曲阜西关改造项目意向性策划方案

思路背景研究区域定位区域规划一期工程开发实施方案经济测算分析（一期）1背景研究区域定位区域规划一期工程开发实施方案经济测算分析（一期）2背景研究认识曲阜孔子儒学曲阜故城曲阜是我国古代思想家、教育家、政治家、儒家学派创始人孔子的故乡，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，是世界闻名的旅游城市，以礼仪之邦、信义之乡而著称！中国名片，世界窗口3背景研究曲阜市国民经济和社会发展现状城市认知。曲阜是国家级历史文化名城，中国上古时代的黄帝生于城东寿丘，炎帝、少昊先后在此建都，曾作为鲁国都城800余年，是古代伟大的思想家、教育家、儒家学派创始人孔子的故乡。以孔府、孔庙、孔林、鲁国故城为代表的历史文化资源具有世界级意义，是高度专业化的旅游城市。104国道和327国道在曲阜市区内十字交汇，京沪高铁曲阜东站的投入使用将为本地带来新的发展机遇。国民经济发展。近年来，曲阜市坚持以提升传统产业、壮大优势产业、培植新兴产业为目标，着力发展旅游经济、园区经济和外向型经济，使国民经济保持快速增长，经济结构趋于优化。2009年曲阜实现生产总值215.85亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。2010年实现生产总值235亿元。4文化与旅游资源。曲阜有辉煌的文化遗产，815平方公里的土地上有各类文物古迹600余处，其中6处列入全国重点文物保护单位，11处列入山东省重点文物保护单位，1994年，孔庙、孔府、孔林被列入世界文化遗产名录。曲阜作为孔圣故乡，人文及旅游资源异常丰厚；便利的交通为此历史文化名城带来了大量旅游观光人流的导入，也由此大大提升了曲阜在济宁乃至鲁西南的地位。交通资源。航空：距离济宁曲阜机场仅需1小时，到济南遥墙国际机场1.5小时，到徐州观音机场1.5小时；公路：104国道和327国道穿越曲阜市区，京台高速和日兰高速分别在城区东部、南部掠过；铁路：新兖石（新乡兖州日照）铁路通过曲阜，并设曲阜火车站，京沪高铁，南北向贯通曲阜市境，并在曲阜市息陬镇设立中心站京沪高铁曲阜东站。从曲阜东站乘高速列车2小时可达北京，2.5小时可达上海。京沪高铁的开通将为曲阜经济腾飞再添有力翅膀。背景研究曲阜市国民经济和社会发展现状曲阜旅游图5背景研究人口情况。城市人口为30万，远期到2020年，城市人口将达到50万，建成区面积将达到58平方公里。人口的聚集将加速曲阜城市化进程的发展，同时也推动了房地产市场的发展。曲阜区域经济主要以轻工业和旅游文化产业为支柱，从业第二产业人员和部分第三产业的私营业主可支配收入较高，但所占人数较少；农村人口比例较大，但收入较低，购买力的不足造成房地产销售的有效客源稀缺，需要吸引周边县市区的客源加以补充。教育资源。近年来，曲阜积极推动与东方圣城地位相称的教育名市工程建设。使良性教育发展体系得以初步建立，传统文化教育成为享誉全国的品牌课程。曲阜师范大学更有望成为研究中国文化、儒家学说的中心。教育资源的充分发挥将成为曲阜打造城市竞争力的又一品牌。曲阜市国民经济和社会发展现状6背景研究曲阜市城市发展规划西关片区 以旅游、商贸、文化和居住功能为主，充分展现曲阜历史文化风貌城市发展目标：著名东方圣城文化旅游名城现代科技新城生态宜居水城7背景研究曲阜市城市发展规划 城市规划布局。以向南发展为主，呈“南展、北控、东进、西扩”态势。城市总体布局为“一城、两区、四组团”。一城为曲阜市区；两区为北城区、南城区；四组团为东北组团、高铁组团、时庄组团、陵城组团。北城区以商贸、旅游、文化娱乐和居住为主，该区建设充分展现历史文化风貌；南城区是城市未来发展的主要区域，是以行政办公、文化娱乐、商业服务、旅游观光、信息产业、居住为主的城市综合性中心区；东北组团是以外向型加工工业为主导的工业园区；高铁组团是以为高速公路配套的服务业、商贸和高新技术产业为主的区域；时庄组团是加工工业、仓储物流和商贸、居住相结合的产业园区；陵城组团是以高新技术产业、教育研发产业及配套商业、居住相结合的综合区。西关片区华鲁片区8西关将在曲阜发展过程中起到何种作用，扮演何种角色？9背景研究区域定位区域规划一期工程开发实施方案经济测算分析（一期）10区域战略总纲区域金和置业政府提升提升促进促进品牌落地项目成功区域再造影响提升区域定位11区域定位新西关，生活新天地新西关，生活新天地在曲阜市总体规划方案上，西关片区主要功能定位为居住，但我们从西关的文脉、资源、以及地段上考虑，显然，西关可以为曲阜的发展贡献更多12区域定位区域认知西关民族社区的历史与现状。西关民族社区位于曲阜明故城西侧，是市级新农村新家庭建设示范点，也是济宁市唯一回汉民族聚居区。也是一片承载着曲阜深厚发展历史的区域。人口。辖区面积2.7平方公里，有居民890户3468人，其中回族群众占总人口的三分之一。区位条件。位于明故城西侧，一水之隔，城市两大交通干道交汇，通达性好，交通便利。成绩与荣誉。西关民族社区先后被授予“先进基层党组织”、“民族团结进步模范村居”、“山东省文明单位”等称号，并三次被授予“全国民族团结进步先进集体”称号；2010年被授予“全国民主法治示范村”。历史文化。西关原是孔府的私家花园，专供衍圣公游览时休息之用。西关花园旧址的留存为研究明清时期私家花园的建筑风格、建筑特色等提供了比较直观的实物资料。同时西关花园也是孔府景观的重要组成部分，代表着西关社区深厚的人文历史传统。13区域定位区域认知产业与经济。西关区域内现有产业以教育、服务业、商贸业为主，商业、服务业主要消费群体为教育机构、企事业单位及往来游客，同时在中国白酒市场久负盛名的孔府家集团也坐落在此区域内，孔府家酒代表了曲阜本地品牌的一种影响力。西关民族社区居委会下属产业众多，现有曲阜市西城建筑公司、鲁汉木业公司、房地产开发公司、曲师大南公寓以及西公寓等集体企业。因势利导建立了民族商贸市场、西宾酒城市场等贸易市场；投资建设了五福路市场、汽车美容中心、生态美食城；开发建设了附中对过商业楼、西关公寓楼、顺河桥商业楼；引进了双龙购物广场、浩轩商务宾馆等。14区域定位区域认知居住格局。建国后至上个世纪70年代初，回族居民基本是围寺而居，或沿街居住，相对集中。70年代中期，为改善居住环境，由当时的生产队根据家庭人口数划出在宅基地，一家一个独立院。为照顾回族的风俗习惯，有意识地划出一排或一个胡同为回民宅基地，但有些回民因生意的需要或者为了居住的方便，有意选择了与汉族相邻而居。进入90年代后,随着城市化进程的加快，在城市改造的过程中，居委会有了统一规划，对旧房屋采取只拆不建不修的政策，统一建起住宅楼。2001年，曲阜市政府批准了西关辖区的规划方案。居委会居民要求几十年和睦相处，就不再分成汉民楼、回民楼。这种居住格式使得当地的回汉和谐民族关系有了基础。15区域定位西关在曲阜人心目中的地位西关是孔府西花园。内现存重要文物，包括重要史迹和不同时代风格的代表性建筑，构成了丰富的文物资源优势，传承起曲阜的历史发展文脉。西关是民族聚集地，是各民族团结进步的先进代表。西关是孔府家集团所在地，代表着曲阜工业、品牌的悠久历史和荣光。西关教育院校、机构众多，可以说是曲阜的文化、教育中心。西关宗教氛围浓厚，分布着伊斯兰教协会、清真寺以及规划建设的国际礼拜堂等宗教机构。可以说是曲阜的宗教中心。曲阜的商贸业也有一定特色，民族风情和现代时尚感兼具，在曲阜商业领域别具一格。16核心问题：资源深厚（+）鲜明的特色定位和认知度区域定位核心问题提纯区域本身气质高贵，有良好的发展前景，在城市总体规划上给予的支持力度尚不足以支撑对本身个性特征与文化承载的挖掘与提炼，因此需要更深入的定位。区域优势外部资源优势充沛，自身资源有可挖掘、可提升空间，这将是城市的又一形象展示窗口区域缺憾区域认知高：形象没有展示和确立；与其他城市老区一样，面临杂乱的现实环境，有待提升17区域定位战略解决方案挖掘区域最大特色，整合城市各种资源，寻找到区域整体包装突破口政府对区域总体发展目标规划与愿景，作为前提整合城市特色，提纯最大的区域特色进行包装区域特色定位，提升附加值，打造影响力18区域定位案例研究中国乌镇：将江南水乡文化与民居建筑文化与深厚的历史文化融合，植入质朴无华的江南小镇，成为中国依附于历史之上的游化城市运营典范之作。中国江南的文化封面具有1300多的古江南文化风韵；因偏居一隅，整体建筑肌被较为完好保存下来；作为创新游营销典范，将民居建筑文化与民俗文相融合，并深刻挖掘其历史人文底蕴成为中国江南之游第一站；在营销上，因又刘英与黄所排的电影似水华而作为策划引爆点出名。19区域定位案例研究上海新天地：将石库门文化（传统建筑文化）与老上海文化嵌入物质化的休闲娱乐中心，用明星文化炒作，从而迅速知名全国，是海派文化的精神缩影，成为继上海外滩后又一城市标签。中国商业地产开发的成功标本。上海新天地原为上海石库门居住区，是作为旧城改建项目；在瑞安集团的市场运作下，保上海独有的石库门建筑，引进国际知名的休闲娱乐场所；通过APCE会议、一大纪念会等、帕瓦罗帝举办演唱会等营销手法，迅速成为全国知名的体验中心；其特有建筑文化+海派风格文化的植入，是项目操作成功最大的附加值；20区域定位西关特征提纯以打造环境优美，配套设施完善，富有文化内涵格局和风貌与明故城相协调的，适宜人居的生态型居住社区为前提；突出回汉民族聚居社区的民族特色、保持鲜明的个性；整合旅游、人文、服务业资源，发展独具一格的商业模式；曲阜师范大学明故城、孔府、孔庙小林河孔府西花园回汉聚集区清真寺、民族商贸街人文生态融合人文性 窗口性 民族性 融合性国际、人文生态风情、商业西关片区 内涵特质21区域定位区域总体定位新西关，中央文化生活区（CCLD）新西关，生活新天地升级定义中央文化生活区（CCLD）：一般位于城市居住中心，有一流的生活配套、生态环境，可满足城市主流人群居住、教育、消费的需求，是比中央生活区（CLD）更高一级的生活居住区域。22区域定位区域功能定位新西关，中央文化生活区（CCLD）居住：以市场领导者的姿态创造生态宜居的高尚住区文化：注重区内文化遗产的保护展示西关深厚的文化底蕴商业：以市场创新者的姿态完善和升级城市商业形态娱乐：注重参与性、开放性丰富居民、游客娱乐活动23区域定位区域属性定位“中的精神”1.建筑的交汇，商业文化的融合，只是表面现象，更深一层是展示了传统文明向现代文明的开放，展示了一种兼容并包、自由开放的“中的精神”；2.东方哲学思想核心：兼容并包、不偏不倚；3.孔子是中国的名片，更是曲阜的名片，“中的精神”便是孔子的精神，可引申为“中庸”、“居中不偏”延伸到规划层面，则是讲求中轴线对称的规划理念；24区域定位区域形象定位“一城之中，一城之荣”1.“城”代表区域的大手笔造城的属性2.“中”体现项目属性定位以及反映了项目区域位置3.“一城之荣”显示出恢弘大气的形象，强力代言城市推广语：25区域定位前景展望政府利益开发利润及品牌建立企业利益改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极集体及居民利益居住环境改善城市归属感增强社会保障增加城市功能完善城市价值提升旅游消费升级改造前社区形象落后，公共配套不完善，区域价值被贬损26背景研究区域定位区域规划一期工程开发实施方案经济测算分析（一期）27区域定位区域影响力提升初步构想金和置业策动协助，主导对整体区块的详细规划设计，由政府审批指导，并邀请专家（文化学者与城市规划相关权威人士）的参与论证，以文化为主导的城市和板块运营课题作为切入点，围绕中央文化生活区的构建作为核心，达到提升区域影响力之目的；在政府基本认可的基础上，双方共同邀请领导、规划专家、经济学者、城市运营专家、文化人士，举办大型区域包装思路论证会。引爆市场对区域的关注。28区域规划规划原则与理念明确中央文化生活区作为”城市社区”这一基本定位，在此基础上进行整体的规划，完善甚至升级一个城市的功能需求；整体布局以中轴线对称为基本结构，突出儒家学派“居中不偏，不正不威”的思想，达到片区规划与明故城风貌的协调；以功能为本，形势的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下，去创新建筑布局与形式之美；注重项目的“融合性”，以围合、半围合的形式，创造出具有地方特色的院落之美，展现回汉人民团结融合的和谐；将东侧的小林河、民族花园以及明故城的景观资源、文化资源等通过东侧临街的低层建筑巧妙的借入社区内；29区域规划规划结构规划结构凸显中央文化生活区的“融合性”、“文化性”和“开放性”，形成“一轴交五带，一园融四区”的空间结构，具体地：“一轴”：以拓宽改造后的西关大街为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间上的维系和引导作用；“五带”：规划考虑沿主要街面和规划道路设置五个不同的功能带，沿静轩西路城市级商业带，沿小林河滨水景观带，沿西宾路人文商业带，沿归德路民俗风情带，沿中轴规划路生态绿化带；“一园”：在西关大街和中轴路交叉口规划西关新中心，依托西关回汉民族聚居区的有利条件和优美的自然风光打造穆斯林风情的文化商业主题园；“四区”：城市居住空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个主要的高尚居住区；30区域规划住宅定位与规划居住是西关改造前后的主要功能，因此住宅的规划成为改造成功与否的关键因素。区域定位能否实现，形象能否建立，均主要取决于住宅的定位与规划能否实现。住宅定位：多元化生态复合居住区它应具有一下特点：1.多种物业集合，满足不同人群的置业需求，整体规划富于变化、形成不同风格、和谐共融的组团，加强项目的层次感、形式感；2.应用新技术及新材料，创造生态化的居住空间；3.结合现代中式建筑风格与新城市主义理念，创造多层次的休闲活动空间，融合生活，使生活向室外延伸，提高社区活力；31区域规划住宅定位与规划规划依据：空间结构。利用自然的坡度、水系衔接不同风格组团，在使规划错落有致的同时，使建筑有机融合。空间利用。利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大；绿化景观。注重现有资源如水系、公园以及文化遗存的有效利用引入活水，形成统一的绿化系统；道路系统。强调整体性与景观性，采用”小区路-组团路-宅前路“三级模式；建筑风格。以新古典主义为主要表现手法；融入现代中式元素，在继承中式建筑形象、内庭和与自然融合等传统精髓的同时，在建筑内部的分割、外立面等方面吸收新古典主义建筑元素，创造曲阜独一无二的建筑集群。32区域规划商业定位与规划商业社区服务型商业城市级商业中心旅游外向型商业穆斯林风情商业街文化时尚购物餐饮娱乐 商业综合体生活服务型商业商业综合体意向33区域规划穆斯林风情商业街充分利用西关民族社区为曲阜市唯一的回汉民族聚居社区的有利条件和优美的自然风光，建设一条具有穆斯林特色建筑风格的综合商业街。规划建议：以清真饮食为主打品牌。可考虑将众多知名的名优小吃和清真小吃集中于此，规划建设曲阜名吃苑、清真小吃苑、中华名小吃苑等饮食功能区，通过体现古今穆斯林文化风韵的仿古街肆布局，使消费者在品尝美味清真食品之外，还可品味到浓郁的穆斯林民族文化，以此来丰富曲阜旅游和商贸的内涵，促进曲阜旅游消费的升级和资源整合！业态配比：西关大街西关片区F地块，用地性质为商业，因其能够直接对接明故城游客流，拟规划为西城区旅游、文化服务中心。34区域规划人文商业带利用西关片区西部紧邻曲阜师范大学的有利条件，建设为曲师大配套的相关综合服务设施。规划建议：给区域应主打“人文商业”品牌，以全功能、一战式、复合型的商业业态，塑造曲阜市别具一格的乐活街区、生态街区、人文街区；规划上突出高品质复合性的特点，建议该板块建筑采用东方古典主义风格，利用抽象、简洁的手法传递艺术气质、学院文化气息；同时在功能上，做好大学区的综合配套功能，设置和学生、教师平常生活密切相关的基层公共服务设施，如文化娱乐设施、车库、零散商业等，使土地资源利用最大化、公共设施使用效率最大化；西宾路35区域规划规划推进原则区域定位的实现，在于通过多层次，复合化功能体系，形成城市生活新的一极。因为规模大，物业类型丰富，不同于一般项目的点式开发。而是一个长期再造城市、运营城市的区域（面）开发，因此通过对各板块、各类物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值成为关键。”导入期”成长期土地周期开发重点营销重点”成熟期基础配套人口入住物业升级：类型、档次共建配套“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大陌生区域，认知度低区域发展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可维护、更新物业升级：类型、档次36区域规划区域再造整体推进计划住宅和共建设施首先开发时间轴数值轴形象确立期形象提升期成熟期持续开发期住宅配套商业物业升级价值再次提升37背景研究区域定位区域规划一期工程开发实施方案经济测算分析（一期）38一期工程开发实施方案一期概况大型旧改项目的成功运营，是建立在首期成功开发基础之上的，第一，通过首期开发催熟土地属性；第二，建立起板块市场认知和影响力。初步计划第一期对西关东南片区的地块E（东起归德路，西至规划路，南起静轩西路，北至西关大街）和静轩西路南片区的地块A及地块B（现包括西关洗车城、美食城、鲁汉木业、华鲁包装厂等）共约363.22亩地进行开发建设。一期工程在西关总体定位中的功能与角色：1.以居住功能为主，建设具有自身特色文化的社区，同时满足居委会、物业管理等行政和办公需要；2.在形象和产品定位上要能够建立起市场认知和影响力，为后续成功开发建立标杆指导作用；39一期工程开发实施方案地块四至西关E区用地范围西关华鲁片区用地范围本宗地位于明故城西侧，南邻静轩路，东至归德南路，北至西关大街，西至规划路。区域位置优越。本宗地位于曲阜师范大学南面，隔静轩西路相望，东侧临职业中专，西、南两侧规划道路。40一期工程开发实施方案区位条件西关E区：区位。地块东北越过小林河和曲阜明故城紧邻，正东侧为城市现有绿地，西侧为孔府家集团厂区，北侧孔府西苑；资源与配套。周边一公里范围内，包含曲阜最重要的景点、商业中心区、教育资源及其他城市配套资源，资源配套之密集与纯熟，全市少见；片区发展。片区所在北城区，在曲阜城市未来发展规划上，主要以商贸、旅游、文化娱乐和居住为主，该区建设将充分展现历史文化和现代宜居水城的风貌；交通条件。宗地南邻静轩路，东临归德路，分别为曲阜东西和南北向主要交通干道，可快速通达全城。华鲁片区：区位。华鲁片区北侧为曲阜市发大学及其附属中学，东侧临近职业中专，南部距曲阜第一中学较近，本片区教育资源优势更为突出和纯正。资源与配套。教育配套优势更加明显，同时更靠近城市西部的商贸区，商业氛围较浓厚；片区发展。主要以教育、商贸及居住功能为主，定位更为准确细致，现大型商贸城、汽车站等均已运行，为当前市场开发热点地区。交通条件。北侧为东西向干道静轩路，西侧一公里为曲阜汽车站，出行条件较为便利。41一期工程开发实施方案宗地内部鉴于三宗土地（西关E区、华鲁A、B区）内部属性较为相近，我们统一来谈：地块面积大，三宗土地总面积达360余亩。易于规划布局，但其中两块保留用地的存在对整体规划造成一定影响。宗地内建筑物、附着物等密集复杂，涉及单位多、产权归属复杂，面临周期长、难度大的拆迁量，开工时间难保证。沿街面较长，同时具有较高商业价值，商业部分可以单独进行定位和操作，并有望成为项目一个重要的利润来源。启动区的选择尤为关键，目前来看华鲁片区A地块，西关E地块西区，可以重点考虑。华鲁片区A地块42一期工程开发实施方案一期规划规划结构：通过现状分析，考虑板块需要承担的主要功能，并结合总体定位，已经板块内外的景观优势，确定总体布局为“一心、二轴、三带六组团”的规划结构；一心。社区中心绿地暨居委会办公区；二轴。指居委会钱的南北向步行景观轴线和与东侧城市绿地形成景观延续的东西向步行景观轴线；两线交汇于居委会前；三带。沿小林河及归德路绿化景观带，社区内引入活水造成亲水景观带，沿西关大街穆斯林风情商业景观带；六组团。环绕中心景观设置六大居住组团，根据各组团具体情况设置回迁安置区、多层、小高层、情景洋房等组团，满足不同客户的需求；43一期工程开发实施方案一期整体开发策略分期开发策略。结合曲阜市房地产市场状况，采取通盘规划循序渐进的开发模式，回迁安置与商业开发同步进行，降低开发难度；根据市场年消化量妥善安排商业开发规模，保证去化速度；开发时序策略。西关E地块由南向北：靠近城市中心区域，利用大盘形象的先期建立和整合提升，利于新区旧区之间的承接和过渡；华鲁片区地块由西向东：考虑拆迁量的大小；适度超前策略。针对曲阜房地产的当前发展阶段和消费者消费习惯，采取适度超前的开发策略，引领市场潮流的同时，保持市场的认可和接受度；复合产品策略。采用多种物业类型复合开发的策略，避免单一产品可能造成的市场压力，同时更有效利用板块的景观和人文资源。44一期工程开发实施方案一期拆迁供地模式1.就地还建补偿模式拆迁户就地还建，在还建期间，支付给被拆迁人相关过渡费用，如被拆迁人的临时房屋租赁费用、搬家费用等。2.土地整体开发分块落实模式首先，签订土地整体开发协议，在统一进行总体规划的基础上，结合曲阜房地产市场状况和不同区域拆迁量的大小分期分地块交付开发，以循序渐进的方式进行组团开发；3.集中安置整体规划安置集中区，便于拆迁安置方案的制定和实施，同时有利于产品规划；安置用地开发用地安置用地开发用地安置用地开发用地时间轴拆迁期进入开发时序建成交付一期工程完工45一期工程开发实施方案一期开发进度安排时间轴展示期启动期建设期交付期进行规划成果展示，逐步炒作区域影响力签订合作框架协议，启动区域规划研究和论证筹备期2011.072011.082011.09拆迁启动，并举行盛大的开工奠基仪式，现场形象工程启动以板块的规模效应、产品美誉度引起消费者的注意，促进产品的销售第一批次完成建设周期，交付使用，并项目对其功能、结构、产品进行完善和升级以消化剩余的土地，完成后续的改造工程第一批次土地进入开发时序由于地块的规模较大，所以在开发时需市场容量问题，建议对地块进行分期开发（前文已述），以框架协议洽谈至第一批次土地进入开发时序为例，主要推进计划如下：项目价值46背景研究区域定位区域规划一期工程开发实施方案经济测算分析（一期）47经济测算分析经济测算分析测算条件：1.根据现有安置补偿标准；2.暂将商业、住宅等不同物业的建安成本统一测算，连同开发费用暨管理费用、销售成本及财务成本等，拟定单位成本为3300元/m2。3.暂不考虑开发及销售期间的规费、税费等税务及其他相关成本；4.做静态预估，不考虑资金的时间成本；5.物业销售均价参考当前市场价格并按照上升趋势预估；48经济测算分析经济测算分析49经济测算分析经济测算分析测算结果：在现有条件下收支基本平衡，考虑利息、时间成本及挤占很大利润空间的税务等成本，实际运营结果为亏损；具体亏损额度需要详细测算后得出。50