成都数字产业大厦可行性研究报告课件

成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告项目区位关系绕城高速外约2公里,天府大道与益州大道间净用地面积20亩工程进度正在进行场地平整及工地围墙打围项目北面与中国移动办公大楼相望南接瞻远西一街西临益州大道东接约16m宽市政道路交通通达性较好成都数字产业大厦可行性研究报告项目用地现状成都数字产业大厦可行性研究报告项目周边关系生态环境：项目靠近外环集中绿化区和新世纪公园，生态环境较好。商业环境：项目所在区域是成都市重点打造的新城南CBD区，目前已有多家世界500强企业进驻该区域，多个大型居住社区正在成型，配套设施完善，商业环境较好。交通状况：位于城市中轴线上，多条快速公路连接机场和市区，处于未来地铁交通主轴区域。成都数字产业大厦可行性研究报告科研设计用地开发强度控制指标表三环路以内三环路至外环路第二圈层第三圈层建筑容积率1.8且3.01.5且3.01.2且3.01.0且3.0建筑密度40%项目用地规划技术指标项目地块为长151.37m，宽85.49m的矩形地块，为工业用地性质的科研设计用地。根据2008成都市规划管理技术规定,项目为第二圈层用地，非生产性工业用地。根据科研设计用地开发强度控制指标表及现行的规划管理技术有关规定，项目面临着较大的技术限制：项目为非生产性工业项目的建筑最小分隔单元建筑面积需不小于300项目容积率不得超过3.0项目建筑密度不超过40%成都数字产业大厦可行性研究报告项目现有方案技术指标项目净用地面积：20亩容积率：44.00总建筑面积：71716.1其中：地上建筑面积：52767.6（办公楼建筑面积：44607.08；倒班宿舍建筑面积：4420；餐厅建筑面积：2210.02；会议建筑面积：1530.52）。地下设备用房预计3120，由于地下设备用房一般计入公摊面积计入销售。因此项目的可销售面积预计为55887.6；两层地下室建筑面积：18948.50。包括：机动车位建筑面积：15828（约540个）非机动车位建筑面积：200个。地下设备用房预计3120；电梯：写字楼10部3m/秒高速电梯，倒班宿舍2部1.5米中速电梯成都数字产业大厦可行性研究报告项目财务状况分析从盈亏平衡分析及敏感分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。兴洲项目从财务评价指标上看：兴洲项目投资总额：30131万元兴洲项目资金投入峰值：10843万元兴洲项目销售总额为50148万元，开发净利润为13900万元。盈亏分析：项目盈亏平衡点为68.2%，当收入降低10%,税后利润率为21.04%；开发成本增加10时，税后利润率为21.71%,因此项目财务抗风险能力强。由以上可以看出，兴洲甲级写字楼项目在建设经营收益期内经济上可行，是一个较好的投资项目。成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告目标与限制性条件目标目标1：实现地块市场价值最大化目标3：部分实现市场快速变现目标2：尝试资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式限制性条件限制1：用地性质为科研设计用地限制2：地块规模不大，容积率较低，开发规模有限限制3：由于地块性质，产权划分受限成都数字产业大厦可行性研究报告限制性条件分析1 未来使用人和销售方式的限制政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和销售方面教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。城市规划标准与准条文说明对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让。国土资源局房产交易中心成都数字产业大厦可行性研究报告限制性条件分析2 销售较持有更符合开发商目标地块自身属性和目标决定了未来物业销售模式好于持有项目地块规模有限，20余亩。结合区域整体情况，无论是项目规模还是区域影响力，本项目不具备绝对优势，不适合作为优质物业持有。企业开发的快速滚动需要项目的快速回现，对于该项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标。成都数字产业大厦可行性研究报告限制性条件分析3 产权划分受限分隔单元建筑面积需不小于300平米换句话说最小销售单位达到300平以上的才可以销售。这将意味着对写字楼投资者、中小型企业设立了较高门槛，不利于价值最大化与快速回现的目标。成都数字产业大厦可行性研究报告限制性条件总结兴洲项目定位为客对外销售的本地甲级写字楼，开发周期较长、资金回笼速度较慢，资金缺口较大，需要建立多种融资渠道；项目所处南延线写字楼市场正处于快速发展阶段，该区域未来写字楼市场供大于求，市场竞争激烈；高新区管委会要求项目外立面必须采用石材、玻璃幕墙材料，禁止采用外墙砖及涂料，成本增加较高，若修建乙级写字楼的外立面成本较高，但乙级写字楼售价较低。作为工业用地的写字楼，由于产权面积不低于300、不能办理销售按揭、购买主体必须为非自然人三大门槛将会把大部分投资客排除在外，而具备购买力的公司大都会选择办公形象更好的甲级写字楼，本项目若定位乙级写字楼市场风险远远高于甲级写字楼；项目开发主体未取得房地产开发资质，无法获得项目开发性贷款；工业写字楼很难获得银行按揭贷款，购房客户需要分期或一次性付款，造成较大的资金压力，若定位为乙级写字楼则提高了客户购房门槛，会让大部分投资客户转向购买商业用地性质的乙级写字楼，若项目定位为乙级写字楼则很可能销售受阻；成都数字产业大厦可行性研究报告限制性条件对策高2.6项目仔细研究细分市场的目标客户需求，充分挖掘项目优势，增加项目附加值，提升产品核心竞争力，虽然设计层高3高3.7m，需要优化结构设计，保证吊顶后净高2 6 m。在电梯连廊处增加每隔两层挑高设计100-200空中花园，物管引进五大行或同级别物管。若项目需要降低市场风险，加快销售进度，需争取高新区管委会特殊政策支持，购房客户通过补交土地出让金从而可办理商业用地分户产权及国土证（竞争楼盘航兴国际也是这么操作），突破工业用地项目最小销售单位300，力争可售单位最小面积可以达到150-200；并争取获得银行的销售按揭支持；由于项目资金缺口较大，且甲级写字楼热销期一般在主体断水之后，销售高峰期为现房之后，因此建议在工程正负零之后通过与世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行等公司多家代理，通过降低销售利润来实现项目的提前销售，从而解决资金缺口问题。项目可定位为市场风险较小的甲级写字楼，虽然成本增加约600元/,但甲级写字楼比乙级写字楼销售价格高1500-2000元/，可以达到增加较少的投入从而获得较高的开发利润，且降低了市场风险。加大对倒班公寓的投入，按照三星级酒店标准进行运营，通过临近新会展中心的区位优势经营。但需要追加3000元/的酒店装修及设备投入。需得到集团及金融机构的资金支持。成都数字产业大厦可行性研究报告项目目标解析客户目标 实现地块市场价值最大化 部分实现市场快速变现 尝试资本运作限制条件 用地性质为科研设计用地 地块规模不大，容积率较低，开发规模有限 由于地块性质，产权划分受限项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告房地产宏观市场分析1消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫跌,自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台，尤其是2010年4月14日国务院相继出台二套房贷首付提升至50%、第三套房可以停止放贷、需要提供1年以上当地纳税证明、或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等争对房地产投资的调控重拳，各地的房地产市场出现不同程度的量价齐跌 将对未来房地产市场的影响深远。2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。成都数字产业大厦可行性研究报告房地产宏观市场分析2销售将逐渐回归常态2010年1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。预计2010年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。成都数字产业大厦可行性研究报告2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌2010 年加息预期强烈2009年11 月份以来,澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变 08 年以来所实行的低利率货币政策,开始相继收紧货币宽松政策先后加息,2010年美国加息周期预计发生在第三季度,由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制,所以中国央行加息发生在今年三季度是个大概率事件。成都数字产业大厦可行性研究报告对未来房地产发展预测分析目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。全国各中心城市2010年以来土地投放量并未出现巨减现象,房地产投资开发量也未出现大幅下滑,2010年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡,城市中心区可能出现阶段性的供大于求,市场将迎来新一轮的变革。成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。2010年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显,小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能,同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期。2010年三季度以前,房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展,市场小幅下挫的会成为事实,但大幅波动的可能性不大。成都数字产业大厦可行性研究报告办公空间档次优质写字楼定义范围国际甲级本地甲级乙级写字楼地理位置主城区主城区及南延线市区重要地段配套设施软/硬件配套优质软/硬件配套完善软硬件配套较为齐全（无中央空调）停车位约1个/100约1个/120-200约1个/200物业管理世邦魏理仕等五大行品牌物业管理公司中/小型物业管理公司租金水平120-140元/月80-120元/月40-60元/月主力租户世界500强等知名企业国内外著名公司国内中/小型企业备注只租不售销售为主销售为主典型楼盘香格里拉（在建有仁恒置地、铁狮门、来福士广场等）威斯顿联邦（在建喜年广场、新希望大厦等）丰德国际、东方广场（在建有万瑞中心、美年广场等）成都写字楼分级标准根据目前成都市写字楼状况，成都市写字楼租金分布呈阶四个梯状，依据租金水平，可将成都市场上的写字楼划分国际甲级、本地甲级、乙级、乙级以下四类，通常将国际甲级、本地甲级和乙级写字楼统称为优质写字楼。成都数字产业大厦可行性研究报告2003年2004年2005年2006年2007年2008年03至08年成都写字楼销售均价图成都写字楼市近几年供应与销售情况截止2008年12月31日，成都市写字楼可售面积266.52万，相当于2008年年销售量的6.5倍，2007年年销售量的5.55倍。09年上半年整体市场均价约356142334231505759967831销售价格（元/）8250元/平米，增幅回复到07年以前的平均速度。9000800070006000500040003000200010000成都数字产业大厦可行性研究报告成都写字楼各大区域场统计350项目所处南延线区域未来5年供250应规划面积超过300万，是几大区域200300之最，未来市场竞争将非常激烈；运营中面积只有25万，南延线写字楼市场整体商务氛围最差，市场培育尚需3-5年；150100500运营中面积在售面积未来5年供应面积人南路94.21577.4东大街50.48144南延线2618.7344市中心981346成都数字产业大厦可行性研究报告南延线未来写字楼市供应统计目前南延线写字楼在在09年下半年总体供应量约45万。据06年南延线土地出让情况，区域规划写字楼物业约300万，项目数量25个以上，待开发用地超过1100余亩，写字楼的开发及投入使用的时间周期一般为35年，以此推断，未来几年内，南延线写字楼市场将会出现供大于求的市场局面。南延线在建写字楼项目有包括6万甲级写字楼的中信大厦、8万甲级写字楼的中航城市广场、希尔顿投资的五星级酒店、甲级写字楼、高端商业为一体的27万大型商业综合体，其中写字楼9万，位于新益州公园旁的大鼎置业与美美力诚联合开发的集甲级写字楼、高档百货为一体的城市综合体也即将动工，未来南延线的甲级写字楼竞争空前激烈。成都数字产业大厦可行性研究报告新希望国际开发商新希望房产占地面积16667.50（25亩）写字楼面积约13万层高3.35m销售价格均价6500元/销售情况1期3万多已经销售告罄物管收费7元/备注无中央空调，为乙级写字楼区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告美年广场开发商花样年集团占地面积为城市综合体，占地250亩写字楼面积一期LOFT约11万层高5m销售价格均价7000/销售情况目前正在接受排号物管收费备注为乙级写字楼，可安装钢结构夹层区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告拉德方斯开发商高新投资、西御大厦公司占地面积位于500亩高新孵化园内写字楼面积约9万层高3.7 m销售价格均价1.2万元/销售情况已经销售大半，剩余单位1000起售物管公司高力国际物管收费215元/m.月其他为地铁1 号线、6 号线换乘点，地铁出口在项目负二层，甲级写字楼区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告特拉克斯开发商特拉克斯海外投资公司占地面积22.3亩写字楼面积约6.4万层高3.8 m销售价格均价9000元/销售情况大部分为公司自用客户，销售接近80%，1050起售物管公司戴德梁行物管收费其他大堂挑高6层，甲级写字楼区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告天府新谷开发商成都高新教育产业园占地面积约95亩写字楼面积约40万层高3.3m销售价格均价6000元/销售情况9号楼1批次已经销售完毕，2批次接受排号物管公司众合为物业管理物管收费其他售楼部包装推广较差区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告天府软件园开发商成都高新投资占地面积建筑用地约535公顷（8000亩）写字楼面积一期约23万已投入使用，2期56万正在修建层高4.5米销售价格均价6200元/销售情况1000 起 售，租 赁 价 格 40 元/2月.m物管公司物管收费23元/月.m其他主要为软件企业入驻，以租赁为主区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告航兴国际开发商中兴科技、中国航天占地面积写字楼面积293055.1m层高4m销售价格均价7400元/销售情况接受电话咨询，售楼部11月份开放物管公司中国航天下属物管公司物管收费其他主体断水，正在与银行洽谈办理销售按揭，2010年5月交房区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告中国水电大厦开发商中国水电建设集团占地面积22.2亩写字楼面积276577m层高3.7 m销售价格均价9000元/销售情况物管公司第一太平戴维斯物管收费其他大部分自用，部分对外销售区域主要竞争项目一览成都数字产业大厦可行性研究报告区域工业地产写字楼市场分析成都市各个辖区都建立了各类工业园，比较著名的工业园有青羊总部基地，锦江工业园、龙潭工业园等。产品形态主要为总部基地，其中写字楼以独栋别墅生态办公为主，其中以青羊工业园、龙潭工业园等项目为代表。而南延线的工业写字楼以高层办公为主，如特拉克斯、天府新谷、拉德芳斯、航兴国际等工业写字楼。与其他区域的工业写字楼销售进度受阻相比，南延线的工业写字楼销售却一路看好，主要原因如下：与商业写字楼相比，由于土地取得成本较低，因此销售价格上有一定竞争优势；虽然市政府的南迁计划受地震影响延后，但并未影响该区域写字楼市场的需求；会展经济的成功带动，使得该区域的商业氛围日趋浓厚；天府大道、益州大道、剑南大道三条连接市区的城市交通干线及南延线完善的路网建设，及2010年地铁1号线的即将顺利开通使得该区域的交通通达性大大高于其他区域的工业写字楼；南延线及华阳大量中高端楼盘的入住，随着每天早晚成雅、桂溪、天府大道的禁行市中心办公的交通成本大幅增加，也催生该区域居住客户就近办公的需求在成达集团、水电集团等众多知名企业修建的标志性自用写字楼矗立在南延线，大大提升该区域的办公氛围；众多投资客转向对写字楼的投资，投资需求旺盛；成都数字产业大厦可行性研究报告区域消费者研究定性区域内写字楼客群细分为三大类：企业总部、写字楼投资者、中小型公司投资客群定位专业的房地产投资团体。成都区域内的写字楼投资者。企业总部客群定位国际知名高科技企业的成都分公司或研发中心。国内知名企业的分公司或研发中心。成都区域内的大型企业的公司总部。中小公司定位中小型规模的创意、文化及其他知识密集型的新兴企业。为第一、第二产业提供文化服务的企业。成都数字产业大厦可行性研究报告形 态消费特性国内外知名企业的成都分公司或研发中心有较强的消费能力，租购的面积一般以层为单位，重视办公文化的独立性。对写字楼的办公环境、写字楼建筑设计，内部功能配置，交通、硬件、办公服务的要求较高，并要求配置一定规模的提供休闲娱乐和提供住宿休息的空间。成都区域内大型企业的公司总部。对交通的要求较高，重视写字楼的外观设计和硬件配置，重视写字楼在区域中的地位，对办公环境和办公服务的要求较高企业总部客群特征分析成都数字产业大厦可行性研究报告形 态消费特性专业投资机构消费能力高，注重投资收益，和投资回报周期，多选择可以快速出手的小面积单位，一次性购买的量一般较大。成都区域内的写字楼投资者看中区域投资潜力，长期持有物业的情况较多，租赁和出售的比例基本对等，对价格较敏感。投资客群特征分析成都数字产业大厦可行性研究报告形 态消费特性中小型规模的创意、文化及其他知识密集型的新兴企业对写字楼的价格较敏感，一般以租赁的形式，需求的单位面积一般较小，对办公室交通、服务，硬件尤其是网络的要求较高。提供文化服务的企业对写字楼的价格较敏感，重视交通，对办公环境、内部功能配置的要求较高，所需的单位面积较小，一般以租赁的方式。中小型公司客群特征分析成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告项目总平方案总平方案为西面为2栋24层，总高度98.6 m的双塔楼，两栋塔楼通过电梯通道连接，形成独特的“Z”字型结构。从建筑体量和视觉冲击力上比独栋建筑更有冲击力。其中1至2层层高5米，其它楼层平均层高约3.7 m，东面为1栋6层建筑，1至2层层高5米，3至6层平均层高3.3 m，总高度23.2 m的多层倒班公寓、餐厅等配套用房。高层与多层建筑通过两层连廊有机的连接成高低错落的整体建筑。通过三面围合的巧妙布局形成的临剑南大道的开放式广场及内廷景观。写字楼与倒班公寓及机动车巧妙的实现了人车分流，互不干扰。底层局部架空形成了通透的景观视觉效果。成都数字产业大厦可行性研究报告项目立面效果成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告项目SWOT分析SWOT分析S（优势）项目昭示性与交通通达性较好；地形方正，便于项目建筑规划；项目可售面积，销售压力不大；南延线写字楼氛围；项目距离地铁较近，具备较好的地铁经济优势；O（机会）区域内标识性项目和特色产品不多新城南CBD的的整体发展对本区域的带动城南已树立较高的价格标准，使本案价格预期空间增大2010年地铁投入使用，对区域价值带动较大。W（劣势）最小单元面积要求300。容积率限制在3.0以下建筑高度不超过100，建筑高度很难形成视觉冲击力T（威胁）周边在售的写字楼较多，市场竞争激烈。房贷新政导致市场热度降低，对投资的抑制等导致的市场环境疲软。区域内客户群基数小。区域距主城区CBD较远，区域竞争力不强。成都数字产业大厦可行性研究报告运用三个纬度模型对定位进行分析价值最大化根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向。优化限制条件结合项目自身限制条件筛选出最优方案。塑造竞争优势通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势；成都数字产业大厦可行性研究报告提升价值手段1定位于更具有购买力的客群，并满足其价值提升要素广泛性基础客群周边现有及未来的企业周边未来的企业国际城南未来的主要媒体及服务企业区域内的文化服务型企业区域内的投资人群外阜投资人群找其中有一定购买力的待进入国际城南的高新技术品牌企业，国内外知名企业有计划进入西南地区的国内外知名企业待进入区域的市级主流媒体和广告公司较知名的文化服务型企业泛成都区域的投资人群专业的写字楼投资群体客户升级成都数字产业大厦可行性研究报告出众的外观设计、配提升价值手段2铸造精品，建设项目的品牌溢价品牌价值模型与品牌溢价能力如果某个特定成本的品牌产品，由于在顾客方形成了很情感价值精神价值Text套服务等附加价值高的期望价值，从而使客户能够按照更高的价格进行购买，我们就认为这个品牌具备了很强的产品溢价能力。功能价值Text高新技术应用、产品体验、多种功能配置等。品牌价值模型成都数字产业大厦可行性研究报告提升价值手段3高品质办公服务管理与多种高新技术手段的应用，提升建筑生态、节能、环保及舒适性办公环境，在深入研究室内热功环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的办公空间。智能遮阳技术高效保温外墙体系避免冷桥结露的构造技术高效屋面技术与构造设计金属屋面技术高效门窗系统的选用与构造技术能量活性建筑基础混凝土楼板辐射制冷/采暖系统PCM_物态相位变化蓄热材料技术建筑群整体布局设计考虑生态节能、环境效益建筑外墙采用呼吸式幕墙等高科技手段，达到自然通风采光高效保温隔热玻璃及智能遮阳调光装置，控制能量平衡建筑楼板、墙体辐射制冷、供暖技术活性能量建筑基础技术置换式新风系统与分散式外墙新风装置双层架空地面技术系统，综合解决布线、新风、灵活性太阳能光伏发电及电能高效存储利用系统成都数字产业大厦可行性研究报告寻找本项目的核心竞争力成本领先差异化集中化项目组合附加值时间垄断竞争优势的形成成都数字产业大厦可行性研究报告本项目差异化竞争优势的形成路径差异精品设计，形成形象差异本项目最大的优势化竞争优势细分市场、形成竞争差异品牌打造邀请著名的景观、建筑和空间装饰设计机构，以国际化大都市地标型项目为基本出发点，进行设计，设计效果，注重概念元素在设计中的针对性运用。（设计出发点为能够使客户形成直观注意和符号号传播）。成都数字产业大厦可行性研究报告项目目标客户分析国内知名企业国内及省内迅速发展的企业外资企业国内外写字楼投资客 国内那些业务渠道、收入来源、利润水平，甚至企业的组织结构都比较稳定的大企业，具有经济实力租用CBD的写字楼。多为国企、上市公司等。国内及省内迅速发展的企业，把四川作为公司主要业务发展区域，重视公司办公形象，因此需要购买1000以上甲级写字楼作为公司总部基地。外企多租用甲级写字楼，很多外资企业的发展已经相当规范和成熟，需要高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施、配套，商务服务齐全。对物业的具体要求是：良好的环境、最好的品质、便利的交通。此类客户为国内投资基金、机构及个人，长期关注并投资有良好发展势头的优质写字楼，作为长线租赁投资或升值后出售。此类客户关心投资物业的区位、软引件配套及价格上涨趋势。成都数字产业大厦可行性研究报告项目价格定位采用房地产市场比较法，选择周边航兴国际、水电大厦、新希望国际三个可比写字楼，综合比较开发商品牌、区位、软硬件配套设施、土地性质等定价因素，初步预估项目在2010年-2012年的整体销售均价为8200元/。项目地上建筑为52767.6，地下设备用房3120，由于地下设备用房一般计入公摊面积计入销售。因此项目的可销售面积预计为55887.6。兴洲公司办公自用10000、倒班公寓（三星级装修标准）4420、2210餐厅、1531会议室作为兴洲公司资金沉淀，按照8200元/,资金总额为14892万元，540个地下车位按照8万元/个，资金总额为4320万元。资金沉淀总额为19212万元。由于兴洲公司自用18161，因此项目实际可售建筑面积为37726.6，按照8200元/，销售总收入30936万元。成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告形象定位成都数字产业大厦可行性研究报告核心理念成都数字产业大厦可行性研究报告形象定位解析取自news的英文发音，纽兹从发音和字形上，给人以国际化、数字化的词语印象；也包含了中国文字符号在里面，也符合项目的区域特色，和文化内涵。1、建筑设计按目前的建筑设计，整栋大厦将呈现出形似“z”的空间结构，纽兹能让人很直观的感受到建筑设计的动感、形态和构思。2、价值理念NEW（纽），是英文的“新”，意味着新的风尚、新的理念、新的面貌；“兹”，可解释为滋长，增益之意；纽兹，是投资客新的效益增长点；3、区域理念兹，在吕氏春秋中“今兹美禾，来兹美麦”，意为“年”的意思。我们的项目，在南成都的中心，是这个城市新开始，新商机，新潮流。纽兹，是南成都新的元年。成都数字产业大厦可行性研究报告备选案名推荐1“南城D.I”数字产业大厦主推广语：新城南的头脑风暴解析：城D.I1、DI是数字产业（DIGITA INDUSTRY）的缩写，以“南城D I”为名体现了项目的所处的区域，以及项目的定位，给人以一目了然、且具有国际化、时尚感的冲击力。2、DI同时是头脑奥林匹克（DRILL INSTRUCTOR）的缩写，体现了数字产业的核心，即头脑聚会、创意之源，契合项目的定位，并有较好的推广理念的解读空间。3、主推广语“新城南的头脑风暴”则依照案名的风格，直白但不失时尚，立足本土且具有国际化精神，充分体现了项目的核心理念，以数字产业为龙头的创智型办公空间。成都数字产业大厦可行性研究报告备选案名推荐2“OHOS.新天地”数字产业大厦主推广语：oho.城南出了个新天地（oho，读作噢活）解析：1、案名由四个英文字母组成，分别代表O（OUR）我们、H(HOME)家、O(OFFICE)办公、S(SOUTHERN)南边，体现了项目处于城南办公集中区，提供家庭办公新概念的产品理念。2、OHOS是SOHO的反写，SOHO做为成熟的写字楼推广概念已经具有成熟的市场品牌效应，以其反写为案名，一方面给市场以不同的新鲜概念，另一方面消除新产品面世推广时的理念抗性，缩短理念培育期。3、OHO是爱尔兰语OHOHE的简写，意为新奇、并在口语中做为表达惊奇的发语词，以此为案名，契合项目“新城南、新产业、新天地、新纪元”的形象定位，表示给予城南新城一次从产业到理念的惊奇和冲击。4、主推广语以口语的形式，同案名切合，读来朗朗上口，便于记忆。成都数字产业大厦可行性研究报告备选案名推荐3“数字.成南”数字产业大厦主推广语：城南、数字成南解析：1、案名解析为数字产业成就于南、成功于南，同时说明了产品数字产业的定位、处于城南国际新城的区域定位以及对于未来的美好寓意。2、案名有项目成全了城南国际新城的寓意，体现了项目追求卓越、追求制高点的期许。同时一目了然，简洁大气。3、主推广语寓意同案名，以同音重读的方式实现了较强冲击力，便于记忆。成都数字产业大厦可行性研究报告项目产品定位满足大型企业需求的CENTER(中心）型产品满足中型企业需求的HEADQUARTERS(总部）型产品满足客户投资需求的ADVANTAGE（增值）型产品满足小型企业需求的LOFT（创意组合）型产品成都数字产业大厦可行性研究报告项目产品定位描述中心型产品：注重产品硬件、服务和配套以及功能需求的交叉作用总部型产品：注重产品软、硬件的品质化、档次化、精细化，获得市场认同增值型产品：通过建筑、品牌的建设，全面提升产品的附加价值创意型产品：大空间内的单元组合和划分，满足经济和空间的理想成都数字产业大厦可行性研究报告项目客户定位结合对区域置业客户的定性分析，鉴于项目经济指标等因素的综合考虑，我司对项目客户定位于公司型客户为主，投资型为辅。目标客户金字塔分布特征主力客户群：投资型为辅公司型为主未来进入区域的科技型、文化型企业。次要客户群：看重项目投资潜力的投资客户群成都数字产业大厦可行性研究报告目 录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析成都数字产业大厦可行性研究报告成都数字产业大厦可行性研究报告序号费用项目计算基础工程量()单价(元/)总价(万元)建面单价(元/)说明7其它费用24367.1维修基金总建筑面积7171638.52767.2产权登记费7171610727.3管理费8171-6项总和3%7.4不可预计费8171-6项总和3%7.5销售费用销售均价8200元/平米计算，实际销售总额为30936万元（不含地下车位及自用办公楼等）928按销售总额的3%计算8合计总投资301319按地上地下总建筑面积计算的单方投资额4201续上表成都数字产业大厦可行性研究报告项 目（万元）备注1.销售总收入50148自用办公室、倒班公寓、餐厅、会议室及地下车位考虑为开发周期结束时一次性销售，实现资金回笼2.营业税及附加、印花税、价格调节基金2858销售额的5.7%3、土地增值税752工业项目按照销售额1.5%每月月初预提4、所得税2507取销售额20%作为毛利率每季度预提25%5.投资总额301316.税后实际利润13900第1项减第2、3、4、5项7.投资回报率46.1%第6项除以第5项8.税后利润率27.72%第6项除以第1项9.盈亏平衡点68.2%第5项除以（第1项-第2、3、4项）销售税费及利润表,备注：兴洲公司办公自用10000、倒班公寓（三星级装修标准）4420、2210餐厅、1531会议室作为兴洲公司资金沉淀，按照8200元/资金总额为14892万元，540个地下车位按照8万元/个，资金总额为4320万元。资金沉淀总额为19212万元。成都数字产业大厦可行性研究报告项目写字楼现金流量表序号项目合计4-62010年（月）7-910-121-32011年（月）4-6 7-910-121-32012（月）4-67-10一现金流入501484320432040004150430024922548240181销售总收入50148432043204000415043002492254824018现金流出36248170219017397398271184733.55099.5620552314312土地成本三通一平1267611267613设计费用30910016456628602545前期工程费建设施工费1533180211323100256576253166254332251923.5251923.56配套系统60302010201020107二维修基金、登记费34834889管理、不可预见费销售费用163492816450164150164100164100163100163100163100163100163781635010营业税及附加、印花税、土61175275274885065243043112930地增值税、所得税三四当期现金流量累计净现金流量-1702-1702-1901-3603-3077-6680338-6342-3118-9460-583.5-10043.5-799.5-108431872-89711996-69752087513900成都数字产业大厦可行性研究报告变化比例（土地费除外）-10%-5%0%5%10%销售收入5014850148501485014850148投资总额2711828624301313163833144营业税及附加、印花税、价格调节基金+住宅土地增值税+所得税61176117611761176117税后利润总额1691315407139001239310887税后利润率33.73%30.72%27.72%24.71%21.71%税后利润率变化6.01%3.00%0%-3.00%-6.01%盈亏平衡点61.38%64.79%68.20%71.61%75.02%盈亏平衡点变化-6.82%6.82%-3.41%3.41%0%3.41%6.82%销售收入变化的敏感性测算表12.20%最新税率变化比例（土地费除外）-10%-5%0%5%10%销售收入4513347641501485265555163投资总额3013130131301313013130131营业税及附加、印花税、价格调节基金+住宅土地增值税+所得税55065812611764246730税后利润总额949611697139001610018302税后利润率21.04%24.55%27.72%30.58%33.18%税后利润率变化-6.68%-3.16%0%2.86%5.46%盈亏平衡点7676.04%04%7171.79%79%6868.20%20%6464.95%95%6262.00%00%盈亏平衡点变化7.84%3.59%0%-3.25%-6.20%项目风险评价兴洲项目当销售面积达到38115时就可收回投资；或者在全部销售的情况下当平均销售单价变为5592元/，项目达到盈亏平衡。本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。从以上计算结果可以看出兴洲项目抗风险能力较强。成都数字产业大厦可行性研究报告成都数字产业大厦可行性研究报告