成都茂业中心营销推广提案课件

二级市场策划品控中心Centaline Consultants茂业中心营销推广提案茂业中心营销推广提案茂业中心营销推广提案茂业中心营销推广提案茂业中心营销推广提案茂业中心营销推广提案成都茂业中心营销推广提案项目发展站位CBDCBD商务新坐标商务新坐标本提案主要内容：本提案主要内容：1 1、根据区域市场发展情况，确定本案最佳发展模式。、根据区域市场发展情况，确定本案最佳发展模式。2 2、针对区域多类购买客户特点，以客户为导向，制定精准的营销推广战略。、针对区域多类购买客户特点，以客户为导向，制定精准的营销推广战略。本报告结构本报告结构本案位于天府新城的中心核心位置，拥有非常优越地理位置。本案位于天府新城的中心核心位置，拥有非常优越地理位置。项目经济指标项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目产品分析项目产品分析 项目周边配套完善，特别是商务配套完善，利于本案商业、写字楼的发展。项目周边配套完善，特别是商务配套完善，利于本案商业、写字楼的发展。项目经济指标项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目产品分析项目产品分析 本案位于三环路外侧，天府大道与府城大道交汇处，到达机场只需15分钟，达到二环内只需5-6分钟，交通十分便利。本案在地铁1号线新益州站出口附近，相当便捷，1号线地铁的开通，将极大提升项目的交通效率。项目周围交通十分便捷，地铁物业，利于发展商业以及写字楼物业。本案位于地铁一号线出口附近，公共交通便捷，利于发展商业与写字楼。本案位于地铁一号线出口附近，公共交通便捷，利于发展商业与写字楼。公交站点公交站点公交路线公交路线起止点起止点高新区管委会501501桂溪公交站华阳新客运站高新区管委会118118天府广场西新会展中心高新区管委会115115君平街新会展中心天府长城站533533东虹路-石羊场公交站天府长城站502A502A永康森林公园-中和镇天府长城站805805茶店子公交站-华阳客运站项目经济指标项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目产品分析项目产品分析 项目经济指标项目经济指标本案由多业态组合，具备打造商务复合体的基础素质。本案由多业态组合，具备打造商务复合体的基础素质。项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目总建筑面积项目总建筑面积33万持有部分商业建筑面积（1-4F）6万可售部分C栋建筑面积（7-31F）10万A栋建筑面积（7-31F）5万B栋建筑面积（7-31F）5万项目产品分析项目产品分析 项目经济指标项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目产品分析项目产品分析 A A栋（栋（7070年住宅产权）年住宅产权）A A栋、栋、B B栋、栋、C C栋外立面一致、内部硬件配套设施也基本一致，栋外立面一致、内部硬件配套设施也基本一致，A A栋具备走写字楼路线的基础条件。栋具备走写字楼路线的基础条件。A A栋户型主力面积栋户型主力面积7070（套一），面积偏大，做为住宅，销售难度较大。（套一），面积偏大，做为住宅，销售难度较大。A A栋与栋与B B栋、栋、C C栋外立面、内部硬件配套设施基本一致，栋外立面、内部硬件配套设施基本一致，A A栋具备发展写字楼的基础条件。栋具备发展写字楼的基础条件。A A栋主力户型栋主力户型7070平米（套一），面积偏大，做为住宅销售，难度较大。平米（套一），面积偏大，做为住宅销售，难度较大。户型设计：内廊式户型设计：内廊式设计，主力面积设计，主力面积7070（套一），面积（套一），面积偏大偏大南延线住宅市场南延线住宅市场70-8070-80的小户型走势非常缓慢，不建议本案的小户型走势非常缓慢，不建议本案A栋不走住宅产品路栋不走住宅产品路线，线，A栋发展为写字楼。栋发展为写字楼。统计项目：中海兰庭、中海翠屏湾、时代晶科、华润凤凰城统计项目：中海兰庭、中海翠屏湾、时代晶科、华润凤凰城 河畔新世界、南城都汇、天府长城、新鸿基悦河畔新世界、南城都汇、天府长城、新鸿基悦城城2007-2009.72007-2009.72007-2009.72007-2009.7套一套一套二套二套三套三面积区间（平米）面积区间（平米）40-6040-6071-8071-8081-9081-9091-10091-100101-120101-12091-10091-100111-120111-120121-130121-130总价区间（万元）总价区间（万元）25-3525-3540-4840-4845-5345-5350-5850-5854-6554-6552-5852-5858-6958-6964-7564-75总供应面积（平米）总供应面积（平米）18283182832850028500128011852856118143981134530227933总消化套数总消化套数386 386 378 378 1346 856 360 300 1030 1741 总消化量（平米）总消化量（平米）18142 18142 28350 28350 115662 82362 32371 29686 94967 217805 剩余面积（平米）剩余面积（平米）141 141 150 150 12349 2923 28810 14295 39563 10128 月去化面积（平米）月去化面积（平米）672 672 1113 1113 6397 4372 2722 1953 6537 10695 月去化套数月去化套数14 14 15 15 75 45 33 20 72 85 月均去化面积月均去化面积/项目项目672 672 557 557 1279 1093 907 651 1307 2674 月均去化套数月均去化套数/项目项目14 14 7 7 15 11 11 7 14 21 不建议本案的不建议本案的7070年产权部分走住宅路线年产权部分走住宅路线项目经济指标项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目产品分析项目产品分析 项目经济指标项目经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目交通分析项目交通分析项目周边配套项目周边配套项目区位分析项目区位分析项目产品分析项目产品分析 地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口A A、B B栋入口大堂栋入口大堂C C栋入口大堂栋入口大堂中心广场中心广场项目地块分析项目地块分析总结：本案具备发展区域中心复合体的素质，总结：本案具备发展区域中心复合体的素质，A A、B B、C C栋都发展写字楼。栋都发展写字楼。1 1、本案位于区域核心位置，地理位置优越。、本案位于区域核心位置，地理位置优越。2 2、项目周边配套完善，特别是商务配套，利于发展写字楼及商业。、项目周边配套完善，特别是商务配套，利于发展写字楼及商业。3 3、本案位于地铁一号线出口附近，公共交通便捷，利于发展商业与写字楼。、本案位于地铁一号线出口附近，公共交通便捷，利于发展商业与写字楼。4 4、本案由多业态组合，具备打造商务复合体的基础素质。、本案由多业态组合，具备打造商务复合体的基础素质。5 5、A A栋与栋与B B栋、栋、C C栋外立面、内部硬件配套设施基本一致，栋外立面、内部硬件配套设施基本一致，A A栋具备走写字楼路栋具备走写字楼路线的基础条件。线的基础条件。A A栋户型设计偏大，做为住宅，销售难度大。栋户型设计偏大，做为住宅，销售难度大。6 6、南延线住宅市场、南延线住宅市场70-8070-80的小户型走势非常缓慢，不建议本案的小户型走势非常缓慢，不建议本案A A栋不走住宅栋不走住宅产品路线，产品路线，A A栋发展为写字楼。栋发展为写字楼。复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案建议以写字楼、商业双核心的发展模式。本案建议以写字楼、商业双核心的发展模式。主要通过以下分析：主要通过以下分析：1 1、复合体发展模式分析、复合体发展模式分析2 2、各模式典型项目分析借鉴、各模式典型项目分析借鉴3 3、本案发展模式分析、本案发展模式分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、成都万达广场例如：广州中信广场例如：北京华贸中心外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式四、以商业、写字楼为核心的模式模式四、以商业、写字楼为核心的模式明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域商务功能突出独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理复合体发展模式分析复合体发展模式分析项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2总投资：40亿港币案例分析案例分析深圳华润中心深圳华润中心复合体发展模式分析复合体发展模式分析以商业带动写字楼、住宅、公寓的发展模以商业带动写字楼、住宅、公寓的发展模式式公寓公寓周边高档公寓众多周边高档公寓众多住宅住宅高档住宅缺失，中高档住宅缺失，中高档住宅众多高档住宅众多酒店酒店五星级酒店林立五星级酒店林立办公办公地王大厦等甲级写地王大厦等甲级写字楼汇聚字楼汇聚商务商务CBDCBD带来大量高等级带来大量高等级商务人士商务人士商业商业缺乏有影响力的商业缺乏有影响力的商业形态形态五星级酒店五星级酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店高消费人流高消费人流案例分析案例分析深圳华润中心深圳华润中心 通过商业市场空白点作为突破口，办公、通过商业市场空白点作为突破口，办公、商业带动住宅、酒店、公寓的发展模式商业带动住宅、酒店、公寓的发展模式复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案复合体发展模式分析本案复合体发展模式分析外因外因内因内因优越的地理位置优越的地理位置南部新城核心区域南部新城核心区域便利的交通条件便利的交通条件地铁地铁1 1号线和南延线为主的成熟交通网络号线和南延线为主的成熟交通网络大规模的区域规划大规模的区域规划 南部新城整体规划达到南部新城整体规划达到60006000万平米万平米搞品质的视觉冲击搞品质的视觉冲击现代时尚的项目形象现代时尚的项目形象高水准规划设计高水准规划设计各功能共融不互扰各功能共融不互扰功能化体系功能化体系甲级写字楼（甲级写字楼（2020万平米）万平米）5 5万平米公寓万平米公寓高档高档/中高档购物中心（中高档购物中心（6 6万平米）万平米）专业的管理团队专业的管理团队物业管理物业管理/经营管理经营管理本案关键因素分析本案关键因素分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案位于区域中心、地铁交通、本案位于区域中心、地铁交通、33万平米体量为商业、写字楼发展提供良好的基础。万平米体量为商业、写字楼发展提供良好的基础。清晰的区域功能定位清晰的区域功能定位 本案所在的区域被规划为总部经济区本案所在的区域被规划为总部经济区本案复合体发展模式分析本案复合体发展模式分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案未来潜在商业分析：本案未来潜在商业分析：目前区域潜在商业项目目前区域潜在商业项目1212个、合计个、合计40.740.7万平米商业万平米商业站南组团站南组团大源组团大源组团本案复合体发展模式分析本案复合体发展模式分析复合体发展模式分析复合体发展模式分析本案未来潜在商业分析：本案未来潜在商业分析：整个南部新城的商业规划集中在大源组团，达到整个南部新城的商业规划集中在大源组团，达到27.727.7万平米，本案所在的站南组团，商业供应万平米，本案所在的站南组团，商业供应相对较少，如本案率先推出商业，将占得市场先机。相对较少，如本案率先推出商业，将占得市场先机。复合体发展模式分析复合体发展模式分析商业与写字楼之间的关系商业与写字楼之间的关系1 1、商业招商先行带动写字楼销售。、商业招商先行带动写字楼销售。2 2、商业提升写字楼档次，完善写字楼配套，提高写字楼销售率、入住率。、商业提升写字楼档次，完善写字楼配套，提高写字楼销售率、入住率。3 3、写字楼为商业提供人流量、聚集人气，促进商业租金提升。、写字楼为商业提供人流量、聚集人气，促进商业租金提升。本案复合体发展模式分析本案复合体发展模式分析商业商业写字楼写字楼双核发展模式双核发展模式双核发展模式双核发展模式本案作为本案作为商务复合体商务复合体的以写字楼的以写字楼+商业双核发展模式商业双核发展模式复合体发展模式分析复合体发展模式分析1 1、本案位于区域中心、地铁交通、本案位于区域中心、地铁交通、3333万平米体量为商业、写字楼发展提供良好的基础。万平米体量为商业、写字楼发展提供良好的基础。2 2、目前区域内无影响力的商业体，为商业先行提供良好的发展契机、目前区域内无影响力的商业体，为商业先行提供良好的发展契机商业先行商业先行引进主力店引进主力店树立形象树立形象品牌商家入驻品牌商家入驻小商家入驻小商家入驻甲级写字楼甲级写字楼（A、B栋）栋）销售销售甲级写字楼甲级写字楼（C栋）销售栋）销售巩固形象为巩固形象为主，同时实主，同时实现赢利现赢利实现赢利实现赢利商务发育商务发育加深形象加深形象商务成熟商务成熟商气形成商气形成促进促进互相促进互相促进促进促进第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段商业、写字楼商业、写字楼商务复合体双核发展模式商务复合体双核发展模式互相促进，协调统一互相促进，协调统一本案复合体发展模式简析本案复合体发展模式简析复合体发展模式分析复合体发展模式分析商务入市商务入市建立形象建立形象1 1、成都写字楼、成都写字楼0909年上半年受到金融危机的影响和一些甲级写字楼只租不售，导致成年上半年受到金融危机的影响和一些甲级写字楼只租不售，导致成交量下降。交量下降。2 2、0909年上半年受到金融危机的影响，办公用房售价、租金增幅下降，但仍然保持增年上半年受到金融危机的影响，办公用房售价、租金增幅下降，但仍然保持增长。长。3 3、南延线是成都写字楼市场的核心区域。、南延线是成都写字楼市场的核心区域。结论：成都市写字楼市场比较稳定、核心逐步向南延线转移。结论：成都市写字楼市场比较稳定、核心逐步向南延线转移。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 尽管自尽管自0505年以来始终保持供大于求的趋势，年以来始终保持供大于求的趋势，0909年上半年同比年上半年同比0808年成交量提高超过年成交量提高超过100%100%，市场回暖明显。，市场回暖明显。0505年年-08-08年写字楼供应量整体呈上升趋势，成交量整体小幅上升；年写字楼供应量整体呈上升趋势，成交量整体小幅上升；0707年整体楼市较好，写字楼成交量达年整体楼市较好，写字楼成交量达47.1847.18万，使得供需基本趋于平横；万，使得供需基本趋于平横；0808年供应量增大，达年供应量增大，达77.1277.12万，而成交量减少，达万，而成交量减少，达39.0739.07万，仅消化万，仅消化50%50%，供大，供大于求。于求。0909年上半年回暖明显。年上半年回暖明显。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 自自0505年以来，办公用房的成交价持续大幅升高，三年间共上涨年以来，办公用房的成交价持续大幅升高，三年间共上涨83.74%83.74%，其中，其中0808年在年在0707年的基础上年的基础上上涨了上涨了30.6%30.6%，成交价达到了，成交价达到了78317831元元/平方米。平方米。0909年上半年受到金融危机，以及大量低端办公用房的入市，成交均价与年上半年受到金融危机，以及大量低端办公用房的入市，成交均价与0808年基本持平。年基本持平。0909年上半年租金较年上半年租金较0808年年3.8%3.8%。小幅增长。小幅增长。0909年上半年年上半年受到金融危机的影响，受到金融危机的影响，办公用房售价、租金增幅下降，但仍然保持增长。办公用房售价、租金增幅下降，但仍然保持增长。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 0909年年1-61-6月供需对比月供需对比:南延线供应和成交都在整个成都市场占据较大份南延线供应和成交都在整个成都市场占据较大份额额南延线供应、成交占市场总量的南延线供应、成交占市场总量的58%58%、49%49%，南延线将成为成都写字楼市场的核心区域，南延线将成为成都写字楼市场的核心区域写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 结论：甲级写字楼存量小，消化快、价格涨幅快、未来竞争压力较小，建议写字楼结论：甲级写字楼存量小，消化快、价格涨幅快、未来竞争压力较小，建议写字楼发展甲级写字楼。本案入市主要竞争项目中信大厦、东方投资。发展甲级写字楼。本案入市主要竞争项目中信大厦、东方投资。1 1、区域规划为总部基地及行政商务区，为本案写字楼发展提供良好的政策基础。、区域规划为总部基地及行政商务区，为本案写字楼发展提供良好的政策基础。2 2、区域写字楼、区域写字楼0808年存量已基本消化完毕，市场存量压力较小。年存量已基本消化完毕，市场存量压力较小。3 3、0909年年1-71-7月，甲级写字楼项目月平均去化面积比乙级写字楼多月，甲级写字楼项目月平均去化面积比乙级写字楼多12001200平米。平米。4 4、20102010年预计供应年预计供应18.5518.55万平米，是本案较好的入市时机。入市主要竞争项目中信大厦、东方投资。万平米，是本案较好的入市时机。入市主要竞争项目中信大厦、东方投资。5 5、区域甲乙级写字楼未来供应、区域甲乙级写字楼未来供应78.4578.45万、万、110.9110.9万平米。压力集中在乙级写字楼。万平米。压力集中在乙级写字楼。6 6、区域内甲级写字楼较乙级写字楼租金涨幅快。、区域内甲级写字楼较乙级写字楼租金涨幅快。规划分析规划分析写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 规划分析规划分析南部新城以科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能南部新城以科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 规划分析规划分析两大组团、六大功能片区两大组团、六大功能片区写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 规划分析规划分析本案组团未来发展：总部中心，行政商务本案组团未来发展：总部中心，行政商务写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 产业分析产业分析区域三大支柱产业：软件外包、会展业、金融服务业区域三大支柱产业：软件外包、会展业、金融服务业写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 35区域内有区域内有1111个写字楼项目，目前个写字楼项目，目前5 5个在售项目，其中个在售项目，其中4 4个甲级写个甲级写字楼，字楼，1 1个乙级写字楼；个乙级写字楼；写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 区域写字楼供需（万平米）区域写字楼供需（万平米）截止截止7 7月底，甲乙级写字楼消化月底，甲乙级写字楼消化1414万平米，存量剩余万平米，存量剩余13.0513.05万平米，万平米，0808年存年存量已基本消化完毕，剩余存量主要是量已基本消化完毕，剩余存量主要是0909年供应未消化万的数量。年供应未消化万的数量。08年甲乙级写字楼供需比分别为2.01、1.2，甲级写字楼严重供大于求。乙级写字楼主要是由于理想中心（住宅产权）低总价、低首付，造成3个月销售10万平米，使得08年区域乙级写字楼供需基本平衡。09年甲乙级写字楼供需比0.65、1.61，甲乙级写字主要消化08年存量。截止到09年7月底甲级写字楼存量7.95万平米（其中包括水电大厦自用不销售部分），乙级写字楼存量5.1万平米(主要为新增存量)。截止7月底甲乙写字楼存量共计13.05万平米，目前存量主要为09年新增存量。甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼时间08年09年1-7月08年09年1-7月供应23.317.01供应17.45.8成交11.6110.76成交14.53.6供需比2.01 0.65 供需比1.20 1.61 写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 0909年年1-71-7月，甲、乙级写字楼平均项目月去化速度分别为月，甲、乙级写字楼平均项目月去化速度分别为0.380.38万平米、万平米、0.260.26万平米。万平米。0909年年1-71-7月，甲级写字楼项目月平均去化面积比乙级写字楼多月，甲级写字楼项目月平均去化面积比乙级写字楼多12001200平米。平米。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 档次档次项目名称项目名称入市时间入市时间建筑面积建筑面积（平米）（平米）甲级写字楼新希望国际20107.6乙级级写字楼城南科技广场201012.8乙级级写字楼城南科技广场201119在售项目潜在供应在售项目潜在供应未来在售项目潜在供应未来在售项目潜在供应39.439.4万平米，压力主要集中在乙级写字楼万平米，压力主要集中在乙级写字楼甲乙级写字楼分别甲乙级写字楼分别7.67.6万、万、31.831.8万平米万平米写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 区域成交土地潜在供应共区域成交土地潜在供应共2121个，甲级写字楼个，甲级写字楼8 8个，乙级写字楼个，乙级写字楼1313个。个。成交土地潜在供应成交土地潜在供应中航阳光分两期，一期定位甲级写字楼，二期为乙级写字楼。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 20102010年成交土地未开发预计甲年成交土地未开发预计甲乙级写字楼预计供应分别乙级写字楼预计供应分别18.5518.55万、万、43.143.1万平米。万平米。20112011年成交土地未开发预计甲年成交土地未开发预计甲乙级写字楼预计供应分别乙级写字楼预计供应分别52.352.3万、万、3636万平米。万平米。未来两年甲乙级写字楼成交土未来两年甲乙级写字楼成交土地未开发潜在供应分别为地未开发潜在供应分别为70.8570.85、79.179.1万平米。万平米。20102010年区域甲级写字楼预计供应年区域甲级写字楼预计供应18.5518.55万平米，是本案较好的入市时机。万平米，是本案较好的入市时机。本案入市主要竞争项目中信大厦，东方投资。本案入市主要竞争项目中信大厦，东方投资。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 成交土地潜在供应成交土地潜在供应客户分析客户分析 未来区域写字楼总潜在供应面积未来区域写字楼总潜在供应面积189.35189.35万平米，供应主要集中在乙级写字楼。万平米，供应主要集中在乙级写字楼。未来区域写字楼潜在总供应未来区域写字楼潜在总供应189.35189.35万平米（在售潜在供应和成交土地未开发潜在供应）。万平米（在售潜在供应和成交土地未开发潜在供应）。区域甲乙级写字楼未来总供应分别区域甲乙级写字楼未来总供应分别78.4578.45万、万、110.9110.9万平米。压力主要集中在乙级写字楼。万平米。压力主要集中在乙级写字楼。区域甲乙级写字楼未来总供应项目数分别为区域甲乙级写字楼未来总供应项目数分别为9 9、1414个。个。未来潜在总供应未来潜在总供应写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 甲级写字楼甲级写字楼0909年价格增长为年价格增长为5.7%5.7%租金增长租金增长8.5%8.5%。乙级写字楼乙级写字楼0909年年价格增长价格增长6%6%租金增长租金增长5.2%5.2%。区域内甲、乙级写字楼区域内甲、乙级写字楼0909年年1-71-7月价格递增月价格递增5.7%5.7%、6%6%，租金递增租金递增8.5%8.5%、5.2%5.2%，涨幅较稳定。，涨幅较稳定。租金及价格租金及价格价格及租金（元）价格及租金（元）（以上租金价格均为企业入住后的价格）（以上租金价格均为企业入住后的价格）（以上租金价格均为企业入住后的价格）（以上租金价格均为企业入住后的价格）写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 10001000平米以上平米以上500-1000500-1000平米平米300-500300-500平米平米200-300200-300平米平米200200平米以下平米以下大型国企大型国企各相关行业关联企业各相关行业关联企业贸易行业、贸易行业、IT软件企业软件企业制造业、建筑业制造业、建筑业房地产、金融保险、房地产、金融保险、医药行业医药行业55%55%23%23%9%9%8%8%5%5%写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 区域购买客户情况如下：区域购买客户情况如下：主力客户：房地产、主力客户：房地产、ITIT软件、制造业、金融保险业、其它行软件、制造业、金融保险业、其它行业。国内、省内客户为主。业。国内、省内客户为主。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 现有成交客户现有成交客户分析分析主力客户：房地产、主力客户：房地产、ITIT软件、金融保险业。国内、省内客户为主。软件、金融保险业。国内、省内客户为主。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 现有成交客户现有成交客户分析分析主力客户：房地产、主力客户：房地产、ITIT软件、水电行业、金融业。国内、省内客户为主。软件、水电行业、金融业。国内、省内客户为主。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 现有成交客户现有成交客户分析分析写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 主力客户：房地产、医药、建筑业、各相关行业关联企业。国内、省内客户为主。主力客户：房地产、医药、建筑业、各相关行业关联企业。国内、省内客户为主。现有成交客户现有成交客户分析分析写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 主力客户：房地产、主力客户：房地产、ITIT软件、制造业、医药、金融保险业、贸易。国内、省软件、制造业、医药、金融保险业、贸易。国内、省内客户为主。内客户为主。现有入住客户现有入住客户分析分析未来需求分析未来需求分析区域未来写字楼需求主要支持点如下：区域未来写字楼需求主要支持点如下：1 1、金融总部商务区带动的影响：、金融总部商务区带动的影响：按照规划区域在行政区以西规划金融总部商务区，使得银行、保险、证劵公司会在区域设计办事机构，此类将是本区域较强的需求。2 2、企业总部带动的需求：、企业总部带动的需求：大型企业开发的写字楼为自用，这些大型能源型企业的行业背景，可以带来大量的关联企业的聚集，形成对周边写字楼的直接需求。3 3、会展中心带动的需求：、会展中心带动的需求：与会展经济相关的公司，如展览、物流、贸易、策划咨询等公司会在区域形成一定聚集。4 4、高新产业的带动、高新产业的带动需求需求：软件园目前已有近40家知名软件企业入驻，如中国移动、华为、中兴、上海贝尔、诺基亚、阿尔卡特、西门子、盛大网络、新加坡电信等，对纯写字楼仍然有直接需求并能创造间接需求：园区内部分大中型企业的行政/人事/财务、销售等部门会产生纯写字楼需求与园区产业相关的上下游企业的板式机构或者代表处会产生纯写字楼需求相关资讯、服务类型公司，如企业管理咨询、投资顾问公司也会产生对纯写字楼需求5 5、区域房地产开发带动的需求：、区域房地产开发带动的需求：由于区域快速的发展带来的房地产和建筑的需求，将有大量的房地产开发企业及建筑业、关联行业入住。6 6、地铁和区域性价比的带动、地铁和区域性价比的带动需求需求：当地铁开通，区域朱建成成熟，一些原本在市区办公，但饱受环境、交通拥挤、租金昂贵、无法扩容之苦的公司，会考虑搬迁到地铁沿线办公，减少时间办公成本。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 区域写字楼客户小结区域写字楼客户小结两大类客户、两大类客户、7 7大行业、大行业、3 3大从业背景大从业背景写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 编号编号客户来源客户来源客户分类客户分类总站比总站比比例比例1自住型客户自住型客户金融保险行业金融保险行业85%85%20%20%ITIT软件业软件业15%15%房地产行业房地产行业25%25%医药行业医药行业15%15%制造业制造业8%8%贸易贸易8%8%各相关行业关联企业各相关行业关联企业9%9%2投资性客户投资性客户自由职业者自由职业者15%15%40%40%私营企业主私营企业主45%45%其它其它15%15%由于水电业行业性太强，需求有限，且都以自产自销，后文将不做详细研究。由于水电业行业性太强，需求有限，且都以自产自销，后文将不做详细研究。自住客户自住客户金融保险行业金融保险行业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该行业企业背景大多数均具有国企背景，且大多数为上市企业。主要是以大型企业为主。企业主要是以购买写字楼为主，且资金实力雄厚。对写字楼档次及配套需求较高。对写字楼地段及交通便捷要求较高。主要是需求在500-1000平米及以上。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 自住客户自住客户ITIT软件行业软件行业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该行业企业大多数为上市企业，资金实力雄厚。主要是以中型企业为主。该企业研发部门主要集中在产业园内，需求甲级写字楼的主要是行政部门、销售部门、财务部门。该行业企业对写字楼的形象要求较高，希望通过写字楼的形象，提升自身公司的形象。该行业企业对写字楼地段及交通便捷要求较高，主要是需求在200-300平米。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 自住客户自住客户房地产行业房地产行业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积由于天府新城处于迅速发展建设阶段，房地产企业对甲级写字楼的需求较旺盛。该类企业主要是以国内、省内企业为主。该类企业主要对写字楼形象、档次、配套要求较高。该类企业主要是以购买写字楼为主。该类企业也看重写字楼的投资价值。主要是需求在500-1000平米及以上。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 自住客户自住客户医药行业医药行业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该类企业主要是区域总部或分公司，需求甲级写字楼，由于该类企业对外的形象非常重要，所以对写字楼形象、档次、配套要求较高。该类企业主要是以大、中企业为主。该类企业主要是以购买写字楼为主。该类企业对写字楼地段及交通便捷要求较高。主要是需求在500-1000平米及以上。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 自住客户自住客户制造业行业制造业行业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该类企业主要是区域总部或分公司，需求甲级写字楼，由于该类企业对外的形象非常重要，所以对写字楼形象、档次、配套要求较高。该类企业主要是以大、中型企业为主。该类企业重视资产投资，主要是以购买写字楼为主。主要是需求在300-500平米。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 自住客户自住客户贸易行业贸易行业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该类企业主要是针对国内、国际企业进行生产交易，对楼盘档次和外立面形象要求较高。该类企业主要是以国内、省内企业为主。该类企业主要是以购买写字楼为主。主要是需求在200-300平米。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 自住客户自住客户各相关行业关联企业各相关行业关联企业行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好行业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该类企业主要是行业的服务者或者关联企业，为了方便与行业主流企业沟通交易，需要比邻主流企业办公场所。该类企业处于对外形象考虑，对写字楼的档次和外立面要求也较高。该类企业主要是以购买写字楼为主。主要是需求在200平米以下。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 投资客户投资客户私营企业主私营企业主从业背景及偏好从业背景及偏好从业背景及偏好从业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该职业背景的客户对区域发展以及政策了解较透彻，眼光独到。经济实力较强，投资自用都可以。该职业背景客户对产品的档次以及配套比较看重。该类客户主要以城南、省内客户为主主要是需求在200-300平米。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 投资客户投资客户自由职业者自由职业者从业背景及偏好从业背景及偏好从业背景及偏好从业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积该职业背景的客户对市场了解较深入，从前有较丰富的投资经验。经济实力较强。该职业背景客户有范围较大的圈层，该圈层内客户均是以投资房产为爱好，锁定其中有影响的客户就可以引起羊群效应。该职业背景客户对产品档次、配套、升值潜力非常看重。该类客户主要以城南客户为主。主要是需求在200平米以下。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 投资客户投资客户其它其它从业背景及偏好从业背景及偏好从业背景及偏好从业背景及偏好需求面积需求面积需求面积需求面积主要由公务员、教师、高管等组成。经济实力较强。该职业背景客户对产品档次、配套、升值潜力非常看重。该内客户主要以城南、成都除城南以外区域主要是需求在200平米以下。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 200m200m2 2本地企业本地企业各相关各相关行业关行业关联企业联企业I IT T软软件件企企业业制造业制造业行业行业医药医药行业行业房房地地产产行行业业贸易贸易行业行业需求面积客户区域客户区域写字楼自住客户构成写字楼自住客户构成200-300m200-300m2 2300-500m300-500m2 2500-1000m500-1000m2 2省内企业省内企业国内企业国内企业国际企业国际企业金金融融保保险险业业主力需求集中在主力需求集中在200-1000200-1000平米之平米之间，主要以省内、国内企业为主间，主要以省内、国内企业为主写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 200m200m2 2城南区域城南区域自由职自由职业者业者其它其它私营企私营企业主业主需求面积客户区域客户区域200-300m200-300m2 2300-500m300-500m2 2500-1000m500-1000m2 2成都除城南以成都除城南以外区域外区域省外省外省内省内写字楼投资客户构成写字楼投资客户构成私营企私营企业主业主私营企私营企业主业主自由职自由职业者业者其它其它主力需求集中在主力需求集中在300300平米以下，以城平米以下，以城南客户为主南客户为主私营企私营企业主业主写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析客户分析客户分析 写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 通过对区域写字楼典型项目的借鉴，销售较好的写字楼应具备：完善的内部硬件通过对区域写字楼典型项目的借鉴，销售较好的写字楼应具备：完善的内部硬件设施、高档次的外立面、按客户需求分割面积、高性价比的产品，以及产业龙头设施、高档次的外立面、按客户需求分割面积、高性价比的产品，以及产业龙头企业入驻的带动。企业入驻的带动。我们将从以下项目进行研究分析：我们将从以下项目进行研究分析：1 1、高新国际广场、高新国际广场2 2、特拉克斯、特拉克斯3 3、新希望国际、新希望国际高新国际广场（乙级写字楼）高新国际广场（乙级写字楼）写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 本案启示：项目内部硬件设施完善，招商时通过对区域产业本案启示：项目内部硬件设施完善，招商时通过对区域产业中的龙头企业的引入，带动该产业相关产业及企业的入住。中的龙头企业的引入，带动该产业相关产业及企业的入住。高新国际广场（乙级写字楼）高新国际广场（乙级写字楼）写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 特拉克斯大厦（甲级写字楼）特拉克斯大厦（甲级写字楼）规划用地面积：14872.65平米建筑面积：总建面：79712平米标准层面积：1050平米面积分割：半层出售，每层525平米楼层情况：地上20层、地下2层层高：3.8米，净高3米，大厅挑高4.8米车位数：350个车位价格：未定入住时间：2009年10月公摊：20%均价：10000元/平米销售情况：2008年5月开盘，截止到7月底销售70%租售策略：目前只售不租物业管理：戴德梁行物业管理费：15元/平米/月购买者分析：矿产、国有企业、银行、IT类研发企业为主85%的客户为自用客户购买，15%的客户为投资客户购买。本案启示：项目分割产权面积较大，灵活性不强，应本案启示：项目分割产权面积较大，灵活性不强，应该按照客户需求灵活划分。该按照客户需求灵活划分。写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 新希望国际新希望国际（甲级写字楼）（甲级写字楼）规划用地面积：25亩建筑面积：133643平米标准层面积：1960平米面积分割：157-290平米楼层情况：26F,地下3F层高：标准层净高3米入户大厅层高:9米车位数：1160电梯:10部开盘时间：2009年4月入住时间：2010年公摊：26%售价：7900元/平米销售情况：90%租售策略：只售不租物业管理：锦管新城物业物业管理费：7元/平米/月购买者分析：65%自用型客户,其中省内客户60%,省外客户40%.付款方式:1次性优惠2%,分期优惠1%.大客户1次性优惠3%卖点解析:开发商品牌,性价比.写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 典型项目分析典型项目分析典型项目分析典型项目分析 客户分析客户分析 本案启示：项目采用低价入市的手法，形成本案启示：项目采用低价入市的手法，形成 良好的市良好的市场口碑。按客户需求划分面积。场口碑。按客户需求划分面积。通过市场分析以后，我们将采取调查形式，对已入住企业客户、投资客户进行调查，通过市场分析以后，我们将采取调查形式，对已入住企业客户、投资客户进行调查，通过对其调查，在项目产品发展及销售措施、营销推广建议，给出合理建议。通过对其调查，在项目产品发展及销售措施、营销推广建议，给出合理建议。我们将从以下客户进行研究：我们将从以下客户进行研究：1 1、写字楼使用者研究、写字楼使用者研究2 2、写字楼投资者研究、写字楼投资者研究写字楼需求研究写字楼需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼投资者需求研究写字楼投资者需求研究基于本次研究的需求，共选取7个写字楼（甲级5个、乙级2个），完成了33份典型客户（20个使用者、13个投资者）的需求研究：通过使用者的研究，组要对现有客户对物业的规划、硬件配套服务、租金等方面进行分析，一对本案产品规划提供参考。通过对投资者的研究，主要是对现有市场中的投资行为、关注因素等进行研究，以对本案项目的销售前景作出预期。1.7-8部以上的电梯配置部以上的电梯配置2.加强安防设施，增加可视会议系统加强安防设施，增加可视会议系统3.全面的物业管理、商务服务全面的物业管理、商务服务4.对绿化以及区域地标式的外立面要求较高对绿化以及区域地标式的外立面要求较高5.承受的租金与成都平均水平相近承受的租金与成都平均水平相近结论：结论：写字楼需求研究写字楼需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼投资者需求研究写字楼投资者需求研究写字楼需求研究写字楼需求研究1.选择性价比较高的中高档产品选择性价比较高的中高档产品2.楼层为中高层楼层为中高层3.对于区域位置和周边商务氛围的关注度高对于区域位置和周边商务氛围的关注度高4.主要的购买时间在竣工后至交房，首付主要的购买时间在竣工后至交房，首付50%左右，倾向分期付款左右，倾向分期付款写字楼投资者的研究表明，投资者选择写字楼产品的倾向性：写字楼投资者的研究表明，投资者选择写字楼产品的倾向性：写字楼使用者的研究表明我们应该具备：写字楼使用者的研究表明我们应该具备：写字楼需求研究写字楼需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼投资者需求研究写字楼投资者需求研究入住甲级写字楼的外企占较乙级写字楼高。背访单位企业性质背访单位企业性质外资企业对办公楼的形象和档次要求较高外资企业对办公楼的形象和档次要求较高写字楼需求研究写字楼需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼使用者需求研究写字楼投资者需求研究写字楼投资者需求研究客户倾向的办公区域客户倾向的办公区域随着区域发展和配套成熟，租用客户将逐步向南部新城倾向。随着区域发展和配套成熟，租用客户将逐步向南部新城倾向。CBD商圈区域是最受欢迎的对于南部新城，甲乙写字楼用户倾向为9%、9.1%，租客倾向较