房地产企业融资与税务规划课件

房地产企业融资与税务规划房地产企业融资与税务规划1房地产企业融资与税务规划课程纲要第一讲，当前我国房地产企业融资现状与问题第二讲，房地产企业融资思路与要点第三讲，房地产企业债务融资与税务规划第四讲，房地产企业私募融资与税务规划第五讲，房地产企业信托融资与税务规划第六讲，房地产企业股权融资与税务规划第七讲，房地产企业资本运作第八讲，房地产企业融资策划与操作第九讲，打造企业的金融体系第十讲，打造企业的金融体系2中国溢价：一个经济大国的崛起房地产波动原因宏观分析短期中期长期需求层面人口统计学因素家庭收入变化汇率或利率变化按揭政策房地产税收政策住房补贴政策消费者的预期供应层面土地及房屋供应政策建筑成本3房地产波动原因分析土地政策（土地供应）房价总需求总供给货币政策（提高基准利率）税收政策（征收房地产税、加征房地产交易税）金融政策（控制房地产行业贷款）金融政策（调高房贷利率、收缩房贷规模）住房政策（增加保障住房）地产业的金融属性高杠杆行业；产品具有期货远期特征，典型的买空卖空交易；政府的意图是去杠杆化，打击投机，降低金融的系统性风险，增加地产的现货交易特性，将风险锁定在高净值人士阶层。产业的出路增加流动性，实现证券化；有效的管理企业的流动性、风险性和收益性三者之间的关系。建立高效的融资体系拿钱和变现。第一讲，当前我国房地产企业融资现状与问题1、货币政策对地产行业影响2、房地产企业资金现状与经营风险问题3、房地产企业融资现状与融资渠道问题4、地产融资的国际比较5、地产企业融资运作模式展望4央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。调整存款准备金率，直接控制流动性。按揭首付款比例调整等。银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策信托投资公司10年12月银监会关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。11年2月份，银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银监会要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。4月27日，银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。1、货币政策对地产行业影响5保险资金v保险资金投资股权暂行办法（保监发201079号）v保险资金投资不动产暂行办法（保监发201080号）；证监会v国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）v通知第八条：对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。商务部、外汇管理局v关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房【2006】171号）v关于进一步加强规范外商直接投资房地产审批和监管的通知（商资函【2007】第50号）：严格控制外商投资高档房地产，以及返程投资方式并购或投资境内房地产企业。v汇综发【2007】130号文：外商投资房地产企业将不能够再接受外债投入，境外资金只能以注册资本的形式直接进行境内投资v建房2010186号:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。6融资方式少；法制建设滞后，法制环境不明确：房地产投资基金、房地产投资信托、房地产夹层融资等缺少协调立法；企业和个人的信用体系建设滞后，影响金融业的健康发展；业界同行认识朴素：融资就是因缺钱而找钱；（找到合适的合作伙伴、降低企业的风险（系统性风险和非系统性风险）、出售项目创意、资产高溢价变现出售、扩大在资本市场中的影响力等）（风险规避和发展路径优化）（应该立项专门研究融资的本质）3、房地产企业融资现状与融资渠道问题房地产企业融资来源和状况资金来源目前状况银行贷款主要靠银行，但难度加大上市融资（国内和海外）直接IPO不多（多在香港）房地产债券很少（公司债进入试点）房地产信托许多限制房地产投资信托资金（国内外）还没有立法房地产私募基金还没有立法（产业基金进入试点）夹层融资还没有立法委托贷款和过桥贷款较少房地产抵押证券产品试点海外资金不鼓励（部分限制）保险基金试点展开7融融资工具工具私募方式私募方式间接融接融资公募方式公募方式直接融直接融资股股权私募股私募股权股票市股票市场债权银行信行信贷债券市券市场未上市未上市上市上市股股权债权股股权债权传统行行业产业基金基金银行行贷款款股市股市融融资债市市融融资高科技行高科技行业创投基金投基金中国金融业三次浪潮：中国金融业三次浪潮：第一次浪潮：以商业银行为第一次浪潮：以商业银行为主投融资体系建立主投融资体系建立第二次浪潮：证券市场直接第二次浪潮：证券市场直接融资冲击银行间接融资体系融资冲击银行间接融资体系第三次浪潮：私募股权基金第三次浪潮：私募股权基金市场冲击银行和证券体系市场冲击银行和证券体系资本市场资本市场资金来源资金来源资金去向资金去向金融资本金融资本产业资本产业资本社会资本社会资本中国资本市场的三次浪潮中国资本市场的三次浪潮8全球、美国和中国房地产资本市场比较分类全球和美国中国上市股权上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司上市的房地产公司私募股权私人或组成的基金（包括退休基金、保险基金，私募基金，公司或个人等）自有或组合的资金（包括合作、参建、外资等）上市债权房地产抵押证券产品和房地产企业债券房地产企业债券私募债权房地产抵押各类贷款（大部分已证券化）房地产抵押银行贷款4、地产融资的国际比较5、地产企业融资运作模式展望（1）民间资本成主流（2）融资产品创新和科学融资模式是关键（3）高杠杆经济到实力经济转变（4）项目融资转向企业融资6、企业的三种融资模式融资渠道：资金从不同主体之间流动的通道。属于金融领域的基础设施建设。直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门在金融市场购买9间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。结构性融资的本质是：以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资(asset-backedfinancing)。大家通过今天的学习，可以在观念上、理论上建立起一种新的融资模式，属于一种新的可供选择的融资方案（AlternativeFinancingSolutions.)资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证券二级市场上流通)。第二讲，房地产企业融资思路与要点1、房地产企业资金来源构成；2、房地产企业融资的特点；3、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）；4、地产企业融资与项目融资；5、地产企业融资都有哪些可能方式；6、地产融资的风险及控制要点如何应对资本家，指标更有说服力！7、房地产企业融资的环节过程解析101、房地产企业资金来源构成v国家统计局17日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。v国内贷款12540亿元，增长10.3%；v利用外资796亿元，增长66.0%；v自筹资金26705亿元，增长48.8%；v其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%v自有资金主要来源：留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。v12年房地产开发企业本年资金来源（亿元）8324614.1，比上年增长14.1%；v其中：v国内贷款12564，增长0.0；v利用外资814，增长2.9%，v自筹资金34093，增长28.0%；v其他资金35775，增长8.6%；其中：定金及预收款21610，增长12.1%；个人按揭贷款8360，增长-12.2%。11房地产企业资金年度来源构成资金来源金额占比增长国内贷款1254017.3%10.3%自筹资金2670536.84%48.8%其他资金3245444.77%15.9%其中：定金及预收款个人按揭贷款19020921126.24%12.7%17.3%7.6%利用外资7961.1%66.0%合计72494亿元25.4%2010年房地产开发企业资金来源分析年房地产开发企业资金来源分析 2011年房地产开发企业资金来源分析年房地产开发企业资金来源分析资金来源金额占比增长国内贷款1256415.09%0自筹资金3409340.95%28.0%其他资金3577542.98%8.6%其中：定金及预收款个人按揭贷款21610836025.96%10.04%12.1%-12.2%利用外资8141.08%2.9%合计83246亿元14.1%122、房地产企业融资的特点融资资金量大市场是关键因素受政策影响深远（1）融资资金量大国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例通知（国发200927号）规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”即房地产企业的自有资金最低比例要求为20%30%，最高70%80%否资金可以来自于各种途径的融资。（2）房企融资的风险的主要因素主要因素：一是房地产企业本身的综合经营能力；二是房地产行业市场的现状及前景。房地产企业的经营模式主要有：以不动产销售收入作为投资回报销售型企业（住宅地产）以租赁、自用等经营收益作为投资回报持有型企业（商业地产）相对于房地产企业自身的经营、管理能力等来说，房地产行业的市场状况对房地产企业的经营业绩都具有更为决定性的影响。这是房地产行业本身的一大特征，而这个特征在中国尤为突出。中国房地产企业以销售型经营模式占绝大多数，市场发挥了更大的影响力13（3）受政策影响深远政策对房地产业的影响，主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二就是房企融资。房地产企业设立公司、取得土地、办理规划手续、设计、施工、销售、办理房屋产权证明等，需要经过政府各个部门的重重审批，缺一不可。三大政策：土地供给政策、金融政策和财税政策；存款准备金率每提高0.5个百分点，意味着3500亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化3、房地产企业融资的资金成本长期债务：愿意承担8%-14%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。民间融资利率约20%；短期民间借贷月息10-11%；信托产品发行综合成本11%-12%；集合信托融资的成本平均超过20%；(2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款，其平均的年化收益率高达10.86%，6月下旬，在香港上市的融创集团信托计划为期17个月，年利率高达17%，加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。此外，更有机构研究显示，房地产信托融资成本最高的已达45%。)五年期以上个人住房公积金贷款利率4.9；留存收益的替代资金成本14商业贷款利率一览表（2011年7月7日）项项 目目调整前利率调整前利率%调整后利率调整后利率%调整幅度调整幅度贷款贷款六个月5.856.100.25一年6.316.560.25一至三年6.406.650.25三至五年6.656.900.25五年以上6.807.050.25个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款五年以下（含五年）4.204.450.25五年以上4.704.900.20长期债务融资近期案例p恒大年初和4月分别发行了年利率13%的优先票据共13.5亿美元；p碧桂园在4月和8月分别发行了年利率11.37%和10.5%的优先票据共9.5亿美元；p雅居乐在4月份发行年利率8.875%的优先票据6.5亿美元；p花样年(01777.HK)在5月发行年利率高达14%的优先票据1.2亿美元；p远洋地产(03377.HK)也在7月发行了9亿美元的可转债，年利率为8%。154、地产企业融资与项目融资的相同之处p企业资本结构方面债务资本与权益资本的合理分配；p企业的信用状况；p企业的资产状况；p企业的还款能力和未来的现金流情况4、企业融资与项目融资的区别p出资方考核的重点不同；项目融资主要是项目本身的情况好坏。企业融资时，出资方主要考核公司和股东的过去和现在的资信情况，非常严格；p在历史资料方面，项目政府批文和相关资料等审核相对简单；公司融资则比较复杂；p项目融资可以用项目提供反担保即可；p在追索权方面，项目融资仅到项目公司层面，而公司融资则一直追索到公司层面；p还款来源：项目融资主要看项目本身，公司融资可以有多种渠道。16项目融资模式-1 模模 式式 名名 称称 直接安排模式直接安排模式项目公司安排模式项目公司安排模式以承购合同为基础的以承购合同为基础的 融资模式融资模式以产品支付为基础以产品支付为基础的融资模式的融资模式 基本基本 特征特征由开发商直接安排由开发商直接安排 项目的融资，直接项目的融资，直接 组织融资并承担相组织融资并承担相 应责任和义务应责任和义务由开发商投资设立由开发商投资设立 一个有法一个有法人资格人资格 的项目公司，再的项目公司，再以以 该项目公司的名义拥该项目公司的名义拥有、经营项目和有、经营项目和 安排融安排融资资 第三方承诺购买全第三方承诺购买全 部或部分房产，以部或部分房产，以 此此作为偿还贷款资作为偿还贷款资 金来金来源的保证源的保证 融资方购买项目房产融资方购买项目房产的的 部分作为未来销售部分作为未来销售收入的权益，作为贷收入的权益，作为贷款的主要偿还资金款的主要偿还资金 优点优点结构简单，容易操结构简单，容易操作；可灵活安排融作；可灵活安排融资，债务比例比较资，债务比例比较灵活；开发商可充灵活；开发商可充分利用与贷款方的分利用与贷款方的良好关系及自身资良好关系及自身资信等级降低融资成信等级降低融资成本本结构相对较简结构相对较简单，操作较容单，操作较容易；容易实现有易；容易实现有限追索权，降低限追索权，降低开发商的投资风开发商的投资风险险较容易安排成无追索较容易安排成无追索权和有限追索权；开权和有限追索权；开发商风险得以分散；发商风险得以分散；项目建成后销售风险项目建成后销售风险比较小比较小容易安排成无追索权容易安排成无追索权和有限追索权；开发和有限追索权；开发商承担风险较小商承担风险较小项目融资模式-2模式名称模式名称 直接安排模式直接安排模式项目公司安排模式项目公司安排模式以承购合同为基础的融资模式以承购合同为基础的融资模式以产品支付为基础的融资模式以产品支付为基础的融资模式缺点缺点开发商承担责开发商承担责任较多，不易任较多，不易实现有限追索实现有限追索权，较难降低权，较难降低开发商的风险开发商的风险对融资方来说对融资方来说风险较集中，风险较集中，不易达成融资不易达成融资安排安排结构较复杂；融结构较复杂；融资成本受第三方资成本受第三方资信影响较大资信影响较大结构复杂，相关结构复杂，相关协议烦琐；融资协议烦琐；融资方承担风险较大方承担风险较大适用适用情况情况融资比例较融资比例较小，开发商与小，开发商与融资方关系较融资方关系较密切密切项目风险大，项目风险大，开发商无力独开发商无力独自承担自承担存在资信良好的存在资信良好的项目房产需求方项目房产需求方项目资金需求量项目资金需求量较大，没有其他较大，没有其他较好的担保措施较好的担保措施175、地产企业融资的具体方式-11、房地产企业债务融资：银行信贷、企业债券、工程垫付、保证金、预售融资、同业拆借或民间借贷、典当融资、票据贴现、租赁融资（售后回租、回购）2、房地产企业股权融资：合作开发融资、股权转让融资、项目转让3、房地产企业信托融资4、房地产企业夹层融资5、上市融资6、外资融资7、企业兼并收购8、债务重组融资9、品牌营运融资10、衍生工具融资5、地产企业融资的具体方式-2u债权融资：银行信贷、房地产债券、房地产信托、房地产私募基金、夹层融资；委托贷款或过桥贷款；u股权融资：国内外上市、房地产信托、房地产私募基金、夹层融资、外资、保险资金6、地产融资的风险及控制要点u房地产企业的风险主要来自于其作为融资主体的合法性、信誉和财务等方面。18u合法性主要是调查其营业执照是否经过年检，是否具有相应的房地产开发资质等级，是否超经营范围经营房地产开发业务，经营期限是否大于其融资用资期限等；u信誉主要调查融资企业的信用等级、融资总额和还本付息情况等；u财务主要调查其是否能持续经营和持续经营情况下的财务状况6、地产融资的风险及控制要点-2u单变模式，即通过单个财务比率走势来进行评估（1）债务保障率=现金流量/债务总额；（2）资产净利率=净收益/资产总额；（3）资产负债率=负债总额/资产总额；（4）资金安全率=资产变现率-资产负债率，其中资产变现率=资产变现金额/资产账面金额u由于利用这些比率进行预测时缺乏统一的行业标准，使实际应用受到了很大的限制19经营安全率：安全边际率=（现有或预计销售额-保本销售额）/现有（预计）销售额；资金安全率=资产变现率-资产负债率，其中资产变现率=资产变现金额/资产账面金额。安全边际率和资金安全率均为正时，表示企业经营状况良好，可以采取适当的扩张政策；安全边际率为正，资金安全率为负时，表示企业财务状况已露出险兆，经营者应提高自有资金比例，并积极开源节流，努力改善财务结构；安全边际率和资金安全率均为负时，企业经营已陷入经营不善的局面，随时都有倒闭的危险；安全边际率为负，资金安全率为正，表示企业财务状况尚好，但市场销售能力明显不足，应全盘研究对策，以加强企业总体销售实力，创造企业应有利润。运用企业安全率进行分析时要求评估者对企业的经营状况和财务状况有很深入的了解，如企业资产的变现能力、对保本销售额的测算。利用企业安全率进行评估20分析项目财务指标计算公式备注偿债能力分析流动比率流动资产/流动负债前三个比率是反映企业短期偿债能力的指标，后四个比率是反映企业长期偿债能力的指标。在分析时还应关注企业可动用的银行贷款指标、准备很快变现的长期资产、偿债能力的声誉、长期租赁、担保责任、或有项目等。速动比率（流动资产-存货）/流动负债现金比率（货币资金+有价证券）/流动负债资产负债率负债总额/资产总额产权比率负债总额/股东权益有形净值债务率负债总额/（股东权益-无形资产净值）已获利息倍数息税前利润/利息费用营运能力分析存货周转率销售成本/（期初存货+期末存货）/2）企业营运能力用于衡量企业运用资产赚取收入的能力，经常和反映盈利能力的指标结合在一起使用，可更全面地评价企业的盈利能力。应收账款周转率销售收入/（期初应收账款+期末应收账款）/2）总资产周转率销售收入/（期初资产总额+期末资产总额）/2）盈利能力分析销售净利率净利润/销售收入在分析企业盈利能力时应当排除证券等非常项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累积影响等因素。资产净利率净利润/（期初资产总额+期末资产总额）/2）收益质量分析净收益营运指数经营净收益/净收益经营净收益为净收益减去非经营收益，经营所得现金为经营净收益加上非付现费用。分析收益质量是看企业收益与其业绩的相关性，因为非经营活动有时虽能带来较大的收益，但这种收益并不具有持久性，不能代表企业的收益“能力”。现金营运指数经营现金净流量/经营所得现金21现金流财务危机预警指标体系-1（一）偿债能力分析指标1）经营活动现金净流量流动负债。该指标说明企业通过经营活动所获得的现金净流量可以用来偿还现时债务的能力。比率越大，说明企业流动性越大，短期偿债能力越强；反之，则说明企业流动性越小，短期偿债能力越弱。该指标中的分子，也可以用现金净流量代替。2）经营活动现金净流量负债总额，该指标反映企业年度经营活动产生的现金净流量偿还企业全部债务的能力，反映企业长期偿债能力。比率越大，表示企业长期偿债能力越强；反之，表明企业的长期偿债能力越弱，国外经验表明，该比率值在0.20以上的公司财务状况较好。值得注意的是，若企业的经营活动所取得的现金在满足了维持经营活动正常运转所必需的支出后，不足以偿清债务，而必须向外筹措资金来偿债，就说明企业财务状况有所恶化。即使企业向外筹措到新的资金，但债务本金的偿还最终还是取决于经营活动的现金流量。现金流财务危机预警指标体系-2（二）财务弹性分析指标1）现金股利保障倍数=每股营业现金净流入每股现金股利。2）资本购置比率=经营活动现金净流量资本支出。3）全部现金流量比率=经营活动现金净流量（筹资现金流出+投资现金流出）。4）再投资现金比率=经营活动现金净流量（固定资产+长期证券投资+其他资产+营运资金）。22现金流财务危机预警指标体系-3（三）变现能力分析指标1）销售现金比率，即：经营现金净流量主营业务收入。该指标反映每元销售得到的现金多少，既可反映公司生产的商品在市场上的畅销程度，又从另一个侧面体现了公司管理层的经营能力。该指标的比率越大越好，类似于权责发生制下的主营业务利润率。2）每股经营活动现金净流量，即：经营现金净流量普通股股数，辕指标反映公司最大分派现金股利的能力，公司分派的现金股利若超过该指标比值，说明需要借款分红。3）全部资产现金回收率，即：经营现金净流量全部资产。该指标说明公司全部资产产生现金的能力，该指标比值越大越好，通过与同业平均水平或历史同期水平比较，可评价上市公司获取现金能力的强弱和公司可持续发展的潜力。4）股东权益获现率，即：经营活动现金净流量股东权益。该指标反映企业净资产产生现金的能力。现金流财务危机预警指标体系-4（四）现金流量结构分析指标现金流量结构是反映企业财务状况是否正常的一个重要方面，包括现金流入、现金流出及其内部结构三个部分。经营活动流入量经营活动流出量这一比率最为重要。该比率反映了企业靠自身经营活动所获现金满足其正常经营活动所需现金的程度。在某种程度上，该指标体现了企业盈利水平的高低和获利能力的强弱。长期来看，若其比值大于1，说明企业的简单再生产的正常进行，企业正常的生产经营活动必须靠出售资产或向外融资才能维持，企业将面临破产危险。23中票融资信用评级指标1、经营效率：销售债权周转次数(次)、存货周转次数(次)、总资产周转次数(次)、现金收入比(%)2、盈利能力：营业利润率、总资本收益率、净资产收益率(%)3、财务构成：长期债务资本化比率、全部债务资本化比率、资产负债率(%)4、偿债能力：流动比率、速动比率、经营现金流动负债比、EBITDA利息倍数(倍)、全部债务/EBITDA、筹资前现金流量净额债务保护倍数(倍)、筹资前现金流量净额利息偿还能力(倍)5、本期中期票据偿债能力：EBITDA/本期发债额度(倍)、经营活动现金流入量偿债倍数(倍)、经营活动现金流量净额偿债倍数(倍)、筹资活动前现金流量净额偿债倍数(倍)第三讲，房地产企业债务融资与税务规划（一）不同的债务融资方式（二）债务融资的税务规划1、银行信贷融资（了解）2、企业债券（了解）3、工程垫付、保证金（分项工程融资）4、预售融资5、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）6、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）7、票据贴现5、租赁融资（售后回租、回购）24（一）不同的债务融资方式1、银行信贷融资2、企业债券（了解）3、工程垫付、保证金（分项工程融资）4、预售融资5、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）6、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）7、票据贴现8、租赁融资（售后回租、回购）（二）债务融资的税务规划融资成本是利息费用，主要关注利息费用的抵税效应（抵税的规模、时间和方式）详细内容见利息费用的处理1、银行信贷融资融资成本比较低综合授信、银行转贷；主要是套取利差组建企业的银行模式进行货币创造（货币乘数）提供封闭的卖方信贷；卖方信贷+客户按揭贷款模式25银发2007359号关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)1严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。2严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。3严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型，自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。264、严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的11倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。5加强房地产信贷征信管理商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。国八条2010年9月29日，“新国十条”升级版：要求不分住房大小，一律要求首套住房贷款首付要30%及以上；不分地区，一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年1月16日，“国八条”要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2011年9月29日，央行和银监会暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”27开发商委托贷款的运作模式第一种模式，开发商在商品房封顶之前替代按揭银行的角色，要求购房者首付房款的30，剩余70以按揭方式归还开发商，利率在中央银行规定的个人住房贷款利率基础上下浮一定比例。待房屋封顶、商业银行可以做按揭后，再将委托贷款转让给商业银行。第二种模式，是在房屋预售阶段先由房地产开发商委托商业银行发放30的零利率首付款，同时购房户以该笔款项预付开发商，签订购房合同。待住房封顶后，客户持首付款证明到商业银行办理首付款以外按揭贷款。最后，开发商将首付款委托贷款转让给商业银行。开发商贴息委托贷款模式的比较第一种模式对银行来讲，委托贷款受让前问题不大，但在受让委托贷款时要解决三个问题：一是企业向银行转让委托贷款是否符合现行法规，转让后是以按揭贷款管理还是以银企间受让的一般类资产管理，目前不明确；二是若受让后的委托贷款以按揭贷款管理，按照中央银行规定，贷款五年期以上利率为504且不得浮动，如何协调受让后利率问题就比较棘手；三是转让期间的成本问题，由于合同文本主体的更换，所有的借款合同等相关文件都要重新签署，极易出现法律纠纷。因此，商业银行开办此项业务至少在目前存在一定的政策障碍。对开发商而言，这种方式与开发商提供按揭的唯一区别，是客户需要付出按揭款从住房预售至封顶期间的利息，开发商要付出委托资金在这期间的资金机会成本（资金一旦进入商业银行的委托存款户，存款利率为零）。开发商的委托资金来自何处?中央银行121号文件中明确规定，开发商只能利用自有资金或其他途径获得的资金开展此项业务，因此开发商应具备较强大的自有资金。第二种模式中商业银行在委托贷款转让之前就有利率麻烦。按规定，委托贷款利率由委托双方协商确定，但最高不能超过同期同档次贷款利率。至于零利率(甚至负利率)，虽未有明确规定，但商业银行是否愿冒政策风险不得而知。而商业银行在受让委托贷款时，同样面临第一种28模式存在的问题。第二种模式对开发商来说，需要开发商更强的资金实力，开发商的资金来源问题也就更显突出。若开发商用于委托贷款的资金真实地来自自有资金又当别论，但若来自开发商的银行借款、开发商关联企业的银行借款等，则在客观上，不仅中央银行121号文件中“封顶按揭”无从谈起，就是20首付款规定也将流于形式。开发商贴息委托贷款的好处（1）可有效实现融资，成本低，可降低银行金融风险（2）可行性强，为金融市场所快速接受该种融资方式从我国房地产企业较多采用的传统银行贷款方式和卖方信贷理念演化而来，不像房地产投资信托需要一整套专门的法律法规、金融机构、金融市场作为运行保障，是一种简便易行的创新方式。（3）在实现融资的同时实现了销售规避了121号的限制。一般地，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”这一期间最易发生资金链断裂，采取开发商贴息委托贷款的方式后，只要“五证”齐全，就不必等待“结构封顶”即可实现销售。开发商贴息委托贷款的不足（1）适用企业有一定限制，并非所有房地产开发企业都可运用对资金有限的中小型房企来说，抽出资金作委托贷款以及进行贴息都缺乏可行性。（2）开发商承担风险较大如果楼盘销售周期过长，无法成功销售，开发商所提供给银行的委托贷款将会长期占压，同时由于销售回款不足，极易出现资金链断裂，开发商面临极大的破产风险。（3）并非开创融资新渠道，不能从根本上解决全行业的资金缺口29开发商贴息委托贷款它所能吸纳的社会公众资本仅限于作出购房行为的大众，其资金来源有限。该种方式所带来的资金只占房地产企业融资的极少部分。开发商委托贷款货币创造乘数EA(1+3070)n其中：A为开发商初次投入的委托贷款金额，E为获得回收总房款资金数量，n为委托贷款的周转次数。开发商委托贷款，提供房款70的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人30的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E1(1+3070)14285亿元。按照货币乘数原理，开发商第二次投入委托贷款14285亿元，根据上述公式：我们得到E为20407亿元；第三次投入后，E为29152亿元。我们发现：只要委托贷款周转一次，可回笼资金增长了一倍，也就是实现可用销售融资1亿元国外银行贷款实行资本项目项下的额度管理，由国家发展和改革委员会和财政部负责；贷款额度500万美元以下项目，由省发展和改革委员会批准项目建设书。500万美元以上项目，由地方、部门逐级提出项目建议书，报国家发展和改革委员会审批(其中重大项目报国务院审批)。需要规避外债的额度管理30外债管理暂行办法第五条按照债务类型划分，外债分为外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。（三）国际商业贷款，是指境内机构向非居民举借的商业性信贷。包括：1、向境外银行和其他金融机构借款；2、向境外企业、其他机构和自然人借款；3、境外发行中长期债券（含可转换债券）和短期债券（含商业票据、大额可转让存单等）；4、买方信贷、延期付款和其它形式的贸易融资；5、国际融资租赁；6、非居民外币存款；7、补偿贸易中用现汇偿还的债务；8、其它种类国际商业贷款。第十五条境内中资企业等机构举借中长期国际商业贷款，须经国家发展计划委员会批准。内保外贷内保外贷是指由企业内部的总公司给银行担保，银行在外部给企业解决贷款问题。担保形式为：在额度内，由境内的银行开出保函或备用信用证为境内企业的境外公司提供融资担保，无须逐笔审批，和以往的融资型担保相比，大大缩短了业务流程。内保外贷注意事项内保外贷业务中的境外借款主体-境外企业必须要有中资法人背景，个人在国内有一个公司，以个人香港直接投资注册公司，该公司不算中资法人背景中国居民个人先在境外某地，如新加坡注册成立一家公司，新加坡公司又在香港投资成立香港公司，香港公司也不是具有中资法人背景。31外保内贷外保内贷是境外公司向境外机构申请开具融资性的担保函外保内贷目前仅限于外商投资企业，如果需要履约，境内企业需要满足投注差的要求。通过这样的外保内贷的业务，可以借助境外公司的协议，支持境内公司的发展，境外公司在享有较高授信的情况下，作为境内授信的担保条件。境外资金无须汇入到境内，免除资金退出时面临的不确定因素。设立境外离岸公司进行融资税务问题及筹划实质是在境外募集债务性资金，由于外汇管制，该部分资金无法调回国内使用。该部分资金需要通过FDI的方式，调入国内融资企业使用。核心：妥善处理债性资金股性化所带来的矛盾，设计合理的投资架构需要流动新支持来按年分红以保证贷款人的利息；到期通过股份的溢价回购方式退出（或一次还本付息）万科以FDI之名借道国外银行贷款德国国际房地产投资银行(以下简称HI)2004年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元。在法律上,万科将所持有的中山项目80的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainlnvest-ment的公司，万科也持有该公司35的股权，在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。而实际上，虽然HI拥有中山项目52的股权，但并不拥有实际的控制权。根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷有违目前的外汇管制，因而不得不“曲线融资”。32香港金管局的最新动态香港金管局日发布指引，自即日起，认可机构可在咨询金管局后，以自行设定的内部人民币未平仓净额上限取代现行的上限。金管局表示，认可机构如有意把人民币未平仓净额上限定在高于现行的，必须先告知金管局，并证明该建议就其人民币业务的性质与规模而言是审慎及恰当的。如认可机构此后仍需再调高所议定的上限，也须得到金管局同意。同时，金管局也将现行万元人民币的最低豁免水平，调高至亿元人民币。2、企业债券和公司债券公司债券发行试点办法（中国证券监督管理委员会令第49号）公司债券发行条件第七条发行公司债券，应当符合下列规定：（一）公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家产业政策；（二）公司内部控制制度健全，内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷；（三）经资信评级机构评级，债券信用级别良好；（四）公司最近一期末经审计的净资产额应符合法律、行政法规和中国证监会的有关规定；（五）最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；（六）本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十；金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算。33公司债券公司债券发行试点办法第八条存在下列情形之一的，不得发行公司债券：（一）最近三十六月内公司财务会计文件存在虚假记载，或公司存在其他重大违法行为；（二）本次发行申请文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；（三）对已发行的公司债券或者其他债务有违约或者迟延支付本息的事实，仍处于继续状态；（四）严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。第十条公司债券的信用评级，应当委托经中国证监会认定、具有从事证券服务业务资格的资信评级机构进行。公司与资信评级机构应当约定，在债券有效存续期间，资信评级机构每年至少公告一次跟踪评级报告。第二十一条发行公司债券，可以申请一次核准，分期发行。自中国证监会核准发行之日起，公司应在六个月内首期发行，剩余数量应当在二十四个月内发行完毕。超过核准文件限定的时效未发行的，须重新经中国证监会核准后方可发行。首期发行数量应当不少于总发行数量的50%，剩余各期发行的数量由公司自行确定，每期发行完毕后五个工作日内报中国证监会备案。债券融资有望改善房地产开发企业的融资结构，不受产业政策钳制。目前主要针对大型上市公司，在宏观调控时期，大量发行房地产上市公司的公司债券也不现实。2010年北京住总集团有限责任公司公司债券，发行总额：人民币8亿元整，债券期限：7年期，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，票面利率：本期债券在存续期内前5年票面年利率为530。34海外发行：04年中国海外发展联交所3亿美元7年期，票面利率5.75%；06年绿城控股，新交所1.3亿美元；世贸发展5亿美元，碧桂园发债展望短贷长投，融资结构不合理；而以中长期为主的公司债可以提供稳定的资金来源，有利于减少对信贷融资的依赖；债券发展前途光明，大力发展债市具有金融宏观稳定的功能。次贷危机加重了海外投资者对地产债券融资的谨慎，加大海外融资的难度。短期融资券第三条本办法所称短期融资券（以下简称融资券），是指企业依照本办法规定的条件和程序在银行间债券市场发行和交易并约定在一定期限内还本付息的有价证券。第十二条对企业发行融资券实行余额管理。待偿还融资券余额不超过企业净资产的40%。第十三条融资券的期限最长不超过365天。发行融资券的企业可在上述最长期限内自主确定每期融资券的期限。第十四条融资券发行利率或发行价格由企业和承销机构协商确定。中期票据本指引所称中期票据，是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场按照计划分期发行的，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。在交易商协会注册。企业发行中期票据待偿还余额不得超过企业净资产的40%。企业在中期票据存续期内变更募集资金用途应提前披露。35企业发行中期票据应制定发行计划，在计划内可灵活设计各期票据的利率形式、期限结构等要素。企业应在中期票据发行文件中约定投资者保护机制，包括应对企业信用评级下降、财务状况恶化或其它可能影响投资者利益情况的有效措施，以及中期票据发生违约后的清偿安排。金融机构身份分类：银行金融机构机构与非银行金融机构银行金融机构：商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社非银行金融机构：保险公司、证券公司、基金公司、投资公司、信托公司、财务公司、典当公司、期货公司等等。非金融机构：小额贷款公司、担保公司、典当国民经济行业分类(GB/T4754-2011)本标准规定了全社会经济活动的分类与代码。本标准适用于在统计、计划、财政、税收、工商等国家宏观管理中，对经济活动的分类，并用于信息处理和信息交换。663非货币银行服务指主要与非货币媒介机构以各种方式发放贷款有关的金融服务6631金融租赁服务指经中国人民银行批准以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构的活动6632财务公司指经中国人民银行批准，为企业融资提供的金融活动6633典当指以实物、财产权利质押或抵押的放款活动6639其他非货币银行服务指上述未包括的从事融资、抵押等非货币银行的服务，包括小额贷款公司、农村合作基金会等融资活动，以及各种消费信贷、国际贸易融资、公积金房屋信贷、抵押顾问和经纪人的活动36v国家工商行政管理局企业注册局对关于设立金融担保企业是否需要前置审批的请示的答复（年月日）浙江省、宁夏回族自治区工商行政管理局：你局关于担保公司登记注册问题的请示（浙工商企号）和关于设立金融担保企业是否需要前置审批的请示（年月日）收悉，现根据中国人民银行办公厅关于融资性担保公司审批问题的复函（银办函号），答复如下：融资担保机构不属于金融机构，设立融资性和非融资性担保企业，不由中国人民银行审批。但此类机构不作为金融机构，不得从事金融业务。有关登记注册按企业法人登记管理条例、公司登记管理条例和担保法的有关规定办理。37银行金融机构的融资方式贷款融资、票据融资、贸易融资和银行保函担保贷款：保证、抵押、动产质押、权利质押、股权质押、存货质押、仓单质押、贷款承诺、备用信用证担保贷款。票据融资：银承汇票、银行承兑汇票贴现、商业承兑汇票贴现、商业发票贴现（回购型国内保保兑仓、票据库。贸易融资：出口卖（买）方信贷、进口押汇、出口押汇、福费廷、打包贷款、出口信贷、国际贸易汇款融资、保理业务、免保开证、提货担保。银行保函：投标保函、预付款保函、履约保函、融资性保函金融机构的投行服务结构融资：银团贷款、出口信贷、表外融资、项目融资、并购融资、信托融资、境外夹层融资、境外私募融资直接融资：短期融资券承销资产证券化顾问服务：企业资信服务、管理咨询、融资顾问、投资顾问、并购及重组顾问3、工程垫付、保证金-1建筑商垫资一般到封顶；绿化、道路等等也可以要求相关公司垫资。前期费用和后期回款需结合其他方式。383、工程垫付、保证金-2关键是需要把工程进行划分，与各家施工企业进行谈判；第一个目的是融资：要求交纳5%保证金，并按20%年息借一定数量资金给开发公司。（保证金不计算利息）。把工程前后划分成了几个项目，土建施工若干个、人防工程1个、后期配套工程1个。第二个目的是缓解资金：要求施工方垫资至主体封顶（多层）、高层垫资到10层。这方面的内容非常有技巧性。作为施工方，最主要看的是项目的赢利能力，然后是看施工单位需要投入的资金量，接下来是工程款最后的付款情况及可信程度，最后才是看利润的多与少。4、预售融资拿地后资金短缺或连买地的钱都没有支付完，可采取以下办法：开展单位团购业务，提前收款；针对买房人开展“投资*花园，买房得利息”的活动，即在开发商未取得正式销售许可证之前，买房人每月可得到利息，月息为1.5%，在正式买房时可以享有一定的优惠政策；借用自建房联盟的名义，将买房人集中在一起，将银行或信托拉来监管资金。会员信托信托的财富管理新业务5、同业拆借或民间借贷同业拆借的投资架构设计（以什么人从什么地方借过来）；拆借利息费用的税前扣除问题；委托贷款的好处39民间借贷的相关法律规定(一)民间借贷的利息(二)民间借贷的借款期限(三)民间借贷的诉讼时效(一)民间借贷的利息合同法第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”根据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见的有关规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。”本条同时规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。”如果公民之间的借款没有约定利息，贷款方就无权收取利息。关于支付利息的期限，“借款人应当按照约定的期限支付利息”。如果双方最终仍不能确定支付利息的期限的，根据合同法第二百零五条规定：“借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借摹时一并支付。”(二)民间借贷的借款期限合同法第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”如果公民之间的借贷没有约定还款日期，借款方可以随时还款，贷款方可以随时要求还款。(三)民间借贷的诉讼时效40民法通则对借款纠纷规定了2年的诉讼时效；2年并不是简单地从借款日起计算，而是从知道或应当知道权利被侵害起计算。民法通则第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”是否已超过诉讼时效还应视具体情况而定。民间借款合同须明确的事项(一)借据要素要齐全(二)利率不能超过法定范围(三)避免借贷关系无效(四)担保行为的规定(五)妥善保管借据(一)借据要素要齐全借贷双方应就借贷的金额、利息、期限、责任等内容签订书面借据或协议；必要时，还可以办理公证。书写借据时，要用稳定性能较好的碳素墨水，以免时间长了字迹不清。(二)利率不能超过法定范围民间借贷的利率可适当高于银行贷款利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，超过此限度的部分被称之为“高利贷”，不受法律保护。另外，不得将利息计人本金中计算复利(即利滚利)；否则，其利息收入高于银行同类贷款利息4倍的部分不受法律保护。41(三)避免借贷关系无效一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所形成的借贷关系无效。无效借贷关系由借出人引起的，借入者只需返还本金；由借入人引起的，借入人除了返还本金外，还应参照银行同类贷款利率给付利息。(四)担保行为的规定在借贷关系中，仅起介绍作用的人，是不承担保证责任的。对债务的履行确有保证意思表示的，才认定为保证人，承担保证责任。借贷需要保证人的，应在借款协议中明确并经保证人签字确认。(五)妥善保管借据借据是借贷行为发生的凭据，一定要将其视为特殊的有价单证加以妥善保管。除了把借据放在安全的地方外，还要定期查看其是否受潮、霉变或被虫蛀。万一借据遗失了，一定要冷静地采取有效的办法取得证明借贷行为发生的凭据。重新取得凭据的方法多种多样，应视具体情况而定。不同融资渠道和方式的税务差异借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等合理借款费用可以扣除或资本化扣除利息费用扣除有限制性规定。筹划基本方向：借款金融机构化（据实扣除）利息费用他项化42利息费用他项化的税收分析对于非金融企业的资金提供方来讲，取得收入主要是：利息、考察费、审计费、顾问费、管理费、承诺费、展期费以及违约的罚金等，这些收入都需要缴纳营业税和所得税。可以与资金提供方签署多份不同交易性质的合同，直接实现他项化目标；可以引入部分低税或免税关联机构，将借款费用分解，降低利息率，实现利息费用扣除的最大化。地产企业逆向筹划-他项费用利息化。利息费用的涉税处理1、营业税：关注时间和金额；2、土地增值税：关注资金的来源、资本化处理、扣除方法3、企业所得税：关注利息费用的水平、资本未到位的利息、债资比例、关联担保损失、坏账损失的税前扣除，银行转贷业务的处理（财税【2000】007、国税发【2002】13号）（企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。国税发【2009】31号）4、个人所得税：利息所得纳税，基于商品或服务的贸易合同的违约而所得违约赔偿金无需纳税。员工集资：内部集资和信托、委托贷款同期同类贷款利率是否包括浮动利率？国家税务总局公告2