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QQ:69031789洛社商圈洛社商圈惠山新城商圈惠山新城商圈河浖口商圈河浖口商圈市中心商圈市中心商圈太湖广场商圈太湖广场商圈新区长江路商圈新区长江路商圈锡东新城商圈锡东新城商圈太湖新城商圈太湖新城商圈2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商铺面积商铺面积销售方式销售方式租金情况租金情况主要业态主要业态商业现状商业现状藕塘镇主力店面积300-500，20-80租赁为主，多为自助房，在售项目暂无商业1.5-2.0元/平/天，70平整租5万/年小型服饰、餐饮、美容美发、便利店等传统商业业态、档次较低，以满足基本生活需求为主洛社镇主力店面积300-3000，20-100租赁为主，集中式商业街，在售项目暂无商业租金水平1.5-2.5元/平/天，1-3楼450平整租10万/年小型服饰、餐饮、品牌服饰、娱乐、化妆品店等虽然小型服饰占的比重大，但档次低阳山镇主力店面积500-3200，50-100租赁为主，公寓主楼底铺部分出售,售价6000-7000元1005万元/年,30平米商铺年租金2万/年，租金水平1.5-2.0元/平/天小型服饰、餐饮、品牌服饰、饰品店等小型服饰虽占主力，但服装类知名品牌进驻率偏低马山镇主力店面积100-3000，15-80租赁为主，无集中式商业街，在售项目暂无商业租金水平1.5-2元/平/天，50平整租3500/月餐饮、小型服饰、美容美发、便利店等业态比较齐全，但是都为基本满足生活需求胡埭周边镇区商业发展现状胡埭周边镇区商业发展现状2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789振胡街人民西路秦妈火锅胡埭店胡埭加油站在水一方大浴场胡埭商贸街汇景苑无锡市江海超市胡埭店花汇苑东区花汇苑一品鲜老鹅煲胡埭店中国移动稻香食品胡埭菜场酷芭芭精品服饰大光明眼镜流行前线众星客房部川金渝鸿运来菜馆锦绣苑客房万盛源客房勤丰旅社天天五金店美特斯邦威创新时吧天润食府伊然丽美容院香多利西饼屋兴福堂药店胡埭现有商业分布情况：胡埭现有商业分布情况：2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭镇商业发展现状胡埭镇商业发展现状底商面积：20-80，主力店面积300-500销售方式：租赁为主，主要集中在人民西路，在售项目暂无商业租金情况：租金水平1.5-2.0元/平/天空置率：12%,总60家左右,营业55家,空置5家主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，但档次很低2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭餐饮业现状分析胡埭餐饮业现状分析餐馆数量较多，但无集中式的餐饮街，分布零散以满足本地基本需求为主，档次偏低，缺少特色餐饮2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭娱乐业现状分析胡埭娱乐业现状分析娱乐形式呈现低档，缺乏高档次、特色的、大规模娱乐场所美容健身、儿童娱乐项目寥寥无几2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789小结小结现有商业物业仅能满足本区域内居民的基本生活需求，基本都为基础的商业业态；虽然业态较齐全，但基本都是传统的商业业态，档次低且布局零散；区域内尚未出现大型且具有代表性的商业物业，对区域内进行统筹、辐射，这是个好时机；2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789社会经济环境2 22011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789无锡人均无锡人均GDPGDP已突破已突破1 1万美元万美元2009年，无锡实现地区生产总值在4400亿元以上，同比增长13%左右，人均地区生产总值突破1万美元；财政总收入909.2亿元，同口径增长28.6%，其中一般预算收入365.43亿元，同口径增长21.6%；城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达到23550元、11180元左右。环境质量综合指数预计达到83.6；城镇登记失业率控制在3.12%；居民消费价格涨幅5.1%。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到1000010000美金以上时，人们已不在单纯购物，美金以上时，人们已不在单纯购物，大部分时间放在休闲、娱乐、餐饮其次才是购物，进入个性化消费时代。大部分时间放在休闲、娱乐、餐饮其次才是购物，进入个性化消费时代。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789长三角城市人均实现社会消费零售总额上海无锡无锡南京宁波杭州苏州近日，南京市商贸局公布一项最新调查，内容涉及长三角15个城市社会消费品零售总额、综合经济实力及居民可支配收入等。从人均实现社会消费品零售总额的情况看，上海也居第一，为35335元人；无锡排第二，为20193元人；南京排名第三，为19496元人；排在第四至第六位的分别是宁波、杭州和苏州。无锡人均消费能力无锡人均消费能力2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789思考：从人均GDP及个人消费能力上可以得知，现正处于商业形式转型的关键阶段!那么，本案是否具备条件，抢占市场先机呢？2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目SWOT分析3 32011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目SWOTSWOT分析分析1、交通便捷、有利于项目人、车流，营造氛围；2、环太湖景观带、旅游资源优势明显，有利于项目旅游休闲气氛的营造；3、规模庞大，易产生集群效应，一旦发展成型，必然对该消费市场形成垄断；4、产品设计理念领先、有助项目形象打造。1、距市区较远，未形成认知度前，将产生较高的心理时间成本；2、项目规模庞大，市场培育期长、招商难度大；3、受区域传统商业影响，聚集稳定客群，必将提高运营和推广成本；4、定位尚未明确，市场关注度及投资者信心需要时间营造。1、胡埭及周边区域正处于商业升级转型时期，项目定位准确，能把握时机，先入为主；2、胡埭庞大的居民及工业园消费人群为项目发展提供了消费基础，有利项目商业氛围形成；3、无锡的高档住宅及别墅富人群体偏向环太湖设置，拉近目标客群的距离，有助于提高项目档次定位。1、如此规模商业项目区域内尚属首次出现，商铺价格、经营模式不具可比性，本地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心理；2、距离市区较远、季节气候影响、品牌招商不确定等使项目具有一定风险。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案成功要素及前提本案成功要素及前提准确的项目定位与合理规划，是项目成功的重要前提。依据经营定位确保招商目标品牌落实和价格优势，是项目成功的核心。依据建设规划确保花园购物中心式休闲环境的实现，是体现项目特色的关键。项目资金投入的如期到位，是项目成功的保障。专业招商团队的策划及运行，是项目成功的基础。胡埭各级政府的支持，是确保项目顺利实施的重要环节。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目市场定位4 42011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的目标是：在最美丽的建筑空间里、提供最丰富的品牌，最美味的餐饮，给您最时尚的购物体验和最体贴的服务！2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目市场定位项目市场定位奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化以及餐饮娱乐相结合，形成一种高级商业形态。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国际国际OUTLETSOUTLETS发展特点发展特点难以想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国际国际OUTLETSOUTLETS发展特点发展特点颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国际国际OUTLETSOUTLETS发展特点发展特点选址更为重要一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为4590分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国际国际OUTLETSOUTLETS发展特点发展特点良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费 者趋之若鹜；方便舒适的氛围方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、常熟奥特莱斯、镇江奥特莱斯等。全国在建的奥特莱斯众多，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案总体定位本案总体定位以奥特莱斯业态为主体；最大限度集合国际、国内知名品牌；以花园式购物环境为特色；集超市、餐饮、休闲娱乐业态组合为一体的花园式商业广场。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789经营目标：经过2-3年的努力，将本案打造成为无锡最具影响力的、一流的“名品+实惠+环境+休闲”的新型商业购物广场。经营理念：让品牌满足消费需求、让环境增加消费乐趣、让价格具有“淘金”的感觉。定位关键词：奥特莱斯品牌折扣业态组合花园式商业广场2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目标客户群定位目标客户群定位具有品牌消费意识和消费能力、并讲求实惠的消费群体。胡埭本镇区域应为本案的一级客源市场本案的二级客源市场：阳山、洛社、藕塘、马山等镇区居民藕塘职教园数万师生阳山、藕塘、马山度假旅游人群本案三级客源场：无锡市区具有品牌意识的百领、本地居民宜兴、江阴以及常州北面部分消费群体2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789定位依据定位依据1.区域内已形成一批认知、追逐品牌且不缺消费能力的品牌消费人群。2.本案具有建花园式奥特莱斯得天独厚的自然资源优势。3.本案规模庞大，需要个性商业物业形态来引导概念营销。4.无锡市区交通状况恶化为本案创造了机遇。5.国际品牌对无锡市场的认可以及上海青浦奥特莱斯的成功，会加快国际品牌的尾货、库存品对中国的进入，使无锡具有良好的货源基础。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总体定位基本内涵总体定位基本内涵以销售折扣名品为特色本案远离城市中心商业区，要吸纳多方客源前往购物的“金字招牌”，是本案的核心竞争力。业态组合本案应充分利用其现有的景观、生态资源，为目标消费群提供综合性的多业态的商业组合，可以满足购物、休闲娱乐旅游等多样性需要和一站式消费需要，也可以为当地居民、儿童娱乐休闲及商务活动提供相关配套服务，活跃夜间消费。突出花园式奥特莱斯业态利用本案优美的自然环境做新型的花园式奥特莱斯是创新性选择，也是必然选择。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国内成功案例分析5 52011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789北京燕莎奥特莱斯基本情况北京燕莎奥特莱斯基本情况地理位置：地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧。交通状况：交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到达；附近有京沈、京津塘、京哈、京通、机场高速等。建设规模：建设规模：35000平米，分A、B两座。停车位：停车位：目前停车位有1300个，扩建后预计将达到2000个。经营合作方式：经营合作方式：以联营保底为主，约占80%；租金等其他合作方式约占20%。客源构成：客源构成：北京市民是其主要客源市场。五一、十一黄金周期间，周边城市有很多驾车来北京旅游的游客，也是其重要组成部分。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789北京燕莎奥特莱斯成功要素北京燕莎奥特莱斯成功要素1、全国第一家奥特莱斯，其新颖、独特引起全社会的关注。2、依靠专业的经营管理团队，对奥特莱斯业态全面研究和深入理解。3、确立并在经营中贯穿了“品牌+实惠”的经营理念。5、国际与国内知名品牌的引进和较大的折扣力度，形成了对目标客群的感召力。6、自由、自在、自我的经营特点和氛围营造，形成了对目标客群的吸引力。7、优越的地理位置、便捷的交通条件，提升了商圈的辐射力。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789上海青浦奥特莱斯基本情况上海青浦奥特莱斯基本情况地理位置：地理位置：位于上海青浦区赵巷镇，距上海市中心人民广场26公里。交通状况：交通状况：分别与318国道、嘉松中路、沪青平高速公路、沪杭、沪宁高速公路、嘉金高速公路及A30郊环高速公路连接，交通便利。建设规模：建设规模：占地15.5万平方米，商业建筑面积11万平方米.停车位：停车位：2000个车位；并在场内局部和场外路边设有临时停车位客源构成：客源构成：主要客群均为“驾车族”，其他交通方式来客较少；且因旅行社客源多为上海周边中老年群体，与奥特莱斯客群不吻合，原“商旅合一”所期旅游客群未形成。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 选址科学合理：选址科学合理：上海奥特莱斯与市中心26公里的距离处于距都市核心圈20公里左右的最佳选址区域内，科学的选址是上海奥特莱斯广场成功的必要条件。政府支持和大集团背景政府支持和大集团背景交通条件优越交通条件优越新颖业态的吸引力：新颖业态的吸引力：上海奥特莱斯广场是我国第一家集购物、旅游、餐饮、休闲为一体的郊外花园式奥特莱斯。广场名牌汇聚、正品折价，对品牌意识较强的、以上海为中心的南方消费群具有很强的市场吸引力，不仅可满足顾客一站式消费的需要，也为家庭郊游出行提供了又一选择。开业时间抢得先机：开业时间抢得先机：青浦奥特莱斯广场选择在“五一”黄金周前开业，并历经“十一”黄金周而再次火爆，是取得成功的时间要素。上海青浦奥特莱斯成功要素上海青浦奥特莱斯成功要素2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789苏州奥特莱斯基本情况苏州奥特莱斯基本情况地理位置：地理位置：苏州工业园区唯亭镇交通状况：交通状况：拥有两个沪宁高速公路出口、两个沪宁城际铁路站口、园区交通枢纽均在唯亭境内。建设规模：建设规模：占地面积约199，800平方米，建筑面积约110，000平方米停车位：停车位：2300个停车位客源构成：客源构成：主要客群均为“驾车族”，以及工业园内少量白领客户，其他交通方式来客较少，2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789张家港香港城奥特莱斯基本情况张家港香港城奥特莱斯基本情况地理位置：地理位置：张家港市乘航西路与东二环路交叉口。交通状况：交通状况：乘航西路、镇中路、振兴南路、东苑路等建设规模：建设规模：项目用地200亩，其中奥特莱斯购物中心占地2万方。停车位：停车位：设有地上地下大型停车场市场定位：市场定位：集购物休闲、餐饮娱乐、养生度假为一体的一站式大型商业中心。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分析国内奥特莱斯商业带来的启示分析国内奥特莱斯商业带来的启示1、奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件奥特莱斯诞生于美国，经过几十年的迅速发展业态已经相当成熟，集中度提高，规模趋于稳定。而在其他的新兴国家包括中国，奥特莱斯呈现出了良好的发展态势。目前，胡埭及周边镇区乃至无锡尚未出现奥特莱斯模式商业物业，因此本案的开发定能抢占先机、占领市场。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分析国内奥特莱斯商业带来的启示分析国内奥特莱斯商业带来的启示2、发挥资源优势，打造综合性强、花园式奥特莱斯购物中心本案应充分挖掘胡埭资源优势，如景观、生态、交通、旅游等，和开发商雄厚资金实力，打造综合性强、集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游为一体的花园式购物中心，在无锡树立影响力。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分析国内奥特莱斯商业带来的启示分析国内奥特莱斯商业带来的启示3、成功关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持相对于市区商业而言，本案要吸引客源的真正要素除了营造花园式环境外，还在于品牌及品牌价格，知名品牌聚集度越高，价格越具有优势，奥特莱斯成功的机率就越大，才有可能在商品、价格、服务和环境上构建核心竞争力。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭市场对定位的影响6 62011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭商业发展情况对发展胡埭商业发展情况对发展OUTLETSOUTLETS影响影响近年来，胡埭经济快速增长，但整个商业发展仍处于不发达状态，区内优质商业网点匮乏。区域消费人群数量可观，区域消费力强但未能得到释放，这给项目提供了稳定的客流。特别是年轻人和有消费能力的人，接受新事物快，是奥特莱斯的潜在市场。胡埭商业市场不发达，消费力需要释放，给项目带来机会胡埭商业市场不发达，消费力需要释放，给项目带来机会2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭有着良好的旅游、景观资源，有利本案休闲旅游定位胡埭有着良好的旅游、景观资源，有利本案休闲旅游定位胡埭以十八湾为主的山地、水域面积约32960亩，占胡埭镇总面积的41%。应充分利用这样稀世的自然资源，开发和保护好原生态的山山水水，建设优良的生态购物环境。胡埭具备深厚的历史文化底蕴，是吴文化的发源地之一，曾是阖闾古城所在地，也是无锡地区第一个南宋状元蒋重珍的故乡，形成了独特的文化优势、积蓄了强大的内在动力、奠定了坚实的文化诉求基础。胡埭生态、文化资源对发展胡埭生态、文化资源对发展OUTLETSOUTLETS影响影响2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭区位交通对发展胡埭区位交通对发展OUTLETSOUTLETS影响影响胡埭区位交通优势凸显，方便人、车流，形成商业氛围胡埭区位交通优势凸显，方便人、车流，形成商业氛围2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胡埭商业发展情况对发展胡埭商业发展情况对发展OUTLETSOUTLETS影响影响胡埭需要较完善的商业业态组合，满足市场发展需要胡埭需要较完善的商业业态组合，满足市场发展需要本案应配备完善的商业业态组合，如超市、餐饮、娱乐、SPA休闲等，既要满足市区目标客群购物休闲的需要，也要利用商业设施和业态组合开发当地市场，形成市区客源市场与当地客源市场的互补，培育和建立相对稳定的当地客群的消费市场，在满足购物需求的基础上，最大限度满足当地居民对超市、餐饮、娱乐的需求。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力本案奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力胡埭地处偏远，尽管交通具有一定的便利性，但是人们心理上的距离成本和时间成本会对本案吸纳城市居民购物产生影响，流动游客能否真正在此购物也具有一定的不确定性。因此，本案必须在品牌招商上下大力气，用具有强大吸引力的折扣商品唤醒目标客群对奥特莱斯的关注和慕名前往，由此形成奥特莱斯的品牌竞争力。胡埭商业发展情况对发展胡埭商业发展情况对发展OUTLETSOUTLETS影响影响2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目分析小结项目分析小结根据对本案SWOT分析和区域商业发展的调研与分析，以及对燕莎奥特莱斯、青浦奥特莱斯的比较研究，我们认为，本案项目在选址、交通条件、客源基础及市场机遇上是良好的，项目具备投资、运营的条件，具有较好的市场发展空间和发展前景。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目业态规划建议7 72011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目业态规划方面项目业态规划方面主要经营范围：（主力业态OUTLETS)国际国内知名品牌男女服装、化妆品、时尚饰品、休闲装、运动装、运动鞋、运动用品、户外产品、男女皮鞋、休闲鞋、名品箱包皮具、儿童服装玩具、钟表眼镜、家居用品等。配套项目：超市、餐饮娱乐、休闲水吧、小型银行、商务中心、儿童娱乐购物城、美容美发、改衣服务、面包房、花店、文化书刊、音响制品等。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789业态经营结构业态经营结构2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789OUTLETSOUTLETS主力业态商品比例主力业态商品比例2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力业态供应商界定主力业态供应商界定重点选择持有和经营运作国际、国内知名品牌的合作商为主要合作对象：品牌商（品牌持有者）国际、国内知名品牌生产商国内一手代理商国际品牌直接进口商专业经营奥特莱斯产品的供应商外贸采用灵活的招商方式，加大对重点目标品牌的招商力度和政策倾斜，充分发挥其影响力和带动性。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789作为第二大业态餐饮业的重要性：1.提升业态业种复合程度，丰富奥特莱斯经营和服务的内容2.有效的延长消费者在购物中心停留和购物的时间，降低购物疲劳感，提升购物中心的舒适度，增加客消费3.留住潜在的消费需求，解决目前客户就餐休闲流失的问题4.在一定程度上，密切与周边居住区居民之间的邻里关系，为他们提供一个餐饮休闲的地方，尤其是本区域生活配套规划的核心区，存在大量日常餐饮需求2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789与奥特莱斯对应的餐饮主力租户要求与奥特莱斯对应的餐饮主力租户要求要有非常的强的品牌号召力，有自己稳定的目标客户群体，而且这个群体与现在奥特莱斯相应客户吻合，而不仅仅依赖奥特莱斯生存商家租户，它与奥特莱斯的组合应该1+12。有一定的经济实力，目前餐饮经营上规模有3家以上的自营连锁分店，形成了一贯的经营理念、经营风格，而不仅仅是一个餐馆。2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中餐中餐2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西餐西餐2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中式快餐中式快餐2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789咖啡、甜品店咖啡、甜品店水果捞辛巴克2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789O OUTLETSUTLETS上海中原物业代理有限公司2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！
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