全过程造价管理实务

致高致深致远BeHigher，BeDeeper、BeFurtherS H A N G H A I F I R S T S U R V E Y I N G,L T D.建设项目全过程造价管理实务上海第一测量师事务所有限公司总经理朱坚本次交流主题：建设项目全过程造价管理实务引言主讲人简介上海第一测量师事务所有限公司总经理朱坚先生u高级工程师u国家注册监理工程师u国家注册造价工程师u国家注册咨询工程师(投资)u英国皇家特许测量师（MRICS）u美国注册成本工程师（AACE）u上海市建筑协会理事兼建筑经济专业委员会主任u中国建设工程造价管理协会常务理事兼专家委员会副主任u上海市建设工程招标专家管理委员会委员兼经济专家组组长u上海市建设工程咨询行业协会副会长兼造价专委会常务副主任主导上海新天地、浦东机场T2航站楼、多条上海轨道交通线、海南三亚瑞吉酒店、上海闸北大宁国际商业中心、武汉绿地中心(616米)、南京紫峰大厦等项目全过程造价咨询服务。主要执笔起草工程造价咨询业务操作指导规程、上海建设工程造价咨询规范、建设工程造价咨询成果文件质量标准，参与中价协组织的建设项目造价咨询规范建设项目工程结算编审规范等编制工作。目录1.“事前、事中、事后”控制相结合的理念：u“事前”：围绕前期设计阶段为主的控制u“事中”：以项目实施（施工）阶段为主的控制u“事后”：以完工结算及竣工决算阶段为主的控制第一节全过程全方位造价咨询理念全过程一体化控制第一节全过程全方位造价咨询理念u从成本专业协助设计方案遴选针对设计方案提供估算成本意见，选择最具性价比的方案。u建立整体投资控制体系建立投资控制总目标、分项控制目标，作为建安成本控制依据。u建立合约及界面分判体系结合项目特点及情况，建立科学系统的合约分判及界面体系。u开展招标工作制定招投标计划，主导施工招标工作，遴选最合适的承包单位。u跟踪审计过程中跟踪审计，尤其是对影响造价的签证变更做到预警、达到事前控制目标，避免因后续签证变更导致实际成本超出预算。u竣工结算及项目后评估。基于跟踪审计结果，以客观公正为原则，把控结算审价，为本项目决算提供依据。3.全过程全方位造价咨询工作目标概念设计方案设计初步设计施工图设计招投标合同实施竣工验收初步投资估算投资估算投资概算投资预算合同价合同价结算价实际投资上图：工程造价对应项目建设各阶段的形态建议目标成本的完成时点第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定由左图可见，目标成本的作用体现在：投资控制标杆是指导后续初步设计、施工图设计的控制标杆。指导后续工作所列出的各项经济指标、数量指标可以成为指导设计的参考依据之一（见下例）。多部门参与、逐步形成与前期配套、设计、成本、合约、财税等部门反复探讨、逐步形成。目标成本制定在建设项目所处阶段。案例案例：某项目设计合同指标约定（相关指标由我司配合提供）第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定目标成本制定的参与部门及涉及专业各子项所包含内容：u投资计划项目总收入、总支出、利润及利润率u销售计划分业态销售收入u运营成本项目公司与酒店管理公司各自分担的成本u合约规划合同构架、合同分判、采购方式、招标计划、标段划分等，详见后节u目标成本综合土地、行政事业收费、建安、开办、销售及管理、财税成本内容u单体建安造价分单体（业态）建安造价成本u单体综合成本分单体（业态）总成本u税金营业税及附加、土增税及企业所得税。u财务成本贷款利息、非金融机构贷款成本。颜色图例各部门通力协作，已利润最大化为目标完成目标成本的制定第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）目标成本制定的原则u策划定位目标是项目投资的总纲u目标成本与设计的关系：即依照设计又指导设计，循序渐进不断调整优化的过程u总体目标成本在各分项成本中的配置应充分合理u活用价值工程原理优化投入产出比u目标成本一定需涵盖项目建设的全部所需成本防止遗漏u技术条件是指导后续工作的纲领第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）【案例】某项目概念设计阶段目标成本的确定案例背景：某项目在概念阶段，由业主、设计、合约造价顾问三方，结合项目定位、成本配置、投入产出比等要素，三方面对面交流，快速高效完成的目标成本。目标成本列出的各项经济指标、数量指标可以成为指导设计的参考依据。4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）第一节全过程全方位造价咨询理念将目标成本分配到各分部，进行限额设计、招标。（左图：某商业综合体造价控制网络图示例）商业综合体项目资金使用量大，建安成本的支出，关系到业主方的融资及财务资金安排、项目节点的确定。（左图：S曲线图）4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）第一节全过程全方位造价咨询理念目标成本分解资金流量图（示例）u专业种类多，容易遗漏；u各专业时间及空间交叉面复杂；u较多招标内容属于有限竞争；u需要综合考虑供货、进度、工程、合约、造价、招商、财税等方面综合因素。总包完成至什么界面后由装饰及其他单位完成水电预埋谁来做暖通末端谁来收口哪些设备采用甲供幕墙和总包、装饰如何配合，预埋工作怎么处理装饰分几个标段、哪些材料甲方重点把控、与总包、机电如何配合、特殊装饰材料如何计价外场软景、硬景、管线、市政道路、小品、水景如何确定家具、艺术品采购方案如何典型问题示例：合约规划第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：合约规划与工程界面说明：u结合上述五大需求，合理制定合约规划。u合约规划结论可能不唯一，但一定有相对最合理。u每种规划均有其优缺点，因此合理规划还应配套相应实施方案，减小漏洞。u如由第三方顾问协助制定或实施，建议寻求能长期合作，熟知委托方企业文化和管理方式的专职顾问。第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：合约规划与工程界面（续）合约规划小结：从项目整体需求出发，对于项目拟采用的招标范围、承发包模式（包括直接委托及招标）、合同构架、合同分判、采购方式、招标计划、标段划分及其工作界面、合同条款、计价方式向委托方提出的专业优化性建议。合约规划第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：合约规划与工程界面（续）第二节招标阶段的造价管理1关于评标工作基本要求第二节招标阶段的造价管理招投标工作流程回标分析应包括内容投标文件符合性检查和实质性响应检查商务报价分析与商务报价有关的技术标相关内容符合性分析提出意见或建议2评标工作流程及内容第二节招标阶段的造价管理清标过程中发现投标文件出现下列情况之一的，招标代理机构应在回标分析中如实载明，并建议评标委员会按无效标处理：未按招标文件要求加盖投标人和法定代表人或法定代表人委托人印章或签字的采用暗标形式的招标，投标文件编制不符合招标文件相关规定的（参见下图暗标示）3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）某项目总承包招标文件“暗标”要求（示例）招标未按规定的格式填写，内容不全或关键内容字迹模糊、无法辨认的；第二节招标阶段的造价管理投标人提交两份或以上内容不同的投标文件，或有两个或以上报价，且未声明哪一个有效；按招标文件规定提交备选方案的除外投标人名称或组织结构与资格预审不一致的；或投标项目经理与报名不一致且资质不满足报名要求的3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）（续）投标人名称投标人组织结构投标人项目经理姓名投标人项目经理资质不一致以联合体形式投标，未提交联合体协议的示例第二节招标阶段的造价管理其他投标偏差属于有关法规及招标文件规定的重大偏差的3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）（续）投标文件有下述情形之一的，属于重大偏差，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按前条规定作废标处理：投标文件中的投标函未加盖投标人的公章及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章的；未按招标文件要求提供投标保证金的；未按招标文件规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；投标人名称、注册建造师、组织结构与资格预审时不一致的；投标人资格条件不符合国家有关规定或招标文件要求的；投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；明显不符合技术规范、技术标准的要求；投标价超过招标控制价的；不同投标人的投标文件出现了评标委员会认为不应当雷同的情况；除招标文件允许投标人自行补充的措施项目外，投标人未按招标人提供的工程量清单填报价格，改变招标文件提供的工程量清单中的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量；改变招标文件规定的暂列金额、暂估价或不可竞争费的；未按招标文件要求提供投标价的电子投标文件且投标价的电子投标文件无法导入计算机评标系统；投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求；投标文件提出了不能满足招标文件要求或招标人不能接受的工程验收、计量、价款结算支付办法；以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；经评标委员会认定投标人的投标价低于成本价的。投标价未按国家规定由专业人员编制、签字并加盖执业章，开标时，未带造价编制人员注册造价工程师证书原件（安装专业）备查的。因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，或评标中发现有明显串标、围标、陪标现象的，评标委员会可以否决全部投标。所有投标被否决后，招标人依法重新招标或采用另外方式。某幕墙工程招标“重大偏差”认定示例第二节招标阶段的造价管理3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）（续）未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出实质上响应的投标人以他人名义投标、串通投标、行贿或者以其他弄虚作假方式投标的国有资金投资项目的施工招标，投标人投标报价高于招标文件公布的招标控制价的示例第二节招标阶段的造价管理u商务报价分析应对各投标报价扣除非竞争性项目价款后从低到高依次排序4商务报价分析示例第二节招标阶段的造价管理u由总报价依次向单位工程，专业工程，分部、分项工程的报价项目逐级展开4商务报价分析（续）示例u采用国标计价规范的工程量清单商务标回标分析应主要包括下列内容:检查投标文件是否完全按招标文件提供的工程量清单填报价格；按照招标文件规定方法和标准，对存在问题的投标报价进行换算，统一计算口径；校核各投标报价，列明各投标报价存在的算术计算错误，初步判断其偏差属性并提出修正意见；检查各投标报价完整性，列明存在的错项、漏项、缺项等并提出处理或修正意见；第二节招标阶段的造价管理u采用国标计价规范的工程量清单商务标回标分析应主要包括下列内容（续上）对招标文件规定的属于重大偏差可能构成无效标的其他相关事项，包括有关安全文明施工等专项费用、钢筋、商品混凝土控制价格等进行专项控制性条款进行检查；苏建价（2005）349号文关于安全文明施工费的取费办法4商务报价分析（续）第二节招标阶段的造价管理u采用国标计价规范的工程量清单商务标回标分析应主要包括下列内容（续上）对报价中的人工工日单价、主要材料设备单价、机械台班单价、消耗量、管理费率或综合费率、利润率等合理性进行分析，结合等市场要素信息，提出修正意见；对分部分项工程量清单综合单价组成的合理性进行分析，判断和列明综合单价非合理低报价或不平衡报价，对出现的细微偏差，列明需澄清、补正项目清单并提出处理或修正意见；对措施项目清单报价依据招标文件的规定，可按措施费用总价或分别按各单项措施费用，对其完整性以及价格合理性进行分析，提出处理或修正意见；逐项检查其他项目清单规定的暂列金额、暂估价（材料暂估单价、专业工程暂估价）的相符性；检查总承包服务费报价、计日工等组价的合理性；对规费项目清单、税金项目清单等不纳入竞争范围的项目进行完整性检查等；检查报价有关优惠或让利事项，包括要求提供必要的相关证明材料及判断合理性等。4商务报价分析（续）第二节招标阶段的造价管理5与商务报价有关的技术标相关内容符合性分析某超高层项目垂直运输方案投标报价分析与比较商务报价分析的同时，应检查商务报价与技术标相关内容，包括与商务报价有关的施工措施、施工组织设计等符合性情况。技术标内容出现下列情况且投标人未能做出合理解释的，招标代理机构应提请评标委员会可视为投标文件存在重大偏差，作无效标处理：措施项目报价与施工组织设计明显不符；措施费用仅人工费报价；以周转性材料摊销完毕、机械闲置或折旧完毕等为由明显偏低的报价；单项措施费用项目除采用先进技术方案降低费用外，采用零报价或象征性报价。第二节招标阶段的造价管理1.招标代理机构应记录、并书面整理需投标人澄清、说明或补正事宜的清单。2.回标分析报告应由招标代理项目组负责完成，报告应由以下内容组成：工程概况，包括项目概况，招标范围、内容等招投标过程情况：简述项目自发布招标信息至开标时的过程情况，包括招标方式、报名或购买投标文件、投标截止日前递交投标文件、开标等情况回标分析主要工作成果u投标文件进行符合性检查和实质性响应情况检查结果汇总表u各投标报价排序情况，包括投标总报价对比排序表、扣除非竞争项目后的投标报价对比排序表等u各分部分项工程量清单报价汇总排序表、主要工程量清单子目综合单价对照分析表、人工及主要材料设备单价汇总对比分析表、和其他项目清单报价比较表等u措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单以及税金项目清单等报价对比分析表u有关商务报价与技术标相应内容符合性情况检查表u商务报价存在偏差情况修正项目汇总及分析表u经修正后的各投标总价对比排序表总结与建议，包括投标澄清以及无效标认定等建议。6提出意见或建议第三节施工阶段的造价管理1工程期中结算的定义与编制与审核方式工程期中结算的编制与审核可采用下列方式：(1)以支付工程进度款为目的的粗略测算；(2)以支付预付款、结清已完工程价款为目的的准确计算。(3)当对支付工程进度款进行粗略测算时，工程期中结算的编制与审核，宜采用下列方法：【什么是工程期中结算】按合同付款周期的约定，对已完工程项目的工程进度款的调整和确认。一、施工合同采用总价计价方式采用粗略方式计算举例：如10层均为标准层的建筑物，实际完工至第4层混凝土顶板，期中结算可近似取4/10单项总工程量。W9层8层7层6层5层4层3层2层1层单项工程总工程量4/10二、现场勘察方法举例：如大型永久性设备混凝土基座，可以采用现场勘察方法计量基座工程量。注意：对往期结算成果的合理调整意见，包括采用粗略计算产生的误差，应在当期结算中进行修正。单项工程或单位工程或分部工程完工后，发承包双方应在工程期中结算当期或下一个周期，按施工合同约定的方式进行工程期中准确计算结算。工程款的已完工程中存在缺陷的项目时，且不符合施工合同的约定，相关缺陷项目的工程价款可在当期期中结算中先行扣减。第三节施工阶段的造价管理2工程期中结算审核方式举例说明三、对于指数法的应用当同一类材料价格变化趋势类似的，允许采用其中最具代表性的一种或几种材料计算该类价格变化指数。如允许采用螺纹钢HRB400（25mm）的价格变化代表各种规格螺纹钢HRB400价格变化指数。1.热轧带肋钢筋HRB4008mmt3580Mar-142.热轧带肋钢筋HRB40010mmt3570Mar-143.热轧带肋钢筋HRB40012mmt3490Mar-144.热轧带肋钢筋HRB40014mmt3480Mar-145.热轧带肋钢筋HRB40016mmt3470Mar-146.热轧带肋钢筋HRB40018mmt3450Mar-147.热轧带肋钢筋HRB40020mmt3450Mar-148.热轧带肋钢筋HRB40022mmt3450Mar-149.热轧带肋钢筋HRB40025mmt3480Mar-1410.热轧带肋钢筋HRB40028mmt3520Mar-14第三节施工阶段的造价管理2工程期中结算审核方式举例说明（续）采用现行国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500计价的工程期中结算内容，截至本期结算日期发包人认可的已完工程价款u已发生的措施项目费用u其他项目费用u规费和税金u工程变更费用、现场签证费用、工程索赔费用u其他相关费用（工程已进入现场的材料设备费用、工程已签订合同的材料设备采购合同已发生的费用、现场已发生的管理人员和机械费用、总承包管理费用及施工合同约定的与违约责任方相关费用等）第三节施工阶段的造价管理3工程期中结算编制与审核内容序号名称金额（元）1分部分项工程项目价款1.1其中分部分项工程清单项目工程量价款1.2工程变更价款1.3材料（工程设备）暂估价调整价款1.4物价变化材差调整价款2措施项目价款2.1其中与分部分项实体消耗相关的措施项目价款2.1.1其中模板施工费2.1.2脚手架施工费2.2以固定费用计价的独立性措施项目价款2.3与整个项目相关综合取定的措施项目价款2.3.1其中安全文明施工费2.3.2其他施工项目增加费3其他项目价款3.1其中专业工程暂估价调整价款3.2计日工价款3.3总承包服务费用4现场签证费用5工程索赔费用6规费7税金合计（1+2+3+4+5+6+7）第三节施工阶段的造价管理3工程期中结算编制与审核内容（续）第三节施工阶段的造价管理3工程期中结算编制与审核内容（续）3.1分部分项工程u安全文明施工费必须按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计算。施工过程中，国家或省级、行业建设主管部门对安全文明施工费进行了调整的，措施项目中的安全文明施工费应相应调整。u以固定费用计价的独立性措施项目（见后页示例）按照项目的性质可以对应的工期、工程量或特定时点进行结算。如场地照管费、施工照明费可以对应工期进行结算；临时水电费、垂直运输费可以对应工程量进行结算；大型机械设备进出场及安拆、临时设施拆除费用可以对应特定时点进行结算。u与整个建设项目相关的综合取定的措施项目费用如已完工程及设备保护按照：已完工程及设备价值1%的费率，工程结算可以期中结算时点已完工程及设备价值1%进行计算。第三节施工阶段的造价管理3工程期中结算编制与审核内容（续）根据施工合同约定的项目和金额计算。发生变更、新增的项目，以施工合同约定的计价方式计算，施工合同未约定的，措施项目费可按下列方法计算：3.2措施项目费用第三节施工阶段的造价管理3工程期中结算编制与审核内容（续）以固定费用计价的独立性措施项目（示例）合同项目编号项目起始费用与时间关联费用与工程进度关联费用拆除工程费用合计(人民币)(人民币)(人民币)(人民币)(人民币)B1/1-F接受现场实况20,000.000.000.000.0020,000.00B1/1-G合同范围0.00197,500.00197,500.000.00395,000.00B1/1-J车路及人行道8,000.005,000.005,000.002,000.0020,000.00B1/3-L工人住宿200,000.0080,000.0080,000.0040,000.00400,000.00B1/3-M临时卫生设施2,160.008,640.008,640.002,160.0021,600.00B1/4-E测试0.00100,000.00100,000.000.00200,000.00B1/4-I施工机械、脚手架等819,000.002,220,500.002,220,500.00200,000.005,460,000.00B1/4-M日间标志和晚间警告灯1,500.006,000.006,000.001,500.0015,000.00B1/4-N工地办公室和货棚200,000.00113,500.00113,500.0040,000.00467,000.00B1/5-B消防设备1,000.004,000.004,000.001,000.0010,000.00B1/5-F临时排水和环保设备10,200.0040,800.0040,800.0010,200.00102,000.00B1/5-I临时照明和供电15,750.00141,750.00141,750.0015,750.00315,000.00B1/5-J围板、隔墙和走道2,500.002,500.002,500.002,500.0010,000.00B1/5-K招牌2,000.001,000.001,000.001,000.005,000.003.3暂列金额应按施工合同的约定计算实际发生的费用，并列入相应的分部分项工程费、措施项目费。3.4计日工应按发包人实际签证的数量和确认的事项进行计算；发承包双方对于计日工价款存在争议的，则应将无争议部分的计价结果计入。3.5总承包服务费应按照施工合同约定的计算方式进行计算。施工合同未明确约定的，可以对应于服务对象同期完成的价款为基数或按工程实施节点进行计取。3.6工程索赔费用价款应依据发承包双方确认的索赔事项和合同约定的计价方式进行计算，其期中结算费用列入相应的分部分项工程费或措施项目费中。发承包双方对工程索赔费用存在争议的，则应将无争议部分的价款计入工程期中结算。3.7规费和税金应按施工合同的约定和国家或省级、行业建设主管部门的规定计算（规费和税金应先按照施工合同约定）。例如施工合同约定的税金为3.3%，项目所在地规定税率为3.577%，则期中结算应按照3.3%，承包人实际仍按照项目所在地规定税率缴纳税金。第三节施工阶段的造价管理工程期中结算的编制与审核核定应遵循从约、及时、客观的原则，并注意：结算范围、结算程序及结算节点是否与施工合同相符；结算内容的真实性、完整性和关联性；计量计价方式和组价价格；工程变更、现场签证及工程索赔程序的有效性；对往期期中结算成果的修正情况；材料（工程设备）价差的调整；工程预付款、质量保证金的扣除；总承包管理费的确认。第三节施工阶段的造价管理第四节结算阶段的造价管理1专业性、独立性及丰富项目资源是独立造价咨询的核心作用体现办公场所资质证书项目案例第五节独立造价咨询单位作用2丰富的指标数据库支撑目标成本的建立针对已完的、典型的项目造价数据，按照应用的要求，进行数据统计、分析和评估，形成典型项目的含量、价格经验数据，为新项目目标成本提供参考指标数据概述（是什么）1、相同建造标准的项目，指标数据可直接用于估算参考；2、不同建造标准的指标结果进行对比，分析异同点，在设计与成本之间，找到性价比最佳的方案；3、在成本限制的情况下，查看指标数据的建造标准，指导设计指标数据库的作用（定位）造价咨询单位在目标成本的核心作用是运用其丰富的指标数据库支撑目标成本的建立。第五节独立造价咨询单位作用1.指标数据对目标成本的支撑【指标数据分析应用流程图】分析数据结果差异点按估算科目要求分析2丰富的指标数据库支撑目标成本的建立第五节独立造价咨询单位作用1.指标数据对目标成本的支撑【成本科目建立】是指标数据分析的核心框架；按照目标成本科目分析指标数据，直接应用到估算；核心关键点【数据分析】按照成本科目分析每一个层级结构的对应指标；类似项目结合建造标准进行对比，分析数据高低的差异原因；3成本科目的建设是核心框架第五节独立造价咨询单位作用成本科目三要素科目划分工作界面评价口径建造标准成本科目1.指标数据对目标成本的支撑3成本科目的建设是核心框架第五节独立造价咨询单位作用2.成本科目的建设是核心框架科目划分工作界面建造标准评价口径成本科目每个科目分析的单方指标更具有参考性；多个工程的指标针对具体一个科目作对比时，不受其他科目影响；结合合约规划，建筑要素分类编制；保证分析的数据和估算的要求标统一标准；影响每一个科目节点造价的关键要素；相同建造标准下的科目单方指标才具有可比性；1.指标数据对目标成本的支撑3成本科目的建设是核心框架第五节独立造价咨询单位作用4指标数据库的分析运用本图：案例对比第五节独立造价咨询单位作用4指标数据库的分析运用案例：五个典型项目各物业类型平方米造价趋势分析第五节独立造价咨询单位作用3.典型项目的指标数据分析分析结论：地下车库的平方米造价基本高于地上各种物业类型造价商业物业基本平方米造价高于写字楼/办公楼平方米造价4指标数据库的分析运用案例：五个典型项目各物业类型平方米造价趋势分析第五节独立造价咨询单位作用5指标数据库的部分案例第五节独立造价咨询单位作用每个项目的结算书都导入进来，与指标体系（成本科目做对应）Thankyouforyourtime!谢谢!