第五章___房地产区位理论与城市空间利用结构

第五章第五章 房地产区位理论与城市空间利用结构房地产区位理论与城市空间利用结构 内容提要：内容提要：1 1土地区位与土地区位与区位理论概述区位理论概述2 2决定城市土地区位的决定城市土地区位的主要因素主要因素3 3住宅区位理论住宅区位理论4 4城市土地利用的城市土地利用的原则和功能分区原则和功能分区 第一节第一节 区位理论概述区位理论概述 一、土地区位和区位理论一、土地区位和区位理论 1.区位概念区位概念及及区位理论的发展区位理论的发展 狭义的区位概念狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块经济空间位置及其与相邻地块的相互关系相互关系。广义的区位概念广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系空间布局及相互关系。区位理论区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。杜能杜能孤立国同农业和国民经济的关系（1826）系统地阐述了农业用地的系统地阐述了农业用地的空间分布问题空间分布问题 韦伯韦伯论工业区位（1909）奠定了奠定了现代工业区位理论现代工业区位理论的基础的基础 克里斯泰勒克里斯泰勒德国南部的中心地方德国南部的中心地方（1933）中心地理论中心地理论，即城市区位理论，即城市区位理论 奥古斯特奥古斯特勒施勒施经济空间秩序经济空间秩序经济财货与地理间的关系经济财货与地理间的关系 市场区位理论市场区位理论的诞生的诞生 2.2.农业区位理论农业区位理论 孤立国的孤立国的假设：假设：建立于一个面积相当大的区域内，土地面积是一定，且全部作为农业用地全部作为农业用地，以获得收益为目的孤立国实行自给自足自给自足，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心孤立国周围是荒地周围是荒地，城市和郊区只有陆上道路相通，交通手段是马车交通手段是马车所有土地的肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等市场谷价、工资、利息也是均等谷价、工资、利息也是均等运输费用运输费用与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。位置级差地租模型：位置级差地租模型：利润（地租）农产品销售价农业成本运输费用利润（地租）农产品销售价农业成本运输费用结论：单一因素即运费决定利润，从而决定结论：单一因素即运费决定利润，从而决定在什么地方种植何种作物在什么地方种植何种作物的区位论。的区位论。123456杜能的农业区位图杜能的农业区位图 中心内容是：中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产经济状况和生产力发展水平力发展水平(其中尤其是农业生产用地到农产尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离品消费地（市场）的距离)。农作物地带农作物地带 林业地带林业地带 轮作农业带轮作农业带 谷草式农业带谷草式农业带 三圃式农业带三圃式农业带 以外的荒地以外的荒地 3.3.工业区位理论（工业区位理论（韦伯土地商业区位利用原理韦伯土地商业区位利用原理）主要思想主要思想是通过是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品的分析与计算，找出工业产品生产生产成本最低的点成本最低的点作为工业企业的理想区位。作为工业企业的理想区位。工业区位理论的工业区位理论的三个理论假设：三个理论假设：一是一是已知工业生产资料产地的地理分布二是已知产品的消费地及市场规模三是存在几个固定的劳动力供应地工业的区位选择主要涉及三个因素：工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用运输费用集聚因素集聚因素劳动成本劳动成本距离远近距离远近，与运费成正比，与运费成正比原料性质原料性质，是常见性还是稀有性原料是常见性还是稀有性原料 由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能经济效益或能节约的成本节约的成本几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益专业化的利益集聚因素带来了集聚因素带来了外部经济利益的增长外部经济利益的增长 4.城市区位理论城市区位理论中心地带理论中心地带理论（Central Place Theory）克里斯泰勒克里斯泰勒从城市或中心居民点城市或中心居民点的的物资供应、行政管理、交通运输物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型六边形城市空间分布模型。经济距离和能达到的范围经济距离和能达到的范围 交通交通-“中间介质中间介质”行政管理因素行政管理因素 克里斯泰勒克里斯泰勒从上述三方面分析了分析了城市等级的形成城市等级的形成，同时指出了城市对其周围地区承，同时指出了城市对其周围地区承担的担的各种服务职能各种服务职能，理论上必须，理论上必须是最接近所属地区的地点是最接近所属地区的地点。5.市场区位理论市场区位理论-“市场圈市场圈”奥古斯特奥古斯特勒施勒施提出了市场区位理论市场区位理论。他把生产区位和市场区位生产区位和市场区位结合起来，把利润原利润原则则同同产品的销售范围产品的销售范围(同市场区位同市场区位)联系起来，以利润来判断联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向企业区位选择的方向。二、决定城市土地区位的二、决定城市土地区位的主要因素主要因素 自然条件和环境自然条件和环境 是形成和决定土地区位的是形成和决定土地区位的最基本的因素最基本的因素 交通和通讯交通和通讯 是形成和决定城市土地区位的是形成和决定城市土地区位的重要因素重要因素 基础设施基础设施 是形成和决定区位的又一是形成和决定区位的又一重要因素重要因素 人口和经济集聚人口和经济集聚 社会文化社会文化 一是居民消费水平、结构和习惯一是居民消费水平、结构和习惯二是居民文化道德水平、劳动力素质二是居民文化道德水平、劳动力素质三是文化教育和科学研究机构发展状况三是文化教育和科学研究机构发展状况 经济区位因素经济区位因素 自然因素自然因素 是决定城市土地区位的是决定城市土地区位的关键性因素关键性因素自然条件以及资源状况自然条件以及资源状况 城市内部城市内部的交通和通讯的交通和通讯 城市对外部别的城市、地区以及国家城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯的交通和通讯 指除交通、通讯以外的其他指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况生产、生活和社会服务等基础设施状况 市场容量市场容量 第二节第二节 住宅区位论住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论城市土地住宅区位利用理论 一、一、住宅区位理论住宅区位理论与与城市空间结构利用城市空间结构利用 1.1.住宅区位理论住宅区位理论概述概述 住宅区位理论住宅区位理论指某一经济活动所占据的场所以及该场所与周围事物之间的指某一经济活动所占据的场所以及该场所与周围事物之间的经济地理关系经济地理关系2.住宅区位理论住宅区位理论“同心圆带状住宅区位论同心圆带状住宅区位论”同心圆土地利用模式图同心圆土地利用模式图 巴吉斯巴吉斯 “同心圆带状住宅区位论同心圆带状住宅区位论”巴布科克巴布科克“星状环形模式星状环形模式”“扇形住宅区位论扇形住宅区位论”霍伊特等霍伊特等 人人 扇形土地利用扇形土地利用模式图模式图 城市住宅区趋向于沿城市住宅区趋向于沿空间和时间摩擦最小的路空间和时间摩擦最小的路径径由中心向外扩展，即土地利用模式是沿着如由中心向外扩展，即土地利用模式是沿着如公路、铁路、河岸、海岸等公路、铁路、河岸、海岸等交通路线呈扇形由交通路线呈扇形由里向外扩展里向外扩展。“多核心城市结构下多核心城市结构下的住宅区位理论的住宅区位理论”乌尔曼和哈里斯（乌尔曼和哈里斯（1945）多核土地利用多核土地利用模式图模式图理论认为理论认为城市的发展是依靠依靠多个城市中心多个城市中心及其及其附近的附近的工业、商业和住宅业的联合扩展实现的工业、商业和住宅业的联合扩展实现的。一个一个主要商业区主要商业区为城市的核心为城市的核心，其余为其余为次核心次核心。“三地带住宅区位论三地带住宅区位论”狄更逊（狄更逊（1947）城市按城市按住宅区位分异特征分为住宅区位分异特征分为：中央地带中央地带商业、政府办公机构房产、住宅房产的聚集地中间地带中间地带中央地带外侧，是中级住宅的分布区，但沿河地带分布有工业厂房边缘地带边缘地带住宅和工业厂房的分布区独立“折衷住宅区位论折衷住宅区位论”爱里克森（爱里克森（19541954）一个城市的中央商务区中央商务区通常是由中心向外呈辐射延伸中心向外呈辐射延伸，反射状的中央商务区之间为住宅区的分布地带住宅区的分布地带，在中央商务区和城市住宅区的外围通常是城市大工业外围通常是城市大工业。“住宅区位费用替代论住宅区位费用替代论”温哥和阿兰索温哥和阿兰索认为城市居民通过对住宅直接费用住宅直接费用（即购买、租一定区位的住宅的费用）与通勤费通勤费用用的比较来确定适当的住宅区位。确定适当的住宅区位。“社会集聚住宅区位论社会集聚住宅区位论”伊文思（伊文思（1985）住宅区位选择的因素住宅区位选择的因素除了如收入、住宅价格、距离收入、住宅价格、距离等经济因素经济因素外，还取决于人的社人的社会交往需求、需求的差异以及对自然、社会环境的向往会交往需求、需求的差异以及对自然、社会环境的向往等社会集聚因素社会集聚因素。中心商务区的土地利用模式中心商务区的土地利用模式 CBDCBD中零售业布局模式中零售业布局模式 二、城市土地利用的二、城市土地利用的原则和功能分区原则和功能分区1.1.城市土地利用的城市土地利用的基本原则基本原则 竞争性竞争性用途分配的结果用途分配的结果形成了特定的特定的城市功能分区和结构城市功能分区和结构“最高最佳利用原则最高最佳利用原则”提高城市土地的使用效益，减少土地资源的浪费。提高城市土地的使用效益，减少土地资源的浪费。2.2.城市土地利用的城市土地利用的功能分区功能分区 商业区商业区 工业区工业区 居住区居住区 天津开发区微电子工业区天津开发区微电子工业区 商业区商业区:一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。金融金融“核核”或金融中心或金融中心 工、商企业的总部或机构工、商企业的总部或机构 服务的公司服务的公司 内圈工业区内圈工业区 工业区：工业区：据各种工业的特点、污染状况、占地面积等细分区。外围工业区外围工业区 远郊工业区远郊工业区 居住区居住区：一般在中央商业区中央商业区与与内圈工业区内圈工业区之间之间，或在内圈工业内圈工业区区与外围工业区之间。外围工业区之间。第三节第三节 土地区位与房地产业发展土地区位与房地产业发展一、区位理论在房地产业发展中的一、区位理论在房地产业发展中的作用作用 一是能够指导整个城市规划能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。二是能够指导房地产企业及房地产用户能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。经济效益和社会效益。二、土地区位和城市规划二、土地区位和城市规划土地区位土地区位与与城市土地利用规划城市土地利用规划的相互关系的相互关系 从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的地域差异地域差异。各种用地的各种用地的不同区位不同区位、不同布局不同布局可获得可获得不同利润不同利润。城市土地规划只有城市土地规划只有符合土地区位规律符合土地区位规律，才会符合，才会符合土地最优利用的原则。土地最优利用的原则。住宅区位与城市规划住宅区位与城市规划城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划总体规划和功能分区规划。由于城市土地区位的优劣差异优劣差异，产生不同的使用价值，带来不同的土地区位的级级差收益差收益。在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性。向外移动的特性。非住宅区位非住宅区位与与城市规划城市规划 按照非住宅房地产提供服务的性质可以划分为以下几类：按照非住宅房地产提供服务的性质可以划分为以下几类：工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。城市非住宅房地产规划城市非住宅房地产规划注意几个方面问题：注意几个方面问题：服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求基本要求 必须体现必须体现综合开发综合开发的原则的原则统一性和有序性统一性和有序性 要突出公共建筑设施要突出公共建筑设施配套功能配套功能 1、试论述杜能农业区位理论的主要内容？2、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。3、试阐述城市土地利用的原则和城市功能分区？4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？本章思考题：本章思考题：