2010上半年房地产市场调控政策回顾及下半年走势展望

20102010上半年房地产市场主要调控政策回顾及上半年房地产市场主要调控政策回顾及下半年走势展望下半年走势展望一一.2010.2010楼市调控半年三大时间节点及政策跟进楼市调控半年三大时间节点及政策跟进二二.上半年房地产政策效应上半年房地产政策效应三三.房地产政策走势展望房地产政策走势展望一一.2010.2010楼市调控半年三大时间节点及政策跟进楼市调控半年三大时间节点及政策跟进 国十一条后各部门政策跟进国十一条后各部门政策跟进发布时间发布时间政策名称政策名称关键内容关键内容2010-1-12中国人民银行从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。2010-1-28银监会2010年第一次经济金融形势通报会中国银监会主席刘明康在银监会2010年第一次经济金融形势通报会上指出，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。2010-1-28国土部全国土地资源工作会议国土资源部部长徐绍史28日在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，提高保障房和中小户型普通住房的比例，严格控制低密度大户型住房用地。继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。2010-2-11银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合信托公司集合资金信托计划管理办法中有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。2010-2-12中国人民银行央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。发布时间发布时间政策名称政策名称关键内容关键内容2010-3-10国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知严格规范商品房用地出让行为：严格规范土地出让底价，地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。2010-4-9保发展保红线工程2010年行动方案推行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法；市、县级国土资源管理部门科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%；积极稳妥推进“三旧”改造、城市土地二次开发试点工作。2010-4-13关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。四部委四项措施政策跟进四部委四项措施政策跟进 3.18 3.18 国资委国资委 7878央企禁房令央企禁房令 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。3.22 3.22 国土部国土部 加强用地监管加强用地监管 国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点。四部委四项措施政策跟进四部委四项措施政策跟进 04.11 04.11 银监会银监会 机投购房禁贷令机投购房禁贷令 银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。04.13 04.13 住建部住建部 加快公租房建设加快公租房建设 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。国十条后各部门政策跟进国十条后各部门政策跟进发布时间发布时间政策名称政策名称关键内容关键内容2010-4-20银监会中国银监会主席在2010年第二次经济金融形势分析通报会上,要求做好地方政府融资平台贷款风险管控。2010-4-20保监会保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用“三不”原则，即不允许投资住宅类物业2010-4-22关于加强经济适用住房管理有关问题的通知经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途；严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。2010-5-2央行年内第三次上调存款准备金率央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。2010-5-4关于加强廉租住房管理有关问题的通知新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。2010-5-4关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。发布时间发布时间政策名称政策名称关键内容关键内容2010-5-5关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知中央投资补助范围为城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工程，包括在建项目和当年具备开工条件的项目。2010-5-7国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。2010-5-12国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。2010-5-13福建省关于科学有序做好填海造地工作的若干意见 鼓励海湾外填海造地。支持采用BOT方式投资开发耕地。支持采用BT方式投资开发建设用地。支持企业填海造地建设项目。提高海湾外填海造地项目的海域使用金减免幅度。湾外填海造地项目的海域使用金，按比例上缴中央财政后，属于公用事业、基础设施等项目建设的，可减缴地方分成部分的30%；属于省级重点项目的，减缴幅度可以提高到50%。应缴海域使用金超过3000万元，一次性缴纳确有困难的，经批准可分期缴纳地方留成部分。发布时间发布时间政策名称政策名称关键内容关键内容2010-5-19国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 房企缴纳土地闲置费不得税前扣除。其中，关于收入确认，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。开发费用扣除方面，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。关于拆迁安置土地增值税计算问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按有关规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费2010-5-31国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知国发201015号 落实鼓励和引导民间投资健康发展的政策措施；深化财税体制改革：逐步推进房产税改革逐步推进房产税改革；建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。2010-6-3国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 通知要求提高土地增值税的预征率，东部省份预征率不低于2%，中部和东北地区低于1.5%；国税总局明确提出，各地应有针对性地选择35个定价过高、涨幅过快的房地产项目，作为重点清算审核对象。发布时间发布时间政策名称政策名称关键内容关键内容2010-6-4关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。2010-6-12关于加快发展公共租赁住房的指导意见意见指出，要多渠道筹集公租房，新建公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。与承租人签订的书面租赁合同，期限为3至5年，期满后承租人仍符合条件的可申请续租。2010-6-13国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知要求地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理，并按照分类管理、区别对待的原则，妥善处理债务偿还和在建项目后续融资问题。除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及其所属部门、机构和主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。2010-6-13关于做好住房保障规划编制工作的通知该通知提出的规划重点和基本目标是:着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；力争到规划期末,人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障；到2013年末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造；到2015年末,基本建立全国住房保障基础信息管理平台。二二.上半年房地产政策效应上半年房地产政策效应2.1 2.1 房地产新政对购房需求显著，房地产新政对购房需求显著，5月商品房销售面积环比月商品房销售面积环比 同比都出现下降同比都出现下降 从市场数据来看，全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降（1.9%），在4月份的基础上，5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8%和25.0%，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。2.2 2.2 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成 根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和2009年相比，2010年1至5月份重点城市供销比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉供销比由2009年的2.1下降至1.1，杭州供销比由2009年的1.4下降至0.7，北京和上海供销比也下降了0.3，市场供求关系的转变逐步形成。二二.上半年房地产政策效应上半年房地产政策效应2.3 2.3 本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，15月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。三三.房地产政策走势展望房地产政策走势展望3.1 3.1 二、三套房进一步收紧二、三套房进一步收紧 依照早前的上海政府相关规定，购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民本可以享受“利率7折、最低首付2成”的优惠，但依照最新的“国十条”，已经明确了首付比例就不得低于5成。3.2 3.2 临时性限定购房套数措施临时性限定购房套数措施 复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰坦言，北京的政策非常严苛，此举意味着一家只能新买一套房子，即使你一次性付款也不行。而上海实体经济发展对于房地产市场还存在一定的依赖。3.3 3.3 参加预售制度管理参加预售制度管理 上海市不仅规定了拿到预售证后10天内必须开盘，同时还规定了开盘面积不得少于3万平方米,然而开发商想捂盘的话，完全可以通过不领证、分批少领证来达到捂盘惜售的目的。三三.房地产政策走势展望房地产政策走势展望3.4 3.4 外地居民贷款要求趋严外地居民贷款要求趋严 由于“国十条”的出台主要是打击投资投机的需求,因此规定了对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3.5 3.5 改革土地拍卖制度改革土地拍卖制度 在“国十条”中提及到要“坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。”3.6 3.6 开征住房保有税开征住房保有税 上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也或将在细则出台后正式启动。