成都温江商业综合体项目销售推广整合方案课件

商业销售推广整合方案商业销售推广整合方案2008年年10月月成都温江商业综合体项目销售推广整合方案汇报提纲汇报提纲商业市场分析商业市场分析项目板块分析项目板块分析商业需求分析商业需求分析营销推广策略营销推广策略营销费用预算营销费用预算成都温江商业综合体项目销售推广整合方案汇报提纲汇报提纲商业市场分析商业市场分析项目板块分析项目板块分析商业需求分析商业需求分析营销推广策略营销推广策略营销费用预算营销费用预算成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状政策面政策面 今年成都市将分步推进东部、南部、西部、北部“四大新城”建设，其建设总投入将超过50亿元。市建委有关负责人表示，将通过35年的努力，使四大新城成为城市核心功能的拓展区域，成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。其中，西部主要的规划和建设重点为：西部健康休闲城：以高新区西区为核心，包括郫县、温江相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，今年要研究确定发展规划，完成IT大道入城段的建设，启动老成灌路城外段的建设，为片区的发展打下基础。西部将形成以休闲娱乐为主的差异化定位。西部将形成以休闲娱乐为主的差异化定位。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状商业形态发展商业形态发展主题特色商业街开发成为商业地产领域的新宠。主题特色商业街开发成为商业地产领域的新宠。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状客户特征客户特征商铺投资客整体理性回归现象比较明显。商铺投资客整体理性回归现象比较明显。就目前成都的商业用房成交客户来看，1万平方米的商业用房中自营者只有2-3户，投资者占据着市场的主要地位。客户主要为35-50岁的社会中坚阶层，拥有雄厚的资金基础；这些客户对商业用房的产品、区域和投资前景以及投资回报率要求甚高，对各种细节都要求均好。商业用房在各项细节上的均好属性尤其重要。另外，由于总价高，考虑到贷款利息因素，在付款形式上投资者主要采用一次性付款和分期付款的形式，很少采用按揭付款的方式。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状商业供应商业供应商业地产开发依然处于不温不火的境地。商业地产开发依然处于不温不火的境地。今年上半年，商业用房市场的供应量为32.59万平方米。市场走势比较平稳，受地震影响，商业供应量萎缩较为严重。秋交会后，受住宅市场萎靡的意向，开发商开始转向商业地产的推售，将推动商业的供应。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状商业区域供应商业区域供应城东在商业开发供应上，一枝独秀。城东在商业开发供应上，一枝独秀。二三环及城东成为目前商业开发供应的主要集结地。主要受城东建设路板块的集中开发影响所致。而内环及三环外的供应量相对较少。城中规划待建的众多项目仍处于观望和筹备期，另外，三环外的商业价值并不突出，区域发展不成熟，导致三环以外的商业开发仍比较谨慎。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状商业成交情况商业成交情况供求失衡，商业地产面临巨大的挑战。供求失衡，商业地产面临巨大的挑战。上半年商业用房的成交量为16.21万平方米，与供应量32万平米相比，供应远大于需求。商业市场压力仍然较大。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状商业区域成交情况商业区域成交情况本案作为温江区域中心，投资具备一定价值。本案作为温江区域中心，投资具备一定价值。市中心及二三环成熟的城西片区成为商业投资的首选。也反映出商业投资的整体走向。即向成熟的市中心区域及快速成长中的区域型商业中心集中。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状商业成交价格走势商业成交价格走势中心区及新兴区域商业中心价值较为明显。中心区及新兴区域商业中心价值较为明显。从各环域及方位商铺成交价格走势来看，三环以外商业整体成交均价为8259，远低于市中心区商业价值。方位上，城西等居住区为主导的商业价值远没有城北的专业市场的价值大。而城东新兴开发区域，商业价值高于同环域的其他方位，主要受城东万达广场等新的区域中心商业推出影响。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案成都市商业现状成都市商业现状小结小结 从2008年上半年商业市场的整体走势可以看出：商业市场供求失衡，供大于求，市场前景不容乐观。城中心的商业价值仍远高于其他区域。城东的供应量大，但成交量并不占优势，区域投资价 值仍不被广泛认同。成熟的区域商业中心，成为客户的追逐之一。受地产大势影响，商业投资客户整体理性回归。新城区的规划，将为本案提供一定的政策机会。主题特色商业成为商业开发的新宠。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区商业现状温江区商业现状供应现状供应现状 温江主城区自繁华时代大型商业地产开发之后，商业地产供应主要以底商等形态的社区商铺为主。商业供应呈现出规模小、分布零散、销售缓慢等现象。据不完全统计，温江商铺2008年新推商铺约8万平米。现房存量商铺供应比较充足。商业地产需求不是很活跃。所推售的几个商业项目，受价格和租金水平的影响，销售情况并不是特别理想。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状 销售价格及租金水平对照销售价格及租金水平对照区域区域价格水平价格水平月租金水平月租金水平大南街大南街8000-150008000-1500060-13060-130小南街小南街7000-100007000-1000060-9060-90东大街东大街9500-110009500-1100070-8070-80金强广场金强广场6500-70006500-700020-4020-40大学城大学城6000-65006000-650020-3020-30泛指一楼平均水平本案所处位置与大南街、东大街、小南街地位相当，整体租金水平与售价应与此区域持平，但受整体商业规划、形态的不同，租金水平与售价整体趋向于略低于该三个区域。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区商业现状温江区商业现状业态构成业态构成温江传统商业区，经营业态以服装及餐饮业为主，兼有家电、百货及其他业态但比例不高。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区商业现状温江区商业现状需求面积需求面积目前大部分经营者对面积的需求主要集中在20-40平米这一区间，其次是20平米以下的需求，其他区间面积需求较为平均。虽然经营者与购买者对商铺面积需求存在差异，但由于购买者较难访问，同时经营者对面积的需求会在很大程度上影响购买者的投资取向，因此对经营者的调查能够反映购房者需求。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区商业现状温江区商业现状购买目的购买目的大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者，而购铺自营者仅为前者的不到一半，还有一部分客户购铺做为家庭产业，但暂时并不用于商业经营，但从长远看仍属于投资。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区商业现状温江区商业现状客户来源客户来源温江传统商业区商铺购买者主要还是温江当地客户，约占一半以上。成都及省内其他地市州客户比例相同，省外客户购买比例较低。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区商业现状温江区商业现状投资预期投资预期本地商业客户，对目前经营区域的投资价值较为认同，对繁华时代商业地段认同度较高，但由于对目前繁华时代内街商业前景存在疑虑，因此预期较低。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状n n交房时间：交房时间：20072007年年7 7月左右月左右n n商业定位：商业定位：底商底商+2+2层会所层会所n n物管费：物管费：1.21.2元元/平方米平方米n n租赁情况：租赁情况：95%95%以上以上n n租金范围：租金范围：3838元左右元左右n n销售情况：全部售完销售情况：全部售完n n目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：n n主要是住宅的社区商业配套，业态主要是住宅的社区商业配套，业态主要是住宅的社区商业配套，业态主要是住宅的社区商业配套，业态组合种类繁多，没有进行统一的规组合种类繁多，没有进行统一的规组合种类繁多，没有进行统一的规组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理。划经营管理。划经营管理。划经营管理。n n现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：n n链接链接链接链接片区楼盘片区楼盘片区楼盘片区楼盘 实景照片实景照片实景照片实景照片 温江片区区域商业调查温江片区区域商业调查 （文化路（文化路那城片区）那城片区）成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状n n交房时间：未知，已很多年交房时间：未知，已很多年n n商业定位：商业定位：底商（自然形成商业街）底商（自然形成商业街）n n物管费：物管费：6 6元元/间间/月（清洁费）月（清洁费）n n租赁情况：租赁情况：100%100%n n租金范围：租金范围：60-13060-130元左右，元左右，70-8070-80元元比较集中。比较集中。n n销售情况：全部为业主资产销售情况：全部为业主资产n n商铺价格：商铺价格：800080001500015000元元/平米之平米之间。间。n n目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：n n主要是温江旧城区的商业中心，临主要是温江旧城区的商业中心，临主要是温江旧城区的商业中心，临主要是温江旧城区的商业中心，临街的住宅底商商铺，业态组合种类街的住宅底商商铺，业态组合种类街的住宅底商商铺，业态组合种类街的住宅底商商铺，业态组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管繁多，没有进行统一的规划经营管繁多，没有进行统一的规划经营管繁多，没有进行统一的规划经营管理，自然形成商业街区。理，自然形成商业街区。理，自然形成商业街区。理，自然形成商业街区。n n现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：n n链接链接链接链接片区楼盘片区楼盘片区楼盘片区楼盘 实景照片实景照片实景照片实景照片 温江片区区域商业调查温江片区区域商业调查 （大南街）（大南街）成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状n n交房时间：交房时间：20072007年年n n商业定位：商业定位：4 4层纯商业层纯商业n n物管费：物管费：1 1元元/平方米平方米n n租赁情况：租赁情况：75%75%以上以上n n租金范围：租金范围：1 1层：层：38-13038-130元左右元左右n n 2 2层：层：18-2518-25元左右元左右n n 3 3层：层：13-1513-15元左右元左右n n 4 4层：层：7 7元左右元左右 销售情况：全部售完销售情况：全部售完n n目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：n n主要纯商业广场，业态组合种类繁主要纯商业广场，业态组合种类繁主要纯商业广场，业态组合种类繁主要纯商业广场，业态组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理。多，没有进行统一的规划经营管理。多，没有进行统一的规划经营管理。多，没有进行统一的规划经营管理。n n现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：n n链接链接链接链接片区楼盘片区楼盘片区楼盘片区楼盘 实景照片实景照片实景照片实景照片 温江片区区域商业调查温江片区区域商业调查 （文庙广场）（文庙广场）成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状n n交房时间：交房时间：20082008年年7 7月左右月左右n n商业定位：商业定位：底商底商n n物管费：物管费：1.21.2元元/平方米平方米n n租赁情况：租赁情况：80%80%以上以上n n租金范围：租金范围：35-6035-60元左右元左右n n销售情况：全部售完销售情况：全部售完n n目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：n n主要是住宅的社区商业配套，业态主要是住宅的社区商业配套，业态主要是住宅的社区商业配套，业态主要是住宅的社区商业配套，业态组合种类繁多，没有进行统一的规组合种类繁多，没有进行统一的规组合种类繁多，没有进行统一的规组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理。划经营管理。划经营管理。划经营管理。n n现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：n n链接链接链接链接 温江片区区域商业调查温江片区区域商业调查 （上上城）（上上城）成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状n n交房时间：交房时间：20052005年年n n商业定位：商业定位：3 3层纯商业层纯商业n n物管费：物管费：1.21.2元元/平方米平方米n n租赁情况：租赁情况：40%40%以上以上n n租金范围：租金范围：1 1层：层：35-5035-50元左右元左右n n 2 2层：层：18-2218-22元左右元左右n n 3 3层：层：7-107-10元左右元左右n n销售情况：约销售情况：约50%50%售完售完n n目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：目前商业业态组合形式：n n3 3层纯商业与繁华时代项目在建筑层纯商业与繁华时代项目在建筑层纯商业与繁华时代项目在建筑层纯商业与繁华时代项目在建筑规划和交房时间等基本同步，目前规划和交房时间等基本同步，目前规划和交房时间等基本同步，目前规划和交房时间等基本同步，目前由其开发商团队由其开发商团队由其开发商团队由其开发商团队-天祥公司招商管天祥公司招商管天祥公司招商管天祥公司招商管理在现场进行营运管理。理在现场进行营运管理。理在现场进行营运管理。理在现场进行营运管理。n n现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：现入驻商家解析：n n链接链接链接链接片区楼盘片区楼盘片区楼盘片区楼盘 实景照片实景照片实景照片实景照片 温江片区区域商业调查温江片区区域商业调查 （假日广场）（假日广场）成都温江商业综合体项目销售推广整合方案温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状温江区域商业现状 小结小结 从温江区商业市场的整体走势可以看出：新增商业供应量较少，多集中为底商形态。传统的商圈的商业价值较大，租售情况良好。受市场环境影响，新增商业销售压力较大。客户需求仍以中小商铺为主，主要集中在40平米左右。温江尚未形成主流核心商圈，对本案是一个机会。商业业态缺乏规划，比较混乱，商业形象比较差。投资回报率参差不齐，多集中在5%-6%左右。多数商铺采用直销的方式，销售方式较为单一。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案汇报提纲汇报提纲商业市场分析商业市场分析项目板块分析项目板块分析商业需求分析商业需求分析营销推广策略营销推广策略营销费用预算营销费用预算成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n nA A、投资方向投资方向投资方向投资方向:商业需求分析商业需求分析投资客户投资客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n nB B、商铺投资意向的增强、商铺投资意向的增强、商铺投资意向的增强、商铺投资意向的增强:n n 通过在成都西门片区、温江区域的二手中介市场了解后得知通过在成都西门片区、温江区域的二手中介市场了解后得知,在在20072007年下半年全年下半年全国大环境的影响下国大环境的影响下,继继5.125.12地震后地震后,住房市场的需求提前进入了严寒的冬天住房市场的需求提前进入了严寒的冬天;股票市场股票市场无止境暴跌等因素下无止境暴跌等因素下,商铺由于其保值、增值的特性从商铺由于其保值、增值的特性从20082008年年8 8月起月起,成都的二手中成都的二手中介市场发现逐渐越来越多的投资者逐渐将投资的眼光聚焦在商铺上介市场发现逐渐越来越多的投资者逐渐将投资的眼光聚焦在商铺上,商铺的投资逐商铺的投资逐渐在悄悄的兴盛起来渐在悄悄的兴盛起来,咨询和成交呈逐步上升趋势咨询和成交呈逐步上升趋势.商业需求分析商业需求分析投资客户投资客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n nC C、商铺特性需求、商铺特性需求、商铺特性需求、商铺特性需求:n n通过市场调查分析通过市场调查分析通过市场调查分析通过市场调查分析,目前在温江区域商铺投资的特性上目前在温江区域商铺投资的特性上目前在温江区域商铺投资的特性上目前在温江区域商铺投资的特性上,投资者主要针对以下投资者主要针对以下投资者主要针对以下投资者主要针对以下几个方面的需求几个方面的需求几个方面的需求几个方面的需求;n n1 1、楼层的需求、楼层的需求、楼层的需求、楼层的需求:商业需求分析商业需求分析投资客户投资客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n n2 2、单位售价的需求、单位售价的需求、单位售价的需求、单位售价的需求(泛指泛指泛指泛指1 1层的售价层的售价层的售价层的售价)商业需求分析商业需求分析投资客户投资客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n n3 3、区域租金水平期望、区域租金水平期望、区域租金水平期望、区域租金水平期望:n n1 1层层层层:30100:30100元元元元/平方平方平方平方n n2 2层层层层:20 30/:20 30/平方平方平方平方n n3 3层层层层:10 12/:10 12/平方平方平方平方n n4 4层：层：层：层：710/710/平方平方平方平方n n繁华时代目前的租金水平在上述的范畴中处于中高区域位置繁华时代目前的租金水平在上述的范畴中处于中高区域位置繁华时代目前的租金水平在上述的范畴中处于中高区域位置繁华时代目前的租金水平在上述的范畴中处于中高区域位置,内街和外街的内街和外街的内街和外街的内街和外街的租金水平相差不大，外街商铺出租已饱和，内街由于缺乏人气、商气，商租金水平相差不大，外街商铺出租已饱和，内街由于缺乏人气、商气，商租金水平相差不大，外街商铺出租已饱和，内街由于缺乏人气、商气，商租金水平相差不大，外街商铺出租已饱和，内街由于缺乏人气、商气，商业价值无法短时间体现且租金水平相对较高，经营者对内街的商业疑惑大，业价值无法短时间体现且租金水平相对较高，经营者对内街的商业疑惑大，业价值无法短时间体现且租金水平相对较高，经营者对内街的商业疑惑大，业价值无法短时间体现且租金水平相对较高，经营者对内街的商业疑惑大，高租金的风险忧患意识导致招商非常困难，市场的抗性较大高租金的风险忧患意识导致招商非常困难，市场的抗性较大高租金的风险忧患意识导致招商非常困难，市场的抗性较大高租金的风险忧患意识导致招商非常困难，市场的抗性较大.商业需求分析商业需求分析投资客户投资客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n n3 3、人气商机人气商机人气商机人气商机:n n 在温江区域目前聚集最多人气商机的有国色天乡、繁华时代、文庙广场、在温江区域目前聚集最多人气商机的有国色天乡、繁华时代、文庙广场、大南街、美好家园附近等几个商业点；通过市场调查后，认为最聚集人大南街、美好家园附近等几个商业点；通过市场调查后，认为最聚集人气商机、最能够发挥其商业价值被看好商业点比例如下：气商机、最能够发挥其商业价值被看好商业点比例如下：商业需求分析商业需求分析经营客户经营客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案n n4 4、租金、租金、租金、租金n n温江区域市场商铺租金主要通过对繁华时代周边的商业进行调查，据了解到温江区域市场商铺租金主要通过对繁华时代周边的商业进行调查，据了解到温江区域市场商铺租金主要通过对繁华时代周边的商业进行调查，据了解到温江区域市场商铺租金主要通过对繁华时代周边的商业进行调查，据了解到如下价格（如下价格（如下价格（如下价格（1 1层）：层）：层）：层）：n n那那那那 城：城：城：城：35403540元左右元左右元左右元左右 赞元街赞元街赞元街赞元街 4060 4060元元元元 文庙广场文庙广场文庙广场文庙广场 3560 3560元元元元n n文化路：文化路：文化路：文化路：25382538元左右元左右元左右元左右 大南街大南街大南街大南街 60130 60130元元元元 南浦郡：南浦郡：南浦郡：南浦郡：2835 2835元元元元n n繁华时代周边临街繁华时代周边临街1 1层商业租金在层商业租金在3510035100元区间，通过对现经营商家的走元区间，通过对现经营商家的走访后了解到，经营商家心里期望租金普遍在访后了解到，经营商家心里期望租金普遍在35603560居多，并且是临街口岸；居多，并且是临街口岸；繁华时代商业广场目前临街商铺租金为繁华时代商业广场目前临街商铺租金为4010040100区间，但内广场（除区间，但内广场（除5#5#、8#8#楼）租金也基本维持在楼）租金也基本维持在4040元以上，经营者有较大的抗性，根据口岸的不同抗元以上，经营者有较大的抗性，根据口岸的不同抗性增强，目前内广场以及不临街的部分性增强，目前内广场以及不临街的部分2 2层、层、3 3层长时间成空置状态，其单位层长时间成空置状态，其单位租金有其最直接的影响。租金有其最直接的影响。商业需求分析商业需求分析经营客户经营客户成都温江商业综合体项目销售推广整合方案商业需求分析商业需求分析小结小结 住宅及其他投资市场低迷，使一部分客户趋向于商铺。繁华时代商圈在投资者及经营者的心目中地位相对较高。受供应产品影响，客户选择倾向于底商。此外，客户对商业的1楼与2楼的需求相对旺盛。在价格承受上，趋向于6000-12000之间。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案汇报提纲汇报提纲商业市场分析商业市场分析项目产品分析项目产品分析商业需求分析商业需求分析营销推广策略营销推广策略营销费用预算营销费用预算成都温江商业综合体项目销售推广整合方案整体商业价值整体商业价值关键词解读关键词解读 中心的：温江的中心地位不可动摇，商业价值巨大。成熟的：目前招租及经营情况相对良好。公园的：商业公园理念，临近公园，人气保证。地标的：主力商家的昭示性。规模的：温江目前单个体量最大的。新兴的：商业公园的理念及整体经营规划管理模式。多栖的：集合了购物、休闲、娱乐等多种业态。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业公园壹号商业关键词解读关键词解读 街区的：形成了长达350米的商业街区。底商的：对商业业态规划构成了较大限制。非优的：空间结构不合理，多柱点。内置的：大部分商业不临街，口岸一般。公园的：商业可实现与公园人气的对流。较小的：商业规模不足1万平米。期房的：商业面临期房销售的压力。矛盾的：商业推广与住宅销售同期的矛盾。独特的：形象优于繁华1期商业。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业公园壹号商业前期成果前期成果-面积分割面积分割一楼商铺：分割为临公园一侧商铺及内街商铺两大类，其中，临公园一侧商铺与内街商铺可局部贯通，形成一个整体性商铺。每个独立铺面的面积控制在30-50平米内，可根据实际分割情况，适当放大面积。但每铺最大不能大于100平米。主力商铺总价控制在20-50万之间。二楼商铺：每个独立商铺的面积控制在50-150平米之间，根据实际分割情况，适当放大面积，单个商铺面积不超过200平米。主力总价控制在3080万之间。具体分割方案详见商业分割统计表。从分割后的面积区间来看，相对合理，但二楼大户型比重较大，将成为销售的难点。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业公园壹号商业前期成果前期成果商品分类商品分类1F:约3858平米2F：约3899平米1类商铺：位置较好，内部空间结构规整2类商铺：内部空间较为规整，但面积非常小，且位置一般。3类商铺：内部空间结构比较差，多柱点，隔墙。4类商铺：MINI型商铺，实际使用价值不大。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业公园壹号商业前期成果前期成果-业态定位业态定位特色餐饮店特色餐饮店茶楼茶楼Spa、美容美体中心、健身会所、美容美体中心、健身会所网吧、书吧，音乐吧网吧、书吧，音乐吧情调咖啡吧，酒吧。情调咖啡吧，酒吧。精品购物店。精品购物店。品牌快餐店。品牌快餐店。详见业态分布图。详见业态分布图。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业繁华时代商业产品分析产品分析繁华时代商业资产比中，未售部分占比20%，自由资产占比39%。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业繁华时代商业产品分析产品分析n n抵押商铺占比抵押商铺占比82%82%，此部分商铺将受抵押影响较大。，此部分商铺将受抵押影响较大。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业繁华时代商业产品分析产品分析n n出租商铺占抵押商铺仅出租商铺占抵押商铺仅32%32%，即带租约商铺销售仅，即带租约商铺销售仅25662566平米。平米。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业繁华时代商业抵押商铺综合收益对比抵押商铺综合收益对比抵押商铺按出租情况统计抵押商铺按出租情况统计指标指标面积面积租金水平租金水平抵押平均价格抵押平均价格实际抵押均实际抵押均价价贷款总额贷款总额利息支利息支出出租金收入租金收入新销售均价新销售均价新销售总价新销售总价出租出租256625661919400940092004.52004.551435475143547565790.565790.2 25850485850483563.2903353563.29033591434039143403未出未出租租54825482242463026302315131511727378217273782190011619001164066.0020074066.0020072228982322289823合计合计8048804822 22 557055702785.453402785.453405 52241732922417329246590624659065850485850483905.7189363905.7189363143322631433226净现金流净现金流90158979015897减少利息支出减少利息支出2465906.192465906.19增加利息收入增加利息收入3457654.863457654.86预估租金收入减少预估租金收入减少789408789408租金收入减少租金收入减少585048585048合计合计13565002.113565002.1成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业繁华时代商业未抵押部分商铺未抵押部分商铺 为抵押部分商铺，有38%的商业为已出租商铺，商铺平均租金为20元，均为5号楼2层商铺。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业繁华时代商业繁华时代商业繁华时代商业已出租商铺目前租金对照投资回报率关系：已出租商铺目前租金对照投资回报率关系：已出租商铺目前租金对照投资回报率关系：已出租商铺目前租金对照投资回报率关系：n n1#11#1层层层层 4.65%4.65%3 3层层层层 5.3%5.3%n n3#13#1层层层层 3.6%3.6%n n4#34#3层层层层 4.9%4.9%n n5#25#2层层层层 3.2-6%3.2-6%n n8#28#2层层层层 3.5%3.5%3 3层层层层 3.43-4%3.43-4%n n整体：整体：整体：整体：4%4%未售已租部分租金回报情况未售已租部分租金回报情况：现有未售已租商铺的投资回报率相对偏低。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案项目板块分析项目板块分析小结小结 繁华时代及公园壹号商业组建的繁华时代商圈日渐形成。整体商圈的打造更多寄托于对公园一号商业的打造。租金与售价水平将受到项目运营的现状影响，趋于走低。现有租金的投资回报率相对较低，无法达到投资预期。公园壹号商业硬伤太多，需要多种销售方式进行搭配。低出租率与低回报率对带租约商品销售构成负面影响。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案汇报提纲汇报提纲商业市场分析商业市场分析项目板块分析项目板块分析商业需求分析商业需求分析营销推广策略营销推广策略营销费用预算营销费用预算成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销的四大核心命题营销的四大核心命题 我们面对的客户是谁，即目标客户定位问题。我们面对的客户是谁，即目标客户定位问题。以怎样的产品才能打动投资客，需要进一步界定产品价值。以怎样的产品才能打动投资客，需要进一步界定产品价值。根据目前市场及项目商铺情况，价格定位策略又是怎样？根据目前市场及项目商铺情况，价格定位策略又是怎样？我们推售产品的核心策略决定了我们的目标实现。我们推售产品的核心策略决定了我们的目标实现。一个好的核心策略需要怎样的整合推广手段？一个好的核心策略需要怎样的整合推广手段？本章节将为你界定客户、价值定位、核心策略及推广整合命题。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案目标客户定位策略目标客户定位策略成都温江商业综合体项目销售推广整合方案整体商业客户定位整体商业客户定位客户定位客户定位 以个体、个人为主体的散客投资为主，兼顾部分自营性投资群，以个体、个人为主体的散客投资为主，兼顾部分自营性投资群，以大宗购买者及集团购买型投资主体为辅。以大宗购买者及集团购买型投资主体为辅。本案目标客户以温江本地为主，外地为辅，其中占比情况为温江区本案目标客户以温江本地为主，外地为辅，其中占比情况为温江区客户占比客户占比60%70%，其他占比，其他占比30%40%。以需求以需求30-60平米，总价在平米，总价在20-50万之间。万之间。该投资客户对稳健、低风险的商铺有较大偏好。该投资客户对稳健、低风险的商铺有较大偏好。对即得租金收益的带租约商铺较有偏好。对即得租金收益的带租约商铺较有偏好。客户偏重于投资成熟的、中心区商业物业。客户偏重于投资成熟的、中心区商业物业。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案整体商业客户定位整体商业客户定位客户细分化客户细分化 大宗及集团机构性客户：主以消化大面积商铺为主，对应本案，以大宗及集团机构性客户：主以消化大面积商铺为主，对应本案，以公园壹号整体性购买及繁华时代公园壹号整体性购买及繁华时代3、4、5、8号楼的单位面积在号楼的单位面积在300平平米以上的商铺为主。米以上的商铺为主。个体散户型投资客：以带租约的零散型中小商铺需求为主，主以消个体散户型投资客：以带租约的零散型中小商铺需求为主，主以消化本案化本案1、2、5、6、8号楼局部面积在号楼局部面积在60平米以内的商铺为主。平米以内的商铺为主。从客户购买的特征来看，繁华时代带租约商铺将成为首先，而公园从客户购买的特征来看，繁华时代带租约商铺将成为首先，而公园壹号商铺及繁华时代未带租约商铺将成为次选。壹号商铺及繁华时代未带租约商铺将成为次选。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品形象价值定位策略产品形象价值定位策略成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品价值梳理产品价值梳理 将公园壹号商业融入繁华时代商圈中，整体项目以温江商业中心概念出现。依托公园壹号的特色休闲娱乐风情商业街的主题定位，进一步补充与丰富繁华时代商圈的主题业态构成，打造多栖的复合型的商业集群，构建项目作为温江商业中心复合体的基础。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案整体商业业态规划：整体商业业态规划：MALL区区特色休闲娱乐街区特色休闲娱乐街区品牌精品购物街区品牌精品购物街区品牌精品购物街区品牌精品购物街区MALL区区成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业规划：繁华时代商业规划：3、4号楼规划为mall购物区：规划有成商、国美、太平洋电影院、大型电玩城等，未来将引入大型家具饰品、电脑等IT产品专卖店。详见繁华时代商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业规划：繁华时代商业规划：1号楼规划为儿童用品购物区及配套餐饮区：目前有德克士等快餐店。详见繁华时代商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业规划：繁华时代商业规划：2号楼规划为时尚运动服饰购物区：1楼规划以运动品牌为主题的时尚服饰购物区，2楼规划以SPA、美容美体、婚纱等为主题的时尚消费区。详见繁华时代商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业规划：繁华时代商业规划：1号广场内侧商铺规划为大型娱乐餐饮区：规划有KTV、品牌餐饮、酒吧等。详见繁华时代商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业规划：繁华时代商业规划：3、4号楼中间通道规划为时尚饰品专卖区：规划有化妆品、香水、小饰品店为主。详见繁华时代商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业规划：繁华时代商业规划：5、8号楼规划为休闲娱乐主题消费区：规划精品茶楼、咖啡吧、足疗保健等业态，并与公园壹号商业形成整体性休闲娱乐业态为主题的街区。详见繁华时代商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业规划：公园壹号商业规划：1楼：主以规划特色餐饮、酒吧、音乐吧等主题吧类业态为主。2楼：主以规划精品咖啡吧、茶楼、健身会所、spa会所、保健中心等为主。详见公园壹号商铺业态分布图成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品基础卖点体系产品基础卖点体系温江区商业中心口岸地段配套环境产品优势经营状况温江中心区300亩公园旁主干道交汇商业集群新的成熟中心 土地价值最高，增值大租金最高，经营价值高人气最旺的公园中心城区最大的公园300年公园，历史与文脉文化路城市主干道光华大道与东大街等交汇去国色天香等项目必经之道近文庙广场、小南街等传统商业中心是中心商业集群的最主要组成成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品基础卖点体系产品基础卖点体系温江区商业中心口岸地段配套环境产品优势经营状况温江公园教育集群 300亩的规模与温江大学城3公里区政府公园壹号、巨龙国际等高品质项目分布于此政府行政中心 居住中心 日人流量达3万人次温江中学等分布于此城管、房管局等分布于此周边分布着最大的居住区成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品基础卖点体系产品基础卖点体系温江区商业中心口岸地段配套环境产品优势经营状况建筑规模业态定位 Mall、精品购物等复合型定位 主力商家 规划理念 总建筑规模逾8万平米，温江最大公园壹号商业逾1万平米购物、休闲娱乐、餐饮一体成商，温江最大购物中心：日人流量1万人，营业额达30万元。国美电器：人流量3000人，营业额达15万。太平洋电影院：日场次30场，营业额5万元。首推商业公园规划建筑理念。多栖的复合型商业集群。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品基础卖点体系产品基础卖点体系温江区商业中心口岸地段配套环境产品优势经营状况人流出租率 口岸商铺出租率接近100%租金水平 主力商家 温江城区70%的人口每周消费一次公园打通后，周人流量达10万人次繁华时代整体出租率达73%.最高租金高达100元/月以上。租金年递增率达5-6%。租金回报率达5-6%。成商、国美、太平洋。良木缘、劲浪体育等。周总人流量达7万人次成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品核心卖点整合：产品核心卖点整合：规模的：规模的：8万平米的建筑规模。万平米的建筑规模。中心的：位居温江城中心区域。中心的：位居温江城中心区域。成熟的：出租、主力店等号召性。成熟的：出租、主力店等号召性。复合的：公园与商业、多栖业态。复合的：公园与商业、多栖业态。生态的：商业公园的理念与模式。生态的：商业公园的理念与模式。保障的：带租约商铺、口岸商铺等。保障的：带租约商铺、口岸商铺等。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品核心主题概念：产品核心主题概念：温江中心首席公园商业复合体。温江中心首席公园商业复合体。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品核心推广口号：产品核心推广口号：温江中心首席公园商业复合体。温江中心首席公园商业复合体。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品核心推广口号：产品核心推广口号：三大主题，多栖商业航母完美呈现。三大主题，多栖商业航母完美呈现。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案产品核心推广口号：产品核心推广口号：现铺带租约现铺带租约12万起轻松拥有。万起轻松拥有。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案项目价格定位策略项目价格定位策略成都温江商业综合体项目销售推广整合方案繁华时代商业定价繁华时代商业定价总体销售均价为3912元/平米。其中一楼均价为5354元/平米。二楼均价为3886元/平米。三楼均价为2186元/平米。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业定价原则公园壹号商业定价原则1、公园壹号定价基础以截取5、8号楼商铺现有租金水平为参考标准。2、以类推的方式，推算公园壹号商铺的预期租金水平。3、同时，结合公园壹号自身商铺的特点，将商铺按照口岸好，较规整、口岸一般，较规整及口岸好，不规整，口岸差，不规整等三大类商铺进行评判，分别给予200、170、150个月不等的投资回报期。4、以此来推测出公园壹号的商铺销售价格。5、结合5、8号楼的情况，就5、8号楼与公园壹号内街部分与5、8号楼临广场一侧、公园壹号临公园一侧执行梯级价差。即内街低于临广场部分，更低于临公园一侧。基本上按照内街平均低于临公园1000-1500元/平米价差定价，而临广场部分较内街部分平均高500-1000元/平米。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案公园壹号商业定价公园壹号商业定价总体销售均价为5817元/平米。其中一楼均价为7129元/平米。二楼均价为4518元/平米。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案总体推售策略总体推售策略成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略总体策略总体策略目标目标 春节前，基本实现繁华时代带租约商铺的销售500万，回款300万。2009年5月前，推出公园壹号口岸商铺，完成繁华时代剩余出租商铺的销售，销售金额2500万，当期回款1600万，累计回款2100万。2009年10月前，完成公园壹号包租及直卖商铺，及繁华时代未出租商铺，销售3000万，当期回款2000万，累计回款4500万。2009年12月前，剩余商铺尾盘消化期，销售1000万，当期回款650万，累计回款6650万元。全期实现销售金额7000万，回款6650万元，整体销售率达85%.成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略总体策略总体策略推广线推广线 将繁华时代与公园壹号进行整合，打造并推广繁华时代中心商圈整体打造整体打造 以新带旧以新带旧 利用公园一号全新商业形象，提升繁华时代商业形象，强化大商圈概念。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略总体策略总体策略销售线销售线 对繁华时代及公园壹号商业的销售卖点进行整合，主打一张牌一张主牌一张主牌 四大保障四大保障 繁华时代现房、带租约及公园一号口岸、包租等构成5大保障。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略阶段划分阶段划分第一阶段：第一阶段：12月月1日日01月月20日日第二阶段：第二阶段：03月月01日日05月月31日日第三阶段：第三阶段：06月月01日日10月月30日日目的：筹备繁华时代商业推售，并优先发售带租约商铺重点：销售案场、物料、销售队伍组建、小众推广活动。销售:积累客户+繁华时代带租约商铺销售+机构推介目的：促成公园壹号二批次商铺推售。重点：公园壹号商业组合销售的执行工作销售:积累客户、消化成交。目的：正式销售公园壹号商铺，同时带动繁华时代销售重点：公园壹号商业组合销售的执行工作销售:积累客户、消化成交。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略阶段划分阶段划分第四阶段：第四阶段：11月月1日日12月月31日日目的：进入项目尾盘期，实现1000万的销售目标。重点：促销让利政策、业主活动等。销售:定向推荐、小众推介。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案阶段营销推广策略及安排阶段营销推广策略及安排成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第一阶段：筹备期第一阶段：筹备期 时间：时间：12月月12日日2009年年1月月20日日 目的：为正式推广进行各方面准备，同时，实现目的：为正式推广进行各方面准备，同时，实现500万的销售目标。万的销售目标。推广重点：温江中心成熟带租约商铺，岁末大放送推广重点：温江中心成熟带租约商铺，岁末大放送。推售单位：繁华时代推售单位：繁华时代1号楼及号楼及5、8号楼带租约商铺。号楼带租约商铺。销售重点：繁华时代带租约销售。销售重点：繁华时代带租约销售。阶段诉求：以繁华时代成熟带租约商铺的卖点诉求为主，配合销售阶段诉求：以繁华时代成熟带租约商铺的卖点诉求为主，配合销售政策进行统一推广。政策进行统一推广。资源配合：商业销售中心包装、销售物料、合同法律文本、机构代资源配合：商业销售中心包装、销售物料、合同法律文本、机构代理推介等。理推介等。重点活动安排：重点活动安排：繁华时代商家自购活动推荐活动。繁华时代商家自购活动推荐活动。代理机构及机构型投资者的定向推荐。代理机构及机构型投资者的定向推荐。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第一阶段第一阶段 商业销售中心包装商业销售中心包装 1、地点：原公园壹号销售中心或现招商部办公室。、地点：原公园壹号销售中心或现招商部办公室。2、包装：以基本销售功能区布置为主，设置接待、洽谈、沙盘展、包装：以基本销售功能区布置为主，设置接待、洽谈、沙盘展示、展板销控区为主。示、展板销控区为主。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第一阶段第一阶段 商业销售物料商业销售物料 1、销售手册：以指导销售为主的产品介绍书。、销售手册：以指导销售为主的产品介绍书。2、DM单：全面介绍繁华时代商业中心概念为主，同时，加入对单：全面介绍繁华时代商业中心概念为主，同时，加入对带租约商铺的投资介绍。带租约商铺的投资介绍。3、法律文本：预售证、销售合同等法律文本。、法律文本：预售证、销售合同等法律文本。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第一阶段第一阶段 商业销售队伍组建商业销售队伍组建 1、商业策划：增加商业策划岗位一个。、商业策划：增加商业策划岗位一个。2、销售人员：新增商业销售人员、销售人员：新增商业销售人员2名。名。3、销售管理：商业管理上，推广上以商业策划牵头组织，前程把、销售管理：商业管理上，推广上以商业策划牵头组织，前程把控，销售上仍以现有杨波为主导，与住宅进行统一整合销售。控，销售上仍以现有杨波为主导，与住宅进行统一整合销售。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第一阶段第一阶段 繁华时代商家自购推荐活动繁华时代商家自购推荐活动 1、对象：繁华时代现有经营商家。、对象：繁华时代现有经营商家。2、方式：通过短信、方式：通过短信、DM单派送及推荐恳谈会的方式推售带租约单派送及推荐恳谈会的方式推售带租约商铺。商铺。3、物料：、物料：DM单、易拉宝、销售现场等。单、易拉宝、销售现场等。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第一阶段第一阶段 集团及机构性客户定向推介集团及机构性客户定向推介 1、对象：集团型及机构性投资者、温江及成都代理机构。、对象：集团型及机构性投资者、温江及成都代理机构。2、方式：针对机构性投资者，采用一对一的方式上门推介，针对、方式：针对机构性投资者，采用一对一的方式上门推介，针对代理机构，采用合作销售及商铺挂牌的方式进行销售。代理机构，采用合作销售及商铺挂牌的方式进行销售。3、物料：商业推介资料，包括项目介绍演示文稿、物料：商业推介资料，包括项目介绍演示文稿、DM单、展板、单、展板、易拉宝等。易拉宝等。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第二阶段：正式推广期第二阶段：正式推广期 时间：时间：03月月01日日05月月31日日 目的：建立繁华时代商业中心的形象与认知，实现销售目的：建立繁华时代商业中心的形象与认知，实现销售2500万，回万，回款款1600万。万。推广重点：以公园特色休闲娱乐风情街区的推出，引出繁华时代作推广重点：以公园特色休闲娱乐风情街区的推出，引出繁华时代作为温江商业中心的价值与意义，通过对商业公园的规划理念及发展，为温江商业中心的价值与意义，通过对商业公园的规划理念及发展，公园商业的价值等方面的探讨，提升整个项目的投资价值预期。公园商业的价值等方面的探讨，提升整个项目的投资价值预期。推售单位：公园壹号商铺推售单位：公园壹号商铺+繁华时代剩余出租商铺。繁华时代剩余出租商铺。销售重点：公园壹号口岸型商铺。销售重点：公园壹号口岸型商铺。阶段诉求：特色休闲娱乐商业，抢占公园商业街区集群头筹。阶段诉求：特色休闲娱乐商业，抢占公园商业街区集群头筹。资源配合：公园壹号及整体商业三维动画、公园壹号商业样板区、资源配合：公园壹号及整体商业三维动画、公园壹号商业样板区、楼书、报纸广告、楼书、报纸广告、DM、电影贴片、电影贴片、LED等。等。重点活动安排：重点活动安排：温江休闲娱乐行业曁特色休闲娱乐风情街区投资恳谈联谊活动。温江休闲娱乐行业曁特色休闲娱乐风情街区投资恳谈联谊活动。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第二阶段：排号期第二阶段：排号期媒介媒介目的目的内容内容时间时间活动活动启动商业排号，提启动商业排号，提升产品形象升产品形象温江区休闲娱乐及公园壹号商温江区休闲娱乐及公园壹号商业投资恳谈会业投资恳谈会0303月月1010日日报纸广告报纸广告诉求项目卖点，引诉求项目卖点，引起市场共鸣起市场共鸣以探讨休闲娱乐产业的投资价以探讨休闲娱乐产业的投资价值，及挖掘公园一号商业的商值，及挖掘公园一号商业的商业投资价值为两大核心诉求业投资价值为两大核心诉求排号期内每周排号期内每周1-21-2次次以区域夹报及组合以区域夹报及组合版商报、华西为主版商报、华西为主广告片投放广告片投放通过电视片对商业通过电视片对商业进行全面的多媒体进行全面的多媒体展示展示利用利用LEDLED电影院、销售现场电影院、销售现场TVTV等形式，发布繁华时代商等形式，发布繁华时代商业广告片业广告片0303月开始月开始1010月月户外大牌户外大牌形象展示，排号信形象展示，排号信息息温江首席休闲娱乐中心，激情温江首席休闲娱乐中心，激情上市排号中，上市排号中，0303月月1010日日商业样板区商业样板区展示形象展示形象以以1515栋栋1 1单元商业为主体进行单元商业为主体进行包装包装0404月月1010日开放日开放DMDM单单发布排号认筹信息发布排号认筹信息介绍整体项目的投资价值及公介绍整体项目的投资价值及公园一号商业排号信息为主园一号商业排号信息为主0303月开始，不定期月开始，不定期派发。派发。成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推广策略整合推广策略第二阶段：开盘热销第二阶段：开盘热销媒介媒介目的目的内容内容时间时间活动活动增加氛围，促进成增加氛围，促进成交交知名餐饮娱乐主持人开盘庆典知名餐饮娱乐主持人开盘庆典活动活动0404月月1818日日报纸广告报纸广告告知开盘信息告知开盘信息4 4月月1818日盛大开盘日盛大开盘提前一周公布提前一周公布户外大牌户外大牌告知开盘信息告知开盘信息4 4月月1818日盛大开盘日盛大开盘提前一周公布提前一周公布广播电台广播电台开盘信息及排号政开盘信息及排号政策策介绍整体项目的投资价值及公介绍整体项目的投资价值及公园一号商业排号、开盘及开盘园一号商业排号、开盘及开盘后的热销动态信息为主后的热销动态信息为主提前两周，持续提前两周，持续一个月一个月成都温江商业综合体项目销售推广整合方案营销推广策略营销推广策略整合推