成都温江项目市场及定位思路报告课件

温江项目市场及定位思路成都上策房地产营销策划有限公司2014.7Report outline Report outline Part1：城市概况Part2：地块分析Part3：市场环境Part4：项目定位成都温江项目市场及定位思路报告PART ONE城市概况成都温江项目市场及定位思路报告推进市级医疗、教育、文化、体育等资源向卫星城延伸，逐步实现卫星城和中心城区市级公共服务一体化，构建15分钟城市公服圈。5050万人万人1515分钟分钟以大城市的规模和标准规划建设30-50公里中心辐射地域50万人规模标准规划建设30分钟车程15分钟城市公众服务圈一体化未来经济1城市概况城市概况成都温江项目市场及定位思路报告1城市概况温江区位于中国四川省成都市西部，面积277平方公里，2014年人口达到45.75万。温江全境位于成都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作，素有“金温江”之称。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。区府所在地柳城街道办事处人和路距成都市中心城区（二环路）15公里，距双流国际机场18公里。成都温江项目市场及定位思路报告1城市概况人口与经济28724215272013824847274362584327193.65人均可支配（元）温江双流龙泉郫县新都青白江成都市010000200003000040000人均可支配收入31.9432.9333.8434.3935.3536.4936.9937.7546.148.250户籍人口200420052006200720082009201020112012201320140102030405060户籍人口户籍人口逐年递增，有力支撑市场的发展和需要人均可支配收入居超过成都市平均水平成都温江项目市场及定位思路报告1城市概况温江地产走势温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健18.7136.7354.4778.59121170.03 215.02 218.11 220.59 239.11 271.585.039.4710.113.1935.0559.8460.5668.6966.497.39137.2427%26%19%18%29%35%28%31%30%46.70%40.90%固定资产投资房地产投资房地产投资比例（%）200320042005200620072008200920102011201220130501001502002503000%10%20%30%40%50%2003-2014初温江房地产投资走势成都温江项目市场及定位思路报告成温邛高架成温邛高架地铁四号线地铁四号线光华8线学府路双楠大道宗地成蒲铁路温江段1城市概况成温邛高架光华大道地铁4、8、16号线成浦铁路温江段学府路-双楠大道成都温江项目市场及定位思路报告PART TWO地块分析成都温江项目市场及定位思路报告2地块位置地块位置温泉大道温泉大道区政府区政府宗地宗地位于温江光华片区新城内；位于温江光华片区新城内；距离老城区距离老城区2 2公里；绕城高速公里；绕城高速1.51.5公里；成都市中心公里；成都市中心1818公里；具有较好地理交通环境；公里；具有较好地理交通环境；宗地科技产业园区鱼凫别墅区光华大道老城区绕城高速成都温江项目市场及定位思路报告2地块位置地块位置项目位于温江新城区规划范围内，是近年来温江区政府重点打造的区域。区域内今年来发展趋势迅猛，周边常驻人口覆盖面逐渐增大，对未来本项目的开发奠定了优良的基础。成都温江项目市场及定位思路报告2地块环境地块环境宗宗 地地 西西 北北 侧侧南南侧侧同同兴兴东东路路西北侧为时代西锦小区的东门，西北侧为时代西锦小区的东门，本侧靠近项目道路未修。道路本侧靠近项目道路未修。道路总长总长400米。蓝色围板为宗地米。蓝色围板为宗地工地内部左侧有一个小土堆，工地内部左侧有一个小土堆，内部平整。正对融汇智慧广场内部平整。正对融汇智慧广场宗宗 地地 内内 部部成都温江项目市场及定位思路报告2区域价值区域价值政府将打造国际化、高品质、高聚集的成都西部新城主力商圈，初步形成了以光华公园为核心，光华大道、光华8线、成温邛高速为轴线的百亿商圈雏形。新光华片为西成都CBD的高远定位2014年已签约或在建的商圈内项目共建筑面积近500万平方米商圈集知名房地产项目、中高端及大众商业百货、专业卖场、高端酒店、甲级写字楼于一体区域价值定位成都温江项目市场及定位思路报告PARTTHREE市场环境成都温江项目市场及定位思路报告问题问题 ：什么人购买这里的房子？：什么人购买这里的房子？成都温江项目市场及定位思路报告客群分布客源区域分布在：川东、成都市区、少量温江城区和其他区域为主；主要购买目的是：养老客户、自住兼投资客户、海峡两岸科技产业园区的事业型客户为主。川东35%市区30%本地20%其他15%3消费人群成都温江项目市场及定位思路报告川东（达州、巴中）以普通公务员、生意人为主，看好成都郊县未来发展；投资房产会看中区域发展、开发商品牌、项目规模、产品性价比成都市区青年置业为主；在城西工作，无法承受主城区的高房价，选择在郊县购买，属于超前消费的有车一族，购买房产最看重交通温江本地本地人购房分为两类人群；一种是拆迁户、一种是改善性客户；看重未来的规划发展和公交捷运度其他区域崇州、外省等事业型客户（已海峡两岸科技园区为主），事业型客户较多客群细分3消费人群成都温江项目市场及定位思路报告周边竞品个案3周边市场成都温江项目市场及定位思路报告3周边市场1234576周周边主要主要竞品品项目目宗地123融信智慧广场4567佳年华新生活千禧河畔洲际亚洲湾珠江国际社区天来国际广场成都温江项目市场及定位思路报告项目名称融信智慧广场项目简介温江新老城结合，成熟商圈的商业综合体建筑类别商业、写字楼、酒店、公寓占地面积16亩总建筑面积75000容积率7.37绿化率15%车位数425个公寓写字楼建筑型态高层建筑型态独商裙楼、塔楼业态规划1号楼、3号楼：商业2号楼:1-4层:商业 5-17层:公寓 18-24层：LOFT公寓 25层：商务会所4号楼：1-4层：商业 5-10层酒店 11-14层服务式公寓 14-25层：商务写字间 26-27层：商务会所（总规划）面积区间32-76主力户型40-45面积区间65-176主力面积65-100销售单价清水：均价5300元/，smart公寓：均价6200元/（精装房带回报，有5年租约，7.48%，有租约10年，前5年回报率7.48%，后5年根据市场收益定）销售单价700元/销售情况目前清水及smart均剩几套销售情况目前销售过半销售方式全款2%，按揭1%销售方式全款2%，按揭1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间2013年1月1日2,4号楼开盘交付时间预计2014年9月2,4号楼交房物业地址温江花都大道西段266号(新温中旁）开发企业成都融信恒业投资有限公司项目评价温江新城商业综合体，投资型地产独立商业1、3号楼商业未开售，smart公寓5年后可以成交价的溢价20%回购，酒店满15年可溢价30%回购融信智慧广场本案390米融信智慧广场成都温江项目市场及定位思路报告Loft公寓基本情况业态规划办公居住投资开、进比1：2层高：4.9米面积区间32-76主力面积60-120销售单价7300元/销售情况目前剩几十套销售方式全款2%，按揭1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；主力店上岛咖啡、纽罗宾蛋糕、郝思酒店 酒店基本情况建筑面积1200开、进比1：2业态规划办公居住投资面积区间32-76主力面积60-120销售单价6200元/销售方式包租20年，年均回报率7.5%销售情况已售罄商业公寓loft公寓酒店写字楼会所会所融信智慧广场成都温江项目市场及定位思路报告佳年华新生活商业基本情况总占地200亩总建筑面积42万商业建筑面积70000业态规划一期：3栋3层独立商业（太平洋百货）、独栋酒店、临河4栋独立商业：娱乐、餐饮（业态不限）二期独栋：金苹果幼儿园开、进比1：2.51F层高：5.52F：4.5面积区间20-450主力面积40-50销售单价1F：2.2万元/2F：1万元/3F：7500元/（均为住宅底商均价）销售情况4月底推出3号楼2层底商已售完，5月底推6号楼3层底商底商销售过半，太平洋百货不售，临河独栋商业未售销售方式全款2%，按揭1%、团购4%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间2013-10-23交付时间2016-6-30招商情况与销售同步进行中主力店太平洋百货、卡尔森酒店、金苹果幼儿园娱乐餐饮物业地址本案1300米佳年华新生活成都温江项目市场及定位思路报告商业基本情况总占地400亩总建筑面积200万商业建筑面积100万开进比1：21F层高：5.3米2F：4.7米业态规划城市综合体，住宅底商+购物中心+酒店+商超+写字楼底商面积区间20-300主力面积40-50销售单价1F：2.8万元/2F：92000元/销售情况一期底商在售，已售25%销售方式全款优惠2%.按揭优惠1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间2012-11-30交付时间2016-06-30招商情况与销售同步进行中主力店新加坡知名超市、五星级酒店物业地址本案千禧河畔千禧河畔1300米成都温江项目市场及定位思路报告商业基本情况总占地230亩总建筑面积30万商业建筑面积15万开进比1：2.51F层高：6米业态规划影院、餐饮、日常百货、便利店等底商面积区间49-170主力面积80-90销售单价1F：2.5-3万元/2F：10000元/销售情况一期底商在售，已售20%销售方式全款优惠3%.按揭优惠1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间2013-05-25交付时间2015-12-31招商情况与销售同步进行中主力店太平洋影院沃尔玛物业地址本案洲际亚洲湾洲际亚洲湾1600米成都温江项目市场及定位思路报告项目名称天来国际广场项目简介城市综合体 住宅+写字楼+酒店+商业建筑类别商业、写字楼、酒店、公寓占地面积120亩总建筑面积60万万容积率4.97绿化率38%车位数1330个写字楼商业建筑型态高层建筑面积12万业态规划负1F：超市、1、2F：服饰、会所 3F：餐饮、健身、电玩、娱乐 4F：电影院、游泳馆、办公建筑面积6000060000面积区间130-1500主力户型150-300面积区间31-3400主力面积15-50销售单价22730元/销售单价1F：5万元/2F：3.5万/3F：2万元/4F：最低1.5万元/销售情况6月底开盘，销售5%销售情况6月底开盘，销售5%销售方式全款3%，按揭1%租约模式5年租约，年均回报率8%，5年后二八分成，满5年后可溢价10%回购购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间2014年6月30日交付时间预计2014年9月2,4号楼交房物业地址光华大道三段（与温泉大道交汇口）主力店百盛超市、中国银行、AttKTV、太平洋影院开发企业成都天来房地产开发有限公司项目评价“成都光华新城CBD核心，温江城市客厅”酒店基本情况建筑面积80000业态规划五星级酒店天来大酒店面积区间30-200主力面积30-50销售单价均价均价1.2万万/销售方式5年租约，年均回报率年租约，年均回报率8%，5年后二八年后二八分成，满分成，满5年后可溢价年后可溢价10%回购回购销售情况目前售8%本案本案天来国际广场天天来国际来国际1200米米成都温江项目市场及定位思路报告珠江国际社区项目名称珠江国际建筑类别住宅、写字楼、商业、公寓、酒店占地面积1400亩总建筑面积75000容积率4.77绿化率45.90%车位数1：1.7公寓写字楼建筑型态板楼、高层电梯建筑面积24万方建筑面积50万方车位数地上车位1000个，地下229个面积区间133-290主力户型134-190标准层面积500开间面积500销售单价均价7100元/销售单价6341元/销售情况目前剩260-290户型较多销售情况目前销售过半销售方式全款3%，按揭2%销售方式全款3%，按揭2%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间2008-04-18交付时间二期2014年7月物业地址温江光华大道三段1818号（伊藤六号店旁）开发企业成都融信恒业投资有限公司项目评价温江新城副级中心城市综合体本案珠江国际900米成都温江项目市场及定位思路报告3周边市场业态分布成都温江项目市场及定位思路报告3周边市场周边市场比例住宅占比62%商业占比17.4%写字楼占比13.1%酒店占比7.5%住宅商业写字楼酒店成都温江项目市场及定位思路报告鱼凫国都宗地家乐福千禧河畔商业金马国际经济圈花样年花样城配套融信智慧广场肯德基伊藤洋华堂德坤新天地台湾新光三越佳年华商业3周边市场主要商业分布成都温江项目市场及定位思路报告温江区域内已投入或在建商业体量巨大，基本都集中在光华商圈沿光华三段两侧，且商业业态基本雷同，较多为日常百货、商超、服装、小物件为主；融信智慧广场千禧河畔佳年华天来国际洲际亚洲湾珠江国际0204060807.5727152624各商业体量构成单位：万方成都温江项目市场及定位思路报告3周边市场主要写字楼分布天府智谷含5栋精装写字楼，其中2栋甲级，3栋未评级。商业110000平米甲级写字楼约5万平方米天来白金珠江国际3座超甲级写字楼德坤新天地5A级写字楼，14-25层：商务写字间融信智慧广场5A级写字楼，办公建面：78622.83光华国际1栋24F酒店、写字楼建筑千禧河畔含4栋精装写字楼，28万平米宗地成都温江项目市场及定位思路报告写字楼方向地产供给量远远大于温江发展速度需求量，现目前项目基本拥有一定体量的写字楼，新加坡千禧国际国际为最，共计4栋写字楼（未售）。珠江国际融信智慧德坤新天地天来国际千禧河畔光华国际天府智谷0510152025302427.8652821.311单位：万方各写字楼体量构成成都温江项目市场及定位思路报告3周边市场周边市场主要酒店分布主要酒店分布宗地规划划千禧河畔大酒店千禧河畔大酒店成都温江项目市场及定位思路报告目前温江酒店主要集中在老城区，星级、快捷、客栈等形态多样；珠江商圈规划有天来白金等多座五星级酒店；酒店配套日趋完善，从简单的棋牌、茶坊到休闲、娱乐会所，酒店分级比例商务酒店三星级四星级五星级各酒店等级构成成都温江项目市场及定位思路报告地块及SOWT分析成都温江项目市场及定位思路报告SOWT分析优势政府新区规划，重点打造新城优势商业的辐射，有利于商业项目价值挖掘未来小学规划在地块周围SOWT分析机会项目地块近花都大道商业人居日趋成熟，商业价值便于挖掘；周边住宅项目打造片区会逐步成熟，对项目带来较大的升值空间；随主干道交通、地铁等日趋成熟，带动周边价值；机会成都温江项目市场及定位思路报告SOWT分析劣势项目地块周边没有直达的捷运，交通不发达。房产调控影响较大，投资需求抑制，观望气氛浓厚。地块南边和北边环境差异较大。不利于后期发展。周边数个商业项目商业销售周期长商业项目未售存量较多周边人口数量不足SOWT分析威胁成都温江项目市场及定位思路报告刚需是最好的营销思考目前周边商业项目多未来周边为居住社区为主周边配套需要完善他们做了什么？人们需要什么？我们能做什么？差异化社区配套成都温江项目市场及定位思路报告PARTFOUR项目定位成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位本案目前本案周边项目，新开楼盘居多，住宅销售情况尚可，但入住率不高，预计未来几年会形成成熟的居住圈。项目周边社区服务配套不佳，虽然有家乐福、伊藤洋华堂等知名，但相较本项目较远，且生活配套不完备。成都温江项目市场及定位思路报告完善社区配套服务生活服务配套城市社区型休闲商业综合体4项目定位成都温江项目市场及定位思路报告生鲜超市、美容美发家政维修便民菜市银行、电信通讯医院、幼儿园引进中高端餐饮娱乐项目娱乐、休闲会客、棋牌服务配套生活保障增强推广娱乐聚会家的延伸日杂书店会所SPA运动休闲儿童活动4项目定位业态定位成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位A购物40-50%B餐饮20-30%C娱乐10-15%D服务5-10%社区盛业综合体构成业态比重购物餐饮娱乐服务成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位构筑闲适完美的社区生活美食生活服务生活购物生活配套生活健康生活成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路社区美食生活以品牌、特色、中端餐饮构成。上策资源：诚之理餐饮有限责任公司、成都桂祥餐饮管理有限公司、成都开满成餐饮管理有限公司、森海澳门豆捞、成都食阁物语餐饮有限公司、亿客餐饮管理有限公司、兰妹李庄白肉、成都品道居饮食文化有限公司、寥老四火锅、富骥快餐、蜀尚铁板烧、海豪鱼摆摆、汉丽轩自助烤肉、清水荷花素食餐饮连锁发展公司、Venezia意大利餐厅、德克士欢乐颂餐厅、成都长湘居餐饮管理有限公司、成都豪客来西餐连锁有限公司、成都司马餐饮投资管理有限公司成都多邦餐饮娱乐管理有限公司、成都南曦餐饮管理有限公司1F成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路社区配套生活以服务、银行、小家电、家政、便利店构成。上策资源：成都红旗连锁有限公司、舞东风超市连锁有限责任公司、兴业银行、招商银行、建设银行、农业银行、成都川妹子家政有限公司、成都巧媳妇家政有限公司、赛维干洗、美佳干洗、中国电信、中国移动、苏泊尔电器、长虹电器、新鲜果子水果超市、成都优果邦投资管理有限公司、四川联合一百超市有限公司、1919酒类连锁有限公司、1F成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路社区购物生活以超市、生鲜、中端餐饮构成。上策资源：长旺摩尔百货、永辉连锁超市责任有限公司、联华连锁超市责任有限公司、四川红旗超市有限公司、成都长湘居餐饮管理有限公司、成都豪客来西餐连锁有限公司、成都司马餐饮投资管理有限公司、成都多邦餐饮娱乐管理有限公司、大蓉和餐饮管理有限公司、2F超市品牌餐饮成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路社区体验式商业l美丽汇以女性生活及休闲类产品构成。l儿童汇以儿童乐园为核心，包括儿童服装、食品、玩具等系列。上策资源：柔婷女士生活馆、曲美女士生活馆、爱莎贝尔女士生活馆、尚丽汇美容美发连锁、帝雅养生美容馆、昊元保健养生有限公司、成艺美业、玉清女子美容美体室、香港国际美瘦纤体、雅美汇美容美体、成都汤尼英盖美容美发有限公司、成都琢颜化妆品有限公司、珂洛丽美甲国际连锁机构、玛丽艳美容养身馆、韩式纤体、成都靓妈妈产后恢复调理中心、田之缘美容保健有限公司、御媚堂美容连锁机构佳贝乐乐园、哈贝熊儿童乐园、卡奇乐儿童乐园、乐之翼室内儿童乐园、酷哈哈儿童乐园、巴拉巴拉（森马国际集团）、嗒嘀嗒dadida(福建格林集团)、玛米玛卡Momoco(福建宝德集团)、贝蕾尔(贝蕾尔国际儿童用品公司)、派克兰蒂(北京京派克兰帝）3F儿童乐园，美体SPA等生会所等业态构成SPA会馆儿童乐园母婴卖场成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路社区休闲娱乐上策资源：成都旺非特体育场馆管理有限公司、水云间保健健身馆、射艺箭馆、中国浩沙健身俱乐部连锁机构、成都英派斯健身俱乐部、成都常春藤健身俱乐部有限公司、奇迹健身俱乐部、名流恒温游泳馆、宝力豪国际连锁健身俱乐部、奥体国际健身会所、北京动岚健身全国连锁、奥德国际全国连锁健身俱乐部、成都锦城通道娱乐有限公司、星际娱乐总汇、四川摩根大古文化传播有限公司、皇家餐饮娱乐有限公司、摩根娱乐有限公司、成都市瑜私房文化传播有限公司、四川壹加贰娱乐有限公司、鑫年华文化传媒有限公司、成都盛世豪爵商务娱乐有限公司、澳莎国际娱乐汇、成都紫源国际俱乐部KTV、电玩、酒吧、健身、台球馆等业态构成4F健身台球娱乐KTV成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路教育培训商业以教育培训、舞蹈、器乐教学构成。上策资源：成都龙文教育、望子成龙培训机构、丹秋名师堂、新锐舞蹈培训、杜鹃舞蹈培训、弦木琴行培训、博大教育国学馆、声扬音乐教师、嘉仕达教育培训、加州联邦国际教育、百度教育、德胜教育培训学校、王子钢琴、成都英派斯健身俱乐部、成都常春藤健身俱乐部有限公司、奇迹健身俱乐部、宝力豪国际连锁健身俱乐部、奥体国际健身会所、5F教育培训书店舞蹈乐器成都温江项目市场及定位思路报告4项目定位思路成都温江项目市场及定位思路报告项目商业价值的实现时间1-2年2-3年3-4年阶段商业起步阶段商业逐渐成熟商业价值最大特征项目开发初期常驻人口相对较少周边商业氛围成熟度低项目社区逐渐成熟常驻人口相逐渐增加周边商业氛围逐渐成熟区域整体环境成熟周边人口大量增加产生大量消费需求温泉大道整体环境成熟价值评判市场对温泉大道商业价值认可度不高投资者及商家对项目价值认知度不足光华新区在整体规划指引下，组建形成商业规模，整体商业价值得到提；项目光华新区开发逐渐成形，常驻人口逐渐稳定，商业价值逐渐体现温泉大道整体商业价值不断提升；项目及周边常驻人群的消费需求吸引商家关注；项目招商得以实施，商家纷纷进驻价值实现不具备实现快速销售的条件逐步具备销售的条件可直接进行销售，但有一定难度销售价格相对较低直接销售与带租约销售相结合销售价格相对较高结论：前期可以进行部分商业销售，后续逐步推高后销售。5项目建议成都温江项目市场及定位思路报告成都温江项目市场及定位思路报告