经营现状经营现状目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中.第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类万科城风情步行街万科城风情步行街万科城风情步行街万科城风情步行街振业城商业街振业城商业街振业城商业街振业城商业街万科城风情步行街万科城风情步行街万科城风情步行街万科城风情步行街项目名称项目名称万科城风情步行街万科城风情步行街万科城风情步行街万科城风情步行街地理位置地理位置深圳市龙岗坂雪岗片区深圳市龙岗坂雪岗片区深圳市龙岗坂雪岗片区深圳市龙岗坂雪岗片区销售时间销售时间2005200520052005年年年年商业类型商业类型商业街商业街商业街商业街商业规模商业规模约约约约3 3 3 3万万万万层数层数2 2 2 2层层层层定位方向定位方向西班牙风情商业街区西班牙风情商业街区西班牙风情商业街区西班牙风情商业街区业态规划业态规划国际美食坊、社区购物中心、娱乐休国际美食坊、社区购物中心、娱乐休国际美食坊、社区购物中心、娱乐休国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态闲广场三大主题业态闲广场三大主题业态闲广场三大主题业态主力商家主力商家华润万家超市、丹桂轩、肯德基华润万家超市、丹桂轩、肯德基华润万家超市、丹桂轩、肯德基华润万家超市、丹桂轩、肯德基租金状况租金状况开盘售价开盘售价1.41.41.41.4万万万万/(含含含含2 2 2 2楼楼楼楼)目前售价目前售价街铺街铺街铺街铺3-53-53-53-5万万万万/2 2 2 2层：层：层：层：1.5-31.5-31.5-31.5-3万万万万/销售模式销售模式带租约销售带租约销售带租约销售带租约销售销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，本项目由我司操作，本项目由我司操作，本项目由我司操作，2005200520052005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2 2 2 2次销售：第一次次销售：第一次次销售：第一次次销售：第一次2005200520052005年年年年6 6 6 6月月月月11111111日，推出日，推出日，推出日，推出85858585间商铺，当日售罄，第二次间商铺，当日售罄，第二次间商铺，当日售罄，第二次间商铺，当日售罄，第二次7 7 7 7月月月月24242424日，推出日，推出日，推出日，推出28282828间，售出间，售出间，售出间，售出26262626间，销售总面积的间，销售总面积的间，销售总面积的间，销售总面积的91%91%91%91%（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；经营现状经营现状经营现状经营现状项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。振业城振业城振业城振业城项目名称项目名称振业城振业城振业城振业城地理位置地理位置龙岗区横岗街道办龙岗区横岗街道办龙岗区横岗街道办龙岗区横岗街道办销售时间销售时间2006200620062006年年年年商业类型商业类型商业街商业街商业街商业街商业规模商业规模17000170001700017000层数层数2 2 2 2层，层，层，层，F1-2F1-2F1-2F1-2定位方向定位方向振业城商业街振业城商业街振业城商业街振业城商业街业态规划业态规划开盘售价开盘售价街铺：街铺：街铺：街铺：2.62.62.62.6万万万万/内铺：内铺：内铺：内铺：1.61.61.61.6万万万万/目前售价目前售价暂无销售暂无销售暂无销售暂无销售销售模式销售模式3 3 3 3年共返年共返年共返年共返25%25%25%25%，第一年，第一年，第一年，第一年8.3%8.3%8.3%8.3%以每季度返还，以每季度返还，以每季度返还，以每季度返还，其余其余其余其余16.7%16.7%16.7%16.7%在首付款中抵扣在首付款中抵扣在首付款中抵扣在首付款中抵扣销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于2006200620062006年发售，只销售集中商业一层近年发售，只销售集中商业一层近年发售，只销售集中商业一层近年发售，只销售集中商业一层近3000300030003000平米，销售策略采用平米，销售策略采用平米，销售策略采用平米，销售策略采用3 3 3 3年返租的方年返租的方年返租的方年返租的方式，式，式，式，3 3 3 3年共返年共返年共返年共返25%25%25%25%，第一年，第一年，第一年，第一年8.3%8.3%8.3%8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%16.7%16.7%16.7%一次性在一次性在一次性在一次性在铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次 ，销售情况较好。，销售情况较好。，销售情况较好。，销售情况较好。经营现状经营现状经营现状经营现状项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类港惠新天地港惠新天地港惠新天地港惠新天地中信地铁商城中信地铁商城中信地铁商城中信地铁商城港惠新天地港惠新天地港惠新天地港惠新天地项目名称项目名称港惠新天地港惠新天地港惠新天地港惠新天地地理位置地理位置惠城区演达一路与石湖路交汇处惠城区演达一路与石湖路交汇处惠城区演达一路与石湖路交汇处惠城区演达一路与石湖路交汇处销售时间销售时间2008.52008.52008.52008.5商业类型商业类型购物中心购物中心购物中心购物中心商业规模商业规模7.57.57.57.5万万万万层数层数6 6 6 6层，层，层，层，B1-F5B1-F5B1-F5B1-F5定位方向定位方向惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心娱乐为一体的购物中心娱乐为一体的购物中心娱乐为一体的购物中心业态规划业态规划超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，所占比例为所占比例为所占比例为所占比例为26.27%26.27%26.27%26.27%、20.01%20.01%20.01%20.01%、13.6%13.6%13.6%13.6%、10.53%10.53%10.53%10.53%主力商家主力商家沃尔玛、苏宁电器、沃尔玛、苏宁电器、沃尔玛、苏宁电器、沃尔玛、苏宁电器、KFCKFCKFCKFC租金状况租金状况1F1F1F1F内铺：内铺：内铺：内铺：120150120150120150120150，街铺，街铺，街铺，街铺150150150150，2F2F2F2F：超市辅营区：超市辅营区：超市辅营区：超市辅营区150150150150开盘售价开盘售价1F1F1F1F：3.83.83.83.8万万万万/2F2F2F2F：2.52.52.52.5万万万万/3F3F3F3F：1.81.81.81.8万万万万/目前售价目前售价街铺：街铺：街铺：街铺：8-108-108-108-10万万万万/内铺：暂无销售内铺：暂无销售内铺：暂无销售内铺：暂无销售销售模式销售模式3 3 3 3年共返租年共返租年共返租年共返租25%25%25%25%其中其中其中其中7%7%7%7%、8%8%8%8%在首期中减，在首期中减，在首期中减，在首期中减，10%10%10%10%在总价中减；在总价中减；在总价中减；在总价中减；经营现状经营现状经营现状经营现状返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中.销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于2008200820082008年年年年5 5 5 5月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用3 3 3 3年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的7%7%7%7%、8%8%8%8%、10%10%10%10%，合计返租，合计返租，合计返租，合计返租25%25%25%25%，其中，其中，其中，其中7%7%7%7%、8%8%8%8%在在在在首期付款中扣除，首期付款中扣除，首期付款中扣除，首期付款中扣除，10%10%10%10%在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；中信地铁商城中信地铁商城中信地铁商城中信地铁商城项目名称项目名称中信地铁商城中信地铁商城中信地铁商城中信地铁商城地理位置地理位置深圳市深南中路深圳市深南中路深圳市深南中路深圳市深南中路1093109310931093号号号号销售时间销售时间2007200720072007年年年年商业类型商业类型购物中心购物中心购物中心购物中心商业规模商业规模18000 18000 18000 18000 层数层数1 1 1 1定位方向定位方向地铁商业街地铁商业街地铁商业街地铁商业街业态规划业态规划分分分分4 4 4 4个区：蔡澜美食城、邓达智概念、个区：蔡澜美食城、邓达智概念、个区：蔡澜美食城、邓达智概念、个区：蔡澜美食城、邓达智概念、潮流前线、名品折扣区潮流前线、名品折扣区潮流前线、名品折扣区潮流前线、名品折扣区主力商家主力商家蔡澜美食城、邓达智概念廊蔡澜美食城、邓达智概念廊蔡澜美食城、邓达智概念廊蔡澜美食城、邓达智概念廊租金状况租金状况开盘售价开盘售价均价均价均价均价5.55.55.55.5万万万万/目前售价目前售价暂无销售暂无销售暂无销售暂无销售销售模式销售模式3 3 3 3年返租租金年返租租金年返租租金年返租租金24%24%24%24%一次性在首期款中抵一次性在首期款中抵一次性在首期款中抵一次性在首期款中抵扣，扣，扣，扣，5 5 5 5年按合同价分区回购年按合同价分区回购年按合同价分区回购年按合同价分区回购销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于2005-20072005-20072005-20072005-2007年销售，销售策略采用年销售，销售策略采用年销售，销售策略采用年销售，销售策略采用3 3 3 3年返租的方式，每年返租销售总额的年返租的方式，每年返租销售总额的年返租的方式，每年返租销售总额的年返租的方式，每年返租销售总额的8%8%8%8%，3 3 3 3年合计年合计年合计年合计24%24%24%24%，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，同时，发展商同时，发展商同时，发展商同时，发展商5 5 5 5年按合同价分区回购，为投资者带来利好；年按合同价分区回购，为投资者带来利好；年按合同价分区回购，为投资者带来利好；年按合同价分区回购，为投资者带来利好；经营现状经营现状经营现状经营现状在在在在3 3 3 3年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统商家、业主以及发展商之间未能达成统商家、业主以及发展商之间未能达成统商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类东门荟东门荟东门荟东门荟新银座服装批发城新银座服装批发城新银座服装批发城新银座服装批发城布吉东大街布吉东大街布吉东大街布吉东大街龙华电子市场龙华电子市场龙华电子市场龙华电子市场项目名称项目名称东门荟东门荟东门荟东门荟地理位置地理位置罗湖东门中路与晒布路交汇处罗湖东门中路与晒布路交汇处罗湖东门中路与晒布路交汇处罗湖东门中路与晒布路交汇处销售时间销售时间2010201020102010年年年年5 5 5 5月月月月物业类型物业类型集中商业集中商业集中商业集中商业商业规模商业规模30000300003000030000平米平米平米平米层数层数6 6 6 6定位方向定位方向儿童主题集中商业儿童主题集中商业儿童主题集中商业儿童主题集中商业业态规划业态规划L1L1L1L1精品视界馆，精品视界馆，精品视界馆，精品视界馆，L2L2L2L2孕婴保健馆，孕婴保健馆，孕婴保健馆，孕婴保健馆，L3L3L3L3儿童儿童儿童儿童生活馆，生活馆，生活馆，生活馆，L4L4L4L4儿童智益馆，儿童智益馆，儿童智益馆，儿童智益馆，L5-6L5-6L5-6L5-6迪可可模迪可可模迪可可模迪可可模拟体验馆拟体验馆拟体验馆拟体验馆主力商家主力商家迪可可迪可可迪可可迪可可 租金状况租金状况开盘售价开盘售价1 1 1 1楼街铺约楼街铺约楼街铺约楼街铺约20202020万元万元万元万元/，内铺，内铺，内铺，内铺9 9 9 9万元万元万元万元/，2 2 2 2楼楼楼楼7-87-87-87-8万元万元万元万元/，3 3 3 3楼楼楼楼6 6 6 6万元万元万元万元/左右，左右，左右，左右，4 4 4 4楼楼楼楼4 4 4 4万元万元万元万元/左右左右左右左右目前售价目前售价返租方式返租方式2-42-42-42-4层返租层返租层返租层返租2 2 2 2年年年年8 8 8 8个月个月个月个月东门荟东门荟东门荟东门荟销售背景销售背景销售背景销售背景项目项目项目项目2010201020102010年年年年5 5 5 5月发售，月发售，月发售，月发售，2-42-42-42-4层销售策略采用层销售策略采用层销售策略采用层销售策略采用2 2 2 2年年年年8 8 8 8个月返租的方式，年回报总金额的个月返租的方式，年回报总金额的个月返租的方式，年回报总金额的个月返租的方式，年回报总金额的6%6%6%6%，合计返还，合计返还，合计返还，合计返还16%16%16%16%，开盘售，开盘售，开盘售，开盘售价为：街铺价为：街铺价为：街铺价为：街铺20202020万元万元万元万元/，内铺，内铺，内铺，内铺9 9 9 9万元万元万元万元/，2 2 2 2楼楼楼楼7-87-87-87-8万元万元万元万元/，3 3 3 3楼楼楼楼6 6 6 6万元万元万元万元/，4 4 4 4楼楼楼楼4 4 4 4万元万元万元万元/；经营现状经营现状经营现状经营现状项目预计项目预计项目预计项目预计2011201120112011年中旬开业，年中旬开业，年中旬开业，年中旬开业，5 5 5 5、6 6 6 6层引进迪可可大型儿童主题商业，层引进迪可可大型儿童主题商业，层引进迪可可大型儿童主题商业，层引进迪可可大型儿童主题商业，2 2 2 2、3 3 3 3、4 4 4 4层规划以儿童、母婴用品业态层规划以儿童、母婴用品业态层规划以儿童、母婴用品业态层规划以儿童、母婴用品业态为主，项目为双地铁口接驳物业，为主，项目为双地铁口接驳物业，为主，项目为双地铁口接驳物业，为主，项目为双地铁口接驳物业，-1-1-1-1层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。新银座服装批发城新银座服装批发城新银座服装批发城新银座服装批发城项目名称项目名称新银座广场新银座广场新银座广场新银座广场地理位置地理位置罗湖人民南路与春风路交汇处罗湖人民南路与春风路交汇处罗湖人民南路与春风路交汇处罗湖人民南路与春风路交汇处销售时间销售时间2007200720072007年年年年商业类型商业类型专业市场专业市场专业市场专业市场商业规模商业规模20000200002000020000层数层数5 5 5 5层层层层定位方向定位方向服装批发城服装批发城服装批发城服装批发城业态规划业态规划时尚精品、休闲娱乐、美容美发时尚精品、休闲娱乐、美容美发时尚精品、休闲娱乐、美容美发时尚精品、休闲娱乐、美容美发主力商家主力商家无无无无租金状况租金状况开盘售价开盘售价-1F-1F-1F-1F：3.43.43.43.4万元万元万元万元/，1F1F1F1F：7.87.87.87.8万元万元万元万元/，2F2F2F2F：3.63.63.63.6万元万元万元万元/，3F3F3F3F：2.72.72.72.7万元万元万元万元/目前售价目前售价暂无销售暂无销售暂无销售暂无销售销售模式销售模式3 3 3 3年共返租年共返租年共返租年共返租24%24%24%24%销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，项目本项目由我司操作，项目本项目由我司操作，项目本项目由我司操作，项目2007200720072007年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用3 3 3 3年返租的方式，每年返租销售总年返租的方式，每年返租销售总年返租的方式，每年返租销售总年返租的方式，每年返租销售总额额额额8%8%8%8%，合计返还，合计返还，合计返还，合计返还24%24%24%24%，销售情况较好；，销售情况较好；，销售情况较好；，销售情况较好；经营现状经营现状经营现状经营现状前期由于前期由于前期由于前期由于ITATITATITATITAT主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。项目名称项目名称布吉东大街布吉东大街布吉东大街布吉东大街地理位置地理位置龙岗布吉中萃路龙岗布吉中萃路龙岗布吉中萃路龙岗布吉中萃路销售时间销售时间2004200420042004年年年年物业类型物业类型专业市场专业市场专业市场专业市场商业规模商业规模24000240002400024000平米平米平米平米层数层数2 2 2 2（含夹层）（含夹层）（含夹层）（含夹层）定位方向定位方向集油画城、美食广场、大型连锁超市、娱集油画城、美食广场、大型连锁超市、娱集油画城、美食广场、大型连锁超市、娱集油画城、美食广场、大型连锁超市、娱乐城等业态的主题式商业街区乐城等业态的主题式商业街区乐城等业态的主题式商业街区乐城等业态的主题式商业街区业态规划业态规划餐饮休闲、购物、主题性专业市场餐饮休闲、购物、主题性专业市场餐饮休闲、购物、主题性专业市场餐饮休闲、购物、主题性专业市场主力商家主力商家乐安居、华润超市、苏宁电器乐安居、华润超市、苏宁电器乐安居、华润超市、苏宁电器乐安居、华润超市、苏宁电器租金状况租金状况1F:1F:1F:1F:街铺：街铺：街铺：街铺：200-300200-300200-300200-300元，内铺：元，内铺：元，内铺：元，内铺：100-200100-200100-200100-200元元元元开盘售价开盘售价1F:1F:1F:1F:街铺：街铺：街铺：街铺：5-65-65-65-6万万万万/、内铺：、内铺：、内铺：、内铺：1.5-21.5-21.5-21.5-2万万万万/目前售价目前售价1F1F1F1F：6-76-76-76-7万万万万/内铺：内铺：内铺：内铺：3 3 3 3万万万万/销售模式销售模式返租返租返租返租10101010年，每年年，每年年，每年年，每年8%8%8%8%，首付扣除，首付扣除，首付扣除，首付扣除24%24%24%24%布吉东大街布吉东大街布吉东大街布吉东大街销售背景销售背景销售背景销售背景本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于本项目由我司操作，于2004200420042004年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带动整体销售，项目在销售中主推低首付，动整体销售，项目在销售中主推低首付，动整体销售，项目在销售中主推低首付，动整体销售，项目在销售中主推低首付，10101010年按每年年按每年年按每年年按每年8%8%8%8%返还以及返还以及返还以及返还以及10101010年回购保障，短期内实现了年回购保障，短期内实现了年回购保障，短期内实现了年回购保障，短期内实现了100100100100销售；销售；销售；销售；经营现状经营现状经营现状经营现状目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。龙华电子市场龙华电子市场龙华电子市场龙华电子市场项目名称项目名称龙华国际电子城龙华国际电子城龙华国际电子城龙华国际电子城地理位置地理位置龙华市场天虹旁龙华市场天虹旁龙华市场天虹旁龙华市场天虹旁销售时间销售时间2004200420042004年年年年物业类型物业类型专业市场专业市场专业市场专业市场商业规模商业规模13000130001300013000平米平米平米平米层数层数2 2 2 2层层层层定位方向定位方向电子行业及数码类专业市场电子行业及数码类专业市场电子行业及数码类专业市场电子行业及数码类专业市场业态规划业态规划分区经营数：码电子、电子耗材、电子仪分区经营数：码电子、电子耗材、电子仪分区经营数：码电子、电子耗材、电子仪分区经营数：码电子、电子耗材、电子仪器仪表、电子原件器仪表、电子原件器仪表、电子原件器仪表、电子原件主力商家主力商家恒波通讯恒波通讯恒波通讯恒波通讯租金状况租金状况1F:1F:1F:1F:街铺：街铺：街铺：街铺：200-300200-300200-300200-300元，内铺：元，内铺：元，内铺：元，内铺：100-200100-200100-200100-200元元元元2F:80-1202F:80-1202F:80-1202F:80-120元元元元开盘售价开盘售价1F:1F:1F:1F:街铺：街铺：街铺：街铺：6-76-76-76-7万万万万/、内铺：、内铺：、内铺：、内铺：2-32-32-32-3万万万万/2F:1-22F:1-22F:1-22F:1-2万万万万/目前售价目前售价1F1F1F1F：7-87-87-87-8万万万万/内铺：内铺：内铺：内铺：1.5-21.5-21.5-21.5-2万万万万/2F 2F 2F 2F：1.2-1.51.2-1.51.2-1.51.2-1.5万万万万/销售模式销售模式返租