《物业管理知识讲座》PPT课件

第一节第一节绪绪论论范例：房地产业是万科集团的龙头产业，在房地产市场萧条的情况下，万达利用自身优势走出了一条房地产经营与管理、商贸经营与资源重组联动、互补的创新之路，从而改变了传统房地产业的运营模式，实现了以房地产为龙头的多元化发展，并在大规模的开发经营中，形成了开发、设计、物业管理一条龙的的整体优势，成为中国房地产业的一个亮点。一、物业的性质及分类一、物业的性质及分类（一）物业的性质（一）物业的性质1自然属性自然属性固定性固定性 管理或服务的分散性管理或服务的分散性 久远性久远性 管理的长久性管理的长久性 个别性个别性 管理上的区别性管理上的区别性 2经济属性经济属性商品性商品性 稀缺性稀缺性 保值增值性保值增值性 固定投资性固定投资性 大大量量投投资资性性 地地段段性性 社社会会经经济济位位置置的的可可变变性性3法律属性法律属性对对政政策策法法规规的的敏敏感感性性 “权权利利束束”性性 物物业业的相邻性的相邻性案例【案情】王某与李某是邻居关系，_年_月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。（二）物业的分类二）物业的分类 按物业管理的特性，国际上比较统一的分法为：居住物业；居住物业；商业物业；商业物业；工业物业；工业物业；特殊物业。特殊物业。问题一：建设管理难分开问题一：建设管理难分开房地产商房地产商“违约违约”物管公司物管公司“买单买单”【案例】：购房者张先生办理完入住，生活【案例】：购房者张先生办理完入住，生活了一段时间后才发现，开发商为了使房子好了一段时间后才发现，开发商为了使房子好卖，擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓卖，擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售，社区内不仅增加了很多陌生人，对外销售，社区内不仅增加了很多陌生人，就连在小区居住的业主张先生也经常被小广就连在小区居住的业主张先生也经常被小广告骚扰，一点也没有家的感觉。诸如此类，告骚扰，一点也没有家的感觉。诸如此类，房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料以次充好，利用虚假宣传、格式合同条款误以次充好，利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者，逃避应承担的义务。导、欺骗消费者，逃避应承担的义务。问题二：房屋资产难升值问题二：房屋资产难升值劣质物管令人忧劣质物管令人忧【案例】：家住东三环的陈先生说：案例】：家住东三环的陈先生说：“当初当初买的那套房子花了多万元，户型和位置买的那套房子花了多万元，户型和位置都不错，但由于物业管理差，几个买主来过都不错，但由于物业管理差，几个买主来过之后都摇着头离开了，最终房子以多万之后都摇着头离开了，最终房子以多万元的低价出手，住了不到两年，赔了近元的低价出手，住了不到两年，赔了近万元，所以再买房子我格外看重物业公司的万元，所以再买房子我格外看重物业公司的服务。服务。”问题三：住区停车难问题三：住区停车难物业公司长久的痛物业公司长久的痛【案例】：不久前，北四环某项目进行车位案例】：不久前，北四环某项目进行车位租售，小区数百名业主为租得理想的地上车租售，小区数百名业主为租得理想的地上车位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。据知情人透露，之所以出现这种情况，主要据知情人透露，之所以出现这种情况，主要是便宜的地上车位少，而地下车位位置不好是便宜的地上车位少，而地下车位位置不好价格还贵。价格还贵。问题四：思想观念不成熟问题四：思想观念不成熟业主非理性维权业主非理性维权现象突显现象突显【案例】：今年月间，因小区业主不满案例】：今年月间，因小区业主不满开发商和物业元月租的高价停车费，开发商和物业元月租的高价停车费，世桥国贸公寓的三十多名业主将自己的私家世桥国贸公寓的三十多名业主将自己的私家车停在了公寓入口车道上，挡住了进出车辆，车停在了公寓入口车道上，挡住了进出车辆，不仅造成小区业主出行困难，还造成东三环不仅造成小区业主出行困难，还造成东三环长时间拥堵。长时间拥堵。问题五：物管服务质价难相符问题五：物管服务质价难相符服务标准缺服务标准缺细化细化【案例】：曾在万柳附近的一商住两用小区案例】：曾在万柳附近的一商住两用小区购房的李女士说，她虽然负担着每平方米购房的李女士说，她虽然负担着每平方米元左右的高额物业费，但却没有得到相应的元左右的高额物业费，但却没有得到相应的服务。物业公司把地下室大量租给外地来京服务。物业公司把地下室大量租给外地来京的打工人员，更让李女士气愤的是，入住时的打工人员，更让李女士气愤的是，入住时物业承诺的小时供热、制冷供应服务，物业承诺的小时供热、制冷供应服务，也因运营成本过高而被物业擅自停止。最终也因运营成本过高而被物业擅自停止。最终李女士决定将物业公司告上法庭。李女士决定将物业公司告上法庭。问题六：物管收支不透明问题六：物管收支不透明难以翻开的物业难以翻开的物业财务账目财务账目【案例】：北京首例业主告物业案，在市二中【案例】：北京首例业主告物业案，在市二中院有了终审结果。丰台区恋日嘉园小区开发院有了终审结果。丰台区恋日嘉园小区开发商委托华野家园物业管理公司对小区进行管商委托华野家园物业管理公司对小区进行管理，但在长达年多的时间里，物业公司既理，但在长达年多的时间里，物业公司既不与广大业主协商签订物业服务合同，也不不与广大业主协商签订物业服务合同，也不依法履行公布物业管理收支账目的义务。法依法履行公布物业管理收支账目的义务。法院判决物业公司向小区物业管理委员会公布院判决物业公司向小区物业管理委员会公布账目并接受业主查询。账目并接受业主查询。二、物业管理的概念 根据物业管理条例第二条规定 本条例所称物业管理物业管理，是指物业管理企业物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主业主提供服务的活动。三、物业管理的特性 社会化社会化 专业化专业化 市场化市场化四、物业管理的模式 （1 1）国家自管）国家自管 （2 2）单位自管）单位自管 （3 3）开发商自管）开发商自管 （4 4）业委会自管型）业委会自管型 （5 5）个人自管型）个人自管型 五、物业管理与传统房产管理的区别五、物业管理与传统房产管理的区别：传统的房产管理是计划经济管理模式下传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。的行政型福利性的管理。物业管理是市场经济管理模式下的开放物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。社会化的管理。物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较六、物业管理的内容六、物业管理的内容（一）基本业务 房屋管理房屋管理 设施、设备管理设施、设备管理 相关场地的维护与管理相关场地的维护与管理 安全管理（包括消防管理）安全管理（包括消防管理）清洁卫生管理清洁卫生管理 绿化管理绿化管理 交通管理交通管理 能源管理能源管理 基本业务属于公共性、常规性服务项目。基本业务属于公共性、常规性服务项目。收费原则：保本微利。收费原则：保本微利。（三）委托性的特约服务（三）委托性的特约服务 指各种代办代做业务旨在方便住、用户，受其委托而提供，如：代聘代做家政服务代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学代送儿童入园上学 代定代购车船票代定代购车船票 代灌液化气代灌液化气 案例：物业管理到底是管理还是服务？案例：物业管理到底是管理还是服务？【案情】某旧小区进行物业管理后，不少居某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？公司为何又处处管着我们业主？【问题】物业管理到底是管理还是服务？【问题】物业管理到底是管理还是服务？七、物业管理的基本环节（一）物业管理的策划阶段（一）物业管理的策划阶段（1 1）物业管理的早期介入；）物业管理的早期介入；（2 2）制定物业管理方案）制定物业管理方案（3 3）物业管理的招投标，选聘物业管理企业）物业管理的招投标，选聘物业管理企业（二）物业管理的前期准备阶段（二）物业管理的前期准备阶段（1 1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制（2 2）物业管理人员的选聘和培训）物业管理人员的选聘和培训（3 3）规章制度的制定）规章制度的制定（三）物业管理的启动阶段（三）物业管理的启动阶段（1 1）物业的接管与验收）物业的接管与验收（2 2）用户入住（入伙）管理）用户入住（入伙）管理（3 3）档案资料的建立）档案资料的建立（4 4）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立（四）物业管理的正常运作阶段（四）物业管理的正常运作阶段（1 1）日常综合服务与管理）日常综合服务与管理八、物业管理的目标和原则 目标：目标：1.完善物业的使用功能，提高物业的使用效完善物业的使用功能，提高物业的使用效率，延长物业的使用年限，促使物业的保值和增率，延长物业的使用年限，促使物业的保值和增值值。2.2.为业主和使用人提供一个优美整洁、舒为业主和使用人提供一个优美整洁、舒 适方便适方便 、安全文明的工作和生活环境；、安全文明的工作和生活环境；3.保障和促进社会的和谐和稳定，提高城市保障和促进社会的和谐和稳定，提高城市管理水平和现代文明程度。管理水平和现代文明程度。原则：原则：1以人为本、服务第一原则以人为本、服务第一原则 2企业化经营原则企业化经营原则 3 3统一管理综合经营原则统一管理综合经营原则 4 4物业管理公司专业化管理与业主自治物业管理公司专业化管理与业主自治自律相自律相 结合原则结合原则 5 5契约化原则契约化原则 物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业以效益为目的的服务性行业.九、物业管理与社区管理的联系与区别 案例：社区管理与物业管理有何关系案例：社区管理与物业管理有何关系 【案情】小王住在一个旧小区，以前这个小小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推行物业管理，说是要由物业管理公司时间推行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？理与物业管理公司管理有什么不同吗？社区管理与物业管理的区别：社区管理与物业管理的区别：1 1、两者的管理主体不同、两者的管理主体不同 2 2、两者的管理核心不同、两者的管理核心不同 3 3、两者的管理性质不同、两者的管理性质不同社区管理与物业管理的联系：社区管理与物业管理的联系：1 1、物业管理是社区管理的组成部分，是、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统；社区管理的子系统；2 2、物业管理和社区管理相互影响、相互、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。作用。第二节物业管理的基础理论l物业管理法律基础知识法律基础知识l物业管理的产权理论产权理论l物业管理的委托委托-代理理论代理理论l物业管理的公共选择理论公共选择理论（一）物业管理法律规范的含义及结构（一）物业管理法律规范的含义及结构 1 1、物业管理法律规范的含义：、物业管理法律规范的含义：是有国家指定或认可，是有国家指定或认可，并以国家强制力保证其实施的、适用于物业管理领并以国家强制力保证其实施的、适用于物业管理领域的社会行为规范。域的社会行为规范。法律制度法律规范法律体系2、物业管理法律规范的结构上海市居住物业管理条例第五十四条：业主、使业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主使用人可以向人民法院业主委员会或者相关的业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。物业管理企业违反物业管理服务合提起民事诉讼。物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违法责任；造成业主、同的约定，应当承担相应的违法责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任使用人损失的，应当承担赔偿责任 （二）物业管理法律规范的形式及体系 宪法 法律 行政法规 地方性法规（自治条例、单行条例）行政规章 立法解释、司法解释 中国现行法（三）物业管理法律规范的实施和监督1、物业管理法律法规的实施 行政机关执行行政机关执行物业管理法规活动 司法机关适用司法机关适用物业管理法规活动 社会各阶层遵守社会各阶层遵守物业管理法规的活动2、物业管理法律法规的监督 执政党监督、国家监督、社会监督执政党监督、国家监督、社会监督（三）物业管理法律关系的特征1、物业管理法律关系是由多重关系共同组、物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体。成的统一体。2 2、物业管理法律关系既涉及公权关系，也、物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系。涉及私权关系。三、物业管理法律事实l含义 物业管理法规所规定或认可的，能引物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件。的客观现象或条件。l分类 1 1、法律事件（不以主体意志为转移的）、法律事件（不以主体意志为转移的）（1 1）不可抗力事件和社会意外事件）不可抗力事件和社会意外事件 （2 2）自然人业主死亡的事实）自然人业主死亡的事实 （3 3）法人的物业管理公司解散或破产的事实）法人的物业管理公司解散或破产的事实 （4 4）时间经过的法律事实）时间经过的法律事实 2 2、法律行为（以主体意志为转移的）、法律行为（以主体意志为转移的）（1 1）合法行为）合法行为 （2 2）违法行为）违法行为 违法性违法性 危害性危害性 主体合格性主体合格性 主观过错性主观过错性四、物业管理法律责任l概念 指由于违反物业管理法律规范行为而应当承指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。担的法律后果。物业管理条理第五十七条物业管理条理第五十七条 违反本条例的规定，违反本条例的规定，住住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1010万万元以下的罚款。元以下的罚款。l分类 1 1、民事法律责任、民事法律责任 2 2、行政法律责任、行政法律责任 3 3、刑事法律责任、刑事法律责任物业管理条例第六十三条物业管理条例第六十三条 违反本条例的规定，挪用违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金行政主管部门追回挪用的专项维修资金 民事法律民事法律责任责任，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额数额2 2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；资质证书；行政法律责任行政法律责任 构成犯罪的，依法追究构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。刑事法律责任刑事法律责任 一、委托一、委托代理的含义代理的含义 委托委托是指受托人以委托人的名义和费用为是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的活动。酬的活动。代理代理：代人办理：代人办理 指代理人在代理权限内以被代理人的指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。名义实施民事法律行为。委托代理委托代理 包括包括 法定代理法定代理 指定代理指定代理 代理人（物管公司）代理人（物管公司）代理关系主体代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会）被代理人（业主、业主委员会）相对人（专业公司等）相对人（专业公司等）物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理（通过委托合同实现）。代理（通过委托合同实现）。合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委托合同的内容，需要法律保障。托合同的内容，需要法律保障。特别提醒合同法合同法49 49 条：条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。有效。合同法合同法5050条：条：法人或其他组织的法定代表人、负责人超法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表性为有效。道其超越权限的以外，该代表性为有效。二物业管理的委托二物业管理的委托代理关系代理关系产权人与管理者的关系：产权人与管理者的关系：传统房屋管理：管理被管理关系传统房屋管理：管理被管理关系 新型物业管理：委托新型物业管理：委托代理关系代理关系l委托委托-代理关系的实现代理关系的实现 业主（使用人）业主（使用人）业主委员会业主委员会 物业管理企业物业管理企业 企业员工企业员工l在实际中委托在实际中委托-代理应注意以下几点：代理应注意以下几点：1 1、被代理人应慎重选择代理人、被代理人应慎重选择代理人 2 2、委托授权的范围要明确、委托授权的范围要明确 3 3、委托代理的事项要合法、委托代理的事项要合法委托代理委托代理委托代理三、物业管理委托代理的法律思考三、物业管理委托代理的法律思考 1 1、物业管理公司受托处理的行为既包括法律、物业管理公司受托处理的行为既包括法律行为又包括事实行为行为又包括事实行为2 2、物业管理中的委托代理主要是间接代理、物业管理中的委托代理主要是间接代理3 3、物业管理事务的委托方式是一种概括委托、物业管理事务的委托方式是一种概括委托4 4、物业管理委托事务的界定、物业管理委托事务的界定5 5、在委托代理关系中物业管理公司的法律责、在委托代理关系中物业管理公司的法律责任任四物业管理的委托四物业管理的委托代理问题代理问题物业管理持续期里两个层次的决定关系：物业管理持续期里两个层次的决定关系：委托人所采取的监督及激励的有效性决定委托人所采取的监督及激励的有效性决定着代理人的工作动机。着代理人的工作动机。代理人的工作努力水平决定物业管理的实代理人的工作努力水平决定物业管理的实际成效。际成效。有关管理效益和效率的几个主要问题有关管理效益和效率的几个主要问题：(一一)产权利益产权利益 使用效益使用效益 包括包括 经营效益（租金、铺位收益等）经营效益（租金、铺位收益等）出让价值出让价值 物业管理中，委托人可能是一个利益共物业管理中，委托人可能是一个利益共同体，其中有人可能就会有同体，其中有人可能就会有“搭便车搭便车”的的心理，导致委托人监督积极性的下降。心理，导致委托人监督积极性的下降。（二）监督距离（二）监督距离 “物业管理物业管理”作为无形服务，评判有一作为无形服务，评判有一定难度定难度物业管理的委托代理过程：初始委托人（多元产权人）初始委托人（多元产权人）业主委员会业主委员会物业企业物业企业最终代理人最终代理人 （直接提供服务）（直接提供服务）距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱。（三）激励手段（三）激励手段激励：持续激发人的动机的心理过程持续激发人的动机的心理过程激 发 人 的 动 机 心 理 过 程 的 模 式：需需要要 动动机机，动动机机 行行为为，行行为为 目目标。标。正激励：续聘（奖励）正激励：续聘（奖励）负激励：解聘（替代威协、惩罚）负激励：解聘（替代威协、惩罚）（四）行为能力（四）行为能力要要求求:委委托托方方、代代理理方方均均应应具具备备谈谈判判履履约约能能力。力。选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、专业能力、时间精力等。专业能力、时间精力等。物业管理单位应有权制止一些不当行为（包物业管理单位应有权制止一些不当行为（包括业主的不当行为）括业主的不当行为）五物业管理委托五物业管理委托代理问题的解决代理问题的解决（一）业主权力方面（一）业主权力方面 派生出物业的产权物业的产权物业管理权物业管理权 业主总体的权利应由业主代表业主总体的权利应由业主代表（通过选举产生）行使，给予适当（通过选举产生）行使，给予适当报酬报酬 主委员会权力的充分行使需要主委员会权力的充分行使需要社团法人地位（法律上应诉、起诉社团法人地位（法律上应诉、起诉身份）身份）（二）市场成分方面（二）市场成分方面 相关问题：相关问题：房地产商品特殊性使物业管理必须前期介房地产商品特殊性使物业管理必须前期介入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。首次业主委员会的召开由物业公司参与组首次业主委员会的召开由物业公司参与组织，从根本上说也是不合逻辑的。织，从根本上说也是不合逻辑的。解决之道：解决之道：u 入住一定比例和时间由行政主管部门派人入住一定比例和时间由行政主管部门派人指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使不会异位和垄断。不会异位和垄断。对管理单位的激励应多借助于：合同谈判（明确要求、标准、费用）（明确要求、标准、费用）定期评议奖励（定性、定量结合）（定性、定量结合）第三节物业管理的公共选择理论（一）l个人选择与集体选择 个人选择：选择是由一个人来完成的个人选择：选择是由一个人来完成的 集体选择：指各参与者依据某项协商规则相集体选择：指各参与者依据某项协商规则相互协商而确定集体行动方案互协商而确定集体行动方案l公共选择理论 以经济学的基本假设以经济学的基本假设（即所有个人都追求自（即所有个人都追求自身利益的极大化）身利益的极大化）为前提，依据为前提，依据（自由的市（自由的市场交换能使双方获利）场交换能使双方获利）经济学原理，分析民经济学原理，分析民众的公共选择行为以及两者之间的关系。众的公共选择行为以及两者之间的关系。l人们在进行自我需要追求时，必然要受人们在进行自我需要追求时，必然要受到处于群居状态下的他人利益的限制。到处于群居状态下的他人利益的限制。在这种相互限制进而不得不相互妥协的在这种相互限制进而不得不相互妥协的作用下，形成某些作用下，形成某些“大家大家”共同的利益。共同的利益。这种属于共同利益的愿望表达和权利的这种属于共同利益的愿望表达和权利的确认，常采用确认，常采用“公共决策公共决策”方式（公共方式（公共选择）来确定。选择）来确定。l代议制代议制 公共机构公共机构l“公共机构”的特征 1 1、具有权威性、具有权威性 2 2、“公共机构公共机构”成员必须经过选举产生，成员必须经过选举产生，具有代表性。具有代表性。3 3、“公共机构公共机构”作出的决定必须执行少数作出的决定必须执行少数服从多数的原则服从多数的原则 l总之，公共选择理论强调的是自由总之，公共选择理论强调的是自由选择自由、相互交换与合作的自由等，选择自由、相互交换与合作的自由等，国家的作用就是通过规则的制定与实施国家的作用就是通过规则的制定与实施来保证人们的这种自由。来保证人们的这种自由。第四节第四节 物业管理的产权理论物业管理的产权理论产权的概念有狭义和广义两种解释。产权的概念有狭义和广义两种解释。狭义上的，产权就是财产权；狭义上的，产权就是财产权；广义上的，产权就是指传统民法中的物权广义上的，产权就是指传统民法中的物权是指民事主体依法支配物，并享有该物的是指民事主体依法支配物，并享有该物的利益、排除他人干涉的权利。利益、排除他人干涉的权利。民法中的物权包括：所有权、使用权、经民法中的物权包括：所有权、使用权、经营权、抵押权、留置权、典权、相邻关系营权、抵押权、留置权、典权、相邻关系等。等。l物权物权 生活解释：物权，通俗地说，一头牛生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。能干涉你。理论解释：物权就是自然人、法人直理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权和担保物权。l所有权所有权生活解释：你拥有一栋房屋，你可以生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。房屋的所有权。理论解释：所有权包括占有、使用、理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。分的权利，是一种绝对的权利。l用益物权用益物权 生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。理论解释：用益物权人在法律规定的范围理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。收益的权利。l担保物权担保物权 生活解释：甲向乙借款生活解释：甲向乙借款2020万元，以其价值万元，以其价值1010万万元的房屋、元的房屋、5 5万元的汽车作为抵押担保，以万元的汽车作为抵押担保，以1 1万元的万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3 3万元。万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6 6万元数万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。保责任。理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。需要明确的两个概念需要明确的两个概念：建筑物区分所有权建筑物区分所有权 相邻权相邻权 案例（一）【案情】南京某城市花园是南京市鼓楼区的一【案情】南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，个高档住宅小区，19981998年年_月，开发商申月，开发商申报时，南京市规划局以建筑工程规划设计报时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.20.2车位车位/户，非机动车户，非机动车2 2车位车位/户配建停车库。户配建停车库。小区建成后，小区建成后，3 3幢楼下建有连片整体地下车幢楼下建有连片整体地下车库，共有库，共有5959个机动车泊位。开发商在销售住个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少取得停车权。开发商以至少8 8万元的单价卖万元的单价卖掉了其中的掉了其中的3737个车位，其余车位则被小区物个车位，其余车位则被小区物管公司以每月管公司以每月250250元的租金租了出去。元的租金租了出去。_年年_月，该小区业主委员会向鼓楼区月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。的权利归全体业主所有。法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。停车库的权益。理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理（占有、使用、收益、处分）的权利。管理（占有、使用、收益、处分）的权利。案例（二）【案情】【案情】张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。张三以及租用张三土地的其他人。理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。案例（三）【案情】原告余某某诉称，原被告系上下邻居，【案情】原告余某某诉称，原被告系上下邻居，19971997年年_月起被告开始装修住房，同年月起被告开始装修住房，同年_月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，缸等物品，19981998年年_月，原告以被告装修月，原告以被告装修改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求被告恢复原状。被告恢复原状。一、我国建筑物区分所有权的现状一、我国建筑物区分所有权的现状 我国计划经济时代，采用房屋国家所有，我国计划经济时代，采用房屋国家所有，个人只有使用权，房屋所有权人主体单个人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没有区分所有权制度生存的土壤。一，没有区分所有权制度生存的土壤。我国与建筑物区分所有权制度相关的法我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的，规是在住房制度改革后出现的，1989 1989年年_月月_日建设部颁布的日建设部颁布的城市异产毗连房屋管理城市异产毗连房屋管理 规定规定 1992 1992年年_月月_日建设部颁布的日建设部颁布的公有住房售后维修养护管理暂行办法公有住房售后维修养护管理暂行办法 _ _年年_月月_日国务院颁布物日国务院颁布物业管理条例业管理条例在最近我国出台的物权法中已经确在最近我国出台的物权法中已经确立了建筑物区分所有权法律制度。立了建筑物区分所有权法律制度。二、二、建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理纠纷调节区分所有建筑物的管理需要需要产生产生多产权区分所有建筑物引引发发三、建筑物区分所有权的内容（一）专有所有权（二）共有部分持分权（三）成员权 案例l小区安装基站天线纠纷案【案情】：【案情】：某移动通讯公司购买了某住宅小区内一套某移动通讯公司购买了某住宅小区内一套顶层的房屋后，把该房屋作为移动通讯机房，并在顶层的房屋后，把该房屋作为移动通讯机房，并在屋顶竖起了屋顶竖起了4 4根手机发射天线。住户反映，他们已根手机发射天线。住户反映，他们已经产生了失眠、烦躁、神经衰弱、先兆流产、身体经产生了失眠、烦躁、神经衰弱、先兆流产、身体疼痛等症状，认为是手机基站辐射带来的结果，要疼痛等症状，认为是手机基站辐射带来的结果，要求将该基站拆除。小区管理处与该移动通讯公司多求将该基站拆除。小区管理处与该移动通讯公司多次交涉，而移动公司则以政府无线电管理部门测定次交涉，而移动公司则以政府无线电管理部门测定该移动通讯无线发射的电磁波未超出国家标准范围，该移动通讯无线发射的电磁波未超出国家标准范围，并不影响人体健康，移动通讯公司也是住宅区的业并不影响人体健康，移动通讯公司也是住宅区的业主，也拥有屋顶的所有权和使用权为由拒绝拆除主，也拥有屋顶的所有权和使用权为由拒绝拆除。问题：本案中移动公司的主张是否成立问题：本案中移动公司的主张是否成立？理理由是什麽由是什麽?案例l谁有权决定在楼顶搭建广告牌？谁有权决定在楼顶搭建广告牌？【案情】某公司购买了一套位于所在大厦顶层某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室，并已取得房地产产权的写字间作为办公室，并已取得房地产产权证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来，开发楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来，开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议，在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌，议，在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌，楼顶使用费由广告公司支付。对此，该公司楼顶使用费由广告公司支付。对此，该公司提出抗议，认为自己购买了顶层的写字间，提出抗议，认为自己购买了顶层的写字间，相应的楼顶使用权应由自己行使。相应的楼顶使用权应由自己行使。针对此案例，提出以下问题：1 1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？2 2、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？这个规定有效吗？3 3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？4 4、设立广告牌收益归谁？、设立广告牌收益归谁？l评析：评析：l1、写字楼或住宅楼楼顶所有权的归属问题。l屋顶产权应该归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。70l原因：原因：购房者购买的商品楼宇，其价格构成中不仅包含了建筑本身的面积，还包括了相应土地使用权和公共配套设施的面积。这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼房四周，更在楼房顶部。开发商在销售此楼房时，已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每一位购房者，所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇地每一位购房者所共有。71l2、开发商的售房合同的有效性。l开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定是无效的。l原因：国家有关条例规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”72l3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？l产权是物业最根本的东西，拥有了产权，也就拥有了物业的相应权利，包括收益权、处置权和经营管理权。l因此，在经得工商、市容等部门批准的情况下，关键看谁是楼顶的所有权人，谁就有权决定在楼顶搭建广告牌。73l对此，有这样两种情况：l（1）楼宇还未售出50时，因为开发商是拥有50以上产权的大业主，这个决定权在开发商；l（2）楼宇售出50以上时，应由此楼宇业主组成的业主委员会作出决定，并委托物业管理公司具体操作。74l4、设立广告牌收益的归属问题。l由于广告牌的使用收益属于此楼宇共有人共同财产产生的收益，应当属于此楼房全体共有人所有，其他任何人不能多占、独占。当然，将收益按份额分配给业主较为困难，所以，在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务。75案例一l上海陆家嘴物业管理有限公司上海陆家嘴物业管理有限公司l上上海海陆陆家家嘴嘴物物业业管管理理有有限限公公司司为为国国家家物物业业管管理理资资质质一一级级企企业业、中中国国物物业业管管理理协协会会常常务务理理事事和和秘秘书书长长单单位位、中中国国房房地地产业协会理事产业协会理事。l公公司司成成立立于于19921992年年_月月_日日，由由上上海海陆陆家家嘴嘴（集集团团）有有限限公公司司和和上上海海陆陆家家嘴嘴房房产产开开发发有有限限公公司司共共同同投投资资组组建建。公公司司注注册册资资本本34103410万万元元。主主要要经经营营范范围围和和产产品品为为各各类类房房产产的的经经营营、综综合合管管理理，物物业业管管理理、咨咨询询以以及及各各类类物物业业的的维维修修，设设备备保保养养和和配配套套综综合合服服务务。公公司司下下属属1616个个分分公公司司，1616个个投投资资企企业业，101101个个管管理理处处，共共有有154154个个管管理理项项目目和和1313个个顾顾问问项项目。员工目。员工70057005人，在编员工人，在编员工532532人，党员人，党员180180名，团员名，团员199199名。名。l公司目前管理的物业总面积为公司目前管理的物业总面积为20002000多万平多万平l 方米。居全国方米。居全国2 2万多家物业管理企业之首。万多家物业管理企业之首。l 管理类型包括写字楼、商业物业、会展管理类型包括写字楼、商业物业、会展l 物业、公众物业、教卫物业、酒店、别物业、公众物业、教卫物业、酒店、别l 墅、公寓、普通住宅小区等。墅、公寓、普通住宅小区等。l公公司司设设有有党党工工团团办办公公室室、总总经经理理办办公公室室、人人力力资资源源部部、计计划划财财务务部部、物物业业管管理理部部、市市场场营营销销部部、品品质质保保证证部部、企企业业发发展展部部、投投资资管管理理部部、物物业业顾顾问问部部、审审计计法法务务部部、理理论论研研究究室室、培培训训中中心心、计计算算机机中中心心、物流中心、档案中心等部门。物流中心、档案中心等部门。物业管理公司的设立l物业管理条例 第三十二条第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。一、物业管理公司的性质与类型l（一）物业管理公司的性质 物业管理公司物业管理公司 按照合法程序成立，并具有相应资质条件，根据合同接受业主管理委员会的委托，依照相关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的具有独立法人资格的经济实体。特征特征 服务性服务性 经营性经营性 专业性专业性 平等性平等性（二）物业管理公司的类型按股东出资形式划分按股东出资形式划分有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按投资主体的经济成分划分按投资主体的经济成分划分可分成国有、集体、私营、三资等公司。可分成国有、集体、私营、三资等公司。按经营服务方式划分按经营服务方式划分可分为单纯服务型、租赁经营型等公司可分为单纯服务型、租赁经营型等公司。三、物业管理公司的资质l企业资质，是企业实力和规模的标志企业资质，是企业实力和规模的标志l物业管理等级及相应标准物业管理等级及相应标准l资质的行政管理 1、资质等级核定核定管理 2、资质等级审批审批管理 3、资质等级动态动态管理 4、业务业务管理物业管理公司的权利与义务l权利权利：1 1、依法制定具体的物业管理办法，并报房地、依法制定具体的物业管理办法，并报房地产行政主管部门备案。产行政主管部门备案。2 2、依法对物业实施管理。、依法对物业实施管理。3 3、依照物业服务合同和有关规定收取物业服、依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。务费。4 4、制止违反规章制度的行为。、制止违反规章制度的行为。5 5、选聘专业机构，承担专业服务业务。、选聘专业机构，承担专业服务业务。6 6、要求业主大会或业主委员会协助管理。、要求业主大会或业主委员会协助管理。l义务义务1 1、履行物业服务合同，依法经营、履行物业服务合同，依法经营2 2、接受业主、业主委员会的监督、接受业主、业主委员会的监督3 3、重大管理措施应当提交业主或业主委、重大管理措施应当提交业主或业主委员会批准员会批准4 4、接受房地产行政主管部门、其他有关、接受房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门以及物业所在地人民政府行政主管部门以及物业所在地人民政府的监督、指导的监督、指导案例二l物业管理公司的权力有多大物业管理公司的权力有多大【案情】张先生入住位于顶层的新房后，未经物业【案情】张先生入住位于顶层的新房后，未经物业管理公司同意封了观景阳台并加了防护栏。物业管管理公司同意封了观景阳台并加了防护栏。物业管理公司根据物业公约中约定的理公司根据物业公约中约定的“为维持小区整为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台、不得在窗户上加装防护栏阳台、不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求他的约定，要求他拆除，张先生认为这房子是自己的，这是自己应有拆除，张先生认为这房子是自己的，这是自己应有权利范围内的事，拒不拆除，于是物业管理公司决权利范围内的事，拒不拆除，于是物业管理公司决定对张先生罚款定对张先生罚款16001600元，张先生拒不交纳。不得已，元，张先生拒不交纳。不得已，物业公司对他采取了断水断电的物业公司对他采取了断水断电的“制裁制裁”措施。最措施。最后，因双方纠纷无法解决，物业管理公司把张先生后，因双方纠纷无法解决，物业管理公司把张先生告上了法庭。告上了法庭。问题 一、小区物业管理公司是否有对业主的一、小区物业管理公司是否有对业主的罚款权？罚款权？二、物业管理公司是否有权以业主不二、物业管理公司是否有权以业主不交罚款为由而停水、停电？交罚款为由而停水、停电？案例三l物业管理公司有罚款权吗？物业管理公司有罚款权吗？【案情】王大爷住了几十年的房子要拆迁了，【案情】王大爷住了几十年的房子要拆迁了，他拿着政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买他拿着政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房，办理入住手续后，物业管理了一套商品房，办理入住手续后，物业管理公司要求王大爷交公司要求王大爷交20002000元的装修押金，否则元的装修押金，否则不发门钥匙。装修完毕后，王大爷的子女到不发门钥匙。装修完毕后，王大爷的子女到物业管理公司要求退还押金，没想到却被物物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了业管理企业以违章装修为由罚了500500元。王元。王大爷的子女一气之下将物业管理公司告上法大爷的子女一气之下将物业管理公司告上法庭。庭。请问请问：1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？2、物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？3、物业管理企业有些什么权利？4、如何预防和解决此类事情的发生呢？如何预防和解决此类事情的发生呢？l1、物业管理企业没有罚款权。因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为。l2、物业管理公司可以收取装修押金。应按照购房人在买房时与开发商双方的约定为准，即按房屋使用、管理维修公约中的规定执行。收取装修押金之后，物业管理公司如果发现在装修过程中出现损坏物业、设备设施，对他人造成生命、健康、财产方面的损失时，可以从这笔押金中支付。这可以说是一个较好的监督、控制、补救的办法。l3、预防和解决此类事情发生的办法：第一，物业管理公司要摆正自己的心态和位置，要把自己当作提供服务者而不是管理者，理顺关系，提高服务质量；第二，一些装修人员违反了合理的装修规定和有关协议，物业管理公司可以制止，如果损坏了房屋结构或其他设备设施，物业管理公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过法律途径向当事人进行索赔。案例五案例五l业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？【案情】小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。l问题：业主入住拿钥匙，物业管理公司问题：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？设障合法吗？案例六l（物业公司撤离之后）业主l业主的含义业主的含义 物业的所有权人物业的所有权人 物业管理中业主分为三个层次：物业管理中业主分为三个层次：业主业主、业主大会或业主代表大会业主大会或业主代表大会、业主委员会业主委员会 案例一l非业主不能参加业主代表大会吗？非业主不能参加业主代表大会吗？【案情】【案情】某小区在准备召开业主代表大会核定业主某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。该业解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。的。请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？案例二l个别业主有要求，可以召开业主大会吗？个别业主有要求，可以召开业主大会吗？【案情】【案情】某住宅小区业主张某因在住宅装修某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委对于业主张某的