成都蓝光地产产品标准化探路课件

蓝光产品标准化探路蓝光产品标准化探路 蓝光蓝光cocococo系列系列背景概况背景概况蓝光蓝光cocococo系列个案研究系列个案研究蓝光蓝光cocococo系列总结系列总结蓝光是否需要产品标准化？蓝光是否需要产品标准化？背景概况背景概况标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在“走出去走出去”的蓝光也是必经之路的蓝光也是必经之路城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅社区繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，设计有私家花园，空中别墅等超豪华产品恒大名都恒大名都、恒大绿洲恒大绿洲坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目恒大地产五大系列恒大地产五大系列万科地产产品系列万科地产产品系列p 在coco系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公（青白江还有一块商业地），总体涵盖面较广，但销售均不温不火。p 需要一个新的产品来活跃市场，而蓝光擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品标准化建设，coco产品系列开始试水蓉城。背景概况背景概况回归蓝光擅长的回归蓝光擅长的“短、平、快短、平、快”项目开发模式，项目开发模式，cocococo产品系列应市试水产品系列应市试水目前成都在售项目分布示意目前成都在售项目分布示意项目名称项目规模区域项目特点蓝光公馆188160亩高新区神仙树片区高端电梯蓝光云鼎22亩金牛区蜀汉路高端公寓蓝光四叶城70亩温江国色天乡普通住宅蓝光金楠府54亩成都武侯区双楠普通住宅蓝光锦绣城133亩成华区东方新城普通住宅蓝光紫檀山320亩温江国色天乡别墅蓝光花满庭2期101亩新都大丰普通住宅蓝光观岭4200亩金堂别墅蓝光空港国际城700亩双流航空港总部办公蓝光coco时代58亩成华区建设路coco系列蓝光coco金沙43亩青羊区外金沙coco系列蓝光coco蜜城54亩青羊区内光华coco系列青白江区凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西31亩青白江商业用地（兼容住宅30%）背景概况背景概况蓝光蓝光cocococo系列个案研究系列个案研究蓝光蓝光cocococo系列总结系列总结 蓝光蓝光cocococo时代时代 蓝光蓝光cocococo金沙金沙 蓝光蓝光cocococo蜜城蜜城蓝光光coco时代代项目地址项目地址成华二环路东一段内侧（府青立交旁）项目规模项目规模58.70 亩总建面总建面21.75万平米总总户数户数2000户车位情况车位情况机动车位1183；非机动车2258容积率容积率4.5物业管理物业管理蓝光嘉宝物业管理有限公司物管费物管费2.8元/月平方米面积区间面积区间50-89平米销售状态销售状态一批次在售，二批次10月底推出价格情况价格情况均价9300元/m2项目配套项目配套n学校：电子科大、电子科大附中、成华实验小学、成都市实验中学、李家沱小学、成都大学附中n医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院n综合商场：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【项目规划项目规划】56781234幼儿园小区景观住宅建筑面积:130830幼儿园建筑面积:1300底商（2-3F）建筑面积:14300地下室建筑面积:5300p 规划：总建筑面积217500，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-3F为低层商业街、1座幼儿园及小区配套组成；p 指标：住宅建筑面积约130830，非住宅建筑面积约33870（小区配套18653、商业配套约14300），地下室建筑面积约53048，幼儿园规划建筑面积约1300；项目地块较小，但功能配套较全，整体以商业、学校配套支撑住宅，满足当前青年业主的生活需求与节奏。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【开发策略开发策略】7#8#1#3#2#6#未推预推已推5#4#时间时间项目进度过程项目进度过程2012.3.9以4520元/平米楼面地价取得土地使用权2012.8.11蓝光COCO时代体验区亮相2012.9.14取得4、5号楼预售许可证2012.9.16项目首次开盘，推出4、5号楼2012.10.12截止当前房源剩余20余套2012.10月底预计推出6号楼p 采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅结合相连；p 从交通体系看，先开发临主干道住宅，再开发次干道住宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼；p项目从拿地、建筑施工、产品推广、前期预售，仅为6个月时间，无不突显蓝光此类项目开发的娴熟程度。拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目商业集中区域，增强项目体验，利于后期销售拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目商业集中区域，增强项目体验，利于后期销售蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【产品策略产品策略】周边概况周边概况p区域内除办公性质房源外，主力面积普遍在70平米以上，蓝光coco时代的面积定位集中在63-70平米之间，填补了区域空缺。p区域产品整体赠送率不高，但蓝光coco时代产品具有可变功能空间优势。项目区域产品面积差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势项目区域产品面积差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势区域项目分布示意区域项目分布示意项目名称主力面积区间 面积赠送情况是否有可变空间备注招商东城国际 51-68几乎无赠送无办公性质协信中心80-113常规阳台赠送无万科钻石广场 45-48，70-170 几乎无赠送无办公性质世茂玉锦湾110-150常规阳台赠送，阳台个数较多无九龙仓御园137-168常规阳台赠送无嘉通云尚50-104常规阳台赠送无和信融锦云湾 70-90常规阳台赠送无保利康桥110-200常规阳台赠送，阳台面积较大无通瑞龙邸未售新盘蓝光coco时代 63-70飘窗阳台赠送有蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【产品策略产品策略】cocococo时代已知楼栋（时代已知楼栋（4 4、5 5号楼）户型统计号楼）户型统计户型户型建筑面积（）建筑面积（）实得面积（）实得面积（）套数套数总价区间总价区间备注备注两室两厅一卫63699745-57万5558.5975356.5100三室两厅一卫69789764-67万套二变套三687697套二变套三p蓝光coco时代目前户型面积段集中在53-70平米，其中D1、D2面积相对较大，得房率相对较高，可变小套三；D3、D4、D5面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型。p4、5号楼均为3梯10户，其中D1、D2可变小套三户型面向中庭，D3、D4、D5套二户型面向二环路。p从已推出的4、5号楼来看，各种户型面积配比均衡；同时套二总价区间大约在45-57万，套二变套三户型总价约为64-67万。控制面积，控制总价，满足居家功能控制面积，控制总价，满足居家功能蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【产品策略产品策略】户型分析户型分析D1D1户型：建筑面积约户型：建筑面积约6969，实得面积，实得面积约约7878，得房率，得房率113%113%，三室两厅一卫，三室两厅一卫D2D2户型：建筑面积约户型：建筑面积约6868，实得面积约，实得面积约7676，得房率，得房率112%112%，三室两厅一卫，三室两厅一卫房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1700*32005.44卫生间1800*18003.24客厅3400*350011.9主卧3100*350010.85次卧3500*28009.8书房2400*24005.76赠送阳台+飘窗约9房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1800*30005.4卫生间1800*18003.24客厅3800*400015.2主卧4000*310012.4次卧2200*28006.16书房2400*24005.76赠送阳台+飘窗约8蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【产品策略产品策略】户型分析户型分析D3D3户型：建筑面积约户型：建筑面积约6363，实得面积约，实得面积约6969，得房率，得房率110%110%，两室两厅一卫，两室两厅一卫房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1800*30005.4卫生间1900*19003.61客厅3500*400014主卧3800*310011.78次卧2600*22005.72赠送飘窗约6房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1800*30005.4卫生间1900*19003.61客厅3500*300010.5主卧3800*310011.78次卧2600*22005.72赠送飘窗约3.5D5D5户型：建筑面积约户型：建筑面积约5353，实得面积约，实得面积约56.556.5，得房率，得房率107%107%，两室两厅一卫，两室两厅一卫房间房间尺寸尺寸面积（）面积（）厨房1700*31005.27卫生间1850*18503.42客厅3200*30009.6主卧3300*30009.9次卧2100*34007.14赠送飘窗约3.5D4D4户型：建筑面积约户型：建筑面积约5555，实得面积约，实得面积约58.558.5，得房率，得房率110%110%，两室两厅一卫，两室两厅一卫蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【产品策略产品策略】户型分析户型分析户型户型建面建面厨房厨房卫生间卫生间客厅客厅主卧主卧次卧次卧1 1次卧次卧2 2赠送面积赠送面积D1695.443.2411.910.859.85.76约9D2685.43.2413.212.46.165.76约8D3635.43.611411.785.72约6D4555.43.6110.511.785.72约3.5D5535.273.429.69.97.14约3.5p蓝光coco时代目前户型的厨房和卫生间面积相对比较固定，分别是5.5平米左右和3.2-3.6平米之间；客厅和主卧面积和该户型面积大小成正相关，会根据户型大小有所变化，但基本都在10平米以上，满足基本使用功能；而其他次卧会有明显缩紧，一般控制在6平米以内。p综上可看出coco时代户型紧凑但强调功能的齐全，主要缺点是厨房开间较小，不足6平米的小次卧作为一般卧室稍显小巧，但可满足作为书房或是儿童房功能使用。p据悉，项目后期户型会稍有改动，但仍会延续套二和小套三的刚需户型设计，面积也基本集中在50-70平米之间。紧凑的户型中，满足核心空间基本使用尺寸要求下，在其他功能房做紧缩尺寸功夫紧凑的户型中，满足核心空间基本使用尺寸要求下，在其他功能房做紧缩尺寸功夫蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【价格策略价格策略】价格低开高走，单价适中，控制总价价格低开高走，单价适中，控制总价p从区域楼盘价格对比看，除了办公性质产品，coco时代具有单价和总价优势。p 从项目开发看，项目首先启动临路东北角，后期住宅房源位置相对较好，为价格低开高走预留空间。7#8#1#3#2#6#未推预推已推5#4#项目名称主力价格总价区间（万）备注招商东城国际1150058-78办公性质协信中心930075-105万科钻石广场1190053-58,85-200办公性质世茂玉锦湾10600117-160九龙仓江湾城（御园）9600131-162嘉通云尚960048-100和信融锦云湾1120078-100保利康桥14800163-296通瑞龙邸未售新盘蓝光蓝光cocococo时代时代9300930045-6745-67区域项目分布示意区域项目分布示意蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【价格策略价格策略】定价分析定价分析D3D4D5D5D4D3建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积 建面单价 建筑面积建面单价建筑面积建面单价 建筑面积 建面单价63.46 10056.728655.329860.8152.779859.7752.779859.7755.329860.8163.46 10056.73D2D1电梯D1D2建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价 建筑面积 建面单价68.69 10496.433369.3510392.2168.69 10496.4369.35 10599.86p从横向价格比较：D2户型价格最高，D5户型价格最低；p位置比较：面中庭高于临道，两侧高于中间；p户型采光、环境和位置等因素影响价格高低；pD2户型亮点：三面采光，卧室面向小区，环境安静等特点。从楼层立体看：单价在10000元/平米以上，总价在70万元左右，15-20F建面单价最高，建面单价10392元/平米，其次8-14F和21-27F建面单价10189元/平米，单价差约200元/平米（除3、31F外，因有平台利用建面单价高）；总之，楼层单价整体变化趋势为中间高，两头低。楼层建筑面积建面单价总价32F66.4810084.2467040031F71.313753.1698060030F69.4210086.4370020029F69.4210086.4370020028F69.3510086.5269950027F69.3510188.970660026F69.3510188.970660025F69.3510188.970660024F69.3510188.970660023F69.3510188.970660022F69.3510188.970660021F69.3510188.970660020F69.3510392.2172070019F69.3510392.2172070018F69.3510392.2172070017F69.3510392.2172070016F69.3510392.2172070015F69.3510392.2172070014F69.3510188.970660013F69.3510188.970660012F69.3510188.970660011F69.3510188.970660010F69.3510188.97066009F69.3510188.97066008F69.3510188.97066007F69.3510086.526995006F69.3510086.526995005F69.3510086.526995004F69.3510086.526995003F69.3614625.141014400备注：以5号楼1号房间挂牌价格为例蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【价格策略价格策略】定价分析定价分析蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【推广策略推广策略】推广渠道推广渠道报广灯箱广告路标微博互动每周主题活动推广渠道蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【推广策略推广策略】报广报广发布日期发布日期版面类型版面类型媒体媒体版面版面版式版式推广诉求推广诉求2012.9.71/2横版成都商报69版：房产33.00 X 24.00彩版半辆甲壳虫，一辆COCO时代2012.9.11跨页半版成都商报42版：房产70.00 X 24.00彩版让利价值过亿，蓝光真金白银打造COCO房交会2012.9.11整版成都商报33版：房产33.00 X 48.00彩版9.16 5000人的期待 因COCO时代而沸腾2012.9.12跨页整版华西都市报50版：房产周刊66.00 X 48.00彩版蓝光COCO时代，带领刚需挺进建设路蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【推广策略推广策略】报广报广发布日期发布日期版面类型版面类型媒体媒体版面版面版式版式推广诉求推广诉求2011.7.151/2横版成都商报34版：房产33.00 X 24.00彩版9.16盛大开盘2012.9.14整版华西都市报34版：房产周刊33.00 X 48.00彩版抢占建设路套二“门槛”只要13.5万2012.9.20整版华西都市报111版：城市读本/读资讯33.00 X 48.00彩版3小时，2亿，这只是一个开始2012.9.26整版华西都市报49版：房产周刊33.00 X 48.00彩版少奋斗10年 照样买建设路三房蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【推广策略推广策略】主题活动主题活动p蓝光coco时代每月每周每周安排各种主题活动：p8月：以奥运为主题的城市奥运会p9月：特惠购车活动，9.8日至9.30日，凡购买买蓝光COCO系及锦绣城的客户，补1万元，即可参加专属特惠购车计划，将大热车型雪佛兰科鲁兹开回家。其中2万购车款由楼盘代付，余下7万购车款于年底之前付清pCoco时代每周活动有冷餐会、DIY、摄影沙龙等8.11-8.19城市奥运会9.8日售楼部摄影沙龙蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【推广策略推广策略】微薄互动微薄互动读广告赢大奖活动奥运竞猜全民大狂欢蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【推广策略推广策略】路牌广告路牌广告灯箱广告灯箱广告路牌展板路牌展板项目在自助银行、公交站牌等人流量较大，且多为刚需项目在自助银行、公交站牌等人流量较大，且多为刚需客户活动的地方有灯箱广告客户活动的地方有灯箱广告项目周边的路口设有指示牌项目周边的路口设有指示牌p 推广方式多样，包括报广、每月每周主题活动、微博互动等多种手段p 推广力度较强，每月主题活动、每周暖场活动；7.27-9.26日报广投放45条p 定位准确，主题活动多为年轻人喜欢的时尚活动；灯箱广告投放点为刚需客户活动较多的地点蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【盈利策略盈利策略】楼面地价楼面地价建面均价建面均价实面均价实面均价4250元/平米9300元/平米（惠后）8500元/平米备注：数据依据于coco时代4、5号楼2012.9.16：推出4、5号楼共488套；按揭优惠1%，一次性优惠2%，时代银卡0.5%，诚意金交2万优惠2%，开盘促销优惠4%（此优惠含利率补贴或房车一体化补贴），限时签约0.5%，团购优惠1%（爱房网、搜狐、焦点网、全搜索、腾讯等）；2012.10.12：参展第40届秋交会，房源仅剩20余套，后期即将推6号楼。p区域楼盘除目前九龙仓外，其他项目价差空间（主力价格楼面地价主力价格楼面地价）均在5000元/平米以上，并且大部分项目是在70009000元/平米之间。p 蓝光项目以5050元/平米的低价差空间运作，单位面积盈利能力低于区域其他项目，但是在项目快销的情况下，可以快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。项目名称主力价格楼面地价价差空间招商东城国际1150031558345协信中心930035005800万科钻石广场1190030608840世茂玉锦湾1060038436757九龙仓御园960048374763和信融锦云湾1120040267174保利康桥1480073007500采用采用“薄利多销薄利多销”策略，快速回笼资金，提高资本利用率策略，快速回笼资金，提高资本利用率蓝光coco时代价差空间为5050元蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【锁定客群锁定客群】p客群来源：主要来源于成都本地与城东北区域，有部分客户来自二线城市（绵阳、南充等），以中青年刚需置户为主，年龄大概集中在25-35岁之间；p置业看法：建设路地段已达成熟，而附近楼盘户型总价较高，远远超过刚需客户总预算的范围，然而COCO产品低总价、户型面积紧凑实用、周边配套齐全、交通便利和品牌效应等性价比高特点，迎合刚需客户需求。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【销售情况销售情况】2012.9.14448套448套2012.9.16160套2012.9.16中午13:1020套2012.10.12取得4、5号楼预售证4、5号楼开盘推448套截止至开盘当天中午13:10剩余160套据现场了解得知剩余20套房源p销售进度：4、5号楼开盘推量套数多，开盘当天人气旺，销量达64%以上，房交会期间成交迅速，截止10月12日房源仅20套左右，其中D3户型已售罄，整体去化速度快；p预计10月底推出新房源6号楼，做到跑量快销；p总体上：该项目供应产品符合市场需求，月度销售量高，产品得到认同。蓝光光coco金沙金沙项目地址项目地址青羊区西三环IT大道与公园路交界处（西三环外金沙西源大道）项目规模项目规模43亩总建面总建面11万平米总总户数户数1007户车位情况车位情况809个容积率容积率4.5物业管理物业管理蓝光嘉宝物业管理有限公司物管费物管费2.8元/月平方米面积区间面积区间目前在售房源均为65平米销售状态销售状态在售价格情况价格情况均价8500元/m2项目配套项目配套n学校：新加坡森温双语幼儿园、城西重点小学草堂小学，树德中学、成都三十七中，西南财大n医院：成都市妇女儿童中心、金沙医院、省医院金沙门诊n综合商场：西单商场、国美、麦德龙、百安居、人人乐购物广场、乐宾百货、家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【项目规划项目规划】住宅住宅清水河清水河底商底商ITIT大道大道下沉式商下沉式商业业p 项目毗邻清水河以及IT大道，除2号楼以外均规划有底层商业,目前1、5号楼商业在售。p项目规划有下沉式商场，对外招商，周边商业、教育以及医院配套相对成熟。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【开发策略开发策略】1 1栋栋5 5栋栋2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋未推售罄在售p 该项目第一批次开盘时间为2012年7月12日，预定交房时间2014年8月。p已于2012年7月12日、2012年8月10日、2012年9月7日、2012年9月21日四次推出1号楼1单元1号楼2单元、2号楼、3号楼、5号楼共829户，截至2012年10月15日，仅剩余2号楼、3号楼小户型产品数十套。预计10月底推出商业及4号楼1、2单元。p项目根据开盘销售情况，高频率多批次的推出产品，“小碎步快跑”销售，迅速回笼资金。拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目临街物业，小区中庭房源最后推出拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目临街物业，小区中庭房源最后推出蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】周边概况周边概况p区域内在售项目不多，但相对位置比较集中，除华润项目定位高端，和区域其他项目不在一个产品竞争层面外，其他项目存在一定的同质化竞争。pCoco金沙项目在产品面积相差不大的情况下，具有可变空间优势。项目区域产品存在少量同质化竞争，但项目区域产品存在少量同质化竞争，但cocococo金沙产品存在可变空间优势金沙产品存在可变空间优势项目名称主力面积区间面积赠送情况是否有可变空间备注中房金沙海棠70-170常规阳台赠送+奇偶露台赠送无尾盘英伦金沙58-76常规阳台赠送无尾盘金沙柏林郡50-90常规阳台赠送无华润金悦湾210-298常规阳台赠送无德商金沙10年70-90常规阳台赠送无蓝光coco金沙55-89飘窗阳台赠送有周边项目分布示意周边项目分布示意蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】A3A3A3A3A3A3A3A3A4A4A4A4A4A4A4A4电梯电梯3 3号楼、号楼、4 4号楼号楼1 1单元单元产品产品建筑面积（平米）建筑面积（平米）实得面积（平米）实得面积（平米）套数套数价格区间价格区间备注备注A3536516845万-58万二室二厅一卫A46978168二室二厅一卫蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】户型分析户型分析房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3400*340011.6厨房1800*39007.02主卧3100*340010.54次卧2400*30507.32赠送阳台+飘窗12A3A3户型建筑面积户型建筑面积5353平米，实得约平米，实得约6565平米平米房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3400*370012.58餐厅3100*31009.61厨房1800*38006.84主卧3300*370012.21次卧2600*37009.62赠送阳台+飘窗9A4A4户型建筑面积户型建筑面积6969平米，实得约平米，实得约7878平米平米蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】B1/C1B1/C1B1/C1B1/C1B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B3/C2B3/C2B3/C2B3/C2电梯电梯1 1号楼号楼1 1单元、单元、2 2号楼号楼产品产品建筑面积（平米）建筑面积（平米）实得面积（平米）实得面积（平米）套数套数价格区间价格区间备注备注B1/C165约786050万-55万三室二厅一卫B2/C26679120三室二厅一卫B3/C365约7860三室二厅一卫蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】户型分析户型分析B1/C1B1/C1户型建面户型建面6565平米，实得约平米，实得约6868平米平米房房间尺寸尺寸面面积客厅3300*390012.87餐厅2450*34008.33厨房1800*39507.11主卧2750*32508.94次卧12900*29008.41次卧22400*22505.4赠送阳台+飘窗约13房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3350*400013.4餐厅2800*33509.38厨房1800*38506.93主卧3100*340010.54次卧12650*31508.35次卧22250*24005.4赠送阳台+飘窗13B2/C2B2/C2户型建筑面积户型建筑面积6666平米，实得平米，实得7979平米平米房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3300*390012.87餐厅2450*30007.35厨房1800*39507.11主卧3200*325010.4次卧12900*29008.41次卧22250*24005.4赠送阳台+飘窗约13B3/C3B3/C3户型建筑面积户型建筑面积6565平米，实得约平米，实得约7878平米平米蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】A1A1A1A1A1A1A1A1A2A2A2A2A2A2A2A2电梯电梯1 1号楼号楼2 2单元单元产品产品建筑面积（平米）建筑面积（平米）实得面积（平米）实得面积（平米）套数套数价格区间价格区间备注备注A155约727245万-58万三室二厅一卫A267约8172三室二厅一卫蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】户型分析户型分析房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3250*340011.1厨房1750*39006.83主卧3100*325010.08次卧12400*30007.2赠送阳台+飘窗约15A1A1户型建筑面积户型建筑面积5555平米，实得平米，实得7272平米平米房间房间尺寸尺寸面积面积客厅4100*335013.7厨房1750*38506.74主卧3100*340010.54次卧12650*31508.35次卧22250*23005.18赠送阳台+飘窗约10A2A2户型建筑面积户型建筑面积6767平米，实得平米，实得8181平米平米蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】F1F1F1F1F3F3（5050平米）平米）F2F2F2F2F4F4 F4F4电梯电梯4 4号楼号楼2 2单元、单元、5 5号楼号楼产品产品建筑面积建筑面积（平米）（平米）实得面积实得面积（平米）（平米）套套数数价格区间价格区间备注备注F175约898863万-74万三室二厅一卫F285约10088三室二厅二卫F48910188三室二厅二卫蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】户型分析户型分析房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3600*400014.4餐厅3000*31009.3厨房2000*25005主卧3000*360010.8次卧12650*27007.16次卧22500*27006.75赠送阳台+飘窗约14F1F1户型建筑面积户型建筑面积7575平米，实得约平米，实得约8989平米平米房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3600*450016.2餐厅2900*31008.99厨房1800*24004.32主卧3300*350011.55次卧12700*35009.45次卧22400*28006.72赠送阳台+飘窗约15F2F2户型建筑面积户型建筑面积8585平米，实得约平米，实得约100100平米平米房间房间尺寸尺寸面积面积客厅3600*420015.12餐厅2500*30007.5厨房2400*26006.24主卧3300*350011.55次卧12700*30008.1次卧22700*30008.1赠送阳台+飘窗12F4F4户型建筑面积户型建筑面积8989平米，实得约平米，实得约101101平米平米蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【产品策略产品策略】户型分析户型分析大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在1010平米以上平米以上户型型建面建面客客厅厨房厨房主卧主卧次卧次卧1次卧次卧2赠送面送面积A15511.1 6.8 10.1 7.2 15 A26713.7 6.7 10.5 8.4 5.2 10 A35311.6 7.0 10.5 7.3 12 A46912.6 6.8 12.2 9.6 9 B1/C16512.9 7.1 8.9 8.4 5.4 13 B2/C26613.4 6.9 10.5 8.4 5.4 13 B3/C36512.9 7.1 10.4 8.4 5.4 13 F17514.4 5 10.8 7.2 6.8 14 F28516.2 4.3 11.6 9.5 6.7 15 F48915.1 6.2 11.6 8.1 8.1 12 p蓝光coco金沙的A,B,C户型面积相对较小，在55-65之间，厨房，卧室面积比较集中，厨房在7平米左右，主卧在10-11平米之间，次卧1集中在7.2-8.5平米之间，最小的卧室均在5.5平米内。p项目的F户型面积稍大，集中在75-89平米，除厨房比其他户型稍小外，其他功能房均较大。p整体来看，大部分户型具有可变空间设计，并且整体赠送面积较大，基本都在10平米以上，个别户型达到15平米。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【价格策略价格策略】低总价，高赠送；实得单价较低低总价，高赠送；实得单价较低p项目住宅总价区间45万-75万，排号交1万优惠2%，开盘优惠达到14%左右。p同户型间差价不大，不同户型存在一定的差价。53平米户型单价约8300元/平米，65平米户型单价约8500元/平米，89平米户型单价约8800元/平米。项目名称主力价格总价区间备注中房金沙海棠730051-125尾盘英伦金沙740043-57尾盘金沙柏林郡750040-70华润金悦湾19000400-570德商金沙10年730051-66蓝光coco金沙850055-75赠送10平米以上蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【推广策略推广策略】p截止2012年10月15日，项目在成都商报报广投放43次，华西都市报报广投放26次，共计69次报广投放。并于各大房产主题网上公布项目信息，同步推广信息。p销售中心距离项目地址有一定距离，销售中心选址在公交四通八达的IT大道站（13路、78路、32路、163路、164路），处于十字路口，周边设置道旗和围墙广告，以“有一种生活叫coco”、“10分钟生活圈，全功能商业配套”为推广语，以超大赠送面积（约每户10平米）、清水河自然资源为噱头，吸引客户。p而产品自推出以来的快销佳绩，也为本项目的推广提供了有力保证。p有蓝光集团的品牌支撑，及coco系列产品的高性价比刚需产品优势保障，产品自推出以来的快销佳绩，也为本项目的推广提供了有力保证。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo金沙金沙【盈利策略盈利策略】蓝光coco金沙于2012年7月12日推出1号楼1、2单元小户型，2012年8月10日推出5号楼临河89平米三房，2012年9月7日推出2号楼小户型，2012年9月21日推出3号楼小户型，预计将于2012年10月底推出剩余4号楼1、2单元三房，并于本年完成商业销售。蓝光将coco金沙原定2014年8月的交房提前至2013年年底。可见其已将该系列产品定位为刚需快销产品。楼面地价楼面地价建面均价建面均价实面均价实面均价3660元/平米8500元/平米约7200元/平米项目名称主力价格楼面地价价差空间中房金沙海棠730021485152英伦金沙740041053295华润金悦湾19000360015400德商金沙10年730031604140利用产品优势，实现快销，回笼资金，提高资本利用率利用产品优势，实现快销，回笼资金，提高资本利用率蓝光coco金沙价差空间为4840元p区域楼盘除目前华润外，其他项目价差空间（主力价格楼面地价主力价格楼面地价）在3300-5200元/平米之间。p 蓝光项目以4840元/平米的中等价差空间运作，在项目产品优势下实现快销，快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【锁定客群锁定客群】p根据蓝光根据蓝光cocococo系列产品，打造具有流行和时尚气质，且具备高性价比的高端城市公寓品牌系列产品，打造具有流行和时尚气质，且具备高性价比的高端城市公寓品牌产品定位。以及其线上为主线下为辅的推广策略和刚需快销的盈利策略。蓝光产品定位。以及其线上为主线下为辅的推广策略和刚需快销的盈利策略。蓝光cocococo金沙将金沙将目标客群锁定于就业大学生和青年工薪阶层。目标客群锁定于就业大学生和青年工薪阶层。p而该项目的部分兼具刚需和经济型三房产品，也为部分外地移居成都和本地对功能房要求而该项目的部分兼具刚需和经济型三房产品，也为部分外地移居成都和本地对功能房要求较高的客户提供了选择余地。较高的客户提供了选择余地。p同时该项目除蓝光销售团队以外，还同时有代理公司销售，利用代理公司扩大客户资源。同时该项目除蓝光销售团队以外，还同时有代理公司销售，利用代理公司扩大客户资源。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo时代时代【销售情况销售情况】p项目每次间隔不到项目每次间隔不到1 1个月开盘推出新房源，基本完成前批次产品去化后，迅速推出新房个月开盘推出新房源，基本完成前批次产品去化后，迅速推出新房源。源。p截止截止20122012年年1010月月1515日项目已经已推出日项目已经已推出829829户，据现场置业顾问介绍，仅余户，据现场置业顾问介绍，仅余A3A3户型（户型（5353平平米）米）C2C2户型（户型（6565平米）不足一百套（该项目只支持商贷按揭，尚不支持公积金贷款）。平米）不足一百套（该项目只支持商贷按揭，尚不支持公积金贷款）。蓝光光coco蜜城蜜城项目地址项目地址青羊区内光华贝森路项目规模项目规模54亩总建面总建面17.2万平米总总户数户数1319户车位情况车位情况1192个容积率容积率3.4物业管理物业管理蓝光嘉宝物业管理有限公司物管费物管费未公布面积区间面积区间63-67平米（平层），65-82（复式）销售状态销售状态未售，近期将开盘价格情况价格情况未公布项目配套项目配套n学校：天使宝贝早教、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中，西南财大n综合商场：仁和春天光华店、优品道商业广场、乐宾百货n休闲中心：金沙遗址公园、天鹅湖高尔夫公园蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【项目规划项目规划】p项目占地54亩，规划建筑面积约17.2万平米，共7栋高层住宅、配套商业、以及社区卫生服务中心组成。其中，住宅建筑面积约11万平米，商业公园约2万平米，下沉式品牌超市约1万平米。住宅住宅总建面：约总建面：约1111万万商业商业总建面：约总建面：约3 3万万（底底商商1-2F+1-2F+架空式长廊架空式长廊=商业公园，下沉式品牌商业公园，下沉式品牌超市）超市）社区卫生服务中心社区卫生服务中心4#6#3#2#1#5#7#蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【开发策略开发策略】p项目预计10月20日首次开盘，推5、6号楼，5号楼为中庭楼王，位于小区中央，6号楼为景观楼王，视野开阔，直面宽庭公园；p项目首次开盘推出“楼王”位置，便于项目可视性展示，同时配合项目景观和商业打造。4#6#3#2#1#5#7#项目首期推出项目首期推出“楼王楼王”位置，增强项目可视性，配合项目景观和商业启动位置，增强项目可视性，配合项目景观和商业启动蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】周边概况周边概况区域内产品差异化竞争，以小户型刚需和部分改善型产品对口目前市场需求区域内产品差异化竞争，以小户型刚需和部分改善型产品对口目前市场需求p区域内在售项目不多，金沙西墅和保利贝森公馆属于区域改善高端产品，中大君悦金沙为刚需改善型需求产品。pCoco蜜城项目在区域内属于差异化竞争产品，主要是小户型的刚需以及部分改善型产品，对口目前市场需求。周边项目分布示意周边项目分布示意项目名称主力面积区间面积赠送情况是否有可变空间备注中大君悦金沙花园70-110常规阳台赠送+奇偶露台赠送无金沙西墅150-400常规阳台赠送无保利贝森公馆87-170常规阳台赠送无蓝光coco蜜城63-68（平层），65-82（复式）飘窗+阳台复式赠送有赠送面积较大蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】户型户型建筑面积（平建筑面积（平米）米）实得面积（平实得面积（平米）米）套数套数总价区间总价区间备注备注4室2厅3卫6915028090-110万5.8米复式，赠送率高821503室2厅3卫6511922485万左右3室2厅1卫637763258-65万平层小户型，主要赠送位置：飘窗+阳台+卧室+书房67816883备注：以上房源不包含1号楼，1号楼共计329套，具体户型暂未公布。平层小户型是项目主打户型，平层小户型是项目主打户型，1+11+1跃层（跃层（5.85.8米层高）户型也是项目一大亮点米层高）户型也是项目一大亮点蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】A3A3A3A3A2A2A2A2A1A1A1A1A1A1A1A13 3梯梯8 8户户3 3、4 4、6 6号楼（平层）标准层平面图号楼（平层）标准层平面图2 2梯梯9 9户户B1B1B1B1B1B1B1B1B2B2B2B2B2B2B2B2B3B3下层下层B1B1B1B1B1B1B1B1B2B2B2B2B2B2B2B2B3B3上层上层蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】2 2、5 5、7 7号楼（跃层）标准层平面图号楼（跃层）标准层平面图蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】户型分析户型分析A1A1户型，户型，3 3室室2 2厅厅1 1卫，建面约卫，建面约6868平米，平米，实得约实得约8383平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3900*340013.3厨房3900*18007主卧3300*27008.9次卧12900*29008.4次卧22400*22505.4赠送阳台+飘窗15A2A2户型，户型，3 3室室2 2厅厅1 1卫，建面约卫，建面约6363平米，实得平米，实得约约7777平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3150*330010.4厨房3900*18007主卧3000*31509.5次卧13150*27008.5次卧22400*22505.4赠送飘窗+阳台14A3A3户型，户型，3 3室室2 2厅厅1 1卫，建面约卫，建面约6767平米，实平米，实得约得约8181平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3950*330013厨房3900*18007主卧3000*395011.9次卧13300*27008.9次卧22400*22505.4赠送阳台+飘窗14蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】户型分析户型分析B1B1户型，户型，4 4室室2 2厅厅3 3卫，建面约卫，建面约8282平米，实得约平米，实得约150150平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3200*360011.5厨房4700*19008.9主卧6000*360021.6次卧12700*32008.6次卧24700*275012.9赠送飘窗+阳台+书房+客厅+卧室+主卫68跃层房源交房时开发商将做好隔层，但费用由客户承担。跃层房源交房时开发商将做好隔层，但费用由客户承担。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】户型分析户型分析B2B2户型，户型，3 3室室2 2厅厅3 3卫，建面约卫，建面约6565平米，实得约平米，实得约119119平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3200*450014.4厨房4250*19008.1主卧5680*450025.6次卧12400*24005.8次卧24250*275011.7赠送阳台+飘窗+卧室+餐厅+主卫53蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】户型分析户型分析B3B3户型，户型，4 4室室2 2厅厅3 3卫，建面约卫，建面约6969平米，实得约平米，实得约150150平米平米房间房间尺寸尺寸面积（平米）面积（平米）客厅3500*530018.6厨房4500*19008.6主卧7100*530030次卧12400*32007.7次卧23000*360010.8赠送飘窗+阳台+卧室+储藏室+书房80蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【产品策略产品策略】户型分析户型分析户型型建面建面客客厅厨房厨房主卧主卧次卧次卧1次卧次卧2赠送面送面积备注注A16813.378.98.45.415平层A26310.479.58.55.414A36713711.98.95.414B18211.58.921.612.98.668复式B26514.48.125.611.75.853B36918.68.63010.87.780大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在1010平米以上平米以上p蓝光coco蜜城平层户型面积在63-68平米之间，功能设计为小套三，赠送面积较大，基本赠送都在15平米左右；客厅面积介于10-13平米之间，厨房面积在7-平米左右，主卧面积在9-12平米之间。p项目复式产品建筑面积65-82平米之间，但是实得面积在119-150平米之间，赠送面积大为项目一大特色；客厅面积在11-19平米之间，主卧面积较大，在22-30平米之间。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【价格策略价格策略】项目目前暂未开盘（10月20日开盘），首次推出房源预计平层均价9000元/平米左右，主力总价区间58-65万；跃层均价13000元/平米左右，主力总价区间85-110万；现场了解，中区位置房源价格稍高于低区、高区房源价格；区域内平层户型具有总价优势，复式户型在总价相当的情况下具有产品优势区域内平层户型具有总价优势，复式户型在总价相当的情况下具有产品优势p区域内项目总价基本集中在60万以上，而该项目平层产品总价区间58-65万，具有差异化竞争优势。p虽然项目复式产品单价较高，但由于赠送面积大，实得均价同样具有很强的吸引力；该类产品总价在85-110万，在区域存在同质竞争，但相比之下，更突显产品优势。项目名称主力价格总价区间备注中大君悦金沙花园890063-98金沙西墅16500250-660保利贝森公馆11900104-203蓝光coco蜜城平层预计9000，复式预计13000平层预计58-65，复式预计85-110平层赠送15平米左右，复式赠送53-80平米蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【推广策略推广策略】主要推广渠道：主要推广渠道：报纸：成都商报、华西都市报（硬广+软文）站台广告活动：销售中心、样板间开放；诚意金排号；“寄出心中的蜜语”七夕节大型活动；川南coco购房节；房交会等现场：工地围墙“房车一体化房车一体化”营销营销：购蓝光COCO系的楼盘，加一万元就送克鲁兹，这1万元相当于买车首付，其余的首付款由蓝光出。购房者实际享受的是楼盘赠送的2万元购车款，余下7万元购车款于年底前付清即可。报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象；报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象；“房车联动房车联动”、川南、川南cocococo购房购房节是亮点节是亮点发布日期发布日期版面类型版面类型媒体媒体版面版面版式版式推广诉求推广诉求2012-8-8整版华西都市报17版：第一眼33.00 X 48.00彩版1+1城市小叠墅 买一层享两层2012-8-8整版华西都市报15版：广告33.00 X 48.00彩版内置2万风情商业+6大名校+2座公园2012-8-23整版成都商报51版：房产33.00 X 48.00彩版蓝光COCO蜜城：入住绝版内光华的最后机会2012-9-27整版华西都市报134版：城市读本/读川南33.00 X 48.00彩版COCO 购房节火热持续 领舞成都城西三房生活蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【推广策略推广策略】部分报媒推广部分报媒推广蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【盈利策略盈利策略】楼面地价楼面地价建面均价建面均价实面均价实面均价5400元/平米10500元/平米约7500元/平米项目名称主力价格楼面地价价差空间金沙西墅16500491611584保利贝森公馆1190060005900控制总价，快速走量，回笼资金，提高资本利用率控制总价，快速走量，回笼资金，提高资本利用率蓝光coco蜜城价差空间为5100元p区域楼盘价差空间（主力价格楼面地价主力价格楼面地价）较大，金沙西墅过万，保利接近6000元，蓝光coco蜜城最低为5100元，单位盈利能力不足其他项目，但在快销的情况下，可实现快速回笼资金。备注：备注：cocococo金沙均价根据平层和复式的大体均价金沙均价根据平层和复式的大体均价和产品占比推算估计和产品占比推算估计现场了解，首置客群占绝对比例，部分改善型客户偏好跃层产品；客户来源：现场了解，从排号情况看，主要是本地客户，二线城市主要有内江、宜宾等，主要是因为蓝光coco系产品举行了“川南coco购房节”活动；客户年龄、家庭结构：客户年龄集中在25-40岁左右，三口之家占主导；置业目的：以自住为主。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【锁定客群锁定客群】以首置客户居多，年轻人占比较大，客户主要来自成都本地以首置客户居多，年轻人占比较大，客户主要来自成都本地 项目预计10月20日开盘，推5、6号楼；5号楼为跃层，共计126套，2梯9户，户型面积为65、69、82平米，预计均价13000元/平米；6号楼为平层，共计224套，3梯8户，户型面积为63、67、68平米，预计均价9000元/平米；目前处于排号阶段，交2万元诚意金优惠2%，现场了解，目前已排号500余组。蓝光蓝光cocococo系列系列cocococo蜜城蜜城【销售情况销售情况】从排号情况看，项目人气火爆，预计项目开盘销售情况比较乐观从排号情况看，项目人气火爆，预计项目开盘销售情况比较乐观背景概