江苏昆山市房地产市场研究报告(三)课件

公寓个案分析鹿城一品产品力科技住宅昆山首个“采冷、制暖、供热水”三联供住宅。干挂花岗岩和30毫米厚的挤塑聚苯保温板8米精装挑空大堂户型200平四房163平三房178平三房73平一房52平一房44平一房鹿城一品有44-74平米的一房精装酒店式公寓、163-178平米的三房以及200平米的四房三房四方户型较方正实用，一方户型设计较灵活。精装房1500元/平米的装修标准公寓个案分析鹿城一品装修样板间酒店公寓装修风格现代简约，不失富力华贵价格、客户目前精装酒店公寓售价12000元/平方、毛坯大户型均价10000元/平米左右。客户以昆山本地人为主，占70%，20%台湾人，10%上海人。公寓个案分析鹿城一品项目地址：昆山市淀山湖镇新乐路1666号物业类型：合院别墅占地面积：146667平方米建筑面积：74000平方米容积率：0.49绿化率：45%装修状况：精装总户数：278投资商：纳帕地产开发商：昆山建兴置业有限公司物业公司：浙江绿城物业管理公司物业费：3.80元/平方米月车位比：1：2别墅个案分析纳帕尔湾南部水乡板块建筑品质 国际一流设计团队Robert hidey豪宅设计公司与美国顶尖的建筑机构优秀设计师同理合作，打造国际顶级豪宅标准，提供6种户型选择，每种户型3中不同的风格，每种风格下设6中配色方案，108种建筑表情，配以2至3层建筑错落分布，让每一栋建筑都是“唯一”意大利建筑风格别墅个案分析纳帕尔湾景观米兰度假风情园林 摇曳热带激情葱绿层次有致 搭配匠心独运内外水系交融 循环自然精华园林公共活动区 让邻里更亲近别墅个案分析纳帕尔湾精装明细 纳帕尔湾采用全精装交房供水设备：A.O史密斯储水式热水炉门窗：高级断桥铝合金中空玻璃窗、入户采用美式使用复合门卫生间：意大利进口瓷砖、进口品牌洁具、主人房按摩浴缸、淋浴间隔断系统、双面盆设计空调设备：知名品牌户式中央VRV空提奥系统（冷暖）安防设备：进口品牌可视对讲设备，全套无线安防系统环保设备：中央除尘系统、厨房设置食物垃圾处理器厨房：全精装修，美式实木橱柜配备花岗岩台面、全进口品牌厨房设备地面：意大利进口品牌地砖、高品质石材及马赛克比利时进口高品质地毯别墅个案分析纳帕尔湾配套（会所）3000平米滨湖专属私人会所 会所内开设SPA水疗馆，室外游泳池，滑水水道等水上休闲设施，同时还配备卡拉ok厅，棋牌室，给度假生活带来全方位的高品质服务。另外，在生活设施方面，设置小超市，小餐厅、小医疗室。别墅个案分析纳帕尔湾户型各户型的楼层均为2-3层，面积210-300平方米之间户型设计较为常规，联廊设计略有巧思E1户型一层E1户型二层E6户型一层E6户型二层E6户型三层别墅个案分析纳帕尔湾市场表现 纳帕尔湾分四期开发，截至当前批准销售套数226套，目前已去化193套。一期2009年5月16日开盘，共推85套类独栋精装修别墅，主推210-290的精装修别墅，总价在300450万，均价为14500元/（含装修，下同）。此批房源部分临湖，紧邻会所；纳帕尔湾二期2009年10月17日开盘，本次推出的房源面积为210-300，为精装修房源，售价在16500元/，总价350万元/套起；三期2009年11月28日正式开盘，首批推出30套210-300的精装修独栋别墅，价格为18500元/，2010春节后加推第二批房源，面积210-290平米，均价21000-22000元/，目前在售三期最后一批房源，面积210-290平米，均价21000元/，一周内付足首付，即可获95折优惠；四期开盘时间未定。还有约50多套的体量。别墅个案分析纳帕尔湾客户 从成交的情况看，纳帕尔湾的客户主要为上海的本地客户；也有部分纳帕在北京的老业主。3分钟到抵苏沪高速入口，半小时跃入上海市区中心，距上海虹桥机场28公里，半小时即可抵达，10分钟到达上海青浦城区。纳帕尔湾与上海市区保持着恰当的距离。真正做到了离城不离市，惬意生活与都市繁华随心掌握。上海客户主要追求着这段精致的距离。老业主则看重纳帕地产的品质，以及品牌物业，把它当做投资兼度假。客户来源驱动因素别墅个案分析纳帕尔湾三、昆山房地产市场土地市场商品房总体市场住宅市场商业市场酒店式公寓市场写字楼市场商业市场总体情况昆山市近年来居民消费增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潜在消费能力强大，城市商业发展潜力较大。昆山市商业设施主要集中于老城区，主要包括商业街，百货公司，特色商业街，娱乐中心，大卖场（生活类及专业卖场），专业市场等。昆山居民目前对集中型商业需求增长，但本市商业现状集中和连锁规模还比较小，不能满足消费需求，这是目前商业商场的矛盾之一。现有品牌的落后与昆山居民日益增长的品牌意识是目前昆山商业市场另一矛盾。商业市场商圈分布北门路-萧林路商圈人民路-前进路商圈城东商圈朝阳路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城区内，以人民路-林亭路、北门路-萧路、火车站老商圈以及新型的城东商圈为主。商业市场人民路商圈人民路是昆山市最繁华的商业街，这条约1000多米的商业街，以正阳桥为界分为南北两段，包括昆山宾馆（4星级），世纪商厦，新华书店，肯德基餐厅（2家），利玛商城，新世界商厦，苏州美罗城昆山店，正阳大楼商场，昆山商厦，美罗云集于此。人民路是昆山传统商业区，辐射范围可达全市及下属其他乡镇。人民路-前进路商圈昆山宾馆世纪商厦昆山商厦商业市场北门路-萧林路商圈北门路位于昆山城北，是昆山主要的居住区，人口密集。以萧林路为界，北门路北段娱乐业比较发达，是昆山主要娱乐场所之一。现有的商铺都是由近年来开发并已逐步成熟的小区沿街商铺组成，大多都是几十个平米的面积。这片区域也聚集了昆山商厦北门店、国美电器、五星电器、麦当劳、肯德基等一批知名商业品牌。北门路商圈是区域级商圈，辐射范围为区域周边居民北门路-萧林路商圈昆山商厦街区商铺街区商铺商业市场城南朝阳路商圈城南商圈是以朝阳路为纽带的老商圈升级换代。新城南商圈有百润发、中茵广场、五星电器昆山大卖场、永乐家电、江苏文峰、宏图三胞等。新城南商圈主要以IT产品、传统家电等专业市场以及百货店的商业业态为主。朝阳路商圈世贸广场百润发在市政规划中，城东片区将被打造成商业、商务办公和居住为一体的综合片区，商业氛围尚未形成，政府规划重点地区，前景看好。板块内目前的商业氛围尚不浓厚，但中航城、隆祺丽景、世贸东壹号等大型商业项目将会拉动后期板块的商业市场人气。商业市场城东商圈城东商圈商业市场在售项目供应分析从图表可以看出，在售体量较大的项目基本为大型商业项目，体量较小的项目基本以底商和沿街商铺的形态推向市场。从图表上看，有四个项目的商业体量超过10万方，昆山市场商业的规模化已经初显。商业市场在售项目面积分析上海公馆亿立商贸物流城景泾路商业街国际采购中心中茵世贸广场超华璞缇街02004006008001000平方米国际模具城昆山赛格电子通过图表可以看到，昆山各主要商业产品其规划面积分化较为明显，小面积商铺产品基本在30-120平方米左右，偏大的产品在200-300平方米左右。目前昆山在售的商业中，一般专业市场商铺的面积跨度较大，底商则相对户型面积偏小。商业市场在售项目去化情况分析从图中可以看到，整个市场的整体去化率已经相当高了，大部分项目去化率都在75%以上，部分商铺甚至已经售完，市场相当活跃，投资者对于昆山商业市场相当看好。商业市场在售项目价格分析从表上看，在售商业项目的价格与所处区位关系较大，与商业类型也有一定关系。千灯以及城北板块由于区位关系，明显比其他板块价格低。花桥板块以及城中板块的目前价格较高。而一些底商类商铺，体量较小，不成规模，客源由自身住宅提供，所以价格偏低。项目类型所处板块价格中茵世贸广场商场城中40000昆山赛格电子专业市场花桥一层30000，三层10000超华璞缇街街区商业城西25000国际采购中心商场花桥一层20000、二层17000-18000，三层16000亿立国际商贸物流城专业市场城北一层17000-18000，二层13900，三层8000-10000上海公馆底商城南一层14800-18800，二层8000景泾路商业街街区商业千灯6500国际模具城专业市场城北6000三、昆山房地产市场土地市场商品房总体市场住宅市场商业市场酒店式公寓市场写字楼市场昆山市场酒店公寓的出租率基本保持在85%以上，租金通常也要比公寓高出30左右，租赁前景非常看好，升值空间很大，相对于普通公寓而言，更具吸引力。但纵观如今的昆山房产市场，充斥着大量标榜着“酒店公寓”的物业，然而多数从实质而言只能称为“小户型单身公寓”，并非严格意义上的酒店式公寓，更谈不上国际标准豪华酒店公寓。昆山市场上小户型酒店式公寓大多是作为规模化小区开发的附属产品，如：吉田国际广场；另外也有单独建设的酒店式公寓产品，如杰座、泊仕等；另外的像长江酒店式公寓是老楼改造项目。从总体上来看，昆山酒店式公寓的分布范围广，各盘总量大小及品质参差不齐。酒店式公寓市场总体情况酒店式公寓市场分布情况昆山市场酒店式公寓基本遍布于各个成交热门板块。城中项目面积（）状态 价格（元）领御40-50在售精装14000鹿城一品43-75在售精装11000翡翠名都49-78在售精装10500城南项目面积（）状态 价格（元）联邦国际30-50在售6800双星叠座46-65在售8000城北项目面积（）状态 价格（元）纽约45-68在售7000优秀36-66在售7200天成佳园43-55在售精装13000花桥项目面积（）状态 价格（元）壹克拉50-80在售9500-9800城东项目面积（）状态 价格（元）弘基财富广场60-300售完6500（09年底）中航城在售精装8300隆祺丽景40-80在售精装，包租5年12500，包租10年13000酒店式公寓市场主要项目目前昆山酒店式公寓产品要多于产权式酒店，而且地理位置比较分散目前在售的酒店式公寓和产权式酒店产品都是楼盘的附属产品户型面积在30-300平方米之间，主要面积段位40-60平方米酒店式公寓和产权式酒店的装修程度一般为精装修，也有部分毛坯房源，当做青年单身公寓目前精装修的酒店式公寓的销售价格一般在10000以上，毛坯公寓在6500-10000之间，依不同区位不同，城中和华侨板块较高。该类产品周边配套设施有学校、超市、医院等，设施齐全比较完善酒店式公寓市场产品、价格分析项目名称区域来源职业特征日月星城苏州、昆山、上海、台湾等公司白领、私营业主东方丽池上海、台湾、北京、深圳等公司职员、私营业主、教师、医生弘基财富广场昆山、上海、浙江等地前来咨询私营业主、创业者LOFT企业家江苏省内的，上海、浙江等公司白领、私营业主TOP凯迪城昆山、浙江、台湾等公司白领、高层；私营业主东辉铂领昆山、浙江、台湾等公司职员、私营业主、公务员人民路65豪昆山、上海等地前来咨询公司职员、私营业主、教师、医生从客户区域来源来看，长三角和江浙沪一带的投资性客户为主要消费群体，少量来自台湾、广东等。从客户职业特征来看，公司中高层管理人员和私营业主是购房主力军；少量为公司职员、教师和医生等。酒店式公寓市场已售项目客户分析项目地址：玉山镇前进中路283号物业类型：酒店式公寓、写字楼、底商占地面积：4079平方米建筑面积：32613平方米容积率：7.99绿化率：16.50%装修状况：精装总户数：447开发商：昆山保昆房产有限公司物业公司：渊博物业物业费：4.00元/平方米月车位：126酒店式公寓个案分析领御目前售价：14000元/平米城中区板块领御项目位于前进中路与珠江路交口的东南角。前进中路是目前昆山金融、政府机构的中心，整体商务氛围浓厚。东起市政府、西至玉山镇政府短短二公里左右距离上共分布着十多家银行网点，多家星级酒店（如昆山宾馆、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及众多政府行政办公大楼；而且众多大型公建配套设施和场所也都分布在小区东西两侧，直线距离基本上在200米范围内，地理位置得天独厚，是目前昆山最市中心、地段最好的项目之一。地段昆山宾馆瑞士大酒店酒店式公寓个案分析领御项目规划地下2层，地上26层，总高约100米。是一幢综合性建筑。底下一至四层为配套商业；第一批面市的私产酒店式公寓位于五至十四层，户型面积在4050平米之间，全部为一室一厅一卫设计，精装修。进门挑高12米的大堂，彰显尊贵品质。产品力大堂大堂走廊酒店式公寓个案分析领御领御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高复式户型，空间具有趣味性，功能更强大，50平方米的户型可以达到两房两厅的宽松格局，楼下是会客厅、厨房、早餐厅，楼上是书房和主卧室。对于中长期的商旅人士来说是非常好的产品。户型酒店式公寓个案分析领御采用了周界防范系统、视频监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统、背景音乐系统、大厅信息发布系统及多媒体查询系统等智能安防设施，保证业主入住后享受安全、无忧、高品质的生活。运营管理酒店管理上海帝高酒店管理公司前期物业戴德梁行多年酒店经营经验，给客户稳定的回报，每年回报率在7%-8%之间酒店式公寓个案分析领御三、昆山房地产市场土地市场商品房总体市场住宅市场商业市场酒店式公寓市场写字楼市场写字楼市场总体情况昆山写字楼市场已步入开发期，以现有市场来看，昆山目前写字楼配置总体水平较低，真正5A级智能化写字楼可以说是屈指可数，尤其是位于市中心的高档写字楼更是空白。前进路是目前昆山写字楼最为集中的区域，也是昆山的商务、商业和金融中心，对高端写字楼有较旺盛的需求。昆山写字楼分布呈现“沿城市主干道核心发展，开发区和产业区双向带动”的趋势。沿城市主干道前进路、人民路沿线形成了市中心写字楼集中带，尚东国际、中茵商务广场、新百商务会馆、曼哈顿国际大厦等成为典型代表城市中心。受到供应量的限制，中心城区写字楼的租金和售价的上扬，租金和售价值最高，投资潜力逐渐上升，未来中心区域写字楼供应仍将紧张，写字楼市场势必向外延伸和扩展。写字楼市场分布情况昆山写字楼市场主要分布在城中区、城南区、城东开发区以及花桥国际商务区。写字楼市场各区域特点剖析区域区域介绍代表写字楼市场特征优势分析劣势分析城中n昆山市商业中心，拥有成熟的基础和生活娱乐配套，并已形成完善的商务商业网络，商业活动辐射全市。城泰商务广场地标新天地中茵世贸广场n由市场引发相关的需求，然后才出现，所以不少是改建楼n主要以外地企业办事处、分支机构和小型私营服务企业办公为主n行政导向，商业配套成熟n交通拥挤现象比较严重n区域发展空间有限，客户有外溢n不适合创新、研发型企业发展城东n开发前景广阔，政府已开始加快经济开发区域城市化进程，打造“一中两翼”的城市东翼。中航国际大厦弘基财富广场n经济开发区行政导向n主要以中小型外贸服务企业为主，主要针对台资及外资工厂做服务配套n产业向东的规划设计将提升该区整体水平n开放区政府有效的管理促进了该区的快速发展，也同时吸引了更多投资方的关注，具有较大的城市商务发展空间n目前城东商业配套仍不完善n缺少城市人文环境是该区的一大劣势城南n吴淞江开发区：利用吴淞江沿两岸向西与苏州工业园区进行对接，向东与沿沪产业带将苏州、昆山、上海、有机衔接n铁南区域：昆山城际交通的枢纽中心，同时商业、商务、住宅同步发展MP现代广场私营企业日月星城私营企业吉田国际广场私营企业联邦国际企业型总部基地n临近出口加工区，交通组织方便n投资客户和服务于出口加工区的初创型企业较多n效仿苏州园区，朝昆山“工业邻里中心”模式发展n城际交通为铁南区域带来城际交往的商务空间，火车站南广场的开建将人民路南端伸，极大提升了铁南的商务升值潜力n城南整体商业规划用地较少，未来商业发展空间有限n受道路交通影响，很难发展成商圈效应花桥n新写字楼热门片区n上海30分钟经济圈，连接上海与江浙商务往来的经济枢纽，主动接受上海辐射，承接商务外溢亚太广场中茵花桥国际太平洋商业广场n名企总部不断入驻n投资回报稳定n政府规划利好，意在打造新的商务服务区。n区域优势明显。接受上海辐射n写字楼区域认知目前还不高，制约了发展。n以投资客居多，较难形成聚集效应。案名建面积m2单套面积段m2价格水平RMB/m2销售率入驻率租金水平RMB/m2/d容积率工程进度交房时间物业费元/m2/月弘基财富广场100000150-4006500-800081%/2.5现房2008-102.6尚东国际1000056-136680050%30%0.8-1.12.5现房2009-122.8中茵世茂广场18000071-19415000-1600030%/1.5-22.5封顶2010-10/曼哈顿国际大厦2500038-2881200075%/1.53.03现房2008-10-312.8新鼎岸商务大厦19000220-2506500-700033%/1-1.53.9地上2层2011-122.5现代广场10000058-1481100087%A:90%B:60%1.8-2.25.6现房A:2007B:2009-105从标准层面积来看，办公楼面积主要集中在150300之间。从物业品质来看，办公楼品质整体感觉相差较大。既有标准甲级写字楼，也有档次较低的写字楼。从租金来看，办公物业租金主要围绕1.5元/天均线上下波动，部分物业租金已达到2元/天以上。从出租率来看，办公楼出租情况比较一般，由于昆山写字楼需求量并不太高，入驻企业基本为一些制造业和贸易公司。从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于2.5-2.8(元/月)的范围段，物管水平差距不大。写字楼市场重点项目分析从面积段来看，一般甲级写字楼面积分割相对固定，基本在50-300之内，如中茵世茂广场、现代广场等。而一些如宏基财富广场、新鼎岸商务大厦等商务楼类型的产品则面积段分布较广或十分狭窄。从产品档次看，甲级写字楼和内部装潢标准较高的写字楼如中茵和现代广场价格较高，其他在6000元/平米的写字楼基本配置则比较一般。写字楼市场产品形态分析现代广场新鼎岸商务大厦曼哈顿国际大厦中茵世贸广场尚东国际弘基财富广场080160240320400平方米从价格梯度上来看，一般是前进路沿线为代表的中心城区的办公楼价格要高，基本在10000元/，花桥板块由于其地段和规划优势，价格也在10000元元/以上。而城东开发区和城南等一些区域的稍低些，城东价格在8000元元/左右。元/写字楼市场价格分析早期开盘的一些老项目如曼哈顿国际和现代广场，去化率基本上都在70%以上，现在已经是尾盘。而新开的项目则是通过前期预定或者是开发商自己的意向客户去化，如中茵世茂和新鼎岸，不过整体去化幅度不大。整体市场的需求量不大。表明昆山目前写字楼市场尚不活跃。写字楼市场去化情况分析元/天由于昆山市的写字楼的规格档次参差不起和分布也不平均，所以租金水平也有较大差距。中心城区配置较好的办公楼如曼哈顿国际和中茵世贸广场，租金都在1.5元/平方米/天以上，位置稍偏但配置比较好的现代广场租金也在2元/平方米/天左右。其他项目不是标准偏低就是区位较偏，因此租金水平较低。写字楼市场租金分析昆山写字楼购买客群主要为成长型和贸易服务型企业及初创型企业其次为外地企业办事处及分支机构和投资客户。客户特征关注点外地企业办事处及分支机构n资金雄厚，对租金不敏感n只租不买n需求形象n对昆山现状写字楼不满意n形象高档n市中心繁华地段、交通便利n配套完善成长型及贸易服务型中小企业n规模不大，对办公面积要求不高n有一定实力n对使用成本和租金较敏感n对改善环境较急迫n高性价比n形象贴近写字楼、商务配套齐全n户型空间可变，能自由组合n可24小时办公初创型企业n处在发展阶段，实力不强n对租金和物管费很敏感n可换可不换，不急迫n总价n实用率高n办公和居住一体投资客n台湾、上海的投资客居多n大型企业的高管n地段/区域发展规划/升值潜力n总价/投资回报/市场出租情况/租金回报n产权年限写字楼市场客户分析总 结4昆山近年来经济的迅猛发展为其城市房地产的迅速发展提供了良好的基础。天然的区位优势、通达的大区域交通以及良好的规划助长了近年来昆山房地产的迅速发展。但整体市场的供求矛盾开始显现，未来的可预计供应量巨大，而需求量却由于政策调控以及其他因素，不能与巨大的供应量相平衡。昆山近年住宅市场较为火爆，开始进入了大盘开发时代，但产品以小高层高层为主，辅以少量的别墅和多层公寓，产品类型不够丰富。近年价格上涨幅度较大，热门片区的均价已经近10000元。商业市场上，街区型商业占据最大比重，专业市场和底商也有不小比例，大型商场相对比较稀缺。但居民商业消费需求较旺盛，商业发展潜力较大。纯正的酒店式公寓市场需求并不大，新盘里面难有纯正的酒店式公寓供应。在售产品的酒店式公寓多为经“包装”的小户型投资产品。企业对办公的需求持续增长，昆山办公楼市场开始逐渐成形。宏观层面中观层面